房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)分析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)分析點(diǎn)擊： 42在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，按我國(guó)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是從可行性研究批準(zhǔn)后以后直至項(xiàng)目驗(yàn)收前的階段均屬于實(shí)施階段。這階段的工作、可交付成果和費(fèi)用包括：A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)；2 、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3 、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；4、辦理人防審核；5 、辦理消防審核；6 、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查；8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案； 9 、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批；10 、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設(shè)計(jì)；13 、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)。B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套（一）市政配套1、征

2、求主管部門審查意見(jiàn)；2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案；3、報(bào)審市政配套方案；4、市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn)；5、市政管線綜合（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)；2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)； 4 、竣工檔案保證金； 5、臨時(shí)用地費(fèi) ；6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi) ；7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)； 8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)； 9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得1 / 6取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序（一）、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；4、主管部門實(shí)

3、地勘察； 5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審； 6、委托地價(jià)評(píng)；7、辦理核定地價(jià)手續(xù)；8、辦理土地出讓審批；9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證； 11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證；12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還（二）、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)； 2、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察；3、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批； 4、取得劃撥用地批準(zhǔn)（三）、集體土地的征用1、征用集體土地用地申請(qǐng)；2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；3、簽訂征地協(xié)議； 4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；5、確定勞動(dòng)力安置方案；6、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議； 7、市政府下文征地； 8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)；

4、 9、辦理批地文件、批地圖；10、辦理凍結(jié)戶口； 11、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力；12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；15、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作；16、征地結(jié)案（四）、取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)2 / 61、地價(jià)款（土地出讓金）；2、資金占用費(fèi)；3、滯納金；4、土地使用費(fèi)；5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)； 6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)； 7、土地閑置費(fèi)； 8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)； 9、城鎮(zhèn)土地使用稅；10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)；11、出讓土地預(yù)訂金；12、征地管理費(fèi)；13、土地補(bǔ)償費(fèi)；14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)；15、地上物補(bǔ)償費(fèi)；16、勞動(dòng)力安置費(fèi)；17、超轉(zhuǎn)人員安

5、置費(fèi)；18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金； 19、耕地占用稅D、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置（一）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作；2、辦理拆遷申請(qǐng)；3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證；4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)；5、辦理拆遷公告與通知；6、辦理戶口凍結(jié)；7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)；8、確定拆遷安置方案；9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議； 10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置；11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款；12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理；13、移交拆遷檔案資料；14、房屋拆遷糾紛的裁決； 15、強(qiáng)制拆遷（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2、搬家補(bǔ)助費(fèi)；3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)； 4 、臨時(shí)

6、安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；5、清理費(fèi)；6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)； 8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)；9、房屋拆遷管理費(fèi)；10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)3 / 6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序（一）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃；3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)；4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)；5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)；6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi) ； 7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi) ；8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)； 9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖； 10、出施工圖 ；11

7、、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金；12、辦理消防審核意見(jiàn)表； 13、審批人防工程、辦理人防許可證；14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)； 2、招標(biāo)準(zhǔn)備；3、招標(biāo)通告；4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)；5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底；6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)；7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)；8、投標(biāo)單位資格審批；9、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)；10、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)；11、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)；12、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)；13、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)；14、簽訂工程承包合同；15、工程承包合同的審查（三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)

8、的辦理1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)；2、建設(shè)工程監(jiān)理； 3、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記；4、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)；5、辦理開(kāi)工前審計(jì)；6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅；7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證；8、報(bào)裝施工用水、電、路； 9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門；10、協(xié)調(diào)交通管理部門； 11、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議； 12、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證4 / 6（四）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工1、施工場(chǎng)地的“五通一平”； 2、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)； 3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝；4、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中，歸結(jié)起來(lái)的上述工作、可交付成果和費(fèi)用可以看出，本階段的主要風(fēng)險(xiǎn)： 1、項(xiàng)目啟動(dòng)階段可交付成果的正

9、確性及可行性研究報(bào)告項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的正確性；2、產(chǎn)品定位準(zhǔn)確度； 3、環(huán)境評(píng)估的準(zhǔn)確性；4、可替代產(chǎn)品研究深入度或可替代產(chǎn)品的可替代性；5、規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、合理性、適用性；6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金與項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)節(jié)拍是否匹配；7、項(xiàng)目營(yíng)銷定位和項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)施中成本、質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)及績(jī)效目標(biāo)協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)度；8、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理理念、工作方式、管理能力、執(zhí)行能力是否滿足產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的需求；9、地勘、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀園林設(shè)計(jì)等單位所提供的服務(wù)是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務(wù)相匹配；10、項(xiàng)目選擇的施工單位和監(jiān)理公司提供的服務(wù)、材料供應(yīng)商所提供的成品和半成品是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務(wù)和產(chǎn)品的相

10、匹配；11、執(zhí)行組織、 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)溝通方式、溝通渠道、 溝通工具是否與產(chǎn)品定位的適應(yīng)性。從上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的主要風(fēng)險(xiǎn)中看出，前期可行性研究的真實(shí)性、可* 性是第一風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序?qū)h(huán)境評(píng)估的法律程序擺在可行性研究批準(zhǔn)之后進(jìn)行的。作為一般開(kāi)發(fā)商的思維是，只要項(xiàng)目可行，征地、拆遷就開(kāi)始了，規(guī)劃也開(kāi)始了。待費(fèi)用已發(fā)生幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)時(shí)，環(huán)境評(píng)估才慢騰騰的出籠，才拿去報(bào)批。如果環(huán)境綜合評(píng)定不理想，開(kāi)發(fā)商就授意環(huán)境評(píng)詁公司作出對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有利的唯心環(huán)境評(píng)價(jià)，好拿到政府的批文?，F(xiàn)在相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，某地塊本來(lái)不適宜人居，卻偏偏都得到了政府批準(zhǔn)；某地塊所要建的廠，其生產(chǎn)過(guò)程和排泄物對(duì)周邊環(huán)境和居民5 / 6都會(huì)造成影響， 卻也是得到政府