底商開發(fā)與經(jīng)營

社區(qū)商業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營隨著我國改革開放的深入，社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，上海商業(yè)在網(wǎng)點規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營品種、服務(wù)方式等方面都有了較大的發(fā)展。作為上海整個商業(yè)一個層面的居住區(qū)商業(yè)，隨著住宅建設(shè)、分配、運作機制的市場化，原來單純作為住宅配套建設(shè)的居住區(qū)商業(yè)在市場杠桿的作用下也有了較大的變化，特別是社區(qū)商業(yè)稱謂的出現(xiàn)擴大了居住區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵和外延，在一定程度上適應(yīng)了城市建設(shè)與市民居住環(huán)境和消費觀念的變化，滿足和促進了居民的綜合消費，方便了居民的生活。2001年市政府提出了“把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為一個戰(zhàn)略重點”的發(fā)展目標，進一步推進了社區(qū)商業(yè)的建設(shè)。一、社區(qū)商業(yè)的含義“COMMUNITY”這一概念是有法國社會學(xué)家卡滕尼斯于己于1882年首先提出，并運用于社會學(xué)領(lǐng)域。1938年費孝通先生對應(yīng)創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義是指一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會共同體。從寬泛的意義講，社區(qū)有5個要素構(gòu)成地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會心理。在我國，城市社區(qū)大體相當(dāng)于街道的地理轄區(qū)范圍。社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強的針對性。二、社區(qū)商業(yè)和居住區(qū)商業(yè)的異同一般提及社區(qū)商業(yè)和居住區(qū)商業(yè)時將兩者等同起來，目前也有些提法將規(guī)劃分類中區(qū)域商業(yè)的這一層面也包含在內(nèi)。但根據(jù)居住區(qū)商業(yè)從屬性的特點，依據(jù)住宅區(qū)區(qū)的規(guī)模和商業(yè)服務(wù)人口的大小，從規(guī)劃的角度在理論上將居住區(qū)商業(yè)分成居住區(qū)、居住小區(qū)、街坊三個層面居住區(qū)商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在50000人左右，居住小區(qū)商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在25000人左右，街坊商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在4000人左右。由于服務(wù)人口規(guī)模的不同，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較大的差異。三、社區(qū)商業(yè)的主要布局類型和建筑形態(tài)目前國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)的布局和形態(tài)大致有按與住宅建筑的關(guān)系可分為獨立單體和與住宅混建，以裙房或底鋪形態(tài)設(shè)置二類；按所在的地域可分為在住宅區(qū)內(nèi)，在住宅區(qū)周邊沿街設(shè)置和與住宅區(qū)分離獨立設(shè)置三類；按布局形態(tài)可分為街區(qū)條狀，塊狀組團型和條塊結(jié)合型三類；按商業(yè)布局的分類又可以分為“沿街式”，“裙組式”，“多點式”，“會所式”四類。傳統(tǒng)的住宅和規(guī)模較小的住宅區(qū)建設(shè)時配建的商業(yè)一般以裙房和底鋪類型較多，規(guī)模較大的住宅區(qū)建設(shè)時一般配建獨立的商業(yè)建筑。目前，居住區(qū)配建商業(yè)以獨立地塊建設(shè)社區(qū)商業(yè)購物中心和商業(yè)步行街居多。四、社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)的功能主要是購物、休閑、綜合服務(wù)，它的作用主要是提供當(dāng)?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛头?wù)，同時根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，增加現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的門類，發(fā)揮“家的延伸”作用，滿足現(xiàn)代人個性發(fā)展，創(chuàng)造自由生存空間的需求。社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場、餐飲網(wǎng)點、生活服務(wù)等網(wǎng)點；適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂網(wǎng)點和專賣店；一般不配置百貨店、倉儲商店、集貿(mào)市場等商業(yè)。商業(yè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)會由于不同的社區(qū)類型有很大的差異性。在此介紹一下與我國國情相似的新加坡社區(qū)商業(yè)配置情況。新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三個層面，配建和設(shè)置了相應(yīng)的商業(yè)。三個層面的劃分一是10001200套住戶配套建設(shè)一個鄰里商店（相當(dāng)于上海規(guī)劃的街坊級）；二是60008000套住戶配套建設(shè)一個鄰里中心（相當(dāng)于上海規(guī)劃的居住小區(qū)級）；三是4000060000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心（相當(dāng)于上海規(guī)劃的居住區(qū)級或居住地區(qū)級）。新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。