辦稅指南土地增值稅新政解讀

1、土地增值稅新政解讀2007 年 1 月 16 日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，按照新規(guī)定：從今年2 月 1 日起，將正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30% 60%不等的土地增值稅。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。國(guó)務(wù)院于 1993 年 12 月 13 日發(fā)布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例，財(cái)政部于 1995 年 1 月 27 日頒布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，決定自1994年 1 月 1 日起在全國(guó)開(kāi)征土地增值稅。土地增值稅不是一個(gè)新概念，早在 1993 年就開(kāi)始征收，

2、去年該項(xiàng)稅收收入達(dá) 230 億元人民幣。該通知只是內(nèi)部一個(gè)操作性文件，對(duì)土地增值稅征管過(guò)程中的若干問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范和明確，旨在加強(qiáng)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅征收過(guò)程中的可操作性，而并非一個(gè)新規(guī)定。該文件的出臺(tái)后，納稅人應(yīng)從以下幾個(gè)方面關(guān)注政策的變化。促使囤地開(kāi)發(fā)商“吐地”新政策實(shí)施后，商品房開(kāi)發(fā)成本肯定增加，對(duì)近兩年拿地的商品房項(xiàng)目影響小些，但以前拿地比較多，且囤積時(shí)間長(zhǎng)，增值幅度大，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)成本將增加很多。土地增值稅的征收，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本將急劇上升，越是以低價(jià)獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開(kāi)發(fā)成本也就越高。此次稅收清算對(duì)于各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算

3、，原先有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤(rùn)水平有較大的負(fù)面影響。由于這些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來(lái)將會(huì)為此付出非常高昂的增值稅。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的，稅率為 30%；增值額占扣除金額 50%至 100%，稅率 40%；增值額占比 100%至200%，稅率 50%；增值額占比200%以上，稅率為60%.土地增值越大，稅率越高，這對(duì)于期待手上土地增值的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)打擊?？s短清算時(shí)間，降低囤地積極性土地

4、增值稅屬于地稅，此前國(guó)內(nèi)各地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1 2的比例進(jìn)行預(yù)征，部分地區(qū)尚未開(kāi)始預(yù)征，這與通知所強(qiáng)調(diào)的30%到60%的累進(jìn)稅率，不可同日而語(yǔ)。以往土地增值稅的結(jié)算一般以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司注銷稅務(wù)登記作為結(jié)算節(jié)點(diǎn)，只要項(xiàng)目公司不注銷，公司就可以長(zhǎng)期不進(jìn)行土地增值稅的結(jié)算，但新規(guī)使單期項(xiàng)目也成為結(jié)算單位，可見(jiàn)政府要求執(zhí)行增值稅征收的態(tài)度非常明確。在國(guó)稅總局下發(fā)文件中規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。這一要求避免了開(kāi)發(fā)商以分期開(kāi)發(fā)為由拒絕清算土地增值的情況。在縮短清算時(shí)間的情況下，那些囤積土地的地產(chǎn)商

5、也受到影響。因?yàn)樵鲋刀愂轻槍?duì)已經(jīng)產(chǎn)生收益的項(xiàng)目，那些囤積大量土地的公司表面上并沒(méi)有受到影響，但考慮到被囤積的土地此前有很多是以較低價(jià)格獲得的，在土地價(jià)格飆升和房?jī)r(jià)上漲的情況下，收入和成本價(jià)差也高，其所對(duì)應(yīng)的增值稅額就明顯增加。原來(lái)清算這部分增值稅的時(shí)間是在項(xiàng)目注銷稅務(wù)登記后，而很多公司可以不急著注銷稅務(wù)登記，它要繳納的土地增值稅就可以拖下去，現(xiàn)在要清算就必然會(huì)降低房地產(chǎn)商此前的盈利預(yù)期，所以地產(chǎn)商囤積土地的積極性也就要受到影響。通知在影響地產(chǎn)商囤積土地方面要分兩方面來(lái)看，一是那些通過(guò)較低成本獲得土地的公司；二是通過(guò)招標(biāo)拍賣的方式獲得土地的公司。前者所要清算的土地增值稅確實(shí)要多，受到的影響較大，

