上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告.doc

荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃襖聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆罿膈膆蒁羈袈莁莇羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆蠆蝕衿艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇蕆蚇芆肀螅蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀 上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告前言第一部分、上海房地產(chǎn)市場的歷史回顧一、上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇階段（1978-1985年）二、緩慢發(fā)展階段（1986-1991年）三、超常發(fā)展階段（1992-1994年）四、調(diào)整回落階段（1995-1997年）第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）一、 住宅需求增長較快二、 供求關(guān)系逐步趨于平衡三、房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升四、市場經(jīng)營主體逐步成熟五、個人購房已成為住宅市場主力軍六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善八、企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低九、房地產(chǎn)市場信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場需要第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的前景一、需求全面穩(wěn)定增長三、 住宅質(zhì)量全方位的提高三、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高六、國有企業(yè)改革加快速度七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場的商機(jī)一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會二、由上海房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的機(jī)會前言以市場容量為標(biāo)志，目前上海房地產(chǎn)市場是中國城市中最大的市場。即便在當(dāng)代國際城市中進(jìn)行比較，可能也是最大的。研究上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，無論對于上海、對于中國，甚至對于世界城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展，都具有重要的意義。20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。21世紀(jì)的已經(jīng)到來。中國面臨著進(jìn)入WTO的重大時(shí)刻，將進(jìn)一步溶入全球經(jīng)濟(jì)格局中去。在這樣重要的時(shí)刻，中國中央政府把上海的發(fā)展，定位于“確立國際經(jīng)濟(jì)中心城市地位”、建成“國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融和航運(yùn)中心”和“現(xiàn)代化的國際大都市”。同20世紀(jì)90年代的“長江流域的龍頭”、全國的“經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融中心”定位，有了重大的變化。21世紀(jì)初的上海，面臨著前所未有的重任和機(jī)遇。聯(lián)系到國內(nèi)外許多重大因素，以及中國和上海自身發(fā)展的需要，上海房地產(chǎn)市場在21世紀(jì)初如何發(fā)展，是令世人包括海外的朋友特別關(guān)注的。第一部分、上海房地產(chǎn)市場的歷史回顧在歷史上，上海曾經(jīng)是中國一個房地產(chǎn)市場相當(dāng)發(fā)達(dá)的城市。1949年，中華人民共和國成立以后，房地產(chǎn)開始納入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理，因此逐漸萎縮，沉寂了整整30年。1978年，中國開始了經(jīng)濟(jì)改革和對外開放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場）又復(fù)蘇了，發(fā)展了。從無到有，從小至大，大致經(jīng)歷了復(fù)蘇、緩慢發(fā)展、超常發(fā)展和調(diào)整4個階段。一、上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇階段（19781985年）在改革開放和以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的政策背景下，上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇有兩方面條件。第一，較快地解決長期的嚴(yán)重的住房短缺，是上海居民強(qiáng)烈的內(nèi)在要求。歷史上，上海是一個人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。1949年以后，尤其是1956年以后，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的控制下，把住房作為一種福利，由國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配和近乎無償使用，使住房生產(chǎn)的正常循環(huán)遭到破壞，再投入困難；加上在重生產(chǎn)輕生活思想影響下對住房問題的忽視，使得上海的住房長期嚴(yán)重緊缺。