商業(yè)廣場可行性研究報告

目 錄 第一章 市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 . 3 第 1 節(jié) 市經(jīng)濟(jì)概況 . 3 第 2 節(jié) 市城市規(guī)劃 . 4 第 3 節(jié) 對投資商的優(yōu)惠政策 . 4 第二章 項目概括 . 5 第 1 節(jié) 研究基礎(chǔ) . 5 第 2 節(jié) 可行性研究分析的基本依據(jù) . 5 第 3 節(jié) 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) . 5 第三章 項目背景及必要性 . 7 第 1 節(jié) 項目發(fā)展投資商 . 7 第 2 節(jié) 項目發(fā)展投資商管理團(tuán)隊 . 8 第 3 節(jié) 項目建設(shè)背景 . 9 第 4 節(jié) 項目建設(shè)的必要性 . 10 第四章 市場及建設(shè)條件可行性分析 . 11 第 1 節(jié) 項目市場可行性 . 11 第 2 節(jié) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、價格 走向及發(fā)展態(tài)勢 . 11 第 3 節(jié) 市商品房需求分析 . 13 第 4 節(jié) 項目建設(shè)條件 . 14 第 5 節(jié) 環(huán)境評價 14 第 6 節(jié) 項目風(fēng)險控制 . 15 第五章 營銷方案 . 17 第六章 項目投資預(yù)測 . 18 第 1 節(jié) 項目總投資 . 18 第 2 節(jié)：資金籌措與投資 . 19 第七章 項目財務(wù)可行性分析 . 21 第 1 節(jié) 銷售計劃與銷 售價格 . 21 第 2 節(jié) 銷售收入預(yù)算 . 22 第 3 節(jié) 成本費(fèi)用估算 . 24 第 4 節(jié) 項目財務(wù)分析 . 25 第八章 可行性研究結(jié)論與建議 . 29 第 1 節(jié) 可行性研究結(jié)論 . 29 第 2 節(jié) 項目實施建議 . 30 第九章 相關(guān)證書、文件附件 . 30 第一章 市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 第 1節(jié) 市位于 X 平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國際天河機(jī)場僅 45 公里 ，武漢“ 1+8”城市經(jīng)濟(jì)圈之列。 長江最大支流 107、 318 國道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過，漢江大橋連通 107 國道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通發(fā)達(dá)。全市面積 1663 平方公里，人口 120 萬。境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有 “X 明珠 ”和 X 平原 “魚米之鄉(xiāng) ”之美譽(yù)。 工業(yè) 經(jīng)濟(jì)形成 規(guī)模，民營企業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁 。 全市全部工業(yè)總產(chǎn)值 元，工業(yè)經(jīng)濟(jì)實力和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值已進(jìn)入全省 “十強(qiáng) ”行列。全市國有及年銷售收入過 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)達(dá) 140 家?！叭Y ”企業(yè) 38 家 。 年銷售 500 萬元以下的非國有工業(yè)企業(yè) 5864 家。79 家銷售收入過千萬元、 14 家過 5000 萬元、 6 家過億元的 “民營小巨人 ”。以國家重點工程 120 萬 電廠為紐帶 的 五大支柱產(chǎn)業(yè)， 均形成規(guī)模效應(yīng)。 即以 漢正服裝工業(yè)城、馬口 紡織為龍頭的紡織服裝 產(chǎn)業(yè) 群 ，以福星科技、永和安為龍頭的金屬制品 產(chǎn) 業(yè) 群 ，以荊川水泥、黎明鋼構(gòu)公司為龍頭的建材包裝 產(chǎn) 業(yè) 群 ，以通達(dá)源為龍頭的光纖光纜產(chǎn) 業(yè) 群和 以達(dá)利 食品 為龍頭的食品加工 產(chǎn) 業(yè) 群 。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)化特色明顯。是國家重點商品糧、商品魚、優(yōu)質(zhì)出口棉和速生豐產(chǎn)林生產(chǎn)基地 ，是 X 平原農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)業(yè)機(jī)械化推廣重點縣市和全國水產(chǎn)漁業(yè)淡水養(yǎng)殖試驗區(qū)。水產(chǎn)品生產(chǎn)量 為全省 “十強(qiáng) ”和全國 “百強(qiáng) ”。 糧食年產(chǎn) 公斤，棉花 1700 萬公斤，棉花、水產(chǎn)品產(chǎn)量及農(nóng)林牧副漁業(yè)產(chǎn)值分別居全省單項排序前十位。 