房地產(chǎn)渠道計(jì)劃書(共8篇)

房地產(chǎn)渠道計(jì)劃書共8篇計(jì)劃書渠道房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃書房地產(chǎn)渠道計(jì)劃書范文線下渠道計(jì)劃書篇一外拓渠道計(jì)劃書外拓渠道計(jì)劃書隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，未來的房地產(chǎn)銷售模式也會(huì)發(fā)生變化。傳統(tǒng)的坐銷已經(jīng)跟不上時(shí)代的變化，未來的銷售模式將是坐銷和行銷相結(jié)合。這幾年派單的經(jīng)驗(yàn)積累，告訴我們單純的派單掃樓，或者是掃街已經(jīng)起不了太大的作用。盲目的派單首先是浪費(fèi)人力和物力，而且很多時(shí)候還會(huì)降低整個(gè)樓盤的格調(diào)。所以接下來我們派單將是以駐點(diǎn)為主，掃樓為輔助。主要的幾個(gè)駐點(diǎn)為江陰幾個(gè)人流量比較大的超市，比如大潤(rùn)發(fā)，樂天瑪特，家樂福等等。每個(gè)點(diǎn)上安排一個(gè)展位，有相關(guān)人員介紹，點(diǎn)位旁邊安排幾位外拓人員派單。接下來的掃樓我們也將根據(jù)項(xiàng)目的定位來安排一些比較重點(diǎn)的小區(qū)來進(jìn)行。根據(jù)該項(xiàng)目的定位，客戶群體應(yīng)該是屬于比較高端的，有一定購(gòu)買力的。所以接下來我們將整理出一切江陰相對(duì)來說富人比較集中地小區(qū)來進(jìn)行派單。比如城東的名雅居，麗都，鳳凰城等等。還有將是項(xiàng)目周邊即將拆遷的一些小區(qū)，也要進(jìn)行全面的鋪開。以上是未來外拓的整個(gè)大概計(jì)劃，具體細(xì)節(jié)等貴公司方案定下來以后再根據(jù)實(shí)際情況再詳細(xì)擬定。1篇二房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策劃1房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策劃房地產(chǎn)商品投放市場(chǎng)進(jìn)行交換需要通路，營(yíng)銷學(xué)稱為營(yíng)銷渠道。房地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)商品，如何以最快的速度、最佳的經(jīng)濟(jì)效益、最低的費(fèi)用支出流通轉(zhuǎn)移到顧客手中，營(yíng)銷渠道的選擇和控制相當(dāng)重要。房地產(chǎn)營(yíng)銷在多種渠道并存的前提下，中間商（代理商、策劃商）的作用會(huì)越為越被重視。選擇房地產(chǎn)中間商可以采用招投標(biāo)方法，但需公正規(guī)范。第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道類型一、房地產(chǎn)直接營(yíng)銷渠道房地產(chǎn)發(fā)展商自己承擔(dān)全部流通職能，直接將房地產(chǎn)商品銷售給顧客。在現(xiàn)行的我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道中，直接營(yíng)銷渠道仍是主導(dǎo)的營(yíng)銷渠道。1、直接營(yíng)銷渠道的優(yōu)點(diǎn)（1）房地產(chǎn)發(fā)展商控制了開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，可以避免某些素質(zhì)不高的代理商介入造成的營(yíng)銷短期行為，如簡(jiǎn)單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對(duì)難銷的樓盤單元積壓。（2）產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)發(fā)展商直接了解顧客的需求，購(gòu)買特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，由此可以較快的調(diào)整樓盤的各種功能。2、直接營(yíng)銷渠道的弱點(diǎn)（1）一般來說，房地產(chǎn)發(fā)展商比較集中開發(fā)、工程等方面的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)營(yíng)銷是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)的工作。房地產(chǎn)發(fā)展商直接營(yíng)銷，難以匯集在營(yíng)銷方面確有專長(zhǎng)的人才，難以形成營(yíng)銷專業(yè)優(yōu)勢(shì)，這樣在相當(dāng)程度上影響營(yíng)銷業(yè)績(jī)的提升。（2）房地產(chǎn)發(fā)展商直接銷售，會(huì)分散企業(yè)人力、物力、財(cái)力，分散企業(yè)決策層精力，搞不好會(huì)使企業(yè)顧此失彼，生產(chǎn)和銷售兩頭都受影響。二、房地產(chǎn)間接營(yíng)銷渠道房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售，稱為房地產(chǎn)間接營(yíng)銷渠道。間接營(yíng)銷渠道和以下所述的“第三種”營(yíng)銷渠道越來越被發(fā)展商所重視并積極嘗試。1、間接營(yíng)銷渠道優(yōu)點(diǎn)（1）有利于發(fā)揮營(yíng)銷專業(yè)特長(zhǎng)。房地產(chǎn)中間商如代理商往往集中了市場(chǎng)調(diào)研、廣告文案設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)銷售接待等各方面的營(yíng)銷人才，便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功。（2）有利于發(fā)展商集中精力，緩解人力、物力、財(cái)力的不足，重點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)、工程方面的工作。2、間接營(yíng)銷渠道弱點(diǎn)（1）我國(guó)目前的房地產(chǎn)中間商良莠不齊，專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水準(zhǔn)差異很大。如果一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的營(yíng)銷帶來很大的危害。（2）如果代理商銷售業(yè)績(jī)和發(fā)展商自己銷售預(yù)計(jì)的業(yè)績(jī)基本持平，在這種情況下發(fā)展商支付的銷售費(fèi)用會(huì)“得不償失”。發(fā)展商支付給代理商的銷售費(fèi)用如傭金，希望代理商能取得較高的銷售業(yè)績(jī)，這樣即使利潤(rùn)分流也理所當(dāng)然。三、“第三種”營(yíng)銷渠道由于房地產(chǎn)直接營(yíng)銷渠道和間接營(yíng)銷渠道優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)共存，實(shí)際操作中房地產(chǎn)商和中間商的配合也存在著種種問題，所以業(yè)內(nèi)人士探索第三種渠道，如聯(lián)合一體銷售。房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)銷售也有較大的關(guān)注和投入，代理商則發(fā)揮自己的特長(zhǎng)作全程深度策劃，優(yōu)化營(yíng)銷渠道。聯(lián)合一體營(yíng)銷渠道的建立旨在集中發(fā)展商和代理商的優(yōu)勢(shì)，避免單純直接營(yíng)銷和間接營(yíng)銷的不足，其成功的操作關(guān)鍵在于發(fā)展商和中間商真誠(chéng)相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德。