嘉禾華府項(xiàng)目建議書

1、嘉禾華府項(xiàng)目建議書編寫單位：廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編寫日期：2010年1月18日目 錄第一章 概述1.1項(xiàng)目概況1.2主辦單位概況1.3項(xiàng)目背景1.4編寫依據(jù)第二章 項(xiàng)目建設(shè)的理由和意義2.1項(xiàng)目提出的理由2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.3項(xiàng)目建設(shè)的意義第三章 市場(chǎng)初步預(yù)測(cè)3.1 建設(shè)現(xiàn)狀及2010年發(fā)展規(guī)劃3.2市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)第四章 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模4.1建原則4.2建設(shè)內(nèi)容4.3建設(shè)規(guī)模第五章 建設(shè)方案5.1建設(shè)用地5.2編制依據(jù)5.3總平面布置圖5.4建筑與結(jié)構(gòu)5.5公用工程及輔助設(shè)施第六章 選址方案及建設(shè)條件6.1場(chǎng)址初步選擇6.2建設(shè)條件第七章 城市規(guī)劃與環(huán)境保護(hù)7.1城市規(guī)劃7.2環(huán)境

2、保護(hù)第八章 安全衛(wèi)生、消防與節(jié)能8.1 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生8.2 消防8.3 節(jié)約能源第九章企業(yè)組織與人力資源配置9.1 企業(yè)組織6.2 勞動(dòng)定員第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃10.1建設(shè)期10.2項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第十一章 投資估算與資金籌措11.1投資估算11.2總投資11.3資金籌措第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)12.1評(píng)價(jià)方法與原則12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)12.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)12.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)13.1社會(huì)評(píng)價(jià)13.2社會(huì)評(píng)價(jià)表第十四章 結(jié)論的建議14.1結(jié)論14.2建議第一章 概述1.1項(xiàng)目概況由我公司投資開發(fā)的嘉禾華府地產(chǎn)項(xiàng)目位于欽州市新華路和育才路交匯處，總體規(guī)劃用地面積：7684.94平方米，實(shí)際規(guī)

3、劃總用地面積；7189.04平方米。結(jié)構(gòu)類型：框剪結(jié)構(gòu)，地下一層，層高為：4.5米，地上32層，其中13層為商鋪及辦公，層高分為5.95、4.2、3.7米三種，432層為住宅，層高為A棟為3.0米，B棟2.97米，4層面分為A、B兩棟，總建筑面積為：61164.34平方米，計(jì)容建筑面積為：55636.20平方米，商業(yè)建筑面積為：2420.97平方米，辦公面積為；4541.66平方米，機(jī)動(dòng)車位：195個(gè)，其中地上架空層停車位為18個(gè)，地下室機(jī)械式停車位為177個(gè)，非機(jī)停車位為293個(gè)。1.2主辦單位概況 廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2004年4月23日在欽州成立，地址：欽州市文峰北路147號(hào)，注冊(cè)

4、資金為壹仟萬(wàn)元，公司現(xiàn)有員工50多人，其中經(jīng)濟(jì)師2人，中、高級(jí)技術(shù)人員占30%以上。 嘉禾是一家以房地產(chǎn)投資為主，集住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、建筑工程、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等為一體的大型現(xiàn)代企業(yè)。多年來(lái)一貫堅(jiān)持專業(yè)、穩(wěn)健、求實(shí)、創(chuàng)新的精神，選擇了一條對(duì)環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護(hù)利用的可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展的道路。相繼開發(fā)過(guò)欽州市欽南區(qū)欽州灣大道與永福西大街的交叉路口“金色海岸花園” 并贏得了社會(huì)各界的高度認(rèn)可。“規(guī)劃與時(shí)俱進(jìn)，緊扣城市化建設(shè)”是嘉禾多年來(lái)的拓展模式，成功的策略使嘉禾的每一個(gè)項(xiàng)目都成為城市發(fā)展的坐標(biāo)，極大提升了嘉禾品牌影響力。1.3項(xiàng)目背景欽州市處在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)域，是大西南最便捷

5、的出海門戶，于廣西北部灣城市欽州市城市總體規(guī)劃（20082025年）（以下簡(jiǎn)稱總體規(guī)劃）近日獲得了廣西壯族自治區(qū)人民政府的批復(fù)。批復(fù)認(rèn)為，總體規(guī)劃立足于欽州市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，以貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)為指導(dǎo)思想，符合欽州市的實(shí)際情況和發(fā)展要求，對(duì)促進(jìn)欽州市的科學(xué)協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。原則同意總體規(guī)劃。努力將北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)打造成為我國(guó)沿海發(fā)展的新一極，北部灣風(fēng)生水起，開發(fā)建設(shè)熱潮涌動(dòng)，為欽州市大開發(fā)、大發(fā)展提供了新的動(dòng)力。 首先隨著經(jīng)濟(jì)全球化成為深入發(fā)展，科技革命加速推進(jìn)，全球和區(qū)域全作方興未艾，求和平、謀發(fā)展、促合作已經(jīng)成為不可阻擋的時(shí)代潮流；國(guó)家慣徹與鄰為善、以鄰為伴的周邊