商業(yè)網(wǎng)點 達(dá) 個，資產(chǎn) 72 億元，年銷售額超過 35 億元 ，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍。 第 2節(jié) 市城市規(guī)劃 2005 城市規(guī)劃 目標(biāo) ： 充分利用武漢的經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)的 聚集作用，發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，積極吸引武漢主城外遷產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，將建成人居環(huán)境優(yōu)美、企業(yè)環(huán)境優(yōu)良、用地布局合理、道路交通便捷、城市協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化中等城市。向水鄉(xiāng)園林城、武漢衛(wèi)星城、都市后花園、新型中等工業(yè)城市的目標(biāo)邁進(jìn)，成為武漢輻射西部城市的戰(zhàn)略支點。城區(qū)定位 為 全市的中心，武漢的衛(wèi)星城，武漢城市圈核心圈層內(nèi)具有良好生態(tài)環(huán)境和水鄉(xiāng)園林特色的新型工業(yè)城市。 第 3節(jié) 對投資商的優(yōu)惠政策 稅收優(yōu)惠 經(jīng)營十年以上，年稅收總額實現(xiàn) 50 萬元以上的生產(chǎn)性企業(yè)，企業(yè)所得稅依率計征后地方留成部分前兩年全額返還， 后三年減半返還，年度結(jié)算；其依率計征的增值稅由市財政部門按地方留成部分的 50%返還給企業(yè)，優(yōu)惠期自竣工投產(chǎn)之日起一定 5 年。 收費(fèi)優(yōu)惠 客商興辦企業(yè)，在辦理項目審批，辦證手續(xù)時，市級權(quán)限內(nèi)屬行政事業(yè)性收費(fèi)的實行打包包干收費(fèi)，服務(wù)性收費(fèi)按最低標(biāo)準(zhǔn)的 30%收取投資過 5000 萬元以上的項目服務(wù)性收費(fèi)實行“一事一議”。 供水優(yōu)惠 工業(yè)生產(chǎn)和生活用水主管道優(yōu)先鋪通對自備水源 5 年內(nèi)免收水資源費(fèi)。 供電優(yōu)惠 電費(fèi)依據(jù)國家電價政策，加設(shè)輸電專線，電力部門只收取成本費(fèi)。 對客商投資企業(yè) 不準(zhǔn)亂攤派、亂收費(fèi)、亂罰款 ，不得隨意停建、 停電、停水、停業(yè)、停電話，不得隨意查封賬戶和財產(chǎn)。 對重點企業(yè)實行 掛牌保護(hù) 。負(fù)責(zé)掛牌保護(hù)企業(yè)的部門要負(fù)連帶責(zé)任，因工作失誤而影響客商投資企業(yè)生產(chǎn)，經(jīng)營活動的追究當(dāng)事人的責(zé)任，因直接原因造成損失的依法予以賠償。 第二章 項目概括 第 1節(jié) 研究基礎(chǔ) 用地單位： 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司 發(fā)展商： 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項目名稱： 漢正商業(yè)廣場 用地位置： 市歡樂街 用地現(xiàn)狀： 拆遷重建 第 2節(jié) 可行性研究分析的基本依據(jù) 1國土證： 川 國用（ 200 7）字 第 1527 號 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證：市規(guī)字第 號 3商品房預(yù)售許可證：房預(yù)許（ 200 ） 號 第 3節(jié) 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 10,方米 ； 項目占地面積 8,700 平方米 ； 建筑面積 65,020 平方米 ； 容積率 車庫 ) 本項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： 總用地面積： 8,700 平方米 總建筑面積： 65,020 平方米 其中：高層住宅 37,812 平方米 商用樓 22,708 平方米 地下停車場 (倉庫 ) 4,500 平方米 銷售收入 （ 2008 年至 2010 年） ： 23,837 萬元 其中 : 住宅樓 7,478 萬元 商用樓 16,350 萬元 開發(fā)總投資 （ 2008 年至 2010 年） ： 15,159 萬元 其中 ： (一 )、 開發(fā)成本 13,258 萬元 1、 土地費(fèi) 用 ： 6,074 萬元 2、 前期 工程費(fèi)： 125 萬元 3、 房屋開發(fā)費(fèi) ： 6,112 萬元 4、 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) ： 520 萬元 5、 不可預(yù)見費(fèi) : 183 萬元 6、 項目開發(fā)稅 費(fèi)： 222 萬元 7、 其它費(fèi)用 ： 22 萬元 (二 )、開發(fā)費(fèi)用 1,901 萬元 1、 銷售費(fèi)用 ： 880 萬元 2、 管 理費(fèi)用 : 199 萬元 3、 建設(shè)期利息 ： 822 萬元 第三章 項目背景及必要性 第 1節(jié) 項目發(fā)展投資商 項目投資及開發(fā)商湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)建于 2000 年 8月，系市最早的一家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資本金 3,000 萬元。