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肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀肂芁蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁膅莄螄肀膄蒆薇羆膃薈螂羂膂莈薅袈膁蒀袁螃膀薃蚃肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁蚈羈芄薃薁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁 明佳時代公館營銷策劃報告 目 錄前 言 本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu)第一篇 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場“漲”聲一片二、 區(qū)域市場三、 消費(fèi)者分析第二篇 項(xiàng)目定位及分析一、 項(xiàng)目狀況二、 項(xiàng)目SWOT分析三、 項(xiàng)目定位四、 項(xiàng)目形象塑造五、 客戶人群定位第三篇 產(chǎn)品建議規(guī)劃第四篇 營銷推廣一、 行銷策劃二、 價格對策三、 促銷手段四、 廣告宣傳第五篇 項(xiàng)目整合推廣策略一、 項(xiàng)目推廣宣傳之賣點(diǎn)二、 推廣思路三、 文案風(fēng)格本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu)：市場分析市場機(jī)會點(diǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目命名項(xiàng)目廣告語項(xiàng)目傳播策略項(xiàng)目分析項(xiàng)目的賣點(diǎn) 人群分析鎖定目標(biāo)群攻擊實(shí)施引言我們認(rèn)為：在激烈競爭的2004年合肥地產(chǎn)界跳出房地產(chǎn)思考房地產(chǎn)及其廣告推廣才是突破平庸、贏取競爭的解決之道這個時代的游戲規(guī)則：不創(chuàng)新，則沒落創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等樓盤基本面的創(chuàng)新更特指地產(chǎn)廣告定位及觀念的創(chuàng)新！我們的職責(zé)是：通過形象整合使明佳時代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳時代公館”的品牌建設(shè)和銷售帶來全新的感觸。所以，我們必須從社會、時代、人文、產(chǎn)品等角度來探索“明佳時代公館”項(xiàng)目與“人”本身的內(nèi)在價值聯(lián)系，從而找到項(xiàng)目的核心,形成一條主線，推動項(xiàng)目/地產(chǎn)品牌的可持續(xù)發(fā)展。第一 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場： 2003年合肥房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：& 房產(chǎn)投資漲：2003年前三個季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額55.51億元，比2002年同期增加18.30%。從曲線可以看出,合肥房地產(chǎn)市場投資保持持續(xù)高速增長強(qiáng)勁態(tài)勢。& 房產(chǎn)開發(fā)漲：2003年19月完成開發(fā)投資施工面積819.05萬平方米,住宅開發(fā)面積632.98萬平方米，同比分別增加71.25% 、64.59%； 施工面積新開工面積384.09萬平方米,住宅面積304.8平方米,同比分別增長79.27%、73.31%； 竣工面積164.28萬平方米，住宅面積121.75萬平方米，同比分別增加72.29%、56.5%；& 房產(chǎn)銷售漲：2003年19月商品房預(yù)售面積139.64萬平方米，其中住宅112.46萬平方米,同比分別增長62.73% 、45.66%；& 銷售額漲：2003年19月商品房銷售額27。29億元，其中住宅21.15億元，同比分別增長70.01%、62.58 %；& 銷售價格漲：2003年1月合肥商品住宅均價在2250元/平方米左右，其中小高層均價達(dá)到2387元/平方米，到6月小高層均價達(dá)到2698元/平方米，比多層價格高33%，增長勢頭顯著。今年住宅均價在3200元/平方米左右，月增幅60元/平方米以上；分析：& 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動了合肥房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，政府大幅度加快城市改造建設(shè)的步伐，激 活合肥地產(chǎn)市場，通過階段性的財政投入和城市新規(guī)劃的大量出臺，以及鼓勵外商、外地項(xiàng)目及投資資金的進(jìn)入，極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，合肥房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。& 合肥進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊(duì)購房現(xiàn)象時有發(fā)生。