房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例（word多表）[詳細(xì)]

1、目 錄案例一:租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例案例二:混合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例案例三:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例案例四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)報(bào)告評(píng)估案例案例一 租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例1.市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè) X X市地處華北平原,是中南某省重要的工業(yè)城市之區(qū)人口約60萬(wàn)人,面積187平方公里. X X市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里,人口約3.6萬(wàn)人.各類房屋總建筑面積72萬(wàn)平方米,常住市區(qū)的4800戶貧苦市民,人均居住面積不足2.5平方米,房屋年久失修,破爛不堪,其中草灰棚房就有9700余間,除此之外無(wú)房可住的不計(jì)其數(shù). x X市人民在解放前百余年間,嘗盡了 洪水、戰(zhàn)禍之苦.建國(guó)后在黨和政府的

2、領(lǐng)導(dǎo)下,城市建設(shè)規(guī)模得到了 前所未有的發(fā)展, 1998年人口達(dá)到529萬(wàn)人,其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到105萬(wàn)人,各類房屋建筑面積增加了 14倍.黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái),城鎮(zhèn)住宅大幅度增長(zhǎng),10多年來(lái),住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長(zhǎng),人均居住面積有了 明顯增加,一大批破舊、低矮棚戶房得到了 改造,廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了 明顯改善.然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長(zhǎng)等多方面因素制約,加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多,X X市的住房供求矛盾依然十分突出,現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造. 根據(jù)X X市統(tǒng)計(jì)年鑒 (1998)顯示,缺房戶數(shù)8000戶,其中人均居住面積在4平方米以下的住房

3、困難戶3000余戶,隨著城市人口的增長(zhǎng),今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶,因此,距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠住房,從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大. 從全市商品房市場(chǎng)看,1998年全市商品房竣工面積19.24萬(wàn)平方米,實(shí)際銷售14.66萬(wàn)平方米,預(yù)售1.89萬(wàn)平方米,空置4.97萬(wàn)平方米,實(shí)際銷售總金額達(dá)到9831萬(wàn)元,總體情況比較理想.隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)消費(fèi)、減免和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)等各項(xiàng)配套政策的逐步出臺(tái)與完善,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將得到回升,人們消費(fèi)預(yù)期也將得到提升,因此,商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好. 據(jù)1997年調(diào)查資料顯示,項(xiàng)目附近的事業(yè)

4、單位和企業(yè)缺房產(chǎn)約有千余戶,雖然有些企業(yè)先后集資建了 一些住房,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了 該區(qū)職工家庭的需求.隨著該市住房制度改革的深入,房改政策已深入人心,各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng),以及全省城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配的實(shí)施,必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺.2.建設(shè)指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及X X市總體規(guī)劃,小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境,并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則,綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益.3.建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 X X小區(qū)占地8.78公頃,總建筑面積15.7萬(wàn)平方米,其中一期工程建筑面積3.4萬(wàn)平方米已經(jīng)竣工發(fā)售.X X北小區(qū)項(xiàng)目屬二期工

5、程,建筑面積12.3萬(wàn)平方米,擬建6層條式樓多棟,建筑面積3.1萬(wàn)平方米,占地5683平方米;少量營(yíng)業(yè)用房,建筑面積1320平方米,占地726平方米;樓群中部布置3棟26層點(diǎn)式樓,建筑面積9.1萬(wàn)平方米,占地3850平方米.4.規(guī)劃選址 X X北小區(qū)位于X X市區(qū)東北部,南臨東風(fēng)路,西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨,北靠建設(shè)路,中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越,將小區(qū)分為兩部分.區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處,現(xiàn)有建設(shè)路小學(xué)、水文隊(duì)、銀行等單位,其余均為菜田.該地塊南北長(zhǎng)300米,東西寬約180米,呈矩形狀,自然地勢(shì)南高北低,平均海拔高程71.50米左右,最大高差約0.3米,地勢(shì)較為平坦.5.規(guī)劃布局 由于本地塊的地

