房地產(chǎn)項目質量控制（PPT）

1、1,房地產(chǎn)項目質量控制,任何一個工程項目都是由分項工程、分部工程和單位工程所組成的復雜體系，存在著許多工序和環(huán)節(jié)，所以施工項目的質量管理可以小到一個工序的施工操作、一批材料的檢驗，也可以大到一個單位工程的全面質量控制過程?？傊?，施工項目的質量管理是一個系統(tǒng)控制過程。,2,一、房地產(chǎn)項目質量控制概述1房地產(chǎn)項目質量管理的內容,房地產(chǎn)項目質量管理的目的是提供一個高質量的工程產(chǎn)品和服務，令顧客滿意。質量管理目標和過程適用于所有項目管理職能和過程，包括項目決策的質量、項目計劃的質量、項目控制。項目質量管理的主要對象是工程質量，它是一個綜合性的指標，包括如下四個方面： (1)工程投產(chǎn)運行后，所生產(chǎn)的產(chǎn)品

2、的質量，該工程的可用性、使用效果和產(chǎn)出效益，運行的安全度和穩(wěn)定性； (2)工程結構設計和施工的安全性和可靠性； (3)所使用的材料、設備、工藝、結構的質量以及它們的耐久性和整個工程的壽命； (4)工程的其他方面，如外觀造型，與環(huán)境的協(xié)調，項目運行費用的高低以及可維護性和可檢查性等。,3,2項目的質量控制過程,項目是個漸進的過程，下圖清晰地描述房地產(chǎn)項目的質量全過程。它覆蓋從前期策劃到設計和計劃、項目實施、項目驗收及運行的各個階段。 房地產(chǎn)項目質量控制過程,4,3房地產(chǎn)項目各個生產(chǎn)要素的質量控制,房地產(chǎn)建設是通過人工、材料、設備、方法來完成分項工程，進而完成分部工程、單位工程、單項工程，最終完成

3、整個工程的過程。質量控制必須著眼于各個要素、各個分項工程的施工，并直接滲入到材料的采購、供應、儲存、使用過程中。 4對生產(chǎn)者和各層次管理人員的控制 對生產(chǎn)者和各層次管理人員的控制，通過加強人員培訓，通過合同、責任制、經(jīng)濟獎勵等手段激發(fā)人們對質量控制的積極性。最為重要的是認真選擇任務承擔者，重視被委托者的能力。 （施工單位選擇；項目經(jīng)理及技術負責人的確定; 監(jiān)理單位及總監(jiān)等對工程質量控制將產(chǎn)生最直接的影響）,5,5.質量和費用的關系,質量與費用存在著復雜的關系，如下圖所示。在項目策劃時人們必須對項目的可用度和費用作權衡和決策。,6,6.工程質量控制中應注意的問題,第一，工程項目管理不是追求最高的

4、質量和最完善的工程，而是追求符合預定目標的合同要求的工程。 第二，不同種類的項目，不同的項目部分，質量控制的深度不一樣。要盡量減少重復的質量管理工作。 第三，質量管理是一項綜合性的管理工作，除了工程項目的各個管理過程以外還需要一個良好的社會質量環(huán)境。 第四，注意合同對質量管理的決定作用，要利用合同達到對質量進行有效的控制。 第五，項目質量管理的技術性很強，但它又不同于技術性工作。 第六，質量控制的目標不是發(fā)現(xiàn)質量問題，而是應提前避免質量問題的發(fā)生。 第七，注意過去同類項目的經(jīng)驗和教訓，特別是承包商、設計單位、施工單位反映出來的對質量有重大影響的關鍵性問題。 (善于總結; 加強事前、事中、事后控