& 投資性購房成為合肥房地產(chǎn)市場一道亮麗的風(fēng)景線。& 供需市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。同時，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場價格一路上揚(yáng)。結(jié)論：在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，合肥房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本協(xié)調(diào)。受市場慣性影響，下一階段合肥房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。本案所處宏觀形勢，較好。二、 區(qū)域市場（一） 包河區(qū)概況1、 包河區(qū)地理位置位于合肥市中心以南，東鄰南淝河，南瀕巢湖，西至金寨南路，北界環(huán)城路，總面積230.7平方公里（其中巢湖水域面積41.3平方公里）。轄常青、駱崗、義興、義城4個鎮(zhèn)和大圩1個鄉(xiāng)，蕪湖路、寧國路、巢湖路3個街道，共58個行政村，32個社居委，2個居委會。全區(qū)總?cè)丝?3.44萬，其中農(nóng)業(yè)人口11.39萬，非農(nóng)業(yè)人口22.05萬。 包河區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。襟三河而帶一湖-包河、十五里河、南淝河川流其間，區(qū)南緊臨全國五大淡水湖之一的巢湖，區(qū)西緊臨國家級合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，湖光山色似仙境，碧水藍(lán)天最怡人。包河區(qū)處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)、觀光旅游等服務(wù)業(yè)的最佳選擇。未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。2、包河區(qū)具有便捷的立體交通優(yōu)勢。合肥駱崗國際機(jī)場座落區(qū)內(nèi)，南淝河黃金水道通江達(dá)湖，312國道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設(shè)，形成網(wǎng)絡(luò)。3、包河區(qū)具有濃郁的科教文化優(yōu)勢。區(qū)內(nèi)座落有包公祠、包公墓等一批名勝古跡，匯聚有中國科技大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等蜚聲國際的高等學(xué)府，分布了省廣播電視中心、省圖書館、省黃梅戲劇院、省體育館等眾多重要文體機(jī)構(gòu)。4、包河區(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢。轄區(qū)內(nèi)有美菱集團(tuán)、國風(fēng)塑業(yè)、江汽集團(tuán)、安凱集團(tuán)、皖能集團(tuán)等5家上市公司，駐肥的中央和省直屬企業(yè)有近半數(shù)座落區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)聚集度在合肥4區(qū)中處于前列。規(guī)劃面積12平方公里的包河產(chǎn)業(yè)園迅速崛起，園區(qū)建設(shè)和招商引資形勢喜人；科學(xué)規(guī)劃、合理布局的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村工業(yè)園區(qū)健康發(fā)展；招商引資政策優(yōu)惠，服務(wù)環(huán)境優(yōu)越。5、配套成熟的“三圈”。繁華的生活圈，如合肥商業(yè)大廈、曙光商貿(mào)、南七商貿(mào)、華聯(lián)超市、合家福等大型的商場和超市；健康的保健圈，如市三院、省立兒童醫(yī)院、安醫(yī)附院、紅十字會專科醫(yī)院等，人文圈：高等院校、文化體育機(jī)構(gòu)密集。6、建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)高品質(zhì)生活區(qū)政府提出，今年包河區(qū)的目標(biāo)是：爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園，招商引資要爭創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)，道路建設(shè)要爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)建設(shè)要爭創(chuàng)“全國社區(qū)建設(shè)示范區(qū)” ，建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。1) 優(yōu)化空間布局，著力構(gòu)筑“三大平臺”。要做精北部，構(gòu)筑商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺。要做強(qiáng)中部，構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺。