房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策.ppt

,第三章 房地產(chǎn)前期策劃與決策,房地產(chǎn)前期策劃與決策,第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案選擇,第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的涵義 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指把項(xiàng)目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且有策略性運(yùn)作思路的系統(tǒng)活動(dòng)過(guò)程。是保證項(xiàng)目完成后獲得滿(mǎn)意的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益提供科學(xué)的依據(jù)。,2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的類(lèi)別,項(xiàng)目總體策劃,項(xiàng)目局部策劃,策劃范圍不同,（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類(lèi),決策階段,單向性/ 專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題,按策劃范圍不同劃分,建設(shè)項(xiàng)目前期構(gòu)思策劃,項(xiàng)目實(shí)施策劃,按項(xiàng)目建設(shè)程序不同劃分,建設(shè)程序不同劃分,（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類(lèi),1.項(xiàng)目構(gòu)思策劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思策劃是在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行的策劃。 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思策劃的主要任務(wù) 提出項(xiàng)目構(gòu)思 進(jìn)行項(xiàng)目定義和定位 全面構(gòu)思該房地產(chǎn)項(xiàng)目,項(xiàng)目構(gòu)思策劃的主要任務(wù),（1）提出項(xiàng)目構(gòu)思； （2）項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用和影響力的策劃； （3）項(xiàng)目性質(zhì)、用途、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)的策劃； （4）項(xiàng)目總體功能、項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部各單項(xiàng)單位工程的構(gòu)成及各自的功能和相互關(guān)系、項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套的策劃； （5）與項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的策劃。,2.項(xiàng)目實(shí)施策劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施策劃：使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實(shí)可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。,房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施策劃,組織策劃,融資策劃,控制策劃,管理策劃,項(xiàng)目控制策劃,項(xiàng)目控制策劃是指對(duì)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)及項(xiàng)目全過(guò)程的控制策劃。 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制策劃的主要內(nèi)容 項(xiàng)目目標(biāo)體系的確定； 控制系統(tǒng)的建立； 項(xiàng)目運(yùn)行策劃。,項(xiàng)目管理策劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策劃是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和分項(xiàng)任務(wù)組織工作的策劃。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策劃的主要內(nèi)容 合同結(jié)構(gòu)策劃； 項(xiàng)目招標(biāo)策劃； 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制策劃； 項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)策劃； 項(xiàng)目信息管理策劃。,3.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用,作 用,明確項(xiàng)目系統(tǒng)的構(gòu)建框架,為項(xiàng)目決策提供保證,全面指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的程序,系統(tǒng)目標(biāo),房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思,項(xiàng)目定義與定位,項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì),項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成,項(xiàng)目策劃報(bào)告,知識(shí)庫(kù),環(huán)境信息,第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究,可行性研究的發(fā)展歷程 最早應(yīng)用于20世紀(jì)30年代 50年代開(kāi)始用于技術(shù)的成功可行性論證 60年代成為投資決策前必做工作 70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣 聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織在1978年、1980年分別編寫(xiě)工業(yè)可行性研究和關(guān)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè),1981年，國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序” 1983年，頒發(fā)了關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法 1987年，頒發(fā)了建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù),（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究的概念,項(xiàng)目可行性研究是指在對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目做投資決策之前，先對(duì)該項(xiàng)沒(méi)得相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，研究項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)實(shí)用性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和建設(shè)上的可能性，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。