6、外交方針，我國(guó)與東盟等周邊國(guó)家的睦鄰友好和務(wù)實(shí)合作將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。這些為地處北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶的欽州營(yíng)造了和平穩(wěn)定發(fā)展的周邊國(guó)際環(huán)境。其次國(guó)家深入實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和推進(jìn)興邊富民行動(dòng)，鼓勵(lì)東部產(chǎn)業(yè)和外資向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，重大項(xiàng)目布局將充分考慮支持中西部大發(fā)展，加大力度支持民族地區(qū)、加大邊疆地區(qū)發(fā)展，支持西部南地區(qū)經(jīng)濟(jì)地區(qū)協(xié)作、泛珠三角區(qū)域合作以國(guó)內(nèi)其他區(qū)域合作，為處于西部的欽州加快發(fā)展注入新的活力的動(dòng)力。再次中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)加快推進(jìn)，中國(guó)東盟博覽會(huì)和商務(wù)與投資峰會(huì)、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等一列合作機(jī)制的建立和實(shí)施，深化了中國(guó)東盟合作，為欽州市發(fā)揮面向東盟合作前沿和橋頭堡作用奠定了基礎(chǔ)

7、。國(guó)家高度重視廣西沿海地區(qū)發(fā)展，明確將北部灣地區(qū)作為西部大開發(fā)和面向東盟天放合作的重點(diǎn)地區(qū)，提出新要求，賦予新使命。欽州市位于廣西壯族自治區(qū)南部沿海中段、北部灣北岸頂端，東與北海市、玉林市相連，西與防城港市毗鄰，北與南寧接壤。市區(qū)距自治區(qū)首府南寧市約110公里，距離北海約120公里，距離防城港40公里，正好位于“南、北、欽、防”核心區(qū)的中央，扼住廣西西南出海交通聯(lián)系的咽喉，起著東西聯(lián)系、南北貫通的作用，是大西南最便捷的出海通道，隨著2008年1月14日廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃正式獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放已升為國(guó)家戰(zhàn)略，欽州迎來(lái)了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。隨著中國(guó)改革開放的不斷深入，環(huán)

8、北部灣（廣西區(qū)）經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷發(fā)展，目前我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已呈現(xiàn)出新的態(tài)勢(shì)，三角區(qū)經(jīng)濟(jì)已從城市經(jīng)濟(jì)向城市群協(xié)作經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作為中國(guó)西南地區(qū)對(duì)外開放、走向東南亞、走向世界的重要門戶欽州，必須發(fā)揮其作為南（寧）、欽（州）、北（海）、防（城港）經(jīng)濟(jì)圈的軸心作用，不斷提高其城市定位，加強(qiáng)城市建設(shè)，以適應(yīng)和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。欽州市，是以重化工業(yè)為主的臨海工業(yè)港口城市。規(guī)劃期內(nèi)，以城市和港口為依托，建設(shè)大港口、大工業(yè)。中心城市重點(diǎn)向東向南擴(kuò)展，重點(diǎn)建設(shè)欽州主城區(qū)、欽州港區(qū)和濱海新區(qū)。到2010年和2020年，中心城市人口將分別達(dá)到55萬(wàn)和110萬(wàn)，用地規(guī)?？刂圃?0平方公里和120平方公里以內(nèi)本項(xiàng)目定名為嘉禾華府

9、，位置地屬欽州市欽南區(qū)新華路西面、子材西大街北面，總占地面積9.22畝（凈用地）。位于育材路與新華路的交叉路口，與欽州灣大道相近，屬于欽州市欽南區(qū)的核心地段。本項(xiàng)目地塊上原為欽州市海洋局地塊，地塊上是魚塘和污水塘，到熱天會(huì)發(fā)出臭的氣味，嚴(yán)重影響了欽州城市環(huán)保市容市貌，特別是本地塊的特殊地理位置，這些魚塘和污水塘與城市的發(fā)展步伐嚴(yán)重不相符城市容貌要求。本項(xiàng)目地塊于2010年4月16日政府面向市場(chǎng)公開拍賣,由廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)價(jià)拍得,創(chuàng)下欽州市最高土地價(jià)格紀(jì)錄.1.4編寫依據(jù)1、國(guó)家及欽州市地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定2、欽州是歷年城市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展數(shù)據(jù)3、欽州市政府對(duì)城市的發(fā)展規(guī)劃4

10、、欽州市地方建按造價(jià)及政府相關(guān)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)5、欽州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研及未來(lái)發(fā)展第二章 項(xiàng)目建設(shè)的理由和意義2.1項(xiàng)目提出的理由加強(qiáng)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善社會(huì)生活條件，促進(jìn)國(guó)家或地區(qū)發(fā)展，發(fā)展文化、教育、衛(wèi)生等公益事業(yè)，滿足人民物質(zhì)文化生活的需要，增強(qiáng)城市和社會(huì)人民住宅的需要 。 2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.3項(xiàng)目建設(shè)的意義第三章 市場(chǎng)初步預(yù)測(cè)3.1建設(shè)現(xiàn)狀及2010年發(fā)展規(guī)劃北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)各城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀，北部灣規(guī)劃的獲批，無(wú)疑給正值低迷的廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)心針，緩解和對(duì)沖了目前市場(chǎng)的消極影響，對(duì)正處于快速發(fā)展的北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑夯實(shí)了發(fā)展的基礎(chǔ)。環(huán)視2007年北部灣經(jīng)濟(jì)

11、區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合規(guī)劃的各城市發(fā)展方向以及重點(diǎn)工程，也許會(huì)對(duì)這一市場(chǎng)的趨勢(shì)發(fā)展有所領(lǐng)悟。廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃）對(duì)北部灣各個(gè)城市的發(fā)展方向作出了較為清晰的規(guī)劃界定，強(qiáng)化了各城市間的功能分工，并以南寧市為依托，建設(shè)具有濃郁亞熱帶風(fēng)光和濱海特色、輻射作用大的南寧、北海、欽州、防城港城市群，促進(jìn)各具特色的縣城和小城鎮(zhèn)集約發(fā)展，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，成為全國(guó)重要的人口經(jīng)濟(jì)密集區(qū)和中國(guó)-東盟合作的重點(diǎn)區(qū)域?！灸蠈幗M團(tuán)】主要包括南寧市區(qū)及周邊重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，發(fā)揮首府中心城市作用，重點(diǎn)發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、加工制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和金融、會(huì)展、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建設(shè)保稅物流中心，成為面向中國(guó)與東盟

