2012年快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告

快捷商務(wù)酒店開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告地址廣州市編寫人本方案僅限于廣州市20120505目錄一、前言11項(xiàng)目背景12項(xiàng)目目的121整體目標(biāo)122項(xiàng)目契機(jī)二、調(diào)查篇21區(qū)域地理環(huán)境分析22市場分析221調(diào)查數(shù)據(jù)221酒店需求問卷調(diào)查222調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣2221酒店數(shù)據(jù)矩陣223調(diào)查結(jié)果說明2231酒店現(xiàn)狀2232交通現(xiàn)狀2233自然旅游現(xiàn)狀23SWOT分析231S項(xiàng)目優(yōu)勢分析232W項(xiàng)目劣勢分析233O項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析234T項(xiàng)目威脅分析24社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益說明三、決策建議31規(guī)劃內(nèi)涵32規(guī)劃決策建議321規(guī)劃方案3211酒店33前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明331設(shè)計(jì)方案甄選和規(guī)劃3311方案四、執(zhí)行篇41戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)411戰(zhàn)略沙盤模擬4111六大策略4112說明412戰(zhàn)術(shù)沙盤推演模擬4121整體戰(zhàn)術(shù)41211差異化市場營銷412111地段選擇412112具有前瞻性412113尋求市場空白點(diǎn)412114有效挖掘客戶營銷渠道412115創(chuàng)新客戶成本控制41212創(chuàng)新客戶營銷手法42執(zhí)行步驟421經(jīng)營規(guī)劃4211酒店配置422推廣規(guī)劃4221整體品牌包裝新視覺VI系統(tǒng)4222整體推廣廣告推廣策略廣告推廣目標(biāo)項(xiàng)目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)423進(jìn)度424預(yù)算4241項(xiàng)目資金投入情況分析42419費(fèi)用4242可選擇的籌資策略42421自籌資金42422銀行貸款籌資43投資回報(bào)預(yù)測431酒店4311客房收入4312營業(yè)總收入4313成本43131物料成本43132人工成本43133水電費(fèi)43134總成本4314營業(yè)稅4315銀行利息4316利潤434銀行利息435投資總成本436年凈利潤437回收周期五、結(jié)束篇部分快捷酒店介紹11項(xiàng)目背景111快捷酒店是近兩年我過客房酒店的一個(gè)熱點(diǎn)，而經(jīng)濟(jì)型的快捷酒店更是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)隨著城市旅游業(yè)的快速發(fā)展，以及國家對建設(shè)的大規(guī)模投資,人均需求日益增加，但是也會(huì)對酒店的軟件設(shè)施和硬件設(shè)施更多的要求112需求定位為了滿足客戶出差住宿現(xiàn)狀還無法講究排場，傳統(tǒng)的招待所安全，衛(wèi)生，舒適等條件無法滿足的條件下，外來旅游者能溫馨住宿而又價(jià)格適中的的情況下，快捷酒店應(yīng)運(yùn)而生?？旖菥频陱浹a(bǔ)了基本需求和平民價(jià)格這兩個(gè)條件下的龐大市場在我國，快捷酒店于近兩年得到了市場的熱烈追捧113連鎖酒店選擇連鎖酒店就是選擇了一個(gè)金字招牌,因?yàn)榇嬖谄放苾r(jià)值,同時(shí)可以減少廣告投入總部網(wǎng)絡(luò)在線預(yù)定,提高入住率降低投資風(fēng)險(xiǎn)12項(xiàng)目目的121整體目標(biāo)秉承整體規(guī)劃，發(fā)展酒店主業(yè)，強(qiáng)化自身優(yōu)勢。打造商務(wù)酒店品牌，給投資者帶來豐厚的回報(bào)。整合優(yōu)勢資源，領(lǐng)跑商務(wù)酒店市場。通過對新建筑合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營措施，能夠爭取較好的市場效益。122項(xiàng)目契機(jī)廣州市概況。廣州是一座有2200多年悠久歷史的文化名城，自秦漢以來，廣州就是嶺南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。始建公元前214年，最早建城時(shí)的叫任囂城。