總部基地是城市發(fā)展的里程碑.ppt

1、總部基地是城市發(fā)展的里程碑,我對“總部基地”的理解和認(rèn)識,現(xiàn)場講解：李建嶺 申明：版權(quán)所有 謝絕轉(zhuǎn)載,經(jīng)濟(jì)形式發(fā)展進(jìn)化圖,自建廠房,標(biāo) 準(zhǔn)化廠房,辦公、車間一體,工業(yè)廠房,寫字樓,總部基地商務(wù)花園,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及表現(xiàn)形式,工業(yè)地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)明用房為主要開發(fā)對象，及投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國工業(yè)房地產(chǎn)的土地使用年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)分為：重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)。,關(guān)于工業(yè)地產(chǎn),工業(yè)地

2、產(chǎn)的特性,大投資 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。資金占用周期較長，投資規(guī)模較大，招商、管理運(yùn)營等方面的投入高，而投資回收期較長。 快速啟動 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動的基礎(chǔ)。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件。另外，近年來許多國外投資者將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、娛樂和休閑配套設(shè)施。 提供增值服務(wù) 為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。投資者對工業(yè)地產(chǎn)的選擇從重視硬環(huán)境到改變?yōu)閺?qiáng)調(diào)軟環(huán)境。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的

3、，這也是工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。完善的融資渠道也是投資者在選擇投資地時所關(guān)注的熱點(diǎn)。 追求長期穩(wěn)定回報 開發(fā)商追求投資回報的穩(wěn)定性與長期性，而長期回報是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。,傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)廠房,現(xiàn)在的工業(yè)廠房曉光模具,概念： 是指為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。 目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，國內(nèi)并沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時運(yùn)行；人性化：空間的舒適性和實(shí)

4、用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等 ；,5A,OA（辦公智能化）,BA（樓宇自動化）,CA（通訊傳輸智能化）,FA（消防智能化）,SA（安保智能化）,關(guān)于寫字樓,典型寫字樓案例外觀,典型寫字樓案例內(nèi)部,中隆國際大廈,關(guān)于寫字樓特征,1大多建于城市中心的繁華地段 2建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大 多為高層建筑、層數(shù)多、建筑面積大，工 作人員以及往來客人將形成巨大的人流。管理工作難度大。 3建筑、設(shè)備既現(xiàn)代又先進(jìn) 4使用時間集中，人員流動性大 一般來說，寫字樓物業(yè)使用時間比較集中，多數(shù)在早8點(diǎn)以后、下午6點(diǎn)以前 5經(jīng)營管理要求高，時效性強(qiáng) 由于寫字樓具有收益性的特性，高的出租(售)率

5、是獲得良好穩(wěn)定收益的保證。經(jīng)營管理不當(dāng)，就不能贏得客戶，甚至?xí)R上失去已有的客戶，而空置即意味著損失，所以其經(jīng)營管理的實(shí)效性極強(qiáng)。,概 念 總部經(jīng)濟(jì)是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部基地”功能鏈條輻射帶動整個區(qū)域和產(chǎn)業(yè)鏈條的發(fā)展，由此實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。,關(guān)于總部經(jīng)濟(jì),總部經(jīng)濟(jì)具有特點(diǎn)五個特點(diǎn),一是知識性。企業(yè)總部集中了企業(yè)價值鏈中知識含量最高的區(qū)段，研發(fā)、營銷、資本運(yùn)作、戰(zhàn)略管理等，屬于高度密集的知識性勞動。二是集約性。企業(yè)按照收益最大化原則布局產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，最大限度利用了生產(chǎn)基地土地、勞動力、能源等要素優(yōu)勢，形成產(chǎn)