,（二）可行性研究的任務(wù),可行性研究一般應(yīng)回答以下七個(gè)方面的問(wèn)題： （1）該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行？ （2）該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是否有生命力？ （3）該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是否盈利？盈利多少？ （4）建設(shè)該項(xiàng)目需要多少投資？ （5）這些投資通過(guò)哪些渠道籌集？ （6）建設(shè)的工期多長(zhǎng)？ （7）建設(shè)和維持該項(xiàng)目的生存發(fā)展需要多少人力、物力資源（包括建設(shè)時(shí)期和投產(chǎn)后的需要）？,（三）可行性研究的依據(jù),在我國(guó)，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)主要有： （1）國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃； （2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或同等效力的文件； （3）國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、工業(yè)基地規(guī)劃、國(guó)土開(kāi)發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等；,（4）自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； （5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； （6）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。,（四）可行性研究的作用,1.可行性研究是投資決策的重要依據(jù) 2.可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù) 3.可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù) 4.可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù) 5.可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 6.是環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù) 7.是項(xiàng)目的科研試驗(yàn)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、職工培訓(xùn)、生產(chǎn)組織的依據(jù) 8.是項(xiàng)目考核的依據(jù),二、項(xiàng)目可行性研究的階段步驟,（一）可行性研究的階段 1.投資機(jī)會(huì)研究 2.初步可行性研究 3.詳細(xì)可行性研究 4.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)估 可行性研究的步驟及其主要工作內(nèi)容,1.投資機(jī)會(huì)研究階段,主要任務(wù):為工程建設(shè)項(xiàng)目投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究又分為一般機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究。 一般機(jī)會(huì)研究又分三種：地區(qū)研究；分部門(mén)研究；以資源為基礎(chǔ)的研究。 特定項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。,投資機(jī)會(huì)研究比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為30，所需費(fèi)用約占投資總額的0.21.0。 如果機(jī)會(huì)研究證明投資項(xiàng)目是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的研究,2.初步可行性研究,亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”或“前可行性研究”。是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決： （1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定； （2）是否應(yīng)該進(jìn)行最終可行性研究； （3）有哪些關(guān)鍵性問(wèn)題需要做輔助研究。,輔助研究：是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行的單獨(dú)研究，是進(jìn)行初步可行性研究和可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。 與初步可行性研究或可行性研究同時(shí)進(jìn)行的輔助研究，可以確?？尚行匝芯康慕Y(jié)果更加穩(wěn)妥可靠。初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)20，所需費(fèi)用約占投資總額的0.251.5,3.詳細(xì)可行性研究,最終可行性研究，是建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后做出投資與否的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度在10，所用費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占總投資的1.03.0，大型復(fù)雜的工程約占0.21.0。,詳細(xì)可行性研究應(yīng)滿(mǎn)足的幾項(xiàng)要求,（1）作為投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)； （2）作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的依據(jù)； （3）作為建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照和同有關(guān)部門(mén)簽訂合同的依據(jù)； （4）作為項(xiàng)目下階段設(shè)計(jì)的依據(jù)； （5）作為采用新技術(shù)、新設(shè)備計(jì)劃的依據(jù)； （6）作為補(bǔ)充資料和政府有關(guān)部門(mén)審查的依據(jù)。 可行性研究應(yīng)由建設(shè)單位或委托咨詢(xún)機(jī)構(gòu)完成，并經(jīng)國(guó)家財(cái)政部門(mén)或銀行提出審查意見(jiàn)。,4.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)估,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的任務(wù) 通過(guò)分析和判斷項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的正確性、真實(shí)性、可靠性和客觀性，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目是否可行，并確定最佳投資方案。,可行性研究的步驟,一、組織準(zhǔn)備 二、資料收集及市場(chǎng)調(diào)查 三、開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià) 四、詳細(xì)研究 五、編制可行性研究報(bào)告,可行性研究的步驟之一：組織準(zhǔn)備,在項(xiàng)目建議書(shū)被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門(mén)或企業(yè)）即可委托工程咨詢(xún)公司對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容； 承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、基本參數(shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本依據(jù)。