鄰區(qū)商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為普通日用品品商店和餐廳。一個典型的鄰里中心設(shè)置35個商店和2個食閣、1個超級市場、1NBSP家菜市場、12臺自動提款機。必備功能有診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。新加坡的社區(qū)商業(yè)主要必備12個基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中心。推薦13個行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。使居民生活所需的服務(wù)項目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完善。五、開發(fā)社區(qū)商業(yè)主要應(yīng)考慮的問題由于政府的推動，市場機制的激勵、投資者投資方向的轉(zhuǎn)移等多種因素的綜合作用，商業(yè)地產(chǎn)日漸火爆，商鋪市場有價無市。但是，社區(qū)商業(yè)目前還存在一些問題主要一是空間布局不均衡。一些社區(qū)的商業(yè)總量不足、布局不合理、建設(shè)相對滯后，有的社區(qū)規(guī)模過大；二是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理。大型綜合超市和超市基本能滿足消費需求，但菜市場、特色專業(yè)店、便民生活服務(wù)網(wǎng)點有些不足，小型建材、信器材、洗頭店較多；三是經(jīng)營方式落后。部分社區(qū)的中小商業(yè)仍然帶有集鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)痕跡，在商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的消費需求。有些商業(yè)網(wǎng)點與居民區(qū)混雜開設(shè)，飯店的油煙超標、修理鋪的噪音聲響等問題影響居民生活，造成大量的治安和環(huán)境隱患；四是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置的要求不配套。一度房產(chǎn)開發(fā)商重住宅建設(shè)，忽視商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，以傳統(tǒng)的概念建設(shè)商業(yè)物業(yè)，不能適應(yīng)大型商業(yè)、餐飲、菜市場等商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的要求。目前在開發(fā)和經(jīng)營社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)時應(yīng)吸取社區(qū)商業(yè)以往的經(jīng)驗和教訓(xùn)，適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的形勢和居民需求變化的趨勢，建議重視以下一些問題1注重調(diào)查，掌握全局情況。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和住宅的開發(fā)有相同之處，但也有較大的差異性。衡量商業(yè)地產(chǎn)的成敗，它的標準除了物業(yè)的銷售快慢和贏利的大小外，更主要是看依托該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營成效如何。因此在開發(fā)前應(yīng)進行充分調(diào)查，了解總體情況，明確定位。2定性、定位、定量。這項工作一般應(yīng)該在取得土地以前，作為對土地的開發(fā)、使用價值的預(yù)測，目前由于僧多粥少，土地能取得已經(jīng)不容易，“三定”只能在土地取得后補做?！叭ā敝饕歉鶕?jù)規(guī)劃局給出的土地使用指標，研究確定配置何種類型的商業(yè)和引入那些類型的經(jīng)營商，商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種設(shè)置量的大致配比，目標顧客與商業(yè)的設(shè)置檔次等，為建筑物的形態(tài)、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計、建設(shè)、配套提供依據(jù)。3開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營同步。目前成功的開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗是在規(guī)劃和設(shè)計時，吸取了專業(yè)策劃者和商業(yè)經(jīng)營商的建議，對商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置布局已有了總體安排，一些大型的商業(yè)業(yè)態(tài)已選定了經(jīng)營者。4建筑形態(tài)要符合商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的要求?，F(xiàn)代商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)除了在管理和運作方面有較大的差別外，對商業(yè)建筑形體、配套設(shè)施、停車場等都有自身的要求，設(shè)計和建設(shè)時應(yīng)充分考慮使用的需求。建筑物的外墻擬明快簡捷，應(yīng)充分考慮可利用價值，如設(shè)置廣告等。5與現(xiàn)代居住環(huán)境相適應(yīng)體現(xiàn)便捷性和親和力。社區(qū)商業(yè)的布局和商業(yè)設(shè)置應(yīng)按小區(qū)建筑，分布形態(tài)、消費水平進行組合，與居住環(huán)境相適應(yīng)，體現(xiàn)人性、融洽、便捷。6因地制宜，體現(xiàn)特色。住宅市場化后，社區(qū)的差異化逐步明顯，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營和業(yè)態(tài)設(shè)置要根據(jù)本社區(qū)的情況因地制宜，既要適應(yīng)消費需求，又能體現(xiàn)出本社區(qū)的特色。7權(quán)衡好長期效益和短期回收的關(guān)系。商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)不同，它可通過使用產(chǎn)生價