機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城可行性研究報(bào)告.doc

可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目提要1項(xiàng)目名稱：*機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城2建設(shè)性質(zhì)：改、擴(kuò)建3項(xiàng)目建設(shè)單位：*投資有限公司 法人代表：* 公司類型：有限責(zé)任公司4、建設(shè)地點(diǎn)：*大道*大道交匯處5經(jīng)營范圍：市場商鋪、設(shè)施出租，餐飲 、服務(wù)、倉儲、物流。6項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：項(xiàng)目總占地4萬平米，改建市場商鋪3.2萬平米，擴(kuò)建服務(wù)、倉儲、物流2萬平米。7投資規(guī)模：8000萬元8資金構(gòu)成：整體收購*商貿(mào)城1850萬元，收購*商貿(mào)城內(nèi)私房800萬元，改建市場1300萬（包括商鋪修補(bǔ)、道路刷黑、安防監(jiān)控設(shè)施等），27畝市場配套設(shè)施（服務(wù)、倉儲、物流）的土地價款950萬元（35萬元/畝），市場配套設(shè)施的土建1900萬元， 市場配套設(shè)施的設(shè)備1200萬元。9資金籌措：自籌資金5000萬元，銀行貸款3000萬元。10項(xiàng)目輻射范圍及帶動能力：機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城主要輻射*兩地1800平方公里，可解決2500多人的就業(yè)。二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1*人民政府（2008第5號）常務(wù)會議紀(jì)要，2*商貿(mào)城轉(zhuǎn)讓合同，3*商貿(mào)城轉(zhuǎn)讓地塊平面圖，4企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。三、編制范圍該可研報(bào)告編制范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性、項(xiàng)目建設(shè)條件、建設(shè)單位的基本情況、市場分析與招商方案、投資估算和資金籌措、財(cái)務(wù)評價、結(jié)論。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性本項(xiàng)目是在國家和省、市有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)下產(chǎn)生的。1根據(jù)2009年*人民政府工作報(bào)告，中關(guān)于“全面繁榮商貿(mào)流通業(yè)。認(rèn)真組織實(shí)施城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，積極支持湘鄂摩配建材城（本項(xiàng)目以前暫定名）等專業(yè)市場建設(shè)。積極發(fā)展物流業(yè)，以貨運(yùn)中心、工業(yè)綜合碼頭為依托，超前謀劃鐵路、高速公路口岸建設(shè)，著力引進(jìn)一批知名物流企業(yè)進(jìn)駐*”的決定。 2*商貿(mào)城建成后，長期閑置。2007年2月14日*國土資源局與*商貿(mào)城簽訂了回收土地使用權(quán)補(bǔ)償協(xié)議書，已將*商貿(mào)城土地使用權(quán)及其地上建筑物納入了政府土地儲備庫，現(xiàn)因資產(chǎn)總額過大，急需盤活存量資產(chǎn)。3*交通建設(shè)明顯加快，市區(qū)主干道都已刷黑，村村都通公路，江南高速已納入政府規(guī)劃，荊岳鐵路即將動工，這些都將帶動機(jī)動車市場的需求。4*目前還沒有機(jī)動車專業(yè)市場，經(jīng)營機(jī)動車的商戶經(jīng)常占道經(jīng)營，嚴(yán)重影響了市民的出行及市容。綜上所述，無論是摩托車、汽車和農(nóng)用車，還是其配件等相關(guān)行業(yè)，在今后的數(shù)年里將因?yàn)樾枨蟮脑黾佣睒s。作為*目前還沒有機(jī)動車專業(yè)市場，而機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城，正好填補(bǔ)了*及周邊地區(qū)機(jī)動車流通領(lǐng)域的空白。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件一、地理位置及區(qū)域范圍該項(xiàng)目主要位于*大道與繡林大道交匯處,可覆蓋*交界處的廣大區(qū)域以及*，建成后可望成為*地區(qū)最大的機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城。二、項(xiàng)目區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)條件該項(xiàng)目建成后可年實(shí)現(xiàn)銷售收入3億元，完成稅收1千萬元，解決2500人的就業(yè)。三、項(xiàng)目實(shí)施的有利條件1基礎(chǔ)設(shè)施該項(xiàng)目“五通一平”已具備，交通便利，陸路有*國道、*國道、*省道，縣（區(qū)）鄉(xiāng)村道路等，水路有長江等。2政策環(huán)境*政府已將機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城列為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，實(shí)行重點(diǎn)扶持，多方面制定了優(yōu)惠政策，并力爭商戶入駐三年內(nèi)實(shí)行稅費(fèi)免征優(yōu)惠。3市場優(yōu)勢*人口有60多萬，機(jī)動車市場有著廣闊的銷售市場，*工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，人均gdp達(dá)1000多美元，隨著老百姓生活質(zhì)量的提高，機(jī)動車市場有著巨大的潛力，再加上規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，可吸*交界處的廣大區(qū)域以及*的廣大客戶到*機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城購買機(jī)動車，其市場前景十分看好。