?？谑形餍沔?zhèn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書.doc

前 言2一、?？诩靶阌^(qū)資源環(huán)境狀況3(一)地理位置3(二)6、資源環(huán)境狀況優(yōu)勢分析4三、市場分析5四、旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案6(一)總體規(guī)劃6(二)開發(fā)進(jìn)度9(三)經(jīng)營理念10(四)開發(fā)方式10五、項(xiàng)目投資主體11六、市場營銷12七、投資及效益分析13(一)星級(jí)酒店13(二)大型餐飲建筑群13(三)商業(yè)、文化、風(fēng)情區(qū)14(四)高尚生態(tài)居住區(qū)15(五)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)估算15八、不確定性風(fēng)險(xiǎn)提示16一、自然條件變化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)16二、政治法律方面的風(fēng)險(xiǎn)因素16三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平風(fēng)險(xiǎn)因素17四、經(jīng)營方面因素17五、客戶因素17前 言 隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們物質(zhì)生活水平的提高，代表著社會(huì)繁榮和文明程度的旅游業(yè)得到了快速發(fā)展。外出旅游具有廣泛性和大眾參與基礎(chǔ)，已經(jīng)成為人們生活中的一部分。旅游業(yè)投資回報(bào)率高，見效快，關(guān)聯(lián)帶動(dòng)能力強(qiáng)，已成為國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。中國的旅游業(yè)正處在由數(shù)量型向質(zhì)量型效益型轉(zhuǎn)換的增長階段，旅游業(yè)將成為新經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)，并將進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期。順應(yīng)這一潮流，海南作為國際旅游島、免稅島也受到越來越多的人士的關(guān)注和期盼。海南島旅游開發(fā)區(qū)是國家重點(diǎn)旅游地區(qū)，特色旅游地區(qū)；毗鄰廣西、廣東、港澳及東南亞各國，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。?？谑惺逡?guī)劃確定的做強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建成免稅店、現(xiàn)代美居物流園，積極推進(jìn)美蘭臨空物流園、新海物流園、馬村港物流園的建設(shè)。切實(shí)推進(jìn)東寨港紅樹林國家濕地公園、火山群世界地質(zhì)公園的升級(jí)改造，建成600個(gè)游艇泊位。積極推進(jìn)海南國際創(chuàng)意港和長影影視基地的建設(shè)。支持海南國際會(huì)展中心運(yùn)營，進(jìn)一步發(fā)展壯大會(huì)展產(chǎn)業(yè)。在扎實(shí)抓好保障性住房建設(shè)的同時(shí)，引導(dǎo)發(fā)展面向島外市場的低碳、綠色、高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)。加大旅游化改造力度。完成濱海大道街景整治和濱江西帶狀公園一期，加快城鄉(xiāng)100公里綠色慢行系統(tǒng)建設(shè)。全面完成旅游公廁建設(shè)任務(wù)。改造提升五公祠、海瑞墓、丘浚墓等歷史人文景點(diǎn)，加快推進(jìn)騎樓街區(qū)保護(hù)和綜合整治一期工程。加強(qiáng)旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和公共信息平臺(tái)等設(shè)施建設(shè)，積極推廣使用規(guī)范的多語種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，進(jìn)一步提升旅游服務(wù)質(zhì)量。規(guī)劃本身就是本項(xiàng)目開發(fā)的契機(jī)。加上國際旅游島，免稅島，國家大力加強(qiáng)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等有利因素，相信本項(xiàng)目的開發(fā)具有非常誘人的良好前景。