房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制.ppt

1、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制 “一分節(jié)省，一分利潤(rùn)” - 本杰明富蘭克林,YONG 趙 墉 中國(guó)人居環(huán)境委員會(huì) 專(zhuān)家委員 China Human Settlements Board Member 美國(guó)建筑師學(xué)會(huì)國(guó)際會(huì)員 Intl. Assoc. AIA 英國(guó)皇家建筑師學(xué)會(huì)聯(lián)合會(huì)員 RIBA Affiliate Member 中國(guó)一級(jí)注冊(cè)建筑師 , 建設(shè)部系統(tǒng)高級(jí)建筑師 1st Grade Registered Architect 世界華人建筑師協(xié)會(huì) 資深會(huì)員 World Association of Chinese Architects 1984年起從事建筑設(shè)計(jì) 主持設(shè)計(jì)工程40余項(xiàng)，面積累計(jì)余30

2、0萬(wàn)平方米，長(zhǎng)期活躍在國(guó)內(nèi)外建筑界，目前涉獵高尚居住區(qū)，城市綜合體、商業(yè)建筑、城市設(shè)計(jì)與景觀規(guī)劃等。 當(dāng)前課題：（1）建筑設(shè)計(jì)階段的建設(shè)成本控制 （2）綠色建筑低成本被動(dòng)節(jié)能體系,有效建安成本,設(shè)計(jì)過(guò)程增加,施工過(guò)程增加,細(xì)分建筑安裝費(fèi),Where Goes Your Money?,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，建筑安裝費(fèi)用中的83%是有效費(fèi)用，另外的17% 是被浪費(fèi)的無(wú)效費(fèi)用。在浪費(fèi)的這些費(fèi)用中，僅有大約十分之一 有可能在施工過(guò)程中加以避免，而另外的90%發(fā)生在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)， 再優(yōu)秀的施工隊(duì)伍也無(wú)力挽回。,成本控制八講 總圖規(guī)劃中的成本控制 選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)體，深入理解規(guī)范內(nèi)涵 成本控制不可極端，哪些成本省不得？

3、 再談地下車(chē)庫(kù) 時(shí)間差法則：設(shè)計(jì)成本控制的最佳時(shí)機(jī) 項(xiàng)目創(chuàng)新切忌過(guò)度 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制 建筑設(shè)計(jì)施工圖優(yōu)化的實(shí)施,、總圖規(guī)劃中的成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的宏觀因素 成本、進(jìn)度、品質(zhì)關(guān)系處理 目標(biāo)成本與產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)確定 設(shè)計(jì)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化與產(chǎn)品精細(xì)化方法 2. 規(guī)劃階段的成本優(yōu)化與效果控制 3. 相關(guān)案例分析 案例1：建筑形式選擇的成本元素 案例2：足尺模型規(guī)避修改的成本風(fēng)險(xiǎn),地產(chǎn)項(xiàng)目 的所謂品質(zhì) 就是在用戶(hù)可能 接觸到的位置增加足夠細(xì)節(jié),The Forming Of Ascendant.,什么構(gòu)成一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)？,夫千尺以為勢(shì)-其意在度，百尺以為形-其意在觀，咫尺以為質(zhì)-其意在品,S

4、TREET VIEW,千尺為勢(shì),STREET VIEW,千尺為勢(shì),千尺為勢(shì),百尺為形,百尺為形,咫尺為質(zhì),咫尺為質(zhì),咫尺為質(zhì),三室三廳一廚兩衛(wèi) 明廚明衛(wèi) 觀景餐廳陽(yáng)光房 四季花廳 戶(hù)內(nèi)建筑面積：108.77 均攤后面積：123.33,戶(hù)型概念,建筑形式選擇的成本要素 以簡(jiǎn)約為特征的現(xiàn)代風(fēng)格：低成本、中價(jià)位、高速度 大屋頂為代表的中式風(fēng)格：高成本、高價(jià)位、低速度 文化符號(hào)點(diǎn)綴的后現(xiàn)代派：中成本、高價(jià)位、中速度 精雕細(xì)研的歐美特色建筑：高成本、高價(jià)位、低速度 1:1物理模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險(xiǎn) 足尺規(guī)劃模型展示組團(tuán)關(guān)系 足尺戶(hù)型模型體驗(yàn)空間細(xì)節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)案例,二、選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)體，深入理解規(guī)范內(nèi)