,可行性研究的步驟之二 資料收集及市場(chǎng)調(diào)查,市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)產(chǎn)品的需求量、價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟(jì)規(guī)模； 資源調(diào)查包括原材料、能源、工藝技術(shù)。廠(chǎng)址、建材、勞動(dòng)力、運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、組織管理和人員培訓(xùn)等社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的調(diào)查，為選定建設(shè)地點(diǎn)、生產(chǎn)工藝、技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機(jī)構(gòu)和定員等提供確切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析資料。,可行性研究的步驟之三 開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià),根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從若干個(gè)方案中選擇合理方案，研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定產(chǎn)品方案、生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型、車(chē)間組成、組織機(jī)構(gòu)、人員配置等方案。,可行性研究的步驟之四：詳細(xì)研究,對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。由項(xiàng)目的投資、成本和銷(xiāo)售收益進(jìn)行贏利性分析、費(fèi)用效益分析和不確定性分析，研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利性，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。,可行性研究的步驟之五 編制可行性研究報(bào)告,經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳盡的可行性研究報(bào)告，推薦1個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)和措施建議，供決策部門(mén)作為決策的依據(jù)。,三、可行性研究報(bào)告的內(nèi)容,1.項(xiàng)目概況 2.市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè) 3.規(guī)劃方案的優(yōu)選 4.開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 5.項(xiàng)目投資估算 6.融資與融資成本估算,7.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8.風(fēng)險(xiǎn)分析 9.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 10.結(jié)論 在可行性研究報(bào)告中，應(yīng)將有關(guān)的調(diào)查研究資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作為附件備查。,1.項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。,2.市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè),在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售期等,3.規(guī)劃方案的優(yōu)選,在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。,4.開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排,對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)做出統(tǒng)籌安排。,5.項(xiàng)目投資估算,項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。,6.融資與融資成本估算,根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。,7.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。,8.風(fēng)險(xiǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。,9.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。,10.結(jié)論,運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案選擇,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案選擇的程序 二、居住開(kāi)發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 三、開(kāi)發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià),一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案選擇的程序,1.市場(chǎng)調(diào)研 2.開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì) 3.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算 建筑密度、容積率、人口密度等 4.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評(píng)價(jià) 分析方案，找出優(yōu)缺點(diǎn)，不斷改進(jìn) 5.選擇最優(yōu)開(kāi)發(fā)方案,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查,是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的源泉 是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者行為的主要手段 是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主要方法 是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)等,1.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的作用,2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型,探測(cè)性調(diào)查 描述性調(diào)查 因果性調(diào)查 預(yù)測(cè)性調(diào)查,4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法,訪(fǎng)問(wèn)法 觀察法 實(shí)驗(yàn)法,4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟,確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的 擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃 選擇專(zhuān)業(yè)調(diào)查人員,收集相關(guān)的信息資料 設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查,編輯整理信息資料 撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 歸檔存儲(chǔ),5.