宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及拿地策略研究課件

1、保利宜賓項(xiàng)目拿地策略報(bào)告,世家機(jī)構(gòu) 2013.03,1,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,引子,我們的工作方法 通過(guò)與宜賓市、國(guó)土局、規(guī)劃局、招商局等政府相關(guān)部門(mén)的聯(lián)合工作，采集重要政策、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等方面數(shù)據(jù)。充分結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，進(jìn)行了典型樓盤(pán)實(shí)地調(diào)研、商家訪談，為保利公司進(jìn)駐宜賓市場(chǎng)提供較為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論，供貴司參考。,2,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,第一部分 城市解讀,3,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的次級(jí)中心城市成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)連接南貴昆、走向東南亞的門(mén)戶(hù),支持宜賓發(fā)展成為100萬(wàn)以上人口區(qū)域性中心城市，建成重要的交通節(jié)點(diǎn)和港口城市和商貿(mào)物流基地，并在產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2、、交通建設(shè)、能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)建設(shè)、保稅港區(qū)設(shè)立、防洪減災(zāi)設(shè)施等方面給予大力支持 。 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃,宜賓位于成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)“雙核五帶”的“沿長(zhǎng)江發(fā)展帶”，是沿長(zhǎng)江發(fā)展帶的區(qū)域性中心城市 承載成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)的聯(lián)動(dòng),也是未來(lái)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)出東南亞的門(mén)戶(hù)。,城市地位,4,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓位于川、滇、黔三省結(jié)合部，區(qū)域性綜合交通樞紐,樂(lè)宜高速,宜昭高速,宜畢高速,宜瀘高速,宜遵高速,城際高速直接輻射周邊城市2000多萬(wàn)人口,宜內(nèi)高速,宜賓,成都,1,2,3,4,1,2,3,4,-宜西鐵路,-渝昆鐵路,-成貴鐵路,-內(nèi)昆鐵路,-已通車(chē)高速路,-規(guī)劃中高速路,2,1,3

3、,4,1,4,3,2,-重慶港,-瀘州港,-樂(lè)山港,-宜賓港,是四川向南、向東的重要出川大通道 通過(guò)公路連接周邊三省結(jié)合部城市群 以鐵路、公路一體的交通網(wǎng)絡(luò)已成為承接川渝，溝通攀西、滇北、黔西北地區(qū)的重要通道 通過(guò)長(zhǎng)江黃金水道連接長(zhǎng)江中下游、華南地區(qū),交通,5,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,路網(wǎng)規(guī)劃,宜賓十二五交通路網(wǎng)規(guī)劃，總投資1400億元 公路：八向互通 鐵路：十向射線 水路：宜賓港將建成200萬(wàn)標(biāo)箱吞吐量，宜賓航道將由三級(jí)提升至一級(jí) 航空：機(jī)場(chǎng)遷建至宗場(chǎng)，遠(yuǎn)期按4D級(jí)規(guī)模建設(shè)，將成為川滇黔結(jié)合部最大的區(qū)域性機(jī)場(chǎng),公、鐵、水、航空路網(wǎng)規(guī)劃完備，未來(lái)交通極為便捷,6,PPT學(xué)習(xí)交流,20

4、20/8/4,城市空間布局規(guī)劃： 一主：以三江口為核心的主城區(qū)，重點(diǎn)優(yōu)化提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能 三區(qū)：金沙新區(qū)、臨港新區(qū)、南溪新區(qū) 一條沿江發(fā)展主軸沿岷江、金沙江和長(zhǎng)江形成貫穿東西的城市中心功能聚集軸，打造宜賓輻射區(qū)域的核心發(fā)展區(qū)域。,臨港新區(qū),主城區(qū),南溪新區(qū),金沙新區(qū),中心城市建設(shè)以三江口區(qū)域?yàn)橹行?，向東向西發(fā)展,城市空間布局,7,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,GDP全省第四，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，整體運(yùn)行平穩(wěn),宜賓是四川省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)城市，是省級(jí)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)川南經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，2007年以來(lái)宜賓GDP產(chǎn)值持續(xù)增長(zhǎng)，2012年GDP總量?jī)H次于成都、綿陽(yáng)、德陽(yáng)，位列全省第四，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)