12、合作的區(qū)域性國(guó)際城市、綜合交通樞紐和信息交流中心。南寧的城市發(fā)展要形成以邕江為軸線，西建東擴(kuò)、完善江北、提升江南、重點(diǎn)向南的空間布局。加快建設(shè)五象新區(qū)?！颈焙＝M團(tuán)】主要包括北海市區(qū)、合浦縣城區(qū)及周邊重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)濱海旅游和跨國(guó)旅游業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物制藥、海洋開發(fā)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和出口加工業(yè)，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能，保護(hù)良好生態(tài)環(huán)境，成為人居環(huán)境優(yōu)美舒適的海濱城市。其城市發(fā)展重點(diǎn)向東向北推進(jìn)，鐵山港區(qū)作為城市功能區(qū)布局建設(shè)，統(tǒng)籌北海城區(qū)與合浦縣城、鐵山港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。【欽州防城港組團(tuán)】主要包括欽州、防城港市區(qū)和臨海工業(yè)區(qū)及沿海相關(guān)地區(qū)，發(fā)揮深水大港優(yōu)勢(shì)，建

13、設(shè)保稅港區(qū)，發(fā)展臨海重化工業(yè)和港口物流，成為利用兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源的加工制造基地和物流基地。欽州的城市發(fā)展重點(diǎn)向東向北推進(jìn)，鐵山港區(qū)作為城市功能區(qū)布局建設(shè)，統(tǒng)籌北海城區(qū)與合浦縣城、鐵山港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。防城港的城市發(fā)展主要向北、向東及企沙方向拓展。北部灣房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展隨著規(guī)劃的獲批和泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作的加快，北部灣區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。各城市的發(fā)展方向決定了未來(lái)資本流動(dòng)的去向，城市的擴(kuò)張方向決定了房地產(chǎn)開發(fā)的版圖，也決定未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的特征。本文就其北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)做兩個(gè)簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)，僅是拋磚引玉。城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，特征明顯截至2006年底，南寧城市建成區(qū)

14、常住人口為150萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)150多平方公里；北海城市建成區(qū)人口為30萬(wàn)，建成區(qū)面積30平方公里；欽州城市建成區(qū)人口為40萬(wàn)，建成區(qū)面積30多平方公里；防城港城市建成區(qū)人口為18萬(wàn)，建成區(qū)面積38平方公里。規(guī)劃指出，到2020年，城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)控制面積為1350平方公里，包括四個(gè)等級(jí)。南寧城市建成區(qū)人口發(fā)展到280300萬(wàn)人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在300平方公里。即到2020年，南寧市區(qū)將擴(kuò)大一倍，市區(qū)人口翻一番，平均每年城區(qū)人口將至少增加12.5萬(wàn)人，無(wú)異于再造一個(gè)新南寧。到2020年，北海城市建成區(qū)人口發(fā)展到100120萬(wàn)人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在140平方公里；欽州城市建成區(qū)人口發(fā)展

15、到90100萬(wàn)人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在120平方公里；防城港城市建成區(qū)人口發(fā)展到5060萬(wàn)人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在70平方公里。在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)這樣一個(gè)機(jī)遇下，城市化進(jìn)程的加速，并將帶來(lái)大量的人口向北部灣各城市轉(zhuǎn)移和積聚，人口的聚集必將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)非常巨大的市場(chǎng)空間。按照人均30平米的住房標(biāo)準(zhǔn)，平均每年南寧、北海、欽州、防城港城市建成區(qū)住房需求至少分別為375萬(wàn)平米、225萬(wàn)平米、150萬(wàn)平米、105萬(wàn)平米，無(wú)疑是給北部灣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了巨大的空間。因此，可以預(yù)計(jì)未來(lái)該經(jīng)濟(jì)區(qū)域房地產(chǎn)將具有以下特征：一，城市建設(shè)發(fā)展，環(huán)保重點(diǎn)照顧，舒適度高；二，對(duì)外吸引力加強(qiáng)，客群豐富，特別

16、是東盟等外國(guó)客戶增加明顯；三，會(huì)展經(jīng)濟(jì)不斷，會(huì)展地產(chǎn)有望做大做強(qiáng)；四，城市不斷國(guó)際化，樓盤不斷升級(jí)；五，交通組織發(fā)達(dá)，人群流動(dòng)性強(qiáng)，二次置業(yè)增多；六，旅游合作加速，旅游地產(chǎn)有望壯大。四大城市房地產(chǎn)發(fā)展特色各不相同城市功能的分區(qū)，決定了城市產(chǎn)業(yè)布局和走向，從而構(gòu)建了城市價(jià)值體系，進(jìn)一步?jīng)Q定了其城市房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。南寧、北海、欽州、防城港這四個(gè)城市的房地產(chǎn)也將會(huì)走具有城市特色的差異化道路，形成各自不同類型和風(fēng)格的房地產(chǎn)板塊。南寧房地產(chǎn)走向高端化、國(guó)際化、板塊化南寧國(guó)際化的流動(dòng)規(guī)模越來(lái)越大，南寧是一個(gè)開放的前沿城市，城市價(jià)值是顯而易見的。城市的功能、容量包括城市的人口結(jié)構(gòu)，會(huì)使房地產(chǎn)一起升級(jí)，南寧