如何更好地適應(yīng)市場發(fā)展，在新的經(jīng)濟(jì)格局中確立最佳定位，合理有序的開發(fā)、利用好現(xiàn)有旅游資源，實(shí)現(xiàn)旅游區(qū)的健康快速發(fā)展，為人們創(chuàng)造最理想的旅游勝地，使濱海大道周邊的現(xiàn)有旅游資源實(shí)現(xiàn)升值、再升值，成為新的利潤增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商取得較高回報(bào)，*民眾能夠直接或間接得到實(shí)實(shí)在在的、可觀的經(jīng)濟(jì)利益，是制定本計(jì)劃書的主旨。一、 ?？诩靶阌^(qū)資源環(huán)境狀況(一) 地理位置項(xiàng)目位于?？谑形鞅?4公里黃金海岸處，是由河流和海汐沖積而成的細(xì)沙灘涂形成，附近的相關(guān)功能區(qū)域共同形成了?？谧瞠?dú)特的交通、旅游、購物、休閑、娛樂格局。得天獨(dú)厚的地理位置、便捷的交通、濃郁的地域文化和極其豐富海島資源使這一地區(qū)成為富含旅游資源和開發(fā)潛力的優(yōu)勢區(qū)域。(二) 6、資源環(huán)境狀況優(yōu)勢分析A、臨近的細(xì)沙海岸綿長，坡度平緩，海水水質(zhì)良好，是海濱難得的開發(fā)大型海濱浴場和海濱旅游度假地的區(qū)域，適宜旅游度假。B、風(fēng)力、日照資源充沛，可充分開發(fā)利用，創(chuàng)建環(huán)保生態(tài)居所。C、現(xiàn)有的地下淡水資源可滿足供應(yīng)。項(xiàng)目臨近?？谑校b望雷州半島，附近有海運(yùn)、公路、鐵路及航空等綜合配套的交通網(wǎng)絡(luò)，具備聯(lián)系國內(nèi)、國際的的客運(yùn)及貨運(yùn)體系，人員流動(dòng)量巨大，貨物供應(yīng)便捷。三、市場分析21世紀(jì)前20年，我過國民經(jīng)濟(jì)年增長速度保持9%左右，我過綜合國力將進(jìn)一步提高，人民的生活將更加殷實(shí)富裕。人民富裕程度的提高，擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，將生產(chǎn)出更多的國內(nèi)旅游者。隨著國內(nèi)小康生活的到來、雙休日、“五一”、“十一”長假制等，使人們的旅游消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)；國家鼓勵(lì)發(fā)展旅游業(yè)政策的頒布，企事業(yè)單位帶薪休假、獎(jiǎng)勵(lì)旅游的啟動(dòng)，旅游業(yè)處于前所未有的發(fā)展環(huán)境。中國旅游業(yè)本身就已經(jīng)進(jìn)入了飛速發(fā)展的時(shí)期。年中國涉外旅游快速發(fā)展,旅游業(yè)總收入年均增長率達(dá)到32%。世界旅游組織預(yù)測到2020年中國將成為世界第一大旅游目的國和第四大旅游客源輸出國。世界旅游組織還預(yù)測到，2020年將有1.37億國際旅游者到中國旅游，整個(gè)東亞及亞臺(tái)地區(qū)接待國際旅游者人數(shù)可達(dá)到4.38億，中國在這一區(qū)域市場中將占有31%的份額，2020年全球旅游總收入可超萬億美元。海南作為中國乃至世界的旅游島必將都得到快速、高質(zhì)的發(fā)展四、旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案(一) 總體規(guī)劃（1）規(guī)劃理念：本規(guī)劃設(shè)計(jì)是以實(shí)現(xiàn)一個(gè)適合中國國民口味兼顧海外游客的國家級(jí)旅游度假區(qū)，設(shè)計(jì)主題是健康養(yǎng)生和海濱旅游度假，使其成為海南北方獨(dú)特的高檔海濱度假區(qū)。（2）性質(zhì)：以海濱風(fēng)光、沙洲野趣為主要風(fēng)景特色，以健康養(yǎng)生、瀏覽觀光、度假休養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)娛樂為主要活動(dòng)。（3）主題：維護(hù)大自然環(huán)境的優(yōu)美綠島，旨在實(shí)現(xiàn)真正接觸大自然的度假憩養(yǎng)多功能的旅游度假場所，享受高檔次的休閑服務(wù)。（4）客戶目標(biāo)定位：國內(nèi)游客以成功人士、實(shí)力企業(yè)和政府接待為主；國外游客采用與旅行社合作的方式為主，結(jié)合外籍會(huì)員管理。