5、濟(jì)基礎(chǔ)良好。,經(jīng)濟(jì)總量,8,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合效益名列全省前茅，工業(yè)利潤(rùn)總額全省第二,宜賓目前已經(jīng)形成了以酒類(lèi)、食品、綜合能源、化工輕紡、機(jī)械裝備制造、新材料、生物醫(yī)藥等為主導(dǎo)，以建材、造紙、電子等為支撐的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，配套能力強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合效益名列全省前茅。2012年宜賓工業(yè)增加值全省第三，利稅、利潤(rùn)總額皆位于全省第二，僅次于成都。,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),9,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓中心城區(qū)人口規(guī)劃指標(biāo),目前城鎮(zhèn)化水平較為滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間,人口發(fā)展,2012年宜賓總?cè)丝诩s546萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率39.35%，與全國(guó)和全省都保持一定差距。

6、 相對(duì)于同能級(jí)城市，宜賓市城市化率較低， 根據(jù)“十二五”規(guī)劃，2020年宜賓城區(qū)將發(fā)展成為人口百萬(wàn)的特大城市。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市人口、城市規(guī)模的擴(kuò)張將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、城市房地產(chǎn)等帶來(lái)諸多的發(fā)展機(jī)會(huì)。,10,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,人均收入持續(xù)穩(wěn)定增漲，人民生活水平不斷提高，2012年人均可支配收入達(dá)20522元，同能級(jí)城市中僅次于德陽(yáng)，顯示出宜賓強(qiáng)勁的消費(fèi)實(shí)力。 2012年宜賓社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到435億元，近五年年均增長(zhǎng)近20%,人均收入與零售總額穩(wěn)定增漲，城市商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展前景看好,收入與消費(fèi),11,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，2010年投資

7、額僅約60億。2011年宜賓房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)75%，2012年同比略有下滑，但投資總額居于四川省內(nèi)前列，同能級(jí)城市中次于南充與綿陽(yáng)。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步晚但發(fā)展迅速，近年呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng),房地產(chǎn)投資,12,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,小結(jié),宜賓作為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的次級(jí)中心城市，是川、滇、黔區(qū)域重要的交通樞紐，GDP全省第四，具備強(qiáng)勁的消費(fèi)實(shí)力。 宜賓有酒類(lèi)、食品、綜合能源等為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)，而產(chǎn)業(yè)的升級(jí)又將吸引大量外來(lái)具備中高消費(fèi)能力的人群，帶來(lái)人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。進(jìn)而繼續(xù)推動(dòng)宜賓城市化進(jìn)程，為房地產(chǎn)帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。,13,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,Part

8、1 整體發(fā)展?fàn)顩r Part2 住宅物業(yè) Part3 商業(yè)物業(yè),第二維度 房地產(chǎn)業(yè),14,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,房地產(chǎn)供需宏觀影響較弱，需求穩(wěn)步上升且旺盛。,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況,宜賓市近年來(lái)商品房供應(yīng)自2010年逐年下滑，而成交逐年上升，截止到2012年新增供應(yīng)面積281.29萬(wàn)平米，成交面積316.37萬(wàn)平米，銷(xiāo)量首次突破300萬(wàn)平米，達(dá)到近年最大值。 從近三年的銷(xiāo)售面積均在240萬(wàn)平方米以上看出，市場(chǎng)需求穩(wěn)步上升，需求較旺盛 宜賓區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)受整體宏觀政策與調(diào)控影響，較一線城市相對(duì)較弱，后市增長(zhǎng)強(qiáng)勁。,15,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,同類(lèi)城市對(duì)比分析,省內(nèi)同圈層二級(jí)城市

9、比較中，宜賓市不僅在GDP上追隨于綿陽(yáng)、德陽(yáng)等領(lǐng)軍者，而且在商品房銷(xiāo)售面積上超越了德陽(yáng)、綿陽(yáng)，僅次于南充，位居全省第二。 宜賓在現(xiàn)階段城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上在同圈層城市中不僅居于前列，而且在房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)上遠(yuǎn)高于德陽(yáng)。,16,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,房地產(chǎn)土地供給溢價(jià)相對(duì)較低，逐步城市化,我們通過(guò)宜賓市國(guó)土局深訪了解到，近兩年宜賓城區(qū)土地 整體成交均價(jià)基本在170-720萬(wàn)元/畝之間； 容積率在1.5-4.0之間； 樓面地價(jià)860-3500元/平方米之間。,2013年1-2月宜賓土地拍賣(mài)出讓結(jié)果:,17,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓市近年來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格逐年攀高，呈階梯式增長(zhǎng)，到2

