XX房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè)【一份非常好的專業(yè)參考資料】 .doc

XX房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè)1項(xiàng)目管理手冊(cè)編制說(shuō)明一、本手冊(cè)規(guī)定了公司工程項(xiàng)目管理工作的工作規(guī)范和流程，是公司進(jìn)行項(xiàng)目管理工作的依據(jù)。二、本手冊(cè)除了專業(yè)術(shù)語(yǔ)、日常用語(yǔ)和單獨(dú)說(shuō)明外，使用以下術(shù)語(yǔ)或簡(jiǎn)稱：（一）公司：是指鄂爾多斯華研房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任有限公司；（二）總公司：是指鄂爾多斯華研經(jīng)貿(mào)集團(tuán)；（三）部門（或“各部門”）：是指公司下設(shè)的人力行政部、商務(wù)部、財(cái)務(wù)部、企業(yè)發(fā)展部、工程技術(shù)部、造價(jià)部、營(yíng)銷策劃部、客戶服務(wù)中心等職能管理部門和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)部門；（四）項(xiàng)目部：是指公司為實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目工程管理而成立的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目部的負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目經(jīng)理；（五）項(xiàng)目銷售部：是指公司為實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目銷售工作而成立的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目銷售部的負(fù)責(zé)人是銷售部經(jīng)理。三、對(duì)本手冊(cè)的管理要求（一）本手冊(cè)為公司重要管理文件，經(jīng)人力行政部及相關(guān)部門共同研究和總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)，由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。（二）本手冊(cè)的編制、印發(fā)等事宜由人力行政部負(fù)責(zé)。（三）手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管本手冊(cè)，不得涂改、丟失、損壞、隨意涂改，也不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。手冊(cè)持有者離開本公司時(shí)，須將手冊(cè)交還人力行政部，辦理回收登記。（四）各部門在本手冊(cè)使用期間如對(duì)本手冊(cè)有修改建議，需以書面形式向人力行政部提交，由人力行政部統(tǒng)一組織修訂。四、公司原有規(guī)定與本手冊(cè)不符的，以本手冊(cè)為準(zhǔn)。五、本手冊(cè)自公司正式發(fā)布之日起施行（有特別說(shuō)明的遵照特別說(shuō)明）。2目錄04-01項(xiàng)目可行性研究工作規(guī)程.304-02土地儲(chǔ)備工作規(guī)程.1304-03項(xiàng)目前期手續(xù)辦理管理規(guī)定.1504-04項(xiàng)目投資控制管理辦法.1704-05項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作規(guī)程.2104-06設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程.2504-07設(shè)計(jì)變更管理辦法.3304-08施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審工作規(guī)程.4104-09開發(fā)成本監(jiān)測(cè)及核算管理規(guī)程.4504-10工程預(yù)決算管理辦法.4804-11工程款支付控制規(guī)程.5304-12工程進(jìn)度控制辦法.5704-13工程質(zhì)量管理辦法.5904-14工程交接驗(yàn)收管理規(guī)定.6904-15工程量測(cè)量與工程簽證控制規(guī)程.7204-16工程計(jì)量、計(jì)價(jià)管理規(guī)定.7804-17項(xiàng)目部例會(huì)制度.8104-18項(xiàng)目施工管理規(guī)程.8304-19工程資料管理規(guī)定.9704-20工程決（結(jié)）算管理規(guī)程.9904-21項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法.104304-01項(xiàng)目可行性研究工作規(guī)程第一條目的通過(guò)對(duì)意向開發(fā)項(xiàng)目的全面有效的可行性分析，確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，為公司最終決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)，提高項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本規(guī)程。第二條適用范圍適用于公司開發(fā)項(xiàng)目可行性的研究、分析和項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)審。第三條職責(zé)分配（一）企業(yè)發(fā)展部1、全面負(fù)責(zé)可行性研究的計(jì)劃、組織和實(shí)施；2、負(fù)責(zé)各類信息的收集、匯總和分析；3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告的起草編制。（二）營(yíng)銷策劃部參與負(fù)責(zé)銷售市場(chǎng)分析，參與負(fù)責(zé)銷售成本、市場(chǎng)售價(jià)和銷售額的估算分析。（三）工程技術(shù)部、總工程師參與負(fù)責(zé)技術(shù)分析。（四）造價(jià)部參與負(fù)責(zé)工程成本的估算分析。（五）財(cái)務(wù)部參與負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。（六）總經(jīng)理負(fù)責(zé)可行性研究工作計(jì)劃的批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告的評(píng)審。（七）總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告進(jìn)行最終評(píng)審和批準(zhǔn)。第四條可行性研究分類（一）初步可行性報(bào)告，用于土地投標(biāo)或合作洽談；（二）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照規(guī)定格式和內(nèi)容要求編制，項(xiàng)目報(bào)審用；（三）項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目立項(xiàng)后，本公司組織編制的詳盡可行性研究，供公司內(nèi)部使用，指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的指導(dǎo)性文件。此階段可行性研究亦根據(jù)需要可進(jìn)行數(shù)次，直至確定最終可行性研究方案。