科技城物業(yè)管理方案.doc

金邦物業(yè)泗水科技城物業(yè)管理方案 泗水科技城物業(yè)管理方案l 物業(yè)概況l 編制依據(jù)（按照國(guó)家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定） 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例 遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例 沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例 全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn) 沈陽(yáng)金邦物業(yè)管理有限公司管理制度l 管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）為充分體現(xiàn)管委會(huì)對(duì)泗水科技城的開發(fā)初衷，我們將本著金邦物業(yè)“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對(duì)泗水科技城實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與泗水科技城層次及辦公需求相符的管理模式，使管委會(huì)及廣大入駐企事業(yè)單位能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的便利和超值享受。泗水科技城物業(yè)管理工作將參照全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確?？萍汲寝k公樓及廠房在交付一年內(nèi)達(dá)到 沈陽(yáng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。l 管理原則為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過(guò)程將始終把握以下原則：一、 服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從管委會(huì)及入駐企業(yè)的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。二、 專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（管委會(huì)及入駐企業(yè)等使用人）的積極性。金邦物業(yè)將尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過(guò)物業(yè)服務(wù)中心對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。三、 物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿足廣大業(yè)主不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主服務(wù)。l 管理辦法一、 實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。二、 成立泗水科技城物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理，為入駐企業(yè)提供一站式服務(wù)。三、 在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為泗水科技城組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。四、 導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系，緊密結(jié)合泗水科技城物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切實(shí)有效的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。五、 嚴(yán)格遵守沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與管委會(huì)及入駐企業(yè)簽訂服務(wù)協(xié)議，依法約束雙方行為。六、 運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。七、 運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。八、 依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。(2) 工作計(jì)劃在泗水科技城物業(yè)管理工作計(jì)劃中，將主要分為兩個(gè)階段，即前期籌備工作計(jì)劃、日常管理階段工作計(jì)劃一、前期籌備工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工 作 內(nèi) 容計(jì)劃時(shí)間備注1物業(yè)接管A 簽定物業(yè)管理服務(wù)合同B 與科技城管委會(huì)就物業(yè)管理用房及物業(yè)服務(wù)細(xì)則等事宜進(jìn)行協(xié)商。C 建立完善工程檔案，確保工程突發(fā)事件及時(shí)處理。簽約后一周內(nèi)2組建機(jī)構(gòu)A 人員招聘與調(diào)度；B 人員培訓(xùn)考核；C 人員上崗及試用簽約后一個(gè)月內(nèi)全部結(jié)束3后勤工作A 物業(yè)服務(wù)中心辦公室的布置；B 物資配備確定用房后一周內(nèi)4制定與完善各管理規(guī)章制度A 嚴(yán)格按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定各項(xiàng)工作制度；B 結(jié)合大廈實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)工作制度進(jìn)行調(diào)整完善。簽約后前兩個(gè)月二、日常管理階段工作計(jì)劃序號(hào)主要規(guī)劃項(xiàng)目備 注1A 全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系，修訂和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度；B 員工系統(tǒng)培訓(xùn)；C 開展宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)；D 全面導(dǎo)入VI識(shí)別系統(tǒng)；E 開展多種經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)；F 按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展豐富多彩的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；G 有償、無(wú)償活動(dòng)開展；H 管理水平達(dá)到“沈陽(yáng)市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)。2A 開展各項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng)；B 管理水平達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)；C 樓宇中修計(jì)劃制定；D 特色服務(wù)推廣。3A 總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提升管理效果；B 實(shí)施中修計(jì)劃。(3)物資裝備金邦物業(yè)將根據(jù)科技城實(shí)際物業(yè)管理情況，出資購(gòu)買各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保持物業(yè)服務(wù)中心的正常運(yùn)作。所有出資的費(fèi)用均計(jì)劃入物業(yè)管理費(fèi)中。籌建物業(yè)服務(wù)中心，需要準(zhǔn)備的部分主要的軟硬件裝備如下： 購(gòu)置各種辦公設(shè)備設(shè)施 購(gòu)置各種通訊設(shè)備 定制員工制服和雨具 購(gòu)置警械和安保用品 購(gòu)置各種設(shè)備、工具和維修用品5. 