6、業(yè)配套，最大限度地降低成本。三是層次性?？偛拷?jīng)濟(jì)模式在不同城市、不同區(qū)域，其產(chǎn)業(yè)、功能、規(guī)模都各不相同，具有全球總部、地區(qū)總部、國內(nèi)總部以及行政總部、營銷總部、研發(fā)總部等多種層次，從而充分發(fā)揮不同地區(qū)的資源優(yōu)勢，形成不同城市、不同區(qū)域之間的合理分工與合作。 四是延展性?？偛拷?jīng)濟(jì)形成了第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)鏈條，不但能夠?qū)崿F(xiàn)二產(chǎn)向三產(chǎn)的延展，而且能夠?qū)崿F(xiàn)知識性服務(wù)業(yè)向一般性服務(wù)業(yè)的延展。 五是輻射性和共贏性。在總部經(jīng)濟(jì)這種模式下，可以通過總部加工基地鏈條實(shí)現(xiàn)中心城市的信息、技術(shù)、人才等區(qū)域資源向欠發(fā)達(dá)的區(qū)域輻射，增強(qiáng)中心城市對周邊地區(qū)的帶動能力。同時，總部經(jīng)濟(jì)模式改變了區(qū)域之間對同一產(chǎn)業(yè)在

7、企業(yè)、項目上“非此即彼”的簡單爭奪，實(shí)現(xiàn)不同資源優(yōu)勢的區(qū)域之間通過功能鏈不同區(qū)段的再分工進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。,發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)需具備五方面的條件,第一、擁有高素質(zhì)的人力和科研教育資源，能夠以較低成本進(jìn)行知識密集性價值活動的創(chuàng)造。制定優(yōu)惠政策，吸引更多優(yōu)秀人才，是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重要條件。北京、上海等這些城市良好的區(qū)位優(yōu)勢、完善的基礎(chǔ)設(shè)施有利于吸引大批集團(tuán)公司總部入駐。第二、要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。便利的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系，也是決定總部區(qū)位選擇的重要因素。便利的交通網(wǎng)絡(luò)，有利于公司總部與公司內(nèi)其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使公司主要決策者與相關(guān)人員之間有良好接觸，掌

8、握公司運(yùn)營脈搏。 第三、必須具有便捷良好的信息通道，同時在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異。便捷的信息、網(wǎng)絡(luò)可以大大節(jié)約公司總部與制造加工基地分離導(dǎo)致的空間成本，進(jìn)而有力地吸引銀行、集團(tuán)公司總部的落戶。如紐約、香港、新加坡等集中了數(shù)量極多的跨國公司總部，這與其便利的信息獲取和溝通渠道是密不可分的。,發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)需要具備五個方面的條件,第四、必須具備良好的法制環(huán)境，多元的文化氛圍。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，除了城市建設(shè)等硬件要達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，更重要的是在城市管理、園區(qū)文化等軟件方面有大的提高。營造一流投資環(huán)境，不斷提高政府的服務(wù)效率，創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。同時，城市社會服務(wù)體系、市場秩序、通關(guān)秩

9、序、誠信體系、社會治安狀況、城市文明程度等等也要達(dá)到相當(dāng)高的水平。 第五、應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。這個體系應(yīng)覆蓋金融、保險、會展、商貿(mào)、航運(yùn)、物流、旅游、法律、教育培訓(xùn)、中介咨詢、公關(guān)、電子信息網(wǎng)絡(luò)等諸多領(lǐng)域。高度發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)、連貫性的鼓勵競爭制度、完整的服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，是提高城市經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)實(shí)力的必然選擇，也是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重要條件之一。,企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)對城市發(fā)展的意義,它是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在必然要求。具體講，總部經(jīng)濟(jì)能夠為中心城市帶來五種效應(yīng)：一是“稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)”，包括兩個方面:一方面是企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)，；另一方面是企業(yè)總部員工的個人稅收貢獻(xiàn)，在總部工作的高級白領(lǐng)，必然