到改革開放初期，成為了上海第一大社會問題（1978年，上海市區(qū)人均居住面積僅為45平方米）。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實(shí)行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動起來，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。到1985年，市區(qū)住宅建筑面積達(dá)到了64443萬平方米，比1978年增加了50以上，人均居住面積也達(dá)到了54平方米。這一輪住宅建設(shè)，雖然還是非市場化的，卻是一個歷史性的演練，為日后上海房地產(chǎn)市場的大發(fā)展提供了建設(shè)知識和人才的初步準(zhǔn)備。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的爭鳴，為房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇創(chuàng)造了輿論環(huán)境。70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過兩次關(guān)于房地產(chǎn)和住房制度改革的意見。由此，理論界開始對房地產(chǎn)理論進(jìn)行全面的反思和探索。經(jīng)過多年的熱烈討論，終于對于住房的商品屬性和城市土地的經(jīng)濟(jì)屬性取得了共識。這些成果，從理論和思想上為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。上海房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的第一個標(biāo)志是，成立了能開發(fā)在市場上出售房屋的上海中華企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛國建設(shè)公司。1984年，愛建公司建設(shè)的“愛建公寓”在香港上市，半個月就銷售一空。另一個標(biāo)志是，開始試行新建住房按土建成本由政府、單位和個人各負(fù)擔(dān)三分之一，出售給個人。雖然該“三三制售房”方式由于種種原因沒有得到普遍推廣，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一個嘗試。盡管上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇相當(dāng)有限，僅僅處于萌芽狀態(tài)，但上海房地產(chǎn)市場的確自此起步。二、緩慢發(fā)展階段（1986-1991年）經(jīng)過多年的討論，1986年，中國確立了社會主義商品經(jīng)濟(jì)理論。盡管該理論還有局限性，但是在相當(dāng)大的程度上承認(rèn)了市場的作用，推動了各類市場的發(fā)展?！胺康禺a(chǎn)市場是社會主義市場體系的重要組成部分”的觀點(diǎn)得到了確認(rèn)，從而極大地推動了市場機(jī)制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。上海房地產(chǎn)市場在19861991年間取得了緩慢的但是實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)公司有了起步。到1991年底，上海共有房地產(chǎn)開發(fā)公司94家，其中，中資公司72家，中外合資和外商獨(dú)資企業(yè)22家，共擁有自有資金235億元，從業(yè)人員近6000人。房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。19861989年實(shí)際完成投資2176億元，1990年和1991年分別為760億元和7.59億元。19861991年，上海商品房竣工面積為40208萬平方米，內(nèi)銷商品住宅銷售面積為394.76萬平方米。土地使用制度開始了商品化改革。1986年起，向中外合資經(jīng)營企業(yè)征收土地使用費(fèi)，1987年開始實(shí)施土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。1988年7月8日，上海通過國際招標(biāo)，由日本孫氏企業(yè)有限公司以2800萬美元的出讓金，獲得虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號地塊129萬平方米50年的使用權(quán)，可用于建造辦公、酒店、住宅等建筑共645萬平方米。此一行動，拉開了上海對外資土地批租的序幕。到1991年底，上海共對外出讓土地使用權(quán)12幅，計(jì)980萬平方米，土地出讓金總收入約8474萬美元和12.15億元人民幣。行政性的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誕生。與房地產(chǎn)投資、開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大相適應(yīng)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在政府鼓勵下出現(xiàn)了。1987年，上海市房地產(chǎn)交易所成立，1988年9月，按照“政企分開”的原則，從交易所分離成立了上海市房地產(chǎn)交易市場。此后，各區(qū)縣也相繼成立了區(qū)縣級交易市場。綜觀這一時(shí)期上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，雖然比較緩慢，但進(jìn)展是實(shí)質(zhì)性的，更重要的是經(jīng)過這一時(shí)期的發(fā)展，初步構(gòu)筑了上海房地產(chǎn)市場。三、超常發(fā)展階段（1992-1994年）1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)成為共識，上海和全國國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了高速增長，也以迅雷不及掩耳之勢引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市場。