要做美南部，構(gòu)筑旅游休閑業(yè)發(fā)展平臺；2) 營造競爭優(yōu)勢，著力塑造“三大特色”。要以水為魂，培育濱湖特色。要以綠為美，培育園林特色。要以人為本，培育人文特色； 3) 強(qiáng)化支撐力量，著力打造“三類產(chǎn)業(yè)”。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。本案位于包河區(qū)和瑤海區(qū)交界處，但仍屬包河區(qū)管轄。未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。包河區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟(jì)等，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。結(jié)論：（二）、包河區(qū)整個樓市情況2003年以來，包河區(qū)的房地產(chǎn)市場十分活躍，發(fā)展勢頭也很強(qiáng)勁！1、據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在包河區(qū)已開的樓盤中，76%的樓盤都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬平方米以下，其中建筑面積達(dá)20萬平方米以上的大規(guī)模則更少，只有“世紀(jì)陽光花園”和“銀杏苑”。（2003年樓盤建筑規(guī)模圖 單位：%）2、有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2003年以來，包河區(qū)現(xiàn)有的樓盤中，一些規(guī)模較大的樓盤，如“逍遙苑”、“世紀(jì)陽光花園”等一直在售，還有一些如“世紀(jì)云頂”目前以售完，區(qū)內(nèi)近30家樓盤，雖然較其他三個區(qū)數(shù)量較少，但分布較為集中，有80%多的樓盤集中在“一二環(huán)”之間。50%屬于在售樓盤，還有1/4的樓盤目前已經(jīng)售完，另外還有近1/4的樓盤即將開盤。 3、現(xiàn)有樓盤中，高層建筑占了較大比例，但其均價較其他各區(qū)高，達(dá)到2800元/平方米。其中，“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽島”、“貴都花園”的（?。└邔泳鶅r每平方米在3000元/平方米以上，其余的房價都集中在26003000元/平方米之間。整體而言，包河區(qū)（?。└邔訕潜P價格在處于中上等。2003年其價格存在不同程度的變動。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。（2003年價格走勢表 單位：元/平方米）4、高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，包河區(qū)緊跟其后。三分之二左右的高層都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)路與二環(huán)路之間，相對來說，高層較為集中在市區(qū)偏外一些的位置。一二環(huán)間集中著較多的高層樓盤，交通便捷是其中重要因素之一。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式大量的綜合型高層樓盤眾多。單一高層為數(shù)不多。但從2004年高層住宅的發(fā)展看，它將進(jìn)入一個成熟理性發(fā)展的軌道內(nèi)。隨著購房消費(fèi)層的年輕化，高層在合肥銷售及認(rèn)同度會大大增強(qiáng)，高層樓盤價格會有一個較好的上升空間。2004年高層房價保持一路攀升。4、從建筑風(fēng)格上來看，幾乎都是“新古典主義歐陸風(fēng)格”。在建筑色彩上，采用淡色系為主。廣告形象包裝，從案名、建筑風(fēng)格、形象宣傳等，受北京、杭州等地的影響，整體基調(diào)較高。如：蘋果公寓、上城國際、國際花都、CBD中央廣場等在樓盤特色上借鑒其他城市的東西比較到位。結(jié)論：包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長階段，發(fā)展勢頭迅猛，市場處于良性發(fā)展階段。（?。└邔拥脑龆?，高層物業(yè)趨于理性、快速發(fā)展階段。從側(cè)面反映出消費(fèi)者對高層的認(rèn)同度增強(qiáng)，發(fā)展高層被廣大房地產(chǎn)商看好。本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量。針對市場競爭逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場的空白點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競爭力，也是適應(yīng)市場變化的必然發(fā)展趨勢。（三）商務(wù)公寓競爭情況商務(wù)公寓是一種可居住又可辦公的高檔物業(yè)。在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。它經(jīng)營彈性極大，是一種上佳的投資價值的物業(yè)。合肥大量的中小企業(yè)的興起，商務(wù)公寓迎合市場的需求?，F(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，同時刺激對商務(wù)公寓的需求。