“武漢湯遜湖別墅項(xiàng)目”策劃方案

“武漢湯遜湖別墅項(xiàng)目”策劃方案“武漢湯遜湖別墅項(xiàng)目”策劃方案當(dāng)你塑造了一座建筑物，你就是創(chuàng)造了一個(gè)生命，它會(huì)跟你談天路易康前言武漢湯遜湖別墅項(xiàng)目地處武漢市南郊，屬武漢光谷板塊，北與張家池一衣帶水，西與湯遜湖連成一片，占地約800多畝，規(guī)劃為別墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。本案重點(diǎn)對(duì)別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的大勢(shì)把握、戰(zhàn)略規(guī)劃、策略設(shè)計(jì)等進(jìn)行綱要性策劃。2002年號(hào)稱中國(guó)別墅年，不少發(fā)展商既賺銀子又贏牌子，市場(chǎng)火爆引來(lái)眾多跟風(fēng)者，未來(lái)一至兩年別墅將繼續(xù)風(fēng)行地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。過(guò)于容易獲取的成功使大多武漢發(fā)展商無(wú)意苦練“內(nèi)功”，別墅市場(chǎng)“主題泛濫，克隆成風(fēng)，賣(mài)點(diǎn)過(guò)多，賣(mài)相太差。”可以預(yù)見(jiàn)的是，正如廣州、上海等地一樣，上述發(fā)展商將大多為市場(chǎng)拋棄?！胺康禺a(chǎn)每一環(huán)節(jié)皆具創(chuàng)新細(xì)胞”、“萬(wàn)科的成功僅在于細(xì)節(jié)完美”，這兩句業(yè)界名言啟示著我們的方向。本項(xiàng)目要脫穎而出，品牌致勝，必須規(guī)避武漢同類項(xiàng)目弊端，從企業(yè)理念、開(kāi)發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造、營(yíng)銷推廣等各環(huán)節(jié)全面創(chuàng)新，并注重于細(xì)節(jié)處追求統(tǒng)一、完美，依市場(chǎng)反饋迅速調(diào)整完善，方可制勝未來(lái)。目錄第一部分客觀分析國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)情況5國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況5政治與社會(huì)環(huán)境5WTO對(duì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的影響6國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)6別墅概論7國(guó)際別墅市場(chǎng)情況7國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)情況7體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)浪潮8經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)的四個(gè)階段9體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵9體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)對(duì)生產(chǎn)及消費(fèi)的影響9體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的體驗(yàn)營(yíng)銷9第二部分武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析11武漢別墅市場(chǎng)情況12別墅市場(chǎng)總體情況及其特點(diǎn)12武漢市別墅市場(chǎng)存在的問(wèn)題12武漢市別墅市場(chǎng)需求13第三部分別墅消費(fèi)群分析別墅消費(fèi)群共性15基本特征15別墅消費(fèi)的本質(zhì)15消費(fèi)群體細(xì)分16職業(yè)與階層的區(qū)分16消費(fèi)形態(tài)區(qū)分16別墅消費(fèi)者的消費(fèi)行為17消費(fèi)動(dòng)機(jī)17影響購(gòu)買(mǎi)決策的因素17別墅消費(fèi)者的生活型態(tài)17心理特征17消費(fèi)理念17生活態(tài)度18第四部分項(xiàng)目分析光谷板塊分析19光谷態(tài)勢(shì)分析19光谷人群分析19項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)19劣勢(shì)19機(jī)會(huì)20威脅20第五部分項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位20消費(fèi)群體定位20核心消費(fèi)群21主消費(fèi)群21次消費(fèi)群21主題定位22產(chǎn)品定位22價(jià)格定位22項(xiàng)目命名建議23水天美墅館23美墅境界23傳播口號(hào)定位23時(shí)間定位23第六部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)24規(guī)劃設(shè)計(jì)模式24規(guī)劃原則25規(guī)劃原理25建筑設(shè)計(jì)26有機(jī)建筑26單體設(shè)計(jì)建議27園林景觀設(shè)計(jì)27景觀設(shè)計(jì)模式27相關(guān)建議28第七部分社區(qū)功能與配套物業(yè)管理服務(wù)30智能化管理服務(wù)30酒店式管理服務(wù)30常規(guī)式物業(yè)管理服務(wù)30配套設(shè)施30硬件30軟件31第八部分營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷模式32營(yíng)銷推廣策略32廣告推廣策略34結(jié)語(yǔ)35第一部分宏觀分析國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)情況國(guó)際房地產(chǎn)大多是地產(chǎn)，業(yè)主擁有土地永久使用權(quán)。建筑物是土地上由業(yè)主參與或自行設(shè)計(jì)建造的附著物。國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅是投資商角色，市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、物業(yè)管理等全部交由專業(yè)公司打理，行業(yè)分工精細(xì)化。建筑物注重細(xì)部裝飾，用建筑元素、符號(hào)表現(xiàn)某種風(fēng)格，關(guān)注整體品味及天際線。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、用材無(wú)論是歐美地區(qū)或澳洲等地，大多注重自然環(huán)保。建筑依地形原貌，盡量選用環(huán)保材料等。居住郊區(qū)化、低層低密度住宅越來(lái)越受中高層收入人士青睞，城市中心區(qū)高層住的大多是平民。住宅設(shè)計(jì)重回“城鎮(zhèn)”模式，人們?cè)谧⒅刈约旱莫?dú)立之外，也開(kāi)始重視周?chē)沫h(huán)境，注重鄰里及社區(qū)居民相互之間關(guān)系。人們希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而且要有一些相處和睦、最好志趣相投的鄰居。特別注意保護(hù)當(dāng)?shù)貧v史意義的古建和名勝，嚴(yán)格控制建筑高度。注意控制住宅區(qū)的建設(shè)容量，避免擁擠，控制人口密度、住宅區(qū)的空間關(guān)系、路邊停車(chē)設(shè)置及綠地比例。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況政治與社會(huì)環(huán)境（1）、政治、政策環(huán)境“四新”（新技術(shù)、新產(chǎn)品、新設(shè)備、新工藝）技術(shù)的全面運(yùn)用，提升住宅小區(qū)的居住環(huán)境、住宅功能、工程質(zhì)量、物業(yè)管理水平，推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。央行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購(gòu)房按揭新政策的出臺(tái)，降低了房貸風(fēng)險(xiǎn)，也提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻。國(guó)家康居示范工程的啟動(dòng)，不僅在開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面體現(xiàn)以人為本，而且在住宅的功能與性能、設(shè)備與設(shè)施的裝備水平等方面有明顯的進(jìn)步和提高。國(guó)家對(duì)別墅用地的審批限制，不僅為別墅市場(chǎng)營(yíng)造了有利的市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)使別墅迎來(lái)更殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（2）、社會(huì)環(huán)境受“非典”疫情的影響，健康與安全成為今后住宅開(kāi)發(fā)的一大趨勢(shì)。