6、形現(xiàn)狀和特點(diǎn),規(guī)劃設(shè)計(jì)將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位,以中心綠地和居委會(huì)、文化活動(dòng)站等設(shè)施組成,并采用空間劃分和限定的手法,組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合.其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心,以點(diǎn)式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯(cuò)落有致的方法,豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局,使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣.小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置,既豐富了 城市道路的沿街景觀,又給小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了 有利條件.6.住宅布局 小區(qū)住宅以六層條式為主,適當(dāng)點(diǎn)綴點(diǎn)式住宅,條式住宅布局采用周邊式布置,三兩棟為一組,組合成若干個(gè)牛公共空間,既塑造了 建筑的立面效果,又方便了 小區(qū)的管理.依據(jù)

7、小區(qū)道路的分隔與圍合,小區(qū)分為4個(gè)組團(tuán),即南部的兩個(gè)居住組團(tuán),北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán),以南部?jī)蓚€(gè)居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元.小區(qū)的主要人口有3個(gè),分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路.在學(xué)院路的主要出入口處設(shè)置新村標(biāo)志,增強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性.同時(shí),小區(qū)的平面布局綜合考慮了 日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求,日照間距為1:1.2.7.小區(qū)綠化為了 創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境,小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置,除小區(qū)中心綠地外,在零星地塊見(jiàn)縫插綠進(jìn)行建設(shè),利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候,方便居民,美化環(huán)境,使人們步入小區(qū)后,有一種步移景移、賞心悅目的美好心情.植物栽培以常綠植物為主,配以四季花卉

8、、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品,形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀.8.方案設(shè)想 X X北小區(qū)住宅方案設(shè)計(jì)主要考慮了 “功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素,在經(jīng)濟(jì)適用方面下功夫,以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要.方案設(shè)計(jì)的原則是: 第一,堅(jiān)持“住得好、分得開(kāi)、放得下、買得起”的設(shè)計(jì)原則.改善居住條件的內(nèi)容較多,讓各種戶型的人口住得下,輩份、性別分得開(kāi),家具、日常用品放得下,同時(shí)還讓住戶買得起.面積小了 住不下,居室少了 人口分不開(kāi),空間小了 家具放不下,標(biāo)準(zhǔn)高了 買不起,這些客觀矛盾在規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)時(shí)均做了 較為仔細(xì)的考慮和推敲. 第二,堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)

9、能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則.土地、能源和建材的合理利用是建筑設(shè)計(jì)的三個(gè)并重的原則,盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法;在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上,門窗尺寸選型,屋頂保溫采取一些行之有效的措施,這是降低工程造價(jià)的關(guān)鍵. 住宅單體設(shè)計(jì)方案共13種類型,其中三室兩廳的2種,三室一廳的4種,兩室兩廳的4種,兩室一廳的3種,面積最小的80平方米,在做施工圖設(shè)計(jì)時(shí)可根據(jù)住戶需要靈活選用不同套型住宅.房屋套型有以下幾個(gè)特點(diǎn):一是以起居室為“核心”,其他功能空間有機(jī)結(jié)合并圍合其間,行走便捷.二是以中套型為主,大小套型為輔,適應(yīng)性強(qiáng).三是廚房、衛(wèi)生間分開(kāi)設(shè)置,直接采光,通風(fēng)良好.四是廚房凸出于陽(yáng)臺(tái),擴(kuò)大了 室內(nèi)空

10、間,豐富了 造型.五是居室朝南,采光、通風(fēng)好.六是平面緊湊,功能全,適合各階層家庭住用.9.實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及計(jì)算期 計(jì)劃開(kāi)始施工,建設(shè)工期為3年.項(xiàng)目計(jì)算期為6年.10.用款計(jì)劃 用款計(jì)劃見(jiàn)表11.表11 項(xiàng) 目金額(萬(wàn)元) 1 2 3土地費(fèi)用 420 100%前期工程費(fèi) 28 100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10 100%建筑安裝工程費(fèi) 9917 10% 33% 57%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 96 63% 33% 4%開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用 99 33% 33% 33%銷售費(fèi)用 99 17% 50% 32%開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 367 4l% 33% 26%其他費(fèi)用 183 55% 33% 12%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 449 3