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)構(gòu)配備、培訓(xùn)及管理（1） 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)構(gòu)配置保安部綠化部保潔部工程維修部物業(yè)服務(wù)中心(2)員工培訓(xùn)1) 培訓(xùn)目的通過(guò)對(duì)管理人員實(shí)施必要的培訓(xùn)，使其掌握相應(yīng)崗位的操作技能和服務(wù)質(zhì)量意識(shí)，確保員工素質(zhì)滿足客戶和公司發(fā)展的要求。2)培訓(xùn)形式A. 入職培訓(xùn)安排專業(yè)資深經(jīng)理進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)課程，務(wù)求使員工在最短時(shí)間內(nèi)掌握物業(yè)管理概念及知識(shí)，并參與制訂物業(yè)之管理規(guī)章制度。a. 詳細(xì)了解物業(yè)情況，包括面積、功能、地形和通道等；b. 公司架構(gòu)、訂立的工作崗位和范圍標(biāo)準(zhǔn)；c. 不同部門之間溝通的工作程序；d. 部門聯(lián)絡(luò)人的姓名和電話，包括工程維修、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)收費(fèi)和日常投訴等。B. 定期培訓(xùn)加強(qiáng)各部門配合運(yùn)作工序、公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和禮貌儀容教育等。針對(duì)物業(yè)運(yùn)作之實(shí)際情況，每半年安排一次知識(shí)更新培訓(xùn)，務(wù)求使員工服務(wù)之質(zhì)素能不斷提高。a. 技術(shù)人員培訓(xùn)b. 大型設(shè)備供應(yīng)商的安排運(yùn)作培訓(xùn)；c. 國(guó)家、市政府對(duì)不同技術(shù)工種提出的不同技術(shù)水平要求而安排的培訓(xùn)。3） 培訓(xùn)課程A. 物業(yè)管理人員培訓(xùn)課程 物業(yè)管理概論- 物業(yè)經(jīng)理人之角色- 物業(yè)管理人員操守 物業(yè)管理形象及客戶服務(wù)概念 客戶投訴處理 應(yīng)急措施及危及處理- 臺(tái)風(fēng)- 水浸- 地震- 火警- 電力中斷- 斷水- 煤氣泄漏- 升降機(jī)故障- 預(yù)防爆炸品事件- 盜竊B. 保安培訓(xùn)課程： 保安人員守則 保安員工儀容儀表、禮儀禮貌規(guī)范 門崗出入操作實(shí)施細(xì)則 巡檢制度培訓(xùn)內(nèi)容 對(duì)講機(jī)使用規(guī)則 監(jiān)控系統(tǒng)培訓(xùn)內(nèi)容 重點(diǎn)要害部位培訓(xùn)內(nèi)容 消防工作基本常識(shí) 突發(fā)事件處理操作程序-治安案件處理程序-醉酒者處理程序-精神病肇事者處理程序C. 工程人員培訓(xùn)課程： 工程員工禮儀、禮貌 工程員工形象標(biāo)準(zhǔn) 機(jī)房?jī)?nèi)工作規(guī)范 公共區(qū)域工作規(guī)范 進(jìn)單元工作規(guī)范 工程員工日常管理制度 工程員工值班制度 工程員工交接班制度 工程員工報(bào)告制度4） 培訓(xùn)計(jì)劃新員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1基礎(chǔ)培訓(xùn),公司質(zhì)量手冊(cè),程序文件,作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等五天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和動(dòng)作方式2結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)十天公司 全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)了解管理內(nèi)容、接管程序及動(dòng)作方式3崗位職責(zé)及物業(yè)管理制度一天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序4物業(yè)管理方案和要求一天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)對(duì)物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí)5進(jìn)行各工種專業(yè)培訓(xùn)五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求6職業(yè)道德培訓(xùn)三天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平7融入各崗位進(jìn)行上崗見習(xí)培訓(xùn)二至三天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)學(xué)會(huì)基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容二天公司全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)模式2崗位職責(zé)和物業(yè)管理動(dòng)作制度二天公司 全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)3房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施等內(nèi)容介紹一天設(shè)計(jì)、安裝單位全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)熟悉公寓管理、動(dòng)作4房屋驗(yàn)收交接程序一天公司管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部培訓(xùn)要求掌握房屋交換的全過(guò)程5設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司 管理、維修人員內(nèi)部培訓(xùn)明確公用設(shè)施維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)6安全交通工作目標(biāo)及作業(yè)程序一天公司本部保潔員、保安員內(nèi)部培訓(xùn)熟悉治安保衛(wèi)的范圍和職責(zé)7清潔了生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一至公司本部保潔員、保安員內(nèi)部培訓(xùn)熟悉清潔衛(wèi)生范圍和職責(zé)8綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天綠化專業(yè)單位園藝工內(nèi)部培訓(xùn)熟悉綠化范圍和目標(biāo)9各工種工人作技巧和服務(wù)語(yǔ)言規(guī)范及人際溝通技巧一天公司全體人員公司考核內(nèi)部培訓(xùn)行為、語(yǔ)言規(guī)范和技巧10消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)一天半公司 全體人員內(nèi)部培訓(xùn)掌握應(yīng)急方案及常識(shí)正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)十天公司聘請(qǐng)電腦專家授課內(nèi)部培訓(xùn)了解掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用2物業(yè)技能知識(shí)培訓(xùn)二天公司 