居住環(huán)境與住宅質(zhì)量的提高，生活質(zhì)量的改善，居住概念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)居住環(huán)境與質(zhì)量的需求逐步提高。國(guó)內(nèi)高檔大盤(pán)的相繼成功開(kāi)發(fā)，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)提高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻。WTO對(duì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的影響豐富住宅材料、部品市場(chǎng)的供應(yīng)。有利于降低住宅建設(shè)成本。促進(jìn)住宅建筑技術(shù)的進(jìn)步。先進(jìn)建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)得到更好的引進(jìn)和運(yùn)用。住宅部品成套體系技術(shù)的運(yùn)用（如門(mén)窗體系、廚衛(wèi)體系等）。引入建筑節(jié)能技術(shù)，并運(yùn)用在住宅建設(shè)中。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)（1）中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡生存需求地產(chǎn)時(shí)代物質(zhì)享受地產(chǎn)時(shí)代主題地產(chǎn)時(shí)代體驗(yàn)地產(chǎn)時(shí)代生存需求地產(chǎn)時(shí)代市場(chǎng)供應(yīng)的是能滿足人類基本居住功能的住宅產(chǎn)品，如筒子樓、簡(jiǎn)易平房等。物質(zhì)享受地產(chǎn)時(shí)代解決了生存需求的人們追求的是物質(zhì)享受，住宅在注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)的同時(shí)，必須很好地滿足人們吃喝玩樂(lè)等物質(zhì)層面的追求。如碧桂園的大面積多功能會(huì)所，深得買(mǎi)家青睞。主題地產(chǎn)時(shí)代人們關(guān)注物質(zhì)享受之外的諸如休閑、健康、生態(tài)等生活方式和居住模式。如當(dāng)“走出玩樂(lè)場(chǎng)，走進(jìn)體育場(chǎng)”成為一種都市風(fēng)尚后，廣州奧林匹克花園以健康為主題，就是一個(gè)成功的典范。體驗(yàn)地產(chǎn)時(shí)代體驗(yàn)地產(chǎn)還未出現(xiàn)完全意義上的代表作。但在廣州、深圳這兩個(gè)號(hào)稱“中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)習(xí)基地”的發(fā)達(dá)地區(qū)，一批感覺(jué)敏銳、高質(zhì)素的發(fā)展商，在自覺(jué)不自覺(jué)地遵從“體驗(yàn)地產(chǎn)”時(shí)代規(guī)律，將關(guān)注體驗(yàn)的創(chuàng)新特質(zhì)貫穿于前期調(diào)研、項(xiàng)目定位、主題策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)之中，取得了吻合消費(fèi)潮流、聚集市場(chǎng)目光、引爆購(gòu)房需求的效果。如華僑城波托斐諾、廣州星河灣等。別墅概論1、國(guó)際別墅市場(chǎng)情況1、國(guó)際別墅市場(chǎng)情況別墅概念擴(kuò)展，突破少數(shù)人的特權(quán)物、奢侈品的小圈子，從金字塔頂走向都市精英，成為中產(chǎn)階級(jí)的住宅。消費(fèi)者買(mǎi)地后，參與房屋設(shè)計(jì)，甚至自己設(shè)計(jì)建造別墅?，F(xiàn)代四化，交通有軌化，汽車(chē)平民化，三產(chǎn)“雅皮”化，家庭成員“丁克”化，對(duì)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。新郊區(qū)主義的低密度居住型社區(qū)大量盛行。2、流水別墅美國(guó)著名建筑大師萊特（FLWRIGT）于1936年完成的作品?！傲魉畡e墅考夫曼宅邸”，是萊特專為超級(jí)富豪考夫曼設(shè)計(jì)的，取名為“瀑布周末別墅”，層高三層。住宅體態(tài)自然地跨越在一條小瀑布上，整個(gè)房屋結(jié)合巖石、瀑布、小溪和樹(shù)叢作了布局，使別墅的建筑與周邊環(huán)境融為一體。別墅是環(huán)境的一件裝飾品，而不是成為破壞環(huán)境的原兇。幾十年來(lái)，在西方的每一本建筑專著都曾經(jīng)提到過(guò)這棟建筑，現(xiàn)在它成了別墅設(shè)計(jì)與建筑史上最負(fù)盛名的建筑，幾乎成了文物，每一年去參觀旅游的人數(shù)達(dá)到數(shù)十萬(wàn)。萊特的核心的建筑理念是“有機(jī)建筑”，“房屋當(dāng)自然地從周邊環(huán)境長(zhǎng)出來(lái)，恰如一棵柳樹(shù)天生地長(zhǎng)在河邊，堅(jiān)持保留原建筑工地上的古木?！眹?guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)情況發(fā)展軌跡面積時(shí)代品質(zhì)時(shí)代主題時(shí)代體驗(yàn)時(shí)代面積時(shí)代別墅僅是普遍住宅面積的人為擴(kuò)大，大廳大房，無(wú)設(shè)計(jì)可言，類同于農(nóng)民屋。品質(zhì)時(shí)代別墅除了面積大的特點(diǎn)外，較注重設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑質(zhì)量、景觀營(yíng)造等產(chǎn)品品質(zhì)方面。主題時(shí)代除關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)等硬件外，較注重開(kāi)發(fā)主題、物業(yè)管理、社區(qū)文化等軟件方面。體驗(yàn)時(shí)代主題地產(chǎn)更多是開(kāi)發(fā)營(yíng)銷商單方面設(shè)計(jì)建造、營(yíng)銷的某一主題建筑物，而體驗(yàn)地產(chǎn)最重視與消費(fèi)者雙向互動(dòng)式溝通，以創(chuàng)造體驗(yàn)吸引消費(fèi)者，除關(guān)注住宅軟硬件之外，特別關(guān)注居住者在售前、售中、售后的購(gòu)房、居住體驗(yàn)。全過(guò)程以體驗(yàn)為導(dǎo)向設(shè)計(jì)、建造、營(yíng)銷建筑物，并注重收集客戶反饋信息，依此對(duì)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、物管等環(huán)節(jié)做出調(diào)整與完善。2002年堪稱中國(guó)別墅年北京、上海、廣州、杭州等地別墅風(fēng)行，產(chǎn)品種類多，供應(yīng)量大，檔次高，有天價(jià)別墅，也有平民別墅，有中產(chǎn)階級(jí)別墅，也有前衛(wèi)另類別墅?？傮w來(lái)看，中價(jià)位高品味或高知名度等別墅，如北京橘郡、廣州碧桂園風(fēng)凰城銷售火爆，且易形成品牌；高價(jià)位別墅銷售較慢；低價(jià)位、低品味別墅雖較旺銷，但因其供應(yīng)量大，同質(zhì)化嚴(yán)重，致空置率連年上升。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)浪潮服務(wù)經(jīng)濟(jì)的下一步將走向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，人們會(huì)創(chuàng)造越來(lái)越多的跟體驗(yàn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，商家將靠提供體驗(yàn)服務(wù)取勝。美國(guó)未來(lái)學(xué)家阿爾文托夫勒本世紀(jì)初，國(guó)內(nèi)外諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)專家的一句預(yù)言，引起越來(lái)越多人的共鳴，“發(fā)達(dá)國(guó)家和大多發(fā)展中國(guó)家，在未來(lái)十五年內(nèi)，將逐步進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”。1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)的四個(gè)階段農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)階段工業(yè)經(jīng)濟(jì)階段服務(wù)經(jīng)濟(jì)階段體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)階段2、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵所謂體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，是指企業(yè)以服務(wù)為重心，以商品為素材，為消費(fèi)者創(chuàng)造出值得回憶的感受。