17、不僅需要商貿(mào)的功能，而且這個(gè)功能需要加強(qiáng)，尤其是面向國(guó)際的功能需要加強(qiáng)。南寧各城區(qū)急劇膨脹，每個(gè)城區(qū)正凝聚不同的核心價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)要更多的結(jié)合區(qū)域板塊的城市功能和價(jià)值。北海房地產(chǎn)圍繞“海洋經(jīng)濟(jì)”膨脹作為環(huán)境一流的宜居濱海城市，上天賦予了北海的海洋資源成為其城市發(fā)展的火輪，旅游業(yè)為其帶來(lái)的大量外來(lái)人口，不僅僅是帶來(lái)了大量的游客，并由此而產(chǎn)生的度假、養(yǎng)老型客戶也帶來(lái)了先進(jìn)的房地產(chǎn)需求理念。因此房地產(chǎn)開發(fā)要體現(xiàn)海濱渡假旅游的特點(diǎn)，同時(shí)也要體現(xiàn)海洋貿(mào)易和出海便捷的功能。其未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)更多的是體現(xiàn)生活，整個(gè)城市的建筑應(yīng)該是充滿生活的藝術(shù)，而不是大都市的高樓林立。欽州和防城港房地產(chǎn)靠港口貿(mào)易和工業(yè)化提

18、升欽州和防城港港口由于自身的地理位置和資源優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的港口貿(mào)易和工業(yè)加工值得期待。這是一個(gè)工業(yè)化特征明顯的城市。其房地產(chǎn)開發(fā)更多的是考慮為經(jīng)商的人，為在工廠里面的上班群體蓋房子。如何為這群人蓋房將是開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)城市要做足的功課。3.2市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)各城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀2007年，南寧、北海、欽州、防城港四市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到1769.93億元，同比增長(zhǎng)17.5%，占廣西GDP的30.07%，防城港、北海、欽州、南寧四市GDP增速分居全區(qū)前四名。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破1萬(wàn)元，達(dá)到1.2107萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)21.9%。四城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資965.40億元，占全區(qū)固

19、定資產(chǎn)投資的32.5%，投資總量同比增長(zhǎng)33.8%，比全區(qū)增速高出1.6個(gè)百分點(diǎn)。從上述數(shù)據(jù)可知，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)影響的日益擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速，假以時(shí)日，這一區(qū)域必定會(huì)成為我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。具體數(shù)據(jù)見下表1：表1：2007年北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)四城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行項(xiàng)目情況城市 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 固定資產(chǎn)投資南寧市 1062.99 11877 560.22北海市 244.90 12334 135.4欽州市 303.87 12057 166.67防城港市 159.07 103.53各城市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度保持高位運(yùn)行2007年，全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)都呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。大量開

20、發(fā)商看好北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)前景，各城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資均有不同程度的漲幅，尤其是防城港與北海，更是呈倍數(shù)增長(zhǎng)?！灸蠈帯?007年南寧房地產(chǎn)累計(jì)完成投資187.46億元，同比增長(zhǎng)34.49%，增幅比去年提高了2.48個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)速度高出同期全社會(huì)投資增速9.22個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)投資的比重為33.46%，比上年提高2.36個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出加速上升的走勢(shì)；【北?！?007年前三季度，北海房地產(chǎn)投資完成18.34億元，增長(zhǎng)86.44%，房地產(chǎn)投資有望在07年度實(shí)現(xiàn)翻一番；【欽州】2007年欽州房地產(chǎn)開發(fā)完成投資23.46億元，與上年同期比，由下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)85.43%，占全社會(huì)固

21、定投資總額的14.11%；【防城港】2007年防城港房地產(chǎn)開發(fā)投資翻番快速發(fā)展，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16.41億元，增長(zhǎng)2.03倍，占全社會(huì)固定投資總額的10.32%，實(shí)現(xiàn)了翻番增長(zhǎng)，增速居全區(qū)首位，其中住宅投資完成6.95億元，增長(zhǎng)1.76倍。表2：2007年北部灣各城市房地產(chǎn)投資情況 南寧市 北海市 欽州市 防城港市房地產(chǎn)投資（億元） 187.46 18.34 23.46 16.41增長(zhǎng)率（%） 34.49 86.44 85.43 203房地產(chǎn)銷售面積和均價(jià)情況過(guò)去一年，南寧、北海、欽州、防城港四市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，市場(chǎng)容量、投資總量、商品房竣工量、房地產(chǎn)價(jià)格等各個(gè)方面都有所增加，但就總

22、體而言，市場(chǎng)仍然尚處于初級(jí)發(fā)展階段。從樓盤品質(zhì)、開發(fā)量、操盤模式等方面來(lái)分析，都不及其他沿海城市以及新特區(qū)。因此，如何結(jié)合城市的未來(lái)發(fā)展方向，尋求房地產(chǎn)投資開發(fā)機(jī)遇才是關(guān)鍵?！灸蠈帯可唐贩夸N售總面積為628.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%；商品住宅銷售均價(jià)3273元/平方米，同比增長(zhǎng)23.24%；【北海】商品房銷售面積為118.93萬(wàn)平方米，商品房成交量達(dá)8609套；【欽州】商品房銷售面積80.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.56%，全市商品房平均銷售價(jià)格為2109元/平方米，同比增長(zhǎng)31.65%；【防城港】商品房銷售面積達(dá)29.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)88.2%。2007年前三季度均價(jià)達(dá)1750元/

23、平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，無(wú)論是近9.4億平方米的成交量還是估算約4695元/平方米的均價(jià)水平，都創(chuàng)出了歷史新高。全年房?jī)r(jià)漲幅24%，平均每平方米上漲813元，也達(dá)到了前所未有的水平。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)商品房銷售面積9.3713億平方米，比前年增長(zhǎng)42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)43.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)30.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)24.2%。“2009年成交量果然驚人，不但遠(yuǎn)超2008年的6.2億平方米，還輕松躍過(guò)了2007年7.6億平方米的歷史高點(diǎn)?！薄暗侨绻鶕?jù)去年1月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2008年的成交量數(shù)據(jù)，9.4億平方米相對(duì)于6.2億