員工分批進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)提高員工與業(yè)主、客戶的溝通技巧和管理水平3組織協(xié)商、公共關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)一天公司員工分批進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理、建立良好的公眾形象4保安中列隊(duì)、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn)五天有關(guān)協(xié)作單位保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)及骨干外部輪流培訓(xùn)掌握保安員現(xiàn)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力5設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序根據(jù)實(shí)際情況安排有關(guān)管理服務(wù)人員相關(guān)人員公司內(nèi)部外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平6維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)根據(jù)實(shí)際情況安排市勞動(dòng)部門維修、服務(wù)人員外部培訓(xùn)確保每年該類人員10%以上達(dá)到中級(jí)技工登記證書7保安人員隊(duì)列、體能、擒拿格斗及消防知識(shí)培訓(xùn)每年確保十五天以上公司治安保衛(wèi)全體員工內(nèi)部培訓(xùn)熟悉清潔衛(wèi)生范圍和職責(zé)8勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)一天公司全體員工內(nèi)部培訓(xùn)熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)9消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天有關(guān)協(xié)作單位管理處全體義務(wù)消防員內(nèi)部輪流培訓(xùn)掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力 6.各項(xiàng)專業(yè)物業(yè)管理制度健全、規(guī)范的物業(yè)管理規(guī)章制度是高質(zhì)量物業(yè)管理的基礎(chǔ)及保證。為了充分在國(guó)都發(fā)展大廈今后的管理中按照怡高理念及模式進(jìn)行管理，使之達(dá)到既定的水準(zhǔn)，怡高根據(jù)國(guó)都發(fā)展大廈的實(shí)際情況，結(jié)合杭州市物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)制定了完善的管理規(guī)章制度。以下所列有關(guān)物業(yè)管理中各類管理規(guī)章制度，怡高將隨時(shí)準(zhǔn)備接受查驗(yàn)。(1)公共制度： 業(yè)主公約 交通、車輛停放管理規(guī)定 消防安全管理規(guī)定 電梯使用管理規(guī)定 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所管理規(guī)定 商鋪管理規(guī)定 房屋裝修管理規(guī)定 大廈治安管理規(guī)定 大廈綠化與環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 精神文明建設(shè)公約(2)行政/人事管理： 物業(yè)管理員工獎(jiǎng)懲條例 物業(yè)管理員工崗位職責(zé) 保安崗位職責(zé) 辦公環(huán)境管理規(guī)定 檔案管理制度(3)保安管理制度： 保衛(wèi)部門獎(jiǎng)懲條例 保安行為規(guī)范 保安廉潔守法準(zhǔn)則 保安日常規(guī)范用語(yǔ) 保安交接班操作規(guī)程 出入登記操作規(guī)程 大堂保安操作規(guī)程 巡邏保安操作規(guī)程 車庫(kù)出入口保安操作規(guī)程 監(jiān)控系統(tǒng)管理制度 消控中心管理制度(4)消防管理制度： 消防設(shè)備管理 消防設(shè)備操作規(guī)程 消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程(5)工程管理制度： 工程部崗位職責(zé) 弱電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 供配設(shè)備（設(shè)施）動(dòng)作管理規(guī)程 供配電維修保養(yǎng)規(guī)程 供配電設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 給排水設(shè)備操作規(guī)程 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 給排水設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 中央空調(diào)設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 電梯設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 物資管理制度 工程部安全操作規(guī)程（6） 突發(fā)事件應(yīng)急操作規(guī)程 火警應(yīng)急處理方案 初中期火災(zāi)應(yīng)急處理方案 大廈煤氣泄露應(yīng)急方案 電梯困人應(yīng)急處理方案注: 以上主要管理制度詳見附件一“制度匯編”l 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目一、 公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用為服務(wù)合同中約定的固定物業(yè)管理費(fèi)）：(一) 協(xié)助公安部門維護(hù)樓內(nèi)外的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理；(二) 公共區(qū)域保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；(三) 大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； (四) 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；(五) 室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；(六) 對(duì)大廈的各類物業(yè)資料進(jìn)行管理；(七) 未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)； (八) 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；(九) 節(jié)日環(huán)境布置； (十) 重要時(shí)刻提醒服務(wù)； (十一) 代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；(十二) 代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；(十三) 代叫出租車；(十四) 義務(wù)安全用電及消防等常識(shí)宣傳。二、 有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價(jià)格在與管委會(huì)協(xié)商后確定，并對(duì)入駐企業(yè)進(jìn)行公示）：(一) 大廈內(nèi)物品搬運(yùn)（大批量）；(二) 機(jī)動(dòng)車輛清洗：(三) 提供商務(wù)會(huì)議服務(wù)；(四) 商務(wù)中心服務(wù)；(五) 辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；(六) 辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施安裝更換等；(七) 代訂車、船、機(jī)票；(八) 代訂代送飲用水；(九) 代駕業(yè)務(wù)；(十) 送餐及宴會(huì)服務(wù)等。辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、 保潔工作（一） 辦公大廳及門廳清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1. 地面無(wú)煙頭、紙屑等雜物，無(wú)污漬，大理石地面、墻面有光澤，公共設(shè)施表面用紙巾擦拭無(wú)灰塵、無(wú)黑跡。