10、012年底，成交均價(jià)已經(jīng)到達(dá)了4000元/。按照之前20%的年增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)2013年價(jià)格總體保持穩(wěn)中有升，均價(jià)基本會(huì)維持在二級(jí)城市大約4800元/左右的水平線上。,房地產(chǎn)價(jià)格階梯式增長(zhǎng),18,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓目前以本地開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，其中麗雅置地、寅吾集團(tuán)、中澤房產(chǎn)市場(chǎng)占有率及認(rèn)知度較高。 外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前僅有魯能、邦泰、遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)，其中魯能以規(guī)模造城為主，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已深得宜賓客戶(hù)青睞。 目前暫無(wú)全國(guó)性知名品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。 據(jù)深訪了解，保利重慶公司等大型開(kāi)發(fā)企業(yè)曾試圖進(jìn)駐宜賓，但因宜賓政府土地出讓要求較高而終止合作。 大量實(shí)力開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)已開(kāi)始進(jìn)入并關(guān)注宜賓，反映出近年宜賓城市強(qiáng)

11、勁的發(fā)展?jié)摿Α?以本地企業(yè)為主，外來(lái)企業(yè)屈指可數(shù),19,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,目前本地開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)特征,特征一：本土開(kāi)發(fā)商強(qiáng)弱分明，各自為陣，外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規(guī)模大 以本地開(kāi)發(fā)商為主，少數(shù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目較多，市場(chǎng)認(rèn)知度高；多數(shù)開(kāi)發(fā)商僅有單個(gè)項(xiàng)目在售，市場(chǎng)占有率較低；外來(lái)開(kāi)發(fā)商僅有魯能開(kāi)發(fā)規(guī)模較大。 分析：本土開(kāi)發(fā)商實(shí)力參差不齊，少量外來(lái)開(kāi)發(fā)商以規(guī)模造城贏得客戶(hù)青睞，行業(yè)集中度不高，市場(chǎng)亟待升級(jí)，入市機(jī)會(huì)較大。 特征二：暫無(wú)全國(guó)性知名品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，在售項(xiàng)目少，銷(xiāo)售情況良好 本地項(xiàng)目均為中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，除魯能規(guī)模較大外，其余開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模均較??；同時(shí)整個(gè)宜賓市場(chǎng)在售項(xiàng)目較少，可選擇面較窄。 分析

12、：宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚未進(jìn)入白熱化；同時(shí)近幾月內(nèi)知名項(xiàng)目月均去化量均在50套及以上，表明宜賓市場(chǎng)當(dāng)前購(gòu)房需求旺盛。,20,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,Part1 整體發(fā)展?fàn)顩r Part2 住宅物業(yè) Part3 商業(yè)物業(yè),第二維度 房地產(chǎn)業(yè),21,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,住宅物業(yè)格局,從宜賓的城市區(qū)位來(lái)看，主城區(qū)主要分為五大區(qū)域：中壩老城區(qū)、南岸西區(qū)、南岸東區(qū)、臨港開(kāi)發(fā)區(qū)、翠屏新區(qū)，目前中壩老城區(qū)已無(wú)土地供應(yīng)。 從房地產(chǎn)發(fā)展特征看，當(dāng)前宜賓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)板塊主要分為四大板塊：南岸東區(qū)、南岸西區(qū)、臨港開(kāi)發(fā)區(qū)、翠屏新區(qū)（高鐵影響區(qū)）。,22,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,南岸東區(qū)

