我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀分析摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它高度依賴金融市場(chǎng)的信貨支持，因此，房地產(chǎn)金融在支撐房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，也不可避免的承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)。本文將從我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀分析入手，著重分析目前房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素，房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展也促進(jìn)了這些年房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，從節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)我們可見(jiàn)一斑。但是從今年來(lái)看，銀行業(yè)出現(xiàn)錢荒，很多銀行都取消了住房抵押貸款利率優(yōu)惠，甚至利率還出現(xiàn)上浮傾向。商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款信貸收緊的新聞報(bào)道經(jīng)常見(jiàn)諸各大新聞版面。商業(yè)銀行信貸收緊說(shuō)明

2、一個(gè)問(wèn)題，銀行業(yè)資金面緊張，銀行業(yè)不愿意把錢投向周期長(zhǎng)、回報(bào)低、風(fēng)險(xiǎn)大的住房抵押貸款?？梢?jiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始凸顯。一、我國(guó)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀中央和地方在嚴(yán)格施行差異化信貸政策和限購(gòu)政策的過(guò)程中，抑制投資投機(jī)性需求，加上地方政策對(duì)合理的改善性需求的支持，品牌房企帶頭主推剛需產(chǎn)品。政府與供給雙重作用，剌激了剛需的集中釋放，推動(dòng)了大中城市房屋成交量的快速放大，價(jià)格一直保持上升態(tài)勢(shì)。2013年7 月調(diào)查顯示，在監(jiān)控的288個(gè)主要城市中，共有217個(gè)城市一手房交易價(jià)格出現(xiàn)上漲，中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1050.5點(diǎn)，較上月上升8.7點(diǎn)，環(huán)比上漲0.847。， 同比上漲11.36。雖然在拓寬融資渠

3、道創(chuàng)新金融手段中，房地產(chǎn)信托、私募基金取得了一定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)間出現(xiàn)的大量并購(gòu)機(jī)會(huì)也給房地產(chǎn)私募基金創(chuàng)造了發(fā)展空間，新修訂的基金法的實(shí)施給房地產(chǎn)私募基金帶來(lái)了更為廣闊的機(jī)遇， 但是從目前看銀行信貸仍是房地產(chǎn)資金的重要來(lái)源。2012 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款為1.48萬(wàn)億元， 增長(zhǎng)13.27。個(gè)人按揭貸款1.05萬(wàn)億元，增長(zhǎng)21.37。房地產(chǎn)信貸方面，隨著市場(chǎng)的持續(xù)回暖，個(gè)人住房信貸增速，12.上升，推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)貸款的規(guī)模抬升。統(tǒng)計(jì)資料指出，到2012年末，我國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.87?，F(xiàn)在我們時(shí)不時(shí)就能聽(tīng)到銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸收緊的消

4、息，很多銀行取消了利率優(yōu)惠，甚至申請(qǐng)貸款難度增加，但是我們可以看到這種信貸收緊主要反映為房地產(chǎn)貸款余額增速的放緩，而不是總量的減少。2012年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額總量為3.8萬(wàn)億， 雖然貸款基準(zhǔn)利率回落，但是房地產(chǎn)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的難度加大。個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)難度增加，住房公積金委托貸款穩(wěn)步上升，為滿足普通百姓的住房需求做出了重要貢獻(xiàn)。二、目前我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題(一）個(gè)人住房信貸的發(fā)展可能存在違約的風(fēng)險(xiǎn)住房抵押貸款市場(chǎng)是一個(gè)具有明顯周期性的行業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，銀行普遍傾向于大量發(fā)放貸款，在這個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期，房貸惡性違約一般較少，在這個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)掩

5、蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)。在次貸危機(jī)爆發(fā)前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮時(shí)，次貸抵押貸款的質(zhì)量并沒(méi)有令人擔(dān)憂。然而，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性變化，暴露出的風(fēng)險(xiǎn)往往大于預(yù)期，造成放貸機(jī)構(gòu)的措手不及。由于房?jī)r(jià)暴跌，房子賣掉還不夠償還銀行貸款的這種倒掛現(xiàn)象在溫州愈演愈烈，有一部分人棄房或者跑路，銀行成了房東，溫州房?jī)r(jià)暴跌已經(jīng)產(chǎn)生了社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行成了最后的接盤者。加上在我國(guó)，假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法也是屢見(jiàn)不鮮，可以說(shuō)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)并不低。一旦出現(xiàn)斷供、收人狀況發(fā)生變化，銀行就會(huì)出現(xiàn)大量的壞賬。(2） 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，過(guò)度依賴銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金使用密集，投資巨大的系統(tǒng)工程，如果不能拓寬