不銹鋼表面無(wú)污跡。玻璃門無(wú)水跡、手跡、污跡。天棚、風(fēng)口目視無(wú)污跡、無(wú)灰塵。2. 每天早晨和下午分兩次重點(diǎn)清理大廳及門廳，平時(shí)隨時(shí)清理，確保大廳及門廳整潔光亮，無(wú)任何痕跡。3. 用掃把清掃大廳及門廳垃圾，用長(zhǎng)柄刷沾洗潔精清除地面污跡，后用拖把拖地面，每天循環(huán)拖抹、推塵、洗塵。4. 清掃電梯轎廂后，用濕拖把清潔轎廂內(nèi)地板兩次。5. 用干毛巾和不銹鋼油輕抹大廳及門廳各種不銹鋼制品，包括門柱、鑲字、電梯門廳、轎廂等。6. 用濕毛巾擰干后，擦抹大廳及門廳窗框、消防栓柜，內(nèi)墻面等設(shè)施。7. 隨時(shí)清倒垃圾桶，清洗后置于原處。8. 隨時(shí)用拖把拖門口臺(tái)階，經(jīng)常保持出入口臺(tái)階清潔，每周用洗潔精沖涮一次。9. 每周用洗潔精清涮玻璃門一次，每周地面補(bǔ)臘、磨光兩次。10. 每月擦抹燈具、風(fēng)口、煙感器、消防指示燈一次，地磚地面和水磨地面每月用長(zhǎng)柄手刷徹底刷洗一次。（二） 公共衛(wèi)生間清潔標(biāo)準(zhǔn)：1. 地面無(wú)煙頭、污漬、積水、紙屑，天花板、燈具無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)，墻面干凈，便器潔凈無(wú)黃漬，室內(nèi)無(wú)異味、臭味。2. 每天上、下午上班前分兩次重點(diǎn)清理并不斷巡視，保持清潔。3. 用水沖刷大小便器，并用夾子夾出小便器內(nèi)煙頭等雜物。大小便器堵塞不通時(shí)，即時(shí)疏通，保證正常使用。4. 用潔廁精沖刷大小便器，然后用清水沖凈。小便池及時(shí)更換避味球。5. 用濕紙巾和洗潔精擦洗面盆、大理石臺(tái)面、墻面、門窗。6. 先將濕毛巾擰干擦鏡面、門窗玻璃，然后用干毛巾擦凈。7. 清洗垃圾桶和煙灰缸，并內(nèi)外擦干。8. 用濕拖把拖凈地面，然后用干拖把拖干。噴適量香水或空氣清新劑，小便斗內(nèi)放樟腦丸，或直接用殺菌清潔劑對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行清潔。9. 衛(wèi)生間每?jī)尚r(shí)保潔一次。每周抹抽氣風(fēng)口一次，消毒大洗一次。每月用干毛巾擦燈具一次，清掃天花板一次，殺蟲一次。10. 如有特殊情況，需要關(guān)閉衛(wèi)生間時(shí)，必須放置告示牌，打開窗戶通風(fēng)。（三） 會(huì)議室、會(huì)客室清潔標(biāo)準(zhǔn)：1. 每天在會(huì)議結(jié)束后及時(shí)清理會(huì)議室，保證會(huì)議室隨時(shí)能使用，無(wú)會(huì)時(shí)每天打掃一次會(huì)議室。2. 每次會(huì)客結(jié)束后，及時(shí)清理會(huì)客室，保證隨時(shí)能使用。無(wú)會(huì)客任務(wù)時(shí)，每天打掃一次。3. 會(huì)議室、會(huì)客室的地面和墻面，各種家具用具表面光亮整潔無(wú)污漬，房間內(nèi)無(wú)雜物，每月清理兩次。4. 會(huì)議室、會(huì)客室的各種用具用品擺放整齊有序。5. 每天用消毒劑消毒一次。（四） 委領(lǐng)導(dǎo)辦公室清潔標(biāo)準(zhǔn)：1. 委領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔工作應(yīng)派固定專人負(fù)責(zé)，每日晚領(lǐng)導(dǎo)下班后必須雙人同時(shí)入室作業(yè)。清潔房間不翻、不看，做好保密工作，辦公桌物品要按原位置碼放。2. 辦公室每日整理清掃一遍。內(nèi)容包括：整理辦公桌、被褥等；清理煙灰缸、垃圾筐、衛(wèi)生潔具等；擦洗辦公桌椅、家具、沙發(fā)、茶幾和其它物品等；清洗茶具；擦拭花卉、地面、門窗、玻璃。3. 每日領(lǐng)導(dǎo)上班前進(jìn)入辦公室檢查一遍，暖瓶打滿開水，對(duì)不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的情況重新清掃一遍。4. 室內(nèi)地面、墻面、設(shè)施、家具用具表面光亮整潔無(wú)污漬，房間內(nèi)無(wú)雜物，各種用具用品擺放整齊有序。5. 定期更換、補(bǔ)充領(lǐng)導(dǎo)所用消耗物品。定期清洗被罩、床單及椅套等。（五） 樓層通道、樓梯地面清潔標(biāo)準(zhǔn)：1. 大理石地面干凈、無(wú)污漬，有光澤。水磨石地面和水泥地面干凈、無(wú)雜物、無(wú)污漬。2. 每天上午對(duì)各樓層通道地面拖抹、推塵、吸塵一次。3. 對(duì)有污跡的地面用長(zhǎng)柄手刷沾去污粉進(jìn)行徹底清刷。4. 每月用擰干的濕毛巾抹凈墻根部分踢腳線。5. 樓道地面等每周拋光一次，每季度打蠟一次。（六） 樓內(nèi)噴涂、瓷磚和大理石墻面清潔標(biāo)準(zhǔn)：1. 墻面干凈無(wú)污跡，清洗后用紙巾擦拭墻面50厘米無(wú)黑跡。2. 墻面清抹每周一次，墻面清洗每月一次。外墻面的高空清潔作業(yè)，由專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)。3. 有鏟刀、刀片輕輕刮掉墻面的污垢、臟漬。4. 把毛巾浸入放有洗潔精的水盆，拿起擰干后沿著墻壁從上往下來(lái)回擦抹。用另一條毛巾清水洗后擰干，徹底清抹一次墻面，直到干凈為止。5. 清洗大理石墻面時(shí)，不能使用任何酸性溶劑。（七） 其它區(qū)域及設(shè)施清潔標(biāo)準(zhǔn)：1. 地下浴室地面無(wú)油漬、污漬，無(wú)紙屑等雜物，墻面無(wú)污跡，管線無(wú)污跡。2. 每月用清潔液、毛巾擦拭一遍辦公樓內(nèi)消防栓、消防指示燈、防火門等公共設(shè)施。3. 每月用毛巾擦拭燈具一次。（八） 燈具清潔標(biāo)準(zhǔn)：1. 清潔后燈具無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。2. 取下燈罩后，用濕抹布擦抹燈罩內(nèi)外污跡和蟲子，再用干抹布擦干水分。3. 清潔燈管時(shí)，應(yīng)先關(guān)閉電源，打開蓋板，取下燈管，用抹布擦凈燈管及蓋板，然后重新裝好。（九） 室外地面清潔標(biāo)準(zhǔn)：1. 地面無(wú)雜物、積水，無(wú)明顯污漬、泥沙，果皮箱、垃圾桶外表無(wú)明顯污漬，無(wú)垃圾粘附物，沙井、明溝內(nèi)無(wú)積水、雜物。2. 每天兩次對(duì)室外地面進(jìn)行清掃，清除地面果皮、紙屑、泥沙和煙頭等雜物。3. 每天8:00-11:00，15:00-17:00每隔1小時(shí)巡回清掃保潔一次。4. 發(fā)現(xiàn)污水、污漬、口痰，須在半小時(shí)內(nèi)沖刷、清理干凈。如地面粘有香口膠，要用鏟刀消除。5. 果皮箱、垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用長(zhǎng)柄刷子沾水洗刷一次。（十） 消毒清潔工作標(biāo)準(zhǔn)1. 每月要求專業(yè)消毒單位對(duì)樓宇、綠化帶進(jìn)行一次徹底的消毒活動(dòng)，每季對(duì)化糞池進(jìn)行一次消毒工作，并由物業(yè)公司跟蹤記錄。2. 每周對(duì)垃圾桶、衛(wèi)生間等進(jìn)行一次消毒活動(dòng)，每周對(duì)開水間、熱水器、過(guò)濾器進(jìn)行清潔、消毒一次。3. 每天對(duì)會(huì)議室、會(huì)客室、餐廳等公共場(chǎng)所消毒一次。4. 進(jìn)行消毒活動(dòng)時(shí)要注意的事項(xiàng)：（1） 使用高效低毒消殺用品，并按比例配制，用背式噴霧器適度噴灑在消毒地點(diǎn)。噴灑時(shí)要注意做好預(yù)防措施，穿長(zhǎng)袖衣、長(zhǎng)褲，配戴口罩，完工后換衣褲，并用肥皂洗手。（2） 大廳、樓層消毒活動(dòng)一般在非辦公時(shí)間進(jìn)行，如特殊情況須在辦公時(shí)間進(jìn)行的，須先征得管理部門同意后方可進(jìn)行。（3） 根據(jù)實(shí)際需要可以增加噴灑次數(shù)，并注意將被殺死的害蟲尸體及時(shí)清除。二、 會(huì)議服務(wù)（一） 會(huì)議室準(zhǔn)備1. 常規(guī)情況下提前一天預(yù)定會(huì)議室，記錄好預(yù)定單位、預(yù)定人、會(huì)議名稱、使用時(shí)間、參會(huì)人數(shù)、會(huì)議臺(tái)型、茶水類型、是否需要投影、音響、簽到簿等。2. 