5、制, 特別是事前預控),7,二、房地產(chǎn)項目質量控制的特點1施工周期長，影響質量的因素很多,比如施工場地的地形、地貌、工程地質和水文情況、施工期的天氣變化、設計勘察 水平、施工人員素質、材料供應、機械配備、施工工藝及管理制度，均直接對施工項目的質量產(chǎn)生影響。 （勞動力密集，民工） 2容易產(chǎn)生質量變異 生產(chǎn)過程中由于存在著影響質量變化的因素，這些因素會影響產(chǎn)品的質量和生產(chǎn)過程的穩(wěn)定性，從而使產(chǎn)品質量間存在著差異，這種差異稱為質量的變異。比如材料材質在許可范圍內的不均勻現(xiàn)象，一天當中氣候的微小變化等都會造成偶然性因素的質量變異。又如當材料規(guī)格型號不對或者施工工藝有誤時會造成系統(tǒng)性因素的質量變異，造成

6、工程質量事故。,8,3質量檢查的特殊性 在工程項目中，工序交接多，隱蔽工程多，工程項目的質量檢查不像一個零件的加工那樣只注重結果就行，而是應該自始至終貫穿于整個工程項目之中。而且工程項目建成后具有整體性，一個分項工程不合格就會造成整個工程不合格。 4質量要受投資、進度的制約 施工項目的質量受投資、進度的制約較大。如果一個房地產(chǎn)項目投資受制約，搶工搶活，質量必然會受到影響。施工過程中，必須妥善處理質量、投資、進度三者之間的關系，使其在保證質量的前提下做到多快好省。 （1達到預售條件形象進度要求，2. 施工單位達到首付條件要求）,9,三、房地產(chǎn)項目質量控制方法,房地產(chǎn)項目質量控制常用的方法有控制圖

7、法、調查列表分析法、分組分析法、直方圖法、相關圖法、因果分析法、排列圖法、全面質量管理等。 1質量管理的概念 質量管理的對象是質量，質量包括狹義和廣義兩個方面。狹義的質量是指工程質量，廣義的質量是既包括工程質量也包括工作質量。工程質量和工作質量是兩個不同的概念。,10,(1)工程質量,房地產(chǎn)項目的工程施工質量是指建筑物、構筑物或物件是否符合設計文件和有關規(guī)定要求。工程質量是從工程的性能、壽命、可靠性、安全性和經(jīng)濟性五個方面來綜合考慮的，這五個方面稱為質量特性。這些特性表現(xiàn)于不同的用途，可滿足人們的不同需要，工程的質量特性，有些是可以通過儀器測試直接衡量的，如強度、硬度、耐久性等。另一些質量特性

8、雖很難直接衡量，但可以通過對工程的試驗研究，確定某些技術參數(shù)或制訂各種標準來判斷。 (2)工作質量 工作質量就是指企業(yè)為了保證達到工程質量標準所做的管理工作、技術工作和組織工作的水平。例如廢品率就是作為工作質量指標進行考核的，而不是考核產(chǎn)品的質量。 (3)工程質量和工作質量的關系 工程質量和工作質量是兩個不同的概念，但兩者又有密切的關系。工程質量取決于企業(yè)各方面的工作質量，它是各方面、各環(huán)節(jié)工作質量的綜合反映。工作質量是工程質量的保證，要保證工程質量，絕不是只抓工程質量所能解決的，而是要求各個部門，每個人都提供優(yōu)等的工作質量。所以，加強質量管理，要對工程質量和工作質量兩手都要抓，兩手都要硬。,

9、11,2質量檢驗管理與全面質量管理的關系,全面質量管理是在質量檢驗的基礎上發(fā)展起來的。實行全面質量管理，絕不意味著可以削弱和取消檢驗。特別是在許多施工企業(yè)質量保證體系尚未完善，職工的技術素質偏低等實際情況下，質量檢驗工作更需要加強。嚴格把好施工質量關，仍然是常規(guī)質量管理的重要內容。質量檢驗就是利用某種工具檢驗測試產(chǎn)品或工序的質量特性，把檢驗的結果同事先規(guī)定的質量標準相比較，從而對該產(chǎn)品或工序做出合格或不合格的判斷。全面質量管理同質量檢驗管理相比，無論從組織程度、管理內容、管理方式、管理方法、管理思想來看，都大有發(fā)展，它們之間的區(qū)別見表。,12,質量檢驗管理與全面質量管理的區(qū)別,13,四、房地產(chǎn)