第四章 建設(shè)單位基本情況一、建設(shè)單位概況*投資有限公司是為響應(yīng)*委市政府促進(jìn)*經(jīng)濟(jì)再發(fā)展的號召，根據(jù)市政府招商引資的優(yōu)惠政策，由*集團(tuán)發(fā)起并控股，注資3000萬成立的有限責(zé)任公司。公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，有著良好的成熟商業(yè)渠道和豐富的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)享有很高的企業(yè)信譽(yù)。二、組織機(jī)構(gòu)及人員配備1組織管理及經(jīng)營者基本概況組織架構(gòu)公司嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機(jī)構(gòu)，設(shè)置董事會，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)置詳見“組織機(jī)構(gòu)圖”。組織機(jī)構(gòu)圖董事會 董事長 三總師總經(jīng)理副總經(jīng)理 綜合辦公室物管部財(cái)務(wù)部市場部招商策劃部工程部 在公司組織機(jī)構(gòu)圖示中，計(jì)劃當(dāng)工程完工后，工程部隨即撤消，并入物管部；招商部并入市場部。各部門主要職責(zé)為：綜合辦公室：負(fù)責(zé)公司行政、辦公、人事等工作；同時負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門的關(guān)系。招商策劃部（后期并入市場部）：負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃招商設(shè)計(jì)、實(shí)施。市場部：負(fù)責(zé)市場日常經(jīng)營、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間關(guān)系、幫助辦理有關(guān)證件等。物管部：負(fù)責(zé)整個小區(qū)的物業(yè)管理工作，即：維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營環(huán)境。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的會計(jì)核算、監(jiān)督、劃撥款項(xiàng)、報(bào)銷、資金計(jì)劃制定、財(cái)務(wù)預(yù)決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)系。工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、組織設(shè)備采購、審閱圖紙、預(yù)算、現(xiàn)場監(jiān)督、辦理拆遷、征地手續(xù)，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行，維護(hù)。 經(jīng)營者素質(zhì)公司對經(jīng)營班子成員的選聘實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，副總經(jīng)理及以上職位，要求大專及以上學(xué)歷，大型企業(yè)、公司相關(guān)職位5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，并且取得突出成績者。2人員編制公司組建后，擬從各處抽調(diào)和招聘管理隊(duì)伍近100人，80%以上員工具有大專以上文化程度，有高級職稱員工10個，中級職稱員工30人，公司高管層是一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，員工是一支能打硬仗的隊(duì)伍。第五章 市場分析與招商方案一、市場swot分析1商鋪優(yōu)點(diǎn)及機(jī)會點(diǎn)（項(xiàng)目優(yōu)勢分析）規(guī)模化、集約化經(jīng)營；目前已與數(shù)十家品牌機(jī)動車經(jīng)銷商簽訂了意向協(xié)議，汽車有本田、別客、現(xiàn)代、大眾等；摩托車有本田、豪爵、錢江、宗申、建設(shè)、力帆等，以及一些配件商戶，使機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城成為石首市名副其實(shí)的機(jī)動車行業(yè)的“航空母艦”；政府在2009年石首市政府工作報(bào)告中明確指出積極支持機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城的建設(shè)，并力爭商戶入駐三年內(nèi)實(shí)行稅費(fèi)免征優(yōu)惠；交通便捷，位于*的西大門，在*大道與*大道的交匯處；零租金經(jīng)營，商鋪免租一年；可商可住；超寬、超大路面及樓間距；停車方便。2商鋪缺點(diǎn)及問題點(diǎn)（項(xiàng)目劣勢分析）項(xiàng)目是重新改建的；項(xiàng)目以前人氣不旺；門面的設(shè)計(jì)進(jìn)深太深，應(yīng)開間大些。二、招商方案1招商的基本原則：機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城從市場發(fā)展和需要來考慮，招商要遵循以下幾條原則：一是市場的專業(yè)性原則。機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城是以銷售汽車、摩托車、農(nóng)用車為主以及其相關(guān)的配件，力爭使汽車、摩托車農(nóng)機(jī)、或配件廠家進(jìn)場設(shè)點(diǎn)，增強(qiáng)市場的輻射能力。二是市場的綜合性原則。在招商對象的選擇上，力爭符合市場的要求，力求在突出未來的基礎(chǔ)上做到門類齊全、品種齊全始終站在本區(qū)域內(nèi)的最高端。三是市場的服務(wù)性原則。除建立健全市場的各種服務(wù)設(shè)施外，還應(yīng)該充分考慮進(jìn)場經(jīng)營、居住的生活需要和經(jīng)營便捷，如汽車美容、汽配修理、貨運(yùn)物流、醫(yī)療衛(wèi)生、生活必需品的采購等。四是內(nèi)外結(jié)合的原則。