公元前九世紀(jì)的周代的周夷王八年，“百越”（史記中稱“南越”，漢書稱“南粵”）和長江中游的楚國人已有來往，建有“楚庭”，這是廣州最早的名稱。226年，孫權(quán)將交州分為交州和廣州，“廣州”由此得名。古代廣州曾是三朝古都。宋代廣州就有八大“衛(wèi)星城”，廣州的文物古跡眾多，現(xiàn)有國家、省、市三級(jí)文物保護(hù)單位共219個(gè)，其中全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位19個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位41個(gè)，市級(jí)文物保護(hù)單位159個(gè)。中山四路一帶先后發(fā)現(xiàn)了秦漢造船遺址和南越國宮署遺址，其中南越國宮署遺址兩次被評為“全國十大考古新發(fā)現(xiàn)”。目前，南越國宮署遺址、南越王墓、南越國水閘遺址等三處南越國史跡正聯(lián)合申報(bào)聯(lián)合國世界文化遺產(chǎn)。由于廣州一年四季的旅游項(xiàng)目眾多，全年到廣州旅游人群穩(wěn)定增長，促使的廣州旅游業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。廣州市委市政府制定規(guī)劃中，把圍繞旅游服務(wù)業(yè)打造成全市第一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力實(shí)施旅游精品工程，精心打造旅游整體形象。地區(qū)旅游環(huán)境和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生著嶄新的變化。新旅游經(jīng)濟(jì)給廣州帶來了豐富的旅游休閑客源，旅游項(xiàng)目的增加使來旅游客流量全年都保持在高峰值，旅游接待能力及設(shè)施急需全面升級(jí)，需要基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施跨上一個(gè)新的水平，接待能力和檔次進(jìn)一步提高。在未來良好的市場前景預(yù)期的推動(dòng)下，近期一批新建知名快捷酒店相繼建成營業(yè)，搶占旅游業(yè)發(fā)展所帶來的客源市場。在旅游大開發(fā)，建設(shè)大規(guī)模建設(shè)時(shí)期,酒店業(yè)市場蓬勃發(fā)展的契機(jī)下。投資建設(shè)快捷酒店項(xiàng)目會(huì)給投資者帶來豐厚的回報(bào)。調(diào)查篇21項(xiàng)目區(qū)域地理環(huán)境介紹211廣州概況廣州市地處中國大陸南部，廣東省中南部，珠江三角洲北緣。丘陵地帶。南部是珠江三角洲沖積平原。中國的第三大河珠江從廣州市區(qū)穿流而過。西江、北江、東江三江匯合處，瀕臨南中國海，隔海與香港、澳門相望，地理位置優(yōu)越，是海上絲綢之路的起點(diǎn)之一，被稱為中國的“南大門”。氣候特征1地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候特點(diǎn)是氣溫高、降水多、霜日少、日照多、風(fēng)速小、雷暴頻繁，年平均氣溫219度，年降水量16965毫米，年平均日照時(shí)數(shù)在1800小時(shí)以上。自然資源目前已發(fā)現(xiàn)50多個(gè)礦種，礦點(diǎn)17處。植物種類達(dá)數(shù)千種。野生動(dòng)物約有210多種。水域面積744萬公頃，從化一帶有豐富的地下溫泉，水溫5070。以秈稻為主，一年兩熟。廣州是“水果之鄉(xiāng)”，廣州的花卉和盆景遠(yuǎn)近馳名，以陰生觀葉植物、高檔盆花、鮮切花、嶺南盆景為主。陰生觀葉植物占全國市場一半以上，一品紅等盆景已成為全國性的生產(chǎn)基地，盆景遠(yuǎn)銷歐美等海外市場。212廣州交通空運(yùn)廣州白云機(jī)場,是中國大陸三大國際航空樞紐機(jī)場之一，旅客吞吐量居全國第二2011年旅客吞吐量達(dá)47,823,665人次，位居全國第二，世界第十九位；貨運(yùn)吞吐量為100萬噸。4F級(jí)海運(yùn)中國第四大港口廣州港，現(xiàn)已與世界170多個(gè)國家和地區(qū)的500多個(gè)港口有貿(mào)易往來，黃埔新港,新沙港,蓮花山港、南沙港、廣州開發(fā)區(qū)穗港碼頭和增城新塘港已開通往返香港的客、貨輪，花都區(qū)開通往返香港的貨輪。內(nèi)河可沿東、西、北江航道溝通廣東省各地和廣西，與100多條河道相連接。鐵路廣州目前有五個(gè)火車站廣州站、廣州東站、廣州南站、廣州北站、廣州西站（貨運(yùn)），組成的廣州鐵路客運(yùn)樞紐是我國鐵路四大客運(yùn)中心之一，江村站，鐵路有京廣鐵路復(fù)線、廣茂線、廣梅汕線、廣深鐵路、廣深電氣化鐵路、廣九鐵路等線路。