2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理)課件

1、2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理)成都銳理開創(chuàng)信息技術(shù)有限公司公司（昆明分公司） 網(wǎng)址：,數(shù)據(jù)處理 股份有限,電話傳真2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告,2018年1月,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),數(shù)據(jù)說明, 本年報中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍為重慶市主城十區(qū)，統(tǒng)計時間為2017年1月1日至2017年12月31日 土地數(shù)據(jù)中，供應(yīng)數(shù)據(jù)為土地公示日期統(tǒng)計, 房產(chǎn)數(shù)據(jù)中，供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑為項目預(yù)售數(shù)據(jù)，成交數(shù)據(jù)為項目備案數(shù)據(jù)，統(tǒng)計口徑為建筑面積 商品房數(shù)據(jù)，含住宅、辦公、商業(yè)、車庫，不含保

2、障房及其他性質(zhì)用房 花園洋房數(shù)據(jù)，含花園洋房、多層及小高層，高層數(shù)據(jù)，含高層、超高層,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),Contents 目錄,整體市場研究 宏觀環(huán)境 土地市場 房產(chǎn)市場 物業(yè)細(xì)分研究 高層 大平層 洋房 別墅（聯(lián)排、疊拼、獨棟/雙拼） 辦公（寫字樓、SOHO、LOFT） 商業(yè) 品牌房企解析 銷售業(yè)績 企業(yè)布局 市場發(fā)展預(yù)判 2018市場預(yù)判,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),壹,重慶市場發(fā)展特征研究 重慶一級、二級市場發(fā)展現(xiàn)狀如何？ 1.1 宏觀環(huán)境 1.2 土地市場 1.3 房產(chǎn)市場 1.4 市場小結(jié),2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理

3、),1.1 宏觀環(huán)境,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,14.3% 9.0%,14.9% 9.2%,17.1% 10.3%,13.6% 9.2%,13.6% 7.8%,12.3% 7.7%,10.9% 7.4%,10.7% 6.7%,10.3% 6.8%,5.0% 0.0%,20.0% 15.0% 10.0%,2008

4、年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年第三季度,全國 11.0% 6.9%,重慶,1.1 宏觀經(jīng)濟-全國 2017年前三季度全國GDP增速為6.8%，經(jīng)濟增速維穩(wěn)，重慶經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，增速保持10%以上 20082017年前三季度全國、重慶GDP增速走勢,-10.00%,10.00% 5.00% 0.00% -5.00%,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,PPI同比增長（%）,CPI同比增長（%）,20112017年11月全國CPI、PPI走勢,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)

5、市場研究報告(銳理),13,16,19,112,14,17,110,12,15,18,111,13,16,19,112,14,17,110,12,15,18,111,13,16,19,112,14,17,110,12,15,18,111,14,17,110,12,15,18,111,13,16,19,22.8%，開發(fā)環(huán)境健康,2008年-2017年11月大重慶房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資百分比走勢圖,24.5%,23.3%,23.4%,26.2%,26.7%,26.9%,27.5%,24.2%,21.5%,22.8%,10% 0%,20%,30%,5000 0,15000 10000,20000,

6、2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年1-11月,固定資產(chǎn)投資總額（億元）,房地產(chǎn)投資（億元）,房地產(chǎn)投資所占比重（%）,1.1 宏觀經(jīng)濟-重慶 重慶固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上漲，增速放緩，2017年前11月，固頭同比增長10%，房地產(chǎn)投資占比,20062017年11月重慶固定投資增速走勢,30% 20% 10% 0%,40%,15000 10000 5000 0,20000,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,固定投資（億元）,累計同比增幅（%）,

7、2006,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),2008,2013,2015,2011,2016,2012,2009,2010,2014,2017,2011,央行連續(xù)5次降 息；首套房、 改善型2套房首 付降低,19個城市出 臺限購令加 息、上調(diào)準(zhǔn) 備金率,限購城達(dá) 46個；上 調(diào)利率、準(zhǔn) 備金率,持續(xù)調(diào)控,國五條 金十條,限購取消 降息；分 類調(diào)控； 限貸松綁,3.30新政 降準(zhǔn)、降息 公積金松綁 購房補貼,19個城市出 臺限購、限 貸、管樓、 管地政策,全國60余 城超100 次調(diào)控,1.1 宏觀政策-全國 2017年政策全面收緊，多地出臺調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)市場，堅持“全面調(diào)控

8、，分類指導(dǎo)，因城施政”基調(diào) 房產(chǎn)走勢 政策走勢,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1.1 宏觀政策-全國 全國政策全國政策環(huán)境歷史最嚴(yán)，六大端口同步調(diào)控，全面化、多樣化政策進(jìn)行調(diào)控，短期及長效調(diào)控并存,全國 調(diào)控 定位端,全面 覆蓋 城市端,指導(dǎo)價格 規(guī)范銷售 供需端,存量 供應(yīng) 土地端,信貸 收緊 金融端,購買資格 成本雙限 客戶端,的,基調(diào)：全面調(diào)控， 分類指導(dǎo)，因城施 政,定位：房子是用來 住的，不是用來炒,覆蓋范圍：北上廣,深向長三角、珠三 角、環(huán)京城市圈、 中部城市群再到熱,點城市,調(diào)控城市：110余 城市受到調(diào)控 ,化周期掛鉤,存量：動態(tài)供地 供給：與庫存去,控總量，