調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì),問(wèn)卷一般由開(kāi)頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。,6.調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則,一致性原則 完整性原則 準(zhǔn)確性原則 可行性原則 效率原則 模塊化原則,三、居住區(qū)開(kāi)發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),居住開(kāi)發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),1.建筑密度 2.建筑面積密度（容積率） 3.容積率 4.平均層數(shù) 5.人口密度 6.工程造價(jià)指標(biāo),建筑密度 城市規(guī)劃管理的控制性指標(biāo)，反映用地的合理性。計(jì)算公式：,總建筑基底面積,總用地面積,建筑密度,=,建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)劃用地能夠提供的建筑面積的效率。計(jì)算公式：,總建筑面積,總用地面積,建筑面積密度,=,（容積率）,平均層數(shù) 各種住宅層數(shù)的平均值,人口密度 人口毛密度=居住人口數(shù)/居住區(qū)用地面積 人口凈密度=居住人口數(shù)/住宅用地面積,工程造價(jià)指標(biāo),開(kāi)發(fā)總投資 單方造價(jià) 平均每戶(hù)投資 平均居民造價(jià) 每公頃居民用地造價(jià),四、開(kāi)發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià),目前對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)的方法很多，包括評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法、層次分析法、灰色綜合評(píng)價(jià)法、模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。,評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿(mǎn)足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。,開(kāi)發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià),1. 加法模型:f1=wipi f1綜合單指標(biāo)評(píng)分值 wi 權(quán)重 pi 指標(biāo)得分 2.乘法模型:f2= wipi 3.加乘混合模型:f=f1+f2 4.除法模型: f=wipi/wjpj wi 和pi: 希望越大越好的指標(biāo)的權(quán)重和得分； wj和pj: 希望越大越好的指標(biāo)的權(quán)重和得分；,第四節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv） （二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr） （三）投資收益率（r）靜態(tài)指標(biāo) （四）投資回收期（pt）,（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（npv）,凈現(xiàn)金流量：投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中發(fā)生的現(xiàn)金流入和支出 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按照一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的累加和； 判據(jù)：fnpv0，項(xiàng)目可行 npv0，項(xiàng)目不可行,（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）,內(nèi)部收益率：凈現(xiàn)值等于0時(shí)的折現(xiàn)率 npv( i ) =0 ； irr=i irr的經(jīng)濟(jì)含義：占用資金的回報(bào) 內(nèi)部收益法與凈現(xiàn)值法的等效關(guān)系,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）,fnpv與折現(xiàn)率i的關(guān)系（見(jiàn)圖） firr的判據(jù)： firri，可行； firri，不可行； irr的計(jì)算：試算法 （內(nèi)差法）,firr,fnpv,i,irr的計(jì)算：試算法 （內(nèi)差法）,注意：i2i10； fnpv（i1）0；fnpv（i2）0。 采用內(nèi)差法時(shí)，要使fnpv（i1） fnpv（i2）都接近于0，以保證計(jì)算的精確度。通常差值不應(yīng)大于5%。,例,公式的變形,fnpv（i1）0,【例1】擬建一容器廠(chǎng)，初始投資為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)在10年壽命期中每年可得凈收益800萬(wàn)元，第十年末殘值2000萬(wàn)元，若基準(zhǔn)收益率為10%，試用方法irr評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。,解：令凈現(xiàn)值=0，即npv=-5000+800(p/a,i*,10)+200(p/f,i*,10)=0 首先進(jìn)行試算： 設(shè)i=10% 則-5000+800（p/a,10%,10）+2000（p/f,10%,10） =686.2萬(wàn)元 設(shè)i=i1=12% 則-5000+800（p/a,12%,10）+2000（p/f,12%,10） =164.2萬(wàn)元 設(shè)i=i2=13% 則 -5000+800（p/a,13%,10）+2000（p/f,13%,10） =-69.8萬(wàn)元 由內(nèi)插法計(jì)算得： 164.2*(13%-12%)/164.2+-69.8= 12.7% 即該項(xiàng)目irr為12.7%，大于基準(zhǔn)收益率，因而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。,【例2】某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，設(shè)基準(zhǔn)收益率i=10%，試用npv法和irr法評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。,解：1）npv=182.170 方案可行 2）i=15%, npv=61.73 i=20%, npv=-17.06 irr=15%+(20%-15%)61.73/(61.73+17.06) =18.9%i 方案可行,【例3】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)如下表所示，使用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。其中，i=10%。,上例中，已經(jīng)求得i1=10%時(shí)，fnpv1=518.71萬(wàn)元。 取i2=12%，fnpv2=-250-2500/（1+12%）-2600/（1+12%）2 +300/（1+12%）3 +350/（1+12%）4 +800/12%1-1/（1+12%）21 /（1+12%）4 =-274.25 （萬(wàn)元） firr=10%+518.71（12%-10%) / （518.71+ -274.25 ） =11.31%10% 故，該項(xiàng)目可以接受。,（三）投資收益率（r）,投資收益率（r）：正常年份的或項(xiàng)目壽命期內(nèi)的年平均凈受益與總投資之比。 