現(xiàn)有二家全資子公司，即川東（武漢）物流有限公司和漢正物業(yè)管理有限公司，兩家控股公司，即湖北川東能源開發(fā)有限公司和湖北志翔建設(shè)工程有限公司，一家分公司，湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司武漢營銷分公司，一家參 股公司為湖北川東漢正廣場商務(wù)有限公司。公司擁有“川東”和“漢正服裝工業(yè)城”兩個商標(biāo)，具備房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，現(xiàn)有核心員工 75 人，各類專業(yè)技術(shù)人員 48 人，其中：高級職稱3 人，中級職稱 28 人。公司謹(jǐn)守“思想為創(chuàng)新之源，誠信為立足之本”的公司生存宗旨，自成立以來，完成了興發(fā)小區(qū) A、 B、 C 區(qū)和武漢鋼洲花園等近 20萬 商住項目建設(shè)及漢正服裝工業(yè)城項目一期 A、 B、C 組團(tuán)組團(tuán) 400 畝近 48 萬 工業(yè)廠房及商業(yè)街開發(fā)建設(shè)，和漢正新城（位于市新河工業(yè)園） 8 萬 商住小區(qū)項目建設(shè)以及擬建的本項目漢正商業(yè)廣場。 開發(fā)商具有較高的經(jīng)營 管理水平和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，是湖北省政府頒發(fā)的“重合同、守信用”企業(yè)，曾受到了中共中央政治局委員、湖北省委書記俞正聲等領(lǐng)導(dǎo)的高度贊譽(yù)，對推動城區(qū)改造建設(shè)和市招商引資工作做出了重大貢獻(xiàn)。 第 2節(jié) 項目發(fā)展投資商管理團(tuán)隊 公司董事長李志祥先生， 45 歲，畢業(yè)于華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院工商管理系，孝感市第三屆、第四屆人大代表，高級工程師。湖北川東置業(yè)公司創(chuàng)始人。“漢正服裝工業(yè)城”商標(biāo)的擁有者，曾任武漢市 喬口區(qū)招商局副局長，十六年建筑開發(fā)經(jīng)歷，武漢市青山區(qū)“鋼洲花園”項目，市“興發(fā)小區(qū)” A、 B、 C 區(qū)，“興發(fā)佳園”，以及“漢正服裝工業(yè)城”項目實施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場的策劃人。 公司總經(jīng)理李文甫先生， 48 歲，執(zhí)行董事，法人代表。畢業(yè)于武漢工程大學(xué)土木建筑系，市第三屆人大代表，市商會副會長，市工商聯(lián)執(zhí)行委員，經(jīng)濟(jì)師。湖北川東置業(yè)公司創(chuàng)始人之一。武漢市青山區(qū)“鋼洲花園”項目，市“興發(fā)小區(qū)” A、 B、 C 區(qū)，“興發(fā)佳園”，以及“漢正服裝工業(yè)城”項目實施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場的策劃人之一。 公司副總經(jīng)理方心寬先生， 38 歲，監(jiān)事。畢業(yè)于中南財經(jīng)大學(xué)會計系，曾任中國建設(shè)銀行電廠專業(yè)支行信貸副科長，湖北川東置業(yè) 公司財務(wù)部經(jīng)理、湖北志翔建設(shè)公司總經(jīng)理?！皾h正服裝工業(yè)城”項目實施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場的策劃人之一。 公司總顧問傅烈培先生， 56 歲，畢業(yè)于鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院交通運(yùn)輸系，湖北省第八屆人大代表，曾任中國建設(shè)銀行電廠專業(yè)支行行長，中國建設(shè)銀行孝感分行副行長，現(xiàn)任湖北川東環(huán)保能源開發(fā)有限公司總經(jīng)理。準(zhǔn)確把握國家宏觀走向，洞悉企業(yè)發(fā)展瓶頸，為企業(yè)提供戰(zhàn)略決策。 公司律師江文力先生， 36 歲，畢業(yè)于武漢大學(xué)法律系，碩士研究生。擅長民事合同、知識產(chǎn)權(quán)、企業(yè)改制、重組、并購、股票發(fā)行等企業(yè)法律事務(wù)。 第 3節(jié) 項目 建設(shè)背景 隨著市委、市政府關(guān)于建設(shè)秀美、富裕、和諧新戰(zhàn)略的實施，政府對老城區(qū)改造的力度進(jìn)一步加強(qiáng)。市汽車客運(yùn)站遷出城區(qū)后，對客運(yùn)站原址的建設(shè)改造勢在必行。 2007 年 2 月，湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司成功競拍位于市區(qū)商業(yè)中心歡樂街中段的老汽車客運(yùn)站土地后，本著高層次、高品位的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，擬建一座綜合性商住中心 地理人口 市位于 X 平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國際天河機(jī)場僅 45 公里 ，是全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)和湖北省經(jīng)濟(jì) 5 強(qiáng)縣市之一，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)良好，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍。全市人口 120 萬 ，城區(qū)人口 25 萬人，隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，人口城市化以每年 45%速度增長，住房需求和商業(yè)產(chǎn)權(quán)需求旺盛，投資型消費(fèi)成為人們的新需求。 發(fā)展現(xiàn)狀 項目所在地位于市最繁華的城區(qū)商業(yè)中心位置 這里白天人涌如潮，晚上也成為流光溢彩的不夜城 ，是全市的最大、功能最齊全的消費(fèi)中心區(qū)。對面有全市最大的三星級賓館 圍有歡樂街市場，商城，宮庭烤雞酒店，銀海大酒店，川宇商城，仙女佳園等，人口稠密，近千家商鋪星羅棋布。而形成規(guī)模大型超市 業(yè)區(qū)高檔購物中心空缺。 規(guī)劃目 標(biāo) 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司擬對該項目采用武漢廣場建設(shè)模式，主體樓設(shè)計由國際知名的武漢（國際）袁培煌建筑設(shè)計師事務(wù)所承擔(dān)，規(guī)劃起點高。項目建成后，漢正商業(yè)廣場集購物、停車、娛樂、商住于一體，綜合配套項目齊全，專業(yè)賣場面積大，主營品牌及高附加值商品等特點的大型中高檔購物娛樂中心。 項目規(guī)劃總建筑面積 65,020 ，共 22 層。 1為商鋪，面積22,708 ， 5為住宅樓，面積為 37,812 平方米。計劃商用扶手 電梯 2 部，載貨電梯 2 部，住宅電梯 4 部。項目建設(shè)期 13 個月，總投資 15,159 萬元。 第 4節(jié) 項目建設(shè)的必要性 項目所在地前身為市盛達(dá)汽車客運(yùn)站，盛達(dá)客運(yùn)站已搬出好幾年了，而地處商業(yè)心臟地帶老車站場地，一直未能充分發(fā)揮應(yīng)有的功能與商業(yè)地位，這與經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍的地位極不相襯，也極大地影響了老城區(qū)建設(shè)改造的步伐。市政府高屋建瓴，將漢正商業(yè)廣場的建設(shè)列為這屆政府要辦的十件大事之一；湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司立足產(chǎn)業(yè)促地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實業(yè)報國，回饋家鄉(xiāng)的理念得到人民的認(rèn)同，最終以高價格出標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償而一舉中標(biāo)。建好漢正商業(yè)廣場，時不我待；運(yùn)營好漢正商業(yè)廣場，對、對湖北川東 置業(yè)公司都具有里程碑的歷史意義。 第四章 市場及建設(shè)條件可行性分析 第 1節(jié) 項目市場可行性 投資環(huán)境分析 ： 市地處漢江平原北東邊緣，居漢江下游湖北中部，緊鄰省城武漢 ，武漢“ 1+8”城市經(jīng)濟(jì)圈之列中等城市。 全市人口 120萬人，市區(qū)現(xiàn)有人口 25 萬人。 歷史機(jī)遇與現(xiàn)實風(fēng)險分析 ： 住宅建設(shè)和消費(fèi) ， 截止 2006 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 元，交易面積 ，元。全年房地產(chǎn)施工面積 ，竣工面積 ，銷售面積 ，銷售金額 元，個人購買商品房面積比重為 個人購買住宅比重為 這表明，市房地產(chǎn)大市仍處于復(fù)蘇階段，值得看好的是，市民對房屋的消費(fèi)持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量。現(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬 ，居住人口 25 萬，人均居住面積為 17 人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內(nèi)市人均住房面積要達(dá)到 30 35 ，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。 第 2節(jié) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、價格走向及發(fā)展態(tài)勢 商品房需求主要指標(biāo) 漢正商業(yè)廣場 主要面對市區(qū)居民 及武漢投資置業(yè)客戶。 市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 市區(qū)人口約 25 萬， 6 萬個家庭。 人均 元，全省排 5 位（ 2006 年） 人均儲蓄存款 均月收入 4750元 人均居住面積 17 商品房交易率 89（ 2006 年） 市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民 購房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。 