運(yùn)營中的武廣高鐵、廣深港高鐵（廣深段），建設(shè)中的貴廣高速鐵路、南廣高速鐵路、京港高速鐵路、西部沿海高速鐵路，構(gòu)成四通八達(dá)的路線市內(nèi)的交通四通八達(dá),深圳,中山,珠海等地一小時(shí)生活圈地鐵可以直達(dá)廣州80以上的著名景點(diǎn),會(huì)展中心地鐵直達(dá)22市場分析221調(diào)查數(shù)據(jù)說明以下數(shù)據(jù)由行業(yè)信息網(wǎng)提供,調(diào)查地點(diǎn)廣州市天河區(qū)正佳廣場,時(shí)間2011年6月12日,周日調(diào)查隨行人員4人,時(shí)間6個(gè)小時(shí),調(diào)查方式,實(shí)行問卷形式,完整的填寫問卷贈(zèng)送精美禮品,調(diào)查總數(shù)2000份,有效1760份222酒店數(shù)據(jù)矩陣外出住酒店3146149三星以下快捷商務(wù)酒店四星級(jí)星級(jí)以下選擇酒店的因素870946852102096845020040060080010001200因素人數(shù)交通價(jià)格檔次環(huán)境旅游便利未做答住酒店目的106060012530200400600800100012001400目的人數(shù)找一個(gè)比較舒適的休息場所除休息外還要辦公旅游休閑系列110606001253找一個(gè)比較舒適的休息除休息外還要辦公旅游休閑入住酒店的位置3936241車站附近其他地方無所謂未做答5334535車站附近建幾星級(jí)的酒店合適商務(wù)酒店四星三星二星未做答酒店功能1486102019601456138605001000150020002500功能人數(shù)商務(wù)功能現(xiàn)代化的通訊功能各種現(xiàn)代娛樂設(shè)施配套的購物環(huán)境家庭式的客房服務(wù)223調(diào)查結(jié)果說明2231廣州酒店現(xiàn)狀隨著廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展越來越多的季節(jié)性旅游客人進(jìn)入廣州地區(qū)，二是商務(wù)客戶停留洽談業(yè)務(wù)。特別是廣州沿海鐵路,到廣西,貴州的高速鐵路建設(shè)完工,必然會(huì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)加快隨著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在各個(gè)城市間展開，這對于各個(gè)城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機(jī)遇和良好的市場氛圍。辦公、旅游、探親、外派見學(xué)、投資考察的人員越來越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價(jià)格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經(jīng)濟(jì)型快捷商務(wù)酒店走到了大家面前，擁有經(jīng)濟(jì)、快捷特性的各式連鎖酒店進(jìn)入了廣州地區(qū)市場。例如如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。廣州的高檔酒店474675星酒店四星酒店三星酒店2011年統(tǒng)計(jì)結(jié)果星級(jí)酒店發(fā)展不主要是針對企事單位,接待國外來賓,普通快捷酒店大眾消費(fèi),是未來酒店業(yè)發(fā)展的潮流,投資快捷酒店投資少,見效快等特點(diǎn)被訪者選擇酒店會(huì)綜合考慮環(huán)境、商務(wù)便利、價(jià)格、交通和檔次因素，旅游人群希望快捷酒店能夠提供停車場服務(wù)。所以投資建設(shè)的快捷商務(wù)酒店，不但客房配套實(shí)施齊全還要配以多種服務(wù)功能和娛樂休閑設(shè)施。要選擇在車站附近，周圍有大型市場，人流量相對較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒有消費(fèi)傾向的客戶群，經(jīng)營前景十分廣闊。廣州的旅游收入廣州旅游業(yè)的蓬勃帶來了大量的客源，為酒店業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的市場。2008年廣州市城市接待游客總?cè)藬?shù)111億人次，旅游業(yè)總收入83771億元；2009年，廣州市城市接待游客總?cè)藬?shù)118億人次，旅游業(yè)總收入99404億元；2010年，廣州旅游業(yè)總收入首次超過1000億元，達(dá)125461億元，同比增長262123SWOT分析231S項(xiàng)目優(yōu)勢廣州相對穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢快捷商務(wù)酒店有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)新開發(fā)酒店項(xiàng)目有現(xiàn)成的酒店管理人員依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒店快依托品牌網(wǎng)絡(luò)，新項(xiàng)目有一定客戶群資源232W項(xiàng)目劣勢新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低開業(yè)時(shí)間晚于其他快捷酒店外阜會(huì)員群鎖定困難人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲233O項(xiàng)目機(jī)會(huì)市政府對加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶?？