5、涵 庸醫(yī)誤人與良言療心的警示 地下車(chē)庫(kù)出口的防火卷簾 外窗設(shè)計(jì)多大的玻璃扇(1.5) 你的基礎(chǔ)需要打樁嗎？ 窗上口可以不做過(guò)梁?jiǎn)幔?高層塔式住宅兩個(gè)消防電梯為何更節(jié)約？ 十二層以上板樓需要設(shè)置多少部電梯？ 地下的基巖如何爆破最節(jié)約？ 細(xì)分建筑師,規(guī)范解讀：高層板樓一部電梯設(shè)計(jì)要點(diǎn),高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要點(diǎn)：,聯(lián)系廊示例,全國(guó)細(xì)則,北京市細(xì)則,全國(guó)細(xì)則,北京市細(xì)則,北京市細(xì)則,全國(guó)細(xì)則,全國(guó)細(xì)則,北京市細(xì)則,強(qiáng)制性條文 規(guī)范 細(xì)則,34個(gè)單元,松石名第,細(xì)分建筑師你愿意做建筑師嗎？ 建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)的大致標(biāo)準(zhǔn)： 國(guó)際事務(wù)所 3%工程總造價(jià) 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院 3% 建安費(fèi) 88折、85折、80折、75折

6、、6折、5折、 室內(nèi)設(shè)計(jì) 502000元/m2 “裝飾就是罪惡，少就是多”的誤解 限額設(shè)計(jì)操作案例北京花園,三、成本控制不可極端，哪些成本省不得？ 誰(shuí)是最好的木匠？ 三合土基坑回填與“水夯法”； 石材與其做法類(lèi)型、GRC的應(yīng)用與品質(zhì)感覺(jué)； 省了一根雨水管之后； 瓷磚與涂料的品質(zhì)差異； 鋁板墻板材的厚度多少為宜？ 容積率-效益曲線(xiàn),效益曲線(xiàn),北方地區(qū)/主力戶(hù)型：120平米,北方地區(qū)/主力戶(hù)型：120平米,北方地區(qū)/主力戶(hù)型：120平米,四、再談地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì) 1.車(chē)庫(kù)布置在哪里更經(jīng)濟(jì)？ 總圖1多層 總圖2高層 總圖3混合體 （“著名發(fā)型師馬凱妻子的發(fā)型”） 2.機(jī)械式立體停車(chē)庫(kù)節(jié)約了什么？ 3.最

7、經(jīng)濟(jì)的車(chē)庫(kù)怎么做？,-中國(guó)人居委員會(huì)金牌試點(diǎn)寧波紫郡項(xiàng)目,規(guī)范解讀,規(guī)范解讀,規(guī)范對(duì)自然通風(fēng)的肯定及機(jī)械通風(fēng)方式使用范圍界定,8.2 自然排煙 8.2.2.4 需要排煙的房間可開(kāi)啟外窗面積不應(yīng)小于該房間面積的2%。 8.2.4 排煙窗宜設(shè)置在上方，并應(yīng)有方便開(kāi)啟的裝置。,規(guī)范解讀,規(guī)范解讀,規(guī)范對(duì)敞開(kāi)式汽車(chē)庫(kù)的界定,規(guī)范解讀,車(chē)庫(kù)外墻面積的25% -車(chē)庫(kù)出口面積之和 約等于 屋頂面積的3%,規(guī)范認(rèn)為：外墻通風(fēng)口宜設(shè)置在外墻上部較高處或屋頂處。,規(guī)范解讀,五、時(shí)間差法則：設(shè)計(jì)成本控制的最佳時(shí)機(jī) 1.開(kāi)始施工圖設(shè)計(jì)之前必做的工作-標(biāo)準(zhǔn)輸入 2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一般周期 大型單棟建筑 城市綜合體 居住小區(qū)