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)主要注重產(chǎn)品的功能、外觀、價(jià)格等，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)則是從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)及思維認(rèn)同，以此抓住消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價(jià)值與空間。3、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)對(duì)生產(chǎn)及消費(fèi)的影響以體驗(yàn)消費(fèi)為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、新活動(dòng)。強(qiáng)調(diào)與消費(fèi)者的溝通，并觸動(dòng)其內(nèi)在的情感和情緒。以創(chuàng)造體驗(yàn)吸引消費(fèi)者，并增加產(chǎn)品的附加價(jià)值。以建立品牌、商標(biāo)、標(biāo)語(yǔ)及整體意象塑造等方式，取得消費(fèi)者的認(rèn)同感。4、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的體驗(yàn)營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷（EXPERIENTIALMARKETING）是根據(jù)消費(fèi)者的感官（SENSE）、情感（FEEL）、思考（THINK）、行動(dòng)（ACT）、關(guān)聯(lián)（RELATE）五個(gè)方面為導(dǎo)向，進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)與銷售場(chǎng)景部署，使消費(fèi)者身臨其境，體驗(yàn)產(chǎn)品的差異化功能帶給消費(fèi)者的獨(dú)特利益。體驗(yàn)式營(yíng)銷的特點(diǎn)包括關(guān)注顧客的體驗(yàn)；以體驗(yàn)為導(dǎo)向設(shè)計(jì)、制作和銷售產(chǎn)品；檢驗(yàn)消費(fèi)情景；顧客既是理性的又是情感的，體驗(yàn)要有一個(gè)“主題”。第二部分武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念泛濫，開(kāi)發(fā)商做品牌心切凡發(fā)達(dá)地區(qū)成功運(yùn)用的主題概念，如生態(tài)、智能化、運(yùn)動(dòng)，乃至法國(guó)風(fēng)情、美式風(fēng)格等，迅即被精明的武漢商家克隆，顯示開(kāi)發(fā)商專業(yè)底子虛薄，和對(duì)創(chuàng)建品牌的熱情度。新老城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，住宅郊區(qū)化漸成氣候，大盤(pán)時(shí)代正加速到來(lái)。親水住宅增多，成為開(kāi)發(fā)銷量?jī)赏鸁狳c(diǎn)住宅。開(kāi)發(fā)商熱衷臨湖開(kāi)發(fā)，購(gòu)房者熱衷臨水而居。如碧波山莊的地中海式親水住宅，新世界夢(mèng)湖香郡澳洲風(fēng)情別墅等。開(kāi)發(fā)商競(jìng)相重金請(qǐng)國(guó)際級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、物業(yè)管理公司加盟。各國(guó)際公司的加盟，帶來(lái)了多元化的建筑風(fēng)格、園林景觀、物業(yè)管理模式，但大多以克隆發(fā)達(dá)地區(qū)成熟作品為主，缺乏依武漢政治社會(huì)、風(fēng)土人情、商脈文脈等特色而創(chuàng)新設(shè)計(jì)建造的建筑物。如銀河灣請(qǐng)美國(guó)WY，照搬照抄廣州星河灣。住宅市場(chǎng)多數(shù)供應(yīng)毛壞房，但全裝修房將逐漸增多。四季花城全裝修房的熱銷，證明了市場(chǎng)需求是存在的，關(guān)鍵看如何做。建筑類型統(tǒng)一，但別墅未來(lái)開(kāi)發(fā)量將激增。市場(chǎng)以多層為主，小高層為輔，高層很少。但由于別墅用地規(guī)模較大，部份已進(jìn)入開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備、或觀望以待開(kāi)發(fā)階段，預(yù)計(jì)明年下半年別墅推盤(pán)量將大量激增。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售兩旺，未來(lái)前景短期看好，中期低落，長(zhǎng)期利好。包括社區(qū)商鋪、寫(xiě)字樓等商物雖銷售火爆，但整體開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、管理水平不高，缺乏國(guó)際遍行的“五個(gè)統(tǒng)一”，因回報(bào)遠(yuǎn)不如預(yù)期，將套牢投資者很大一部分資金，但就長(zhǎng)期而言，商物前景無(wú)限。各種新技術(shù)、新材料、新工藝的大量運(yùn)用，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰，令整體水平逐步提升。武漢別墅市場(chǎng)情況別墅市場(chǎng)總體情況及其特點(diǎn)武漢別墅市場(chǎng)可謂風(fēng)起云涌、精彩紛呈。汀香水榭別墅、水藍(lán)郡、高爾夫聯(lián)體別墅、F天下大型生態(tài)別墅等風(fēng)騷一時(shí)，武漢別墅市場(chǎng)的規(guī)模亦呈不斷擴(kuò)大之勢(shì)，別墅市場(chǎng)不斷升溫。低價(jià)位別墅以其總價(jià)位低而倍受市場(chǎng)歡迎。主要集中在汀香水榭、碧?；▓@、玉龍島花園、景繡豪園，面積在200平方米左右，總價(jià)位在30至60萬(wàn)元之間。中價(jià)位別墅比重較大。主要集中在銀湖麗舍、高爾夫花園、佳海茗苑、黃金海岸、金色港灣、水藍(lán)郡、銀河灣等，其價(jià)位在270元至3300元/平方米。高價(jià)位別墅均價(jià)在3600元至7000元/平方米，總價(jià)114萬(wàn)元至350萬(wàn)元，主要集中在水藍(lán)郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個(gè)樓盤(pán)。其他樓盤(pán)均價(jià)在2850元/平方米，總價(jià)在150萬(wàn)元至180萬(wàn)元。購(gòu)買(mǎi)群體分散，以本地為主。從購(gòu)買(mǎi)的群體看，本地約占6070，外地約占3000至2000畝之間，開(kāi)發(fā)總量4583棟（套），其中已竣工2335棟（套），在建2248棟（套），總建筑面積123萬(wàn)平方米，竣工面積5587萬(wàn)平方米，平均每棟（套）239平方米，占全市2002住宅竣工建筑面積的9。每平方米單價(jià)1280元至7000元不等。別墅產(chǎn)品以雙拼、聯(lián)排、獨(dú)立式為主。新開(kāi)發(fā)的別墅樓盤(pán)主要集中在武昌地區(qū)的南湖、湯遜湖、東湖，漢口地區(qū)的金銀湖、后湖，漢口地區(qū)的沌口等區(qū)域。武漢市別墅市場(chǎng)存在的問(wèn)題開(kāi)發(fā)主題方面“主題泛濫，克隆成風(fēng)”，同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍水平不高，盛行模仿、簡(jiǎn)單照抄照搬。為宏宇碧?；▓@模仿廣州碧桂園。小區(qū)規(guī)劃方面普遍存在總體規(guī)劃布局缺乏創(chuàng)新，單調(diào)呆板，路網(wǎng)設(shè)計(jì)不夠靈活流暢等局限，類同所謂“社會(huì)主義新發(fā)展”，如玉龍島別墅。建筑方面設(shè)計(jì)不夠新穎，面積過(guò)大，奢華材料堆砌，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，造成資源浪費(fèi)，如水藍(lán)郡。景觀設(shè)計(jì)方面奢華浪費(fèi)，豪氣有余品位不足，用料有些過(guò)于高檔，但缺乏文化內(nèi)涵，無(wú)單一核心主題。如新世界夢(mèng)湖香郡同時(shí)訴求最大香草館、水族館、生態(tài)湖景，賣(mài)點(diǎn)相互打架，而令消費(fèi)者無(wú)所適從，極大影響產(chǎn)品銷售力。營(yíng)銷推廣方面“賣(mài)點(diǎn)過(guò)多，賣(mài)相太差”，沒(méi)有提煉出核心賣(mài)點(diǎn)，不注重項(xiàng)目形象包裝，缺乏高明的策略和整合推廣手法，各信息廣告推廣沒(méi)有形成整合力。物業(yè)管理方面僅停留在清潔、保安等常規(guī)服務(wù)的初級(jí)水平。3、武漢市別墅市場(chǎng)需求實(shí)用而經(jīng)濟(jì)的別墅經(jīng)調(diào)研表明，武漢獨(dú)立別墅大多總價(jià)在130300萬(wàn)元，面積大多每幢300平方以上。以價(jià)格、面積兩項(xiàng)指標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)，則表明200平方米左右、100萬(wàn)以下的獨(dú)立別墅市場(chǎng)存在一定空白點(diǎn)。