10、項目設計質量的控制,1設計質量控制的兩個方面 設計是從技術方面來定義工程的技術系統(tǒng)，它包括工程的功能、工藝、功能目標的設計和各專業(yè)的技術設計。設計中的任何錯誤都會在計劃、實施、施工、運行中擴展放大，造成質量問題。涉及工程設計的質量包括如下兩個方面： 一方面，工程的質量標準。例如采用的技術標準、設計使用年限、工程規(guī)模、達到的生產(chǎn)能力。工程質量的標準應符合項目目標的要求。 另一方面，設計工作質量。它既包括設計成果的正確性、各專業(yè)設計的協(xié)調性、文件的完備性，還要求設計文件清晰明了，符合規(guī)定的詳細程度和設計成果數(shù)量要求。,14,2設計質量要求的確定,項目質量的要求是為項目的總目標服務的。對于房地產(chǎn)項目

11、而言，質量標準的制定通常是在決策階段提出，在設計階段逐步具體化，通常按如下過程進行： 第一，業(yè)主確定總功能目標和項目的總質量標準，市場、銷售部門提出產(chǎn)品數(shù)量和質量要求。他們是在認真進行市場調查的基礎上，通過對房地產(chǎn)市場環(huán)境進行分析，對項目所在區(qū)域的市場供需狀況進行分析，經(jīng)前期策劃部門進行了產(chǎn)品定位和價格定位后，綜合考慮確定的。房地產(chǎn)項目要開發(fā)的是什么樣的樓盤，面對的是什么樣的顧客群體，他們對建筑產(chǎn)品有什么樣的消費偏好，市場真正需要的是什么樣的建筑產(chǎn)品，通過這些問題的分析與研究，由業(yè)主與市場、銷售部門經(jīng)理反復研究，提出項目的總質量目標。 第二，各部門提出對規(guī)劃及建筑的空間、位置、功能、質量的要求

12、。這里我們強調項目的使用功能和建筑物應相互協(xié)調，并將它們納入項目管理的目標系統(tǒng)中，與進度目標、成本目標等一起進行優(yōu)化，提出具體的項目要求、技術說明、安全說明等，最終形成詳細設計任務書。設計任務書是進行設計質量控制、工程質量控制、投資控制重要的依據(jù)，是對設計部門提出項目的質量要求文本，是本項目設計階段的總體規(guī)范，并對以后詳細的技術設計起控制作用，,15,第三，對設計質量標準影響的重要因素之一是投資的限額及其分配。為了加強成本的主動控制，通常隨著項目設計任務書的批準，投資總額也有了相關的規(guī)定。這就要求設計人員將投資總額按各個子功能(或是各個項目工程)進行切塊分解，作為各部門設計的概算成本依據(jù)，總體

13、的以及各部分的質量標準就由這個投資分解來確定。 3設計單位的選擇 設計單位對設計的質量負責，對設計質量有根本性的影響，而許多業(yè)主和項目管理者在項目初期對它沒有引起足夠的重視，有的為了方便、省錢或其他原因將項目設計委托給不合格的設計單位甚至委托給業(yè)余設計者，結果造成很大的經(jīng)濟損失。 設計工作屬于技術和藝術相結合的高智力型工作，其成果評價比較困難。設計方案以及整個設計工作的合理性、經(jīng)濟性、新穎性等常常不能從設計文件，如圖紙、規(guī)范、模型的表面反映出來，所以設計質量很難控制。這就要求對設計單位的選擇予以特別的重視，要依據(jù)設計單位的資質等級、設計能力、設計經(jīng)驗、市場信譽等進行項目設計單位的選擇。 4設計

14、工作中的質量控制 (1)分析階段進行審查 對階段性的設計成果應審批簽章，再進行更深入的設計，否則無效。無論是國內還是國外，設計都是分階段進行的，逐漸由總體到詳細，各個階段都必須經(jīng)過一定的權力部門審批，作為繼續(xù)設計的依據(jù)，這是一個重要的控制手段。,16,(2)委托專家審查 由于設計工作的特殊性，對于一些大的、技術要求高的項目，或情況特殊的項目(如基地情況異常)，業(yè)主和項目管理者常常不具備相關的知識和技能，這時可以委托設計監(jiān)理或聘請專家咨詢，對設計進度和質量、設計成果進行審查。這是十分有效的控制手段。 (3)多方案對比選擇 由于設計單位對項目的經(jīng)濟性承擔責任，所以常常從自身的效益角度，不愿意作多方