11、3% 33% 33%11.投資估算本項(xiàng)目總投資為12391萬(wàn)元,其中土地費(fèi)420萬(wàn)元、前期工程費(fèi)28萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)9917萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬(wàn)元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各99萬(wàn)元(按建筑安裝工程費(fèi)的1%計(jì))、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)367萬(wàn)元、其他費(fèi)用183萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)449萬(wàn)元及財(cái)務(wù)費(fèi)用722萬(wàn)元組成.詳見(jiàn)附表11.12.資金籌措 項(xiàng)目總投資12391萬(wàn)元,其中項(xiàng)目資本金3000萬(wàn)元,分兩年等額投入;商業(yè)銀行貸款3891萬(wàn)元,3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%;不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決.詳見(jiàn)附表12.13.貸款條件 年利率5.85%,按單利計(jì)息,寬限

12、期3年,3年等額還本.14.稅費(fèi)率 稅費(fèi)率見(jiàn)表12.表12 稅費(fèi)率表(%) 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅 5公益金 5城市維護(hù)建設(shè)稅 7法定盈余公積金 10教育費(fèi)附加 3任意盈余公積金 0企業(yè)所得稅 33不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4房產(chǎn)稅(按租金) 12土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)15.銷售與出租計(jì)劃X X小區(qū)項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營(yíng)業(yè)用房計(jì)劃在4年內(nèi)全部出售.住宅樓從項(xiàng)目開(kāi)工第2年開(kāi)始預(yù)售,分期付款,按20%、70%和10%分3年付清.出租房第4年開(kāi)始出租,出租率第4年為80%,以后各年均為100%.各類房屋銷售計(jì)劃見(jiàn)表13. 表13 房屋銷售計(jì)劃表(%) 年 份類 型 2 3 4 5

13、 高層樓房 40 40 20 多層樓房 30 30 30 10 營(yíng)業(yè)用房 30 30 40 根據(jù)X X市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售(租)價(jià)和居民購(gòu)買力的預(yù)測(cè),計(jì)劃X X小區(qū)高層住宅樓售價(jià)1800元/平方米,多層住宅樓售價(jià)1250元/平方米,營(yíng)業(yè)用房的一半出售,售價(jià)3500元/平方米.售房加權(quán)平均價(jià)為1670元/平方米.營(yíng)業(yè)用房的另一半出租,租價(jià)1000元/年平方米,建設(shè)期出租房不預(yù)租.16.財(cái)務(wù)分析16.1 分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法,中國(guó)計(jì)劃出版社出版,2000年.16.2 盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入20671萬(wàn)元,可獲利潤(rùn)4954萬(wàn)元,扣除所得稅、公益金、公積金

14、后還有2821萬(wàn)元可分配利潤(rùn).項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1137萬(wàn)元,所得稅為1635萬(wàn)元,土地增值稅為2202萬(wàn)元,合計(jì)繳納稅金4973萬(wàn)元.和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金3000萬(wàn)元相比,在6年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納稅金的絕對(duì)額是相當(dāng)高的,表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的.詳見(jiàn)附表13附表15. 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為32.8%,在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20%時(shí),項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為1142萬(wàn)元,項(xiàng)目投資回收期為3.8年.資本金內(nèi)部收益率為39.2%,項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為909萬(wàn)元.詳見(jiàn)附表16和附表17. 商品房投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資100% 4954/12391100%40%商品房資本金凈利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)/資

15、本金100% 3319/3000100%110%16.3 清償能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃,項(xiàng)目建設(shè)期不還本金,從第四年開(kāi)始分3年等額償還本金,每年還1297萬(wàn)元;借款利息每年照付,總計(jì)付利息722萬(wàn)元.詳見(jiàn)附表18.16.4 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi),各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的.資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的,資產(chǎn)負(fù)債率最高時(shí)(第3年)僅47%.因此,從總體上看,項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表19和附表110.16.5 敏感性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投

16、資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感.如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%,則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至23.8%和21.7%,凈現(xiàn)值分別下降至373萬(wàn)元和155萬(wàn)元,投資回收期則增加到3.9和4.0年.預(yù)售款回籠進(jìn)度相對(duì)較不敏感.最不敏感的是租房?jī)r(jià)格,這是因?yàn)橛?jì)算期只有6年,而且是從第四年才開(kāi)始出租,租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較小.詳見(jiàn)表14和圖11.表14 敏感性分析表 序號(hào)項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 (%) 全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率 (%) 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元) 投資回收期 (年) 0基本方案32.7811423.74 1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資1023.823733.941043.