提前1-2小時(shí)將會(huì)議室布置完畢。3. 布置會(huì)議室同時(shí)開窗通風(fēng)。4. 會(huì)前1小時(shí)請(qǐng)會(huì)議預(yù)定人到場(chǎng)檢查。5. 會(huì)前40分鐘開啟會(huì)議室空調(diào)。（二） 小毛巾的擺放與更換：1. 平時(shí)將洗滌過(guò)的小毛巾至于一次性紙巾機(jī)中。2. 小毛巾應(yīng)干凈無(wú)味，保持40度溫度。3. 根據(jù)會(huì)議的規(guī)格及預(yù)定人要求提供此項(xiàng)服務(wù)。4. 客人就座后順時(shí)針將小毛巾放在客人右側(cè)。5. 毛巾竹船外沿與會(huì)議桌外沿齊平呈“丁”字。6. 毛巾擺放半小時(shí)后更換。7. 更換時(shí)從會(huì)議主持人始順時(shí)針輕輕操作，左手擎托盤、右手更換，先撤后上。8. 服務(wù)后填寫服務(wù)記錄。（三） 茶水服務(wù)：1. 茶葉存放于潔凈、干燥的邊柜內(nèi)。2. 各種茶葉分別裝在不同的容器內(nèi)，防止串味。3. 會(huì)前準(zhǔn)備各種茶，并檢查茶包是否有破裂，散茶是否新鮮。4. 茶杯清洗干凈、無(wú)污跡、無(wú)水跡、經(jīng)過(guò)消毒處理。5. 左手持茶杯，右手倒水，從客人右側(cè)，順時(shí)針?lè)?wù)。6. 水倒七分為滿。7. 每半小時(shí)加水一次。8. 服務(wù)后填寫服務(wù)記錄。三、安全保衛(wèi)工作（一） 外圍巡邏保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1. 本崗位是大樓的主要出入口及門前，保安員要保持良好的精神狀態(tài)，注意儀容儀表及禮節(jié)禮貌。2. 保安人員要堅(jiān)守崗位，聯(lián)絡(luò)通暢，反應(yīng)快速，所有在崗保安人員都要配備攜帶對(duì)講機(jī)。3. 維護(hù)好大門口的交通秩序，引導(dǎo)車輛的行駛及行人的過(guò)往。保障車輛及行人安全，使門前暢通無(wú)阻。4. 防止非工作人員進(jìn)入大樓，并負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出人員所攜帶的物品，負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)的安全。5. 禁止在所管轄范圍內(nèi)亂停車輛及堆放裝修材料和雜物。6. 注意所管轄范圍治安、消防情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告處理。7. 在工作時(shí)間應(yīng)進(jìn)出人員動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)可以情況可有禮貌地查問(wèn)并及時(shí)通知有關(guān)部門。8. 注意對(duì)講機(jī)呼叫情況，保持與中控室及其他崗位保安員的聯(lián)系。9. 保持所管轄范圍的秩序，保證行人安全，勸阻各種不當(dāng)行為。10. 完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。（二） 內(nèi)巡保安員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1. 保護(hù)公物及裝飾品完好，嚴(yán)防破壞。2. 經(jīng)常檢查保護(hù)公共場(chǎng)所的設(shè)備設(shè)施、各層門窗，使之不收破壞，不被盜竊。3. 檢查各層消防器材情況，如有丟失、破壞及時(shí)上報(bào)。4. 檢查燃?xì)夤芫€及食堂操作間燃?xì)庠罹呤欠翊嬖谛孤?，及時(shí)報(bào)有關(guān)部門處理解決。5. 檢查在樓內(nèi)裝修、施工單位的消防及治安情況，對(duì)施工單位的違章行為進(jìn)行勸阻、糾正、制止；檢查施工、裝修人員的證件，防止各種破壞及盜竊行為發(fā)生。6. 巡視檢查所管轄各層的治安情況，把身份不明或無(wú)證人員清除出場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)可疑人員或問(wèn)題及時(shí)報(bào)告、處理。7. 檢查各層衛(wèi)生間、茶水間、電梯廳、通道的情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。8. 留意對(duì)講機(jī)呼叫情況，與其他崗位保持聯(lián)系，防止各種治安、消防事故發(fā)生。9. 保持良好形象和精神狀態(tài)，注意儀容儀表、禮節(jié)禮貌。10. 完成其它工作任務(wù)。（三） 門廳崗保安員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1. 保持良好形象和精神狀態(tài)，注意儀容儀表、禮節(jié)禮貌。2. 注意來(lái)訪人員的動(dòng)態(tài)，負(fù)責(zé)門廳及大廳的安全保衛(wèi)，保持安靜的辦公環(huán)境。3. 協(xié)助門廳工作人員做好來(lái)訪接待工作。非辦公時(shí)間做好出入登記。監(jiān)督清潔部門搞好衛(wèi)生。4. 嚴(yán)格控制違禁和違反裝修管理規(guī)定的工具、材料進(jìn)入大樓。5. 對(duì)出入機(jī)關(guān)人員搬運(yùn)物品，按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)真核準(zhǔn)有關(guān)證件后放行。6. 服務(wù)熱情周到，文明執(zhí)勤，有求必應(yīng)，有問(wèn)必答，切不可推諉搪塞或答“不知道”。（四） 保安員交接班規(guī)定：1. 按時(shí)交接班，接班人員應(yīng)提前10分鐘到達(dá)崗位，如接班人員有特殊情況未到達(dá)前，當(dāng)班人員不準(zhǔn)離開崗位。2. 接班人員要詳細(xì)了解上一班的執(zhí)勤情況和當(dāng)值班應(yīng)注意的事項(xiàng)。3. 接班人員將當(dāng)班時(shí)發(fā)現(xiàn)的情況，發(fā)生的問(wèn)題，處理情況及注意事項(xiàng)向接班人員交代清除。4. 當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時(shí)處理，不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢，接班人應(yīng)協(xié)助完成。5. 接班人員應(yīng)注意查檢查崗位范圍內(nèi)的物品、設(shè)施和器械裝備等，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即報(bào)告，必要時(shí)雙方簽名作證。6. 交班人員應(yīng)負(fù)責(zé)清理值班場(chǎng)地衛(wèi)生。（五） 常見可以情況處理1. 大樓內(nèi)出現(xiàn)冒煙的處理辦法：中控室接到火警報(bào)告后，立即派人趕赴現(xiàn)場(chǎng)，了解確切的冒煙口，了解冒煙的原因是由于著火還是電線短路造成，并報(bào)保安班長(zhǎng)及部門負(fù)責(zé)人處理。2. 大樓內(nèi)出現(xiàn)冒水的處理辦法：了解冒水的確切位置，了解冒水的原因是由于上水管、下水管冒水還是由于下雨造成，及時(shí)堵漏并報(bào)保安領(lǐng)班及設(shè)備維修負(fù)責(zé)人處理。3. 大樓內(nèi)有焦味、硫酸味或其它化學(xué)品異味的處理方辦法：立即尋找味源，如因電源短路造成，要及時(shí)切斷；如是其他化學(xué)品異味，要及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，并通知有關(guān)部門處理。4. 在大樓內(nèi)游蕩或借口找人卻說(shuō)不出被訪者的單位及姓名的處理方法：密切注意其舉動(dòng)，必要時(shí)勸其離開。5. 發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具的處理方法：詢問(wèn)、檢查其攜帶工具的用途，如用途不明的，帶回保安值班室處理，或者送當(dāng)?shù)嘏沙鏊?. 在偏斜、隱蔽地方清理皮包或錢包的處理辦法：立即設(shè)法攔截，詢問(wèn)驗(yàn)證，如屬盜竊、搶劫財(cái)物的，送交公安機(jī)關(guān)處理。7. 自行車、摩托車無(wú)牌、無(wú)證，有撬損痕跡，或?qū)⑽撮_鎖的自行車背走或拖走的處理辦法：當(dāng)即扣車流人，待查明情況后再放行。