13、 生活配套完善，板塊認(rèn)知度最高，已形成 “富人區(qū)”生活概念。 發(fā)展歷程老城區(qū)功能重點(diǎn)轉(zhuǎn)移地帶，區(qū)域地產(chǎn)起步較早，品質(zhì)項(xiàng)目云集，已形成較為成熟的居住區(qū)域，“富人區(qū)”生活概念已基本形成。 現(xiàn)狀及未來(lái)宜賓市行政、商貿(mào)金融、服務(wù)、物資流轉(zhuǎn)、文體娛樂(lè)中心區(qū)之一，特別是三江口片區(qū)規(guī)劃為中央商務(wù)區(qū)，將打造為宜賓市城市發(fā)展的核心地帶。,23,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,南岸東區(qū)板塊特征,24,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,項(xiàng)目位置：宜賓市南岸東區(qū)航天路中段 占地規(guī)模：150畝 容 積 率：2.00 建筑面積： 33萬(wàn) 產(chǎn)品形態(tài)：高層 面積區(qū)間： 70-281 銷(xiāo)售均價(jià)：7000-7500元/ （清水

14、） 9300-14600元/ （精裝） 建筑風(fēng)格：歐式新古典主義 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年 銷(xiāo)售率：90% 剩余體量：10%,典型項(xiàng)目分析萊茵河畔陽(yáng)光半島（三期）,25,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,項(xiàng)目特點(diǎn) 宜賓首個(gè)品質(zhì)大盤(pán)，占據(jù)老城區(qū)功能重點(diǎn)轉(zhuǎn)移地帶核心地段，總建面約83萬(wàn)，總戶(hù)數(shù)約6000戶(hù)左右，項(xiàng)目自身配套有萊茵幼兒園、室外健身場(chǎng)地、豪華影院、13.5萬(wàn)集中商業(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格位居宜賓第二高。 客群特點(diǎn) 主城區(qū)客戶(hù)為主，周邊區(qū)縣客群為輔，滿足改善性需求，客群對(duì)項(xiàng)目口碑、區(qū)域地段、品牌認(rèn)知度極高。 項(xiàng)目借鑒點(diǎn) 歐式休閑風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的打造，影院、家紡、銀行、快捷酒店等完善的生活配套，營(yíng)造品質(zhì)居家

15、生活。,26,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,典型項(xiàng)目分析龍灣一號(hào),項(xiàng)目位置：宜賓市三江口長(zhǎng)江大橋側(cè) 占地規(guī)模： 108.54畝 容 積 率：3.50 建筑面積：35萬(wàn) 產(chǎn)品形態(tài)：高層 面積區(qū)間： 84-281 銷(xiāo)售均價(jià)：6900-7700元/ 建筑風(fēng)格： Art-deco 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013年1月 銷(xiāo)售率：開(kāi)450套，去化406套 剩余體量：1175套待售,27,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,項(xiàng)目特點(diǎn) 宜賓目前售價(jià)最高，濱江豪宅高層項(xiàng)目，贈(zèng)送率約10-20%，地處三江口CBD區(qū)域，擁有得天獨(dú)厚的江景資源，與“萊茵河畔”項(xiàng)目一路之隔。項(xiàng)目住宅采用Art-deco建筑風(fēng)格，5萬(wàn)商業(yè)采用明清

16、街、院、巷布局，商業(yè)配套有星級(jí)酒店、外籍幼兒園、甲級(jí)寫(xiě)字樓。 客群特點(diǎn) 主城區(qū)、周邊郊縣客群各占50%，客戶(hù)多為追求生活品質(zhì)的改善型客群，一次性付款達(dá)45%左右，看重江景資源，對(duì)區(qū)域地段認(rèn)知接受度極高。 項(xiàng)目借鑒點(diǎn) 通過(guò)自身項(xiàng)目的樣板間和展示區(qū)的營(yíng)造，結(jié)合沿河的濱河休閑帶景觀，以高品質(zhì)的生活意境打動(dòng)客戶(hù)。,28,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,南岸西區(qū)新興的成熟居住區(qū)，城市未來(lái)延伸發(fā)展方向。 發(fā)展歷程2000年魯能地產(chǎn)進(jìn)駐區(qū)域合作項(xiàng)目總規(guī)劃面積約6.08平方公里。區(qū)域前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要以剛需產(chǎn)品為主，隨著配套的逐步完善，目前已有多家房企進(jìn)駐，以及多個(gè)改善性項(xiàng)目呈現(xiàn)。 現(xiàn)狀及未來(lái)是宜賓城市向西發(fā)