9、指導(dǎo) 價，規(guī)范銷售,限價：嚴(yán)格管控,預(yù)售證申報價 格，另從土地源 頭上設(shè)置最高限,價，控制土地價 格,緊，利率上調(diào)，縮 短貸款年限，部分 人員限制貸款,信貸：緊縮，貸款 門檻及利率上升,限售：設(shè)置門檻， 購房資格受限,限貸：房貸政策收 ,通過戶籍要求、社,保要求進(jìn)一步提高 購房門檻資格,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1.1 宏觀政策-重慶,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,貨幣政策 信貸政策 土地政策 樓市政策 保障房政策,其他政策,擁有兩套及以 上住房并已結(jié) 清及有一套住 房且相應(yīng)購房 貸款未結(jié)清， 最低首付款比 例調(diào)整為四

10、成 拍賣新規(guī)： “拍賣+競自持 租賃房屋比 例” “三無”人員購 房征收房產(chǎn)稅 限售：取得不動 產(chǎn)權(quán)證滿兩年后 上市交易,三次加息 商貸：二套房 首付調(diào)至六成 公積金：首付 兩成，最高貸 上調(diào)至四十萬 調(diào)整土地增值 稅預(yù)征率 開征房產(chǎn)稅 公租房管理細(xì) 則出臺,兩次降息 暫停發(fā)放第三套 及以上住房貸款 保證金：提高至 五成 容積率：限制1 以下的低密度地 持續(xù)征收房產(chǎn)稅,一次降息 放寬二套房認(rèn) 定標(biāo)準(zhǔn) 實施不動產(chǎn)等 級制度,五次降息 商貸：首套房首 付25%，二套房 首付四成 公積金：繳足半 年可貸款，首付 兩成 可適當(dāng)調(diào)整開工 和竣工時間 二手住房營業(yè)稅 免征期限由5年 改成2年 拿預(yù)售前，房

11、企 可申請調(diào)整戶型 結(jié)構(gòu)及商住比 例，可調(diào)減商業(yè) 規(guī)模,商貸：首套房 首付兩成，二 套房首付三成 營改增擴圍至 房地產(chǎn)，非住 宅免征期限2年,從嚴(yán),首套房個稅補助 維穩(wěn),全面放開二孩 政策 寬松,重慶自貿(mào)區(qū)落地 從嚴(yán),2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1、加強預(yù)售監(jiān)管 2、“三無人員” 首套房開征房地產(chǎn) 稅,3、規(guī)范預(yù)售審批,1、加強房地產(chǎn)信 貸管理,1、促進(jìn)商業(yè)商務(wù) 健康發(fā)展,1、整頓房地產(chǎn)中介 2、公積金首套房 “認(rèn)房認(rèn)貸” 3、商品房交易行為,1、國土局：“拍賣 +競自持租賃房屋比 例”新出讓方式,1、限售：主城區(qū)新購,新建商品住房和二手 住房須取得不動產(chǎn)權(quán) 證滿兩年后才能

12、上市 交易,2、擁有兩套及以上住 房并已結(jié)清及有一套 住房且相應(yīng)購房貸款 未結(jié)清，最低首付款 比例調(diào)整為40%,1月 預(yù)售從嚴(yán) 三無征稅,2月 信貸收緊,4月 支持商業(yè) 商務(wù),5月 公積金貸 款從嚴(yán) 規(guī)范中介,8月 土拍新規(guī),9月 兩年限售 提高首付,1.1 宏觀政策-重慶 重慶政策重慶政策環(huán)境從嚴(yán)，2017年出臺了一系列的住房限售、土地及預(yù)售限價、三無人員征房產(chǎn)稅、 商貸及公積金貸款收緊等調(diào)控政策，調(diào)控力度空前,監(jiān)督 2017，重慶限價、限售、房產(chǎn)稅三舉措，政策從嚴(yán),2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),經(jīng)濟 政策 重慶,2017年宏觀環(huán)境小結(jié) 全國經(jīng)濟穩(wěn)中向好2017年前三季度，

13、全國經(jīng)濟保持6.8%增速發(fā)展，整體穩(wěn)中向好,重慶經(jīng)濟高速發(fā)展重慶經(jīng)濟保持10%以上高速增長，2017年1-11月，重慶房地產(chǎn)開發(fā) 投資增速22.8%，開發(fā)環(huán)境健康 2017年為樓市調(diào)控年，上半年全國60余城超100次調(diào)控，“限購”“限貸”“限 價”“限售”四限時代全面收緊，六大端口同步調(diào)控，為樓市降溫，穩(wěn)定市場 重慶政策環(huán)境從嚴(yán)，2017年出臺了一系列的住房限售、土地及預(yù)售限價、三無人員征 房產(chǎn)稅、商貸及公積金貸款收緊等調(diào)控政策，調(diào)控力度空前,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1.2 土地市場,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),量價2017年供地超2萬畝，可建體量2