24、平方米，增幅應(yīng)該是51.6%，而非此次公布的42.1%?！蓖瑫r(shí)，2009年全國(guó)商品房銷售額43995億元，比2008年增長(zhǎng)75.5%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)80%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)66.9%和45.5%。而根據(jù)此銷售額數(shù)據(jù)，再除以上述銷售面積，便得出去年全國(guó)商品房成交價(jià)格約4695元/平方米，比2008年的3882元/平方米上漲近24%。這一漲幅是近15年最大的，“2004年全國(guó)商品房成交均價(jià)漲幅近18%，2007年為15%多，2005年為14%多，其余年份都不超過(guò)10%?！?009年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比2008年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅完成投資2

25、5619億元，增長(zhǎng)14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。從2009年開發(fā)投資、銷售情況看，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金比較寬裕，業(yè)內(nèi)人士據(jù)此預(yù)計(jì)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)難降。第四章 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模4.1建設(shè)原則 嘉禾華府?dāng)M建于欽州市欽南區(qū)，地塊西臨育才路口，東臨新華路，地里位置優(yōu)越，交通較為便利。本項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積為11828.05平方米，總建筑面積為61520.28平方米。本項(xiàng)目主要具體現(xiàn)居住功能，項(xiàng)目定位于具有的交通便利的生活居住區(qū)。1、區(qū)位，本項(xiàng)目地塊處在欽州市新華路旁，地里位置十分優(yōu)越，使之交通較為方便快捷。此地段是較為理想的生活居住區(qū)。2、縱欽州市此地段，尚未有成熟的綜合性的現(xiàn)代化商住中

26、心，把握好商住機(jī)遇是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。3、商業(yè)價(jià)值。用地周圍沒(méi)有大規(guī)模的住宅區(qū)，具有巨大的潛在購(gòu)買力，同時(shí)用地面城市主干道，可飽覽動(dòng)人風(fēng)景。4.2建設(shè)內(nèi)容嘉禾華府項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè)成為群體高層商住綜合樓及總體布局與交通道路、停車場(chǎng)、綠化、大門、圍墻、地下室、主體建筑與結(jié)構(gòu)，生活給水系統(tǒng)，污糞水排水系，消火栓給水系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，氣體滅火系統(tǒng)，建筑滅火器配置，供氣系統(tǒng)，電氣照明系統(tǒng)，通風(fēng)與空調(diào)及節(jié)能等。4.3建設(shè)規(guī)模嘉禾華府參照欽州市及周邊地市近幾年的住宅和商業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，結(jié)合場(chǎng)地現(xiàn)狀擬在欽州市欽南區(qū)新華路新買地建群樓，一至三層建成商業(yè)和辦公，四層面分成A、B兩棟住宅樓。總體規(guī)劃總用地面積總為；1

27、1828.05平方米，建筑面積約為61164平方米，其中地下室面積約5500平方米，商業(yè)建筑面積約2400平方米，辦公建筑面積約4500平方米，住宅建筑面積約48000平方米，第五章 建設(shè)方案5.1建設(shè)用地建設(shè)用地位于欽州市新華路與育才路交匯處，土地證號(hào)為 欽 國(guó)用（2010）第A1651號(hào)，土地使用面積為7684.94，建設(shè)規(guī)劃土地面積7189。5.2編制依據(jù)建規(guī)委出具的規(guī)劃建設(shè)條件5.3總平面布置圖詳見總平圖附后頁(yè)5.4建筑與結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是由廣州智海建筑工程技術(shù)有限公司設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的辦公及商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引

28、入樓盤的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。本項(xiàng)目在嘉禾華府是獨(dú)創(chuàng)的，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多客戶的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。1、主體建筑設(shè)計(jì)1）功能與交通。住宅入口設(shè)于基地的西側(cè)，商業(yè)停車與居住停車完全分開，居信停車從地下室車庫(kù)出入口處進(jìn)入地下停車庫(kù)，以使住宅內(nèi)部形成一個(gè)純居住及休息的完美空間。2）住宅設(shè)計(jì)。在住宅設(shè)計(jì)上為高層住宅在南方地區(qū)通風(fēng)采光條件是影響日后住宅銷售的一大因素。因此力求創(chuàng)造出一個(gè)戶戶好景觀、有好的朝向的新概念住宅，并且要充分利用風(fēng)景優(yōu)美的臨街風(fēng)景，本案設(shè)計(jì)為四房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d、一

29、房一廳、套間等戶型。每戶均有直接采光，通風(fēng)良好；為住戶提供一個(gè)良好的空中庭院。引入現(xiàn)代住宅建筑設(shè)計(jì)理念，將屋頂花園、凸窗等引入高層建筑設(shè)計(jì)中，使得住在高層的人們也能更好的感受到大自然的氣息。標(biāo)志性的城市形象，多層含義的建筑立面設(shè)計(jì)。 本項(xiàng)目在立面設(shè)計(jì)中，既保持整體建筑形象的完美統(tǒng)一，又要避免形成單調(diào)、尺寸過(guò)大的不良結(jié)果。在進(jìn)行立面設(shè)計(jì)過(guò)程中，實(shí)墻和凸窗的強(qiáng)烈對(duì)比以及整體上的變化，形成強(qiáng)烈的陰影與立面肌理變化，反映了亞熱帶建筑的氣候特點(diǎn)，以內(nèi)在的功能形成立面的特色上現(xiàn)代真實(shí)的設(shè)計(jì)理念。在設(shè)計(jì)中立面采用了現(xiàn)代的處理手法，使其顯得既典雅又新穎。5.5公用工程及輔助設(shè)施在本小區(qū)內(nèi)建設(shè)公用道路、綠化、監(jiān)

