(首佳)房地產(chǎn)抵押評估實務(wù)交流..ppt

1、房地產(chǎn)抵押評估實務(wù)交流 協(xié)調(diào)能力與評估技術(shù),聶燕軍 北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司 (010)58930818 58930821,目 錄,第一部分 抵押評估中非技術(shù)類問題處理 （協(xié)調(diào)能力，與不同的人群進行溝通交流） 第二部分 抵押評估中技術(shù)類問題處理 一、評估原則 二、權(quán)益類問題處理 三、不同類型的評估對象處理,第一部分 抵押評估中非技術(shù)類問題處理,科學(xué) + 藝術(shù) 技術(shù) + 協(xié)調(diào) 評估 與 估價,一、與委托方交流,1、與財務(wù)人員交流 2、與前期開發(fā)人員交流 3、與工程部人員交流 4、與董事長交流 5、續(xù)貸項目,1、與財務(wù)人員交流,關(guān)注點：貸款金額、評估金額（1）、了解貸款額、與銀行協(xié)商的貸款比例、

2、初步判斷需要抵押物的評估值、進一步判斷委托方的要求是否合理。（2）、了解對銀行的認(rèn)識 （3）、了解工程款的支付 （4）、盡可能多地收集本項目的有關(guān)材料。 （5）、初步結(jié)果出來后與委托方交流， A、審貸分離，B、周圍案例，C、實際成本。 (6)、了解會計科目與評估價格的關(guān)系,2、與前期開發(fā)人員交流,關(guān)注點： 1)、項目手續(xù)的合法性 2)、批文批件間的關(guān)系 3)、各種數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，特別是規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積之間的關(guān)系。 4)、前期投入成本，（征地拆遷費用，項目轉(zhuǎn)讓費用，土地開發(fā)費用等）,3、與工程部及銷售人員交流,關(guān)注點： A、1）、了解造價方面的水平 2)、了解造價裝修、設(shè)備方面情況 B、1）、了

3、解預(yù)售情況 2） 、了解銷售價格與銷售情況 3）、 落實抵押物清單（重點）,4、與董事長交流,關(guān)注點： 1)、抵押物價格（同財務(wù)人員） 2)、收益價格測算（土地性質(zhì)改變，前提是用途合法） 3)、有價無市（足夠長的時間，個案） 4)、貸款的目的與動機：賣給銀行,5、遇到續(xù)貸項目時,關(guān)注點：上次評估和抵押情況 1)、了解上次貸款額 2)、了解抵押物清單是否發(fā)生了變化,即評估對象的狀態(tài)與現(xiàn)在有無變化，特別是在建工程是否有新的投入和進展，預(yù)售項目是否有新的預(yù)售登記。 3)、了解評估時間 4)、了解評估機構(gòu)和評估價格,二、與銀行交流,1、與信貸員及支行行長交流 2、與審貸部門交流 3、與資產(chǎn)保全部門交流

4、 4、與資產(chǎn)管理公司交流,1、與信貸員及支行行長交流,關(guān)注點： 1)、對企業(yè)的認(rèn)識（誰求誰，壟斷還是服務(wù)） 2)、競爭對手有多少（需要評估機構(gòu)如何配合） 3)、對抵押登記需求（誰來做，是否需要代理） 4)、對政策和市場的把握，提供更多的咨詢性意見 5)、續(xù)貸、轉(zhuǎn)貸項目（上次抵押的情況） 6)、對評估價格的看法 7)、對墊資施工、地價款、征地拆遷費的提示,2、與審貸部門交流,關(guān)注點：在于風(fēng)險控制 1)、是否高估 2)、虛假報告（假報告，多溝通） 3)、提示性語言（評估與估價） 4)、權(quán)屬不清或存在瑕疵（另文專門說） 5)、拍賣價格 6)、變現(xiàn)性 7)、國家的信貸政策，土地供應(yīng)政策、市場變化趨勢,

5、3、與資產(chǎn)保全部門交流（一）,關(guān)注點（1） ：對抵押物的處置 1)、能否繼續(xù)保值（如商業(yè)銀行項目，舊的戶型，貶值，抓緊變現(xiàn)） 2)、變現(xiàn)性 3)、處置的中間費用 4)、處置方式：變賣、拍賣、打包等。,3、與資產(chǎn)保全部門交流（二）,關(guān)注點（2） ：抵債物的處置 1)、 權(quán)屬合法 2)、能否正常過戶 3)、抵債物的價格 4)、中間費用,4、與資產(chǎn)管理公司交流,關(guān)注點： 1)、資產(chǎn)處置方案 2)、變現(xiàn)價格,三、與擔(dān)保公司交流,1、與開展對公業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流： 反擔(dān)保 2、與開展對私業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流： 階段性擔(dān)保,四、了解不同銀行間的要求,1、了解對評估方法（市場法、成本法、收益 法）的認(rèn)可程度