10、要通過個人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。二是“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”。必然帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成為企業(yè)總部服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，包括由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)，由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)，由會計、審計、評估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)，由教育培訓(xùn)、會議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)等等。實(shí)證研究表明，跨國公司總部向一個區(qū)域遷移，會帶動幾個、甚至是十幾個與其有緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的知識型服務(wù)公司隨之遷移。與此同時，總部經(jīng)濟(jì)所帶動的商務(wù)寫字樓、房地產(chǎn)等城市投資對中心城市的增長貢獻(xiàn)也是很大的。通過總部經(jīng)濟(jì)這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴(kuò)大一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

11、水平和區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力。,企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)對城市發(fā)展的意義,三是“消費(fèi)帶動效應(yīng)”?？偛繉τ谒趨^(qū)域的消費(fèi)帶動也包括兩個方面:一方面是總部的商務(wù)活動、研發(fā)活動所帶來的各種配套消費(fèi);第二方面是總部高級白領(lǐng)的個人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、購物等等，這種消費(fèi)對于推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。四是“勞動就業(yè)效應(yīng)”?？偛拷?jīng)濟(jì)發(fā)展會充分利用所在區(qū)域的智力人才資源，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，帶動第三產(chǎn)業(yè)，包括知識型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供更多的就業(yè)崗位。五是“社會資本效應(yīng)”。一個區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明這個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中提升了這個地區(qū)的知

12、名度、美譽(yù)度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時，總部經(jīng)濟(jì)加速知識型人才的培養(yǎng)與聚集，多元文化的融合與互動，加快這個城市的國際化步伐?；谏鲜龇治?，總部經(jīng)濟(jì)是我國中心城市產(chǎn)業(yè)升級、品位提升的動力引擎，也是政府推進(jìn)中心城市產(chǎn)業(yè)升級的戰(zhàn)略選擇。,概念： 總部基地以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集聚基地。可以為企業(yè)提供良好的辦公和發(fā)展氛圍，以高效、多能、環(huán)保的優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心輻射全國乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。,關(guān)于總部基地,總部基地,高級/先進(jìn),總部/研發(fā)/商務(wù)花園,總部基地起源,“總部基地”源于總部經(jīng)

13、濟(jì)，是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的必然要求，是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要載體。起源于北京,總部基地的特征,是商務(wù)花園和總部經(jīng)濟(jì)的綜合體。它克服了CBD建筑密度大、綠化面積少、交通擁擠、過于喧鬧嘈雜、空氣質(zhì)量差的弊病，具有低密度、低容積率、高綠化率、花園辦公、生態(tài)生活、獨(dú)棟出售、軟件平臺與硬件設(shè)施并重等特點(diǎn) 總部基地通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，可以享受政府關(guān)于區(qū)域發(fā)展的各種優(yōu)惠政策，包括工商、稅收、產(chǎn)業(yè)扶持等各方面優(yōu)惠政策。 總部基地讓企業(yè)擁有自由冠名權(quán)，使企業(yè)總部樓具有強(qiáng)烈的標(biāo)識性和濃郁的企業(yè)個性風(fēng)格。 總部基地除有環(huán)境優(yōu)美、各種配套完善、功能齊全的物質(zhì)條件外，通常還蘊(yùn)涵著一定的總部文化，這是其與常規(guī)寫字

14、樓不同的地方。 總部基地的物業(yè)能有效降低企業(yè)運(yùn)營成本，銷售價格及租金同甲級寫字樓相比具有明顯優(yōu)勢。,總部基地與寫字樓對比交通,總部基地與寫字樓對比環(huán)境,總部基地與寫字樓對比展示性,總部基地與寫字樓的對比,全封閉式的辦公環(huán)境 企業(yè)通過一樓大堂水牌展示 地處中心，交通擁堵，堵車現(xiàn)象多 相關(guān)配套一般只有簡單的物業(yè)服務(wù) 寫字樓內(nèi)各公司各自經(jīng)營，沒有交流 企業(yè)辦理工商稅務(wù)麻煩，業(yè)務(wù)開展不便 容積率很高，沒有什么綠化環(huán)境，人文環(huán)境也非常呆板、孤立，不利于員工發(fā)揮潛能 售價、租金都非常高，企業(yè)成本高,健康、生態(tài)、舒適性好 獨(dú)立命名，極大地提高企業(yè)的品牌儀式感 路網(wǎng)規(guī)范，道路暢通，距機(jī)場、高鐵等交通大樞紐較近

