房地產開發(fā)經營管理6.ppt

1、1.熟悉房地產開發(fā)的產品類型。 2.熟悉房地產開發(fā)不確定分析的主要方法包括盈虧平衡分析、敏感性分析； 3.了解風險與房地產開發(fā)風險的概念，房地產開發(fā)的風險識別，風險分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地產開發(fā)項目的投資組合策略，房地產開發(fā)的風險防范措施。,本章學習要求,第6章 房地產開發(fā)項目風險與不確定性分析,第一節(jié) 房地產產品的類型與特點,一、住宅 （一）按產品類型劃分 1、居住建筑的類型 （1）別墅（Villa） 是指在風景區(qū)或在郊外建造的供修養(yǎng)的住所。,獨立別墅：即獨門獨院，私密性極強的單體別墅，這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。,聯(lián)排別墅：有天有地，有自己的院子和

2、車庫。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。,雙拼別墅：它是聯(lián)排隊別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。,具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺；良好的不可替代的自然環(huán)境；每戶有入戶花園或陽臺花園。,疊加別墅：有點象復式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成。,空中別墅：空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。 一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)

3、的大型復式住宅。,2、獨立住宅（Detached dwelling） 不與其他建筑相連，有獨立院子的住宅。13層 3、聯(lián)排住宅（Attached dwelling） 低層住宅單元拼聯(lián)成3戶以上。 4、城鎮(zhèn)住宅（Town house）,當城市的發(fā)展突出商務功能，相對弱化人們的居住需求時，一部分人不堪忍受鋼筋水泥堆砌的高樓霸占陽光、綠地，不堪忍受喧鬧的車流和人流污染空氣，無法忍受整齊劃一的樓宇、戶型壓制個性，而選擇逃離都市，遷往能令身心休憩的鄉(xiāng)村郊野。同時市政道路向郊外拓展也給郊居化提供了可能，這時Townhouse的低密度住宅順勢而生，那一年應該是2000年。 Townhouse起源于英國倫敦，

4、其作為全新的產品類型，顧名思義既有Town的支持，又有House的低密度品質，事實上現(xiàn)在京城的Townhouse已經偏離了起源概念，目前市場出現(xiàn)有雙拼（兩棟相連）、疊拼、聯(lián)排（三棟以上并聯(lián)）三種類型。,1、位置：應位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 2、交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 3、環(huán)境：不僅強調社區(qū)內環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。 4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0.6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關

5、系。 6、建筑：社區(qū)強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。 8、價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 9、服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。 10、文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。,5、公寓（Apartment） 供出租或短期居住，分：復式公寓、花園公寓、單間公寓 6、普通住宅 多層：2-6層 高層：10層以上 小高層：7-11層,外廊式住宅-外廊,內廊式住宅-內廊,.內天井式住宅：借助內天井解決部分房間的直接采光通風問題的住宅，內天

6、井的井壁實際是內向的外墻。利用天井解決采光、通風問題，并能加大建筑的進深，節(jié)約用地。天井可以設置在單元的中間，也可以設置在單元與單元之間或將天井擴大成院。一般把小于3乘3米的天井稱為小天井，小天井可解決1-2戶次要房間的采光通風問題；而大于3乘3米的天井稱作大天井，它可以解決多戶次要房間的采光和通風問題。,塔式住宅：是由一個單元獨立修建的，具有與多層獨立單元式住宅相似的優(yōu)點。但由于設置了電梯，服務戶數(shù)比較多，提高了經濟性。南方地區(qū)夏季炎熱，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解決通風問題；北方則更強調日照，要求每戶都有較好的朝向。,內天井式住宅,塔式住宅,躍層 躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有

7、內部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。,復式 復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下,（二）按住宅的布置 1）周邊式,2）行列式,3）混合式,4）散點式 將多層點式(墩式)住宅或高層點式(塔式)住宅，圍繞住宅組團的中心設施、公共綠地、水面等，有規(guī)則地布置。,5）自由式 在基本滿足功能要求的前提下，綜合地形、地貌，周圍條件，按“規(guī)律中有變化，變化中有規(guī)律”的原則布置住宅，以追求更加豐富的住宅組團空間。,一、住宅 2、住宅開發(fā)的特點 1）市場潛力大