旖菥频暌殉蔀槁糜涡统鞘械闹饕哟绞綇V州全年冬夏都有旅游項(xiàng)目，客源相對穩(wěn)定每年固定的商業(yè)展會(huì)增加酒店收入規(guī)劃眾多大項(xiàng)目開工建設(shè)，增加客流量價(jià)格偏底，適合中底收入以及學(xué)生消費(fèi)群體其他快捷酒店停車位置少多數(shù)小旅店受經(jīng)營影響，并購機(jī)會(huì)增加234T項(xiàng)目威脅本地區(qū)已出現(xiàn)同類競爭者。全國快捷酒店品牌已全部入駐，競爭壓力不斷加大市內(nèi)個(gè)人快捷酒店對價(jià)格下壓很大快捷型酒店開始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷24社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益快捷商務(wù)酒店品牌建設(shè)，將為旅游接待能力提升做出自己的貢獻(xiàn)。給人們提供了更好休閑娛樂的去處，帶動(dòng)消費(fèi)增長，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮?？旖萆虅?wù)酒店項(xiàng)目的成功運(yùn)營，一定會(huì)為項(xiàng)目所在地區(qū)增加更多就業(yè)職位。決策建議篇31規(guī)劃內(nèi)涵規(guī)劃快捷商務(wù)酒店，打造精品酒店32規(guī)劃決策建議321樓層規(guī)劃方案3211酒店賓館大堂、商務(wù)中心、后臺(tái)辦公室、洗手間、棋牌室（廣州人喜歡打牌）、大小會(huì)議室（條件不允許可以不開發(fā)）、客房。按照普通快捷酒店加盟，客房數(shù)80間到130間之間。以下假設(shè)現(xiàn)有營業(yè)面積5000米的商用樓一套，來簡單細(xì)分化成本。（本方案根據(jù)當(dāng)時(shí)員村4橫路一棟獨(dú)立辦公樓設(shè)計(jì)）33前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明331設(shè)計(jì)方案甄選和樓層規(guī)劃本酒店設(shè)計(jì)既注重使建筑融入城市文化之中，與周圍環(huán)境和諧一體；又注重在城市環(huán)境中彰顯建筑的個(gè)性；同時(shí)關(guān)注商業(yè)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。希望能營造出形象突出優(yōu)雅，同時(shí)富于古典和現(xiàn)代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開發(fā)，使此地域整體形象得以提升，成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志建筑，為城市形象增添一道新風(fēng)景。3311方案員村四橫路，地處琶洲展館5分種車程，距離商業(yè)中心10分鐘，廣州主要的干線東西黃埔大道，南北相連的科運(yùn)路附近，直臨琶洲大橋，中山路，等交通要道。酒店擁有客房130間，設(shè)有會(huì)議廳一個(gè)、自助早餐廳、棋牌室6間（當(dāng)時(shí)與一足療合作，還有12間足療房，獨(dú)立樓梯）。22個(gè)停車位，房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛勞。團(tuán)體及會(huì)員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。設(shè)計(jì)理念是現(xiàn)代建筑的簡潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高技術(shù)與現(xiàn)代材料的運(yùn)用進(jìn)一步增強(qiáng)了建筑物的表現(xiàn)力低部立面鋁板分格、玻璃幕墻與實(shí)墻面的穿插對比，帶來了強(qiáng)烈的視覺對比和陰影變化。整組建筑物一氣呵成，建筑語言完整統(tǒng)一，增強(qiáng)了建筑物的標(biāo)志性與獨(dú)創(chuàng)性。