房地產(chǎn)項目策劃與決策.ppt

,第三章 房地產(chǎn)前期策劃與決策,房地產(chǎn)前期策劃與決策,第一節(jié) 房地產(chǎn)項目前期策劃 第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的可行性研究 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇,第一節(jié) 房地產(chǎn)項目前期策劃,一、房地產(chǎn)項目前期策劃的涵義 房地產(chǎn)項目策劃是指把項目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標具體且有策略性運作思路的系統(tǒng)活動過程。是保證項目完成后獲得滿意的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益提供科學的依據(jù)。,2.房地產(chǎn)項目策劃的類別,項目總體策劃,項目局部策劃,策劃范圍不同,（二）房地產(chǎn)項目策劃的分類,決策階段,單向性/ 專業(yè)性問題,按策劃范圍不同劃分,建設(shè)項目前期構(gòu)思策劃,項目實施策劃,按項目建設(shè)程序不同劃分,建設(shè)程序不同劃分,（二）房地產(chǎn)項目策劃的分類,1.項目構(gòu)思策劃,房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃是在項目決策階段進行的策劃。 房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃的主要任務 提出項目構(gòu)思 進行項目定義和定位 全面構(gòu)思該房地產(chǎn)項目,項目構(gòu)思策劃的主要任務,（1）提出項目構(gòu)思； （2）項目在社會經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用和影響力的策劃； （3）項目性質(zhì)、用途、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準的策劃； （4）項目總體功能、項目系統(tǒng)內(nèi)部各單項單位工程的構(gòu)成及各自的功能和相互關(guān)系、項目內(nèi)、外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套的策劃； （5）與項目實施及運行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的策劃。,2.項目實施策劃,房地產(chǎn)項目實施策劃：使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導性的設(shè)想。,房地產(chǎn)項目實施策劃,組織策劃,融資策劃,控制策劃,管理策劃,項目控制策劃,項目控制策劃是指對項目實施系統(tǒng)及項目全過程的控制策劃。 房地產(chǎn)項目控制策劃的主要內(nèi)容 項目目標體系的確定； 控制系統(tǒng)的建立； 項目運行策劃。,項目管理策劃,房地產(chǎn)項目管理策劃是對項目實施的任務分解和分項任務組織工作的策劃。 房地產(chǎn)項目管理策劃的主要內(nèi)容 合同結(jié)構(gòu)策劃； 項目招標策劃； 項目管理機構(gòu)設(shè)置和項目運行機制策劃； 項目組織協(xié)調(diào)策劃； 項目信息管理策劃。,3.房地產(chǎn)項目策劃的作用,作 用,明確項目系統(tǒng)的構(gòu)建框架,為項目決策提供保證,全面指導項目管理工作,二、房地產(chǎn)項目前期策劃的程序,系統(tǒng)目標,房地產(chǎn)項目構(gòu)思,項目定義與定位,項目目標設(shè)計,項目系統(tǒng)構(gòu)成,項目策劃報告,知識庫,環(huán)境信息,第二節(jié)房地產(chǎn)項目的可行性研究,可行性研究的發(fā)展歷程 最早應用于20世紀30年代 50年代開始用于技術(shù)的成功可行性論證 60年代成為投資決策前必做工作 70年代開始引進可行性研究方法并在政府主導下加以推廣 聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在1978年、1980年分別編寫工業(yè)可行性研究和關(guān)于項目評價手冊,1981年，國家計委明確“把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序” 1983年，頒發(fā)了關(guān)于建設(shè)項目可行性研究的試行管理辦法 1987年，頒發(fā)了建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù),（一）房地產(chǎn)項目的可行性研究的概念,項目可行性研究是指在對某房地產(chǎn)項目做投資決策之前，先對該項沒得相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進行的調(diào)查研究，對項目可能的擬建方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析論證，研究項目在技術(shù)上的先進實用性，經(jīng)濟上的合理性和建設(shè)上的可能性，對項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等進行的科學的預測和評價。,（二）可行性研究的任務,可行性研究一般應回答以下七個方面的問題： （1）該項目在技術(shù)上是否可行？ （2）該項目經(jīng)濟上是否有生命力？ （3）該項目財務上是否盈利？盈利多少？ （4）建設(shè)該項目需要多少投資？ （5）這些投資通過哪些渠道籌集？ （6）建設(shè)的工期多長？ （7）建設(shè)和維持該項目的生存發(fā)展需要多少人力、物力資源（包括建設(shè)時期和投產(chǎn)后的需要）？