6、2、了解對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式的要求 3、了解審貸程序及權(quán)限 4、了解是否對評估機構(gòu)推薦、指定 5、對房地產(chǎn)信貸政策的態(tài)度（謹(jǐn)慎、積極）,五、了解房屋、土地管理部門的特點和對業(yè)務(wù)的要求,1、了解房地管理部門對抵押登記的要求 2、辦理地價款核實、預(yù)售登記查詢的要求 3、了解對評估機構(gòu)的管理要求 （1）從業(yè)備案、合作 （2）北京情況,六、與非開發(fā)企業(yè)的委托方交流,1、自建房抵押時（實際成本、合法用途、性質(zhì)) 2、購買房抵押時（購買合同、關(guān)聯(lián)交易） 3、擔(dān)保轉(zhuǎn)抵押時（擔(dān)保額度、抵押物置換） 4、國有企業(yè)申請貸款時,七、如何看待同行評估結(jié)論,1、維護行業(yè)形象 2、委婉有理有據(jù)地向客戶解釋 （1）、有無重

7、復(fù)計算的 （2）、明顯不切實際的 （3）、評估依據(jù)不足的 （4）、其他不一致方面 3、同步進行評估,八、與拍賣公司、經(jīng)紀(jì)公司交流,1、希望評估價格低 2、評估拍賣底價 （1）、拍賣市場價格（拍賣底價、成交價） （2）、二手房買賣價格 （3）、拍賣成功的概率,第二部分 技術(shù)類問題處理一、評估原則,1、合法原則 2、最高最佳使用原則（當(dāng)合法用途和實際用途不一致時） 3、替代原則（確定市場取得成本、售價時） 4、估價時點原則（確定預(yù)期收益時） 5、保守原則,二、權(quán)屬權(quán)益類問題（一）,1、位置不符，2、房地不合一，3、假證， 4、既預(yù)售又抵押，5、產(chǎn)權(quán)人發(fā)生了變化， 6、變更了規(guī)劃，7、土地證與房產(chǎn)證

8、互相不對應(yīng)， 8、面積發(fā)生變化，,二、權(quán)屬權(quán)益類問題（二）,9、不同用途面積分?jǐn)偂⒎指睿?10、違規(guī)發(fā)證， 11、越權(quán)發(fā)證， 12、拆遷還建房， 13、實際用途發(fā)生變化， 14、房屋出租,1、證實不符,舉例：位置、四至不符 措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場核對。,2、房地不合一,舉例： 房屋土地用途不合一 措施建議： （1）、嚴(yán)格現(xiàn)場核對 （2）、核對權(quán)屬證書記載用途和實際用途。 （3）、用途以土地證為主,3、假證,舉例： 未入內(nèi)登記，權(quán)屬證書復(fù)印件未蓋章。 措施建議： （1）、嚴(yán)格現(xiàn)場核對 （2）、核對原件 （3）、現(xiàn)場拍照,4、既預(yù)售又抵押,舉例：同步預(yù)售同步抵押 措施建議： （1）、預(yù)售清單 （2）、

9、抵押物清單,5、產(chǎn)權(quán)人發(fā)生了變化,舉例：改制、合并(不規(guī)范的土地證，在備注頁注明，權(quán)屬變更為*有限公司，年月日，劃撥目錄前后) 措施建議： （1）、判斷主體是否發(fā)生實質(zhì)性的改變，這種變化是否是項目轉(zhuǎn)讓。 （2）、提供主體間的關(guān)系演變證明文件。,6、 取得土地證后，又變更了規(guī)劃,舉例：工程規(guī)劃許可證發(fā)生變更，超規(guī)劃面積、少于出讓合同面積、用途發(fā)生了改變。 措施建議： （1）、核對出讓合同面積和工程規(guī)劃許可證面積，核實超面積部分是否補辦了出讓手續(xù)或簽訂了土地出讓合同補充協(xié)議。 （2）、 核對出讓合同和地價款發(fā)票。 （3）、按新的規(guī)劃面積。 （4）、按新的規(guī)劃用途，前提補簽合同。,7、土地證與地上房

10、屋的房產(chǎn)證互相不對應(yīng),舉例：房屋壓紅線，案例 措施建議： （1）、嚴(yán)格核對現(xiàn)場，嚴(yán)格核對土地證附圖和房產(chǎn)證附圖。 （2）、用多個土地證的面積，按建筑面積進行分?jǐn)偅盅簳r多個土地證同時抵押，同時進行評估。,8、面積發(fā)生變化,舉例：房屋拆遷、土地切割、增建了建筑物、土地證中含代征地面積 措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場實物和權(quán)屬證書附圖和附表核對，在報告中提示。 1） 已拆除的房屋要扣除。 2）已經(jīng)分割的土地面積，要有測繪面積數(shù)據(jù)，如果已經(jīng)分割給外單位，還需出具權(quán)屬確權(quán)證明文件。 3） 土地證中含代征地面積，也要扣除。 4） 地上增建了建筑物，要提供規(guī)劃批準(zhǔn)文件。,9、不同用途面積分?jǐn)?、分?舉例： 措施建議：

