第三章-資產(chǎn)評(píng)估的基本方法.ppt

1、第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與基本方法,資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第一節(jié) 成本法（The cost method）,第二節(jié) 收益法,第三節(jié) 市場(chǎng)比較法,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇,第一節(jié) 成本法（The cost method）,（三）注意問題 1、歷史資料的真實(shí)性 2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的,一、成本法的基本原理 （一）成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi),（二）成本法的評(píng)估思路 評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗,實(shí)體性 功能性 經(jīng)濟(jì)性,二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算,基本公式： 評(píng)估值重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 重置成本成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性

2、損耗 評(píng)估值重置成本綜合成新率,（一）重置成本及其計(jì)量 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。 不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）； （2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運(yùn)營(yíng)成本）。,重置成本計(jì)量方法,1、重置核算法 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn) 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。 評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。 該

3、方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。,2、功能系數(shù)法 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。,（1）功能價(jià)值法 若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式： （2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式： 該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。,3、物價(jià)指數(shù)法 如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。 （1）定基物價(jià)指數(shù) （2）環(huán)比物價(jià)指數(shù) 注意問題 物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置

4、成本。,4、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法） 當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法。 計(jì)算步驟： （1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。 （2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。 （3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。 （4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。 某類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始成本K,（二）有形損耗及其計(jì)量 有形損耗計(jì)量在資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算中的區(qū)別。 計(jì)量方法: 1、觀察法 被估資產(chǎn)的有形損耗重置成本（1成新率） 2、使用年限法 實(shí)際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 對(duì)于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。,有形損耗率,根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：季節(jié)性停用和大修理停用的

5、設(shè)備應(yīng)計(jì)提折舊。因此會(huì)計(jì)折舊年限不能等同于資產(chǎn)的已使用年限。,（三）功能性損耗及其計(jì)量,1. 功能性損耗的含義 是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等） (2)產(chǎn)出能力 2. 超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚： (1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)， 計(jì)算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅率）（P/A,r,n）,（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量 1. 經(jīng)濟(jì)性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。 2

6、. 表現(xiàn)形式 資產(chǎn)利用率下降 資產(chǎn)年收益額減少,3. 計(jì)算方式 （1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額（重置全價(jià)有形損耗功能性損耗）經(jīng)濟(jì)性貶值率 4. 因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n） 注意問題,（五）綜合成新率及其計(jì)量 1. 含義 資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置權(quán)價(jià) 2. 計(jì)量方法 (1)、觀察法 (2)、使用年限法 (3)、修復(fù)費(fèi)用法,三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià),1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。 2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。 3、并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法。,第二節(jié) 收益法,一、收益法的基本原理 （一）收

7、益法的理論基礎(chǔ) 效用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。 （二）收益法的評(píng)估思路 預(yù)期收益折現(xiàn) （三）收益法運(yùn)用的前提條件 1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè) 2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量 3、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè),二、收益法的基本計(jì)算公式 收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化 率）、收益的持續(xù)時(shí)間。 （一）未來收益有限期 1、每期收益不等額 2、每期收益等額,（二）未來收益無限期 根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。 1、穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法： （1） （2）歷史收益加權(quán)平均法 計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)

8、平均數(shù) (3)注意: 方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測(cè)性。 收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。,2、分段法 若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。,前期 （設(shè)n=5） 后期,選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長(zhǎng)，但也不宜過長(zhǎng)。,3、增長(zhǎng)率法,三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 （一）預(yù)期收益額 1、預(yù)期收益的類型 (1) 稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金稅后利潤(rùn)+折舊追加投資 （2）從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。,1.1 稅后利潤(rùn) 2.1凈現(xiàn)金流 3.1利潤(rùn)總額,稅后凈收益，被普遍采用,2、預(yù)期收益的測(cè)算 以