1992年上海對外批租土地194幅，占地面積1983萬平方米，1993年對外出讓土地244幅，占地面積達(dá)493256萬平方米，1994年對外出讓452幅，占地159422萬平方米。特別是1994年2月，上海市第十屆人大常委會第7次會議通過上海市實(shí)施中華人民共和國土地法辦法規(guī)定，自1995年1月1日起全面對商業(yè)等6類內(nèi)資項(xiàng)目用地實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓，標(biāo)志著上海土地使用制度改革全面推行。當(dāng)年，上海就向內(nèi)資有償出讓168幅地塊，面積32634萬平方米。其次，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張。1992年上海各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)猛增到849家，1993年又增至1425家。1994年超過兩千大關(guān)，達(dá)到2081家。三是房地產(chǎn)投資成倍增長。1992年完成投資1255億元，1993年迅速增加到837億元，1994年更是增加到了11743億元。四是商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。1992年上海房地產(chǎn)施工面積43227萬平方米，竣工面積1396萬平方米；1993年施工面積達(dá)到1521萬平方米，竣工面積320萬平方米，1994年施工、竣工面積分別為130582萬平方米和3412萬平方米。最后，伴隨著投資和開發(fā)的高潮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、物業(yè)管理、評估等全業(yè)大量出現(xiàn)。1992年7月上海第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立。到年底，經(jīng)房管部門和工商登記批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共12家，1993年起每年新增超過300家；1991年11月，上海第一家專業(yè)物業(yè)公司滬港合資的“上海安居樂物業(yè)管理公司”在上海古北新區(qū)誕生，隨后中房上海公司等一大批內(nèi)資開發(fā)公司相繼成立了物業(yè)公司；成立于1992年的上海市土地估價(jià)所是解放后最早出現(xiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。這類企業(yè)的產(chǎn)生，溝通了房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。四、調(diào)整回落階段（19951997年）19921994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過快而產(chǎn)生了一些問題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。上海房地產(chǎn)市場的調(diào)整效果從1995年開始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：首先，土地使用權(quán)出讓數(shù)量回落。1995年上海土地有償出讓共497幅，占地面積120351萬平方米，分別是1994年的80和64，其中，外銷地塊258幅，64030萬平方米，比1994年下降了43和59，內(nèi)銷地塊（含外資內(nèi)銷）239幅，56321萬平方米；1996年上海土地有償出讓共764幅，106686萬平方米，與1995年相比，雖然地塊幅數(shù)有所增加，但出讓土地面積減少了10以上，其中，外銷地塊出面積減少了40，內(nèi)銷地塊增加了1倍以上，達(dá)到537幅，土地面積也增加了近20；1997年土地出讓的規(guī)模有所回升。其次，房地產(chǎn)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求，商品房空置增長較快。19951997年三年，每年上市供應(yīng)的內(nèi)銷商品房分別為101999萬平方米、133035萬平方米和173752萬平方米，平均每年新增300400萬平方米。上市的外銷商品房從1992年的222萬平方米增至1997年的1615萬平方米，增長了727倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體，比例超過50。由于商品房供給急劇上市，加上房價(jià)高企，市場在短期內(nèi)難以消化，造成空置嚴(yán)重。1995年上海商品房空置量達(dá)到41339萬平方米，比1994年的17533萬平方米增加了14倍，1996年上升到6299萬平方米，1997年底，達(dá)到969萬平方米，供大于求的矛盾相當(dāng)突出。與此同時(shí)，由于人們繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)這個大市場，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)仍有較快的增長，各種經(jīng)紀(jì)、咨詢、評估、物業(yè)管理等企業(yè)的發(fā)展充滿了生機(jī)，使整個上海房地產(chǎn)市場在調(diào)整的陣痛中朝著更理性、更市場化和更規(guī)范的方向發(fā)展。第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）1997年前后，中國成功地實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)軟著陸。