從市場的角度分析，合肥商務(wù)公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點(diǎn)：1、小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點(diǎn)；2、投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升；3、買房者對公寓整體素質(zhì)（包括位置、環(huán)境、戶型、配套等）要求更高；4、商住公寓的需求依然很大，尤其是寫字樓相對短缺或價格較高的區(qū)域。商務(wù)公寓在合肥的發(fā)展尚處于起步階段，分布特點(diǎn)呈現(xiàn)出“中間重，兩頭輕”的局面。目前在售樓盤的20家商務(wù)公寓、寫字樓中，廬陽區(qū)、包河區(qū)的比重明顯高于蜀山區(qū)、瑤海區(qū)。從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，包河區(qū)隨著近年來交通等市政設(shè)施的逐步改善，其比重呈上升趨勢。典型商務(wù)公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場”、“福樂家園”、“世紀(jì)云頂”、“萬家商務(wù)廣場”、“安徽國際商務(wù)中心”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建筑規(guī)模510萬平方米占57.1%左右。戶型面積普遍大于其他區(qū)域，主導(dǎo)戶型在140150平方米。其房價在34503700元/平方米左右。從合肥整體來看，在售的商務(wù)公寓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、地段優(yōu)越，在區(qū)位上它們多位于老城區(qū)的黃金地段或毗鄰新城區(qū)主干道，周邊有成熟的商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，交通比較便捷；2、配套齊全，有適合辦公的商務(wù)配套、充足的停車位；3、房型面積較大、總價較高，房型面積多在130140平方米，總房價達(dá)4050萬元。結(jié)論：商務(wù)公寓處于起步階段，但包河區(qū)商務(wù)公寓發(fā)展良好，其市場正被開發(fā)商和消費(fèi)者看好。三、消費(fèi)市場分析“城市新興中產(chǎn)階層”崛起誰是真正的需求者？市場需要可滿足潛在需求但稀缺的產(chǎn)品！合肥的城市化進(jìn)程日新月異，城市吸引力逐步增加。這一客觀的歷史進(jìn)程，給予了這個歷史文化與底蘊(yùn)豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長，城市空間不斷擴(kuò)張。這些，導(dǎo)致城市對居住空間的需求、對生活工作的空間需求也越來越多、越來越趨于國際化，都市化和現(xiàn)代化。在合肥，有一個必然但卻被大多數(shù)人不太注意的現(xiàn)象。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展，一個新興的階層正在崛起。這個階層我們可以定義為“城市新興中產(chǎn)階層”，對于這一階層的描述，我們可以歸類如下：1、 年齡集中在2540歲，年富力強(qiáng)是他們基本的特質(zhì)；2、 富有創(chuàng)業(yè)激情，易于接受新事物，敢于挑戰(zhàn)和超越；3、 對生活有很大期望并正在積極奮斗中；4、 個人或家庭財產(chǎn)勢力較為雄厚，足以支撐其實(shí)現(xiàn)自我創(chuàng)業(yè)；5、 對現(xiàn)代城市生活和高品質(zhì)的現(xiàn)代生活較為推崇；6、 喜歡具有代表意義和特征的事物，包括居住、辦公、生活用品等；7、 正在創(chuàng)業(yè)階段或已經(jīng)準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的一個群體；8、 喜歡“休閑辦公、娛樂辦公、舒適辦公”的工作環(huán)境；9、 推崇“將工作融入生活”，強(qiáng)化工作環(huán)境的生活化；10、具有“自我圈”的意識，喜歡圈內(nèi)的各種活動。他們的興起緣于整個合肥城市的發(fā)展，帶動了一批70后生人們的富裕，也因城市的發(fā)展吸引了一批外來中青階層加入到這個城市的發(fā)展中來。隨著整個城市的發(fā)展，給予他們極大的個人發(fā)展空間，他們也因自我不斷的努力和抓住機(jī)遇，一步一步的實(shí)現(xiàn)自己的創(chuàng)業(yè)、財富夢；另一方面，也隨著自身社會地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，加之其對自我生活追求的提高，其意識和品位也得到大大提高，已經(jīng)具有了國際性的視野，其對自己生活、事業(yè)有了更進(jìn)一步的要求。在合肥，這樣的群體已經(jīng)悄然興起，同時也在不斷的上升過程中，他們將是未來整個合肥一切消費(fèi)領(lǐng)域的主流群體，也是這個城市未來的發(fā)展動力。他們將主導(dǎo)未來合肥的消費(fèi)潮流，引領(lǐng)這個城市的品位和風(fēng)尚，他們的選擇將不可置疑的成為整個城市的方向。我們正站在合肥城市化發(fā)展新舊更替，臨界轉(zhuǎn)折的敏感期，我們占據(jù)了一個非常好的進(jìn)入時機(jī)。他們需要什么？