武漢地產(chǎn)的升溫，中環(huán)內(nèi)房價已逼近 5000 元 / ，“ 1+8”城市圈興起，交通便捷，直接拉動周邊房市的需求。 商品房需求祈求 根據(jù)抽樣調(diào)查（市區(qū)，分層多級 抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明，市民購買商品房的基本特點是： 一次性投資額度為 16 萬元。 低端需求戶（接受商品房價格為 1500 2000 元 者）收入 2530 元，需求房屋面積均值為 90 。 41的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290元。 高端需求戶（ 2000 2800 元 ）收入 4500 元，需求房屋面積均值為 142 。 22的人希望一次付款，月均供樓支出 1800 元。 有購房意向的家庭中，地段偏好 為優(yōu)先選擇。 商品房為居民主要的消費(fèi)支出 。 房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消 費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，接受商品房的平均價格為 1800 元 從對消費(fèi)者購買力的分析來看，居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，市民能夠接受的商品房平均價格為 1800 元 ，其中中高收入家庭則為 2600元 。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。主流消費(fèi)面積在 100 以上 消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計 方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。 第 3節(jié) 市商品房需求 分析 商品房供給總量及特點 房地產(chǎn) 經(jīng)歷 九 四 、九 五 年房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目下降， 買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進(jìn)。 各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，市也出現(xiàn)了 些 高質(zhì)素的住宅小區(qū)， 如御城春景小高層， 在市場 細(xì)分 上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個個小高潮。 市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn) 業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。 市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢： （ 1） 在政府鼓勵消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消 費(fèi)日益提高，住宅市場需求容量增大。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。市民人均收入近 年 來一直呈 穩(wěn)步 增長勢態(tài)，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。 （ 2） 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實，競爭 不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。 （ 3） 伴隨 武漢 1+8城市圈的發(fā)展和中央加快新農(nóng)村建設(shè)投入的加大 ，勢必帶來更多的外來資金和 農(nóng)村 人口 涌入城市 ，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為 大城市武漢市的近鄰 ，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本 地 房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會。 （ 4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利， 高 層 住宅將會趨向人性化、智能化、 功能 化 多 方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機(jī)會。 在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對 高檔 住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。 第 4節(jié) 項目建設(shè)條件 本項目地區(qū)位于城市中心黃金地段，現(xiàn)狀的建設(shè)狀況和環(huán)境質(zhì)量與其區(qū)位和土地價值極不相稱，急需建設(shè)改造。