第二節(jié)房地產(chǎn)中間商面面觀房地產(chǎn)中間商指處在房地產(chǎn)生產(chǎn)者和消費(fèi)者即發(fā)展商和顧客之間，參與房地產(chǎn)商品流通業(yè)務(wù)，促進(jìn)買賣行為發(fā)生和實(shí)現(xiàn)的企業(yè)或個(gè)人。房地產(chǎn)中間商對(duì)于間接營(yíng)銷渠道的建立，對(duì)于營(yíng)銷渠道的擴(kuò)展優(yōu)化起著相當(dāng)重要的作用。一、房地產(chǎn)中間商的種類1、房地產(chǎn)包銷商。房地產(chǎn)包銷商指一次性或分期付款買斷整棟、整片發(fā)展商開發(fā)的商品房，隨后再分單元出售給顧客。房地產(chǎn)包銷商以賺取買入價(jià)和賣出價(jià)的差額為利潤(rùn)（扣減經(jīng)營(yíng)成本），經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，銷售利潤(rùn)回報(bào)高。2、房地產(chǎn)代理商。房地產(chǎn)代理商業(yè)務(wù)是針對(duì)全案樓盤（整棟、整片樓盤）。銷售處主要在樓盤現(xiàn)場(chǎng)，房地產(chǎn)代理商應(yīng)該具有整盤策劃能力，現(xiàn)場(chǎng)銷售能力。房地產(chǎn)代理商是房地產(chǎn)間接營(yíng)銷渠道的主要通路形式。房地產(chǎn)代理商往往要和發(fā)展商共同承擔(dān)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，包括對(duì)廣告費(fèi)的墊支。房地產(chǎn)代理商以獲取樓盤銷售單元傭金（扣除經(jīng)營(yíng)成本）為利潤(rùn)。3、房地產(chǎn)中介商房地產(chǎn)中介商業(yè)務(wù)是針對(duì)零散樓盤（個(gè)別單元樓盤）。銷售主要是采用店鋪式營(yíng)銷，或上門推銷。房地產(chǎn)中介商對(duì)樓盤只有基本的信息介紹和簡(jiǎn)單的包裝，成交很大程度上依靠于銷售人員的個(gè)人突破。房地產(chǎn)中介商獲取利潤(rùn)方法和代理商相同。4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指具備經(jīng)紀(jì)人條件，經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)銷執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。這里所說的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要指上述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人含義中的個(gè)人，他們?yōu)樯唐贩康馁I方尋求賣方，為賣方尋求買方，進(jìn)行居間介紹，以買方賣方的成交收取傭金。5、房地產(chǎn)策劃公司房地產(chǎn)策劃公司業(yè)務(wù)是為樓盤銷售提供市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷（廣告）策劃、銷售人員培養(yǎng)、顧問服務(wù)等。一些房地產(chǎn)策劃公司可以承擔(dān)包括建筑策劃的房地產(chǎn)營(yíng)銷全程策劃。房地產(chǎn)策劃公司可以是代理商（公司）的一種類型，也可以以策劃公司名義注冊(cè)。房地產(chǎn)策劃公司一部分以工作室形式出現(xiàn)。上述五種房地產(chǎn)中間商中，經(jīng)銷商、代理商屬于間接營(yíng)銷渠道類型，一般采取總經(jīng)銷、總代理或獨(dú)家經(jīng)銷、獨(dú)家代理的方式。中介商可以作為直接營(yíng)銷渠道或間接營(yíng)銷渠道即發(fā)展商或代理商銷售的分銷商。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（個(gè)人）可以作為發(fā)展商或代理商銷售的補(bǔ)充渠道。房地產(chǎn)策劃公司屬于房地產(chǎn)中間商的范疇，它和發(fā)展商的合作仍屬于直接營(yíng)銷渠道，但在優(yōu)化營(yíng)銷渠道乃至樓盤整個(gè)營(yíng)銷過程中具有不可忽視的作用。二、房地產(chǎn)中間商的選擇房地產(chǎn)發(fā)展商自身營(yíng)銷力量不足時(shí)可選擇中間商如代理商，進(jìn)行間接渠道的銷售；也可以選擇中間商、經(jīng)紀(jì)人或策劃公司，作為直接營(yíng)銷渠道的分銷、補(bǔ)充或策劃。房地產(chǎn)中間商的選擇直接關(guān)系到銷售渠道的優(yōu)劣，事關(guān)大局，必須慎重對(duì)待。1、房地產(chǎn)中間商選擇標(biāo)準(zhǔn)（1）中間商的實(shí)力。中間商的實(shí)力包括專業(yè)、人員、資料、設(shè)備和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系等綜合實(shí)力。（2）中間商的業(yè)績(jī)。中間商都會(huì)介紹甚至標(biāo)榜自身以前的業(yè)績(jī)，發(fā)展商不能相信一面之辭，應(yīng)作仔細(xì)的核查研究。中間商成功代理、分銷、策劃的樓盤越多，爾后從事的樓盤銷售成功的可能性就越大。（3）中間商的人品。中間商的人品主要指其負(fù)責(zé)人和主要管理人員的人品。中間商的人品應(yīng)該具備敬業(yè)、守信、勤勉、踏實(shí)等品質(zhì)。（4）中間商的管理。房地產(chǎn)營(yíng)銷涉及的環(huán)節(jié)眾多，中間商應(yīng)該有一套嚴(yán)密有序的管理制度和管理方法，才能保證在工作中不會(huì)發(fā)生諸如遺失顧客合同等差錯(cuò)。（5）中間商的溝通房地產(chǎn)營(yíng)銷事務(wù)復(fù)雜，發(fā)展商和中間商的溝通尤為重要，應(yīng)該選擇善于溝通的中介商。如果溝通困難，長(zhǎng)時(shí)期的合作比較艱難。2、房地產(chǎn)中間商選擇答辯房地產(chǎn)中間商選擇過程中，可根據(jù)所要委托銷售或策劃的樓盤的情況要求房地產(chǎn)中間商答辯，以下答辯內(nèi)容供參考。（1）根據(jù)您（中介商，下同）的經(jīng)驗(yàn)，您認(rèn)為本樓盤開盤時(shí)，作為發(fā)展商，須具備哪些條件（2）根據(jù)您的判斷，本樓盤的開盤價(jià)是多少至結(jié)構(gòu)封頂整個(gè)樓盤的階段銷售均價(jià)可以達(dá)到多少（3）根據(jù)您的估計(jì)，本樓盤廣告投入總費(fèi)用將會(huì)多少這些廣告費(fèi)用大致上如何安排（4）根據(jù)您的測(cè)算，本樓盤至結(jié)構(gòu)封頂銷售率達(dá)到多少至樓盤竣工驗(yàn)收銷售率達(dá)到多少（5）根據(jù)您的推斷，本樓盤的銷售會(huì)有哪些大的障礙和困難，是否有措施可加以彌補(bǔ)（6）根據(jù)您的計(jì)算，在具備分期付款的前提下，本樓盤至結(jié)構(gòu)封頂可累計(jì)回收資金總量是多少實(shí)際又可到位多少資金（7）根據(jù)您的計(jì)劃，本樓盤銷售人員以多少人合適現(xiàn)場(chǎng)售樓處需要多大面積和如何布置（8）根據(jù)您的方案，如本樓盤聘請(qǐng)您擔(dān)任銷售總代理，或營(yíng)銷策劃，或分銷，您的最大優(yōu)勢(shì)在哪里如何來體現(xiàn)您的義務(wù)是什么如何量化費(fèi)用如何支付以上論述偏重于從發(fā)展商的角度選擇中間商。從營(yíng)銷渠道完善的角度來說，這種選擇應(yīng)該是雙向的，即中間商也可以選擇發(fā)展商。三、房地產(chǎn)發(fā)展商中間商的協(xié)調(diào)有效的銷售樓盤或進(jìn)行營(yíng)銷策劃。1、發(fā)展商和中間商對(duì)營(yíng)銷方案要共同研究，在實(shí)施過程中共同協(xié)商進(jìn)行調(diào)整。中間商要力戒銷售的短期行為。2、發(fā)展商應(yīng)經(jīng)常及時(shí)的向中間商介紹工程進(jìn)度、質(zhì)量和配套、物業(yè)管理等情況，以使中間商能根據(jù)樓盤實(shí)際情況從事工作。3、中間商應(yīng)經(jīng)常及時(shí)向發(fā)展商介紹顧客對(duì)工程、配套、物業(yè)管理等要求，以使發(fā)展商能根據(jù)顧客實(shí)際需要調(diào)整完善樓盤。