8、 施工圖審查公司的選擇與溝通方法 施工圖審查之前：經(jīng)濟(jì)性核查-引入監(jiān)督機(jī)制 施工圖審查之后：設(shè)計(jì)成本控制之施工圖優(yōu)化,激勵(lì)還是獎(jiǎng)勵(lì)？這是個(gè)問(wèn)題！,Inspirit or Reward? Thats a Question!,六、項(xiàng)目切忌過(guò)度創(chuàng)新 1“萬(wàn)科項(xiàng)目克隆法”在成本節(jié)約上的深遠(yuǎn)意義 四季花城、情景洋房、V-House、 a)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新切忌過(guò)度 b)聰明的中國(guó)設(shè)計(jì)師失利的一個(gè)原因 2與建筑師合作技巧，優(yōu)秀建筑師的需求層次 a)費(fèi)用一定要高一點(diǎn)點(diǎn) b)精神需求高于物質(zhì)：獎(jiǎng)項(xiàng)、知名度、作品、另類(lèi)作品 c)贊美你的建筑師 vs. 鞭打建筑師 3. 請(qǐng)建筑師設(shè)計(jì)你的建筑（漁網(wǎng)、釣竿、下水）,設(shè)計(jì)溝

9、通二段法則 正式合作之前：反復(fù)考證，精挑細(xì)選 a)單位資質(zhì) b)單位管理機(jī)制 c)單位業(yè)績(jī)+團(tuán)隊(duì)考察 d)主持人閱歷與經(jīng)驗(yàn) e)專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人閱歷與經(jīng)驗(yàn) f)設(shè)計(jì)組成員溝通能力與溝通效果 g)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的把握能力,設(shè)計(jì)溝通二段法則 正式合作之中：互幫互助，精誠(chéng)合作 a)保密條款下的信息對(duì)稱(chēng) b)雙贏預(yù)期與人員激勵(lì) c)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)正式導(dǎo)入 d)限額設(shè)計(jì)實(shí)施方法 e)施工圖前工程標(biāo)準(zhǔn)互認(rèn) f)施工圖審查直通車(chē) g)開(kāi)工前圖紙優(yōu)化-“后悔藥” h)工程竣工后經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)-”前事不忘，后事之師”,之前酒肉稱(chēng)兄弟，日后互怨成冤家！ 牢固的人防-人人設(shè)防的乙方群體,How about the contrary?

10、 把順序反過(guò)來(lái)試試！,七、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制,匡算、估算、概預(yù)算與建筑安裝費(fèi)構(gòu)成,匡算30. 估算20. 概算10. 預(yù)算5 估算方法有以下幾種： 1)單元估算法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資。 2)單位指標(biāo)估算法。以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算。土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算，變配電安裝按設(shè)備容量(千伏安)指標(biāo)計(jì)算，集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量(千卡/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小時(shí)產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算，各類(lèi)圍墻、室外管線(xiàn)工程按

11、長(zhǎng)度(米)指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積(平方米)指標(biāo)計(jì)算等。 3)工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類(lèi)似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。 4)概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用： 直接費(fèi)每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。,方案設(shè)計(jì)階段的結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè) 關(guān)鍵和首要問(wèn)題選擇建筑方案，必須注意遠(yuǎn)瞻與現(xiàn)實(shí)相結(jié)合初步設(shè)計(jì)階段； 結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)應(yīng)密切配合建筑專(zhuān)業(yè)，根據(jù)使用功能、房屋高度、地區(qū)特點(diǎn)選擇結(jié)構(gòu)類(lèi)型； 根據(jù)初步了解工程地質(zhì)情況，提出采用天然地基、復(fù)合地基、樁