市場招商需充分考慮*市整個市場的容量，把*市內(nèi)的招商和市外招商緊緊結(jié)合起來，內(nèi)以在市場內(nèi)租有門面的商戶為主，零散經(jīng)營戶為輔，外以批發(fā)商為主，以零售經(jīng)營戶為輔。2招商的總體思路：針對政府政策這一塊：由公司出面，組織工商部門參加與部分市場外經(jīng)營戶進(jìn)行座談，闡明本市場在石首市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃中的地位及本市場是政府支持的市場等理念，希望大家有信心，從而引導(dǎo)其進(jìn)場；由公司出面，由工商局出面牽頭與未開門客戶進(jìn)行座談，要求有工商局領(lǐng)導(dǎo)參加，加強(qiáng)引導(dǎo)，并換簽協(xié)議，如會后仍有不簽協(xié)議的客戶，則清退出場。3招商要點(diǎn)：機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城是*的招商引資項(xiàng)目，是*的重點(diǎn)工程。同時也是一個應(yīng)城市的發(fā)展要求而產(chǎn)生的市場行為。因此，市場的招商我們要做到既依靠政府的政策支持，又要遵守市場經(jīng)濟(jì)的自身規(guī)律。一是要通過政府從政策規(guī)定和發(fā)展規(guī)劃上加以引導(dǎo) 大力宣傳（20092015年）*商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)內(nèi)容，使廣大機(jī)動車經(jīng)營戶都明白，今后市機(jī)動車銷售規(guī)劃在原紅星商貿(mào)城。請求政府出臺新的政策，進(jìn)一步對機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城的扶持力度，將分散的機(jī)動車經(jīng)營戶逐步規(guī)范進(jìn)場經(jīng)營，形成以*機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城為銷售帶。加強(qiáng)與工商等相關(guān)部門的聯(lián)系，力爭取得他們的支持，以限制辦證的形式對機(jī)動車商家加以引導(dǎo)，以加大對機(jī)動車銷售市場的管理和控制。二是從商鋪的優(yōu)惠政策上加以引導(dǎo)，加強(qiáng)廣告宣傳的力度，力爭使目標(biāo)群體都清楚*機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城的優(yōu)勢，并產(chǎn)生進(jìn)駐本機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城的意愿。4招商的三個階段的工作安排：階段目的活動內(nèi)容負(fù)責(zé)人時間第一階段正式招商前理順各方關(guān)系與政府、工商部門的協(xié)調(diào)，爭取到適合機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城發(fā)展的政策，如工商部門在辦證或換證時嚴(yán)格把關(guān)，引導(dǎo)到機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城等。周2月要求工商對重點(diǎn)客戶做工作，引導(dǎo)其進(jìn)場周2月底第二階段正式招商前的準(zhǔn)備工作宣傳計(jì)劃的制定和宣傳資料的準(zhǔn)備電臺宣傳、網(wǎng)站建設(shè)梁3月加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、物流管理，展示市場新形象停車位的分布、停車線的劃分管理、車輛進(jìn)出市場的管理、衛(wèi)生管理、安保管理等內(nèi)容。張3月市場內(nèi)部管理市場客戶的開門營業(yè)整頓、對有擴(kuò)大經(jīng)營意向的客戶統(tǒng)計(jì)出來并給予優(yōu)惠政策。3月市場內(nèi)其他招商配合措施免費(fèi)洗車、燈箱路牌引導(dǎo)、大型修車場地的準(zhǔn)備等。3月第三階段正式招商廣告宣傳梁3月人員招商對內(nèi)進(jìn)行招商3月對外進(jìn)行招商（對*族上游廠商等客戶）第六章 投資估算和資金籌措一、投資估算1投資估算的依據(jù)全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額湖北基價表（2006年）、*安裝工程單位基價表（20006年）、*市政工程預(yù)算定額（2006年）等*頒布的有關(guān)工程造價方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價；有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場價格；現(xiàn)行各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2投資估算結(jié)果*機(jī)動車產(chǎn)業(yè)城總投資8000萬元，其中：整體收購*商貿(mào)城1850萬元，收購商貿(mào)城內(nèi)私房800萬元，改建市場1300萬（包括商鋪修補(bǔ)、道路刷黑、安防監(jiān)控設(shè)施等），27畝市場配套設(shè)施（服務(wù)、倉儲、物流）的土地價款950萬元（35萬元/畝），市場配套設(shè)施的土建1900萬元， 市場配套設(shè)施的設(shè)備1200萬。二、資金籌措該項(xiàng)目總投資8000萬元，資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運(yùn)作如下：1自有資金：5000萬元，全部用現(xiàn)金投入。自籌資金占總投資的62.5%； 2銀行貸款：3000萬元，占總投資的37.5%。第七章 財(cái)務(wù)評價一、財(cái)務(wù)分析該項(xiàng)目建筑面積共為4.8萬m2,其中市場3.2萬m2 (底層1.42萬 m2,住宅1.78萬 m2),配套設(shè)施2萬m2。按租期40年考慮，商鋪360元/ m2/年，住宅80元/ m2/年，配套設(shè)施60元/ m2/年，則每年租金收入為773.6萬元，該項(xiàng)目：投資回收期=10.34年投資回收率=9.67%(貼現(xiàn)率10)凈現(xiàn)值為=90192現(xiàn)值指數(shù)為=1.13二、財(cái)務(wù)評價：該項(xiàng)目投資回收期較短，凈現(xiàn)值及現(xiàn)值指數(shù)不錯，故該項(xiàng)目可行。