4【注】本工作規(guī)程主要就項(xiàng)目立項(xiàng)后的詳盡可行性研究做出規(guī)定要求，初步可行性研究和報(bào)審可行性研究可參照本規(guī)程執(zhí)行。第五條開發(fā)項(xiàng)目用地選擇與地塊價(jià)值評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評(píng)價(jià)是對(duì)可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和評(píng)價(jià)。企業(yè)發(fā)展部在尋求土地信息和確定項(xiàng)目投資意向過(guò)程中首先應(yīng)進(jìn)行初步可行性評(píng)價(jià)，即進(jìn)行地塊價(jià)值評(píng)價(jià)。分析評(píng)價(jià)內(nèi)容包括：（一）擬定地點(diǎn)的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征；（二）擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件；（三）擬訂范圍的拆遷情況；（四）地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況；（五）實(shí)際地價(jià)與地價(jià)潛在價(jià)值評(píng)價(jià)。第六條開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。第七條開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的組織實(shí)施（一）企業(yè)發(fā)展部根據(jù)公司要求，于項(xiàng)目立項(xiàng)后組織編制可行性研究工作計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批并組織實(shí)施。（二）公司各專業(yè)職能部門和人員負(fù)責(zé)向企業(yè)發(fā)展部提供相關(guān)的輸入資料，包括估算數(shù)據(jù)、資料、分析和研究報(bào)告等，參與項(xiàng)目可行性研究。（三）企業(yè)發(fā)展部按照計(jì)劃的時(shí)間安排完成編制項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理審核，上報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論審議。（四）對(duì)未通過(guò)審批的報(bào)告由企業(yè)發(fā)展部重新組織進(jìn)行，重新編制項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告并報(bào)批。（五）可行性研究的外包由企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理提議，總經(jīng)理批準(zhǔn)決定是否委托外部專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)實(shí)施。規(guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目，可委托外部機(jī)構(gòu)5承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由本公司自行組織可行性研究。（六）外部委托市場(chǎng)調(diào)研由企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)委托、協(xié)調(diào)實(shí)施。第八條可行性研究的步驟（一）籌備可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究工作計(jì)劃和工作大綱等。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)包涵在可行性研究工作計(jì)劃中。（二）市場(chǎng)調(diào)研企業(yè)發(fā)展部、營(yíng)銷策劃部分別負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目有關(guān)情況進(jìn)行不同層次的市場(chǎng)調(diào)研，提供項(xiàng)目前期可行性研究所需要的資料和數(shù)據(jù)。具體執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研工作規(guī)程。（三）方案的選擇和優(yōu)化企業(yè)發(fā)展部在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會(huì)同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理方案。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析企業(yè)發(fā)展部對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。（五）編寫報(bào)告書企業(yè)發(fā)展部經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。第九條可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面：（一）項(xiàng)目概況主要包括：1、項(xiàng)目名稱；2、項(xiàng)目的地理位置；包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等。3、項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況；6主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。4、項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。（二）專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研情況及動(dòng)遷安置1、企業(yè)發(fā)展部根據(jù)營(yíng)銷策劃部提交的項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告，與營(yíng)銷策劃部共同對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成結(jié)論；2、如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。（三）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定1、市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)；2、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)；3、市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格；4、服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃；5、擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇1、市政規(guī)劃方案選擇；市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。2、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置；3、建筑規(guī)劃方案選擇；建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、