類推至聯(lián)排、空中別墅，200平方米左右，總價(jià)60萬(wàn)元以下的產(chǎn)品有較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。別墅并非單純?cè)酱笤胶?，真正有思想、有品味的?gòu)房者，更重視住宅的品位、功能和價(jià)值。正如阿爾貝蒂（與達(dá)芬奇、但丁同時(shí)代、齊名的著名建筑師，文藝復(fù)興藝術(shù)理論主要奠基人）在論建筑中所言，“在任何時(shí)候，任何場(chǎng)合，建筑師都應(yīng)表現(xiàn)出把實(shí)用和經(jīng)濟(jì)性放到首位的愿望。即使在進(jìn)行裝飾的時(shí)候，也應(yīng)該把它們做得象是首先為實(shí)用而做的”。適度領(lǐng)先潮流，適合目標(biāo)者生活方式的別墅別墅是一種生活方式，是一種對(duì)頂級(jí)生活的追求。別墅購(gòu)買(mǎi)者潛意識(shí)始終熱愛(ài)張揚(yáng)自己的成功或表現(xiàn)自己的品味，顯示或財(cái)富、或品味、或?qū)W識(shí)、或精神層面的高人一等，故適度領(lǐng)先社會(huì)及住宅潮流，能滿足目標(biāo)消費(fèi)者自我實(shí)現(xiàn)價(jià)值的別墅，能顯示其與眾不同的住宅，將大受青睞。但目前武漢別墅市場(chǎng)概念泛濫，生活方式炒作痕跡過(guò)濃，故必須提煉出具“唯一性、權(quán)威性、排他性”的獨(dú)特生活方式，必須將其真正落實(shí)到開(kāi)發(fā)營(yíng)銷每一實(shí)操環(huán)節(jié)，而不是停留在概念策劃報(bào)告上；必須將其以一流的建筑營(yíng)銷語(yǔ)言表現(xiàn)出來(lái)，方可規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，熱銷市場(chǎng)并塑造品牌。第三部分別墅消費(fèi)群分析一、別墅消費(fèi)群共性1、基本特征社會(huì)上富裕的一群，收入穩(wěn)定，社會(huì)地位高；年齡介于3060歲之間，大多集中于3550歲；閱歷豐富，見(jiàn)多識(shí)廣，視野開(kāi)闊，有國(guó)際化理念；對(duì)具文化品位的事物認(rèn)同與追求，鐘情于純自然、高品質(zhì)建筑，追求“珍品化”生活；在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹(shù)立自我、標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位和高質(zhì)量休閑健康的生活；關(guān)注國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、科技動(dòng)態(tài)，以把握大局，促進(jìn)事業(yè)發(fā)展；向往高度的自由，包括金錢(qián)、身體、精神等各方面的自由。別墅消費(fèi)的本質(zhì)別墅是亞文化的載體文化是整個(gè)社會(huì)生活方式的總和，亞文化群則是在特定區(qū)域中有相類似的文化、興趣、愛(ài)好、習(xí)俗等生活方式的人群。別墅不僅象征著財(cái)富，也象征著高境界的居住文化，是“精神貴族”這一亞文化群的載體。別墅的靈魂身份與階層的體現(xiàn)渴望社會(huì)認(rèn)同其價(jià)值是人的天性，住房可以使居者的身份和階層一目了然，居住的區(qū)域、居所的類型、居所的品牌與風(fēng)格都影射出居者的社會(huì)地位。別墅做為住宅的終極產(chǎn)品，身份和階層的象征意義是首當(dāng)其沖的，這正是別墅的靈魂。別墅展現(xiàn)出對(duì)社會(huì)資源的控制別墅的開(kāi)發(fā)建立在對(duì)稀缺土地資源占有的基礎(chǔ)上，別墅占用了大面積的自然景觀、生態(tài)資源，從而展現(xiàn)了社會(huì)高階層人士對(duì)財(cái)富、土地資源、生態(tài)資源等社會(huì)資源的控制能力，滿足了人與生俱來(lái)的控制欲，國(guó)家對(duì)別墅開(kāi)發(fā)的控制措施將進(jìn)一步激發(fā)這種控制欲?！白杂伞笔莿e墅的內(nèi)在價(jià)值崇高的地位和富足的金錢(qián)為高階層人士帶來(lái)了物質(zhì)的自由，然而在擁擠的城市還遠(yuǎn)未滿足他們身心的高度自由，而別墅提供了這樣一個(gè)自由空間，居者擁有了與自然親近的自由、健康休閑的自由、選擇人際交往的自由、閑遐放松的自由，享有自我空間的自由、表現(xiàn)個(gè)性的自由，這種身心的高度自由正是別墅消費(fèi)者潛在的真正需求。消費(fèi)群體細(xì)分1、職業(yè)與階層的區(qū)分中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英；外資企業(yè)家、外資人員、外企管理人士和海歸派人士；私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板及部分暴富者；專家、教授、講師等高級(jí)知識(shí)分子、律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士；文體、娛樂(lè)界明星；投資者。2消費(fèi)型態(tài)區(qū)分由于別墅消費(fèi)者的社會(huì)背景、生活習(xí)慣、知識(shí)文化水平和居住觀念都有所不同，別墅項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位不可能一網(wǎng)打盡，有必要區(qū)分出各類型消費(fèi)者的消費(fèi)型態(tài)，結(jié)合項(xiàng)目的各項(xiàng)因素，尋找出主力客戶群。各類型的消費(fèi)者都具有共性，只是他們的消費(fèi)需求和消費(fèi)動(dòng)機(jī)的側(cè)重點(diǎn)不同，以下是對(duì)別墅消費(fèi)主要幾種型態(tài)的描述風(fēng)格主導(dǎo)型風(fēng)格主導(dǎo)型的消費(fèi)者注重居所的設(shè)計(jì)風(fēng)格、個(gè)性氣質(zhì)，對(duì)居住所在地的外觀、個(gè)性化配置極為關(guān)注，這一群體主要是外資企業(yè)家、外企管理人員、海歸派人士以及中資企業(yè)的高級(jí)經(jīng)理人，這一群體趨于年輕化。豪華氣派型豪華氣派型的消費(fèi)者追求奢華和引人注目的品牌，對(duì)居所的格局、配套、材質(zhì)十分講究，這一群體以私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)經(jīng)理人和IT、金融、房地產(chǎn)等高收入行業(yè)的精英為主，包括一部分暴富者。避世享受型避世享受型看重的是居所的私密性和舒適的環(huán)境，這一群體主要是一些文體、娛樂(lè)界的名人，他們不愿被外人過(guò)多的干擾，幽靜高雅的別墅是他們的最佳選擇。另外還有一些崇尚“52”生活方式的高收入者，購(gòu)買(mǎi)環(huán)境優(yōu)美的別墅做為節(jié)假日渡假休息的場(chǎng)所。文化主導(dǎo)型文化主導(dǎo)型非常注重居所的文化品味，社區(qū)的文化內(nèi)涵，從文化藝術(shù)和審美的角度看待居所，這一群體包括教授、講師、科研人員等高級(jí)知識(shí)分子與及律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士，這一群體嚴(yán)格意議上講還屬于中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)別墅的價(jià)格較為敏感。別墅消費(fèi)者的消費(fèi)行為1、消費(fèi)動(dòng)機(jī)馬斯洛的需求理論說(shuō)“自我實(shí)現(xiàn)需求是生理需求之上的高級(jí)需求，是人的本性”。別墅除去安居棲身的意義之外，越來(lái)越體現(xiàn)出其獨(dú)特的文化附加值和個(gè)性特點(diǎn)。據(jù)一項(xiàng)對(duì)別墅消費(fèi)者的調(diào)查詢問(wèn)，在購(gòu)買(mǎi)別墅的原因一題答案中，選擇了“顯示身份”、“凸顯個(gè)性”、“顯品位”、“親近自然”等文化因素的人占絕大多數(shù)，這種現(xiàn)象反應(yīng)出別墅消費(fèi)精神層面的重要性。2、影響購(gòu)買(mǎi)決策的因素不同的消費(fèi)個(gè)體所關(guān)注和側(cè)重的購(gòu)買(mǎi)因素都有所不同，較普遍的影響購(gòu)買(mǎi)決策的因素依次為地理位置、價(jià)格、安全性和私密性、生態(tài)和景觀環(huán)境、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、社區(qū)文化、配套功能和設(shè)施、子女教育。四、別墅消費(fèi)者的生活型態(tài)1、心理特征據(jù)調(diào)研，別墅消費(fèi)者存在一些普遍的心理共性他們有著明顯的領(lǐng)導(dǎo)欲和自信心；他們潛意識(shí)中喜歡張揚(yáng)自己的成功或表明自己的品位，表現(xiàn)自己對(duì)周邊環(huán)境和事態(tài)的控制力；他們力求超越，追求極至；他們具有超乎常人的毅力和恒心，不達(dá)目的誓不罷休；他們對(duì)周?chē)娜?、事、物有很高的追求，?duì)事業(yè)、家庭、社會(huì)，有著比其他人更強(qiáng)烈的責(zé)任心。