某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定.doc

案例分析某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。同時表示將訴諸公堂。注：1、該戶業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議。2、管理處認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對其作出相應(yīng)的處罰。1、本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關(guān)法規(guī)和合同認(rèn)真履行自己的職責(zé)和義務(wù)，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護(hù)廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的?？墒牵景咐形飿I(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主（所有權(quán)人）同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關(guān)于公民的合法財產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。2、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項(xiàng)，發(fā)放違章整改通知書要求限期整改等），并沒有限制該負(fù)責(zé)人的人身自由的主觀故意和事實(shí)情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“非法滯留”。當(dāng)然，如果這時出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務(wù)上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項(xiàng)”以及其他法定義務(wù)。3、物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?？梢娢飿I(yè)管理企業(yè)沒有行政處罰權(quán)，不能對施工單位“作出相應(yīng)的處罰”。4、業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議并不能說明業(yè)主沒有履行物業(yè)管理?xiàng)l例第五十三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因?yàn)椤笆孪雀嬷辈灰欢ㄒ院炇饏f(xié)議為載體。也不構(gòu)成業(yè)主對其住宅進(jìn)行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利（在不違章的情況下）。啟示與思考：1、正所謂魔鬼出在細(xì)節(jié)處，物業(yè)管理人員在現(xiàn)場工作中往往容易忽略細(xì)節(jié)處的法律問題，于不知不覺中“闖紅燈”。尤其是在法律法規(guī)日趨完善，人們維權(quán)意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應(yīng)有的法律意識。本案例中業(yè)主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實(shí)并不重要，重要的是現(xiàn)場工作人員是否養(yǎng)成了良好的工作習(xí)慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進(jìn)入業(yè)主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。 2、物業(yè)管理工作人員在面對業(yè)主和各種外來施工人員的態(tài)度上應(yīng)一視同仁。在實(shí)施服務(wù)過程中始終保持有禮有節(jié)，不卑不亢，體現(xiàn)出熱情服務(wù)、依法管理的職業(yè)風(fēng)貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。 3、事實(shí)上作為物業(yè)管理常規(guī)業(yè)務(wù)的裝修管理工作，可以在多種環(huán)節(jié)加以控制。比如在物業(yè)銷售環(huán)節(jié)可以在銷售合同中的物業(yè)管理內(nèi)容里加以明確，也可以在業(yè)主臨時公約中加以明確。業(yè)主入伙環(huán)節(jié)可以在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時明確。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立時在業(yè)主公約加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續(xù)辦理以及日常巡查等環(huán)節(jié)加以控制和處理?？傊?，物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報告以及協(xié)助處理等法定義務(wù)，規(guī)避這類風(fēng)險。4、在處理現(xiàn)場違章裝修時，如果出現(xiàn)業(yè)主或裝修施工單位拒不配合物業(yè)管理人員正當(dāng)?shù)难b修管理工作時，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發(fā)放違章通知書、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動有利的地位。切忌采取過激行為，授人以秉。下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝！保安部工作制度一、認(rèn)真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法規(guī)，按照#年度目標(biāo)的要求，做好#的安全保衛(wèi)工作，保護(hù)全體人員和公私財物的安全，保持#正常的經(jīng)營秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊#各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設(shè)備，確保#各通道暢 通，嚴(yán)防各種災(zāi)害事故的發(fā)生。三、嚴(yán)格貫徹值班、巡檢制度，按時上崗、到崗，加經(jīng)對重要設(shè)備和重點(diǎn)部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動，確保#內(nèi)外安全。四、加強(qiáng)保安隊部建設(shè)，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，認(rèn)真貫徹法律法規(guī)，不斷提高全體保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法，建設(shè)一支思想作風(fēng)過硬和業(yè)務(wù)素質(zhì)精良的保安隊伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦任務(wù)。5、積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應(yīng)先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)積極維護(hù)火場秩序，保證進(jìn)出道路暢通?？垂軗尵戎匾镔Y，疏散危險區(qū)域人員。九、協(xié)同本部門或其他部門所進(jìn)行的各項(xiàng)工作進(jìn)行記錄。保安員值班操作及要求一、交接崗1、每日上午9時和下午 19時 為交接崗。2、交接崗時將當(dāng)班所接納物品清點(diǎn)清楚，以及夜班所發(fā)生的情況未得到解決的需面匯報。檢查值班室內(nèi)外的衛(wèi)生狀況，地面無紙屑，桌面無雜物，整齊清潔。二、執(zhí)勤1、7:50 8:10、13：50 14：10立崗迎接上班人員；12:00 12:20 、18:00 18:20立崗送下班人員。2、值勤時做到遇見領(lǐng)導(dǎo)立崗，檢查物品立崗，外來人員進(jìn)出立崗。3、門衛(wèi)室值勤時，應(yīng)做到坐姿端正，注視監(jiān)視器的動態(tài)，做好接待工作，值勤期間不看書報電視，聽收音機(jī)。不與無關(guān)人員聊天，勸阻無關(guān)人員不要在門衛(wèi)室寄存物品或打電話，禁止打瞌睡。4、維持門口秩序，使之保持暢通。5、熟記消防，報警，救護(hù)及內(nèi)部聯(lián)系電話。三、巡邏巡邏是防盜及發(fā)現(xiàn)#有不安全因素的重要措施。1、每天按照巡檢制度定時輪流巡邏。2、巡邏時思想集中，保持高度警惕，不吸煙，不與無關(guān)人員閑聊，并將每一點(diǎn)所發(fā)生情況記錄清楚，巡邏時做到勤走動，勤思考，勤觀察。發(fā)現(xiàn)問題及時報告。3、白天加強(qiáng)對觀眾區(qū)、辦公區(qū)及樓道的巡邏，夜晚以機(jī)房為重點(diǎn)進(jìn)行檢查，每晚零點(diǎn)之后巡查不少于兩次。四、防火工作1、嚴(yán)格門衛(wèi)制度，嚴(yán)禁無關(guān)人員，將易燃易爆物品帶入#。2、發(fā)現(xiàn)違反安全規(guī)定的電源和火種，應(yīng)予以切斷和熄滅，應(yīng)報告#領(lǐng)導(dǎo)采取相關(guān)措施。3、值勤時發(fā)