12、基的可能性； 對(duì)結(jié)構(gòu)選型、材料選用、地基基礎(chǔ)方案詳細(xì)說(shuō)明； 工程舉例。,初步設(shè)計(jì)階段的結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè) 初步設(shè)計(jì)階段是各專(zhuān)業(yè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的設(shè)計(jì)階段，應(yīng)根據(jù)已批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)文件進(jìn)行設(shè)計(jì)。業(yè)主或開(kāi)發(fā)商必須落實(shí)在方案階段尚未落實(shí)的各項(xiàng)有關(guān)手續(xù)。 結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)在此階段得到地基初勘報(bào)告，以便確定地基方案。 地基和基礎(chǔ)方案是否技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)工程造價(jià)關(guān)系極大。 地下室及上部樓層的樓蓋造型，關(guān)系到層高、有效空間及長(zhǎng)期能耗。 結(jié)構(gòu)構(gòu)件設(shè)計(jì)要既符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，又應(yīng)優(yōu)化和比較，做到經(jīng)濟(jì)合理。 初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)滿(mǎn)足建設(shè)部建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定（2003年4月）。 初步設(shè)計(jì)文件是控制工程規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，投資以及統(tǒng)一交通、

13、綠化、人防、市政等各方面的審批文件，非常重要。因此，各專(zhuān)業(yè)有關(guān)技術(shù)問(wèn)題在此階段落實(shí)。 設(shè)計(jì)概算的重要性。 復(fù)雜工程的施工圖文件審查單位應(yīng)在此階段確定。 工程進(jìn)度與設(shè)計(jì)配合 。,施工圖階段的結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè) 施工圖是設(shè)計(jì)意圖成為建筑產(chǎn)品實(shí)施的依據(jù)； 施工圖表達(dá)必須明確，構(gòu)造做法一定要便于施工，有利于保證工程質(zhì)量； 設(shè)計(jì)內(nèi)容必須切合實(shí)際，如材料選用、某些構(gòu)造做法； 計(jì)劃進(jìn)度安排； 施工圖文件的完整性。認(rèn)真做好施工圖文件審查意見(jiàn)的修改反饋工作。,研究在主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之前 抗浮設(shè)計(jì)水位的確定 地基方案的比較 樁基方案的確定 天然地基復(fù)合地基樁基礎(chǔ) 參考周邊勘測(cè)單位的現(xiàn)有結(jié)論 天然最省 復(fù)合地基其次 盡量把大型建

14、筑避開(kāi)垃圾填埋場(chǎng)、吹沙造地 一定用樁基，投入自然也就大 每棟建筑地基基礎(chǔ)單獨(dú)核算，不可做標(biāo)準(zhǔn)圖復(fù)用,結(jié)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題探討（1）,Q&A On Structure,普通梁板、無(wú)梁樓板結(jié)構(gòu)比較 0.00結(jié)構(gòu)嵌固層應(yīng)采用梁板式結(jié)構(gòu)（高層抗震規(guī)范） 0.00結(jié)構(gòu)嵌固層宜采用梁板式結(jié)構(gòu)（高層結(jié)構(gòu)規(guī)范） 0.00結(jié)構(gòu)嵌固層當(dāng)時(shí)可采用平板式結(jié)構(gòu)（北京市建筑設(shè)計(jì)細(xì)則.結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)） 有使用功能的地下室有梁板結(jié)構(gòu)通常層高3800 無(wú)梁板層高3300空間效果可以做到更好 層數(shù)越高、跨度越大（例如9m）底板做無(wú)梁樓板價(jià)值越高 例如北京24層建筑基礎(chǔ)：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以 無(wú)梁樓板結(jié)構(gòu)混凝土量大、鋼筋量

15、也大，但綜合造價(jià)結(jié)論正好相反 工序：先梁后板后填土后找平 Vs 直接鋼筋混凝土大板澆注 （北京：級(jí)配砂石139元/M3低標(biāo)號(hào)混凝土） 無(wú)梁樓板式比普通梁板式綜合造價(jià)便宜15%20%,結(jié)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題探討（2）,Q&A On Structure,酒店寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)選型 鋼框架核心筒結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土框支剪力墻結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土框架核心筒結(jié)構(gòu) 鋼框架剪力墻結(jié)構(gòu)（框架總傾覆力矩不大于50%）,結(jié)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題探討（3）,Q&A On Structure,高層住宅結(jié)構(gòu)如何選型 鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土短肢剪力墻結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu),結(jié)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題探討（4）,Q&A On Structure,多少剪力墻算多 12