30、視系統(tǒng)、消防監(jiān)控室、垃圾中轉(zhuǎn)站，群樓內(nèi)建立公共衛(wèi)生間、無(wú)障礙衛(wèi)生間及無(wú)障礙坡道，一層商業(yè)鋪面建立消防栓等。第六章 選址方案及建設(shè)條件6.1場(chǎng)址初步選擇6.2建設(shè)條件第七章 城市規(guī)劃與環(huán)境保護(hù)7.1城市規(guī)劃項(xiàng)目的建設(shè)符合欽州市城市總體規(guī)劃，也符合評(píng)價(jià)區(qū)環(huán)境功能區(qū)劃的要求，具有較好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益；本項(xiàng)目施工及營(yíng)運(yùn)期污染物達(dá)標(biāo)排放對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境功能區(qū)質(zhì)量的負(fù)面影響可以得到控制；本項(xiàng)目選址可行、平面布局基本合理，項(xiàng)目的建設(shè)基本可以滿足區(qū)域環(huán)境功能要求?？傮w來(lái)說(shuō)，本評(píng)價(jià)根據(jù)初步預(yù)測(cè)結(jié)果，認(rèn)為該項(xiàng)目在采取本報(bào)告書提出的一系列環(huán)保行動(dòng)計(jì)劃，加強(qiáng)環(huán)境管理前提下，從環(huán)境保護(hù)角度考慮是可行的。7.2環(huán)境保護(hù)一、主要

31、污染源1、居民生活污廢2、住宅廚房油煙氣3、柴油發(fā)電機(jī)油煙氣4、居民生活垃圾5、設(shè)備及汽車噪聲二、主要防治措施1、生活污水經(jīng)化糞池處理及汽車庫(kù)廢水經(jīng)隔油池后，排放至市政管道，由市政污水廠統(tǒng)一處理。2、住宅廚房設(shè)排煙道，烹飪油煙經(jīng)住戶內(nèi)的抽油煙機(jī)，將污濁空氣排入煙道，集中屋頂排放。3、備用發(fā)電機(jī)除每月例行運(yùn)行調(diào)試外，運(yùn)行機(jī)會(huì)不大。選用經(jīng)環(huán)保部門批準(zhǔn)的柴油發(fā)電機(jī)組。4、減噪聲措施1）、泵房位置設(shè)在噪聲影響較小的地方。2）、水泵、風(fēng)機(jī)等設(shè)置選用低轉(zhuǎn)速設(shè)備，以降低噪聲及振動(dòng)。3）、水泵、風(fēng)機(jī)等設(shè)備采用減震臺(tái)座。4）、水泵進(jìn)出口水管上采用橡膠接頭。風(fēng)機(jī)的進(jìn)出口采用軟管連接，通風(fēng)系統(tǒng)及排風(fēng)機(jī)的總風(fēng)管上設(shè)消

32、聲器。5）、柴油發(fā)電機(jī)組排氣系統(tǒng)設(shè)高效能消聲器，發(fā)電機(jī)采用減震臺(tái)座。6）、機(jī)房在建筑構(gòu)造上采取隔聲和消聲設(shè)計(jì)措施。7）、加強(qiáng)管理，禁止小區(qū)車輛鳴號(hào)及限速行駛。8）、綠化面積符合市規(guī)劃部門要求。第八章 安全衛(wèi)生、消防與節(jié)能8.1勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生1、施工中環(huán)保（1）現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。（2）施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿

33、足環(huán)保要求。（3）地塊周圍樹立高于2m的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)周邊辦公樓宇及居民生活的影響。（4）施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染；（5）建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工；（6）盡量使用低噪聲施工設(shè)備，少用或避免使用大噪聲設(shè)備。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工。采取調(diào)整同時(shí)作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。不同施工階段噪聲限值見于下表；（7）推廣使用散裝水泥或商品混凝土。等效聲級(jí)LAeqdB(A)施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間夜間土石方推土機(jī)、挖掘機(jī)

34、、裝載機(jī)等7555打樁各種打樁機(jī)等85禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降機(jī)等6555注：表中所列噪聲值是指與敏感區(qū)域相應(yīng)的建筑施工場(chǎng)地邊界線處的限值；如有幾個(gè)施工階段同時(shí)進(jìn)行，以高噪聲階段的限值為準(zhǔn)。2、使用中的環(huán)保（1）衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。（2）室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。（3）設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。（4）餐廳廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。（5）進(jìn)出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。8.2消防一、消火栓給水系統(tǒng)1、室外消防

35、給水系統(tǒng)：室外消防用水量15L/S，延續(xù)時(shí)間2小時(shí)，室外消防給水網(wǎng)由市政引入兩條DN200給水管，在室外道路上成環(huán)狀布置，可滿足室外消防用水量要求，室外采用低給水制，消防時(shí)水壓不低于10M水注。室外設(shè)地上式消防栓。2、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量；住宅為；20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)，室內(nèi)消火栓給水管網(wǎng)堅(jiān)向成環(huán)狀布置。住宅部份消防水池設(shè)于小區(qū)統(tǒng)一水泵房里，屋頂水箱消防有效容積：住宅部分：12m3。二、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)1、本建筑地下車庫(kù)按民用建筑危險(xiǎn)二級(jí)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；2、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量30L/S。3、噴頭布置；一般間距為2米至3米，距離墻邊不大于1.7米。4、每個(gè)防火區(qū)