15、 有會所、投融資、上市擔(dān)保、會議會展等商務(wù)配套和醫(yī)療、生活、商場的生活配套 入駐企業(yè)可以通過企業(yè)家俱樂部等活動，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的交流，并可以在園區(qū)內(nèi)找到企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)鏈條的上下游企業(yè)，實(shí)現(xiàn)研發(fā)展示銷售，創(chuàng)業(yè)融資發(fā)展上市等一條龍式發(fā)展；通過總部基地，企業(yè)可以輕松實(shí)現(xiàn)資源整合，優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)展 低容積率、高綠化率，花園式的辦公環(huán)境能夠使員工最大化發(fā)揮潛能，工作效率最大化 一般都可以享受政府產(chǎn)業(yè)扶持優(yōu)惠政策 售價往往比寫字樓便宜很多，企業(yè)利潤最大化,長沙總部基地的產(chǎn)生背景,房地產(chǎn)住宅市場前幾年空前火熱，形成的經(jīng)濟(jì)泡沫對國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展形成了巨大隱患，國家已經(jīng)引起高度重視，并在今年通過金融、信貸、稅收

16、政策進(jìn)行調(diào)控，目前已經(jīng)對市場形成了巨大壓力，預(yù)計房價上漲速度將會得到遏制，成交量逐漸穩(wěn)定； 隨著住宅市場的降溫，開發(fā)商、投資者把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，但長沙商業(yè)地產(chǎn)市場巨大的空置面積和激烈市場，將使其謹(jǐn)慎投入； 隨著兩型社會實(shí)驗區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，并向中部內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，國家對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大力扶持，長沙工業(yè)地產(chǎn)市場面臨前所未有發(fā)展機(jī)遇；,長沙總部基地的選址考究,隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出板塊化的特征，長沙地產(chǎn)已進(jìn)入板塊競爭時代。 由市中心板塊向四面輻射，整體呈現(xiàn)“東部成熟 ，西部崛起，南部走強(qiáng)，北部積弱”的局面。 各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯，客戶資源

17、也多以搶奪市中心客戶為重要客源。 城市規(guī)劃對于板塊發(fā)展的作用十分明顯，如省府南遷之于南城，大河西先導(dǎo)區(qū)之于市府麓谷。,長沙總部基地的區(qū)位使命,本項目所在新南城板快為居住型和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊，是兩型社會建設(shè)的核心區(qū)域，未來將會成為居住環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)開發(fā)綠色環(huán)保、山清水秀經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長株潭城市群綠肺； 本項目處于這個環(huán)境優(yōu)美，周邊居住大盤云集的區(qū)域，同時處于開發(fā)中的工業(yè)園內(nèi)，因此，項目將最大程度借助環(huán)境、交通、優(yōu)惠政策等資源，聚集湖南乃至中部六省總部經(jīng)濟(jì)，打造成為湖南首個總部基地！,長沙總部基地概況,土地性質(zhì)：工業(yè) 使用年限:50年 宗地：23、28號地塊、 暮云板塊； 南臨萬家麗南路、東接金井路、北靠振華路、西抵長沙理工學(xué)院云塘校區(qū)，項目用地橫跨長沙縣暮云鎮(zhèn)和雨花區(qū)湖南環(huán)保工業(yè)園兩個行政區(qū)劃。 項目總占地規(guī)模約372畝，總建筑面積約58萬平方米，容積率2.5，建筑密度小于30%，綠化率高于42%。,長沙總部基地鳥瞰圖,金井路,理工大學(xué)（云塘校區(qū)）,萬家麗南路,振華路,克明面