16、-17層鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn) 18層以上鋼筋混凝土住宅剪力墻優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范:剪力墻結(jié)構(gòu)最大層間位移比小于1/1000 優(yōu)化: 小高層最大層間位移比 1/15002000 優(yōu)化: 高層最大層間位移比 1/20003000 1977年羅馬尼亞大地震剪力墻結(jié)構(gòu)建筑倒塌 創(chuàng)下世界紀(jì)錄。這是目前為止唯一的一座。事 后調(diào)研結(jié)果：倒塌的主要原因是施工偏差引起 震害中大量的倒塌的是純框架結(jié)構(gòu)的建筑,結(jié)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題探討（5）,Q&A On Structure,最值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ) 1.基礎(chǔ)底板受力主要是沖切控制，而不是彎距控制 整板沖切力不均勻時(shí)，可以區(qū)別對(duì)待，局部加厚而把整個(gè)底板變薄 底板配筋率基本由

17、最小配筋率控制，多數(shù)情況下可以大量節(jié)約配筋，底板暗梁原則都可取消。 2.基礎(chǔ)底板計(jì)算采用塑性計(jì)算 正常認(rèn)為底板需要防水，由于不允許裂縫出現(xiàn)，想當(dāng)然是彈性計(jì)算理論。 基礎(chǔ)底板無(wú)論是彈性還是塑性計(jì)算，正常使用中都不會(huì)裂縫！ 合法基礎(chǔ)的計(jì)算程序很多，節(jié)約的辦法是多用幾個(gè)軟件計(jì)算，選用配筋結(jié)果最小的那一個(gè)。 計(jì)算機(jī)程序計(jì)算出來(lái)的配筋值沒(méi)有必要加大，符合結(jié)構(gòu)規(guī)范就行！ 3.關(guān)于基礎(chǔ)底板： 基礎(chǔ)底板的受力模式不同于簡(jiǎn)單的平板，實(shí)驗(yàn)表明，實(shí)際底板中的鋼筋應(yīng)力水平往往只有計(jì) 算值的1/10，問(wèn)題出在地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)理論本身。 地基反力事實(shí)上是不均勻的，墻下和柱端的反力很大，其它位置沒(méi)有變形也就沒(méi)有反力。 主要原因

18、是由于計(jì)算用的地基承載力值是標(biāo)準(zhǔn)值或特征值，而不是極限值，而通常極限值約 是標(biāo)準(zhǔn)值的兩倍，因此它常態(tài)下的受力情況大不一致。 尤其當(dāng)?shù)装搴穸冗_(dá)到600、700厚時(shí)，還會(huì)有拱承載原理的作用，應(yīng)力值更小，所以更不會(huì) 因?yàn)榕浣盍啃《霈F(xiàn)裂縫。 4.引起樓板裂縫原因主要是混凝土塑性收縮引起，而不是由受力荷載引起。 高層規(guī)范框架結(jié)構(gòu)規(guī)定水平構(gòu)件-梁、板的混凝土標(biāo)號(hào)不宜高于C40，一個(gè)主要原因就 是要控制裂縫的出現(xiàn)。 5.規(guī)范規(guī)定梁和板的受力鋼筋應(yīng)拉通1/31/2，事實(shí)上拉通1/3符合規(guī)范即可。,結(jié)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題探討（6）,Q&A On Structure,剪力墻結(jié)構(gòu)的鋼筋主要配置在邊緣構(gòu)件的構(gòu)造配筋，從優(yōu)化的角度看，滿(mǎn)足規(guī)范最低要求即可： 1.樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋（比普通熱軋鋼筋貴大約幾百元/噸）,梁柱墻鋼筋均使用三級(jí)鋼筋: 6度區(qū)剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)用鋼量約為38Kg/M2， 6度區(qū)剪力墻結(jié)構(gòu)的高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)用鋼量約為40Kg/M2。 6度區(qū)異型柱結(jié)構(gòu)的小高層最經(jīng)濟(jì)的設(shè)