萬科精裝修標(biāo)準(zhǔn)45711.ppt

1、業(yè)精于勤 贏在細(xì)節(jié), 在萬科的日子系列六,2010年8月31日,目錄,標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,精裝修篇,精裝修關(guān)鍵步驟,工作流程,案例剖析,我的思考,精裝修篇 標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,標(biāo)準(zhǔn)裝修,已定型產(chǎn)品,研發(fā)階段,4種,2種,3種,戶型效果圖,精裝修篇 標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,精裝修標(biāo)配表及入圍單位,精裝修篇 標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,精裝修篇 標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,C標(biāo)部品清單,精裝修篇 標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,A、B、C標(biāo)準(zhǔn)劃分（此成本不包括地采暖、空調(diào)）,精裝修篇 標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,精裝修合同框架,11、熱水器,1、AB級(jí)分實(shí)木、竹木兩種 2、實(shí)木復(fù)合產(chǎn)品為橡木、胡桃木、相 思木。木皮厚度及工藝較C級(jí)有較大提 升。 3、C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化裝修

2、房為實(shí)木復(fù)合地 板。僅柚木和橡木兩種。,A標(biāo)開模定 制。B標(biāo)壁紙 為可選,目錄,標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,精裝修篇,精裝修關(guān)鍵步驟,工作流程,案例剖析,我的思考,精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,精裝修工程大致可分為四個(gè)關(guān)鍵性的階段：,1、產(chǎn)品定位,2、銷售樣板間,3、實(shí)樓樣板間,4、大面積精裝修,關(guān)鍵一：確立目標(biāo),關(guān)鍵二：直觀感受,關(guān)鍵三：發(fā)現(xiàn)問題,關(guān)鍵四：終極目標(biāo),精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,1、產(chǎn)品定位（可向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)） 目的：1、根據(jù)公司項(xiàng)目整體規(guī)劃，確立產(chǎn)品定位。 2、通過對(duì)標(biāo)桿企業(yè)樣板間學(xué)習(xí)，進(jìn)行成本拆分和設(shè)計(jì)優(yōu)化，找到 適合我公司的全裝修方案。 優(yōu)點(diǎn)：確立目標(biāo)，統(tǒng)一對(duì)項(xiàng)目的定位認(rèn)識(shí)，能盡可能的保障從定

3、位到設(shè) 計(jì)方案轉(zhuǎn)化的一致性。,1、產(chǎn)品定位,精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,2、銷售樣板間 目的：1、通過樣板間，確認(rèn)最終效果和材料部品。采購部根據(jù)部品清單 啟動(dòng)采購策劃。 2、在銷售樣板間對(duì)外開放之前，組織公司內(nèi)部體驗(yàn)和 評(píng)估，通過大家意見，修改全裝修方案和樣板間。 優(yōu)點(diǎn)：提前進(jìn)行內(nèi)部體驗(yàn)，便于施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)優(yōu)化。,1、產(chǎn)品定位,2、銷售樣板間,精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,3、實(shí)樓樣板間 目的：1、在招標(biāo)之前，為大面積精裝修施工單位的選擇提供參考依據(jù)。 2、銷售樣板間反映不了實(shí)際裝修過程中會(huì)遇到的土建、水、電、 設(shè)備等配合問題，需要通過實(shí)樓樣板間發(fā)現(xiàn)。 3、實(shí)樓樣板間應(yīng)該包括所有戶型，根據(jù)裝修階段反饋的問

4、題，進(jìn) 行圖紙的修改，以減少大面積施工階段可能出現(xiàn)的問題、降低設(shè)計(jì)變更 及洽商的出現(xiàn)率。 優(yōu)點(diǎn)：有效降低設(shè)計(jì)變更率，將所有可能發(fā)生的 問題消滅在大面積精裝修開工之前。,1、產(chǎn)品定位,2、銷售樣板間,3、實(shí)樓樣板間,各部門內(nèi)部體驗(yàn),精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,4、大面積精裝修 目的：終極目標(biāo)，客戶的滿意。 關(guān)鍵點(diǎn)：1、精裝修單位、材料部品進(jìn)場準(zhǔn)備 2、土建與精裝工作面的交接 3、大面積施工工程質(zhì)量的控制 4、成品保護(hù),1、產(chǎn)品定位,2、銷售樣板間,3、實(shí)樓樣板間,4、大面積精裝修,目錄,標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,精裝修篇,精裝修關(guān)鍵步驟,工作流程,案例剖析,我的思考,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷

5、售樣板間,實(shí)樓樣板間,大面積精裝修,土建施工圖,領(lǐng)導(dǎo)層,銷售部,成本部,設(shè)計(jì)部,采購部,項(xiàng)目部,工程部,戶型方案,銷售定位,戶型優(yōu)化 方案,戶型 確認(rèn)會(huì),確認(rèn) 設(shè)計(jì)單位,戶內(nèi) 初步設(shè)計(jì),確定戶內(nèi) 墻體水暖電 精確定位圖,審核,審核,審核,總結(jié)階段,引入精裝 設(shè)計(jì)單位,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實(shí)樓樣板間,大面積精裝修,產(chǎn)品定位,領(lǐng)導(dǎo)層,銷售部,成本部,設(shè)計(jì)部,采購部,項(xiàng)目部,工程部,標(biāo)桿 成本分析,戶內(nèi)成本 配置分析,戶內(nèi)成本 配置優(yōu)化,客戶市場 調(diào)研報(bào)告,集采信息,項(xiàng)目定位 成本配置 分析報(bào)告,全裝修定位 策劃會(huì),項(xiàng)目全裝修 目標(biāo)成本,總結(jié)階段,精裝修篇工作流程,土

6、建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實(shí)樓樣板間,大面積精裝修,產(chǎn)品定位,領(lǐng)導(dǎo)層,銷售部,成本部,設(shè)計(jì)部,采購部,項(xiàng)目部,工程部,確定戶內(nèi) 墻體水暖電 精確定位圖,建筑 施工圖,項(xiàng)目全裝修 目標(biāo)成本,戶內(nèi)及 公共部分 概念設(shè)計(jì),材料部品研究,成本估算,方案 設(shè)計(jì),供方 資源信息,戶內(nèi)及 公共部分 設(shè)計(jì)方案,設(shè)計(jì)方案 決策會(huì),總結(jié)階段,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實(shí)樓樣板間,大面積精裝修,銷售樣板間,領(lǐng)導(dǎo)層,銷售部,成本部,設(shè)計(jì)部,采購部,項(xiàng)目部,工程部,樣板間 施工圖紙,樣板間 部品設(shè)計(jì),樣板間 成本核算,樣板間 精裝修 施工圖及 材料封樣,樣板間 采購方案,接合考察 供方評(píng)

7、估,銷售培訓(xùn) 資料,確定 施工單位,樣板間 施工,樣板間 完工,樣板間 現(xiàn)場會(huì),修改意見,樣板間 整改,樣板間配飾,樣板間 開放,樣板間 竣工圖,施工期 監(jiān)控,總結(jié)階段,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實(shí)樓樣板間,大面積精裝修,實(shí)樓樣板間,領(lǐng)導(dǎo)層,銷售部,成本部,設(shè)計(jì)部,采購部,項(xiàng)目部,工程部,樣板間 竣工圖 及封樣,確定 施工單位,實(shí)樓樣板 施工,施工期 監(jiān)控,樣板間配飾,公共部分精 裝修施工圖 及封樣,總結(jié)階段,實(shí)樓樣板 開放,戶內(nèi)正式 施工圖,公共部分 正式施工圖,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實(shí)樓樣板間,大面積精裝修,實(shí)樓樣板間,領(lǐng)導(dǎo)層,銷售部

8、,成本部,設(shè)計(jì)部,采購部,項(xiàng)目部,工程部,總結(jié)階段,戶內(nèi)正式 施工圖,公共部分 正式施工圖,戶內(nèi)部分 工程招標(biāo),公共部分 工程招標(biāo),材料部品 招標(biāo)采購,大面積 精裝修,施工期 監(jiān)控,驗(yàn)收交付,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實(shí)樓樣板間,大面積精裝修,實(shí)樓樣板間,領(lǐng)導(dǎo)層,銷售部,成本部,設(shè)計(jì)部,采購部,項(xiàng)目部,工程部,總結(jié)階段,驗(yàn)收交付,精裝修 設(shè)計(jì)總結(jié),精裝修 設(shè)計(jì)圖集 標(biāo)準(zhǔn),客戶深訪 調(diào)研,成本控制 總結(jié),招標(biāo)采購 工作總結(jié),精裝修 項(xiàng)目管理 總結(jié),缺陷反饋 指導(dǎo)書,成本核算 文件,招標(biāo)采購 指導(dǎo)書,精裝修管理 指導(dǎo)書,精裝修 項(xiàng)目產(chǎn)品手冊(cè),目錄,標(biāo)準(zhǔn)化體系框架,精裝修篇