14、593萬方（商品房年均銷售約2437萬方），土地放量充足， 2017年拿地成本上漲明顯，樓面價4628元/平米，同比漲幅48%，房地比49%，企業(yè)拿地競爭激烈 2011至2017年重慶主城區(qū)商住類土地供求情況,供應(yīng),成交,時間 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 合計,供應(yīng)宗數(shù) 143 204 241 166 161 118 141 1174,土地面積 (畝) 15687.86 26075.79 30783.71 22134.5 18382.39 19097.03 21013.17 153174.45,成交宗數(shù) 132 181 226 150 1

15、53 109 127 1078,土地面積 (畝) 14320 22323 30698 20656 17580 15406 18706 139689,可開發(fā)體量 （萬方） 2277 3099 4727 3215 2891 2252 2593 21054,成交總價 (億元) 610.78 709.98 1163.32 809.86 652.42 708.98 1200.25 5855.59,樓面地價 (元/) 2682 2291 2461 2519 2257 3148 4628 2781,溢價率 (%) 9.29 6.13 8.95 2.29 1.6 27.39 19.94 10.76,注：商品房

16、含住宅、辦公、商業(yè)、車庫,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),拿地方式,時間,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,56 125 21,42 63 1,拍賣 掛牌 流拍 兜底或其他,108 119 10 1,39 94 22 19,9 80 5 66,66 53 8 3,評標(biāo) 競自持,3 2,收并購,3,10,16,1.2 土地-拿地方式 拿地方式2017年“評標(biāo)”、“競自持”拿地新規(guī)，開發(fā)企業(yè)拿地門檻提高，資金及運營能力要求提升，收 并購、強強聯(lián)合行業(yè)模式興起，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速洗牌時代，企業(yè)規(guī)?；瘮U張加劇,2017年5月重慶“綜合評標(biāo)”新規(guī),50

17、%溢價率100%,現(xiàn)房銷售,溢價率 100% 綜合評標(biāo),+項目開發(fā)運營能力 （60分） +企業(yè)經(jīng)濟實力,開工能力 竣工能力 銷售能力 企業(yè)總資產(chǎn) 企業(yè)負(fù)債率,（40分） -企業(yè)信用評級,企業(yè)現(xiàn)金流 ,2017年8月重慶“競自持”新規(guī),最高限價 競自持,50%溢價率 競自持租賃房屋面積比例 競自持租賃房屋年限,現(xiàn)房銷售 5%為起始自持比例，競 拍階梯為1% 房屋自持年限為10年 競自持租賃房屋年限以 12年起，競拍階梯為2年,聯(lián)合拿地/開發(fā)（部分） 石油路地塊：華宇&旭輝 千江凌云：旭輝&碧桂園 印江州：東原&旭輝&融創(chuàng), 千嶼：東原&碧桂園 壹號院：融創(chuàng)&藍(lán)光 禮嘉地塊：美的&金科&金輝,20

18、17年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),0%,20%,40%,60%,80%,100%,2012年 2011年,2014年 2013年,2015年,2017年 2016年,1以下 1-1.5,1.5-2,2-2.5 2.5-3,3-4 4以上 120%,2011年至2017年重慶主城區(qū)住宅類用地容積率統(tǒng)計（成交宗數(shù)）,1.5-2.5容積率占46%,用地性質(zhì)2017年，住宅類用地競爭激烈，拍賣44宗，溢價23%，1.5-2.5容積率地塊是成交主力， 市場占比46%，改善型產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化趨勢,2017年土地成交性質(zhì),成交量：37宗，可開發(fā)量1005萬方 樓板價：4667元/平米 溢價率：10%

19、,成交量：21宗，可開發(fā)量219萬方 樓板價：3558元/平米 溢價率：,成交量：69宗，可開發(fā)量1369萬方 樓板價：4771元/平米 溢價率：23%,拍賣44宗 住宅,拍賣25宗 綜合,拍賣2宗 商業(yè),2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),蔡家 樓面價：4218元/平米 中央公園 樓面價：4392元/平米 禮嘉 樓面價：7408元/平米 西永 樓面價：2937元/平米 華巖 樓面價：4497元/平米 跳蹬 樓面價：3590元/平米,1.2 土地-板塊-量,2017年土地可開發(fā)量地塊分布圖, ,空港保稅港 樓面價：2454元/平米 龍興 樓面價：2773元/平米 茶園 樓面價：48

20、20元/平米 李家沱-花溪 樓面價：4858元/平米 龍洲灣 樓面價：5270元/平米 第一梯隊（可開發(fā)量超200萬 方）：中央公園、李家沱-花溪 第二梯隊（可開發(fā)量150-200萬 方） ：茶園、龍興、西永,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),100%,溢價率(%) 50%, 100%以上：二郎、彈子石 50%以上：石坪橋-大堰、悅來、高九路、蔡 家、空港工業(yè)園、釣魚嘴、建橋 樓板價(元/平米) 5000 10000 10000以上：大竹林、龍溪、渝中半島、彈子石 5000以上：石橋鋪、高九路、禮嘉、翠云、石 坪橋-大堰、大石壩、大坪、二郎、學(xué)府大道、 沙中心、悅來、九曲河、北溫