15、案的對比分析。但從項目全面控制的角度出發(fā)，要采取措施來優(yōu)化設計目標和方案。 (4)對設計工作質量進行審查 這是一項十分細致的，同時又是技術性很強的工作。在設計階段發(fā)現(xiàn)問題和錯誤，糾正是最方便、最省錢的，對項目的影響也最小。 五、房地產(chǎn)項目施工質量的控制 房地產(chǎn)項目施工質量控制是指為達到房地產(chǎn)項目質量要求所采取的作業(yè)技術和活動，這個階段的質量要求主要是依據(jù)工程合同、設計文件、規(guī)范規(guī)定的質量標準等。,17,1施工階段質量控制的目標及方法,工藝控制和建材控制是施工階段質量控制的主要方法，如下圖所示。在這兩個目標實現(xiàn)過程中，兩種方法需有機結合，交叉進行。,18,2房地產(chǎn)項目施工質量控制的要點,在工程實

16、施中，如果發(fā)生問題，質量目標最容易受到損害。而施工質量控制的關鍵因素是實施者，所以開發(fā)商與項目管理者應重視對承包商、供應商的選擇。通過相關的約定明確施工企業(yè)對施工質量負責的方針，同時開發(fā)商必須向實施者落實質量責任，灌輸質量意識。 僅僅如此，開發(fā)商還無法確保施工質量絕對合格，開發(fā)商還要重視質量體系文件的審查、批準和執(zhí)行監(jiān)督。尤其是通過合同和項目手冊的相關規(guī)定，保留掌握質量控制的程序制定和其他相關權力. 3房地產(chǎn)項目施工工序的質量控制 合理的施工工序是工程質量的又一個重要保證。很多工程出現(xiàn)質量低劣，甚至安全事故的重要原因就是亂搶進度，違背合理的施工順序。工序是人、材料、機械設備、施工方法和環(huán)境等因

17、素對工程質量綜合起作用的過程。由于施工過程是由一系列相互聯(lián)系與制約的工序所構成，所以施工過程中質量控制的主要工作應當是以工序質量控制為核心，設置質量控制點，進行預控，嚴格質量檢查和 加強成品保護。,19,在工序施工前，需對影響工序質量的因素或條件進行監(jiān)控。要控制的內容一般包括（人、機、料、法、環(huán)）： A.人的因素，如施工操作者和有關人員是否符合上崗要求； B.材料因素，如材料質量是否符合標準，能否使用； C.施工機械設備的條件，如其規(guī)格、性能、數(shù)量能否滿足要求，質 量有無保障； D.采用的施工方法及工藝是否恰當，產(chǎn)品質量有無保證； E.施工的環(huán)境條件是否良好等。 常見質量控制點對象的選擇,20

18、,4施工材料的質量控制,施工材料是形成建筑物的基礎，如果材料不合格，那么用這些材料建成的建筑物一定不合格，甚至會影響整個結構安全。對形成建筑物的各個品種要嚴格把關，避免不合格品混到建筑物中去。施工材料的質量控制需要設計、施工、監(jiān)理、建設單位、各材料供應部門一起來抓。施工單位是建筑材料的直接使用者，從材料員、質檢員、具體操作的工人班組和工長到項目經(jīng)理都要重視材料的質量控制工作。 (1)施工材料質量控制的基本要求 雖然工程使用的建筑材料種類很多，其質量要求也各不相同，但是從總體上說，建筑材料可以分為直接使用的進場材料和現(xiàn)場進行二次加工后使用的材料兩大類。前者如磚或砌塊，后者如砌筑砂漿等。材料質量控