本區(qū)域外圍二面臨城市道路，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，用地內(nèi)高差不大， 比較平整，易于建設(shè)；從現(xiàn)狀建筑類型看，以住宅、商業(yè)為主的辦公建筑，為形成文化商業(yè)廣場提供了條件 ,完全可以改造為展現(xiàn) 市歡樂街商業(yè)中心新形象的城市商業(yè)文化中心。 第 5 節(jié) 環(huán)境評價 該項目產(chǎn)生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚(yáng)塵、渣土、廢水等；入住期的生活污水、地下車庫的汽車尾氣、居民油煙、小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲以及生活垃圾。施工期的污染隨著工程的結(jié)束而消失，其對外環(huán)境的影響不大。入住期產(chǎn)生的生活污水預(yù)處理后經(jīng)城市污水管網(wǎng)進(jìn)入 市 污水處理廠處理； 商業(yè)及生活垃圾由本公司的物業(yè)公司集中后運(yùn)往市 生活垃圾集中 地 填埋等。從環(huán)境角度而言，該項目建設(shè)可行。 第 6節(jié) 項目風(fēng)險控制 政策風(fēng)險 漢正商業(yè)廣場為本屆市政府承諾 為市民要辦的十件大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策，該項目與普通房地產(chǎn)開發(fā)不同，不在國家房地產(chǎn)調(diào)控之列，無政策風(fēng)險。 市場風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)更是鳳毛麟角，且該項目的地理位置處于成熟的商業(yè)黃金區(qū)，市場銷售風(fēng)險較小。 資金風(fēng)險 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司與銀行建立了良好的合作關(guān) 系，信用狀況一直良好，且首付比例執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一般高于大城市，成功的漢正服裝城開發(fā)和武漢地產(chǎn)項目為公司積累了相對充足的資金，資金風(fēng)險較小。 管理風(fēng)險 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司建成立了一全套企業(yè)規(guī)范運(yùn)作的管理制度，安全管理、 項目管理、投資管理等方面拿制度管理企業(yè)，完善了股東會、董事會議事制度，搭建好權(quán)力制約制衡的公司構(gòu)架，克服個人主觀隨意，降低了管理風(fēng)險。 技術(shù)風(fēng)險 公司完善了 130 條施工技術(shù)安全措施，騁請武漢（國際）袁培煌建筑設(shè)計事務(wù)所為公司建筑設(shè)計單位，將中企動力股份有限公司作為自己品牌網(wǎng)站營銷的強(qiáng)力合作伙伴，與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)沫h(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，將技術(shù)風(fēng)險大大降低。 定價風(fēng)險 漢正商業(yè)廣場處于商業(yè)的鉑金地段，有財富聚寶盆的美稱，稀有、獨特賦予其高溢價，物有所值，物超所值，值得珍藏，降低了定價風(fēng)險。 法律風(fēng)險 公司 決策采用智囊團(tuán)方式，由資深律師和總顧問把關(guān)，杜絕了經(jīng)營中的法律風(fēng)險。 第五章 營銷方案 漢正商業(yè)廣場本著創(chuàng)造價值，提升品位，互惠雙贏的原則，主要引進(jìn)大型知名商家和品牌代理商入駐，項目銷售由專業(yè)銷售公司統(tǒng)一策劃、銷售。并與中國工商銀行、中國建設(shè)銀行進(jìn)行合作，為購房用戶提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套住宅樓首付為三成，十年按揭方式。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司提供毛坯房，根據(jù)客商不同功能要求，由客戶根據(jù)自己的需求設(shè)計圖統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施 工、統(tǒng)一配套，室內(nèi)裝修具體營銷方式如下： 1、一層沿街面為商鋪門面，分隔為建筑面積 20 40 商鋪若干，中間為通透敞開式買場，每個柜臺建筑平面在 20 以上，為分割出售，每層建筑面積 5,677 。 2、二至三層為整體通透敞開式賣場，設(shè)各種品牌柜區(qū)，為整體或分割出售。每層建筑面積 5,677 。 2、 四層為娛樂休閑、餐飲區(qū)，整體或分割出售， 每層 建筑面積 5,677 。 4、五至二十二層為高 層 住宅區(qū)，每層建筑面積 2101 ， 按單套出售。 第六章 項目投資預(yù)測 第 1節(jié) 項目總投資 開發(fā)總投資 （ 2008 年至 2010 年） ： 15,159 萬元 其中： (一 )開發(fā)成本 13,258 萬元 1、 土地費(fèi) 用 ： 6,074 萬元 2、前期 工程費(fèi)： 125 萬元 3、房屋開發(fā)費(fèi) ： 6,112 萬元 4、公共 配套 設(shè)施 費(fèi) ： 520 萬元 5、不可預(yù)見費(fèi) : 183 萬元 6、項目開發(fā)稅 費(fèi)： 222 萬元 7、其它費(fèi)用 ： 22 萬元 (二 )、開發(fā)費(fèi)用 1,901 萬元 1、 銷售費(fèi)用 ： 880 萬元 2、管理費(fèi)用 : 199 萬元 3、建設(shè)期利息： 822 萬元 第 2節(jié)：資金籌措與投資 1、資金籌措 該項目總投資 元， 公司自籌 1 億元。