8. 遇到轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人的處理辦法：設(shè)法攔截（用對(duì)講機(jī)向其他保安員通知）、擒獲，并帶到保安值班室處理，查明原因后根據(jù)情況放人或送公安機(jī)關(guān)處理。9. 電梯困人的應(yīng)急處理辦法：監(jiān)控中心值班人員聽到或看到電梯受困人員呼救后，應(yīng)立即呼叫辦公樓設(shè)備科電梯管理人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理，并立即通知設(shè)備科負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理，由其在現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮。（六） 停車場(chǎng)管理1. 建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位責(zé)任，車場(chǎng)值班人員要堅(jiān)守崗位，確保車輛安全，并負(fù)責(zé)指揮車輛的出入和停放。2. 車輛停放后，車輛管理人員配合司機(jī)做好車輛停放，并提醒司機(jī)鎖好車門窗，帶走貴重物品。車管員沒(méi)有幫司機(jī)保管物品的義務(wù)。3. 督促進(jìn)場(chǎng)車輛和司機(jī)要保持場(chǎng)內(nèi)清潔，禁止在場(chǎng)內(nèi)吸煙。4. 督促進(jìn)場(chǎng)司機(jī)遵守安全防火規(guī)定，車輛進(jìn)入停車場(chǎng)禁止在場(chǎng)內(nèi)亂丟垃圾與棄置廢雜物，嚴(yán)禁載有易燃易爆、劇毒品等危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入車場(chǎng)。5. 進(jìn)場(chǎng)車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時(shí)，后果自負(fù)。三、四、 消防管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一） 消防管理機(jī)構(gòu)： 消防管理應(yīng)當(dāng)設(shè)立消防中心，建立三級(jí)防火機(jī)構(gòu)，任命三級(jí)防火機(jī)構(gòu)責(zé)任人，明確職責(zé)。1. 機(jī)關(guān)消防工作主管領(lǐng)導(dǎo)為消防責(zé)任人，負(fù)責(zé)成立防火安全委員會(huì)，確定委員會(huì)成員人選，并明確其職責(zé)。同時(shí)，還要負(fù)責(zé)有關(guān)消防法規(guī)的貫徹，消防規(guī)章制度的建立，研究解決消防人員、設(shè)備中心的重大問(wèn)題。2. 商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心負(fù)責(zé)人作為第二級(jí)消防機(jī)構(gòu)的責(zé)任人，負(fù)責(zé)管理各部門消防責(zé)任的制定和對(duì)機(jī)關(guān)辦公樓的日常消防管理工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，定期組織消防安全檢查及消防演習(xí)。3. 物業(yè)公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人作為第三級(jí)消防機(jī)構(gòu)的責(zé)任人，負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)辦公樓消防的日常管理、檢查和巡查工作。（二） 消防安全三級(jí)檢查制度1. 一級(jí)檢查有物業(yè)公司負(fù)責(zé)人指導(dǎo)，監(jiān)督各部門員工組織實(shí)施。（1） 每個(gè)職工每天對(duì)本崗位、本地段消防安全情況進(jìn)行一次檢查，排除本身能夠排除的不安全因素，本身不能解決的消防隱患要及時(shí)上報(bào)，否則發(fā)生事故要由本部門負(fù)責(zé)人或本崗位當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。（2） 物業(yè)公司負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)具體指導(dǎo)、監(jiān)督及經(jīng)常行的檢查。負(fù)責(zé)帶領(lǐng)安保人員每天對(duì)辦公樓的消防設(shè)備、設(shè)施及消防安全情況進(jìn)行日常檢查，做好檢查記錄。并檢查施工現(xiàn)場(chǎng)防火安全。（3） 物業(yè)公司負(fù)責(zé)人每周將檢查情況向商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心匯報(bào)。2. 二級(jí)檢查由商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心組織實(shí)施。（1） 商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心每周組織物業(yè)部等部門對(duì)管轄地段，設(shè)備物資（特別是易燃易爆品）進(jìn)行一次檢查。（2） 檢查各部門的消防火情隱患，向職工進(jìn)行安全教育，及時(shí)表?yè)P(yáng)或批評(píng)。對(duì)消防安全工作的執(zhí)行落實(shí)情況處理及整改。（3） 物業(yè)公司每月向商務(wù)機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心匯報(bào)一次消防安全情況。3. 三級(jí)檢查有商務(wù)委組織實(shí)施。（1） 每月主管領(lǐng)導(dǎo)或授權(quán)他人對(duì)個(gè)部門進(jìn)行重點(diǎn)檢查或抽查，尤其是每年元旦、春節(jié)、“五一”、“十一”前要組織防火安全大檢查。主管領(lǐng)導(dǎo)每年不少于一次全面檢查。（2） 檢查各單位貫徹執(zhí)行消防安全制度情況，重點(diǎn)檢查要害部位消防安全管理及執(zhí)行情況。好的表?yè)P(yáng)獲獎(jiǎng)勵(lì)，差的批評(píng)或處罰。4. 消防安全檢查要認(rèn)真填寫消防每日檢查登記表、消防安全周檢、月檢記錄及消防安全季檢、年檢記錄，并將記錄統(tǒng)一有消防中心存檔。（三）消防規(guī)章制度1. 本單位及外單位在轄區(qū)內(nèi)施工需動(dòng)火的工程，必須事先通知消防監(jiān)控中心，在商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，保安部應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火完畢后立即清查現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對(duì)施工單位的除責(zé)成其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外，還要對(duì)施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人加以處罰。一旦造成事故，除加重處罰外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。2. 在辦公樓內(nèi)動(dòng)火，必須經(jīng)商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心保衛(wèi)科批準(zhǔn)并做好防備工作，方能動(dòng)火。3. 配電房及重要機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)堆放任何雜物。4. 各走道、樓梯口等部位要保持通暢，疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好。5. 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和公司制訂的消防管理規(guī)定，嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，并定期進(jìn)行監(jiān)測(cè)檢查，保證設(shè)備完好及使用正常。