2、消費(fèi)理念別墅消費(fèi)者必定是高收入者，根據(jù)零點(diǎn)調(diào)查公司采取隨機(jī)抽樣方式對(duì)北京、上海、廣州、武漢、成都、南京、西安、鄭州、大連、沈陽(yáng)10個(gè)城市的高收入居民進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示高收入群體與普通低收入群體在消費(fèi)行為上存在一定差異，這比較突出地表現(xiàn)在高收入者對(duì)廣告的興趣，和擁有銀行卡的比例明顯高于低收入者。他們不太樂(lè)于貨比三家、討價(jià)還價(jià)，而是更習(xí)慣于集中購(gòu)物和規(guī)律購(gòu)物；他們更易受媒介的影響而不是現(xiàn)場(chǎng)促銷與眼見(jiàn)為實(shí)。3、生活態(tài)度別墅消費(fèi)人群注重生活的質(zhì)素和品位，在物質(zhì)享受得到相對(duì)滿足的情況下，他們更多追求精神享受。實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值和承擔(dān)家庭乃至社會(huì)的責(zé)任是他們較為普遍的生活目標(biāo)。面對(duì)工作和事業(yè)的壓力，他們抱著“工作是工作，生活是生活，兩者盡量分開(kāi)”的態(tài)度。努力地工作，盡情地享受，已成為一種高收入者的普遍現(xiàn)象。他們的業(yè)余生活非常豐富，方式也多種多樣。據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，在一定程度上可以反應(yīng)出他們的生活態(tài)度和價(jià)值觀，他們業(yè)余生活的主要方式依次為（多項(xiàng)選擇）聚會(huì)及社交活動(dòng)（78）、與家人一起（60）、休閑娛樂(lè)（82）、旅游（58）、讀書(shū)充電（45）。小結(jié)如前所述，別墅消費(fèi)群普遍追求更高級(jí)的居住空間和生活品質(zhì)，他們重視私人生活空間，潛意識(shí)喜歡張揚(yáng)自己的成功或表現(xiàn)自己的品味，其購(gòu)房心態(tài)進(jìn)入自我實(shí)現(xiàn)的需求層次。注重小區(qū)主題、建筑及景觀設(shè)計(jì)，注重發(fā)展商實(shí)力，關(guān)注樓盤(pán)保值升值潛力。第四部分項(xiàng)目分析光谷板塊分析1、光谷態(tài)勢(shì)分析2001年7月，國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的武漢光谷，完成了“新知識(shí)、新信息、新科技”與“新經(jīng)濟(jì)、新商業(yè)、新生活”的銜接，正為武漢注入全新的活力，也將為全球范圍內(nèi)的城市化進(jìn)程提供一個(gè)動(dòng)態(tài)的模本，具備樹(shù)立具全國(guó)影響力區(qū)域的基礎(chǔ)。光谷不僅是一個(gè)區(qū)域概念，更是未來(lái)武昌新城之所在。光谷地產(chǎn)不僅將在武漢市現(xiàn)有的幾大板塊中脫穎而出，就是在全國(guó)范圍來(lái)看，比起廣州的華南板塊、深圳的華橋城、北京的亞運(yùn)村板塊，光谷地產(chǎn)在良好的自然人文、科技資源等方面，不僅毫不遜色，而且優(yōu)秀得多，光谷地產(chǎn)具備形成全國(guó)性地方品牌的基礎(chǔ)。地產(chǎn)板塊的崛起，依靠成熟大型地方商共同托舉。光谷板塊匯集了萬(wàn)科、保利、美好愿景、東湖高新、當(dāng)代等知名地產(chǎn)大鱷，還有眾多神秘投資商、開(kāi)發(fā)商等新鮮血液加入，有望成為超越廣州華南板塊等知名板塊的“新世紀(jì)中國(guó)地產(chǎn)第一板塊?！?、光谷人群分析光谷板塊高校林立，同時(shí)作為國(guó)家級(jí)高科技園區(qū)，擁有眾多高科技企業(yè)，省政府亦駐扎此地高校中的教授、副教授，高科技企業(yè)中高層管理者，政府公務(wù)員，皆具有較好的教育背景、較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，比較注重生活的品質(zhì)、身心的健康，空氣清新、回歸自然、品味超群的居住方式對(duì)他們有很強(qiáng)的吸引力。項(xiàng)目分析1、優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商政府、新聞媒體等社會(huì)關(guān)系資源豐富；資金實(shí)力充裕；處在光谷板塊，借勢(shì)板塊影響力，容易聚焦公眾注意力；臨湖地塊，自然景觀開(kāi)揚(yáng)。2、劣勢(shì)無(wú)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；無(wú)品牌影響力；交通不夠方便；市場(chǎng)先機(jī)已為其他樓盤(pán)所占。3、機(jī)會(huì)光谷地產(chǎn)板塊的崛起學(xué)校、高科技企業(yè)購(gòu)房群體的崛起4、威脅央行房貸控制；其他樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。第五部分項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位追求政府、公司、合作方及業(yè)主多方共贏，追求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、品牌效益并重，規(guī)避其他別墅小區(qū)舊有弊端，全面創(chuàng)新，細(xì)節(jié)完美，創(chuàng)造最適宜居住、最廣受好評(píng)的別墅精品，引導(dǎo)別墅市場(chǎng)潮流及居住方式。二、消費(fèi)群體定位1、核心消費(fèi)群一是武漢的高校教職人員，主要集中在本項(xiàng)目周邊高等院校的教授、副教授、高級(jí)講師等“高資高知”人群。二是光谷板塊的高新科技企業(yè)的中高層管理人員，主要集中在項(xiàng)目周邊的東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)業(yè)主、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、CEO等企業(yè)管理精英。2、主消費(fèi)群武昌區(qū)、光谷板塊非高新科技企業(yè)中高層管理人員，附近省政府、區(qū)政府及各級(jí)職能部門(mén)高收入人士，記者、律師、自由職業(yè)者、藝術(shù)家等其他“高資高知”者。3、次消費(fèi)群一是政府、企事業(yè)單位的隱性高收入人群。包括武漢市、周邊市縣各級(jí)政府機(jī)關(guān)、職能部門(mén)的科級(jí)以上的國(guó)家公務(wù)員，其他區(qū)域企事業(yè)單位中高收入者。二是周邊區(qū)域“高資高知”者，及社會(huì)上附庸風(fēng)雅的“暴發(fā)戶”等。三、主題定位世界變化太快，觀念紛繁復(fù)雜，競(jìng)爭(zhēng)激烈殘酷，現(xiàn)代人在功利盛行、浮躁虛偽的世界容易迷失自我，變成世俗觀念、社會(huì)制度和通行標(biāo)準(zhǔn)的奴隸，高資高知者多希望憑借自己的心智和外力，超越凡俗，凌駕其上。目標(biāo)消費(fèi)者大多是有文化、有品味、財(cái)務(wù)自由的“高資高知”者，或羨慕、期望與“高資高知”者結(jié)鄰的各層人士，他們不媚俗，不盲從，不愿成為世俗觀念和社會(huì)制度的奴隸；他們買(mǎi)別墅已從以前低層次的彰顯身份、標(biāo)榜財(cái)富，提升到更高層次的追求身心自由、健康、品位與文化的多元生活方式；他們重視生命體驗(yàn)，崇尚自由自在、超凡脫俗的人生境界?！安蛔杂桑銓幩馈弊钤缬芍R(shí)分子提出，人性無(wú)分古今，它道出高知分子追求身心自由、言論自由、人格自由的心聲；“白天里一定要做的事，一定要說(shuō)的話，現(xiàn)在都可不理，便覺(jué)是個(gè)自由的人”，表明知識(shí)分子對(duì)社會(huì)約束的極度反感，而對(duì)自由自在、無(wú)拘無(wú)束的極端渴求。而現(xiàn)代“高資高知”人群，在事業(yè)成功之時(shí)，更渴求返樸歸真、自由自在，他們厭倦了公關(guān)應(yīng)酬的繁文褥節(jié)，工作場(chǎng)所的疲于應(yīng)對(duì)，公眾場(chǎng)合的虛言偽行，他們希望掙脫凡塵羈絆，在自然與知識(shí)海洋中自由翱翔。北大教授、建筑哲學(xué)家趙鑫珊在其“建筑是首哲理詩(shī)”中說(shuō)“建筑是有靈性、有生命的。最好的建筑，是能讓人體驗(yàn)三重的我，即過(guò)去的我，現(xiàn)在的我和將來(lái)的我，這才是真心的自由圓滿的我。即最好的建筑，是自由圓滿的建筑?！本C上所述，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位是“自由體驗(yàn)，人文關(guān)懷”，核心詞是“自由”。自由體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)讓人自由自在，悠然自得；體現(xiàn)在建筑空間讓人自由生活，與自然及心靈自由溝通；體現(xiàn)在景觀設(shè)計(jì)讓人自由溶入，游戲其中。自由還表現(xiàn)在物業(yè)管理的24小時(shí)監(jiān)控、門(mén)禁管理等安全服務(wù)，令業(yè)主有一片自由呼吸、浪漫生活的空間。四、產(chǎn)品定位不嚴(yán)格遵循歐陸式、美式或現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是嚴(yán)格遵從目標(biāo)客戶的居住需求，依獨(dú)特地形地貌而獨(dú)創(chuàng)，是自由、舒適、自然浪漫的建筑，正如梁思成中國(guó)建筑史代序所言，“我們有傳統(tǒng)習(xí)慣和趣味家庭組織，生活程度，工作，游憩，以及烹飪，縫紉，室內(nèi)的書(shū)畫(huà)陳設(shè)，室外的庭院花木。