4、發(fā)展商應(yīng)積極評(píng)介中間商的工作，根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)支付中間商各種費(fèi)用。5、中間商應(yīng)努力配合發(fā)展商的工作，對(duì)各種開支特別是廣告費(fèi)用合理使用，節(jié)約開支。第三節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理招標(biāo)投標(biāo)為了更好的發(fā)揮房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道作用，可以采用招投標(biāo)方法，選擇房地產(chǎn)中間商。這對(duì)于甄別挑選中間商，營(yíng)造營(yíng)銷行業(yè)平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境具有重要意義。由于房地產(chǎn)營(yíng)銷代理標(biāo)的高，涉及事項(xiàng)多，采用招投標(biāo)方法尤為適宜。但選擇房地產(chǎn)中間商采用招投標(biāo)方法應(yīng)該公平規(guī)范。有些發(fā)展商內(nèi)部已確定了中間商（代理商），但還通過所謂的招投標(biāo)摸清各家代理商的營(yíng)銷思路和傭金報(bào)價(jià)，以牽制中間商。更有甚者通過掌握各家中間商投標(biāo)方案，抄襲營(yíng)銷思路和方法為己所用，最后沒有一家中間商中標(biāo)。這些做法都應(yīng)該警惕和加以杜絕。以下借鑒建設(shè)工程招投標(biāo)慣例，闡述房地產(chǎn)營(yíng)銷代理招標(biāo)投標(biāo)操作，也可供房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃廣告策劃的招投標(biāo)工作參考。一、招標(biāo)投標(biāo)操作程序1、招標(biāo)單位編制招標(biāo)書本節(jié)第二部分專門闡述2、招標(biāo)單位發(fā)布招標(biāo)信息布招標(biāo)信息。3、招標(biāo)單位確認(rèn)投標(biāo)單位對(duì)意向投標(biāo)單位進(jìn)行資格審查，包括企業(yè)業(yè)績(jī)等情況。確認(rèn)投標(biāo)單位應(yīng)該有三家以上。4、投標(biāo)單位領(lǐng)取招標(biāo)書為了保證招標(biāo)工作的嚴(yán)肅性、認(rèn)真性，各投標(biāo)單位領(lǐng)取招標(biāo)書時(shí)應(yīng)交納一定數(shù)額的保證金，金額可在1000元左右。5、踏勘樓盤現(xiàn)場(chǎng)解答招標(biāo)書問題招標(biāo)單位組織投標(biāo)單位踏勘樓盤現(xiàn)場(chǎng)，解答招標(biāo)書問題。除非特殊情況，招標(biāo)單位平時(shí)不接受投標(biāo)單位詢問。6、投標(biāo)單位按規(guī)定時(shí)間密封報(bào)送投標(biāo)書為了確保平等競(jìng)爭(zhēng)，確保招標(biāo)的公正性，應(yīng)堅(jiān)持保密制度。投標(biāo)書方案部分不得寫出投標(biāo)單位名稱和個(gè)人姓名，由招標(biāo)單位予以編號(hào)。7、開標(biāo)開標(biāo)應(yīng)在協(xié)業(yè)組織、招投標(biāo)單位參加下公開進(jìn)行，當(dāng)眾啟封投標(biāo)書。評(píng)標(biāo)小組成員不能參加開標(biāo)會(huì)議。8、評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組由招標(biāo)單位和有關(guān)專家組成。評(píng)標(biāo)小組人員名單不公開。評(píng)標(biāo)小組主要任務(wù)為制定評(píng)標(biāo)、決標(biāo)辦法，進(jìn)行評(píng)標(biāo)，決定中標(biāo)單位。9、招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂合同評(píng)標(biāo)決標(biāo)后，招標(biāo)單位立即向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，雙方按規(guī)定時(shí)間內(nèi)（一般不超過一個(gè)月）簽訂合同。10、結(jié)尾工作向未中標(biāo)單位返回保證金和支付補(bǔ)償金。如出現(xiàn)以下情況，將沒收保證金（1）投標(biāo)單位未按時(shí)送投標(biāo)書或中途退標(biāo)（2）所送投標(biāo)書質(zhì)量極其低下，粗制濫造（3）投標(biāo)單位之間不正當(dāng)串標(biāo)補(bǔ)償金視投標(biāo)書質(zhì)量，原則上支付給每家投標(biāo)單位。中標(biāo)單位的補(bǔ)償金計(jì)入代理或策劃費(fèi)用。二、招標(biāo)書編制1、招標(biāo)書參考目錄（1）招標(biāo)依據(jù)，包括政府有關(guān)項(xiàng)目批文目錄和摘要（2）招標(biāo)單位（業(yè)主）簡(jiǎn)介（3）地塊和項(xiàng)目詳介（4）投資規(guī)模和項(xiàng)目進(jìn)度介紹（5）投標(biāo)須知和日程安排（6）招標(biāo)內(nèi)容2、招標(biāo)內(nèi)容舉例（1）市場(chǎng)及政策研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來走勢(shì)分析；招標(biāo)項(xiàng)目周邊樓市現(xiàn)況及未來走勢(shì)分析；招標(biāo)項(xiàng)目的現(xiàn)況及未來走勢(shì)分析；相關(guān)政策、法規(guī)及趨勢(shì)研究，特別是針對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目所涉及的有關(guān)法規(guī)研究。（2）產(chǎn)品研究從銷售角度，根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)，提出總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想；根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)現(xiàn)有方案進(jìn)行診斷或?qū)唧w方案進(jìn)行細(xì)化分析；建筑風(fēng)格的確定及其與環(huán)境的協(xié)調(diào)；各房型的配置比例及面積范圍確定；綠化、雕塑、小品的布局合理化建議或診斷；公建配套的布局及功能定位，公建設(shè)施及其使用、管理模式的引進(jìn)；區(qū)內(nèi)配套工程的合理化建議（道路、燈光、管線、停車等），特別注意人文、生態(tài)、現(xiàn)代化設(shè)施方面的建議；物業(yè)管理配合營(yíng)銷的介入及作用；在成本不變或增加不多的情況下，最大限度開發(fā)樓盤的功能，提高其附加值。（3）營(yíng)銷研究銷售主題的確定及形象策劃定位，引入CIS系統(tǒng)，從MI、SI、VI等方面對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行綜合包裝（包括名稱、標(biāo)志、色彩、風(fēng)格、口號(hào)、理念等）；市場(chǎng)目標(biāo)群的分析、建立與培育；價(jià)格戰(zhàn)略價(jià)格定位、變化浮動(dòng)、付款方式類型策略及依據(jù)的確定；媒體戰(zhàn)略采用媒體的類型及其程度、頻度、階段計(jì)劃，媒體類型包括報(bào)紙、新聞、社會(huì)活動(dòng)、宣傳冊(cè)、條幅、廣告牌、流動(dòng)廣告、售樓書；人員培訓(xùn)對(duì)營(yíng)銷人員來源及培訓(xùn)的計(jì)劃，包括人員招募、培訓(xùn)計(jì)劃、考核上崗；銷售目標(biāo)分階段、分類型、不同模式的銷售計(jì)劃及資金回籠計(jì)劃及其保障措施；特殊銷售技能、途徑的研究與建議。