,（三）可行性研究的依據(jù),在我國，建設(shè)項目可行性研究的依據(jù)主要有： （1）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠規(guī)劃； （2）批準的項目建議書或同等效力的文件； （3）國家批準的資源報告、工業(yè)基地規(guī)劃、國土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等；,（4）自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； （5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料； （6）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標。,（四）可行性研究的作用,1.可行性研究是投資決策的重要依據(jù) 2.可行性研究是項目審批的依據(jù) 3.可行性研究是項目資金籌措的依據(jù) 4.可行性研究是編制設(shè)計任務書的依據(jù) 5.可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 6.是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù) 7.是項目的科研試驗、機構(gòu)設(shè)置、職工培訓、生產(chǎn)組織的依據(jù) 8.是項目考核的依據(jù),二、項目可行性研究的階段步驟,（一）可行性研究的階段 1.投資機會研究 2.初步可行性研究 3.詳細可行性研究 4.項目可行性研究報告的評估 可行性研究的步驟及其主要工作內(nèi)容,1.投資機會研究階段,主要任務:為工程建設(shè)項目投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究又分為一般機會研究和特定項目的機會研究。 一般機會研究又分三種：地區(qū)研究；分部門研究；以資源為基礎(chǔ)的研究。 特定項目的機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。,投資機會研究比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為30，所需費用約占投資總額的0.21.0。 如果機會研究證明投資項目是可行的，就可以進行下一階段的研究,2.初步可行性研究,亦稱“預可行性研究”或“前可行性研究”。是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決： （1）分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定； （2）是否應該進行最終可行性研究； （3）有哪些關(guān)鍵性問題需要做輔助研究。,輔助研究：是對投資項目的一個或幾個重要方面進行的單獨研究，是進行初步可行性研究和可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。 與初步可行性研究或可行性研究同時進行的輔助研究，可以確?？尚行匝芯康慕Y(jié)果更加穩(wěn)妥可靠。初步可行性研究階段投資估算的精確度可達20，所需費用約占投資總額的0.251.5,3.詳細可行性研究,最終可行性研究，是建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后做出投資與否的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精確度在10，所用費用，小型項目約占總投資的1.03.0，大型復雜的工程約占0.21.0。,詳細可行性研究應滿足的幾項要求,（1）作為投資決策和編制設(shè)計任務書的依據(jù)； （2）作為向銀行和其他金融機構(gòu)申請貸款的依據(jù)； （3）作為建設(shè)部門申請建設(shè)執(zhí)照和同有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)； （4）作為項目下階段設(shè)計的依據(jù)； （5）作為采用新技術(shù)、新設(shè)備計劃的依據(jù)； （6）作為補充資料和政府有關(guān)部門審查的依據(jù)。 可行性研究應由建設(shè)單位或委托咨詢機構(gòu)完成，并經(jīng)國家財政部門或銀行提出審查意見。,4.項目可行性研究報告的評估,項目可行性研究報告的任務 通過分析和判斷項目可行性研究報告的正確性、真實性、可靠性和客觀性，對可行性研究報告進行全面的評價，判斷項目是否可行，并確定最佳投資方案。,可行性研究的步驟,一、組織準備 二、資料收集及市場調(diào)查 三、開發(fā)方案的設(shè)計及評價 四、詳細研究 五、編制可行性研究報告,可行性研究的步驟之一：組織準備,在項目建議書被批準之后，建設(shè)單位（主管部門或企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對擬建項目進行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容； 承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關(guān)項目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、基本參數(shù)、指標、規(guī)范、標準等基本依據(jù)。,可行性研究的步驟之二 資料收集及市場調(diào)查,市場調(diào)查應查明和預測產(chǎn)品的需求量、價格和競爭能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟規(guī)模； 資源調(diào)查包括原材料、能源、工藝技術(shù)。