（5）規(guī)劃內(nèi)容：依據(jù)島上空間特點(diǎn)與功能機(jī)構(gòu)的相關(guān)性，將用地規(guī)劃為以下功能區(qū)： A、旅游度假區(qū)：包括大型海鮮餐廳、及免稅商品街、生態(tài)酒店、太陽能供熱系統(tǒng)、療養(yǎng)所、度假村、室內(nèi)海水樂園。 B、民俗文化風(fēng)情區(qū) ：故事群雕、文化街、特色商品街，演出場。 C、生態(tài)居住區(qū)：以發(fā)展團(tuán)體、私人度假為主，開設(shè)休閑、療養(yǎng)、會(huì)議用酒店物業(yè)，水邊住宅。（6）規(guī)劃指標(biāo)： 建筑容積率：0.8；公共綠地標(biāo)準(zhǔn)：26000平米；總建筑控制規(guī)模：53000平米；將成為集特色觀光、休閑度假、運(yùn)動(dòng)娛樂為一體的國家級(jí)海濱旅游度假區(qū)。（7）項(xiàng)目投資：約人民幣10億。（8）建設(shè)水源熱泵系統(tǒng)，可以在解決中央空調(diào)制冷的同時(shí)產(chǎn)生約60度的集中熱水供應(yīng)，節(jié)能，環(huán)保，生態(tài)效應(yīng)突出。建設(shè)配套的太陽能發(fā)電系統(tǒng)，和采用LED超節(jié)能光源，配合市電滿足大型室內(nèi)空間、員工自用空間及公共照明供應(yīng)。建立自備污水處理系統(tǒng)，形成以中水利用為主的循環(huán)資源利用。大型海鮮餐廳 海鮮餐廳的外型完全采用仿貝類海生物形狀設(shè)計(jì)，四面的透明玻璃窗能最多角度欣賞運(yùn)河和海景。在這里，游客可以品嘗最新鮮的海產(chǎn)品佳瑤，也可以享受酒店獨(dú)有的特色烹飪。在享受美味的同時(shí)，還可以觀賞各種海生物在玻璃缸里游來游去。 提供餐飲、住宿、娛樂、健身等全套服務(wù)，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)五星。建造一座無污染、純天然的生態(tài)酒店，定能成為吸引島外游客參觀、住宿的首選，同時(shí)還可以作為國內(nèi)其他地區(qū)生態(tài)保護(hù)的示范基地開展科普教育。文化街也是商業(yè)街，現(xiàn)場制作銷售當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的手工藝品。游客可以購買原料親自參與工藝品的制作，也可以選購自己喜歡的成品，或者當(dāng)場命題由藝人定做。民間文化演出場：在碎石輔就的廣場上定時(shí)演出。游人可以三三兩兩閑坐在小石凳上，與漁民一起觀看這城市里難得一見的鄉(xiāng)村文化?，F(xiàn)代歌舞演出：暉宏的場面、動(dòng)感的音樂，舞臺(tái)就設(shè)在寬闊的廣場，借用周圍的植物、建筑，據(jù)實(shí)布景。演員選用藝術(shù)學(xué)校的學(xué)生，以華麗的服裝、青春的靈動(dòng)點(diǎn)綴古樸的環(huán)境，既增添了的活躍氣氛。在大城市，親水住宅尤其是海景已成為樓市最熱的賣點(diǎn)之一。島上坐擁得天獨(dú)厚的自然美景，發(fā)展各種形式的度假物業(yè)以適合不同人群的需要。有為團(tuán)體準(zhǔn)備的休閑，療養(yǎng)，會(huì)議的酒店式物業(yè)。配套休閑服務(wù)項(xiàng)目有：服務(wù)中心、馬場、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場等，為特定人群療養(yǎng)度假提供高品位的支持。隨著綠色消費(fèi)逐漸深入人心，綠色住宅、生態(tài)住宅、環(huán)保住宅如同一個(gè)個(gè)令人欣喜的跳動(dòng)音符，給普通百姓帶來對(duì)美好生活的憧憬和遐想。生態(tài)建筑區(qū)以綠色生態(tài)、健康環(huán)保為主題，大量利用太陽能、風(fēng)能、水力、潮汐等無污染能源，為致力于研究和開發(fā)新建筑的人們提供實(shí)驗(yàn)和實(shí)踐的場所，從而成為一個(gè)領(lǐng)域發(fā)展的樣板，使熱愛生態(tài)建筑的設(shè)計(jì)師們前來“朝圣”。(二) 開發(fā)進(jìn)度1、第一期：一年，規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)：A、完成項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃，建立與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系。在政府認(rèn)可的詳細(xì)規(guī)劃條件下初步完成基礎(chǔ)建設(shè)工程。B、單項(xiàng)工程進(jìn)度如下：建設(shè)具備生態(tài)特質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店；建設(shè)部分與星級(jí)酒店配套的獨(dú)立酒店式公寓住宅，達(dá)到開工狀態(tài)。 