他們需要能夠滿足自己事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展需求和滿足其對高品質(zhì)生活品位的生活空間！綜合分析合肥目前整個地產(chǎn)開發(fā)市場，針對“城市新興中產(chǎn)階層”的高檔商務(wù)活動空間幾乎沒有。這里的“高檔商務(wù)活動空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。具體描述如下：1、它是將生活和工作僵硬的劃分傳統(tǒng)打破的人性空間，它是將工作納入生活，倡導(dǎo)“休閑辦公，生活辦公”的建筑典范；2、它具有滿足居住、投資、辦公、商務(wù)活動、體驗(yàn)式消費(fèi)、學(xué)習(xí)等多種功能；3、它同樣應(yīng)是能夠滿足工作需要、生活需要的各種日常服務(wù)功能，它是具有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的工作生活空間；4、它具有良好的內(nèi)部活動、休閑活動空間，很好的內(nèi)部區(qū)域劃分和交通組織；5、它同樣應(yīng)該是一個相對對外開放的空間，接受外界的注目和尊敬，6、它是特定群體內(nèi)活動的集中地，是專門服務(wù)于未來“合肥商業(yè)精英的”標(biāo)志區(qū)域；依據(jù)我們對合肥現(xiàn)有城市階層的分析和對合肥總體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢判斷，可以明確的給出：由于城市新興中產(chǎn)階層的崛起，城市化導(dǎo)致的創(chuàng)業(yè)熱潮和企業(yè)競爭格局的全面提升，以及人們對居住、辦公和消費(fèi)的國際化認(rèn)同的提高，對于具有多功能、綜合服務(wù)強(qiáng)，具有標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目需求日漸強(qiáng)烈，這也將成為今后合肥地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。結(jié)論：包河區(qū)作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，進(jìn)入一個工業(yè)化，城市化跨越的“黃金時期”，商務(wù)公寓市場發(fā)展空間廣闊。我們要緊緊抓住這一機(jī)遇，針對“城市新興中產(chǎn)階層”，建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動空間”。 。第二 項(xiàng)目分析及定位一、 項(xiàng)目狀況1、地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5.05） 綠化率：42%6） 戶數(shù):600戶7） 車位:300個8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢。2、交通配套情況1） 一環(huán)高架暢通南北：地塊緊貼屯溪路，貫穿全市；2） 多條公交線路：地塊附近有5、46、117、141、201、31、122等十余條公交線路，為居家出行帶來便利。交通便捷，是本案一大優(yōu)勢！3、生活配套情況1） 旅游資源：包河公園、和平廣場；2） 學(xué)校：合肥工大、工大附中、省藝校；3） 商業(yè)設(shè)施：家樂福超市、各大銀行、周谷農(nóng)茂市場；4） 文體機(jī)構(gòu)：省體育館、安徽大劇院、市少年宮，省健身中心；5） 醫(yī)院：包河醫(yī)院、合肥大藥房、中醫(yī)門診；本案配套成熟，可以享受純粹的都市便利生活，是本案的一大優(yōu)勢。二、 地塊SWOT分析1、優(yōu)勢（S）1） 地段價值高：地處一環(huán)內(nèi)，屬新舊城區(qū)的交界地帶，具有形成商務(wù)為主的良好發(fā)展空間。2） 景觀價值高：與南淝河一路之隔，是名副其實(shí)的水景住宅；3） 周邊配套完善：附近的超市、酒店、購物廣場齊全，能滿足住戶需求；4） 區(qū)域文化氣息濃厚：往西有合肥工大、藝術(shù)學(xué)院等高校，文化氣息濃厚；5） 交通優(yōu)勢明顯：緊鄰一環(huán)及屯溪城市主軸線，多路公交經(jīng)過，出行方便。6） 地塊特色：下沉式地塊，減輕大規(guī)模的挖土工程，從而減少建安成本； 2、劣勢（W）1） 地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定影響；2） 容積率限制，將導(dǎo)致本案人口密度較大，從而降低居住檔次；3） 本項(xiàng)目周邊是較老的破舊房屋，是中低收入人群的集中地；4） 小區(qū)內(nèi)有一幢居民回遷樓，將影響整個規(guī)劃布局；5） 市場競爭壓力大，在本區(qū)域內(nèi)競爭對手、潛在競爭者較多，且對方的地段、規(guī)模、社區(qū)環(huán)境都具有明顯優(yōu)勢，如世紀(jì)陽光花園、文景雅居、逍遙苑、新都會環(huán)球廣場、國貿(mào)公寓、聯(lián)邦花園、貴 都花園等。