17、6019113.55 2售房?jī)r(jià)格1043.6921303.551021.741553.99 3預(yù)售款回籠進(jìn)度1035.6213033.631027.897593.96 4租房?jī)r(jià)格1032.8411483.741032.7211363.74圖11 敏感性分析(全部投資、所得稅前)1售房?jī)r(jià)格;2預(yù)售款回籠進(jìn)度;3租房?jī)r(jià)格;4基準(zhǔn)收益率;5開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資16.5 臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一重要方面,它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下,投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值.根據(jù)敏感性分析,假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%,在這種情況下,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為14232萬(wàn)元,增加

18、1841萬(wàn)元;平均售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為每平方米1477元,下降193元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為2126萬(wàn)元,增加1707萬(wàn)元;售房面積的臨界點(diǎn)為101780平方米,減少20880平方米.詳見(jiàn)表 15.表 15 臨界點(diǎn)分析表 敏感因素基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率(%) 32.78 期望值 20.00 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元) 12391 最高值 14232 售房?jī)r(jià)格(元/平方米) 1670 最低值 1477 土地費(fèi)用(萬(wàn)元) 420 最高值 2126售房面積(平方米) 122660 最低值 10178017.評(píng)估結(jié)論該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向,小區(qū)房屋銷售價(jià)格適中,預(yù)計(jì)工程完工后,銷售前景會(huì)

19、令人滿意.項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)X X市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用.項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá)32.8%,6年內(nèi)上繳各類稅金總計(jì)達(dá)4973萬(wàn)元.具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,且具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力.項(xiàng)目選址適宜,總平面布置和方案設(shè)計(jì)合理,從技術(shù)方面看項(xiàng)目亦可行.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表16.表16 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào) 名 稱單 位數(shù) 據(jù) 備 注11.11.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售高層住宅樓多層住宅樓營(yíng)業(yè)房出租房:營(yíng)業(yè)房平方米平方米平方米平方米平方米平方米1233201226609100031000 660 660123456789項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中:財(cái)務(wù)費(fèi)

20、用資金籌措其中:資本金 借款 預(yù)售房款經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)土地增值稅 萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元123917221239130003891550141342272476991327664440年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均12345財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前) % % % % 年 40.0 67.1 110.6 32.8 3.8 6 7 8 9 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后) 全部投資投資回收期(所得稅后) 資本金內(nèi)部收益率 長(zhǎng)

21、期借款償還期 % 年 % 年 23.6 3.94 39.2 6.0建設(shè)期起附表11 項(xiàng)目總投資估算表 單位:萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說(shuō)明 1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 12391 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 420 28 10 9917 96 99 99 367 183 449 722 2經(jīng)營(yíng)資金 3項(xiàng)目總投資 12391 3.1 3.2 3.3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 12391附表12 投資

22、使用計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1總投資12391198338246119233155781.11.21.31.41.5自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中:不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用123911166972219831968143824375470611959471722332331551557878 2資金籌措12391198338246119233155782.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款

23、 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578附表13 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合 計(jì) 1 2 3 4 5 61售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可銷售面積(平方米)平均售價(jià)(元平方米)銷售比例(%)122660 10045898 1696 3745898 1696 3727764 1632 2331001250 32經(jīng)營(yíng)稅金及附加1

24、127 86 385 392 222 422.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 1024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 l3土地增值稅2202 163 732 754 454 994商品房銷售凈收入171581308588859873352622注:銷售比例是各個(gè)產(chǎn)品銷售比例的加權(quán)平均值,以后各案同.附表14 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 61租房收入1855366661.11.21.3可出租面積(平方米)單位租金(元平方米)出租率(%)5281000 806