執(zhí)行篇41戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)411戰(zhàn)略沙盤模擬4111六大策略整體整合方案優(yōu)選特色出位錯(cuò)位經(jīng)營強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性集團(tuán)化管理4112說明地區(qū)的酒店目前競爭激烈，眾多品派入住，但是很多酒店資料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營商幾乎沒有戰(zhàn)略，尤其是比較早一些賓館，管理不到位，軟硬設(shè)施跟不上，沒有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，反過來我們的宣傳更容易突出。酒店產(chǎn)業(yè)的六大優(yōu)勢人氣旺。酒店規(guī)模大，則人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。旅游資源強(qiáng)。隨著旅游規(guī)模擴(kuò)大，則市政配套齊全，巨大的人流量，順暢的交通，良好的商業(yè)氛圍一應(yīng)俱全，經(jīng)營起來得心應(yīng)手，財(cái)源滾滾。管理好。由連鎖酒店管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全，前景廣闊。規(guī)劃好。在規(guī)劃上有酒店管理公司統(tǒng)一安排，規(guī)劃、建設(shè)、定位等十分明確，不會(huì)出現(xiàn)子公司酒店各自為陣、畫地為牢的混亂局面。品牌好，潛力大。連鎖酒店自有品牌突出，形成“馬太效應(yīng)”。一方面在銷售上能克服小酒店“勢單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易加強(qiáng)管理。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會(huì)有一定的銷售壓力，但它對商旅性客源的吸引力顯然更大。經(jīng)營成本降低?？旖菥频旯芾硪?guī)模大，在商務(wù)酒店項(xiàng)目開發(fā)、酒店管理等方面均可取得規(guī)?；б?，從而降低成本和經(jīng)營的負(fù)擔(dān)，避免酒店管理等費(fèi)用過高的弊端。412戰(zhàn)術(shù)沙盤模擬4121整體戰(zhàn)術(shù)41211手法1差異化市場營銷酒店差異化的市場定位，就是在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，凸顯項(xiàng)目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開競爭對手，搶先占領(lǐng)市場。市場是一個(gè)巨大的網(wǎng)，始終有市場缺口和未被充分滿足的市場機(jī)會(huì)。影響酒店業(yè)成功的因素很多，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、旅游規(guī)模、商務(wù)繁榮程度及其影響力，酒店所處區(qū)域環(huán)境，競爭對手實(shí)力與策略等。412111地段選擇所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊有良好客戶群；交通是否便利；是否在旅游線路必經(jīng)之路上；具備較好基礎(chǔ)配套設(shè)施。412112具有前瞻性市政規(guī)劃、道路規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、改建延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點(diǎn)，此類熱點(diǎn)地區(qū)能形成商務(wù)氛圍，帶動(dòng)一定客戶群。412113尋求市場空白點(diǎn)酒店業(yè)開發(fā)也要針對該項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類似酒店的競爭狀況等商業(yè)環(huán)境作出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場細(xì)分后空白點(diǎn)、切入點(diǎn)。412114有效挖掘客戶營銷渠道酒店客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個(gè)人大約可以影響250人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報(bào)紙廣告作為客戶營銷傳播媒介。412115創(chuàng)新客戶成本控制酒店采用客戶營銷可以降低廣告費(fèi)用5080。酒店對客戶必須有所選擇，選擇最能夠發(fā)揮自己的專長的客戶作為重點(diǎn)服務(wù)對象。41212手法二品牌營銷策略在當(dāng)前激烈的酒店業(yè)競爭市場，酒店產(chǎn)品的競爭已逐漸演變成酒店品牌之爭了。