這一切表現(xiàn)的總表現(xiàn)曾是我們的建筑我們要?jiǎng)?chuàng)造適合于自己的建筑?！备L(fēng)有損品牌，“適合”是必要的，我們將適合目標(biāo)消費(fèi)者即“高資高知”人群的產(chǎn)品定位描述為將自由體驗(yàn)真正落實(shí)到開(kāi)發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造、物業(yè)管理等產(chǎn)品各環(huán)節(jié)，重視居住體驗(yàn)、引領(lǐng)居住潮流，品位高總價(jià)不高，環(huán)境好獨(dú)具文化，全方位創(chuàng)新的“高品位中價(jià)位自由體驗(yàn)式別墅”。五、價(jià)格定位高檔不高價(jià)，低價(jià)不低檔?？紤]成本以項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本作為價(jià)格定位標(biāo)準(zhǔn)，是樓盤(pán)營(yíng)銷的基本原則之一，大盤(pán)的開(kāi)發(fā)對(duì)發(fā)展商控制成本的能力要求更高，統(tǒng)籌控制好每一個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本，將大大提升開(kāi)發(fā)利潤(rùn)?？們r(jià)控制一個(gè)買(mǎi)家決定購(gòu)房的決定因素是單位的總體價(jià)格，住宅的總價(jià)要順應(yīng)市場(chǎng)的整體消費(fèi)指數(shù)、目標(biāo)客戶的可選擇項(xiàng)目、周邊物業(yè)的銷售比較而定。2、面積與價(jià)格單體別墅面積200平方米，單價(jià)25003000元/平方米，花園2000平方米，花園單價(jià)600元/平方米,總價(jià)主力范圍為80100萬(wàn)元部分臨溪?jiǎng)e墅建筑面積330380平方米，單價(jià)350000元/平方米；花園300500平方米，單價(jià)800元/平方米，總價(jià)范圍為150200萬(wàn)元。聯(lián)體別墅面積180260平方米，單價(jià)2500元/平方米左右，花園100200平方米平方米，總價(jià)6080萬(wàn)元?？罩袆e墅面積180260平方米，單價(jià)2500元/平方米左右，空中花園60平方米左右，單價(jià)5070萬(wàn)元；六、項(xiàng)目命名建議一個(gè)好命名，對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要，能令項(xiàng)目推廣事半功倍，迅速積聚公眾“眼球”，準(zhǔn)確詮釋項(xiàng)目意境，令客戶心生興趣及好感。水天美墅館“水天一色”、“天人合一”是“高資高知”者羨慕之境界；“美墅”是對(duì)別墅的尊稱，而“美墅館”寓意每一棟別墅皆是館藏珍品，其諧音“美術(shù)館”又暗含藝術(shù)人文氣氛，吻合居住者極力表明自己身份、地位、品位境界的追求。美墅境界“美墅”諧音“美術(shù)”，解析與上同；“境界”一是借用詩(shī)中“意境”的說(shuō)法，強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商致力為客戶創(chuàng)造美好的體驗(yàn)環(huán)境；二是用“境界”，表示開(kāi)發(fā)商及居住者在物質(zhì)追求、思想精神方面達(dá)到了與眾不同的境界，有超凡脫俗、藝術(shù)完美的人生追求。七、傳播口號(hào)定位“體驗(yàn)自由別墅第一盤(pán)”“自由別墅，非常體驗(yàn)”“自由體驗(yàn)，人文關(guān)懷”“最好的建筑，是一個(gè)身心自由的港灣”“自由王國(guó)，體驗(yàn)之都”根據(jù)項(xiàng)目命名而定的其他口號(hào)。八、時(shí)間定位由2002年始，別墅熱度不斷攀升，依廣州、上海等地經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)，未來(lái)武漢別墅市場(chǎng)將經(jīng)歷共領(lǐng)風(fēng)騷慘烈競(jìng)爭(zhēng)惡性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰出品牌階段，本項(xiàng)目如能在2004年5月推出市場(chǎng)，將有重大利好價(jià)值，最遲應(yīng)于2004年9月，即十一長(zhǎng)假前推盤(pán)。第六部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議此部分是依據(jù)項(xiàng)目定位而給出的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，秉承致力創(chuàng)建中國(guó)“體驗(yàn)自由別墅第一盤(pán)”的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，回避其他小區(qū)常規(guī)式規(guī)劃布局而形成的“社會(huì)主義新農(nóng)莊”，借鑒廣州、上海、北京等地成功別墅的經(jīng)驗(yàn)，提出創(chuàng)新式規(guī)劃設(shè)計(jì)模式。因各方局限，僅提出方向、策略，具體待與共同選定的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司對(duì)接，以協(xié)助其將該部策劃語(yǔ)言，用專業(yè)建筑語(yǔ)言進(jìn)行更詳細(xì)完備的詮釋。之后待設(shè)計(jì)公司交呈規(guī)劃設(shè)計(jì)方案后，組織各方人士共同征詢論證，借以調(diào)整完善，以圖共創(chuàng)第一品牌。規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)模式點(diǎn)線面體驗(yàn)空間式規(guī)劃設(shè)計(jì)模式規(guī)劃設(shè)計(jì)以自由體驗(yàn)、人文關(guān)懷為開(kāi)發(fā)主題，以自由浪漫、自然流暢為指導(dǎo)思想，依項(xiàng)目地塊各部分不同的位置和優(yōu)勢(shì)進(jìn)行因地制宜的分配，即點(diǎn)線面和諧呼應(yīng)，又采取分區(qū)錯(cuò)落式主題布局形式，加強(qiáng)了空間層次感，營(yíng)造出曲徑通幽、自由浪漫的社區(qū)效果。這一模式高度吻合了目標(biāo)客戶與眾不同的追求，重新定義了人與建筑、建筑與自然、人與自然的三重關(guān)系，其目的在于營(yíng)造自然、舒適的場(chǎng)所，自在、人性的空間，自由、和諧的人際關(guān)系，和浪漫、豐富的休閑、文化、服務(wù)、交流的社區(qū)活動(dòng)，使“自由體驗(yàn)”真正成為房子必不可少的一部分。在此模式指導(dǎo)下，規(guī)劃出三大類四層次體驗(yàn)空間三大類體驗(yàn)空間一類體驗(yàn)空間獨(dú)立別墅，于水邊或最好景觀處建造。二類體驗(yàn)空間聯(lián)排別墅，鄰近會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施，或景觀稍差處建造。三類體驗(yàn)空間空中別墅，在小區(qū)板塊邊緣、或噪音大、景觀差等處建造。四層次體驗(yàn)空間即公共空間如小區(qū)入口、三級(jí)道路等、半公共空間如組團(tuán)庭院等、半私密空間如別墅內(nèi)宅院等、私密空間如臥室等。別墅消費(fèi)者追求極致生活方式，追求某種“第一感”的需求，及別墅市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的格局，決定本項(xiàng)目要脫穎而出，塑造品牌，就必須“高層建瓴，出手不凡”。故在“點(diǎn)線面體驗(yàn)空間式”設(shè)計(jì)模式指導(dǎo)下，小區(qū)規(guī)劃的第一個(gè)“點(diǎn)”就是萊特的“流水別墅”別墅建筑設(shè)計(jì)史上里程碑式作品原汁原味空降武漢，以引起市場(chǎng)矚目，開(kāi)第一品牌之格局、氣勢(shì)，第一條“線”就是沿溪流曲線布局的臨水別墅；第一個(gè)“面”就是別墅、溪流、園林錯(cuò)落排列形成的住宅組團(tuán)。點(diǎn)線面其他“點(diǎn)”可為高爾夫練習(xí)場(chǎng)、湯遜湖，其他“線”可為游泳水道，雕塑步道等；其他組團(tuán)可為聯(lián)排別墅，空中別墅組團(tuán)等。交通系統(tǒng)采用“曲線型三級(jí)分布系統(tǒng)”設(shè)計(jì)，遵循“通而不暢，順而不穿”的原則，即可保障主干道的通暢、車(chē)行道的便捷，又可保障人行道的安全與舒適。步行道貫穿南北，通過(guò)散布花草樹(shù)木中的雕塑、小品、健身設(shè)施，共造人性化景觀通道，構(gòu)成小區(qū)主要景觀意象，有利培養(yǎng)住戶自由舒適感及歸宿感。布局依地形地貌、錯(cuò)落情趣排列，與自然共繪一幅美景，精致體現(xiàn)萊特的建筑思想，“建筑是大自然的點(diǎn)綴，大自然是建筑的陪襯。離開(kāi)了自然環(huán)境，你欣賞不到建筑的美，離開(kāi)了建筑，環(huán)境又缺少了一點(diǎn)“精靈”。2、規(guī)劃原則突出“四性三化論”四性實(shí)用性、權(quán)威性、藝術(shù)性、價(jià)值性。三化差異化、個(gè)性化、品牌化。