25、60 1000 100660 1000 1002經(jīng)營(yíng)稅金及附加103442.12.22.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加91333 3租金凈收入1755062624凈轉(zhuǎn)售收入4444注:由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整,但計(jì)算過(guò)程中仍然保持足夠的有效位數(shù),可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等,在各年數(shù)字絕對(duì)值小于l時(shí),用“”表示,以后各案同.附表15 損 益 表 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 61經(jīng)營(yíng)收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入20486 185155770057133 534028 66 76

26、3 662經(jīng)營(yíng)成本12348 948426643282384 4232.12.2商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷)12341 7 94842664326 22381 3 420 33出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 31 9 1l 114自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用5自營(yíng)部分折舊、攤銷6自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用7經(jīng)營(yíng)稅金及附加1137 86 385 395 225 468土地增值稅 2202 163 732 754 454 999利潤(rùn)總額 4954 360162217001020 25110彌補(bǔ)前年度虧損11應(yīng)納稅所得額 4954 360162217001020 25112所得稅 1635 119 535 561 337 831

27、3稅后利潤(rùn) 3319 24210871139 683 168公益金法定盈余公積金任意盈余公積金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 1714加:年初末分配利潤(rùn)205112915可供投資者分配的利潤(rùn)2051129209858114316應(yīng)付利潤(rùn)28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利潤(rùn)2051129附表16 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 61現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營(yíng)收入其他收入回

28、收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入20486 185 44 1557 7005 7133 534028 66 763 66 442現(xiàn)金流出16673196841217600171910262382.12.22.32.42.52.62.72.8固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)經(jīng)營(yíng)資金自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅11669 3111372202163519683754 86 163 119 5947 385 732 535 9395754561 11225454337 11 46 99 833凈現(xiàn)金流量4041-1968-2565-595546

29、73067635累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1968-4533-5127 339 3407 40414所得稅前凈現(xiàn)金流量5676-1968-2446 -59 6028 3404 717 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-1968-4414-4473155549595676計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 32.78% 23.6%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 1142 316投資回收期 3.74 3.94基準(zhǔn)收益率(Ic) 20.00% 20.00%附表17 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 61現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21

30、.31.41.51.6 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入20486185441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.1l2.12資本金預(yù)售(租)收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅長(zhǎng)期借款本金償還流動(dòng)資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款300055013111372202163538911500150094186163119409438573253

31、5233939575456112971551l2254543371297781146998312973凈現(xiàn)金流量3319150012521258393716157404累計(jì)凈現(xiàn)金流量150027521493244440593319計(jì)算指標(biāo)內(nèi)部收益率(FIRR) 39.16%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 909基準(zhǔn)收益率(Ic) 20.00%附表18 長(zhǎng)期借款還本付息估算表 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 6l長(zhǎng)期借款償還1.11.21.31.41.5年初借款本息累計(jì) 本金 建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本付息 還本 付息年末借款本息累計(jì)38917223891722483 14

32、14 14 483 483 483 1383 70 70 7018661866186620251721721723891389138912331530129723325942594259415514521297155129712971297 7813741297 782房地產(chǎn)投資人民幣借款2.12.22.32.42.5年初借款本息累計(jì) 本金 建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年按約定還本付息 還本 付息年末借款本息累計(jì)38917223891722483 14 14 14 483 483 483 1383 70 70 7018661866186620251721721723891389138912

33、331530129723325942594259415514521297155129712971297 78 1374 1297 783還本資金來(lái)源 7 1784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余額攤銷折舊利潤(rùn)可利用售房收入其他 7 7 171 1784095297622293908 3454償還等額還款本金1297129712975償還長(zhǎng)期貸款本金能力 7 1782976390829566長(zhǎng)期借款償還期(年)6.00附表19 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 61資金來(lái)源27605198344409030718640948731.

34、11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442資金運(yùn)用241071983419277725346305917552.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資(含利息)

35、經(jīng)營(yíng)資金自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還償還其他應(yīng)付款短期借款本金償還12391 311137220216352821389119833824 86 163 1396119385732535233 9 395 754 561 2098 1297 155 11 225 454 337 5811297 78 11 46 99 83 143 12973盈余資金 3498 2481258 184010348834累計(jì)盈余資金2481507334643813498附表110 資產(chǎn)負(fù)債

36、表 單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目 l 2 3 4 5 61資產(chǎn) 1983 5107 8219 5964 4770 34981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動(dòng)資產(chǎn)總額應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計(jì)盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 1983 1983 5107 4859 248 8219 6713 1507 5964 2618 3346 4770 389 4381 3498 44 34542負(fù)債及所有者權(quán)益 1983 5107 8219 5964 4770 34982.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.