其中： 公司 自籌 資 金5,800 萬 元， 預(yù)售再投入資金 4,200 萬元 ,向銀行借款 5,000 萬元。 2、項目投資計劃 （ 1） 2008年 1 6月，投資 6,000 萬元， 支付土地出讓金和 項目前期 工程 費(fèi) 。 （ 2） 2008年 6 12 月，投資 6,000萬元， 支付建安工程費(fèi)和部份 營銷 費(fèi)用 。 （ 3） 2009 年 1 12 月 ， 投資 2,000 萬元 ，用于公共設(shè)施配套 。 (4) 2010 年度 ，投資 1,000 萬元 ,進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi) 清算 。 3、資金籌集及償還 計劃 2008 年初向工商銀行借款 5000 萬元 ,期限三年 ,利息按月支付 ,本金采用分期還款方式 ,即 :第一 年 度 償還本金 1000 萬元 ,第二 年 度 償還本金3000 萬元 ,第三 年 度 償還本金 1000 萬元 。 資金調(diào)度見明細(xì)表 表 1 資金籌集、償還評估表 序號 項 目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 合計 1 銷售收入 5297 13243 5297 - 23837 2 銷售成本 2652 6625 2652 - 11929 3 銷售費(fèi)用 196 342 342 - 880 4 經(jīng)營稅金及附加 292 727 292 - 1311 5 管理費(fèi)用 121 54 24 - 199 6 財務(wù)費(fèi)用 411 329 82 - 822 7 總成本費(fèi)用 3672 8077 3392 - 11929 8 稅前利潤 1625 5166 1905 - 8696 9 減：所得稅 0 0 2174 - 2174 10 凈利潤 1625 5166 6522 11 開發(fā)成本 10413 1948 897 - 13258 12 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 2652 6625 2652 - 11929 13 凈現(xiàn)金流量 0172 1568 - 6015 14 累計凈現(xiàn)金流量 447 6015 - - 15 凈現(xiàn)值 109 1116 - 4113 16 累計凈現(xiàn)值 997 4113 - - 17 財務(wù)內(nèi)部收益率： 92% 財務(wù)凈現(xiàn)值： 4113 萬元 財務(wù)投資回收期： 總投資： 15159 萬元 開發(fā)成本： 13258 萬元 開發(fā)費(fèi)用： 1901 萬元 18 銷 (預(yù) )售收入 5297 13243 5297 - 23837 19 企業(yè)自籌資金 5800 0 0 - 5800 20 負(fù)債增加 (減少 )額 5000 3000 21 其中 :工行貸款 5000 3000 22 年初負(fù)債累計額 0 5000 4000 1000 0 23 其中 :工行貸款 0 5000 4000 1000 0 24 當(dāng)年可用還貸資 金 5075 10172 1568 - 25 資金結(jié)余 5075 14247 12815 11815 26 當(dāng)年償債保證比 0 15 5 13 行貸款償還期： 3 年 綜合償債保證比： 第七章 項目財務(wù)可行性分析 第 1節(jié) 銷售計劃與銷售價格 計劃 完工 面積 65,020 平方米， 計劃銷售 54,468 平方米 ,空置率10%。其中： 高層住宅 銷售 34,031 平方米 ,商鋪 銷售 20,437 平方米 ;實現(xiàn)銷售收入 23,837 萬元。其中： 住宅平均 銷售單價 2,200 元，實現(xiàn)銷售收入 7,487 萬元 ;商鋪平均銷售單價 8,000 元 ,實現(xiàn)銷售收入 16,350萬元。 表 2 漢正商業(yè)廣場銷售計劃表 銷售期間 銷售類型 可供銷售面積 ( ) 項目比率 (%) 計劃銷售面積 ( ) 計劃均價(元 / ) 計劃銷售金額 (萬元 ) 2008年 6商住 預(yù)售 22,708 20% 4,000 3,633 2008年 6住宅 預(yù)售 37,812 20% 7,200 1,664 小計 12,5,297 2009年 1商住 預(yù)售 22,708 50% 11,000 9,083 2009年 1住宅 預(yù)售 37,812 50% 18,200 4,159 小計 30,13,243 2010年 1商住銷售 22,708 20% 4,000 3,633 2010年 1住宅銷售 37,812 20% 7,200 1,664 小計 12,5,297 合計 60,520 90% 54,376 23,837 第 2節(jié) 銷售收入預(yù)算 表 3 (一 ) 漢正商業(yè)廣場收入預(yù)算表 序號 項目 面積（ ） 單價（元 / ） 金額（萬元） 1 可實現(xiàn)銷售收入 60,520 4,376 26, 一樓商鋪 5,677 16,000 9, 二樓商鋪 5,677 6,000 3, 三樓商鋪 5,677 5,500 3, 四樓商鋪 5,677 4,500 2, 商鋪小 計 22,708 8,000 18, 銷售 90% 20,437 