廠址、建材、勞動力、運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、組織管理和人員培訓等社會和經(jīng)濟的調(diào)查，為選定建設(shè)地點、生產(chǎn)工藝、技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機構(gòu)和定員等提供確切的技術(shù)經(jīng)濟分析資料。,可行性研究的步驟之三 開發(fā)方案的設(shè)計及評價,根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，從若干個方案中選擇合理方案，研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定產(chǎn)品方案、生產(chǎn)的經(jīng)濟規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型、車間組成、組織機構(gòu)、人員配置等方案。,可行性研究的步驟之四：詳細研究,對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進行詳細的財務預測、財務分析、經(jīng)濟效益和國民經(jīng)濟評價。由項目的投資、成本和銷售收益進行贏利性分析、費用效益分析和不確定性分析，研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利性，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。,可行性研究的步驟之五 編制可行性研究報告,經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可行性研究報告，推薦1個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決策部門作為決策的依據(jù)。,三、可行性研究報告的內(nèi)容,1.項目概況 2.市場分析和需求預測 3.規(guī)劃方案的優(yōu)選 4.開發(fā)進度安排 5.項目投資估算 6.融資與融資成本估算,7.財務評價 8.風險分析 9.國民經(jīng)濟評價 10.結(jié)論 在可行性研究報告中，應將有關(guān)的調(diào)查研究資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作為附件備查。,1.項目概況,項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。,2.市場分析和需求預測,在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等,3.規(guī)劃方案的優(yōu)選,在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。,4.開發(fā)進度安排,對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。,5.項目投資估算,項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。,6.融資與融資成本估算,根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。,7.財務評價,財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。,8.風險分析,風險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。,9.國民經(jīng)濟評價,國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。,10.結(jié)論,運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇,一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 二、居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟指標 三、開發(fā)方案的綜合評價,一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序,1.市場調(diào)研 2.開發(fā)方案的設(shè)計 3.技術(shù)經(jīng)濟指標的計算 建筑密度、容積率、人口密度等 4.技術(shù)經(jīng)濟指標的比較、評價 分析方案，找出優(yōu)缺點，不斷改進 5.選擇最優(yōu)開發(fā)方案,二、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查,是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉 是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段 是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應的主要方法 是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎(chǔ)等,1.房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用,2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容,3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型,探測性調(diào)查 描述性調(diào)查 因果性調(diào)查 預測性調(diào)查,4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法,訪問法 觀察法 實驗法,4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟,確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的 擬定詳細、周密的調(diào)查計劃 選擇專業(yè)調(diào)查人員,收集相關(guān)的信息資料 設(shè)計調(diào)查問卷 現(xiàn)場實地調(diào)查,編輯整理信息資料 撰寫市場調(diào)查報告 歸檔存儲,5.