（4）管理機(jī)制代理機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理制度及規(guī)劃；與業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò)，反饋機(jī)制；（5）費(fèi)用計(jì)劃提出銷售代理的費(fèi)用類別、額度及費(fèi)用使用的時(shí)間安排計(jì)劃，包括與銷售目標(biāo)掛鉤的有關(guān)獎(jiǎng)懲。三、招標(biāo)工作代理參照建設(shè)工程招投標(biāo)工作某些做法，房地產(chǎn)營(yíng)銷代理或房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃招標(biāo)可委托熟悉招標(biāo)投標(biāo)工作專業(yè)性強(qiáng)的房地產(chǎn)咨詢公司代理。1、招標(biāo)工作代理有關(guān)事項(xiàng)（1）代理編制招標(biāo)書（2）代理發(fā)布招標(biāo)信息（3）與招標(biāo)單位共同確認(rèn)投標(biāo)單位（4）與招標(biāo)單位一起組建評(píng)標(biāo)小組（5）其他有關(guān)工作2、招標(biāo)工作代理有關(guān)守則篇三房地產(chǎn)渠道拓展方案渠道拓展執(zhí)行方案一、工作目的1、尋找、洽談目標(biāo)大客戶單位和群體；2、摸清大客戶團(tuán)體的購(gòu)買實(shí)力和購(gòu)買誠(chéng)意度，并進(jìn)行綜合評(píng)估；二、工作思路大客戶組成員首先聯(lián)系大客戶單位的關(guān)鍵人物，要求此關(guān)鍵人物在大客戶單位上具有一定的威信，能有效的組織相關(guān)群體參與活動(dòng)，并對(duì)群體的購(gòu)買行為產(chǎn)生一定影響，如商會(huì)主席，國(guó)有企業(yè)工會(huì)主席、辦公室主任、企業(yè)高層管理人員、政府機(jī)關(guān)要員、辦公室主任等。三、拓展目標(biāo)（1）、結(jié)合本項(xiàng)目大客戶拓展主要目標(biāo)商會(huì)、大型國(guó)有企業(yè)、機(jī)關(guān)事業(yè)型單位、大型廠礦、建材、服裝市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主、學(xué)院?jiǎn)挝?；?）、在TOP公寓、商業(yè)銷售開盤之前拓展大型廠礦企業(yè)3家、商會(huì)2家、行政機(jī)關(guān)5家，其他渠道登記的客戶至少400名，爭(zhēng)取轉(zhuǎn)化誠(chéng)意客戶30以上。四、活動(dòng)優(yōu)惠1、大客戶團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠1）大客戶單位所有的成交客戶，享受正常購(gòu)房?jī)?yōu)惠折扣以外，另外根據(jù)整個(gè)單位成交的合計(jì)套數(shù)，享受大客戶團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。2）大客戶單位團(tuán)購(gòu)物業(yè)須達(dá)到9套以上享受折上折，具體標(biāo)準(zhǔn)如下商會(huì)成員團(tuán)購(gòu)9套以上物業(yè)，在享受常規(guī)折扣的基礎(chǔ)上，再享受98折。購(gòu)房?jī)?yōu)惠情況明細(xì)表以130中央王座三房為例，3400元/的價(jià)格，正常一次性98折的折扣計(jì)算其他特殊情況，合富公司將作出評(píng)估建議，并啟動(dòng)開發(fā)商與團(tuán)購(gòu)單位直接商洽。3）、團(tuán)購(gòu)客戶享受優(yōu)先選房待遇。先交誠(chéng)意金者先選房，以認(rèn)籌序列號(hào)為準(zhǔn)；4）、大客戶關(guān)鍵人物現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)建議A、大客戶關(guān)鍵人物界定本項(xiàng)目大客戶組第一次拜訪，直接拜訪的企業(yè)工會(huì)主席、辦公室主任等要職人員；從第一次拜訪到后期被推薦客戶簽署合同并交付首期款，必須是同一個(gè)人，中途人員發(fā)生變更不予承認(rèn)；四、活動(dòng)2008年5月15日2008年7月15日五、工作人員崗位要求六、各階段工作安排劃分1、大客戶單位信息搜集期2008年5月1日5月30日1、大客戶工作人員對(duì)商會(huì)、大型廠礦、學(xué)校、行政機(jī)關(guān)、銀行單位進(jìn)行摸底、評(píng)估工作；2、圈定目標(biāo)團(tuán)體單位，進(jìn)行初步洽談；3、大客戶工作人員搜集大客戶單位的相關(guān)信息，如該單位的員工數(shù)量、近期內(nèi)是否有自建房計(jì)劃、自建房的規(guī)模如何、單位的整體購(gòu)買力以及單位內(nèi)部是否有集體活動(dòng)等；2、大客戶單位巡展期2008年6月1日7月1日1、對(duì)前期評(píng)選出的單位進(jìn)行重點(diǎn)深度發(fā)掘；2、大客戶工作人員與該單位關(guān)鍵人物聯(lián)系，協(xié)商進(jìn)一步合作事宜；3、保持與關(guān)鍵人物的聯(lián)系，隨時(shí)掌握大客戶單位的動(dòng)向及各種活動(dòng)，并及時(shí)向管理人員反饋；3、大客戶單位簽約7月1日以后1、確定與商會(huì)、大型廠礦等大客戶單位的活動(dòng)方案并按時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)施；2、收集大客戶單位團(tuán)購(gòu)數(shù)量；3、協(xié)助跟進(jìn)大客戶的選房簽約工作；七、大客戶單位（初定，拓展工作中進(jìn)行增補(bǔ)）八、具體工作安排（1）工作安排（2）物料清單準(zhǔn)備注意1、補(bǔ)充物料將以報(bào)告形式申請(qǐng)。2、在大客戶拓展工作中，需要車輛的配合，在車輛不能到位的情況下，交通費(fèi)用由篇四房地產(chǎn)投資計(jì)劃書房地產(chǎn)投資計(jì)劃書（賀軍20126475）一宏觀市場(chǎng)環(huán)境介紹一）宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2012年，政策調(diào)控堅(jiān)持從緊取向宏觀經(jīng)濟(jì)方面“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“十八大”報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)2013年“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價(jià)環(huán)境向好，貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)，2013年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣量和貨款略有增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，處于正常平穩(wěn)過渡和房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投機(jī)和支持保護(hù)合理需求的政策大方向不變。（二）市場(chǎng)趨勢(shì)整體市場(chǎng)好于2012年，去年增速前高后低從經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本向好的背景下，預(yù)計(jì)2013年整體市場(chǎng)好于2012年，成交方面，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)56，增幅略高于2012年，基數(shù)效應(yīng)和市場(chǎng)慣性決定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增長(zhǎng)約15，下半年增幅縮小至07。