21、泉、建橋、龍洲,灣、南坪中心,板塊渝中半島、龍溪及彈子石核心成熟地塊、大竹林新興熱點板塊土地受企業(yè)爭奪，樓板價破“萬”,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,九曲河 悅來 沙中心 石橋鋪 學(xué)府大道 二郎 大坪 大石壩 石坪橋-大堰 翠云 禮嘉 高九路 彈子石 渝中半島 龍溪 大竹林,2017年重慶主城板塊土地價格超過5千統(tǒng)計 南坪中心 龍州灣 建橋 北溫泉,樓板價均值線：4628 樓板價：破“萬”,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),房地比70%,大竹 林,二郎,龍溪,沙中 心,北溫 泉,石坪 橋-大 建橋 堰,彈子 石,學(xué)府 大道,禮嘉,

22、高九 路,大石 壩,李家 悅來 沱-花 翠云 溪,釣魚 嘴,大坪,龍州 灣,大渡 口中 心,北碚 老城,石橋 鋪,華巖,磁雙 井,蔡家,渝中 半島,茶園,九曲 河,空港 工業(yè) 園,中央 公園,樓面價 房價 利潤運作空間 房地比,11500 7716 10263 7106 6206 8423 5282 10000 7299 8945 9464 8405 6948 4858 8424 3902 8067 5270 4491 3596 7262 4497 4697 4218 10104 4820 6892 3445 4392 12391 8351 11537 8277 7300 10219 6742

23、 13194 9696 12199130731171810241 7194 12497 6219 12913 8868 8154 6708 13765 8811 9255 8359 20071 9659 14247 7698 11439 891 635 1274 1171 1094 1796 1460 3194 2397 3254 3609 3313 3293 2336 4073 2317 4846 3598 3663 3112 6503 4314 4558 4141 9967 4839 7355 4253 7047 93% 92% 89% 86% 85% 82% 78% 76% 75% 73

24、% 72% 72% 68% 68% 67% 63% 62% 59% 55% 54% 53% 51% 51% 50% 50% 50% 48% 45% 38% 注：利潤運作空間=房間-樓面價，房地比=地價/房價,0%,10%,60% 50% 40% 30% 20%,100% 90% 80% 70%,0,15000 10000 5000,25000 20000,利潤運作空間超5千,樓面價破“萬”,1.2 土地-板塊-房地比 房地比2017年典型板塊中，大竹林、二郎板塊房地比分別達(dá)93%、92%，12個板塊房地比超70%， 企業(yè)可操作利潤運作空間下滑，僅渝中半島、九曲河、中央公園、石橋鋪4個板塊利潤空

25、間過5千 2017年重慶主城區(qū)29個典型板塊房地比關(guān)系,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1.2 土地-地塊-價,悅來板塊 體量：6.66萬/ 容積率：1 樓面價：11711元/ 競得者：首鋼地產(chǎn) 禮嘉板塊 體量：19.53萬/ 容積率：1.1 樓面價：11500元/ 競得者：金融街 禮嘉板塊 體量：11.36萬/ 容積率：1.2 樓面價：11500元/ 競得者：招商+翰置北翔 大竹林板塊 體量：16.08萬/ 容積率：1.13 樓面價：11500元/ 競得者：香港置地 彈子石板塊 體量：7.62萬/ 容積率：3 樓面價：10000元/ 競得者：金地,2017年樓面價破“萬”地塊

26、分布圖 低密地塊 核心地塊 大竹林、禮嘉、悅來6宗低密地塊，城市核心區(qū)4宗高密插花地 塊，樓板價破“萬”,禮嘉板塊 體量：18.7萬/ 容積率：1.35 樓面價：10952元/ 競得者：雅居樂地產(chǎn) 禮嘉板塊 體量：19.16萬/ 容積率：2 樓面價：10753元/ 競得者：金科+碧桂園+金茂 龍溪板塊 體量：7.58萬/ 容積率：2.5 樓面價：11500元/ 競得者：綠城地產(chǎn) 高九路板塊 體量：16.71萬/ 容積率：4.5 樓面價：10053元/ 競得者：中海地產(chǎn) 渝中半島板塊 體量：4.65萬/ 容積率：4.5 樓面價：10104元/ 競得者：合景泰富,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究

27、報告(銳理),34場303次,拍賣 71宗 18場195次,11宗,溢價率 32% 6宗,2 宗,3宗 3宗,金科 碧桂園,報名企業(yè) 82家 參拍情況,舉牌 3184輪 拿地情況,華宇 融創(chuàng) 萬科 保利 榮安 榮盛,12場64次 9場71次 27場67次 7場23次 18場182次 6場80次,4宗 4宗,1.2 土地-企業(yè) 企業(yè)2017年企業(yè)資金充足，71宗土地進(jìn)行拍賣，82家企業(yè)公開競地，單宗土地約45輪舉牌，搶地積極,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1.2 土地-企業(yè) 新入渝企業(yè)2017年是外來企業(yè)集中爆發(fā)的一年，綠城、金地、華遠(yuǎn)、榮安、融信等17家外來企業(yè)入渝 “分食”