3、規(guī)劃原理1兼顧安全、舒適與完美住宅第一原理“安全第一，然后才是舒適和審美”。此原理深深吻合住別墅的“高資”人群對(duì)安全的第一追求。故小區(qū)大門(mén)、圍墻，乃至?xí)韧獠宽氁杂箔h(huán)境為主，以鋼鐵、石頭等材料，及嚴(yán)格的保安門(mén)禁管理制度、嚴(yán)密的安全防范系統(tǒng)，營(yíng)造尊嚴(yán)及安全感，其后才以花草、樹(shù)木、水景、乃至室內(nèi)沙發(fā)、布藝、字畫(huà)等軟性景觀營(yíng)造舒適和品味。（2）建筑動(dòng)線布局，空間曲折流動(dòng)，錯(cuò)落自由組團(tuán)一方面，通過(guò)建筑動(dòng)線布局，引導(dǎo)空間曲折流動(dòng)；另一方面，即使是在圍合的私人庭院里，借助大面積玻璃等環(huán)節(jié)，空間也是敞開(kāi)的整體來(lái)看，正是一個(gè)個(gè)錯(cuò)落布局的小組團(tuán)，共同組成了一個(gè)自由浪漫的大社區(qū)。通過(guò)對(duì)密度、居住和工作空間的重新規(guī)劃和定位，通過(guò)引入點(diǎn)線面布局的空間概念，組建富有秩序和變化的自由新空間。（3）注重“氣場(chǎng)感”的建筑精神體現(xiàn)強(qiáng)調(diào)氣場(chǎng)感，就是要把建筑空間、人的活動(dòng)和人的心理精神要求統(tǒng)一起來(lái)。正如大師諾伯舒茨所言，“人必須與其居留處的氣場(chǎng)和諧一致，才能獲得心理上的安全感和精神上的滿足感。“（4）實(shí)現(xiàn)“天人合一”的規(guī)劃境界以“自然的格局，自有的藝術(shù)”為理念，體現(xiàn)戶戶有景、處處是畫(huà)的原創(chuàng)思想。各幢別墅之間沒(méi)有明顯的界限，整個(gè)小區(qū)作為一個(gè)整體進(jìn)行規(guī)劃，使其更自然、輕松、寫(xiě)意。石板，原木為景觀材質(zhì)的基本元素，用以使景觀設(shè)計(jì)與自然相統(tǒng)一。以水景、草坪、喬木為基本形態(tài)，勾勒出返樸歸真的純自然景象。延景入室，以造“天人合一”之美，如引花園中水池入客廳，用玻璃墻面、玻璃地面相隔，以收魚(yú)水暢游入戶、室外風(fēng)景靈動(dòng)室內(nèi)之效。二、建筑設(shè)計(jì)1、有機(jī)建筑好建筑自己會(huì)說(shuō)話讓建筑融入自然，讓建筑成為景觀，讓建筑活起來(lái)每一幢建筑都與地形地貌最合適地融為一體，個(gè)性創(chuàng)新又整體統(tǒng)一，是自然的一部分。融現(xiàn)代建筑藝術(shù)與自然景觀于一體，是一個(gè)沒(méi)有紅塵功利的世外桃源，充滿個(gè)性的生活空間主張用一種不事張揚(yáng)、又蘊(yùn)含高尚品位的氣質(zhì)表現(xiàn)出來(lái)。以簡(jiǎn)約的建筑語(yǔ)言與線條，設(shè)計(jì)出一種可以與自然交流、與自我相會(huì)的自由空間。一幢幢別墅臨湖依水而筑，如一只只在山谷中翩翩起舞的蝴蝶或蜻蜓。建筑是有生命的，建筑是有思想的，建筑是自然中的精靈，建筑讓一切都變得生動(dòng)起來(lái)。每一棟建筑皆有部分朝向、立面、戶型等局部創(chuàng)新，但保持組團(tuán)整體的統(tǒng)一風(fēng)格。建筑用材遵循“自然、生態(tài)、環(huán)?！钡脑瓌t。使用太陽(yáng)能屋頂，門(mén)窗、欄桿，大面積使用玻璃、雙層中空塑鋼窗、輕鋼等材料，并兼用原木、毛石、片石、鵝卵石等，以石材、貼面磚作外墻，以木材作露臺(tái)圍欄、木柵欄等，體現(xiàn)出來(lái)源于自然、還原于自然的建筑思想。大量采用了落地大窗和飄窗，以便更大限度地將室外景色和陽(yáng)光引入室內(nèi)。同時(shí)，特別注重配設(shè)親自然的陽(yáng)臺(tái)和露天平臺(tái)，使居住者真正體味與大自然情景交融的生活。2、單體設(shè)計(jì)建議別墅的建筑空間不應(yīng)是一個(gè)封閉的系統(tǒng)，應(yīng)讓主人與窗外的風(fēng)景、空氣、水、動(dòng)物等無(wú)拘無(wú)束的順暢溝通。單體戶型嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)靜、干濕區(qū)分，優(yōu)先注重客廳、主臥設(shè)計(jì)，體現(xiàn)品位、尊貴、舒適之感。外立面線條簡(jiǎn)潔流暢，色彩淡雅多樣，每幢選取紅黃藍(lán)三原色，及灰色、白色其中二至三種顏色為主，注重與周邊自然環(huán)境的融洽，以線條和色彩營(yíng)造極具品味的視覺(jué)效果，以頂部坡屋設(shè)計(jì)及小品構(gòu)建優(yōu)美的天際線。裝修標(biāo)準(zhǔn)以每平方米0500元為主，注重裝修風(fēng)格及用材色澤、質(zhì)感，必須具有較高品位。裝修用材以天然材料為主，特別注意樣板房除注重裝修效果外，裝飾精品、布藝、家庭用品之選擇十分重要，應(yīng)極力營(yíng)造浪漫、舒適的居住場(chǎng)境，展現(xiàn)客戶喜愛(ài)的未來(lái)生活方式。別墅及排屋頂層主臥設(shè)計(jì)為可開(kāi)合式玻璃天窗，讓主人與星空對(duì)話，與大自然私語(yǔ)；空中別墅設(shè)計(jì)一梯兩戶，先進(jìn)花園后進(jìn)家門(mén)，并獨(dú)創(chuàng)三種回家方式即主人及客人由大門(mén)入，保姆由次門(mén)入，主人不經(jīng)客廳直接入主臥；別墅設(shè)計(jì)充分利用本地塊坡差，讓后花園與前花園、車(chē)庫(kù)、臥房與客廳等不在一坡面，體驗(yàn)坡差帶來(lái)的變化美和浪漫感；臨水別墅設(shè)計(jì)外飄式長(zhǎng)露臺(tái)，延伸至水邊乃至小溪上方，家人親友凌駕水上，聆聽(tīng)水聲，體驗(yàn)無(wú)比風(fēng)光，無(wú)限自由與愜意；部分設(shè)計(jì)白欄桿由樓上直通小溪，情趣盎然；客廳設(shè)計(jì)為68半中空挑高式，面寬盡量超過(guò)5米，大面積使用玻璃，將室外景觀延引入室，體會(huì)通透大氣、尊貴之感；主臥室面積寬敞，追求個(gè)人生活絕對(duì)的秘密感，追求溫馨、舒適感。其衛(wèi)生間于豪華浴缸處設(shè)陽(yáng)光式飄窗，于沐浴時(shí)賞自然景，思心中避想。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)生態(tài)園林式設(shè)計(jì)，便于與家人親友茗茶、談心、賞景、靜思。三、園林景觀設(shè)計(jì)1、景觀設(shè)計(jì)模式點(diǎn)線面體驗(yàn)公園式景觀設(shè)計(jì)模式?！包c(diǎn)”是花草樹(shù)木，是石頭、水景等自然景點(diǎn)，是雕塑、小品等人文景觀；“線”是如以文化水系為主線的沿岸景觀；或以自然原始為主題，沿溪布置石頭、花草，水中布局世外小島；或以健康水道為主題，布置鵝卵石涉水道、航模水道等；或以金魚(yú)水景園林、現(xiàn)代泳池等主題設(shè)計(jì)。每一景點(diǎn)皆取極具文化內(nèi)涵及優(yōu)美意境的命名。其他如以建筑大師塑像為小品的步道，散布于花草樹(shù)木中，及以生態(tài)小品如植物繪動(dòng)物園、竹林、石園等主題景觀?！懊妗笔怯苫ú輼?shù)木、景觀小品、建筑小品及融入其中的建筑，及點(diǎn)綴其中的燈光、彩旗等共同筑就的小區(qū)美好圖畫(huà)，充分體現(xiàn)“自由體驗(yàn)，人文關(guān)懷”的宗旨，形成“點(diǎn)線呼應(yīng)，自成體系，和諧天成”的新境界。2、相關(guān)建議（1）充分利用湖景做足景但不唯湖景是用。既然項(xiàng)目地塊擁有湖景的天然資源，就應(yīng)借勢(shì)做足湖景，但武漢的湖景住宅已是林林總總，密密麻麻。所以要做足湖景但不唯湖景是用，能表現(xiàn)自己雖有湖景，但更高一層的境界?？梢詫⒄麄€(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)湖邊隱居地，由多個(gè)住宅組團(tuán)聚居而成，并形成清靜、雅致、舒適而又溫馨的小街道。每戶都能染上湖濱小鎮(zhèn)特有的各種淡淡的色彩，湖面輕輕吹來(lái)風(fēng)的氣息，在小區(qū)飄逸而過(guò)，令居住在此的人們感到舒暢適然。堤壩建設(shè)，進(jìn)行圍堤。然后鋪設(shè)湖濱大道，進(jìn)行多層次綠化。首先由細(xì)葉榕形成林蔭道，中間進(jìn)行園林式的景觀綠化，形成具有休閑氣氛的小廣場(chǎng)。湖濱散落著一些頗具情調(diào)的露天咖啡座、啤酒屋和湖邊長(zhǎng)椅，人們可以在此散步、聊天、靜思。為了彌補(bǔ)湖面及對(duì)岸的單調(diào)，湖面停泊著游艇，既可以作為業(yè)主的游艇會(huì)來(lái)宣傳，也可以作為湖上一景。開(kāi)設(shè)水上樂(lè)園，設(shè)置一些水上游樂(lè)項(xiàng)目，五彩繽紛，不啻為亮麗的一景。在小區(qū)湖道中修建標(biāo)志性景觀式小島，它可以是代表小區(qū)形象藝術(shù)的動(dòng)物雕塑（具體與開(kāi)發(fā)商交流再定），也可以是企業(yè)形象標(biāo)志物。旁設(shè)涼亭，有小橋直通島上，即可作為買(mǎi)點(diǎn)炒作，又可讓人們?cè)诖梭w驗(yàn)湖風(fēng)湖景，落日余暉，構(gòu)造浪漫歸宿感。2做好水文章把水做到人心里。不僅從景觀角度做好水文章，利用人天然的親水性，把游水、戲水、飲水、水浴、水療等手段充分應(yīng)用起來(lái)，把水做到社區(qū)里，做到家門(mén)口，做到家庭生活中，最終把水文章做到人心里，就能從水的角度做出特色，做出品味，做出非一般的居住體驗(yàn)。