8、 2）開發(fā)投資風險相對較小 3）多元化的市場需求 4）對開發(fā)商投資能力要求較低,二、寫字樓與零售商業(yè)物 1、寫字樓及其分類 用于商務、辦公的建筑物。 按功能分 單純性寫字樓：基本上只有辦公一種功能 商住型寫字樓：既能提供辦公又能提供宿舍的寫字樓 綜合性寫字樓：即以辦公為主，同時又具備其他多種功能,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 1、寫字樓及其分類 甲級寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良；建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力與新建成的寫字樓相當；有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維護維修與保安服務。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 1、寫字樓及其分類 甲級寫字樓

9、硬件方面：外觀設計、內外公共裝修標準相當于四星級酒店，達到5A級寫字樓水平，設備設施基本與世界同步，如電梯等候時間小于40秒，中央空調為四管式； 軟件方面：物業(yè)管理服務水準達到三星級酒店以上標準。如中關村大廈、恒基中心、招商局大廈等,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 1、寫字樓及其分類 乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的，由自然磨損存在，收益能力難抵御新落成的同類建筑。 丙級寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求

10、，因租金較低，尚可保持一個合理的出租率。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 按建筑規(guī)模、經營商品特點、輻射區(qū)域分： 區(qū)域購物中心 建面10萬平方米以上，服務半徑200公里,由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高、行業(yè)多、店鋪多、功能多。,20萬平方米的建筑面積（相當于武廣、世貿、武商之和）,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 按建筑規(guī)模、經營商品特點、輻射區(qū)域分： 市級購物中心：310萬平米，服務30萬人口，年營業(yè)額在5億元以上，一家或數(shù)家大型百貨公司 地區(qū)購物商場：13萬平米，1030萬人口，15億元，中型百貨商店和超市。 居住區(qū)商場：30001

11、0000平米，15萬人，3000萬1億元。日用百貨商店和超級市場為主。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 按建筑規(guī)模、經營商品特點、輻射區(qū)域分： 鄰里服務性商店：3000平米以下，服務1萬人口以下，年營業(yè)額在3000萬元以上。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經營者通常是這些商店的租戶。 特色商店：通常以其經營的特殊商品或服務及靈活的經營方式構成自己的特色。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 從經營方式分 以純百貨零售為主的商場 如亞貿、魯廣等。 以購物中心形式出現(xiàn)的大型綜合賣場 如武漢廣場等。 以大型超市為主的 如中

12、百倉儲、中商平價、家樂福、麥德龍等。 以出租室內高檔商鋪為代表的 如萬達商業(yè)廣場。 以其他零售（或批發(fā)、零售兼營）為代表 如武漢電腦城。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)的特點 寫字樓 要求開發(fā)商具備長期投資能力 把握寫字樓設計發(fā)展潮流和趨勢 要高度重視寫字樓的選址,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的特點 零售物業(yè) 認真分析商業(yè)輻射區(qū)域 具備長期大規(guī)模投資的能力 先租后建、只租不售 對物業(yè)管理水平的要求高 需要與交通設施聯(lián)合開發(fā) 要努力實現(xiàn)商場收益風險管理社會化 與其他物業(yè)聯(lián)合開發(fā)：寫字樓、住宅、酒店的聯(lián)合開發(fā),三、其他類型 1、旅游度假村 按所處的地域劃分：海

13、濱型、湖泊型、山地型、鄉(xiāng)村型、城市型 按功能劃分：康體型、娛樂型、會議型 旅游度假村與酒店的差別： （1）服務對象不同：酒店主要是商務和觀光客人，度假村是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓人員或會議人員。 （2）地理位置不同：酒店在市中心 （3）服務內容不同：酒店以住宿、餐飲和商務功能為主，康體、娛樂為輔。度假村恰好相反。 （4）建筑設計和裝潢風格不同：酒店追求氣派，度假村追求田園風格,2、工業(yè)項目 工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等 3、土地一級開發(fā)項目 是指政府委托市土地儲備中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地統(tǒng)一