供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會(huì)十分突出，預(yù)計(jì)2013年全國(guó)新開工面積增速止跌反彈，同比增長(zhǎng)96房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)171，增速與2012年基本持平。重點(diǎn)城市2013年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長(zhǎng)較為明顯，價(jià)格方面，貨幣環(huán)境穩(wěn)定和定向好支持房?jī)r(jià)向上態(tài)勢(shì)，但全國(guó)去化壓力仍較為嚴(yán)峻，整體上行空間有限，預(yù)計(jì)商品房銷售均價(jià)同比上漲78，漲幅略有擴(kuò)大。（三）政策環(huán)境1國(guó)家政策2月20號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，被稱為“國(guó)五條”?！皣?guó)五條”包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，并確定擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅到20增加普通商品住房及用地供應(yīng)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)措施。2地區(qū)政策南昌市對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的07倍，最低首付比例調(diào)整為20；對(duì)一戶家庭中年滿18周歲子女購(gòu)買第二套住房，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)027個(gè)百分點(diǎn)；申請(qǐng)住房公積金貸款買房的，貸款的最高限額由25萬元和30萬元，相應(yīng)上調(diào)為30萬元和35萬元。居民首次購(gòu)買住房最低首付比例調(diào)整為20，購(gòu)買第二套住房也可比照享受首套住房?jī)?yōu)惠政策；住房公積金貸款最高額提高到35萬元；市政府投入資金購(gòu)買新建商品住房作為保障性住房。國(guó)家出臺(tái)國(guó)五條，限購(gòu)等措施明確表明了國(guó)家打壓房地產(chǎn)的決心，同時(shí)一線二線城市受國(guó)家政策影響比較大，房?jī)r(jià)暫時(shí)平緩前進(jìn)。但是，就目前南昌政府對(duì)房地產(chǎn)作出的相關(guān)政策來看，南昌房?jī)r(jià)并沒有受到很大影響，并且可以這樣說，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浺约巴顿Y拉動(dòng)需求的影響，房?jī)r(jià)還是在緩慢上升。二投資房產(chǎn)介紹（南昌市綠地香頌）1基本信息行政區(qū)域紅谷灘區(qū)項(xiàng)目位置紅谷灘紅角洲嶺口路1188號(hào)（紅角洲大學(xué)城）交通狀況225路綠地香頌站。245路、512路、506路、504路建筑類型高層、小高層、低層物業(yè)類別普通住宅主力戶型三居102平方米開發(fā)商江西綠地前湖置業(yè)有限公司物業(yè)公司上海綠地科瑞物業(yè)物業(yè)費(fèi)“蝶墅”17元/月/平方米12價(jià)格信息均價(jià)5800起價(jià)5800價(jià)格說明均價(jià)5800元/平方米付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款歷史價(jià)格2價(jià)格時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)2011年06月15日12000115002011年05月26日12000115002011年04月22日12000115003樓盤詳情容積率120綠化率35總戶數(shù)1700建筑面積230000平方米占地面積103529平方米34配套信息周邊商業(yè)洪客隆超市（即將開業(yè)）；國(guó)際展覽中心。周邊公園摩天輪、贛江市民公園、紅角洲漁舟灣濕地公園、儺文化園、秋水廣場(chǎng)、市民公園、周邊醫(yī)院中寰醫(yī)院周邊學(xué)校南昌市十九中，大學(xué)城、南昌五中、江西師大附中紅谷中學(xué)、紅谷一中、紅谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南昌航空工業(yè)學(xué)院、南昌大學(xué)；45售賣信息開盤2010年04月17日入住2011年12月31日銷售許可證B108住宅樓201017918,B109住宅樓201017878,A1住宅樓201017880,A5住宅樓201017881,B5住宅樓201017882銷售情況已售完6項(xiàng)目介紹綠地香頌其規(guī)劃、建筑、景觀、配套、CIS系統(tǒng)均圍繞“法式建筑理念”與“新古典主義”建筑精神、現(xiàn)代居住理念完美結(jié)合，打造一個(gè)富有濃郁法式風(fēng)情的高品質(zhì)社區(qū)。綠地香頌蝶墅全部售罄。高層面積三房98105平米全城唯一，緊湊、全能。最后一棟火熱預(yù)約中。三投資方案（一）投資方式選擇1投資金額75萬2投資品種75萬投資南昌綠地香頌房產(chǎn)3投資分析一，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報(bào)價(jià)為均價(jià)5800元/平方米相比上個(gè)銷售周期持平。綠地香頌近35個(gè)月的銷售價(jià)格持平；近9個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了300元，漲幅為55；與本項(xiàng)目2010年04月21日第一次對(duì)外報(bào)出的5500元相比，11個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了300元，漲幅為55。二，截止到12月11日為止，南昌地區(qū)在售住宅項(xiàng)目共72個(gè)。近一個(gè)月內(nèi)，共有1個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，5個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有66個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為10,0187元/平方米，近半年來持平。三，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報(bào)價(jià)為均價(jià)5800元/平方米。根據(jù)此樓盤產(chǎn)品的最大面積及最小面積計(jì)算出房屋價(jià)格、稅費(fèi)、生活居住成本的價(jià)格區(qū)間供購(gòu)房者參考，則綠地香頌購(gòu)置成本大體如下（此數(shù)字僅作參考，最終購(gòu)置成本以開發(fā)商實(shí)際銷售價(jià)格為準(zhǔn)以上是綠地房產(chǎn)和南昌市地產(chǎn)的對(duì)比圖，以及綠地房產(chǎn)價(jià)格明細(xì)，我的投資總額是75萬，所以我選擇投資綠地香頌房產(chǎn)，款項(xiàng)一次性付清。四風(fēng)險(xiǎn)控制（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。投資周期較長(zhǎng)，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風(fēng)險(xiǎn)。2市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從總體上來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。3周期風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。