綜合旅游度假區(qū)建成巨型特色餐飲建筑群；達(dá)到開工狀態(tài)。完成主要道路和景觀建設(shè)。分析未來項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)務(wù)特點(diǎn)及用工量，開始招募及培訓(xùn)相關(guān)人員，給*村民優(yōu)先選擇權(quán)，和重點(diǎn)培訓(xùn)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用窆蚕砦磥淼姆睒s。同時(shí)引進(jìn)外部高素質(zhì)的管理人員及相關(guān)專業(yè)人員，與當(dāng)?shù)卮迕窆餐M成公司的基本團(tuán)隊(duì)，為二期做好人員準(zhǔn)備。完成累計(jì)投資額約3億元。2、第二期：兩年建成和完善：在沿街、沿路建成商業(yè)店鋪成立物業(yè)管理公司及酒店、餐飲管理公司，引進(jìn)免稅商店并與之合作。全面完成標(biāo)志性建筑生態(tài)中心酒店；并交付使用。建設(shè)室外娛樂、演藝設(shè)施。景觀進(jìn)一步改觀，規(guī)劃建筑風(fēng)貌基本展現(xiàn)，全面具備接待各類客人的能力。積極開展全球營銷、推廣，在直營、會(huì)員管理、合作管理等方面取得大幅進(jìn)展，形成完善的一體化的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。完成累計(jì)投資10億元。(三) 經(jīng)營理念在我方獨(dú)立完成以差異化和高尚服務(wù)開發(fā)和經(jīng)營的基本策略；以資本運(yùn)作和合作開發(fā)為基本經(jīng)營模式，通過項(xiàng)目資源的規(guī)劃、整合、招商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，創(chuàng)造升值空間，實(shí)現(xiàn)二年起步、三年定局的經(jīng)營目標(biāo)。創(chuàng)立最具特色、最有價(jià)值的自然、生態(tài)休閑旅游生活空間。(四) 開發(fā)方式（1）自主開發(fā)（自營）項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，部分由我司獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營與管理。（1） 出讓部分會(huì)員資源，投資方可以一次性買斷部分面積的使用權(quán)，。（3）合作開發(fā)經(jīng)營A、我方以開發(fā)形成的物業(yè)或物業(yè)集群開展合作經(jīng)營；B、雙方共同投資，按比例分配收益；C、投資單位可以以理念、設(shè)備、現(xiàn)金，管理等綜合資源作為合作方式，進(jìn)行合作開發(fā)。D、根據(jù)投資方需要，提供一條龍服務(wù)，代建交鑰匙工程；（4）承包開發(fā)經(jīng)營（5）雙方約定的其他方式。五、項(xiàng)目投資主體土地產(chǎn)權(quán)人?？谑行阌^(qū)*村民委員會(huì)是當(dāng)?shù)卣畯娜殖霭l(fā)，重點(diǎn)扶持的對(duì)象，其對(duì)當(dāng)?shù)氐赜蚪?jīng)濟(jì)開發(fā)所作的貢獻(xiàn)為政府高度認(rèn)可，政府對(duì)本計(jì)劃書所述地塊的開發(fā)持積極的態(tài)度和高度的關(guān)注。開發(fā)商*具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、多種商業(yè)樓盤開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，是市大型開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本8000萬元，具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，歷時(shí)近10年，累計(jì)開發(fā)住宅類物業(yè)50萬平米，商用物業(yè)近10萬平米，成功運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目兩個(gè)，效果良好。公司一貫秉承優(yōu)勢互補(bǔ)，相互支持，共同發(fā)展的原則，具備合作開展商業(yè)活動(dòng)的基本條件和基本理念。