（四） 消防設(shè)備的檢查及日常維護(hù)保養(yǎng)方式、要求及內(nèi)容 實(shí)施日常維護(hù)保養(yǎng)后的消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理（GA587-2005）、建筑消防設(shè)施檢測(cè)技術(shù)規(guī)程（GA503-2004）等現(xiàn)行規(guī)范要求，要保證系統(tǒng)正常工作；要按照規(guī)定完成月、年保養(yǎng)項(xiàng)目，并做好維護(hù)保養(yǎng)記錄。日常維護(hù)保養(yǎng)要求及主要內(nèi)容如下：1. 消防設(shè)施單項(xiàng)檢查：每月至少一次，并填寫建筑消防設(shè)施測(cè)試記錄。日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容如下：（1） 消防供配電設(shè)施：消防用電設(shè)備電源末級(jí)配電箱處主、備電切換功能，發(fā)電機(jī)自動(dòng)、手動(dòng)啟動(dòng)試驗(yàn)，發(fā)電機(jī)燃料檢查。（2） 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：警報(bào)裝置的報(bào)警功能，火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、火災(zāi)報(bào)警控制器、CRT圖形顯示器、火災(zāi)顯示盤的報(bào)警顯示功能，消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的聯(lián)動(dòng)控制和顯示。其中感煙、感溫火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器和手動(dòng)報(bào)警按鈕的報(bào)警功能的檢查數(shù)量不少于總數(shù)的25%，完好率達(dá)100%。（3） 消防供水設(shè)施：消防水池、水箱水量，增壓設(shè)施壓力工作情況，消防水泵及水泵控制柜的啟泵和主備泵切換功能，管道閥門啟閉功能；消防水泵結(jié)合器接口及附件工作情況。（4） 消火栓滅火系統(tǒng)：室內(nèi)外消火栓出水及壓力，消火栓啟泵按鈕，系統(tǒng)功能。檢查數(shù)量不少于總數(shù)量的25%。（5） 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：報(bào)警閥組放水，末端試水裝置放水。其中末端試水裝置放水檢查數(shù)量不少于總數(shù)的25%。（6） 泡沫滅火系統(tǒng)：泡沫液有效期和儲(chǔ)存量，泡沫消防栓出水或出泡沫。（7） 氣體滅火系統(tǒng)：滅火劑儲(chǔ)存量，模擬自動(dòng)啟動(dòng)系統(tǒng)功能。檢查控制器電源是否正常，停電時(shí)能否自動(dòng)切換成備用電池供電，氣瓶連管情況如何，聯(lián)動(dòng)裝置電源是否正常，檢查控制面板的各開關(guān)、指示燈的功能是否正常。（8） 防煙和排煙設(shè)施：機(jī)械加壓送風(fēng)機(jī)以及系統(tǒng)功能，送風(fēng)機(jī)控制柜；機(jī)械排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥以及系統(tǒng)功能，排煙風(fēng)機(jī)控制柜；電動(dòng)排煙窗啟、閉。雙風(fēng)速機(jī)。檢查電源是否正常，啟動(dòng)低速狀況，聯(lián)動(dòng)柜無(wú)報(bào)警時(shí)處于聯(lián)動(dòng)狀態(tài)，消防中心可隨時(shí)啟動(dòng)告訴狀態(tài)。（9） 應(yīng)急照明。疏散標(biāo)志：電源切換和充電功能，標(biāo)識(shí)正確性。（10） 消防電話和應(yīng)急廣播：通話、廣播質(zhì)量，應(yīng)急情況下強(qiáng)制切換功能。（11） 防火分隔設(shè)施：防火門啟閉功能，防火卷簾自動(dòng)啟動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)功能。（12） 消防電梯：首層按鈕控制和聯(lián)動(dòng)電梯回首層，電梯轎廂內(nèi)消防電話，電梯井排水設(shè)備。（13） 其他需要測(cè)試檢查的內(nèi)容。2. 消防設(shè)施聯(lián)動(dòng)檢查：每年至少一次，對(duì)消防設(shè)施系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制功能進(jìn)行綜合檢查、評(píng)定，并填寫建筑消防設(shè)施檢驗(yàn)報(bào)告。年度聯(lián)動(dòng)檢查記錄應(yīng)在每年的12月20日之前形成，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定將年聯(lián)動(dòng)檢查記錄、辦公樓消檢及電檢結(jié)果報(bào)當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)備案。日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容如下：（1） 消防供電設(shè)施供電功能和主備電源切換功能檢查，檢驗(yàn)供電能力。（2） 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置每層、每回路報(bào)警系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的功能試驗(yàn)。每12個(gè)月對(duì)每只探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕檢查不少于一次。（3） 自動(dòng)噴水滅火在末端放水，進(jìn)行系統(tǒng)功能聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)，水流指示器報(bào)警，壓力開關(guān)、水利警鈴動(dòng)作。對(duì)消防設(shè)施上的儀器儀表進(jìn)行校驗(yàn)；每12個(gè)月對(duì)每個(gè)末端放水閥檢查不少于一次。（4） 消防給水系統(tǒng)最不利點(diǎn)消火栓（消防炮）出水，分別用消防水箱和消防水泵供水。每12個(gè)月累計(jì)對(duì)每個(gè)消火栓、卷盤、水炮檢查不少于一次。（5） 泡沫滅火系統(tǒng)結(jié)合泡沫滅火劑到期更換進(jìn)行噴泡沫試驗(yàn)；檢驗(yàn)系統(tǒng)功能；校驗(yàn)儀器儀表。（6） 通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢驗(yàn)系統(tǒng)功能，進(jìn)行模擬噴氣試驗(yàn)；校驗(yàn)儀器儀表，儲(chǔ)存容器稱重。（7） 通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查電梯迫降功能；通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查防火卷簾門及電動(dòng)防火門的功能；通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查消防廣播切換功能；通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志功能；通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查正壓送風(fēng)或者機(jī)械排煙系統(tǒng)功能，并測(cè)試風(fēng)速、風(fēng)壓值；通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查消防通訊設(shè)備。3. 其它檢查：（1） 滅火器：檢查壓力、重要是否符合要求，噴管有無(wú)破損，檢查外觀有無(wú)明顯銹蝕，推車式滅火器需檢查行駛機(jī)件是否靈活，伸展膠管有無(wú)破損。（2） 消防通道：檢查通道是否暢通無(wú)阻，無(wú)任何物品堵塞。（3） 施工用電安全：檢查是否有超負(fù)荷用電，不規(guī)則的電源走線，施工現(xiàn)場(chǎng)的防火措施是否符合要求。（五） 消防監(jiān)控中心1. 