3、機(jī)會（O）1） 舊城改造將會改善目前周邊的物業(yè)形象和區(qū)域形象；2） 商務(wù)公寓的發(fā)展存在較大的市場空間；3） 隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過境車輛會轉(zhuǎn)入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務(wù)干道；4） 老城區(qū)土地資源日益減少，本項(xiàng)目占據(jù)著有利的地理位置；5） 合肥房地產(chǎn)形式喜人，需求穩(wěn)步上升，價格走勢正朝積極的方向發(fā)展； 4、威脅（T）1） 本項(xiàng)目西邊沿馬鞍路的開發(fā)量巨增，扎堆現(xiàn)象較為明顯，導(dǎo)致激烈的市場競爭；2） 項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體消費(fèi)水平較為低下，本項(xiàng)目高檔次樓盤塑造不利；3） 本項(xiàng)目大面積的沿街商鋪，如果管理不合理，對于商務(wù)公寓存在一定影響；4） 項(xiàng)目朝向的將影響銷售。三、項(xiàng)目定位（一） 產(chǎn)品定位：通過現(xiàn)階段合肥商品房市場趨勢的整體分析和科學(xué)預(yù)測，結(jié)合產(chǎn)品本身的規(guī)劃指標(biāo)以及優(yōu)勢，所在區(qū)域競爭樓盤的定位分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目正適合做商務(wù)公寓。它可以將居住、商用、投資有機(jī)整合起來。同時，做商務(wù)公寓可以更深層次挖掘城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后突顯出來的一部分城市新興中產(chǎn)階層的需求。目前在合肥商務(wù)公寓，總體建筑風(fēng)格落后，功能不完善，時代個性不強(qiáng)。具有現(xiàn)代化個性鮮明、功能概念創(chuàng)新的物業(yè)基本空白。本案要成為經(jīng)的住時間考驗(yàn)的建筑精品，成為改變和引領(lǐng)合肥未來住宅類項(xiàng)目的開發(fā)潮流，成為一個高檔的高利潤的項(xiàng)目。必須有一個核心的靈魂，一個準(zhǔn)確、鮮明的定位。通過深入的研究，我們將項(xiàng)目定位為：合肥首個“一站式商務(wù)生活中心”新一帶“高檔綜合性商務(wù)公寓”的典范我們在對項(xiàng)目的具體功能定位上，主要強(qiáng)調(diào)以下幾方面的特色功能：1、商業(yè)辦公空間功能這要求我們的項(xiàng)目規(guī)劃中要設(shè)計針對不同業(yè)主需求的辦公空間，為了避免單一業(yè)態(tài)的高風(fēng)險，我們建議開發(fā)適合小型創(chuàng)業(yè)者的SOHO辦公空間、LOFT；適合中小企業(yè)作為改善自身辦公環(huán)境的大中性辦公空間。2、生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設(shè)計一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造“賓館式居住”模式。3、商業(yè)活動空間建議建造滿足商業(yè)活動所需的小型商務(wù)酒店、商務(wù)會議中心、商業(yè)活動發(fā)布中心等，將本案打造為一個真正的“一站式商務(wù)活動空間”。4、娛樂消費(fèi)空間主要設(shè)計配套的餐飲、商務(wù)茶吧、咖啡吧、健身、足浴中心等；另一方面也要設(shè)計小型商場。5、綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢，把小區(qū)內(nèi)部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合，形成集親水、陽光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng)，增強(qiáng)本項(xiàng)目商務(wù)公寓的內(nèi)涵。（二）市場定位：本項(xiàng)目的市場定位考慮到區(qū)域的發(fā)展及城中、城東、城南經(jīng)濟(jì)的日漸繁華正在孕育著眾多的新興中產(chǎn)階層的，考慮到城中、城東、城南的商住人群與地區(qū)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系，考慮到項(xiàng)目地域特征。建議市場定位為： 1、景觀商務(wù)合肥首個國際商務(wù)公寓 商務(wù)公寓新革命 五維商務(wù) 2、智能商務(wù) 3、一站式商務(wù) 4、投資型商務(wù)5、商務(wù)生活地（三）產(chǎn)品類別建議： 為了實(shí)現(xiàn)本案“一站式商務(wù)生活中心”的目的，我們建議本產(chǎn)品的類別主要有一下：& 部分高檔公寓，住宅部分；& 部分公寓式辦公（SOHO）；& 商務(wù)旅館；& 商業(yè)經(jīng)營空間(服務(wù)于入住業(yè)主)；& 商業(yè)培訓(xùn)、活動中心（四） 產(chǎn)品形象定位策略： 在本案的推廣中，我們核心要突出本案“超越居住和辦公”界限的“新一代地標(biāo)級集商務(wù)、生活、娛樂為一體”的高尚區(qū)域。在實(shí)際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點(diǎn)：& 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”，為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務(wù)空間”；& 合肥“酒店式公寓”的代表之作；& 合肥“公寓式辦公”的先鋒之作；& 住在商務(wù)區(qū)的家，最具有生活情調(diào)的商務(wù)區(qū)，表明本案商住結(jié)合的特征，吸引目標(biāo)客戶；是未來合肥新型“CBD”典范之作；& 合肥“商業(yè)活動的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，它將是未來城市精英舉辦商業(yè).