28、，搶地造“城”,1月,2月,3月,4月,四川友華 & 自貢龍 宇（悅 來）,江蘇新城控股 （兩路）,添加標(biāo)題,5月,6月,金地 （華巖新城） 中洲 （釣魚嘴） 融信 （龍州灣）,金地 （華巖新城、彈子 石） 榮安,（華巖新城、魚洞）,7月,8月,9月,10月 11月,綠城 （冉家壩） 新廈 （蔡家） 華熙 （魚洞）,中國電建 （大石壩、魚 洞）,合景泰富 （中央公園、一號 橋）,西部航空、萬 科、中新航旅 （聯(lián)合拿中央公 園地塊）,華遠(yuǎn)地產(chǎn) （李家沱）,12月,中建三局 （李家沱）,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),融創(chuàng)2015年后以收并購及聯(lián)合開發(fā)做貨值儲備，偏住宅大體量及資源

29、型地塊,東原2 抱團取暖，聯(lián)合拿地或開發(fā)，青睞核心插花地及熱點新區(qū)地塊,協(xié)信歷史土地儲備，剛需為主,注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)為土地市場公開拿地宗數(shù),2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,開發(fā)商 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112,龍湖地產(chǎn) 儲備：566萬方,1,1,1 1 1 3 1 1 2 1 2 2,融創(chuàng)地產(chǎn) 儲備：797萬方,1,1 3 1 7 1 3 1,1,萬科地

30、產(chǎn) 儲備：435萬方,1,1,1,4 1 1 1 1,保利地產(chǎn) 儲備：226萬方,1,2,1,東原地產(chǎn) 儲備：225萬方,1 1,1 1 1,協(xié)信地產(chǎn) 儲備：295萬方,1 1,1 1,2,金科地產(chǎn) 儲備：554萬方,1,1,2,1,1,1 1 2 2 1 3 1 2 2,恒大地產(chǎn) 儲備：602萬方,4 1,2,合計,34,9,11,21,25,1.2 土地-企業(yè) 企業(yè)房企拿地跟市場熱銷周期同步，地產(chǎn)牛市期企業(yè)拿地積極，2016年下半年，市場回調(diào)，企業(yè)加速土地 儲備，龍湖、萬科、金科搶地明顯,龍 湖每年公開拿地，土地儲備均衡，熱點新區(qū)住宅用地加核心區(qū)商業(yè)地塊,1萬科2017年集中發(fā)力，公開市場

31、及收并購囤貨，由核心區(qū)往城市新區(qū)外拓,保利公 1 開市場 3及收并購囤貨，核心區(qū)剛需加新區(qū)改善結(jié)合,恒大2013年后以收并購及聯(lián)合開發(fā)做貨值儲備，偏住宅大體量及核心區(qū)地塊,金科2017年集中發(fā)力，公開市場積極搶地，城市熱點板塊布局,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),2017年土地市場小結(jié),供應(yīng)充足，拿地成本大幅上漲,量價,2017年重慶土地供應(yīng)2.07萬畝，可開發(fā)體量2593萬方，樓板價跳躍式上漲，商住類土地樓板價4628元/平米，房地比49%， 土地成本大幅上漲，1.5-2.5容積率地塊是當(dāng)前成交主力，改善型產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化趨勢,城市核心區(qū)及北區(qū)熱點低密地塊受企業(yè)追捧,板塊,20

32、17年，土地再向城市外拓，中央公園、李家沱-花溪土地成交集中，可開發(fā)量超200萬平米 城市熱點板塊大竹林、禮嘉、悅來6宗低密地塊，城市核心區(qū)4宗高密插花地塊，樓板價破“萬” 土地成本上漲，導(dǎo)致企業(yè)可操作利潤運作空間下滑，29個典型板塊中，僅渝中半島、九曲河、中央公園、石橋鋪4個板塊利 潤空間過5千,外來企業(yè)積極入渝，品牌房企加速擴張，規(guī)?；?、多樣化囤貨,企業(yè),2017年“評標(biāo)”、“競自持”拿地新規(guī)，開發(fā)企業(yè)拿地門檻提高，資金及運營能力要求提升，收并購、強強聯(lián)合行業(yè)模式 興起，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速洗牌時代，企業(yè)規(guī)模化擴張加劇 外來企業(yè)集中爆發(fā)的一年，綠城、金地、華遠(yuǎn)、榮安、融信等17家外來企業(yè)入渝拿

33、地，傳統(tǒng)老牌開發(fā)企業(yè)如融創(chuàng)、恒大、龍 湖、金科加大土地儲備，招牌掛、收并購或聯(lián)合開發(fā)多重手段儲備貨值,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1.3 房地產(chǎn)市場,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,1.3 全國樓市 全國市場2017年全國70大中城市房價整體出現(xiàn)上漲，市場上揚趨勢明顯，根據(jù)近7年市場周期波動 分析