4變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)篇五房地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書第一章總論11項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱112項(xiàng)目性質(zhì)新建113建設(shè)單位概況建設(shè)單位房地產(chǎn)置業(yè)有限公司法人代表2008年經(jīng)董事會(huì)決定成立房地產(chǎn)置業(yè)有限公司和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，注冊(cè)資本金800萬元，經(jīng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)、置換、裝潢材料銷售，現(xiàn)有職工40人，技術(shù)人員占50，目前該項(xiàng)目一期已經(jīng)建設(shè)完成并投入使用，一期B區(qū)期已經(jīng)建設(shè)完成，進(jìn)入裝修階段，2011年5月份投入使用，二期工程2011年3月份開工，2011年12月竣工。公司主要開發(fā)業(yè)績(jī)1、2008年在松原市投資53億人民幣開發(fā)建設(shè)”項(xiàng)目，公司傾力打造松原地區(qū)家居裝飾業(yè)“航母”。購(gòu)物廣場(chǎng)考察國(guó)內(nèi)外家居裝飾行業(yè)中的成功典范，吸取其精華，在軟硬件上均做超前定位，推出國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的暨約產(chǎn)權(quán)方式，為投資者保值、增值、升值，規(guī)劃建設(shè)擁有松原市最為齊備的家居行業(yè)配套設(shè)施，營(yíng)造出松原市規(guī)模最大、品類最全、檔次最高的一站式家居裝飾購(gòu)物廣場(chǎng)。14編制的依據(jù)和范圍1141報(bào)告編制的依據(jù)1、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)審定出版的投資項(xiàng)目可行性研究指南試用版）計(jì)辦投資（2002）15號(hào)（電力出版社出版）；2、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見（國(guó)發(fā)20077號(hào)）3、吉林省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃4、松原市“十一五”規(guī)劃5、松原市城市總體規(guī)劃6、項(xiàng)目建設(shè)單位委托編制可行性研究報(bào)告的合同書；7、建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料。1142報(bào)告編制的范圍1、項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性；2、要求分析與建設(shè)規(guī)模；3、建設(shè)方案；4、投資估算及資金籌措；5、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；115項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性1151項(xiàng)目提出的背景一、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景2009年2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)看好，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲等新情況、信特點(diǎn)。1、投資增長(zhǎng)，回升勢(shì)頭好于預(yù)期。今年以來，在市場(chǎng)回暖、銷售增加等因素的帶動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)逐步加快。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)15，其中，商品住宅投資17582億元，同比增長(zhǎng)14。全年預(yù)計(jì)增速20左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。2、銷售增加，住房需求集中釋放，僅2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售量大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的火爆行情。僅2009年的前三季度。全國(guó)商品房的銷售，面積就達(dá)584億平方米，同比增幅達(dá)448，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)464；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)235；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)306；商品房銷售總額達(dá)27532億元，同比增長(zhǎng)734，而2008年同期則下降15。3、價(jià)格上揚(yáng)，漲幅居高不下。在成交量不斷加大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲。2009年到2010年，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，而且環(huán)比連續(xù)出現(xiàn)正增長(zhǎng)。2009年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲28。其中，漲幅最大的五個(gè)城市是深圳111，溫州82，金華77，銀川61，寧波49。盡管北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房?jī)r(jià)卻加速上漲，這表明我國(guó)房地產(chǎn)的漲價(jià)潮正由一線城市向省會(huì)、中小城市等二、三線城市蔓延。4、供給回升，開工面積強(qiáng)力反彈。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)施工面積732億平方米，同比增長(zhǎng)154。房屋新開工面積732億平方米，同比下降04。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場(chǎng)信心已逐漸恢復(fù)，擴(kuò)大投資的意愿正不斷增強(qiáng)。5、市場(chǎng)看好，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走高。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為1018，而且連續(xù)3個(gè)月以上保持在100以上。從分類指數(shù)上看，房產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為10001，本年資金來源分類指數(shù)10775，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為9393，商品房空置面積分類指數(shù)9032，房屋施工面積分類指數(shù)為9906，均有所提高。二、松原房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速松原作為新興的年輕城市，建市10余年來，一直致力余城市建設(shè)和發(fā)展。特別是近年來，提出了創(chuàng)建“國(guó)家環(huán)保園林城”、中國(guó)優(yōu)秀旅游城”，“國(guó)家衛(wèi)生城”、“國(guó)家環(huán)保模范城”、“全國(guó)文明城”、“五城聯(lián)創(chuàng)”的宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)，并要在五年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)。