活動；& 俯瞰周邊的氣勢、雄偉的身資、非凡的地位、國際化、都市化的生活享受空間；& 全新的景觀生活領(lǐng)地；& 先進(jìn)的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務(wù)公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳時代公館解釋：在有限的土地上建造無限的產(chǎn)品，這是一個追求經(jīng)典與個性的年代。作為建筑，我們必須能夠作到引領(lǐng)潮流。惟有站于潮流端口的產(chǎn)品，才能迎合現(xiàn)實(shí)人們的需求。一切無視當(dāng)下大眾心理需求特征與潮流的建筑產(chǎn)品都無法有效滿足市場的潛在需求，也無法取得商業(yè)運(yùn)營的成功。明佳時代公館，引領(lǐng)合肥房產(chǎn)品潮流的領(lǐng)地，以“時代”宣言項(xiàng)目現(xiàn)代的剛性與大氣，以“公館”圈定同樣立于時代潮流前言，具有現(xiàn)代城市氣質(zhì)、創(chuàng)業(yè)激情和對自身生活有無限追求的時代精英。明佳時代公館，身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地，以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項(xiàng)目引領(lǐng)者的地位與尊貴。同樣，通過案名來迎合目前正在崛起的中青一帶中產(chǎn)階層對城市的迷戀和對高品質(zhì)生活的領(lǐng)域感要求。“時代”，是對城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結(jié)、時尚情結(jié)的迎合；“公館”則是對這一階層對領(lǐng)域感，自己的空間的一種心理反映。明佳時代公館，一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領(lǐng)地；一處“實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢，體味專有階層品位、享受星級生活服務(wù)”的生活圈；它是合肥未來最富品位的生活、工作空間。五、客戶人群定位我們在前面提到，隨著安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市新興中產(chǎn)階層的崛起。本案抓住這個市場需求，針對這部分人建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動空間”。 為更好的鎖定這部分人群，我們必須對這部分人消費(fèi)心理加以分析，以便在宣傳推廣、媒體選擇時更為有效。1、 購房心態(tài)分析1） 總價：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購房者受預(yù)算影響很大，因此，在合肥目前總價仍然是客源最為關(guān)注的一項(xiàng)。只要總價超過35萬，市場上去化就會碰到阻力。因此，許多樓盤戶型相對較小，就相對熱銷。在價格上，許多樓盤都在3000元以下；2） 品質(zhì)：在合肥，客源對于好的產(chǎn)品的關(guān)注超過了地段的限制。如桂花園，離市區(qū)有10公里以上，依然熱銷。顯示了合肥購房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設(shè)計3） 地段：合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期，產(chǎn)品的更新速度減慢之后，房地產(chǎn)市場的區(qū)位因素就會逐漸顯現(xiàn)，城市中心的價值就會得到回歸。同時，本項(xiàng)目作為商務(wù)公寓，它本身產(chǎn)品性質(zhì)決定了，項(xiàng)目城市區(qū)域位置優(yōu)越。4） 心理上：項(xiàng)目是一個綜合型高檔商務(wù)公寓，它是中小企業(yè)理想辦公場所，是SOHO一族的最佳所在。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時它的定位是國際化智能化商務(wù)公寓。它的附加價值，可以滿足城市新興中產(chǎn)階層的心理需求。2、城市新興中產(chǎn)階層購房用途：1）、70%自用2）、30%投資3、城市新興中產(chǎn)階層信息來源：1）合肥晚報 2）新安晚報 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺6）房展會 7）網(wǎng)絡(luò) 4）口碑傳告 4、客戶誘導(dǎo)方式：1） 項(xiàng)目本身產(chǎn)品價值的體現(xiàn)；2） 項(xiàng)目高端定位、尊貴附加價值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價值的體現(xiàn)；4） 國際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導(dǎo)；第三