調(diào)查問卷的設(shè)計,問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。,6.調(diào)查問卷設(shè)計的原則,一致性原則 完整性原則 準確性原則 可行性原則 效率原則 模塊化原則,三、居住區(qū)開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟指標,居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟指標,1.建筑密度 2.建筑面積密度（容積率） 3.容積率 4.平均層數(shù) 5.人口密度 6.工程造價指標,建筑密度 城市規(guī)劃管理的控制性指標，反映用地的合理性。計算公式：,總建筑基底面積,總用地面積,建筑密度,=,建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)劃用地能夠提供的建筑面積的效率。計算公式：,總建筑面積,總用地面積,建筑面積密度,=,（容積率）,平均層數(shù) 各種住宅層數(shù)的平均值,人口密度 人口毛密度=居住人口數(shù)/居住區(qū)用地面積 人口凈密度=居住人口數(shù)/住宅用地面積,工程造價指標,開發(fā)總投資 單方造價 平均每戶投資 平均居民造價 每公頃居民用地造價,四、開發(fā)方案的綜合評價,目前對項目開發(fā)評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學綜合評價法等。,評分綜合評價法就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。,開發(fā)方案的綜合評價,1. 加法模型:f1=wipi f1綜合單指標評分值 wi 權(quán)重 pi 指標得分 2.乘法模型:f2= wipi 3.加乘混合模型:f=f1+f2 4.除法模型: f=wipi/wjpj wi 和pi: 希望越大越好的指標的權(quán)重和得分； wj和pj: 希望越大越好的指標的權(quán)重和得分；,第四節(jié) 財務評價指標,（一）財務凈現(xiàn)值（fnpv） （二）財務內(nèi)部收益率（firr） （三）投資收益率（r）靜態(tài)指標 （四）投資回收期（pt）,（一）財務凈現(xiàn)值（npv）,凈現(xiàn)金流量：投資經(jīng)營活動過程中發(fā)生的現(xiàn)金流入和支出 財務凈現(xiàn)值：項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按照一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的累加和； 判據(jù)：fnpv0，項目可行 npv0，項目不可行,（二）財務內(nèi)部收益率（firr）,內(nèi)部收益率：凈現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率 npv( i ) =0 ； irr=i irr的經(jīng)濟含義：占用資金的回報 內(nèi)部收益法與凈現(xiàn)值法的等效關(guān)系,財務內(nèi)部收益率（firr）,fnpv與折現(xiàn)率i的關(guān)系（見圖） firr的判據(jù)： firri，可行； firri，不可行； irr的計算：試算法 （內(nèi)差法）,firr,fnpv,i,irr的計算：試算法 （內(nèi)差法）,注意：i2i10； fnpv（i1）0；fnpv（i2）0。 采用內(nèi)差法時，要使fnpv（i1） fnpv（i2）都接近于0，以保證計算的精確度。通常差值不應大于5%。,例,公式的變形,fnpv（i1）0,【例1】擬建一容器廠，初始投資為5000萬元，預計在10年壽命期中每年可得凈收益800萬元，第十年末殘值2000萬元，若基準收益率為10%，試用方法irr評價該項目。,解：令凈現(xiàn)值=0，即npv=-5000+800(p/a,i*,10)+200(p/f,i*,10)=0 首先進行試算： 設(shè)i=10% 則-5000+800（p/a,10%,10）+2000（p/f,10%,10） =686.2萬元 設(shè)i=i1=12% 則-5000+800（p/a,12%,10）+2000（p/f,12%,10） =164.2萬元 設(shè)i=i2=13% 則 -5000+800（p/a,13%,10）+2000（p/f,13%,10） =-69.8萬元 由內(nèi)插法計算得： 164.2*(13%-12%)/164.2+-69.8= 12.7% 即該項目irr為12.7%，大于基準收益率，因而項目經(jīng)濟上可行。,【例2】某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，設(shè)基準收益率i=10%，試用npv法和irr法評價該項目的經(jīng)濟可行性。,解：1）npv=182.170 方案可行 2）i=15%, npv=61.73 i=20%, npv=-17.06 irr=15%+(20%-15%)61.73/(61.73+17.06) =18.9%i 方案可行,【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)預測數(shù)據(jù)如下表所示，使用財務凈現(xiàn)值指標評價項目的經(jīng)濟可行性。