加快城市建設(shè)，提升城市品位也是松原市推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的政策導(dǎo)向。市委、市政府明確規(guī)定，到本市投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，超過10萬平方米，將給予一定的優(yōu)惠政策。2008年松原市房地產(chǎn)開發(fā)生意紅火，出現(xiàn)了掛牌征地、規(guī)模拆遷的高潮。到2009年，由于國(guó)家金融政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)低落，開工明顯不足。從2010年開始，由于房?jī)r(jià)上漲和銷售回升以及國(guó)家降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，這也降低了房地產(chǎn)開發(fā)融資的門檻，有效的刺激了房地產(chǎn)業(yè)的投資。今年松原房地產(chǎn)開工區(qū)域達(dá)18處，占地達(dá)108萬平方米。同比增加35。（2）商品住宅價(jià)格漲幅明顯隨著房地產(chǎn)開發(fā)力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎接近飽和。但價(jià)格不是下跌反而攀升，這是松原的一大特點(diǎn)。主要是投資者對(duì)未來通貨膨脹預(yù)期越來越強(qiáng)烈，置業(yè)買房成為松原市高收入者資產(chǎn)保值的首選。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求由自住型和改善型需求轉(zhuǎn)為投資和投機(jī)型需求，這應(yīng)是導(dǎo)致松原市房地產(chǎn)房?jī)r(jià)上漲的主要因素。2009年松原市區(qū)新增商品住宅的均價(jià)小幅上漲，僅為2300元/平方米左右。同比上漲15。但從2010年開始，商品房?jī)r(jià)格普遍上漲，均價(jià)達(dá)到32004000元/平方米。增長(zhǎng)幅度達(dá)到20左右。1152項(xiàng)目建設(shè)的必要性加快發(fā)展房地產(chǎn)、提高服務(wù)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，盡快使房地產(chǎn)服務(wù)也成為國(guó)名經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的比由之路，是有效能源資源短缺的瓶頸制約、提高資源利用效率的迫切需要，是適應(yīng)對(duì)外開放新形勢(shì)、實(shí)現(xiàn)綜合國(guó)力整體躍升的有效途徑。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，形成較為完備的服務(wù)業(yè)素質(zhì)，提高滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的豐富產(chǎn)品，并成為吸納城鄉(xiāng)新增就業(yè)的主要渠道，也是解決民生問題、促進(jìn)社會(huì)和諧、全面建設(shè)小剛社會(huì)的內(nèi)在要求。本項(xiàng)目建設(shè)是憑借當(dāng)?shù)貎?yōu)越的地理位置和歷史優(yōu)越性，積極倡導(dǎo)和開辟“環(huán)保、時(shí)尚、評(píng)價(jià)”建材家居的新概念，為市民營(yíng)造家居購(gòu)物的閑適環(huán)境。項(xiàng)目建成后，家居購(gòu)物將成為當(dāng)?shù)刈畲蟮囊?guī)模建材家居商場(chǎng)，并帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展。篇六房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書XXXX房地產(chǎn)有限公司2005年編寫審核批準(zhǔn)1計(jì)劃書架構(gòu)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)計(jì)劃內(nèi)容責(zé)任部門23目錄前言第一篇經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)財(cái)務(wù)維度（1）第二篇經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解財(cái)務(wù)維度第三篇05年度銷售計(jì)劃客戶維度第四篇客戶滿意度提升計(jì)劃客戶維度第五篇成本結(jié)算目標(biāo)內(nèi)部流程維度第六篇項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃內(nèi)部流程第七篇工程計(jì)劃內(nèi)部流第八篇客戶關(guān)系提升計(jì)劃內(nèi)部流程維度第九篇物業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃內(nèi)部流程維度第十篇項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃學(xué)習(xí)成長(zhǎng)維度第十一篇總辦計(jì)劃學(xué)習(xí)成長(zhǎng)維度附經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的財(cái)務(wù)結(jié)果財(cái)務(wù)維度4（2）（5）9）22）25）27）34）39）41）42）43）（前言經(jīng)營(yíng)背景及思路第一篇經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)財(cái)務(wù)維度一、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)單位平方米、萬元二、現(xiàn)金流量指標(biāo)三、項(xiàng)目重要工程節(jié)點(diǎn)5篇七房地產(chǎn)大客戶渠道拓展執(zhí)行方案大客戶渠道拓展執(zhí)行方案一、工作目的1、尋找、洽談目標(biāo)大客戶單位和群體；2、摸清大客戶團(tuán)體的購(gòu)買實(shí)力和購(gòu)買誠(chéng)意度，并進(jìn)行綜合評(píng)估；3、搜集大客戶團(tuán)體的相關(guān)情況，洽談合作方式、活動(dòng)方式、優(yōu)惠方式；3、將最新的銷售信息、銷售政策及時(shí)傳遞給大客戶單位；4、保持與大客戶單位的維護(hù)與聯(lián)系，最終促進(jìn)成交。二、工作思路大客戶組成員首先聯(lián)系大客戶單位的關(guān)鍵人物，要求此關(guān)鍵人物在大客戶單位上具有一定的威信，能有效的組織相關(guān)群體參與活動(dòng)，并對(duì)群體的購(gòu)買行為產(chǎn)生一定影響，如商會(huì)主席，國(guó)有企業(yè)工會(huì)主席、辦公室主任、企業(yè)高層管理人員、政府機(jī)關(guān)要員、辦公室主任等。在大客戶單位關(guān)鍵人物的介紹下，了解大客戶單位的購(gòu)房需求情況和活動(dòng)范圍；在大客戶單位關(guān)鍵人物引薦下與員工或工作人員進(jìn)行交流，并組織針對(duì)大客戶單位的小型產(chǎn)品推介會(huì)。大客戶組的成員經(jīng)常和關(guān)鍵人物取得聯(lián)系，了解對(duì)方的最新動(dòng)態(tài)。關(guān)鍵人物也將根據(jù)其單位最終成交的套數(shù)，獲得不同級(jí)別的購(gòu)房?jī)?yōu)惠、現(xiàn)金及其他方式的獎(jiǎng)勵(lì)。