6、籌資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻都會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)乃至破產(chǎn)的可能。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要有直接融資和間接融資，直接融資是指房地產(chǎn)企業(yè)上市股權(quán)融資和債券融資，因?yàn)殚T檻高，只有那些真正有實(shí)力的大型房地產(chǎn)商才有資格采用這種方式；對(duì)那些多如牛毛的中小企業(yè)，更多的時(shí)候是采用間接融資，也就是找銀行貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的以及土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，再到房地產(chǎn)銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)銀行信貸資金的支持。這種過(guò)于單一的融資渠道，導(dǎo)致大量的金融風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)。雖然住建部政策研究中心與高和資本日前聯(lián)合在上海發(fā)布2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告，報(bào)告指出房地產(chǎn)直接融資所占比重由2004年的307。上升至2012年的4

7、0.57。，但是房地產(chǎn)企業(yè)在逐步探索和發(fā)展多元化融資的道路上還任重而道遠(yuǎn)，除傳統(tǒng)的銀行貸款、證券融資外，目前出現(xiàn)的信托融資、房地產(chǎn)私募基金等新型融資方式規(guī)模都還小，離多元化的道路還有一段距離。(3） 房地產(chǎn)企業(yè)自身存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠規(guī)范，最近一些年在高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)的誘惑下，大量的企業(yè)投身房地產(chǎn)行業(yè)，這就導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊，有的企業(yè)規(guī)模小，對(duì)怎么貸款等決策沒(méi)有形成規(guī)范，對(duì)潛在的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備不足，在建樓盤的過(guò)程中開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，缺乏建設(shè)資金，或者項(xiàng)目陷人經(jīng)濟(jì)糾紛，就出現(xiàn)了爛尾樓，爛尾樓多半都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂，銀行也不愿意貸款，項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他人導(dǎo)致的。加上有些房

8、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下，忽視市場(chǎng)需求，盲目開(kāi)發(fā)高檔樓宇，使自身陷人銷售風(fēng)險(xiǎn)。(四）金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)在過(guò)去的年間，以銀行信貸為核心的房地產(chǎn)金融體系為我國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了重要支撐，但是隨著市場(chǎng)的發(fā)展，這種單一模式制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前我國(guó)金融市場(chǎng)創(chuàng)新不足，體系不健全，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)深度僅限于一級(jí)市場(chǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券、抵押擔(dān)保證券等處于二級(jí)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品，目前是少之又少。除此以外，目前我國(guó)市場(chǎng)上缺少專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。這就出現(xiàn)了監(jiān)管限制過(guò)多，創(chuàng)新不足，政策引導(dǎo)不利的問(wèn)題。這也導(dǎo)致了目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)一感

9、冒，房地產(chǎn)就打噴嚏的現(xiàn)象。(五）國(guó)家相關(guān)政策、法律法規(guī)不健全雖然我國(guó)目前對(duì)住房抵押貸款的首付比例，貸款利率有一些限制，但是沒(méi)有根本上解決房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題， 目前對(duì)房子需求較大的是剛需族，但是我國(guó)從政策上剛好缺少對(duì)低收人者住房供給的金融支持，政策性住房金融制度存在缺陷。除此以外，我國(guó)金融法規(guī)不健全，我國(guó)還沒(méi)有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關(guān)的財(cái)政支持系統(tǒng)，在房地產(chǎn)住房資金來(lái)源、政府信用擔(dān)保、減輕貸款返還負(fù)擔(dān)和個(gè)人征信體系等方面還沒(méi)形成程序化的實(shí)施辦法。三、房地產(chǎn)金融未來(lái)發(fā)展的對(duì)策1.建立多元化的融資渠道。著重發(fā)展適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式，將集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資渠道，這將是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必經(jīng)之路。1.建立健全的與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)，借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)的做法，從個(gè)人信用、住房抵押貸款、住房公積金、房地產(chǎn)擔(dān)保等各方面著手，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管， 合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益。3加快金融創(chuàng)新，建立有效風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過(guò)貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成