14、組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。 土地一級開發(fā)項目，是對特定宗地實施土地一級開發(fā)行為的一次性工作。經過實施土地一級開發(fā)和相關資源的投入，宗地狀態(tài)從收購儲備的初始狀態(tài)轉化為可供建設的熟地。,第二節(jié) 房地產投資方向與時機的選擇,一、房地產投資的類型 直接投資 開發(fā)投資 置業(yè)投資 間接投資,是指從事商品房和土地開發(fā)經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地 開發(fā)投資。,其對象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產），也可以是房地產市場上的二手貨（市場上的存量房地產）。目的一方面可以使自身居住或經營；另一方面可作為投資。,第二節(jié) 房地產投資方向與時機的選擇,一、房地產投資

15、的類型 直接投資 間接投資 投入與房地產相關的證券市場的行為： 住房抵押貸款證券 房地產債券、股票 房地產投資信托基金（REITs）：是購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產的公司。,第二節(jié) 房地產投資方向與時機的選擇,二、房地產投資的利弊 1、房地產投資之利 相對較高的收益水平：大多數(shù)房地產投資的股份收益率為20% 能夠獲得稅收方面的好處 易于獲得金融機構的支持 能抵消通貨膨脹的影響 能提高投資者的資信等級,第二節(jié) 房地產投資方向與時機的選擇,二、房地產投資的利弊 2、房地產投資之弊 變現(xiàn)性差 投資數(shù)額巨大 投資回收期較長 需要專門的知識和經驗,第二節(jié) 房地產投資方向與時機的選擇,三、房地產投資的

16、風險 主要體現(xiàn)在： 投入資金的安全性 期望收益的可靠性 投資項目的變現(xiàn)性 資產管理的復雜性,第二節(jié) 房地產投資方向與時機的選擇,三、房地產投資的風險 分為： 系統(tǒng)風險：不易判斷和控制 通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、或然損失風險等。 個別風險 收益現(xiàn)金流風險、未來經營費用風險、資本價值風險、比較風險、時間風險、持有期風險等。,第二節(jié) 房地產投資方向與時機的選擇,四、風險對投資方向和時機選擇的影響 1、根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平 2、根據(jù)風險管理能力選擇投資方向 3、根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機,第三節(jié) 房地產開發(fā)場地的選擇,一、位置的含義 l

17、ocation、location、location “地段論”、“地頭經” 狹義：指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 廣義：除了地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經濟、自然環(huán)境或背景。,第三節(jié) 房地產開發(fā)場地的選擇,二、影響房地產開發(fā)場地選擇的要素分析 1、區(qū)位分析 需要綜合考慮特定的國家、地區(qū)或城市的政府政策、經濟基礎、經濟增長率、增長方式、就業(yè)狀況以及家庭收入、發(fā)展趨勢及其對市場價格水平的可能影響。 2、場地分析 3、開發(fā)潛力分析 4、獲取場地開發(fā)權的方式 5、影響場地選擇的因素匯總,第三節(jié) 房地產開發(fā)場地的選擇,三、不同類型房地產項目對位置的特殊要

18、求 1、居住項目 市政公用和公建配套設施完備程度 公共交通便捷程度 環(huán)境因素 居民人口與收入,第三節(jié) 房地產開發(fā)場地的選擇,三、不同類型房地產項目對位置的特殊要求 2、寫字樓項目 與其他的商業(yè)設施接近的程度 周圍土地利用情況和環(huán)境 易接近性,第三節(jié) 房地產開發(fā)場地的選擇,三、不同類型房地產項目對位置的特殊要求 3、零售商業(yè)項目 公共和私人交通方式的便利程度 與大型商業(yè)零售項目規(guī)模匹配的區(qū)域購買能力 競爭性零售商業(yè)項目的影響 4、工業(yè)項目,第四節(jié) 房地產產品功能定位,一、房地產產品功能的特點 1、功能的含義 按性質分：使用功能、美學功能 按重要程度分：基本功能、輔助功能,第四節(jié) 房地產產品功能定