為了體現(xiàn)公司上述經(jīng)營原則，公司計(jì)劃在勞動(dòng)用工方面給*村民極大的支持，包括人員培訓(xùn)及技能提升，用工價(jià)格優(yōu)惠等方面的具體措施；優(yōu)先采購*能夠供應(yīng)的相關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)，帶動(dòng)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展；條件允許的情況下，為*的某個(gè)適宜的建筑或建筑群改造建設(shè)水源熱泵系統(tǒng)，體現(xiàn)長久受益，共同享受發(fā)展成果的目標(biāo)。六、市場營銷針對(duì)旅游區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目營銷總體方案策劃如下：1、營銷窗口和目標(biāo)區(qū)域的選擇根據(jù)中國的經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分和項(xiàng)目的特征，旅游區(qū)營銷目標(biāo)區(qū)域的選擇規(guī)劃為四個(gè)大區(qū)，北方片區(qū) 、華東片區(qū)、華南片區(qū)、西北片區(qū)。營銷窗口的設(shè)置建議北方片區(qū)在北京，華東片區(qū)在上海，華南片區(qū)在廣州，西北片區(qū)在蘭州。2、營銷的策略鑒于旅游區(qū)的地域和現(xiàn)狀特征，以及北京、上海，西北、華北等經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展區(qū)域京積聚了大量的各類投資者和項(xiàng)目開發(fā)商，具備招商商機(jī)；所以項(xiàng)目的營銷首選目標(biāo)市場為北京市場、上海市場、華北及西北資源富集地區(qū)；，從北京市場和內(nèi)蒙古市場打開項(xiàng)目營銷的局面 ，積累成功的營銷引資經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)旅游區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程；后期根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)策略和發(fā)展規(guī)劃，充分挖掘旅游區(qū)自然資源的升值潛力在國內(nèi)其他地區(qū)及立足港澳面向全球開展?fàn)I銷工作；3、營銷工作計(jì)劃從時(shí)間上計(jì)劃：分近期、中期、遠(yuǎn)期。工作切入點(diǎn)：近期（第一年）通過個(gè)人社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，利用沿海集團(tuán)的社會(huì)影響力，和潛在的投資客戶進(jìn)行一對(duì)一的洽談，通過朋友擴(kuò)大項(xiàng)目和公司的影響力，力爭二至三個(gè)項(xiàng)目達(dá)成合作意向。中期主要通過項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案和項(xiàng)目的宣傳材料，舉辦項(xiàng)目推薦會(huì)、營銷宣傳活動(dòng)，項(xiàng)目論壇會(huì)公開面向社會(huì)營銷。進(jìn)一步落實(shí)各項(xiàng)合作。遠(yuǎn)期主要利用項(xiàng)目的初步成型的影響力和資源優(yōu)勢面向全國和海外市場營銷；在營銷目標(biāo)地區(qū)設(shè)置窗口，開展一系列的營銷活動(dòng)。七、投資及效益分析 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資10億元人民幣，具有良好的發(fā)展前景。預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定、可觀。具體投資和效益估算如下：(一) 星級(jí)酒店 1、該酒店位于地塊的西北角，建筑面積20000平方米，設(shè)置客房180套，按照五星級(jí)酒店建設(shè)，2、項(xiàng)目總投資：平米造價(jià)16000元，加上相關(guān)外圍配套設(shè)備1.3億元，共計(jì)投資約4.5億人民幣。3、營業(yè)收入及利潤估算主要收入以會(huì)員、高層次收入者，按照客房平均入住率60%，雙人入住占比70%，年?duì)I業(yè)330天計(jì)算，平均依照每人每天住宿及相關(guān)消費(fèi)0.35萬元，每年入住人數(shù)3萬，則年收入2.12億。 管理費(fèi)用及市場營銷費(fèi)用；合計(jì)約每年5000萬。流轉(zhuǎn)稅金及附加稅按11%計(jì)算，流轉(zhuǎn)稅額為0.24億元。酒店單項(xiàng)經(jīng)營利潤預(yù)計(jì)為1.38億元。