9、歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。 （1）時(shí)間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況,表33 評(píng)估前每年收益,按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測(cè)年收益（年份數(shù)83）164136,時(shí)間序列分析法,又稱簡(jiǎn)單直線方程，它用于只有一個(gè)自變量的趨勢(shì)預(yù)測(cè)。 Y=a+bX Y表示因變量（預(yù)測(cè)目標(biāo)）；X表示自變量（影響因素） a稱作回歸參數(shù),表示趨勢(shì)直線在Y軸上的截距； b表示趨勢(shì)直線的斜率。 用最小二乘法求出方程中兩個(gè)參數(shù)a、b Y=Na+bX XY=aX+bX2,評(píng)估前每年收益 由以上公式得知： a=-164136 b=83 按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測(cè)年收益（年份數(shù)83

10、）164136,表34 預(yù)測(cè)年收益,（2）因素分析法 確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）； 預(yù)測(cè)這些因素未來可能的變動(dòng)情況； 估算基于因素變動(dòng)的未來收益水平。,（二）折現(xiàn)率與本金化率 1. 二者無本質(zhì)區(qū)別 2.內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 本金化率折現(xiàn)率未來年收入的增長(zhǎng)率 若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零，則二者相等。,3. 確定折現(xiàn)率的基本方法 (1)、加和法 折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國(guó)債收益率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定： （3.1.1）風(fēng)險(xiǎn)累加法,（3.1.2） 系數(shù)法 適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評(píng)價(jià) CAPM：,市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,(2

11、)、資本成本加權(quán)法 如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長(zhǎng)期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率長(zhǎng)期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重長(zhǎng)期負(fù)債 利息率（1所得稅率）+所有者權(quán)益 占資產(chǎn)總額的比重投資報(bào)酬率 投資報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,(3)、市場(chǎng)比較法 通過參照物的市價(jià)和收益來倒求折現(xiàn)率。 四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià) 1、該方法最適宜： 資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況； 成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。 2、該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性。 因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。,第三節(jié) 市場(chǎng)比較法,一、市場(chǎng)

12、比較法的基本原理 （一）理論基礎(chǔ) 均衡價(jià)值論: 由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價(jià)。 （二）評(píng)估思路 （三）運(yùn)用的前提條件 1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。 2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。,二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo) （一）尋找參照物。 1、成交價(jià)必須真實(shí)。 2、至少三個(gè)交易案例。 3、與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。 5、盡可能選擇近期成交的交易案例。,（二）調(diào)整差異 1、時(shí)間因素 2、區(qū)域因素 參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù)1 一

13、般以被評(píng)資產(chǎn)為100，,3、功能因素 功能系數(shù)法 4、成新率因素 5、交易情況調(diào)整 （三）確定評(píng)估值 將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。,三、市場(chǎng)比較法的具體操作方法,（一）直接比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。 （二）類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。 交易案例A的調(diào)整值參照物A的成交價(jià)時(shí)間因素系數(shù)區(qū)域因素系數(shù)功能因素系數(shù)情況補(bǔ)正系數(shù),例3.14某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用

14、房交易案例，具體情況如下表所示。單位：,被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為107、110和108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：；參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過程如下。單位： 被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)（5,4675,4185,480）35,455 被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)5,4556003,273,000元,四、清算問題,清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格 (一）、 清算價(jià)格的確定方法 1、市價(jià)折扣法 清算價(jià)格公允市價(jià)折扣率 2、模擬拍賣法（意向詢價(jià)法）,五、評(píng)價(jià),1、最具客觀性的評(píng)估方法，運(yùn)用最廣泛的方法 2、該方法的運(yùn)用需具備一定的前提條件 （1）對(duì)市場(chǎng)成熟度的需求； （2）對(duì)被估對(duì)象的要求。,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇,一、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講，在相對(duì)完善的市場(chǎng)中，對(duì)于可以在市場(chǎng)上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對(duì)稱的，那么采用三種方法評(píng)估同一資產(chǎn)的公允市價(jià)，