投資收益率=（年凈收益/總投資）100% 判據(jù)： ri，可行 ri，不可行 i：行業(yè)平均收益率,（四）投資回收期（pt）,投資回收期的概念：用項(xiàng)目投產(chǎn)后的凈收益償還投資所需的時(shí)間 投資回收期的計(jì)算：累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于0的時(shí)間 判據(jù)： t行業(yè)平均投資回收期 （基準(zhǔn)回收期） 動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的計(jì)算 （例）,例1，某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項(xiàng)目的投資收益率和投資回收期。,解：投資收益率 r= (1504+1802+200) /7 /500 =(1160/7)/500=33.1% 投資回收期 t=6+20/180=6.1（年）,第五節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念 二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念,1.含義 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為投資決策提供宏觀依據(jù)。,2. 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的必要性,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不能說(shuō)明項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的真實(shí)貢獻(xiàn)。 (1)由于企業(yè)和國(guó)家是兩個(gè)不同的評(píng)價(jià)角度，企業(yè)利益并不總是與國(guó)家利益完全一致，因此一個(gè)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家和企業(yè)的費(fèi)用和效益的范圍不完全一致。財(cái)務(wù)盈利效果僅是項(xiàng)目?jī)?nèi)部的直接經(jīng)濟(jì)效果，不包括對(duì)外部的影響。 ()財(cái)務(wù)分析是預(yù)測(cè)價(jià)格。由于種種原因，項(xiàng)目的投入品和產(chǎn)出品財(cái)務(wù)價(jià)格失真，不能正確反映其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的真實(shí)價(jià)值。 ()不同項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析包括了不盡相同的稅收、補(bǔ)貼和貸款條件，使不同項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利失去了公正的效果。,二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的共同點(diǎn) (1)都是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，都使用費(fèi)用與效益比較的理論方法，都要尋求以最小投入獲取最大的產(chǎn)出，都采用現(xiàn)金流量、報(bào)表分析方法，都采用irr、npv等指標(biāo)。 (2)兩種分析都要在項(xiàng)目完成產(chǎn)品需求預(yù)測(cè)、工藝技術(shù)選擇、設(shè)備選型、投資估算、資金籌措等基礎(chǔ)上進(jìn)行。,2.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別,國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同 國(guó)家 企業(yè) 價(jià)值尺度不同 影子價(jià)格 現(xiàn)行價(jià)格 折現(xiàn)率不同 全國(guó)統(tǒng)一的折現(xiàn)率 基準(zhǔn)收益率 匯率不同 考慮購(gòu)買(mǎi)力的影子匯率 市場(chǎng)匯率,影子價(jià)格,影子價(jià)格是指社會(huì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)下,能夠反映社會(huì)勞動(dòng)消耗、資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求狀況的價(jià)格。 影子價(jià)格是社會(huì)對(duì)貨物真實(shí)價(jià)值的度量,只有在完善的市場(chǎng)條件下才會(huì)出現(xiàn)。然而這種完善的市場(chǎng)條件是不存在的，因此現(xiàn)成的影子價(jià)格也是不存在的，只有通過(guò)對(duì)現(xiàn)行價(jià)格的調(diào)整，才能求得它的近似值。,第六節(jié) 不確定性分析,一、敏感性分析 二、概率分析 三、盈虧平衡分析,一、敏感性分析,概念及基本原理 敏感性分析是對(duì)影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計(jì)算各因素的變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度，從而識(shí)別出影響投資效益的敏感因素，并對(duì)這些敏感因素進(jìn)行重點(diǎn)分析。 某因素的敏感度=評(píng)價(jià)指標(biāo)變化率/風(fēng)險(xiǎn)因素變化率,敏感性分析的步驟,1.選擇不確定性因素 2.選定評(píng)價(jià)指標(biāo)(npv、irr等) 3.計(jì)算該不確定性因素的敏感度 4.找出敏感性因素 5.針對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)因素提出決策建議 敏感性分析：?jiǎn)我蛩胤治雠c多因素分析,例1：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治?某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資基本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中ic=10%。,解答： 1.選取期初投資、價(jià)格（租賃收入）和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素 2.選取凈現(xiàn)值指標(biāo)作為評(píng)價(jià)指標(biāo) 3.計(jì)算預(yù)測(cè)水平下的凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)指標(biāo)，則 npv=-2000+（600-350）（p/a，i，n） =-2000+ （600-350）（p/a，10%，20） =-2000+2508.5136 =128.4（萬(wàn)元）,4.確定敏感性因素的變動(dòng)幅度分別為10%和20%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)。如下表：,期初投資的敏感性分析,租賃收入的敏感性分析,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析,作出敏感性曲線(xiàn)如下圖,npv,變化幅度10%,價(jià)格（收入）,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,投 資,5.排序并確定敏感性因素。 根據(jù)絕對(duì)判定法可知敏感性因素依次為： 價(jià)格（租賃收入）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用期初投資 6.提出控制方案。 由于價(jià)格是最敏感性因素，經(jīng)常費(fèi)用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價(jià)格。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價(jià)格或降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是整個(gè)項(xiàng)目