17、展的重要板塊，分一、二期開(kāi)發(fā)，建設(shè)完成后將實(shí)現(xiàn)8萬(wàn)人綜合城市功能居住區(qū)。,29,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,南岸西區(qū)板塊特征,以高層電梯為主，面積區(qū)間70-285 。,30,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,項(xiàng)目位置：宜賓市南岸西區(qū)外江路 占地規(guī)模： 84.08畝 容 積 率：2.00 建筑面積： 13.2萬(wàn) 產(chǎn)品形態(tài)：高層 面積區(qū)間：74-112 銷(xiāo)售均價(jià)：6000元/ 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2013年03月 銷(xiāo)售率：99% 剩余體量：1%,典型項(xiàng)目分析鑫菁英,31,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,項(xiàng)目特點(diǎn) 魯能地產(chǎn)剛需項(xiàng)目，位于中壩大橋南岸出口和外江路交匯處，背靠大地坡生

18、態(tài)公園，項(xiàng)目主打功能性產(chǎn)品，97 2.5房可變空間產(chǎn)品供銷(xiāo)兩旺，項(xiàng)目當(dāng)前整體銷(xiāo)售較好。 客群特點(diǎn) 主城區(qū)客戶(hù)為主，區(qū)域周邊輻射郊縣客戶(hù)為輔。新生代年輕化客群，對(duì)魯能地產(chǎn)已有較好品牌認(rèn)知。 項(xiàng)目借鑒點(diǎn) 區(qū)域市場(chǎng)以剛需為主導(dǎo)，項(xiàng)目注重打造產(chǎn)品功能性，控制面積，控制總價(jià)。,32,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,臨港開(kāi)發(fā)區(qū)城市未來(lái)發(fā)展方向，是改善和投資客群的熱點(diǎn)進(jìn)駐區(qū)域 發(fā)展歷程在宜賓市城市總體規(guī)劃中，是居住區(qū)級(jí)中心結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃布置的四個(gè)“片區(qū)級(jí)中心”之一，受到開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的熱烈追捧。 現(xiàn)狀及未來(lái)總體規(guī)劃定位為港口、產(chǎn)業(yè)、居住環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的臨港新城，是宜賓向東擴(kuò)展的新引擎。未來(lái)將是集港口物流、先

19、進(jìn)制造、高新產(chǎn)業(yè)、商務(wù)商貿(mào)、生態(tài)居住、科研培訓(xùn)、旅游休閑、文化創(chuàng)意、商業(yè)服務(wù)、 行政管理等多種區(qū)域副中心 功能、城市服務(wù)功能、決策 管理功能于一體的城市新中 心區(qū)。,33,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,臨港開(kāi)發(fā)區(qū)板塊特征,宜賓城市向東擴(kuò)展的核心主軸，目前生活、交通配套尚不完善，長(zhǎng)江大橋、二醫(yī)院臨港醫(yī)院、天立國(guó)際學(xué)校、食職中、臨港客運(yùn)站等的建成，臨港配套將逐漸改善。,各種形態(tài)產(chǎn)品兼具，電梯多層洋房140-260 、高層90-200 ,高層：5100-5800元/平米 洋房：6100-7500元/平米 別墅：預(yù)計(jì)10000元/平米以上（待售）,34,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,典型項(xiàng)目分

20、析地中海藍(lán)灣,項(xiàng)目位置：宜賓市下江北洗馬池公園東南側(cè) 占地規(guī)模：20萬(wàn) 容積率： 2.35 建筑面積：48萬(wàn) 產(chǎn)品形態(tài)：別墅、多層、高層 面積區(qū)間：多層140-260 、高層90-200 銷(xiāo)售均價(jià)：高層5100-5800元/平米 洋房6100-7500元/平米 別墅預(yù)計(jì)10000元/平米以上（待售） 建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2010年 銷(xiāo)售率：80% 剩余體量：20%,35,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目為宜賓本地知名開(kāi)發(fā)商打造，是區(qū)域的首個(gè)大盤(pán)，由于進(jìn)駐之初板塊供應(yīng)少，前期通過(guò)景觀的打造，豐富的產(chǎn)品線，滿足客群需求。開(kāi)盤(pán)之初曾出現(xiàn)客戶(hù)通宵排隊(duì)搶房的火爆場(chǎng)面。 客群