綠樹(shù)圍城郭，溪水繞小城。在社區(qū)內(nèi)開(kāi)鑿水道和小溪，讓清澈的水流在小區(qū)內(nèi)穿繞，家家流水，戶戶垂楊，河水清澈透明，水動(dòng)魚(yú)歡。魚(yú)兒自由地游著，一副怡然自得的樣子。陽(yáng)光、沙灘、魚(yú)水，形成一幅世外桃源的優(yōu)美畫(huà)卷。魚(yú)在水中戲，清泉石上流。在清澈的水中放養(yǎng)大量鮮活生猛、色彩斑斕的錦鯉，分區(qū)流動(dòng)。水道的水是活水，流動(dòng)的水，成群的錦鯉在流水中恣意游動(dòng)，在游客的面前穿梭。陽(yáng)光下，水之清澈，魚(yú)之鮮艷形成一股股跳動(dòng)的色彩撲面而來(lái)。水道邊設(shè)計(jì)了許多方便人喂食用的缺口，投食時(shí)，成千上萬(wàn)的魚(yú)群奔騰而來(lái)，層層疊疊，上下翻滾，景觀非常壯觀。水花飛起，清涼地打在臉上，綻開(kāi)張張笑臉。這是一種令人震憾的沖擊，是一種令人嘆為觀止的感受。水是浪漫的源泉。建造水霧彩虹噴泉、水門(mén)（小區(qū)的大門(mén)可以結(jié)合水的概念）、水屏風(fēng)、兒童戲水池與立體造浪泳池、人工瀑布等。其中，游泳與戲水、漂流靜思集中成一塊，除了具有標(biāo)準(zhǔn)泳池的一切功能外，沿泳池周邊設(shè)置幾條風(fēng)景曲折水道，旁邊綠樹(shù)花草、卵石相伴，泳客順?biāo)谶h(yuǎn)離泳池中心人群處、山石邊，躺水上看云卷云舒、味聚散榮辱。（3）公園式體驗(yàn)注重融入感、參與感、游戲感。別墅小區(qū)的景觀營(yíng)造由集中綠地向組團(tuán)綠化發(fā)展已成共識(shí)，但多數(shù)小區(qū)的景觀重觀賞而輕參與，重豪氣而輕品位，沒(méi)有真正起到好環(huán)境應(yīng)助人親近自然、凈化身心提升品位的作用。“無(wú)石不成園”、“無(wú)木不成林”，每一景點(diǎn)皆以詩(shī)意命名，以山石、湖石、喬木、灌木、花草等自然材料，結(jié)合健身步道、健身器材、建筑及景觀小品等，從目標(biāo)客戶所思所想出發(fā)，方便其游戲其中，賞玩其中。休閑綠化帶栽滿了能產(chǎn)生香氣的桂花樹(shù)、玉蘭花等樹(shù)種；道路的綠化帶、花圃的公共區(qū)域都種滿了夜來(lái)香、玫瑰、蘭花、四季桂花等上乘花草，花開(kāi)時(shí)節(jié)，暗香浮動(dòng)，絲絲縷縷，沁人心脾。私家花園以秋千、石凳、青藤、長(zhǎng)廊、泳池、花果或菜地等營(yíng)造溫馨、舒適居家氛圍。第七部分社區(qū)功能與配套一、物業(yè)管理服務(wù)智能化管理服務(wù)智能化管理通過(guò)綜合安全信號(hào)彈管理系統(tǒng)（SMC）包括周界報(bào)警系統(tǒng)，紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，門(mén)窗防盜和煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)，組成遍布小區(qū)的防火、防盜、防泄露安全系統(tǒng)，呈現(xiàn)真正的全封閉全天候智能管理。智能化家居服務(wù)遠(yuǎn)程家電遙控系統(tǒng)，寬帶入戶系統(tǒng)，致力構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)虛擬社區(qū)。業(yè)主可在家中上班、備課、學(xué)習(xí)，在數(shù)十公里外控制自己的家電，可隨時(shí)網(wǎng)上炒股、遠(yuǎn)程教育，縱覽世界，運(yùn)籌帷幄。小區(qū)設(shè)施管理智能化建筑自動(dòng)控制系統(tǒng)（BAS），實(shí)行三表出戶設(shè)計(jì)，包括給排水監(jiān)控系統(tǒng)，輸配電監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，照明監(jiān)控系統(tǒng)等自動(dòng)化控制技術(shù)的應(yīng)用。2、酒店式管理服務(wù)酒店式會(huì)所為業(yè)主提供家政、文化和商務(wù)服務(wù)，如提供清潔、電話購(gòu)物、送餐、洗衣、花匠服務(wù)；提供收藏品展覽、文化交流活動(dòng)、互動(dòng)式主題對(duì)話、文體活動(dòng)等服務(wù)；提供商務(wù)秘書(shū)、會(huì)議組織、展覽展銷等服務(wù)。此處著重提到展覽中心，及會(huì)議中心。展覽中心將定期舉辦別墅展（建筑史及建筑師）、油畫(huà)展，會(huì)議中心將不定期邀請(qǐng)一流交響樂(lè)、芭蕾舞、歌劇等藝術(shù)家參演，一年四季始終散發(fā)著強(qiáng)烈的人文藝術(shù)魅力，使小區(qū)透出一股高雅氣息及強(qiáng)烈影響。3、常規(guī)式物業(yè)管理服務(wù)如小區(qū)綠化、保潔、保安等常規(guī)服務(wù)。二、配套設(shè)施以五星級(jí)酒店及泛會(huì)所的概念進(jìn)行社區(qū)配套，使各項(xiàng)功能能夠形成統(tǒng)一的服務(wù)體系，又能體現(xiàn)個(gè)性化的單項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。具體包括1、硬件五星級(jí)的酒店布置書(shū)畫(huà)室、棋牌室、壁球室、乒乓球室、健身房、西餐廳、展覽中心、會(huì)議中心、桑拿中心等設(shè)施。文化長(zhǎng)廊以世界別墅建筑文化為主題，包括知名別墅介紹，知名建筑師雕塑等配置。高爾夫練習(xí)場(chǎng)小型練習(xí)場(chǎng)，即是配套，又是景觀。網(wǎng)球場(chǎng)泛會(huì)所設(shè)計(jì)，與健身步道、健身器材等散步于小區(qū)中。國(guó)際幼兒園、小學(xué)（甚至中學(xué)）業(yè)主非常重視子女教育，也是小區(qū)最大的賣(mài)點(diǎn)之一。聘請(qǐng)外國(guó)專職教師，實(shí)施情景外語(yǔ)教學(xué)模式。自助農(nóng)莊在別墅的庭院及花園中預(yù)留出農(nóng)田和菜地，主人親自種植，分享收獲，即享受田園風(fēng)光，又可體驗(yàn)自給自足的農(nóng)耕樂(lè)趣。休閑廣場(chǎng)休閑廣場(chǎng)位于湖邊景觀中心點(diǎn)和人流物流的中心點(diǎn)，即能提供人們的休閑，還能于此開(kāi)音樂(lè)會(huì)、煙花匯演等等。休閑廣場(chǎng)配有咖啡座、啤酒屋、小茶館等設(shè)施，或在四周散放沙灘椅，或只是江邊的一個(gè)青藤或葡萄架，清風(fēng)拂面，詩(shī)意流轉(zhuǎn)。英語(yǔ)角是專為學(xué)習(xí)外語(yǔ)的人設(shè)計(jì)的一片小天地。小兒郎晨讀坊是孩子晨讀的地方。少年宮包括少兒藝術(shù)中心和童樂(lè)園兩大部分。是讓業(yè)主子女學(xué)習(xí)音樂(lè)、繪畫(huà)、舞蹈等藝術(shù)的殿堂和游樂(lè)玩耍的場(chǎng)所。2、軟件社交聚會(huì)學(xué)術(shù)交流文化藝術(shù)傳播與研討社區(qū)文體活動(dòng)（經(jīng)常舉辦書(shū)法、繪畫(huà)、攝影、風(fēng)水、佛學(xué)、儒學(xué)、烹飪、園藝、插花、太極、氣功、武術(shù)、攝影、社交舞、音樂(lè)、茶道、星占學(xué)、游泳、戲曲、魔術(shù)、健身操、棋藝培訓(xùn)與比賽活動(dòng)）第八部分營(yíng)銷推廣策略一、營(yíng)銷模式點(diǎn)線面“全方位體驗(yàn)式營(yíng)銷推廣模式”全方位信息渠道設(shè)計(jì)控制、現(xiàn)場(chǎng)銷售點(diǎn)線面設(shè)計(jì)及實(shí)地實(shí)景體驗(yàn)設(shè)計(jì)相結(jié)合，營(yíng)造“體驗(yàn)自由別墅第一盤(pán)”的超強(qiáng)氣氛，促進(jìn)銷售，并為品牌塑造累積資源。1、主推體驗(yàn)營(yíng)銷模式體驗(yàn)式營(yíng)銷推廣模式要點(diǎn)在于把信息披露、現(xiàn)場(chǎng)銷售、實(shí)景體驗(yàn)、主題活動(dòng)相結(jié)合，把項(xiàng)目靜態(tài)的展示和消費(fèi)對(duì)象動(dòng)態(tài)的參與相結(jié)合，實(shí)施全方位的、系列系統(tǒng)的營(yíng)銷活動(dòng)。如試住活動(dòng)、社會(huì)熱點(diǎn)討論等。2、以文化營(yíng)銷模式為輔武漢是文化名城，可倡導(dǎo)文化營(yíng)銷。如高校地方課題研究等，在體驗(yàn)營(yíng)銷的基礎(chǔ)上加入文化內(nèi)涵，兩者的滲透、融合可以使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)靜相宜，取得與消費(fèi)者之間最佳的溝通效果。二、營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷須提前炒作公司、項(xiàng)目、領(lǐng)導(dǎo)品牌，如萬(wàn)科炒作王石、星河灣炒作黃文仔、廣奧炒作設(shè)計(jì)師、萬(wàn)通炒作營(yíng)銷專家鄧智仁等。本項(xiàng)目公司因無(wú)成功作品，可考慮炒作發(fā)展商、策劃銷售商、設(shè)計(jì)商等。中國(guó)首屆別墅開(kāi)發(fā)創(chuàng)新論壇等活動(dòng)整合業(yè)內(nèi)專家展開(kāi)一次論壇，如可選主題為什么樣的別墅是世界上最好的別墅武漢的高資高知者需要怎樣的別墅吸引武漢地產(chǎn)界、媒體、目標(biāo)客