品牌是酒店競爭力的重要體現(xiàn)，誰擁有更知名的酒店品牌，誰就能更快地抓住消費(fèi)者的視線，形成“眼球經(jīng)濟(jì)”，搶占更大的省內(nèi)外酒店市場。因此，樹立知名的酒店品牌是當(dāng)前眾多酒店企業(yè)所競相追逐的目標(biāo)，酒店品牌營銷的重要性更是不可忽視。三大關(guān)注要點(diǎn)品牌是酒店的象征，不僅代表著酒店產(chǎn)品和酒店本身，更體現(xiàn)著酒店顧客的利益。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷時(shí)，應(yīng)關(guān)注酒店企業(yè)、酒店產(chǎn)品和顧客需求三大要點(diǎn)。企業(yè)本身酒店品牌是酒店企業(yè)的代名詞，酒店的經(jīng)營屬性、類別和風(fēng)格等都是酒店品牌制定的依據(jù)，酒店企業(yè)本身的發(fā)展歷史、經(jīng)營戰(zhàn)略、企業(yè)文化、團(tuán)隊(duì)氣氛、行為準(zhǔn)則等都深深影響著廣大顧客對酒店的整體形象的感知，更與酒店品牌價(jià)值息息相關(guān)。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷的時(shí)候，必須結(jié)合酒店本身的特點(diǎn)，從企業(yè)的角度出發(fā)，使酒店企業(yè)的形象、酒店未來的發(fā)展戰(zhàn)略等都與酒店品牌的營銷推廣相吻合。酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品的特征是制定酒店品牌營銷策略的重要依據(jù)，優(yōu)秀的酒店產(chǎn)品和服務(wù)也是酒店品牌得以生存和發(fā)展的重要保障。當(dāng)前世界著名的酒店集團(tuán)紛紛在全球范圍內(nèi)實(shí)施多品牌經(jīng)營策略，品牌創(chuàng)立的依據(jù)就是酒店集團(tuán)所經(jīng)營的不同產(chǎn)品特色，人們甚至通過品牌來識(shí)別酒店的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，酒店品牌的價(jià)值要通過酒店產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)產(chǎn)品是提升顧客價(jià)值的重要途徑，酒店品牌營銷的最終目的是吸引新顧客、留住老顧客。因此，酒店產(chǎn)品是酒店品牌營銷關(guān)注要點(diǎn)之一。顧客需求酒店品牌的營銷推廣要加強(qiáng)與顧客的聯(lián)絡(luò)，應(yīng)通過分析消費(fèi)市場的特點(diǎn)，根據(jù)顧客的消費(fèi)心理偏好和消費(fèi)行為特征來制定酒店的品牌營銷戰(zhàn)略。市場需求和顧客偏好是進(jìn)行酒店品牌營銷的著力點(diǎn)，酒店企業(yè)在進(jìn)行品牌營銷時(shí)，必須時(shí)時(shí)關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，掌握顧客需求，并通過積極的品牌營銷策略來引導(dǎo)市場需求，創(chuàng)造顧客需求，從而為酒店贏得更多顧客。42執(zhí)行步驟421經(jīng)營規(guī)劃快捷酒店設(shè)計(jì)建設(shè)經(jīng)營雖然說現(xiàn)在快捷酒店裝修已經(jīng)成熟起來?？旖菥频暄b修規(guī)劃不合理，功能與規(guī)劃的匹配，比如說大堂缺衛(wèi)生間、貴重物品保管、行李寄存等?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)與社會(huì)需求脫節(jié)。有些投資者僅憑自己對酒店的一些感性認(rèn)識(shí)，就直接投資建新酒店，沒有先完成市場調(diào)研、酒店選址、酒店定位、酒店規(guī)模檔次確定、項(xiàng)目可行性分析等工作。也沒有設(shè)計(jì)單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學(xué)的。快捷酒店裝修設(shè)計(jì)復(fù)制嚴(yán)重，沒有亮點(diǎn)。我們說這是一個(gè)個(gè)性十足的時(shí)代，沒有個(gè)性就沒有市場。酒店裝修設(shè)計(jì)在不斷的發(fā)展之中也變得更加細(xì)分，面對不同的群體及不同的地域的不同消費(fèi)習(xí)慣及不同的消費(fèi)能力，要對酒店制定出不同的差異化方案，要確定酒店在本地的市場環(huán)境下及當(dāng)?shù)氐奈幕尘跋乱軌蚪】涤行虻陌l(fā)展?？旖菥频暄b修對客房不夠重視。客房是酒店創(chuàng)造效益的主要部分，酒店客房設(shè)計(jì)不是一件容易的事，其設(shè)計(jì)要最大限度體現(xiàn)到對客人的關(guān)懷，因?yàn)榭腿藢头康囊筮h(yuǎn)比對大堂、餐廳的要求更細(xì)?？头吭O(shè)計(jì)不好、不精、不方便，不僅對客人不好，也會(huì)降低酒店的檔次?？旖菥频暄b修缺少地區(qū)性文化的支撐，競爭力不強(qiáng)。