消防監(jiān)控中心是掌握大樓消防設(shè)備中心及發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、指揮滅火、控制消防機(jī)電設(shè)備的重要部門，消防監(jiān)控中心值班人員為商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心正式職工。2. 消防中心實(shí)行專人24小時(shí)值班制度，值班員必須堅(jiān)守崗位，不得隨意離開值班室，保持高度的責(zé)任感和警惕性，做好值班記錄。3. 消防中心嚴(yán)禁其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。4. 每天值班員要檢查消防系統(tǒng)是否正常。5. 出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即檢查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。6. 消防中心值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，杜絕一切火種，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。7. 消防中心內(nèi)的電話屬專用報(bào)警聯(lián)系電話，任何人不得占用，以免影響消防聯(lián)絡(luò)。8. 消防中心內(nèi)應(yīng)配有手持滅火器材，消防扳手、消防斧。（六）處理突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案1. 撲救火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案（1） 總指揮為到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的最高領(lǐng)導(dǎo)人（商務(wù)委或物業(yè)），其他人員需聽從指揮。保安部設(shè)24小時(shí)值班電話，負(fù)責(zé)接報(bào)警及通信聯(lián)絡(luò)，成立義務(wù)消防隊(duì)。（2） 辦公樓一旦發(fā)生火災(zāi)或燃?xì)庑孤?，所有人必須按照“小火自救、大火?bào)警、疏散人員、搶救財(cái)物”的原則進(jìn)行處置，不失時(shí)機(jī)地?fù)錅绯跗诨馂?zāi)，及時(shí)阻止火勢(shì)蔓延，消除火勢(shì)對(duì)人員疏散的威脅，避免發(fā)生重大的人身傷亡以及經(jīng)濟(jì)損失。（3） 監(jiān)控室值班人員接到報(bào)警信號(hào)后，并立即指派距離火場(chǎng)最近的保安人員到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)火情。當(dāng)值班人員接到火災(zāi)報(bào)警后，要記清著火地點(diǎn)、燃燒物，立即通知救火小分隊(duì)，攜帶消防器材設(shè)備趕往火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，撲救火災(zāi)。（4） 當(dāng)有人員收到火勢(shì)威脅時(shí)，首先組織參戰(zhàn)人員救人，同時(shí)部署一定力量撲救火災(zāi)，在力量不足的情況下，應(yīng)將主要力量投入救人工作。（5） 搶救組搶救人員，保護(hù)和搶救辦公檔案及貴重物品。（6） 火勢(shì)較大并有擴(kuò)大趨勢(shì)時(shí)，由現(xiàn)場(chǎng)總指揮決定向“119”報(bào)火警。節(jié)假日、公休日、夜間發(fā)生火警時(shí)，由機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心帶班領(lǐng)導(dǎo)行使此項(xiàng)職權(quán)。（7） 現(xiàn)場(chǎng)總指揮下達(dá)火警報(bào)警指令后，接受指令人員要迅速、準(zhǔn)確向“119”報(bào)出發(fā)生火災(zāi)的單位、地區(qū)、地點(diǎn)、部位等詳細(xì)情況。（8） 保衛(wèi)疏散組組織疏散人員，清除路障，疏導(dǎo)車輛離場(chǎng)，阻止人員進(jìn)入警戒區(qū)，維持辦公樓外圍秩序，等待消防部門，為消防專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)滅火創(chuàng)造有利條件。（9） 火災(zāi)撲滅后，聽從火場(chǎng)指揮員的安排和布置，協(xié)助保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。（10） 協(xié)助消防局調(diào)查火災(zāi)發(fā)生原因，配合清理已勘察完畢的火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，編寫火災(zāi)事故報(bào)告和火災(zāi)原因調(diào)查報(bào)告并上報(bào)商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心。2. 突發(fā)暴力事件應(yīng)急處置預(yù)案（1） 發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物及其它危險(xiǎn)物品應(yīng)馬上報(bào)告商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心、物業(yè)安保部。（2） 保衛(wèi)人員立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)可疑物檢查判斷，按照處置突發(fā)事件疏散人員程序，指揮保安員盡快疏散現(xiàn)場(chǎng)人員，封閉現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置警戒線，維持秩序。（3） 如確定可疑物為爆炸物或其它危險(xiǎn)物品，則由安保人員用防爆毯將可疑物覆蓋，并立即通知公安機(jī)關(guān)。（4） 一旦發(fā)生爆炸、毒氣等事件，應(yīng)立即報(bào)警，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。同時(shí)啟動(dòng)送風(fēng)排煙設(shè)備，排除有毒氣體，快速輸送新風(fēng)。（5） 保安部對(duì)發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)布控力量，控制各樓出入口及電梯口，控制一切出入人員，防止嫌疑逃離現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員靠近，迅速堵截、抓捕案犯。（6） 疏導(dǎo)人員及車輛，防止堵塞及人員傷亡，確保平息案件，抓捕工作的完成。（7） 遇有人員傷亡則及時(shí)向急救中心求救。（8） 發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)處置完畢后，要清理現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)防遺漏物證、人證。隨時(shí)做好應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的次生災(zāi)害。3. 治安事件的應(yīng)急處置預(yù)案（1） 辦公區(qū)域內(nèi)發(fā)生可疑人員游蕩、流氓械斗、打群架；持刀持槍傷害、盜竊、搶劫等情況要立即向物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)總值班或保安主管報(bào)告。（2） 物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)總值班或保安主管迅速調(diào)集保安警力趕赴現(xiàn)場(chǎng)控制事態(tài)發(fā)展。（3） 物業(yè)經(jīng)理、商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告案情，填寫報(bào)案登記表，協(xié)助機(jī)關(guān)保衛(wèi)、公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證工作。（4） 現(xiàn)場(chǎng)的處理由保衛(wèi)部工作人員根據(jù)公安機(jī)關(guān)有關(guān)精