11、 （1）實地有明確的界限能夠劃分出來，分割測繪。 （2）按建筑面積分?jǐn)偂?10、回遷房，聯(lián)建房，早期商品房,舉例：未辦理出讓 措施建議：類似于劃撥地上的房產(chǎn)，有房產(chǎn)證，無土地證，扣除需補交的土地出讓金。,11、違規(guī)發(fā)證、越權(quán)發(fā)證,舉例：證號相連 、開天窗、土地證無年限（出讓） 措施建議：提示性語言。,12、實際用途發(fā)生變化,舉例：如住宅變辦公 措施建議：合法原則，以土地證用途為主。,13、房屋出租,舉例： 措施建議：1）、裝修費用的處理，如果裝修費用是承租人負(fù)擔(dān)，評估價值中不含裝修費用。 2）長期租約 3）、租約期內(nèi)的租金處理。按合法原則，只要租約是雙方真實意思的表示，租約受法律保護，租約期內(nèi)

12、的租金按租約租金計算，租約期外的租金按市場租金計算。評估價值是有他項權(quán)利限制的評估價值。,三、不同評估對象的處理 1、在建工程抵押（一）,（1）、無市場案例特點的把握 （2）、不同工程進度的把握 （3）、是否竣工驗收 （4）、是否規(guī)劃驗收 （5）、地價款是否已經(jīng)交清,1、在建工程抵押（二）,（6）、是否取得房產(chǎn)證 （7）、工程款問題，提示語。 （8）、設(shè)備款問題，提示語。 （9）、不確定性的把握，提示語 （10）、預(yù)售登記，聯(lián)建協(xié)議,1、在建工程抵押（三）,（11）、主體不一致時 （12）、部分抵押時的處理，嚴(yán)格按照規(guī)劃批準(zhǔn)的面積進行土地面積分?jǐn)偅荒芡耆凑諏嶋H測量的建筑面積進行分?jǐn)偂?（1

13、3）、評估方法的應(yīng)用：成本法、假設(shè)開發(fā)法,三、不同評估對象的處理,2、單純空地的抵押 3、商品房抵押 4、經(jīng)濟適用房抵押 5、二手房抵押 6、分割和分?jǐn)偟盅旱盅?7、共有房地產(chǎn)抵押 8、地下建筑抵押 9、劃撥地上房產(chǎn)抵押,2、單純空地的抵押（一）,（1）、明確地價款是否交清。 （2）、明確征地拆遷安置情況，征地未完成的應(yīng)扣除征地費；未拆遷完的用地抵押價值應(yīng)扣除拆遷安置費（部分未完成）；（3）、注意紅線外市政策基礎(chǔ)設(shè)施條件和紅線內(nèi)市政條件，城市新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施條件不好的用地抵押價值應(yīng)扣除市政配套費用；,2、單純空地的抵押（二）,（4）、明確場地平整情況。 有的項目地面標(biāo)高過高或過低，應(yīng)明確標(biāo)的物

14、狀況及價格定義（場地平整），如需開山炸石或回填，此項費用應(yīng)予以注意等。 （5）、注意出讓年限 （6）、是否是閑置地，權(quán)益上受影響（按法律規(guī)定，出讓土地閑置二年，政府有權(quán)無償收回）。,3、商品房抵押,舉例：高檔物業(yè)，利潤率較高 措施建議：掌握商品房市場價格。 （1）、抵押權(quán)實現(xiàn)時，價格減損的幅度大 （2）、受酒店自身管理水平及宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策穩(wěn)定的影響 （3）預(yù)售商品房，假按揭，對按揭房屋的售價進行評估,2、二手房抵押,舉例： 措施建議： （1）、了解原始購房合同的真實性。 （2）、了解房屋的類型 （3）、掌握二手房市場價格。,4、經(jīng)濟適用房抵押5、共有房地產(chǎn)抵押6、分割和分?jǐn)偟盅?7、獨立性較差的建筑物,舉例：車庫，地下庫房，會所，鍋爐房 措施建議： （1）、是否已經(jīng)分?jǐn)偂?（2）、有無獨立的房產(chǎn)證。 （3）、足夠長時間的，正常的市場價格 （4）、考慮購買人限制 （5）、考慮使用限制 （6）、作為一個整體它們共同產(chǎn)