19、位,一、房地產產品功能的特點 2、房地產產品功能的特點 產品功能住宅功能 家居生活功能 子女教養(yǎng)功能 交往及其溝通、事業(yè)發(fā)展 休閑娛樂功能 投資收益功能,第四節(jié) 房地產產品功能定位,二、房地產產品功能定位含義及重要性 房地產產品功能定位 是指在目標市場選擇和市場定位的基礎上，根據(jù)潛在的目標消費者使用需求的特征，結合房地產特定產品類型的特點，對擬提供的房地產產品應具備的基本功能和輔助功能做出具體規(guī)定的過程。 目的 為市場提供適銷對路、有較高性能價格比的產品。,第四節(jié) 房地產產品功能定位,三、房地產產品功能定位的原則與方法 原則：以需求特征為導向 方法與步驟： 明確目標使用群體 分析研究目標使用者

20、的需求特征、消費偏好和可支付能力 針對目標使用者群體設計,第五節(jié) 房地產風險,一、概述 房地產開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，環(huán)節(jié)多，受自然因素以及社會、經濟、行政、心理等其他因素的影響帶來較多的不確定性，是一項高收益、高風險并存的經濟活動，要求投資者在對房地產進行投資時應充分了解投資的風險情況，應用科學的分析方法和手段，正確做出決策。,風險與房地產分析,（1）風險的定義 引起風險的風險因素 風險因素發(fā)生的可能性 風險因素一旦發(fā)生給活動和預期目標造成的損益程度 （2）房地產開發(fā)風險的定義 房地產開發(fā)過程中出現(xiàn)的 可能導致投資損失乃至投資失敗的各種因素發(fā)生的可能性 風險因素一旦發(fā)生給房地產開發(fā)活動和預期

21、目標造成的損失。,房地產開發(fā)風險識別,房地產開發(fā)項目風險的規(guī)律性特征,房地產開發(fā)的風險因素,（1）房地產開發(fā)全過程的風險認識 投資決策階段 前期工作階段 工程建設階段 租售與物業(yè)管理階段 （2）房地產開發(fā)風險因素結構框圖 系統(tǒng)風險 非系統(tǒng)風險,房地產開發(fā)項目風險的規(guī)律性特征,房地產開發(fā)項目風險的規(guī)律性特征：一般來說，土地投資受到的影響因素比較多，包括各種經濟的和非經濟的因素，不確定性比較強，風險大。在住宅、寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房之間的比較中，它們之間的風險呈現(xiàn)一種遞增趨勢，即住宅房地產的風險比較，工業(yè)廠房、寫字樓商業(yè)用房和之間的風險依次比前面的房地產風險高。其風險從高到低的次序為：商業(yè)、辦

22、公、工作、住宅等房地產。,二 房地產開發(fā)項目不確定性分析,敏感性分析,盈虧平衡分析的基本原理,盈虧平衡分析是指在項目達到設計生產能力的條件下，通過盈虧平衡點（Break Even Point,簡稱BEP）分析項目成本與收益的平衡關系。盈虧平衡點是項目的盈利與虧損的轉折點，即在這一點，銷售（經營）收入等于總成本費用，正好盈虧平衡，用以考察項目對產出品變化的適應能力和抗風險能力。一般而言，盈虧平衡點越低，項目盈利的可能性就越大，對不確定性因素變化帶來的風險的承受能力就越強。,敏感性分析,（1）敏感性分析的含義 （2）敏感性分析的方法 單因素敏感分析 多因素敏感分析 “三項預測值”敏感性分析 （3）

23、房地產開發(fā)項目敏感性分析的步驟 確定不確定性因素 確定不確定行因素可能的變動范圍 確定用于敏感性分析的經濟評價指標 計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值，并計算相應評價指標變動的臨界點。,三、房地產開發(fā)項目風險分析,不確定性分析與風險分析的區(qū)別與聯(lián)系,聯(lián)系：由于人們對未來事物認識的局限性，可獲信息的有限性以及未來事物本身的不確定性，使得投資建設項目的實施結果可能偏離預期目標，這就形成了投資建設項目預期目標的不確定性，從而使項目可能得到高于或低于預期的效益，甚至遭受一定的損失，導致投資建設項目“有風險”。 通過對擬建項目具有較大影響的不確定性因素進行分析，計算基本變量的增減變化引起項目財務或經濟效益指標的變化，找出最敏感的因素及其臨界點，可以預測項目可能承擔的風險，使項目的投資決策建立在較為穩(wěn)妥的基礎上，達到風險防范的目的。不確定性分