民族的就是世界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場，這就要求酒店設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之初，要更加注重項(xiàng)目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準(zhǔn)確、合理地定位好酒店的文化內(nèi)涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊(yùn)和無窮的魅力，給客人帶來不僅生理上，還有情緒上，甚至心靈上的享受?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)是一個(gè)全面的營造過程，我們只有將那種舒適的享受融入進(jìn)來，才能給人一種吸引，進(jìn)而獲得市場創(chuàng)造價(jià)值。4211酒店配置組織機(jī)構(gòu)快捷商務(wù)賓館實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)有5個(gè)部門，即前廳部、客房部、保安部、早餐會(huì)議部、綜合辦公室。職級(jí)分別為總經(jīng)理、部門經(jīng)理、主管、領(lǐng)班。人員配備本著精簡部門，提高效率，降低成本的原則，快捷商務(wù)酒店暫時(shí)按3040人配備，人員安排如下一、商務(wù)賓館設(shè)總經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)賓館全面經(jīng)營管理工作，直接管理財(cái)務(wù)出納員、物品采購員、庫房管理員的工作。二、前廳部1前廳部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)前廳范圍內(nèi)的工作并兼一級(jí)質(zhì)檢。2前廳部每班設(shè)接待登記員2人、收銀員1人、收銀員兼客服中心文員，夜班1人值班，三班倒共8人、保潔2人，共計(jì)10人。三、客房部1客房部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)客房部范圍內(nèi)的工作兼二級(jí)質(zhì)檢。2服務(wù)員實(shí)行分段值班制，早班服務(wù)員每層樓1人，每2層設(shè)專職領(lǐng)班1人，中班服務(wù)員4人，領(lǐng)班1人，夜班服務(wù)員1人，布草員1人。客房部共計(jì)13人。四、保安部根據(jù)停車場規(guī)模的情況，設(shè)保安部經(jīng)理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及設(shè)施。設(shè)白班保安員1人，夜班保安員2人，共計(jì)4人。五、早餐會(huì)議部由賓館總經(jīng)理直接管理1設(shè)早餐服務(wù)員3人，菜品、面食、餐廳各1人；負(fù)責(zé)早餐服務(wù)與會(huì)議服務(wù)。2、廚房2人，熱菜，涼菜、1人面案1人，負(fù)責(zé)早餐制作和職工餐的制作。3早餐會(huì)議部共計(jì)5人六、綜合辦公室1綜合辦公室主任1人，負(fù)責(zé)酒店日常事務(wù)，會(huì)議安排及接待，對外事宜，兼一級(jí)質(zhì)檢，職工宿舍、食堂、浴室管理。2、設(shè)維修工1人（負(fù)責(zé)普通的電工、木工、管工維修），電腦、電視、電話、空調(diào)等電子器件及其他設(shè)備由藍(lán)鯨大廈調(diào)人維修。3設(shè)財(cái)務(wù)出納員1人（這個(gè)可以多家同品牌酒店共用一人，減少支出），負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算，銀行業(yè)務(wù)，報(bào)稅業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)部門的各類業(yè)務(wù)。4、設(shè)采購員1人，負(fù)責(zé)餐飲和其它部門的物品采購，常用物品由酒店安排統(tǒng)一配送。5、設(shè)庫管員1人，負(fù)責(zé)賓館所有物品的出入庫工作。6、綜合辦公室共計(jì)4人。以上總計(jì)32人，按照現(xiàn)在快捷酒店的標(biāo)準(zhǔn)，28人就可以完全勝任工作。快捷商務(wù)酒店崗位圖酒店總經(jīng)理客房部經(jīng)理前廳部經(jīng)理綜合辦公室主任總臺(tái)接待收銀早餐領(lǐng)班早餐后廚樓層領(lǐng)班布草員服務(wù)員采購員出納員庫管員保安員外聯(lián)食堂宿舍浴室422推廣規(guī)劃4221整體品牌包裝新視覺VI系統(tǒng)由集團(tuán)企劃部統(tǒng)一設(shè)計(jì)全新的VI系統(tǒng)，對快捷商務(wù)酒店的VI系統(tǒng)進(jìn)行有效的整合，統(tǒng)一的管理，促進(jìn)商務(wù)快捷酒店能更快讓客戶群體認(rèn)知并快速發(fā)展創(chuàng)造效益。