21、特點(diǎn) 客群基本由主城區(qū)地緣性和周邊區(qū)縣客戶(hù)構(gòu)成，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)多為首置、首改購(gòu)房需求，看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，看重產(chǎn)品功能性。 項(xiàng)目借鑒點(diǎn) 市場(chǎng)以剛需為主導(dǎo)，景觀先期呈現(xiàn)和豐富的產(chǎn)品線。,36,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,翠屏新區(qū)板塊宜賓的舊州，是區(qū)域改善性和周邊郊縣客群的熱點(diǎn)進(jìn)駐區(qū)域 發(fā)展歷程新成立開(kāi)發(fā)區(qū)，市政配套建設(shè)、交通規(guī)劃進(jìn)展較為緩慢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較其他區(qū)域明顯滯后，但目前已有多家房企入駐，并有部分項(xiàng)目呈現(xiàn)。 現(xiàn)狀及未來(lái)地塊規(guī)劃發(fā)展為舊州組團(tuán)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是舊州舊城的人口和功能疏散區(qū)，是以行政辦公、大型商業(yè)、文化休閑、居住為主的新城區(qū)。項(xiàng)目總體定位為宜賓中高檔生態(tài)宜居區(qū)，翠屏區(qū)商

22、貿(mào)行政中心區(qū)。,37,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓城市升級(jí)與發(fā)展的未來(lái)中心區(qū)之一，新成立開(kāi)發(fā)區(qū)，土地供應(yīng)充足，未來(lái)市政配套建設(shè)、交通規(guī)劃即將落實(shí)，未來(lái)2-3年將迎來(lái)高速發(fā)展時(shí)期。,新生態(tài)宜居區(qū)、商貿(mào)行政中心，規(guī)劃更新更好。,38,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,項(xiàng)目位置：宜賓市江北翠屏新區(qū) 占地規(guī)模：150畝 建筑面積：27.5萬(wàn) 產(chǎn)品形態(tài)：小高層 面積區(qū)間： 80-200 銷(xiāo)售均價(jià)： 6000元/ 建筑風(fēng)格：新古典主義簡(jiǎn)歐建筑 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年08月 銷(xiāo)售率：65% 剩余體量：35%,典型項(xiàng)目分析和都國(guó)際社區(qū),39,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目是目前翠屏新

23、區(qū)代表項(xiàng)目，小三房供需兩旺，開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售去化較好。項(xiàng)目臨翠屏新區(qū)政府，目前區(qū)域正在規(guī)劃建設(shè)中。項(xiàng)目一梯兩戶(hù)通透設(shè)計(jì)，實(shí)際得房率在105%-119%左右，著重打造居住舒適性。 客群特點(diǎn) 改善性需求，客群以區(qū)域地緣性的五糧液和周邊企事業(yè)單位職工為主，以周邊區(qū)縣客戶(hù)為輔，離工作單位較近，看好區(qū)域未來(lái)。 項(xiàng)目借鑒點(diǎn) 改善性項(xiàng)目，著重打造居住舒適性，重點(diǎn)挖掘周邊消費(fèi)力較強(qiáng)的企事業(yè)單位客群。,40,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,四大板塊比較,41,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,Part1 整體發(fā)展?fàn)顩r Part2 住宅物業(yè) Part3 商業(yè)物業(yè),第二維度 房地產(chǎn)業(yè),42,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/

24、8/4,宜賓目前主要有老城區(qū)大觀樓商圈、南岸東區(qū)萊茵商圈,商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀,43,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,老城區(qū)大觀樓商圈特征,宜賓市老牌商圈，業(yè)態(tài)豐富，人氣旺盛，租金水平較高,44,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,南岸東區(qū)萊茵商圈特征,新興商圈，定位相對(duì)較高，人氣一般，租金水平不高,沃爾瑪,萊茵商圈,萊茵步行街,萊茵春天購(gòu)物中心（招商、13.5萬(wàn)方）,萊茵春天電影院,45,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,南岸東區(qū)板塊“富人區(qū)” 概念已基本形成，該區(qū)域也代表了宜賓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最高水平； 宜賓城市空間布局向東向西發(fā)展，南岸西區(qū)和臨港開(kāi)發(fā)區(qū)是未來(lái)城市發(fā)展的主軸，也是目前宜賓的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊

25、，城市規(guī)劃和城市配套都日趨成熟，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大； 市場(chǎng)目前供應(yīng)產(chǎn)品多為改善型，剛需產(chǎn)品相對(duì)較少。物業(yè)類(lèi)型多為高層，低層低密物業(yè)稀缺； 宜賓房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)較快，導(dǎo)致面積逐步縮小，戶(hù)型向緊湊型戶(hù)型發(fā)展； 客群以主城區(qū)客戶(hù)為主，郊縣客群逐年增多，對(duì)周邊客群的吸附力強(qiáng)。,宜賓房地產(chǎn)整體特征小結(jié),46,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓商業(yè)整體檔次不高，規(guī)劃落后。商業(yè)中心集中，基本都位于老城區(qū)和南岸東區(qū)商圈； 南岸西區(qū)和臨港開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)階段缺乏商業(yè)配套。 宜賓商業(yè)形態(tài)較為單一，目前缺乏結(jié)合酒店、大型百貨、超市、娛樂(lè)等的城市綜合體，成熟商業(yè)體系尚未完全形成。,47,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,供應(yīng)主

26、力面積段集中在70-130，戶(hù)型以套二、套三的剛需及首改戶(hù)型為主。 可見(jiàn)目前宜賓市的供應(yīng)主力面積區(qū)間為70-130，戶(hù)型集中在套二套三，占比接近70%。 目前宜賓市在售項(xiàng)目主要是以剛需和首改產(chǎn)品為主，小戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)很少。,宜賓房地產(chǎn)整體現(xiàn)狀描述主力面積70130 ,48,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,目前宜賓市在售項(xiàng)目均價(jià)為6500元/左右，價(jià)格區(qū)間是5500元/7700元/，四大板塊中以南岸東區(qū)板塊均價(jià)最高。,宜賓房地產(chǎn)整體現(xiàn)狀描述價(jià)格水平5500-7700元/,49,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓市購(gòu)房主力客群仍然為本地主城區(qū)客戶(hù)，占比達(dá)55%，郊縣消費(fèi)者是宜賓的重要購(gòu)房力量，

27、達(dá)到45，特別是以高縣、珙縣為典型，各項(xiàng)目的客群地緣性、地域性特征較強(qiáng)。 隨著宜賓城市建設(shè)的不斷發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的升級(jí)，未來(lái)將吸附更多周邊區(qū)域的客群。,宜賓房地產(chǎn)整體現(xiàn)狀描述客群以本地為主體,50,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓作為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)走向東南亞的門(mén)戶(hù)，是四川省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)城市，整體經(jīng)濟(jì)水平位列省內(nèi)第四，工業(yè)綜合效益僅次于成都，人均收入較高，消費(fèi)能力強(qiáng)勁。作為未來(lái)的百萬(wàn)級(jí)區(qū)域中心城市，城市能級(jí)的提升將帶來(lái)較大的發(fā)展空間。 從城市發(fā)展角度而言，宜賓是值得進(jìn)入的城市。,小結(jié),51,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,全面升級(jí)宜賓 城市拿地策略,52,PPT學(xué)習(xí)交流

28、,2020/8/4,拿地模式建議,宜賓政府迫切需要修建高爾夫球場(chǎng)，而保利有開(kāi)發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)。我們建議高爾夫球場(chǎng)采用“BT”模式，完成政府命題，并以較小的拿地代價(jià)，獲取土地，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。,整體思路,進(jìn)入條件,53,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,宜賓的房地產(chǎn)至2009年開(kāi)始，經(jīng)歷了一段較為迅速的發(fā)展，價(jià)格出現(xiàn)了較大的漲幅，目前某些樓盤(pán)的價(jià)格已超過(guò)成都三環(huán)外的住宅價(jià)格，銷(xiāo)售也較為火爆，市場(chǎng)依然存在著較大的空間和機(jī)會(huì)，通過(guò)對(duì)宜賓的城市解讀和市場(chǎng)研判，我們提出相應(yīng)的拿地策略：,拿地策略,球場(chǎng)換土地、占領(lǐng)核心資源、控制開(kāi)發(fā)規(guī)模、獲取最大利益,基于市場(chǎng)細(xì)分，建議保利多條腿走路，進(jìn)行多元的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)： 第