16, 5 樓住宅 2,101 1,890 6 樓住宅 2,101 1,930 0 7 樓住宅 2,101 1,970 1 8 樓住宅 2,101 2,010 2 9 樓住宅 2,101 2,050 3 10 樓住宅 2,101 2,090 4 11 樓住宅 2,101 2,130 5 12 樓住 宅 2,101 2,170 6 13 樓住宅 2,101 2,210 7 14 樓住宅 2,101 2,250 8 15 樓住宅 2,101 2,290 9 16 樓住宅 2,101 2,330 0 17 樓住宅 2,101 2,370 1 18 樓住宅 2,101 2,410 2 19 樓住宅 2,101 2,450 3 20 樓住宅 2,101 2,450 4 21 樓住宅 2,101 2,450 5 22 樓住宅 2,101 2,150 6 住宅摟小計 37,200 8,7 銷售 90% 34,7,： （ 1） 一樓商鋪單價按 16,000 元 / ，二樓商鋪單價按 6,000 元/ ，三樓商鋪單價按 5,500 元 /，四樓商鋪單價按 4,500 元 /；商鋪均價 8,000 元 / ,可實現(xiàn)銷售 18,166 萬元 ,按 90%計算 ,實現(xiàn)銷售 16,350萬元。 （ 3） 住宅樓單價 1,890 元 /起步，樓層每增一層單價加40 元 /，住宅均價 2,200 元 /，可實現(xiàn)銷售 8,319 萬元 ，按90%實現(xiàn)銷售 7,487 萬元 。 （二）、項目銷售進(jìn)度 2008 年 6 月起預(yù)售 20%， 2009年 銷 售 50%， 2010 年銷售 20%（詳見表 2） ,商品房空置率 10%。 第 3 節(jié) 成本費(fèi)用估算 漢正商業(yè)廣場總投資 15,159 萬元，其中：工程開發(fā)成本13,258 萬元 (含土地增值稅 ),開發(fā)費(fèi)用 1,901 萬元。 表 4 項目投資支出表 項 目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 合計 （一）項目開發(fā)成本 10413 1948 897 - 13258 1、土地費(fèi)用 6028 46 6074 其中 :土地出讓金 4981 46 5027 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 0 0 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 1047 1047 2、前期工程費(fèi) 125 0 0 0 125 其中 :規(guī)劃勘測設(shè)計費(fèi) 99 0 99 可行性研究費(fèi) 3 3 三通一平費(fèi) 23 23 3、房屋開發(fā)費(fèi) 3967 1633 512 0 6112 其中 :建安工程費(fèi) 3967 1633 512 0 6112 附屬工程費(fèi) 0 室外工程費(fèi) 0 4、公共配套設(shè)施費(fèi) 52 156 312 0 520 5、不可預(yù)見費(fèi) 119 49 15 0 183 其中：基本預(yù)備費(fèi) (3%) 119 49 15 0 183 6、項目開發(fā)稅費(fèi) 108 57 57 0 222 7、其他費(fèi)用 14 7 1 22 其中：工程監(jiān)理費(fèi) 8 7 1 16 招標(biāo)管理費(fèi) 2 2 保險費(fèi) 3 3 其他 1 1 （二）項目開發(fā)費(fèi)用 728 725 448 0 1901 1、銷售費(fèi)用 196 342 342 0 880 2、管理費(fèi)用 121 54 24 0 199 3、建設(shè)期利息 411 329 82 0 822 4、其他費(fèi)用 0 項目總支出合計 11141 2673 1345 - 15,159 第 4 節(jié) 項目財務(wù)分析 一、 項目主要財務(wù)預(yù)測表 (表 5、表 6、表 7、表 8) 表 5 漢正商業(yè) 廣場預(yù)計 損益及 利潤 分配 表 借款人損益及利潤分配預(yù)測表 單位：萬元 年 份 2008 年 2009 年 2010 年 合計 主營業(yè)務(wù) 收入 5297 13243 5297 23837 減： 主營業(yè)務(wù) 成本 2652 6625 2652 11929 主營稅金及附加 292 727 292 1311 (1)營業(yè)稅 265 662 265 1257 (2)城市維護(hù) 稅 19 45 19 83 (3)教育費(fèi)用附加 8 20 8 36 主營業(yè)務(wù) 利潤 2353 5891 2353 10597 減 ： 銷售費(fèi)用 196 342 342 880 管理費(fèi)用 121 54 24 199 財務(wù)費(fèi)用 411 329 82 822 營業(yè)利潤 1625 5166 1905 8696 利潤總額 1625 5166 1905 8696 減：所得稅 0 0 2174 2174 凈利潤 1625 5166 522 加：年初未分配利潤 0 1625 6791 - 上年利潤調(diào)整 可供分配利潤 1625 6791 6522 6522 加： 盈余公積補(bǔ)虧 減：提取盈余公積 提取公益金 27 應(yīng)付利潤 13 年末未分配利潤 1625 6791 6562 6562 表 6 項目現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 2008 年 2009 年 2010 年