6、但后者卻不一定會(huì)受到多大影響，因?yàn)樗睦麧?rùn)本來(lái)就低，所以地產(chǎn)公司儲(chǔ)備土地的積極性并不會(huì)下降，受調(diào)控影響的還是那些盈利高的地產(chǎn)公司。合理定價(jià)成為趨勢(shì)經(jīng)歷了兩年的宏觀調(diào)控之后，已經(jīng)有大量小型房地產(chǎn)商開(kāi)始退出這一行業(yè)，而隨著調(diào)控深入，這一趨勢(shì)將變得更加明顯。土地增值稅的嚴(yán)格征收，首先將導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地成本的增加。這對(duì)于仍在囤地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大筆增值稅將促使其盡快吐地，促使開(kāi)發(fā)商合理利用土地。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理的售價(jià)，合理的回報(bào)率，合理的利潤(rùn)將是今后的一個(gè)趨勢(shì)。遏止捂盤(pán)行為通知中規(guī)定銷售超過(guò) 85%的項(xiàng)目就要開(kāi)始土地增值稅清算。取得預(yù)售證超過(guò) 3 年的也要進(jìn)行土地增值稅清算。這意味著開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)

7、超過(guò) 3 年或者有意不賣房的，達(dá)到上述兩個(gè)條件后，就必須按照房屋全部銷售完畢進(jìn)行土地增值稅清算，這將增大開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本，也會(huì)迫使企業(yè)將手中捂盤(pán)項(xiàng)目清盤(pán)?！按碳ぁ逼胀ㄗ≌_(kāi)發(fā)土地增值稅采取累進(jìn)制，這意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)越高，需要繳納的土地增值稅越多，由于別墅等高檔住宅的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，所以該稅的出臺(tái)對(duì)于鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)適合老百姓的普通住宅有積極的導(dǎo)向意義。土地儲(chǔ)備到正式開(kāi)工一般都有一定的周期，雖然此前國(guó)家規(guī)定 2 年內(nèi)不開(kāi)發(fā)的土地將無(wú)償收回，但實(shí)際實(shí)施過(guò)程中面臨很多困難，也有些地塊通過(guò)反復(fù)“象征性”開(kāi)工達(dá)到“囤地”的目的。而該政策通過(guò)稅收杠桿，使得土地儲(chǔ)備多的開(kāi)發(fā)商將有可能面臨土地成

8、本大幅增加的“僵局”。對(duì)于高檔住宅、別墅、寫(xiě)字樓等增值額度比較大的項(xiàng)目，可能需要補(bǔ)交稅款，成本也會(huì)隨之增加。而對(duì)于增值不多的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，基本上沒(méi)有影響。開(kāi)發(fā)裝修房或成趨勢(shì)根據(jù)通知，裝修房的裝修費(fèi)可計(jì)為扣除項(xiàng)目予以扣除，這將促使裝修房成為一種趨勢(shì)，一方面裝修房可獲得額外的裝修利潤(rùn)，另一方面由于土地增值稅是視增值額占扣除費(fèi)用的比例累進(jìn)增收的，裝修成本計(jì)入扣除項(xiàng)目后自然會(huì)導(dǎo)致納稅額的降低。增強(qiáng)稅率選擇空間國(guó)稅總局發(fā)布的國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知第七條指出，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況

9、，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅?！边@些情形包括：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。通知實(shí)際上給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一種“稅率選擇”的空間。企業(yè)只要不能夠提供證明就可以按照預(yù)征額來(lái)繳稅。分析人士表示，對(duì)于一些小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們可以主動(dòng)“選擇”預(yù)征稅額為其最終繳稅額，也就是說(shuō)，最終的清算將不會(huì)影響其已經(jīng)產(chǎn)生的利潤(rùn)。目前，全國(guó)土地增值稅預(yù)征率根據(jù)各個(gè)城市不盡相同，大致范圍在 1% 3%之間。“普通住宅”有免稅空間對(duì)于符合“普通住宅”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，征稅細(xì)則表示只要增值額達(dá)不到 20%，這項(xiàng)增值稅將可以免繳。 1995 年 1 月，國(guó)稅總局發(fā)布中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則除