29、一、球場(chǎng)置換土地。開(kāi)發(fā)模式是滿足修建高爾夫球場(chǎng)的前提下，置換獲取優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)用地，主要開(kāi)發(fā)滿足中高端客群需求物業(yè)，做標(biāo)桿。 第二、占領(lǐng)核心資源。首選熱點(diǎn)主城區(qū)、江邊建設(shè)用地，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主流產(chǎn)品，出利潤(rùn)。 第三、控制開(kāi)發(fā)規(guī)模。保利初入宜賓，地塊規(guī)?？刂圃?00畝左右，規(guī)模不宜過(guò)大，未來(lái)發(fā)展的熱點(diǎn)板塊，降風(fēng)險(xiǎn)。 第四、獲取最大利益。做成熟區(qū)域、最快開(kāi)工、最快銷(xiāo)、最具品牌的現(xiàn)金流產(chǎn)品。,54,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,優(yōu)勢(shì)資源臨港開(kāi)發(fā)區(qū)地塊選址,進(jìn)入宜賓的必要條件是龍頭山高爾夫球場(chǎng)，同時(shí)作為對(duì)修建高爾夫球場(chǎng)的補(bǔ)償，可置換優(yōu)勢(shì)地塊，因此選擇臨江，與南岸區(qū)一江之隔，交通便捷的兩地塊。,55,PPT學(xué)習(xí)

30、交流,2020/8/4,定位方向建議,地塊臨江，擁有良好的景觀資源，宜賓目前缺乏別墅類(lèi)高端產(chǎn)品，因此項(xiàng)目可面對(duì)本地高端客群，豐富產(chǎn)品線，開(kāi)發(fā)如花園洋房、聯(lián)排別墅等高端物業(yè)。 商業(yè) 城市配套商業(yè)，提升城市能級(jí)；社區(qū)配套商業(yè)，完善區(qū)域生活配套。 居住 滿足舒適性的花園洋房+別墅產(chǎn)品，主要針對(duì)大宜賓范圍的高端置業(yè)需求。,56,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,我們?cè)谶x擇臨港新區(qū)地塊用地開(kāi)發(fā)時(shí)，定向性相對(duì)較強(qiáng)，而在熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行拿地時(shí)，有多個(gè)方向性的選擇。 所以我們需要對(duì)當(dāng)前城區(qū)各地塊屬性進(jìn)行梳理，以保利自身的發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)，對(duì)2013年宜賓城區(qū)儲(chǔ)備地塊情況進(jìn)行分析！,57,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/

31、4,城區(qū)土地供應(yīng)情況,從宜賓國(guó)土局了解到，2013年宜賓城區(qū)，正報(bào)批中的供地計(jì)劃，如下：,位于熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，供地規(guī)模最大的地塊，是三江口片區(qū)。,58,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,拿地原則,所以，結(jié)合保利的資源和品牌優(yōu)勢(shì)，我們建議宜賓拿地原則如下： 城市的熱點(diǎn)板塊，較好的自然資源，具備一定規(guī)模； 城市發(fā)展的主流方向，交通便捷，配套完善； 短時(shí)間內(nèi)能進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。,通常，保利進(jìn)駐二線城市，一般都是以城市運(yùn)營(yíng)者的角色，獲取具備一定規(guī)模的用地，形成街區(qū)或片區(qū)開(kāi)發(fā)的力度，并定義出新的居住板塊。,59,PPT學(xué)習(xí)交流,2020/8/4,三江口片區(qū)位于南岸東區(qū)北部,戎州大橋和大溪口間的狹長(zhǎng)地帶，是宜賓的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊，重要的城市節(jié)點(diǎn)，確定的中央商務(wù)區(qū)。整體可出讓的規(guī)模約為696畝。南岸東區(qū)，周邊生活配