34、，預(yù)計本輪市場波谷還將持續(xù)至2018年上半年 2011-2017年11月70大中城市新建商品住宅價格降幅個數(shù)對比走勢,-20,0,40 20,80 60,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,同比下降城市個數(shù),環(huán)比下降城市個數(shù),預(yù)計兩年市場周期,一年市場周期,一年半市場周期,兩年市場周期,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),9467,7000 5000,9000,11000,2000 1000 0,3000,4000,供應(yīng)面積（萬方）,成交面積（萬方）,建面均價（元/）,7949 月均去化 166萬 2013年,8001 月均去化 16

35、6萬 2014年,7480 月均去化 172萬 2015年,7405 月均去化 212萬 2016年,月均去化 268萬 2017年,2011年-2017年重慶主城區(qū)商品房供銷價走勢,1.3 重慶樓市-商品房 重慶商品房 2017年重慶主城區(qū)商品房市場量價創(chuàng)歷史新高，市場供不應(yīng)求，價格跳躍式大幅上漲，去,面積：3214萬方 套數(shù)：395378套 面積：同比上漲28% 套數(shù)：同比上漲35%,面積：2269萬方 套數(shù)：270371套 面積：同比下滑4% 套數(shù)：同比下滑2%,存明顯，全年商品房成交3214萬方，成交均價9467元/，存量去化周期縮短至8.8個月 供 應(yīng) 成 交 存 量,面積：2352

36、萬方 套數(shù)：231621套 面積：同比下滑19% 套數(shù)：同比下滑26%,價 格,均價：9467元/ 金額：3042億元 均價：同比上漲27% 金額：同比上漲63%,7111 月均去化 174萬 2012年,7357 月均去化 119萬 2011年,注：商品房含住宅、商業(yè)、辦公、車庫，口徑為建面,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),供 應(yīng) 面積：1689萬方 套數(shù)：162334套 面積：同比上漲5% 套數(shù)：同比下滑4%,成 交 面積：2461萬方 套數(shù)：244013套 面積：同比上漲14% 套數(shù)：同比上漲7%,存 量 面積：714萬方 套數(shù)：66003套 面積：同比下滑42% 套數(shù)：

37、同比下滑46%,價 格 均價：9344元/ 金額：2299億元 均價：同比上漲33% 金額：同比上漲53%,6915,6670,7271,7121,6849,7001,9344,6000 5000,8000 7000,9000,10000,500 0,2000 1500 1000,2500,3000,供應(yīng)面積（萬方）,成交面積（萬方）,成交均價(元/),2011年-2017年重慶主城區(qū)商品住宅供銷價走勢,月均去化 143萬 2013年,月均去化 131萬 2014年,月均去化 130萬 2015年,月均去化 179萬 2016年,月均去化 205萬 2017年,月均去化 101萬 2011年,

38、月均去化 152萬 2012年,注：商品住宅房含高層、洋房、別墅，口徑為建面,1.3 重慶樓市-住宅量價 商品住宅 2017年重慶主城區(qū)商品住宅市場量價創(chuàng)歷史新高，市場供不應(yīng)求，價格大漲，去存明顯， 2017年商品住宅成交2461萬方，建面均價9344元/，存量去化周期縮短至3.5個月,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1月,3月,5月,1月,3月,5月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,9月,7月,9月,1月,3月,5月,7月,11月,11月,11月,11月,11月,11月,9月,11月

39、,6000,7000,8000,10000 9000,11000,0,4 2,6,12 10 8,14,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2011-2017年住宅月度建面均價及移動存銷比關(guān)系,三月移動存銷比,成交均價（元/）,存銷比擴大,價格波谷,價格下滑,存銷比走高,11,4.5,2.85,價格下滑,12,存銷比擴大,存銷比走低,價格上漲,1.3 重慶樓市-住宅存銷比 存銷比存銷比與價格呈負(fù)相關(guān)，價格持續(xù)上漲，2017年1月開始，存銷比降至4.5以下，市場出現(xiàn) “斷貨”，樓市均價快速上漲，目前市場存銷比3.85，價格持續(xù)高位,2017年重慶主

40、城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),2017年主城各區(qū)住宅物業(yè)類型成交面積（萬方）,2017年重慶主城各板塊成交面積熱度圖 照母山、茶園第一梯隊 蔡家、中央公園、大學(xué) 城、李家沱第二梯隊。,1.3 重慶樓市-區(qū)域住宅-量 區(qū)域市場 重慶主城區(qū)域發(fā)展不均，整體走向以北區(qū)發(fā)展為主，2017年，兩江新區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異，住宅各物 業(yè)成交量均排名第一，住宅總成交530萬方，占比21%,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),新區(qū)改善產(chǎn)品拉高成交均價 2017年主城各區(qū)個物業(yè)類型建面成交均價（元/平米）,2017年重慶主城各板塊成交均價熱度圖 渝中半島、江北嘴第一梯隊 城市沿江帶及北區(qū)熱點板塊 為第二梯隊。