為保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，中央政府采取了積極財(cái)政政策，旨在通過增加投資拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)把住宅消費(fèi)放在極為重要的位置上，作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，并出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策。上海房地產(chǎn)市場在此大背景下進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。這一階段的市場，表現(xiàn)出5個特征，即：市場需求增長較快；供求關(guān)系逐步趨于平衡；房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升；市場經(jīng)營主體逐步成熟；個人購房成為住宅市場主力軍。同時(shí)，也存在4個問題：空置辦公商用房的問題仍比較突出；房地產(chǎn)成本構(gòu)成，價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善；企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低；房地產(chǎn)信息運(yùn)行還不適應(yīng)市場的需要。以下進(jìn)行分別分析：一、市場需求增長較快表現(xiàn)在三個方面：首先，新建商品房銷售增長迅速。1995年，銷售面積僅56766萬平方米。到1998年突破1000萬平方米，達(dá)105077萬平方米，短短三年翻了一番。1999年達(dá)132867萬平方米。進(jìn)入2000年，銷售進(jìn)一步上升，達(dá)到155787萬平方米的創(chuàng)記錄水平。其次，二手房（上海稱為存量房）買賣大幅度上升，速度大大超過新房市場。1995年二手房交易面積僅為6087萬平方米，僅過四年1999年達(dá)到511萬平方米，2000年達(dá)到779萬平方米。倘若按此速度計(jì)算，到2003年上海存量房交易面積將超過商品房的銷售面積（見表1）。表1、上海商品房銷售面積與存量房買賣面積情況比較年份商品房銷售面積（萬平方米）比上年增長幅度存量房買賣面積（平方米）比上年增長幅度存量房買賣與商品房銷售面積之比1995567.6660.8791.6610.721996573.501.0382.2935.1914.351997686.4519.69162.4097.3523.6619981150.7767.64315.2394.1127.3919991328.6715.46510.8462.0538.4520001557.8717.25778.5252.4049.97資料來源：1995-2000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒、2002上海統(tǒng)計(jì)手冊三是租賃市場迅速崛起。1998年已登記的房屋租賃面積為19855萬平方米，1999年達(dá)31885萬平方米。近幾年上海房地產(chǎn)市場需求迅速增加的原因是：（1）上海率先跨入上中等收入地區(qū)。1997年上海人均GDP達(dá)到3102美元。根據(jù)世界銀行1998年的分類：上海已進(jìn)入中上等收入國家和地區(qū)。戶上等收入國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征之一就是，汽車、不動產(chǎn)等大宗耐用消費(fèi)品開始大量進(jìn)入家庭。上海房地產(chǎn)市場的需求，就是在此背景下得到迅速發(fā)展的。（2）城市舊區(qū)改造和動拆遷拉動商品房銷售。90年代以來，為改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化城市環(huán)境，提高土地利用價(jià)值，改善居民居住條件，上海加大舊區(qū)改造力度。1995到2000年，全市拆遷舊房面積達(dá)2303萬平方米，為過去50年拆除總面積的53。而動拆遷又使人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。浦東、閔行、寶山、徐匯作為上海人口導(dǎo)入?yún)^(qū)近兩年來一直是上海房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。（3）上海市民改善居住條件愿望仍很迫切。80年代初，上海人均居住面積僅4平方米多一點(diǎn)（折成建筑面積約8平方米），在全國各大城市中位列末流水平。改革開放以后，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴(kuò)大。但是，很難在短期內(nèi)解決。到90年代中期，市民改善居住的愿望依然強(qiáng)烈。（4）政府不斷地調(diào)整政策，有力地推動了居民的住房消費(fèi)熱情。包括4項(xiàng)重要措施：降低居民購買住宅的稅費(fèi)。自1996年開始，經(jīng)過連續(xù)3次降低，居民購房契稅負(fù)擔(dān)由1996年以前的6下降到2000年的075。1999年，又實(shí)施居民購買空置有年的住房，免除營業(yè)稅、契稅和交易手續(xù)費(fèi)的規(guī)定。這些措施，使居民購房的交易成本有較大的降低。用舊房市場推動新房需求1996年在中國率先實(shí)施允許居民將從政府購買的舊公房提前上市。這一措施搞活了舊住房市場，方便居民套現(xiàn)購新房，有力地推動了新房市場。用所得稅政策推動住房需求。1998年，對個人購買或差價(jià)換購商品住宅所支付的購房款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計(jì)征稅基中扣除。這一措施極大地鼓勵中上收入階層的住房消費(fèi)熱情。用金融政策推動住房需求。從1997年開始，配合銀行利率下降，多次下降居民購買力購房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率。同時(shí)，降低住宅購買頭款比例（最少20）。延長買房抵押貸款還款年限（最長30年）。這些，同國際慣例基本接軌，保障了居民一的購房資金來源。到2000年底，上海市的居民購買住房貸款余額，已經(jīng)突破300億人民幣，登上全國榜首。在90年代后期，上海市推動住房消費(fèi)、拓展住房需求的政策措施，在