9、,精裝修關(guān)鍵步驟,工作流程,案例剖析,我的思考,精裝修篇案例剖析,提 問,標(biāo) 段 怎 么 劃 分,工 作 面 怎 么 劃 分,工 期 多 久 呢,我 們 到 底 該 怎 么 做,案 例 分 析 來 解 答,精裝修篇案例剖析,案例：金隅萬科城二期精裝修工程,精裝工程概況,8#樓（15層）： 總面積7111.68， 共78戶，戶型1種,9#樓（18層）： 總面積6556.7， 共72戶，戶型1種,2#樓（9層）： 總面積4058.81， 共72戶，戶型1種,10#樓（28層）： 總面積19439.62， 共224戶，戶型4種,1#樓（28層）： 總面積32260.23， 共296戶，戶型6種,3#

10、樓（28層）： 總面積31448.33， 共306戶，戶型6種,4#樓（7層）： 總面積3177.14， 共42戶，戶型1種,5#樓（26層）： 總面積27774.73，共310 戶，戶型5種,6#樓（28層）： 總面積31163.26，共280 戶，戶型3種,7#樓（28層）： 總面積31163.26，共280 戶，戶型3種,共計(jì)19.41萬，1942戶,2-8#,2-9#,2-10#,精裝修篇案例剖析,精裝標(biāo)段劃分,劃分原則：工程量相對(duì)均衡，工期同步，施工管理統(tǒng)一、循序漸進(jìn)，標(biāo)段特點(diǎn)鮮明。,精裝修篇案例剖析,精裝綜合計(jì)劃,第 一 次 采 購,第 二 次 采 購,第 三 次 采 購,精裝修篇

11、案例剖析,采購方式,第一次采購,第二次采購,第三次采購,A、B標(biāo)段全部采用 招標(biāo)方式,采購方式,根據(jù)AB標(biāo)段工程 合作情況，C標(biāo)段 進(jìn)行招標(biāo)采購，D 標(biāo)段發(fā)展項(xiàng)目戰(zhàn)略 采購,根據(jù)前面工程合作 情況，E標(biāo)段進(jìn)行 招標(biāo)采購，F(xiàn)、G 標(biāo)段發(fā)展項(xiàng)目戰(zhàn)略 采購,原因,公平公正的引入合格 優(yōu)秀的供應(yīng)商,1、降低成本，培養(yǎng) 優(yōu)秀供應(yīng)商 2、進(jìn)入新的優(yōu)秀 資源,1、降低成本，培養(yǎng) 優(yōu)秀供應(yīng)商 2、進(jìn)入新的優(yōu)秀 資源,精裝修篇案例剖析,入圍單位,萬科的精裝資源規(guī)劃,第一梯隊(duì),第二梯隊(duì),第三梯隊(duì),第四梯隊(duì),梯隊(duì)特點(diǎn): 合作時(shí)間長,配 合能力很強(qiáng),技 術(shù)水平高。 入圍單位： 和縣二建 金龍騰,梯隊(duì)特點(diǎn): 與萬科合作

12、過 項(xiàng)目，配合能 力較強(qiáng)，需進(jìn) 一步發(fā)展。 入圍單位： 弘高 華建 松杰等,梯隊(duì)特點(diǎn): 經(jīng)過考察合格， 準(zhǔn)備進(jìn)一步合 作的單位。 入圍單位： 北裝等,梯隊(duì)特點(diǎn): 未經(jīng)過考察,作 為精裝資源儲(chǔ) 備。,精裝修篇案例剖析,入圍單位,根據(jù)現(xiàn)場工程師的評(píng)價(jià)，以上六家單位配合能力很好，擬定成為為金隅萬科城二 期A、B標(biāo)段的投標(biāo)入圍單位。,萬科城入圍單位原則:萬科城屬于C標(biāo)裝修標(biāo)準(zhǔn),入圍單位本著老單位帶新單位的原則,進(jìn)一步擴(kuò) 大第一梯隊(duì)單位數(shù)量,發(fā)掘更優(yōu)資源。,精裝修篇案例剖析,合同框架,精裝修篇案例剖析,精裝成品圖片,客廳電視背景墻、客廳吊頂,戶內(nèi)門、戶內(nèi)門門吸、木踢腳板,精裝修篇案例剖析,精裝成品圖片,