41、,1.3 重慶樓市-區(qū)域住宅-價 區(qū)域市場 重慶主城區(qū)域發(fā)展不均，渝中區(qū)、江北區(qū)依托核心濱江地段、大平層產(chǎn)品做支撐，兩江,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),1.3 房地產(chǎn)市場小結(jié) 2017年重慶主城區(qū)商品房市場量價創(chuàng)歷史新高，市場供不應(yīng)求，價格跳躍式大幅上漲，去存明顯，全,商品房 商品住宅 區(qū)域表現(xiàn),年商品房成交3214萬方，成交均價9467元/，存量去化周期縮短至8.8個月 2017年重慶主城區(qū)商品住宅市場供不應(yīng)求，需求旺盛，價格大幅上漲，成交量價創(chuàng)歷年新高，2017 年商品住宅成交2461萬方，建面均價9344元/，存量去化周期縮短至3.5個月； 2017年1月開始，存銷比降

42、至4.5以下，市場出現(xiàn)“斷貨”，樓市均價快速上漲，目前市場存銷比3.85， 價格持續(xù)高位 重慶向北，整體走向以北區(qū)發(fā)展為主，2017年，兩江新區(qū)表現(xiàn)突出，有價有量，住宅各物業(yè)成交量均 排名第一，住宅總成交530萬方，占比21%，改善產(chǎn)品拉高成交均價至10978元/,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),貳,重慶各物業(yè)發(fā)展研究 重慶高層、洋房、別墅、辦公及商業(yè)各物業(yè)類型產(chǎn)品發(fā)展如何？ 2.1 高層 2.2 大平層 2.3 洋房 2.4 別墅 2.5 辦公 2.6 商業(yè),2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),86%,89%,87%,80%,78%,86%,77%,6% 4% 4

43、%,3% 4% 5%,3% 5% 6%,5% 7% 7%,8% 7% 7%,4% 6% 4%,9% 7% 7%,30% 20% 10% 0%,50% 40%,70% 60%,100% 90% 80%,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,住宅,辦公,商業(yè),車庫,2.0 商品房-物業(yè)結(jié)構(gòu) 物業(yè)結(jié)構(gòu)商品房物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)顯著變化，2017年因住宅供應(yīng)不足，成交占比跌破8成，下滑 至77%，環(huán)比減少9% 2011-2017年重慶主城區(qū)商品房各物業(yè)結(jié)構(gòu)成交面積占比,注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑為各物業(yè)建筑面積成交,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),產(chǎn)品,

44、5.3%,87.2%,87.8%,81.7%,80.7%,80.9%,81.5%,75.9%,0.1%,0.1%,0.2%,0.2%,0.0%,0.2%,0.6%,20% 0%,40%,60%,80%,100%,10.2% 2.5% 2011年,9.6% 2.5% 2012年,15.2% 2.9% 2013年,15.2% 3.9% 2014年,15.4% 3.7% 2015年,14.5% 3.8% 2016年,別墅,洋房,高層,大平層,2.0 商品住宅-建筑形態(tài) 建筑形態(tài)住宅市場物業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，市場全面進(jìn)入改善元年。2017年高層產(chǎn)品成交套數(shù)占比 跌破8成，洋房、別墅及大平層產(chǎn)品占比均有

45、所擴大，總體占比上升至24% 2011年-2017年重慶主城區(qū)商品住宅各建筑形態(tài)成交套數(shù)占比,注：住宅各物業(yè)類型成交套數(shù)統(tǒng)計,大平層發(fā)力,改善 18.2% 擴圍 2017年,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),2.1 高層物業(yè),2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),6558,6320,6704,6456,6256,6544,8483,5000 4000 3000 2000 1000 0,7000 6000,9000 8000,1000 800 600 400 200 0,1400 1200,1800 1600,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2

46、016年,2017年,供應(yīng)面積（萬方）,成交面積（萬方）,建面均價（元/）,2.1 高層-供求價 高層供求價2016年開始，高層市場供不應(yīng)求，持續(xù)去庫存，2017年高層成交1661萬方，成交均價 8483元/，首次破“8”，量價均創(chuàng)歷年新高 2011年-2017年重慶主城區(qū)高層供求價走勢,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),12000,2000,8909,6593,7082,14007,16000,300 250 200 150 100 50 0,350,兩江新區(qū) 巴南區(qū) 沙坪壩區(qū) 南岸區(qū),渝北區(qū) 九龍坡區(qū) 江北區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū),渝中區(qū),供應(yīng)面積（萬方）,成交面積（萬方）,建面

47、均價（元/）,2017年重慶主城各區(qū)高層供銷價走勢,2017年重慶主城各區(qū)高層成交面積占比,2.1 高層-區(qū)域 高層區(qū)域2017年，兩江新區(qū)高層成交占比居首，高層成交總量達(dá)287萬方，占總成交的17%，巴南區(qū)次之， 占比16%，渝中區(qū)受地理位置影響，均價達(dá)14007元/平米,200萬方線 9233 8431 7709 6670 第一梯隊,11788 7829 100萬方線 第二梯隊,南岸區(qū) 12%,14000 北碚區(qū) 大渡 3% 口區(qū) 5% 10000 江北區(qū) 8000 11% 6000 九龍坡區(qū) 11% 4000 渝北區(qū) 11% 0,渝中區(qū) 2% 兩江新區(qū) 17% 巴南區(qū) 16% 沙坪壩區(qū)