(二) 大型餐飲建筑群1、項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)12000平米餐飲建筑群。2、總投資：約1.9億人民幣。子項(xiàng)目投資預(yù)算表項(xiàng)目名稱投資金額特色海鮮餐廳3000萬生態(tài)中心大酒店5000萬戶外餐飲 1000萬4、營業(yè)收入及利潤估算該區(qū)的主要收入?yún)R集所有的游客（既旅游食宿、休閑娛樂于一體）按照每年接待人數(shù)60萬來計(jì)算，平均每人消費(fèi)300元，則年收入1.8億。估計(jì)銷售毛利月1.08億元其他費(fèi)用（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、設(shè)備磨損、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年約4000萬。流轉(zhuǎn)稅金及附加稅按11%計(jì)算，流轉(zhuǎn)稅額為0.198億元。預(yù)計(jì)年經(jīng)營利潤為0.67億元。(三) 商業(yè)、文化、風(fēng)情區(qū)1、項(xiàng)目內(nèi)容規(guī)模建設(shè)規(guī)模約4000平米，主要經(jīng)營海南特色商品及國際品牌，利用免稅島的政策優(yōu)勢，刺激購買需求，促進(jìn)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。2、總投資約人民幣2.1億人民幣。 3、營業(yè)收入及利潤估算預(yù)計(jì)年收入為2億人民幣，毛利潤約6000萬元。其他費(fèi)用；（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年3000萬。項(xiàng)目經(jīng)營利潤0.3億元。(四) 高尚生態(tài)居住區(qū)1、項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)面積約17000平米，該區(qū)位于項(xiàng)目的靜區(qū)，東北方向，跳海遠(yuǎn)望、無限暇意，美不勝收！規(guī)劃生態(tài)建筑周圍配套有療養(yǎng)、會(huì)議培訓(xùn)等大型國際化標(biāo)準(zhǔn)高雅設(shè)施，建成后將成為國內(nèi)最具水準(zhǔn)的旅游療養(yǎng)棲息地。2、總投資1.36億人民幣。建成生態(tài)居住單元200套，少部分留作特殊接待，大部分以發(fā)展會(huì)員的方式向投資者取得收入，會(huì)員可以在很大范圍內(nèi)免費(fèi)或低價(jià)使用項(xiàng)目所屬的有關(guān)設(shè)施，價(jià)格預(yù)計(jì)為每套每年10萬元，如果一次交清可轉(zhuǎn)讓特許使用權(quán)可以享受20%的現(xiàn)金折扣價(jià)，持續(xù)使用到2046年，預(yù)計(jì)年收入為2000萬元。3、流轉(zhuǎn)稅金及附加稅按11%計(jì)算，流轉(zhuǎn)稅額為0.022億元。4、年經(jīng)營利潤0.178億元。(五) 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)估算子項(xiàng)目名稱年收入年綜合成本年流轉(zhuǎn)稅金年所得稅前利潤年所得稅后利潤總投資投資回收期合計(jì)6120033200460023400198901016005.11星級(jí)酒店21200500024001380011730450003.84大型餐飲建筑群1800011200198048204097190004.64商業(yè)、文化、風(fēng)情區(qū)200001700030002550210008.24 高尚生態(tài)居住區(qū)2000022017801513136008.99環(huán)境及一般配套設(shè)施3000八、不確定性風(fēng)險(xiǎn)提示一、自然條件變化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn) 與陸地不同，海潮、風(fēng)暴等海洋氣候?qū)u嶼的影響較大。若出現(xiàn)特殊情況，則可能致使島上游客及建筑物產(chǎn)生危險(xiǎn)，造成生命財(cái)產(chǎn)損失。二、政治法律方面的風(fēng)險(xiǎn)因素1、政府對(duì)旅游業(yè)的支持，優(yōu)惠政策的期限。政府對(duì)旅游業(yè)的影響是無論怎樣都不能低估的，政府為旅游企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)造了外部環(huán)境。隨我國改革開放的深入