36、設(shè)一個(gè)水流指示器及檢驗(yàn)用水泄水閥門。5、室內(nèi)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)主干管采用無(wú)縫鋼管內(nèi)外熱鍍鋅，分區(qū)采用加厚鍍鋅鋼管，管徑DN100以下用絲扣連接，管徑DN100及以上采用卡箍式連接系統(tǒng)。6、系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)；系統(tǒng)設(shè)有監(jiān)測(cè)裝置，以便于消防控制中心能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)下列工作狀態(tài)：1）、統(tǒng)各配水干管（水流指示器前）閥門的開啟狀態(tài)。2）、消防水泵電源供應(yīng)和工作情況；3）、消防水池、水箱的水位；4）、報(bào)警閥和水流指示器的動(dòng)作狀況。三、氣體滅火系統(tǒng) 設(shè)置在發(fā)電機(jī)房、高、低壓配電室。本工程采用七氟丙烷預(yù)制滅火系統(tǒng)，發(fā)電機(jī)房、高低壓配電室內(nèi)設(shè)計(jì)濃度為8.3，噴放時(shí)間不大于10min。四、建筑滅火器配置 本建筑內(nèi)各層均配置建筑來(lái)

37、滅火器，地下室車庫(kù)按嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)B類火災(zāi)設(shè)計(jì)，采用5kg手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。住宅按輕危險(xiǎn)級(jí)A類火災(zāi)設(shè)計(jì)，采用3kg手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。五、消防設(shè)計(jì)說(shuō)明1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95（97修改版）（2）、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)規(guī)范GBJ84-85（3）、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50116-98（4）、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-97（5）、氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50140-2005（6）、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140-902、設(shè)計(jì)范圍（1）、室外消火栓系統(tǒng)（2）、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)（3）、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)（4）、氣體滅火系統(tǒng)（5

38、）、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（6）、火災(zāi)緊急廣播及對(duì)講電話（7）、防排煙系統(tǒng)（8）、聯(lián)動(dòng)控制（9）、其它滅火設(shè)施3、消防水量（1）、室外消火栓：15升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)。（2）、室內(nèi)消火栓：20升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)。（3）、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：30升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)。4、消防水源室外消防用水由市政給水管網(wǎng)提供水量水壓。5、消火栓系統(tǒng)（1）、室外設(shè)環(huán)狀管網(wǎng)消火栓系。（2）、室內(nèi)均設(shè)置消火栓。滿足每層有兩個(gè)消火栓水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)任何部位，消防電梯前室設(shè)消火栓。消火栓管網(wǎng)為環(huán)狀。（3）、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)分區(qū)。保證消火栓栓口的靜水壓力不大于0.8MPa，栓口出水壓力大于0.5MPa時(shí)，均采用

39、減壓穩(wěn)壓型消火栓。6、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)在車庫(kù)、庫(kù)房設(shè)噴淋系統(tǒng)。系統(tǒng)最不利點(diǎn)處噴頭工作壓力不小于0.5MPa。7、氣體滅火系統(tǒng) 在備用發(fā)電機(jī)房、高低壓配電室設(shè)七氟丙烷預(yù)制滅火系統(tǒng)。8、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（1）、小區(qū)設(shè)消防控制室及控制中心報(bào)警系統(tǒng)。（2）、下列部位設(shè)減煙/減溫探頭及手動(dòng)報(bào)警鈕。、停車庫(kù)。、機(jī)電設(shè)備房。、公共場(chǎng)所、塔樓的門廳、各層走廊。（3）、在消防栓旁邊設(shè)擊碎玻璃按鈕用以直接啟動(dòng)消防水泵。（4）、消防控制室聯(lián)動(dòng)控制裝置，顯示及控制各種火災(zāi)報(bào)警器、消防泵、自動(dòng)滅火設(shè)備及防排煙設(shè)備。（5）、聯(lián)動(dòng)控制信號(hào)傳至一期消防水泵聯(lián)動(dòng)控制消防水泵。9、火災(zāi)緊急廣播及對(duì)講系統(tǒng)（1）、在公共場(chǎng)所及塔樓各層走

40、廊設(shè)火災(zāi)事故廣播楊聲器，用以指揮人員疏散。（2）、消防控制室設(shè)直通消防部門的外線電話。（3）、消防控制室與小區(qū)各修理值班室機(jī)電房及自動(dòng)滅火控制處設(shè)固定對(duì)講電話。10、聯(lián)動(dòng)控制 能對(duì)各種消防設(shè)施實(shí)行聯(lián)動(dòng)控制，可進(jìn)行自動(dòng)遙控及手動(dòng)遙控。11、其它滅火設(shè)施 本建筑內(nèi)各層均配置建筑滅火器，地下車庫(kù)按嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)B類火災(zāi)設(shè)計(jì)，采用5kg手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。住宅按輕危險(xiǎn)級(jí)A類火災(zāi)設(shè)計(jì)，采用3kg手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。車庫(kù)另設(shè)沙桶。8.3節(jié)約能源第九章企業(yè)組織與人力資源配置9.1企業(yè)組織1）由廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)。公司設(shè)立董事會(huì)作為最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，決定項(xiàng)目開發(fā)一切重大事宜，董事會(huì)設(shè)