48、12%,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),130-150,2011年,2012年,2017年 2016年 2015年 2014年 2013年,2011年-2017年重慶主城區(qū)高層面積段成交套數(shù)占比,50以下 80-90,50-60 90-110,60-70 110-130,70-80 130以上,2.1 高層-面積 2017年，高層面積110以內(nèi)占比七成，80-110平米以上產(chǎn)品占比首次過半，90-110平米產(chǎn)品創(chuàng)歷史新 高，占比27%,2017年重慶主城區(qū)高層面積段成交套數(shù)占比,50以下, 5% 50-60, 5% 60-70, 8% 70-80, 16%,80-90,23%,

49、150-200, 2% 4% 110-130, 10% 90-110, 27%,數(shù)據(jù)口徑：面積段均為建筑面積，成交比例為成交套數(shù)統(tǒng)計,80-110平米占比五成 90-110平米產(chǎn)品擴張,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),2014年 2013年 2012年 2011年,2015年,2017年 2016年,2011年-2017年重慶主城區(qū)高層總價段成交套數(shù)占比,60-70萬,30萬以下 70-80萬,30-40萬 80-100萬,40-50萬 100-120萬,50-60萬 120萬以上,2.1 高層-總價 2011年-2016年高層主力總價段控制在40-60萬，60萬以內(nèi)占比6-7

50、成；2017年受單價上漲，60萬 以上占比明顯擴大，成交占比高達(dá)60%,2017年重慶主城區(qū)高層總價段成交占比,40-50萬, 14% 50-60萬, 15% 60-70萬, 15%,80-100萬, 16% 70-80萬, 12%,150-180萬, 2% 180-200萬, 1% 120-150萬, 5% 100-120萬, 8%,200萬以上, 2% 30萬 以下, 30-40萬, 8% 3%,單價上漲，60萬以上總價段激增,數(shù)據(jù)口徑：成交比例為成交套數(shù)統(tǒng)計,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),19%,21%,23%,26%,24%,28%,23%,40% 30% 20% 1

51、0% 0%,50%,70% 60%,29% 11% 2011年,27% 11% 2012年,24% 8% 2013年,21% 4% 2015年,20% 5% 2016年,T4,T5,T6,T7,T8,T9,T10,T11,T12,T14,2.1 高層-梯戶數(shù) 單層戶數(shù)高層產(chǎn)品由T6為主的剛改并舉到T8為主的剛需再到T6為主的剛改并舉模式轉(zhuǎn)變，舒適感增強 2011年-2017年重慶主城區(qū)高層產(chǎn)品單層戶數(shù)走勢 100% 90% 80%,梯戶配比呈現(xiàn)“v”型 舒適緊湊舒適轉(zhuǎn)變 20% 6% 2014年,、,T6 25%T4 快速上 漲 12% 2017年,數(shù)據(jù)口徑：單層戶數(shù)根據(jù)項目樓棟進(jìn)行統(tǒng)計,20

52、17年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),保利天匯 T4Y字型布局,4房雙衛(wèi)建面140,5房雙衛(wèi)建面160,5房雙衛(wèi)建面160,1、南北戶型均三面寬朝外 2、4、5房布局 3、戶型平均，結(jié)構(gòu)方正,4房雙衛(wèi)建面140,萬科觀承 T6十字型布局,1、十字上下端頭布局953房 2、十字左右端頭布局125 4房 2、套型分離，通透性強,4房兩廳兩衛(wèi)建面125,3房兩廳兩衛(wèi)建面95,3房兩廳兩衛(wèi)建面95,3房兩廳兩衛(wèi)建面95,3房兩廳兩衛(wèi)建面95,4房兩廳兩衛(wèi)建面125,保利觀塘,T8工字型布局,2.5房二衛(wèi)建面100,2房建面79,2.5房二衛(wèi)建面100,2房建面82,2房建面82,3房二衛(wèi)建面10

53、7,2房建面72,3房二衛(wèi)建面107,1、端頭戶型布局2.5房和3房，中間套型布局二房 2、各套型布局緊湊，結(jié)構(gòu)方正 3、平米南北面寬充足，整體套型通透性好,2.1 高層-典型布局,2017年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告(銳理),2%,2%,3%,3%,2%,3%,三房及,以上功,品大幅,2.1 高層-房型 2017年高層兩房+院館及以上戶型成交占比首次過半，其中三房及以上戶型迅速擴圍，成交占比超3成 2011年-2017年高層戶型成交套數(shù)占比走勢,26%,2% 15% 19% 46%,2% 17% 20% 44%,3% 16% 18% 43%,3% 18% 18% 39%,2% 16% 22% 38%,2% 18% 22% 37%,20% 10% 0%,30%,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%,7% 9% 2011年,7% 8% 2012年,8%