13、衛(wèi)生間裝修成品,精裝修篇案例剖析,精裝成品圖片,廚房精裝成品,窗簾盒（不做窗簾桿、窗簾）,窗臺(tái)板,精裝修篇案例剖析,集采材料品牌及聯(lián)系方式,精裝修篇案例剖析,精裝工程界面劃分,施工內(nèi)容：精裝修單位主要負(fù)責(zé)住宅室內(nèi)裝修以及電梯廳、首層門廳公共部位精裝修施工。,一、室內(nèi)公共部分 1、單元入口門廳及樓梯間 地面：總包完成至墊層, 預(yù)留裝修面層。面層由裝修單位負(fù)責(zé)。 墻面：總包完成至結(jié)構(gòu)墻面（混凝土墻面完成缺陷修補(bǔ)、砌體或輕質(zhì)隔墻墻面完成至抹 灰，達(dá)到規(guī)范要求），預(yù)留裝修面層。面層由裝修單位負(fù)責(zé)。 頂棚：總包完成至結(jié)構(gòu)樓板（完成缺陷修補(bǔ)，達(dá)到規(guī)范要求），預(yù)留裝修面層。面層由 裝修單位負(fù)責(zé)。 樓梯間：總

14、包負(fù)責(zé)地面、頂棚、墻面完成至交付業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)。,精裝修篇案例剖析,精裝工程界面劃分,2、公共電梯廳： 地面：總包負(fù)責(zé)有預(yù)埋管的部位完成至墊層, 預(yù)留裝修面層。面層由裝修單位負(fù)責(zé)。 墻面：總包負(fù)責(zé)完成至結(jié)構(gòu)墻面（混凝土墻面完成缺陷修補(bǔ)、砌體或輕質(zhì)隔墻墻面完成至抹 灰），預(yù)留裝修面層。面層由裝修單位負(fù)責(zé)。 頂棚：總包負(fù)責(zé)完成至結(jié)構(gòu)樓板（完成缺陷修補(bǔ)，達(dá)到規(guī)范要求），預(yù)留裝修面層。面層由 裝修單位負(fù)責(zé)。 其他：電氣、水暖管井等設(shè)備間內(nèi)部由總包單位完成施工圖所有內(nèi)容。 3、電梯：電梯建設(shè)單位采購。總包單位負(fù)責(zé)井道結(jié)構(gòu)及預(yù)留預(yù)埋工作。乙方負(fù)責(zé)轎廂裝修。 4、防火門：預(yù)留門洞。由甲方分包專業(yè)單位負(fù)責(zé)。抹灰收口

15、由總包單位負(fù)責(zé)。乙方負(fù)責(zé)面層收 口。 5、單元門：預(yù)留門洞。由甲方分包專業(yè)單位負(fù)責(zé)。抹灰收口由總包單位負(fù)責(zé)。乙方負(fù)責(zé)面層收 口。,精裝修篇案例剖析,精裝工程界面劃分,二、住宅居室部分,精裝修篇案例剖析,精裝工程界面劃分,精裝修篇案例剖析,成品保護(hù),1、目的：a.降低日后維修成本(要問什么錢花的最值，我覺得成品保護(hù)花的最值，絕對(duì)不能在 成品保護(hù)方面省錢) b.有效降低入住缺陷率 C.提高客戶滿意度 2、基本原則： a.合理的施工工序流程 只有合理的施工流程是成品保護(hù)非常重要的條件。 b.誰施工誰做保護(hù)，先檢查后保護(hù)（責(zé)任） 誰施工對(duì)其成品采取相關(guān)保護(hù)措施，所有工序完成后由施工單位、監(jiān)理、精裝單位