其中，i=10%。,上例中，已經(jīng)求得i1=10%時，fnpv1=518.71萬元。 取i2=12%，fnpv2=-250-2500/（1+12%）-2600/（1+12%）2 +300/（1+12%）3 +350/（1+12%）4 +800/12%1-1/（1+12%）21 /（1+12%）4 =-274.25 （萬元） firr=10%+518.71（12%-10%) / （518.71+ -274.25 ） =11.31%10% 故，該項目可以接受。,（三）投資收益率（r）,投資收益率（r）：正常年份的或項目壽命期內(nèi)的年平均凈受益與總投資之比。 投資收益率=（年凈收益/總投資）100% 判據(jù)： ri，可行 ri，不可行 i：行業(yè)平均收益率,（四）投資回收期（pt）,投資回收期的概念：用項目投產(chǎn)后的凈收益償還投資所需的時間 投資回收期的計算：累計凈現(xiàn)金流量等于0的時間 判據(jù)： t行業(yè)平均投資回收期 （基準回收期） 動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的計算 （例）,例1，某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項目的投資收益率和投資回收期。,解：投資收益率 r= (1504+1802+200) /7 /500 =(1160/7)/500=33.1% 投資回收期 t=6+20/180=6.1（年）,第五節(jié) 國民經(jīng)濟評價,一、國民經(jīng)濟評價的概念 二、國民經(jīng)濟評價與財務評價,一、國民經(jīng)濟評價的概念,1.含義 國民經(jīng)濟評價是從國家整體角度考察項目的效益和費用，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目的經(jīng)濟合理性，為投資決策提供宏觀依據(jù)。,2. 國民經(jīng)濟評價的必要性,項目的財務評價不能說明項目對國民經(jīng)濟的真實貢獻。 (1)由于企業(yè)和國家是兩個不同的評價角度，企業(yè)利益并不總是與國家利益完全一致，因此一個項目對國家和企業(yè)的費用和效益的范圍不完全一致。財務盈利效果僅是項目內(nèi)部的直接經(jīng)濟效果，不包括對外部的影響。 ()財務分析是預測價格。由于種種原因，項目的投入品和產(chǎn)出品財務價格失真，不能正確反映其對國民經(jīng)濟的真實價值。 ()不同項目的財務分析包括了不盡相同的稅收、補貼和貸款條件，使不同項目的財務盈利失去了公正的效果。,二、國民經(jīng)濟評價與財務評價,1.國民經(jīng)濟評價與財務評價的共同點 (1)都是經(jīng)濟評價，都使用費用與效益比較的理論方法，都要尋求以最小投入獲取最大的產(chǎn)出，都采用現(xiàn)金流量、報表分析方法，都采用irr、npv等指標。 (2)兩種分析都要在項目完成產(chǎn)品需求預測、工藝技術(shù)選擇、設(shè)備選型、投資估算、資金籌措等基礎(chǔ)上進行。,2.國民經(jīng)濟評價與財務評價的區(qū)別,國民經(jīng)濟評價 財務評價 經(jīng)濟目標不同 國家 企業(yè) 價值尺度不同 影子價格 現(xiàn)行價格 折現(xiàn)率不同 全國統(tǒng)一的折現(xiàn)率 基準收益率 匯率不同 考慮購買力的影子匯率 市場匯率,影子價格,影子價格是指社會處于某種最優(yōu)狀態(tài)下,能夠反映社會勞動消耗、資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求狀況的價格。 影子價格是社會對貨物真實價值的度量,只有在完善的市場條件下才會出現(xiàn)。然而這種完善的市場條件是不存在的，因此現(xiàn)成的影子價格也是不存在的，只有通過對現(xiàn)行價格的調(diào)整，才能求得它的近似值。,第六節(jié) 不確定性分析,一、敏感性分析 二、概率分析 三、盈虧平衡分析,一、敏感性分析,概念及基本原理 敏感性分析是對影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計算各因素的變化對評價指標的敏感程度，從而識別出影響投資效益的敏感因素，并對這些敏感因素進行重點分析。 某因素的敏感度=評價指標變化率/風險因素變化率,敏感性分析的步驟,1.選擇不確定性因素 2.選定評價指標(npv、irr等) 3.計算該不確定性因素的敏感度 4.找出敏感性因素 5.針對主要風險因素提出決策建議 敏感性分析：單因素分析與多因素分析,例1：單因素敏感性分析,某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示，試進行敏感性分析，其中ic=10%。,解答： 1.選取期初投資、價格（租賃收入）和經(jīng)營費用為擬分析的不確定性因素 2.選取凈現(xiàn)值指標作為評價指標 3.計算預測水平下的凈現(xiàn)值評價指標，則 npv=-2000+（600-350）（p/a，i，n） =-2000+ （600-350）（p/a，10%，20） =-2000+2508.5136 =128.4（萬元）,4.確定敏感性因素的變動幅度分別為10%和20%，并計算變動后的評價指標。如下表：,期初投資的敏感性分析,租賃收入的敏感性分析,經(jīng)營費用的敏感性分析,作出敏感性曲線如下圖,npv,變化幅度10%,價格（收入）,經(jīng)營費用,投 資,5.排序并確定敏感性因素。 根據(jù)絕對判定法可知敏感性因素依次為： 價格（租賃收入）經(jīng)營費用期初投資 6.提出控制方案。 由于價格是最敏感性因素，經(jīng)常費用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。應該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經(jīng)營費用是整個項目