41、董事長(zhǎng)一名，總經(jīng)理一名。（2）公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由董事會(huì)聘任。設(shè)總經(jīng)理1名、副總經(jīng)理3名、財(cái)務(wù)總監(jiān)1名，共同負(fù)責(zé)公司運(yùn)作。（3）公司下設(shè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，包括行政部、工程部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部等機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。（4）公司的具體開發(fā)運(yùn)作事宜，采取聘用專業(yè)顧問(wèn)公司，運(yùn)用社會(huì)化運(yùn)作的模式操作。2、人力資源配置（1）人力資源配置的依據(jù)人力資源配置的方法不同行業(yè)、不同單位，配置的方法不同。有按勞動(dòng)效率計(jì)算定員，有按設(shè)備計(jì)算定員，有按勞動(dòng)定額計(jì)算定員，有按崗位計(jì)算定員，有按比率計(jì)算定員。根據(jù)市場(chǎng)化運(yùn)作的需要和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)有各市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，又考慮具體實(shí)際

42、情況和將來(lái)的發(fā)展變化，廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人力資源配置按崗位計(jì)算定員，以需設(shè)崗，以崗定員。（2）人力資源配置的內(nèi)容人力資源配置：以需設(shè)崗，以崗定員。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置：行政部、營(yíng)銷部、工程部、財(cái)務(wù)部。董事長(zhǎng)工程部營(yíng)銷部行政部財(cái)務(wù)部銷售財(cái)務(wù)策劃計(jì)劃總經(jīng)理計(jì)劃財(cái)務(wù)廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖行政部協(xié)調(diào)各部關(guān)系；做好供求客戶、來(lái)賓接待工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理日常工作；文秘檔案管理工作；會(huì)同有關(guān)部門制訂各項(xiàng)規(guī)章、管理制度。營(yíng)銷部制訂市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷方針，作好產(chǎn)品的營(yíng)銷策劃。工程部開展項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、安全四控二管工作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系；財(cái)務(wù)部支付工程款，回籠資金，上繳稅金，做好計(jì)劃。6.2勞動(dòng)定員1

43、、公司勞動(dòng)定員為39人左右，公司根據(jù)業(yè)務(wù)拓展的需要可增加相應(yīng)數(shù)量的臨時(shí)工。人 員 安 排 表部 門崗 位定 員（人）備 注行政部8含領(lǐng)導(dǎo)及后勤人員營(yíng)銷部策 劃5管理人員銷 售10管理人員工程部10管理人員財(cái)務(wù)部計(jì) 劃2管理人員財(cái) 務(wù)4管理人員合 計(jì)392、項(xiàng)目竣工前，為做好售后服務(wù)，將行政部、工程部、財(cái)務(wù)部一并轉(zhuǎn)為物業(yè)管理公司，對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。3、為保證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期效益，生產(chǎn)人員和管理人員應(yīng)進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和管理知識(shí)培訓(xùn)。財(cái)務(wù)人員須有財(cái)務(wù)上崗證，銷售部人員應(yīng)進(jìn)行營(yíng)銷專業(yè)培訓(xùn)，專業(yè)技術(shù)人員(如：工程師、電工)應(yīng)持證上崗，培訓(xùn)合格后方可聘用。第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃10.1建設(shè)期為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期

44、，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2011年5月開工，至2013年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性。10.2項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，具體實(shí)施進(jìn)度見下表：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表時(shí)間任 務(wù)2011年4月至12月2012年1月至12月2013年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456編 寫 項(xiàng)目建議書項(xiàng) 目審 批規(guī) 劃設(shè) 計(jì)招 投標(biāo)主 體

45、施 工裝 飾施 工綠 化施 工竣 工驗(yàn) 收規(guī) 劃驗(yàn) 收移 交業(yè) 子第十一章 投資估算與資金籌措11.1投資估算11.2總投資11.3資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資資金全部由廣西嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各股東按股本項(xiàng)比例共同投入自有資金。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)度逐月投入。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)12.1評(píng)價(jià)方法與原則12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)12.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。12.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)以上分析，該項(xiàng)目總投資XXXX萬(wàn)元，銷售總收入XXX萬(wàn)元，利潤(rùn)總額XXXXX萬(wàn)元，總投資利稅率為XXXX%，所得稅XXXX萬(wàn)元，凈利潤(rùn)XXXX萬(wàn)元，總投資利潤(rùn)率為XXXXX%，盈虧平衡點(diǎn)為XXXX%，財(cái)務(wù)內(nèi)

46、部收益率XXXX%Ic=15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為XXXX萬(wàn)元0（Ic=15%時(shí)），投資回收期XXX年，貸款償還期為2年，平均償債備付率為XXX。表明該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是可行。第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)13.1社會(huì)評(píng)價(jià)一、社會(huì)評(píng)價(jià)的原則和要求1、開展社會(huì)評(píng)價(jià)要認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)建設(shè)發(fā)展的方針、政策、遵循有關(guān)法律及規(guī)章，以近期目標(biāo)為重點(diǎn)，兼顧遠(yuǎn)期各項(xiàng)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，并考慮項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的關(guān)系，力求分析評(píng)價(jià)能全面反映項(xiàng)目投資引發(fā)的各項(xiàng)社會(huì)效益與影響，以及當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)及人民對(duì)項(xiàng)目的不同反應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、人民相互適應(yīng)，共同發(fā)展。2、依據(jù)客觀規(guī)律，從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是、采用科學(xué)、適用的評(píng)價(jià)方法。3、遵循可比的原則，按目標(biāo)的重要程度進(jìn)行排序的原則，以人為本的原則，“有無(wú)”對(duì)比的原則，力求使分析評(píng)價(jià)反映客觀實(shí)際。二、社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)有著正反兩方面的社會(huì)效應(yīng)。積極方面主要有：一是完善了欽州城區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)，改善城區(qū)的商住條件；二是通過(guò)引進(jìn)外資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目全面提高了房地產(chǎn)開發(fā)水平；三是通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)聚集人氣，促進(jìn)欽州市商貿(mào)發(fā)展。消極方面主要