37、3.4流動(dòng)負(fù)債總額應(yīng)付賬款短期借款借款經(jīng)營(yíng)資金借款固定資產(chǎn)投資借款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款負(fù)債小計(jì)所有者權(quán)益資本金資本公積金累計(jì)盈余公積金累計(jì)未分配利潤(rùn) 483 483 483 1500 1500 1866 1866 1866 3242 3000 36 205 3891 3891 3891 4328 3000 199 1129 2594 2594 2594 3370 3000 370 1297 1297 1297 3473 3000 473 3498 3000 498比率指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率(%)流動(dòng)比率(%)速動(dòng)比率(%) 24 37 47 43 27案例二 混合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例1.概述 西南某旅游城市

38、是國(guó)家新近批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放城市.為適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,吸引外商和國(guó)內(nèi)沿海地區(qū)投資,市政府批準(zhǔn)在該市郊區(qū)興建別墅小區(qū).為保證小區(qū)建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度,節(jié)約建設(shè)資金,市政府公開(kāi)招標(biāo),通過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng),南方某著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中標(biāo).項(xiàng)目占地20.86萬(wàn)平方米,建筑面積49781平方米,建設(shè)工期4年,銷售期6年. 項(xiàng)目坐落在該市西南10公里處的丘陵地帶,自然環(huán)境優(yōu)越,地處上風(fēng)上水,與市區(qū)海拔落差108米,從項(xiàng)目地區(qū)可以俯瞰整個(gè)市區(qū). 整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃依地勢(shì)起伏分為三個(gè)別墅區(qū),以區(qū)內(nèi)主要種植的花卉分別命名為牡丹園、月季園和芍藥園.各小區(qū)通過(guò)小區(qū)內(nèi)的道路相互聯(lián)接,但彼此又相對(duì)獨(dú)立.園內(nèi)除建筑物和道路外,全部綠化.考慮到

39、市場(chǎng)銷售和消費(fèi)者的不同需求,每個(gè)別墅小區(qū)內(nèi)都安排了 不同建筑格局、不同檔次的住宅.除住宅外,開(kāi)發(fā)商還計(jì)劃在牡丹園內(nèi)建一個(gè)建筑面積為1000米2的綜合商場(chǎng),為項(xiàng)目區(qū)的住戶提供各類商業(yè)服務(wù),由開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理部門經(jīng)營(yíng);在月季園建一個(gè)建筑面積為1200米2的休養(yǎng)所,供本單位人員到該市度假用.2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2.1項(xiàng)目用地整個(gè)項(xiàng)目用地情況見(jiàn)表21表21 土地平衡表 單位:平方米項(xiàng) 目 規(guī)劃用地 住 宅 其他建筑 道 路 綠 化牡丹園 100000 17958 461 27827 53754月季園 85440 10613 792 21663 52372芍藥園 23200 563 90l 20736合 計(jì) 2

40、08640 30134 1253 50391 1268622.2主要建筑物各區(qū)的建筑物和配套設(shè)施的安排見(jiàn)表22表22 主要建筑物一覽表 名 稱 數(shù) 量 (幢) 建筑面積 (平方米/幢) 小 計(jì) (平方米)牡丹園 211 26163 C型中檔 18 203.56 3664 D型高檔 22 246.92 5432 E型中檔 28 151.46 4241 F型普通 142 83.28 11826 綜合商場(chǎng) 1 1000.00 1000月季園 91 20792 A型高檔 19 276.33 5250 B型中檔 32 179.79 5753 C型中檔 24 203.56 4885 D型高檔 15 246.92 3704 休養(yǎng)所 1 1200.00 1200芍藥園 13 2826 G型中檔 13 217.38 2826 合 計(jì) 315 49781按住宅的檔次分類,整個(gè)項(xiàng)目