三、拓展目標(biāo)（1）、結(jié)合本項(xiàng)目大客戶拓展主要目標(biāo)商會(huì)、大型國(guó)有企業(yè)、機(jī)關(guān)事業(yè)型單位、大型廠礦、建材、服裝市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主、學(xué)院?jiǎn)挝?；?）、在SOHO/LOFT/公寓、商業(yè)銷售開盤之后拓展大型廠礦企業(yè)3家、商會(huì)2家、行政機(jī)關(guān)5家，其他渠道登記的客戶至少200名，爭(zhēng)取轉(zhuǎn)化誠(chéng)意客戶20以上。四、活動(dòng)優(yōu)惠1、大客戶團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠1）大客戶單位所有的成交客戶，享受正常購(gòu)房?jī)?yōu)惠折扣以外，另外根據(jù)整個(gè)單位成交的合計(jì)套數(shù)，享受大客戶團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。2）大客戶單位團(tuán)購(gòu)物業(yè)須達(dá)到15套以上享受折上折，具體標(biāo)準(zhǔn)如下購(gòu)房?jī)?yōu)惠情況明細(xì)表以10臨街商鋪為例，44000元/的價(jià)格，一次性95折,按揭正常一次性97折的折扣計(jì)算其他特殊情況，大客戶專員將作出評(píng)估建議，并啟動(dòng)開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)與團(tuán)購(gòu)單位直接商洽。3）、團(tuán)購(gòu)客戶享受優(yōu)先選房待遇。先交誠(chéng)意金者先選房，以認(rèn)籌序列號(hào)為準(zhǔn)；4）、大客戶關(guān)鍵人物現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)建議A、大客戶關(guān)鍵人物界定本項(xiàng)目大客戶組第一次拜訪，直接拜訪的企業(yè)工會(huì)主席、辦公室主任等要職人員；從第一次拜訪到后期被推薦客戶簽署合同并交付首期款，必須是同一個(gè)人，中途人員發(fā)生變更不予承認(rèn)；B、返點(diǎn)建議大客戶關(guān)鍵人物購(gòu)房享受大客戶折扣。大客戶關(guān)鍵人物的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)如下如果大客戶關(guān)鍵人物購(gòu)房，除享受大客戶折扣外，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)可以抵扣房款。以1000元/套的金額作為獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)；C、推薦成功界定標(biāo)準(zhǔn)被推薦的本單位客戶簽約，并交納首期款；D、返點(diǎn)兌換流程大客戶組拜訪關(guān)鍵人物確定聯(lián)系溝通產(chǎn)品推薦會(huì)關(guān)鍵人物在推薦本單位客戶購(gòu)買項(xiàng)目成交并簽約簽署合同后一個(gè)星期大客戶關(guān)鍵人物持本人身份證、單位工作證，由大客戶項(xiàng)目組相關(guān)人員陪同，到開發(fā)商財(cái)務(wù)直接領(lǐng)取現(xiàn)金或者抵扣房款。四、活動(dòng)2015年4月1日未定五、工作人員崗位要求六、各階段工作安排劃分1、大客戶單位信息搜集期2015年4月1日5月30日1、大客戶工作人員對(duì)商會(huì)、大型廠礦、學(xué)校、行政機(jī)關(guān)、銀行單位進(jìn)行摸底、評(píng)估工作；2、圈定目標(biāo)團(tuán)體單位，進(jìn)行初步洽談；3、大客戶工作人員搜集大客戶單位的相關(guān)信息，如該單位的員工數(shù)量、近期內(nèi)是否有自建房計(jì)劃、自建房的規(guī)模如何、單位的整體購(gòu)買力以及單位內(nèi)部是否有集體活動(dòng)等；4、每個(gè)大客戶單位限找一名關(guān)鍵人物協(xié)助工作。該人員應(yīng)熟知該單位情況，有一定的影響力及號(hào)召力，有一定的決策權(quán)，如資料架的擺放、了解該單位的集會(huì)時(shí)間等；5、對(duì)該大客戶單位進(jìn)行綜合評(píng)估，了解該大客戶單位的購(gòu)買實(shí)力及購(gòu)買意向，評(píng)選出需要重點(diǎn)跟進(jìn)的目標(biāo)單位。2、大客戶單位巡展期2014年6月1日7月1日1、對(duì)前期評(píng)選出的單位進(jìn)行重點(diǎn)深度發(fā)掘；2、大客戶工作人員與該單位關(guān)鍵人物聯(lián)系，協(xié)商進(jìn)一步合作事宜；3、保持與關(guān)鍵人物的聯(lián)系，隨時(shí)掌握大客戶單位的動(dòng)向及各種活動(dòng)，并及時(shí)向管理人員反饋；4、根據(jù)該單位的具體情況及購(gòu)買意向，向大客戶組管理人員申請(qǐng)舉辦產(chǎn)品說明會(huì)；5、大客戶組工作人員應(yīng)協(xié)助產(chǎn)品說明會(huì)的組織協(xié)調(diào)工作；3、大客戶單位簽約7月1日以后1、確定與商會(huì)、大型廠礦等大客戶單位的活動(dòng)方案并按時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)施；2、收集大客戶單位團(tuán)購(gòu)數(shù)量；3、協(xié)助跟進(jìn)大客戶的選房簽約工作；4、保持與大客戶單位的聯(lián)系，進(jìn)行大客戶關(guān)系維護(hù)；5、根據(jù)工作情況，準(zhǔn)備新的合作活動(dòng)和新一輪大客戶單位的選點(diǎn)籌備工作。七、大客戶單位（初定，拓展工作中進(jìn)行增補(bǔ)）篇八房地產(chǎn)分銷方案盛世星河分銷方案前言兵無常勢(shì)，水無常行,逆市中我們應(yīng)該認(rèn)真思考如何因敵變化取勝分銷渠道方案思考市場(chǎng)形勢(shì)總處于不斷變化的過程中，在充滿不確定因素的環(huán)境下勇于探索全新的營(yíng)銷方式、嘗試有效的營(yíng)銷策略，并配以貫徹合理的營(yíng)銷流程，才是促進(jìn)項(xiàng)目銷售的有效途徑。問題逆市下，來人逐漸銳減，如何激發(fā)士氣打破傳統(tǒng)坐銷模式策略導(dǎo)入公司員工客戶資源，啟動(dòng)全員營(yíng)銷；導(dǎo)入業(yè)主客戶資源，啟動(dòng)老帶新銷售渠道；導(dǎo)入365分銷數(shù)據(jù)庫資源，啟動(dòng)渠道客戶轉(zhuǎn)介；導(dǎo)入三級(jí)市場(chǎng)門店代理，啟動(dòng)多元分銷；一、導(dǎo)入公司員工客戶資源，啟動(dòng)全員營(yíng)銷內(nèi)部員工介紹客戶只需滿足以下條件，即可認(rèn)定該客戶未在案場(chǎng)做過登記的公司員工親自陪同客戶到案場(chǎng)完成客戶登記，并向銷售主管報(bào)備的該客戶由置業(yè)顧問做基礎(chǔ)介紹，推薦員工輔助介紹完成認(rèn)購(gòu)簽約的獎(jiǎng)勵(lì)該客戶待案場(chǎng)簽約全款到帳后，78平米以下兩房的，公司給予每套1000元的獎(jiǎng)勵(lì)傭金，78平米117（含78），公司給予每套1500元的獎(jiǎng)勵(lì)傭金。若該客戶在簽約后退房，則扣除已發(fā)放的該套獎(jiǎng)勵(lì)傭金。二、導(dǎo)入業(yè)主客戶資源，啟動(dòng)老帶新銷售渠道業(yè)主推薦回饋1、推薦認(rèn)定方式A、提前給置業(yè)顧問打電話或短信發(fā)送給銷售主管，告知其有朋友要到案場(chǎng)參觀；B、親自帶朋友到案場(chǎng)并到銷售主管確認(rèn)2、推薦回饋獎(jiǎng)勵(lì)A(yù)、推薦1套，贈(zèng)送購(gòu)物卡或現(xiàn)金（價(jià)值500元）B、推薦2套，贈(zèng)送購(gòu)物卡或現(xiàn)金（價(jià)值1000元）C、推薦3套，贈(zèng)送旅游券或現(xiàn)金（價(jià)值1500元）D、推薦4套及以上的，贈(zèng)送禮品/購(gòu)物券或現(xiàn)金（2000元）E、除以上獎(jiǎng)勵(lì)以外，推薦積分正常享受。另針對(duì)老