16、、甲方驗(yàn) 收合格后，做好產(chǎn)品清潔及成品保護(hù)。分包單位移交給精裝單位，其后的保護(hù)責(zé)任由精裝單 位承擔(dān)（精裝單位費(fèi)用中包含）,精裝修篇案例剖析,成品保護(hù),3、涉及成品保護(hù)的分類 a.文明施工中的成品保護(hù)（如保持施工場地衛(wèi)生等） b.對(duì)土建結(jié)構(gòu)的成品保護(hù)（精裝單位不得破壞土建結(jié)構(gòu)） c.精裝工程工序銜接中的成品保護(hù) d.水暖電的成品保護(hù) 4、精裝工程具體保護(hù)措施 a.入戶門,1、成品瓦楞紙板滿貼（見右圖）；實(shí)施單位：戶 門專業(yè)分包單位，精裝單位負(fù)責(zé)督促、檢查、過程 中后續(xù)檢查維護(hù)跟蹤；精裝單位應(yīng)在門框兩側(cè)、門 框下檻設(shè)置硬質(zhì)木板保護(hù)（建議使用大芯板）防止 運(yùn)輸車輛、人員進(jìn)出造成磕碰。,精裝修篇案例剖

17、析,成品保護(hù),b.窗臺(tái)石材：滿鋪瓦楞紙板保護(hù)（見右 圖）；由乙方在驗(yàn)收合格后負(fù)責(zé)實(shí)施、 后期維護(hù)及拆除。,c.地磚保護(hù)：滿鋪防潮塑料膜（周邊上返200mm，美 紋紙固定）再加成品纖維密度板（見左圖），由精 裝單位在驗(yàn)收合格后負(fù)責(zé)實(shí)施、后期維護(hù)及拆除。,d.櫥柜：先滿鋪硬紙板，再用防潮膜包覆， 美紋紙固定遮蓋（見右圖）；由專業(yè)分包單 位負(fù)責(zé)實(shí)施，乙方負(fù)責(zé)督促、檢查、過程中 后續(xù)檢查維護(hù)跟蹤。,精裝修篇案例剖析,成品保護(hù),e.廚、衛(wèi)墻磚陽角：用直角收邊條作 墻磚護(hù)角，用美紋紙固定保護(hù)（見右 圖），由精裝單位負(fù)責(zé)實(shí)施及后期維 護(hù)、拆除；,f.固定家具：保護(hù)方式：用防潮膜包 覆，美紋紙固定遮蓋（見上圖

18、）,g.戶內(nèi)門：在原產(chǎn)品所有 保護(hù)膜的基礎(chǔ)上，用防潮 膜包覆遮蓋（見右圖）。由 專業(yè)分包單位負(fù)責(zé)實(shí)施，精 裝單位負(fù)責(zé)督促、檢查、過 程中后續(xù)檢查維護(hù)跟蹤。,精裝修篇案例剖析,成品保護(hù),h.木地板：先用地板保護(hù)薄膜 滿鋪,再用瓦楞紙板滿鋪，所有 拼縫用透明膠帶密封。由專業(yè) 分包單位負(fù)責(zé)實(shí)施，精裝單位 負(fù)責(zé)督促、檢查、過程中后續(xù) 檢查維護(hù)跟蹤。,i.衛(wèi)生間鏡子：保護(hù)方式用 防潮膜包覆（見上圖）。由 精裝單位在驗(yàn)收合格后負(fù)責(zé) 實(shí)施、后期維護(hù)及拆除。,j.馬桶：保護(hù)方式：用原包 裝箱覆蓋（見上圖）。由精 裝單位在驗(yàn)收合格后負(fù)責(zé)實(shí) 施、后期維護(hù)及拆除。,精裝修篇案例剖析,成品保護(hù),k.五金件：保護(hù)方式：用原包 裝物包裹（見右圖）。由精裝 單位在驗(yàn)收合格后負(fù)責(zé)實(shí)施、 后期維護(hù)及拆除。,l.電梯轎廂：保護(hù)方 式：除燈具、開關(guān)部 位外，用細(xì)木工板滿 封（見左圖）。由精 裝單位在驗(yàn)收合格后 負(fù)責(zé)實(shí)施、后期維護(hù) 及拆除。,m.石材門套：保護(hù)方 式用成品瓦楞紙板根 據(jù)石材造型滿貼，高 度2米（見左圖）。由 精裝單位在驗(yàn)收合格 后負(fù)責(zé)實(shí)施