4222整體推廣廣告推廣策略1廣告推廣和酒店先期營業(yè)同步執(zhí)行，快捷酒店企劃部將進(jìn)行全程廣告策劃及監(jiān)督，即推出整體形象，又突出酒店的獨(dú)特部分，相互補(bǔ)充，互為聯(lián)動(dòng)。第一步新聞稿件形式炒作，通過新酒店開業(yè)及活動(dòng)為酒店項(xiàng)目經(jīng)營優(yōu)勢造勢。第二步舉行各類公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目，以各類承辦活動(dòng)營銷作配合，全面展開酒店經(jīng)營工作。第三步廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)酒店獲得成功。廣告推廣目標(biāo)廣告推廣以政府接待、旅游接待為主。通過加盟快捷酒店品牌強(qiáng)化快捷商務(wù)酒店規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢宣傳加強(qiáng)酒店服務(wù)管理推出特色服務(wù)全面推廣自身品牌成功運(yùn)營方式快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段分為第一、第二、第三和第四階段。第一階段為商務(wù)快捷酒店項(xiàng)目認(rèn)知階段，推廣主題主要是政策、交通、旅游、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營。第二階段為快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目公開宣傳階段，在建立酒店項(xiàng)目即將開業(yè)形象后，逐步加強(qiáng)宣傳客房、餐飲，娛樂休閑經(jīng)營優(yōu)勢與優(yōu)勢服務(wù)項(xiàng)目推廣。第三階段廣告鋪開及人員招聘宣傳階段，客戶消費(fèi)群對酒店將開業(yè)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)，通過媒體及戶外廣告宣傳大量招聘管理層和員工，是酒店品牌形象推廣的重要組成部分。第四階段為試營業(yè)開業(yè)階段，試營業(yè)達(dá)到50以上的入住率，讓客人體驗(yàn)我們酒店的品牌服務(wù)，為正式營業(yè)打造良好基礎(chǔ)。正式開業(yè)運(yùn)營，舉辦開業(yè)慶典活動(dòng)，提升酒店知名度。A、以“特色服務(wù)”帶出酒店項(xiàng)目優(yōu)勢，吸引市場注意。B、以酒店管理公司運(yùn)營管理，打造商務(wù)酒店新服務(wù)理念。C、以品牌客戶優(yōu)勢帶動(dòng)新商務(wù)酒店良好運(yùn)營。D、快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目運(yùn)用“地段人流經(jīng)營模式”酒店致勝元素，我們經(jīng)營商務(wù)酒店，而且創(chuàng)造財(cái)富。423進(jìn)度預(yù)期前期工作完成后，立即開始報(bào)批和內(nèi)部裝修，調(diào)配人員，工程預(yù)計(jì)完工4個(gè)月，完工交付使用。424預(yù)算4241項(xiàng)目資金投入情況分析4241費(fèi)用主要是加盟費(fèi)，裝修費(fèi)用，以及運(yùn)營資金。裝修費(fèi)用大約每間客房費(fèi)用為4萬元每間，加盟費(fèi)用為30萬元，流動(dòng)資金50萬4242可選擇的籌資策略42421自籌資金通過個(gè)人通過合作方式入伙集資。42422銀行貸款籌資可以在加盟審批后向銀行申請貸款。申請額度為本次總投資的50（為備選方案）43投資回報(bào)預(yù)測431酒店4311客房收入酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間130間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算標(biāo)準(zhǔn)間18000元/日（廣州快捷酒店最底水平）大床房18000元/日入住率80（現(xiàn)在入住率都達(dá)到90以上）客房年收入標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)803651301808036532000803658541000客房年收入8，541,000004313成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水電費(fèi)構(gòu)成。43131物料成本客房費(fèi)用（早餐（客人消費(fèi)）客房低值易耗品）客房數(shù)365（010）130365474500低值易耗品低值易耗/月1250001260000布草費(fèi)用布草/月121000012120000維修費(fèi)用維修費(fèi)用/月1220001224000