19、制的基本要求如下： 第一，材料進場時其質量必須符合現(xiàn)定(1.質量保證資料齊全2. 實物抽檢合格)。 第二，各種材料進場后應妥善保管，避免質量發(fā)生變化。 第三，材料在施工現(xiàn)場的二次加工后必須符合有關規(guī)定。如混凝土和砂漿配合比、拌制 工藝等必須符合有關規(guī)范標準和設計的要求。 第四，了解主要建筑材料常見的質量問題及處理方法。,21,(2)進場材料的質量驗收 對進場材料的質量驗收需要嚴格執(zhí)行有關程序，只有合格的材料才能進場使用。一般會采用如下三個步驟： 第一步：對材料外觀、尺寸、形狀、數(shù)量等進行檢查 對材料外觀等進行檢查，是任何材料進場驗收必不可缺的重要環(huán)節(jié)。例如，對磚或砌塊外觀及尺寸的檢查，對袋裝水

20、泥每袋實際重量的檢查等。不應該因為實物外觀檢查的方法簡單而輕視這種檢查。在施工實踐中，通過實物檢查，可以杜絕許多外觀、尺寸不合格或實物性能與標準不符合標準的劣質材料。為保證進場材料的質量，進場材料必須有生產(chǎn)廠證明文件。 第二步：檢查材料性能是否符合設計要求 材料質量不僅應該達到規(guī)范規(guī)定的合標標準，當設計有要求時，還必須符合設計要求。因此，材料進場時，還應對照設計要求進行檢查驗收。 第三步：對主要材料抽樣復試 為了確保工程質量，對涉及地基基礎與主體結構安全或影響主要建筑功能的材料，應當按照有關規(guī)定進行抽樣復試。例如，對進入施工現(xiàn)場的水泥的安定性、鋼材的力學性能等進行抽樣復試，以檢驗其實際質量與所

21、提供的質量證明文件是否相符。,22,(3)見證取樣和送檢 隨著房地產(chǎn)項目工程質量管理的深化，對工程材料試驗的公正性、可靠性提出了更高的要求。見證取樣和送檢的具體做法是對部分重要材料進行試驗的取樣、送檢，由監(jiān)理工程師或開發(fā)單位的代表到場見證，確認取樣符合有關規(guī)定后，予以簽認。同時將試樣封存，直至送達試驗單位。這種方法，較好地對取樣送檢過程實施了第三方監(jiān)督，使試樣的公正性大為提高。 (4)新材料的使用 新材料通常指新研制成功或新生產(chǎn)出來的未曾在工程上使用過的材料。建筑工程使用新材料時，由于缺乏相對成熟的使用經(jīng)驗，對新材料的某些性能不熟悉，因此必須貫徹嚴格、穩(wěn)妥的原則。新材料的使用應該滿足以下三條要

22、求。 第一，新材料必須是正式產(chǎn)品 新材料必須是生產(chǎn)或研制單位的正式產(chǎn)品，產(chǎn)品質量應達到合格等級。任何新材料，生產(chǎn)研制單位除了應有開發(fā)研制的各種技術資料外，還必須具有產(chǎn)品標準。如果沒有國家標準、行業(yè)標準或地方標準，則應該制定企業(yè)標準，企業(yè)標準應按規(guī)定履行備案手續(xù)。沒有質量標準的材料或不能證明質量達到合格的材料，不允許在建筑工程上使用。,23,第二，新材料必須通過試驗和鑒定 為了確保新材料的可靠性與耐久性，在新材料用于工程前，應通過一定級別的技術論證與鑒定。對涉及地基基礎、主體結構安全及環(huán)境保護、防火性能以及影響重要建筑功能的材料，應經(jīng)過有關管理部門批準。 第三，必須得到參與方認可 使用新材料，應經(jīng)過設計單位和施工單位認可，并辦理書面認可手續(xù)。 (5)常用建筑材料的質量控制 建筑材料質量的檢驗項目可分為“一般試驗項目”和“其他試驗項目”。前者指在大多數(shù)情況下需要進行的試驗項目，后者則是根據(jù)具體情況和需要，必要時應進行的試驗項目。例如，對水泥而言，一般應進行標準稠度、凝結時間、抗壓和抗折強度試驗。但如果進場水泥是小窯水泥，則應增作安定