第二章-房地產經濟運行過程.ppt

1、第二章 房地產經濟運行過程,第一節(jié) 房地產經濟運行過程的內容,含義：是房地產商品的再生產過程，即生產、流通、 分配和消費四個環(huán)節(jié)連續(xù)不斷、周而復始的循環(huán)過程。,生產,流通,分配,消費,房地產經濟運行過程的含義,一、地產開發(fā),（一）取得土地 1、從征收渠道取得 2、從出讓渠道取得 3、從轉讓渠道取得 4、通過劃撥方式取得 （二）改造土地,房地產企業(yè)或地產企業(yè)按照一定的規(guī)定和要求投資于特定土地，將其改造加工成能滿足房屋建設和有關項目使用需要的熟地的活動過程。,地產開發(fā),（）土地征收的定義：,是國家出于建設需要，強制地將屬于農村集體經濟組織所有的土地收歸代表全民的國家所有的活動。,征 收,農業(yè)用地,

2、建設用地,征 收,農村集體經 濟組織所有,國家所有,2004年3月，全國人大通過的憲法修正案接受中央的建議將憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋骸皣覟榱斯怖娴男枰梢砸勒辗梢?guī)定對土地實行征收或者征用，并給予補償?！毙薷暮蟮耐恋卣魇张c土地征用的區(qū)別是：土地征收的對象是土地所有權，而土地征用的對象是土地使用權。,（）通過征收取得土地的程序,申請選址,簽訂征地 初步協(xié)議,報批,登記頒證,簽訂征地 正式協(xié)議，征地,經批準的項目建議書或可研報告、用地申請函件， 工程情況說明、選址要求、擬建方案，意向位置等。,選址用地范圍批準，相關各方協(xié)商，擬定補

3、償和安置 方案，簽訂征地初步協(xié)議。,初步設計正式獲得批準，正式提交用地報告供核實、 征地補償書供審批。,批準正式用地報告，頒發(fā)征地文件，核實建設用地 許可證，簽訂正式征地協(xié)議，落實稅費交納、資金 支付和安置補償等事宜，土地移交。,申報驗證、提出土地登記申請和審核，頒發(fā) 土地使 用證書、權屬的有關正式登記和備案。,（1） 土地出讓的定義,（2） 土地出讓方式和程序,國家以土地所有者身份將土地使用權有期有償讓渡給土地使用者的行為過程。,土地,國家所有,用地者,出 讓,申請預報,詳擬方案,正式報批,登記頒證,組織實施,制定出讓初步方案，向上級土地管理部門預報。,詳細擬出土地出讓的具體方案， 編制土地

4、使用條 件、招標公告書或拍賣公告書等文件。,報有權限的土地管理部門審核、報政府批準。,組織協(xié)議出讓的談判，或招標公告的發(fā)布和招、評、 定標，或拍賣方式的競投和成交等，并組織、簽訂 相應的出讓合同及費用支付協(xié)議等。,按期交付土地出讓金，辦理土地權屬登記，領取土地 使用證書，正式取得土地使用權。,(3) 土地出讓中幾個問題的說明,一、出讓前土地的權屬及其主體； 農村集體組織所有：土地出讓與土地征用同時進行。 已經屬全民即國家所有：單一的土地出讓。 二、出讓方式包括招、拍、掛以及協(xié)議； 三、用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣、掛牌方式進行出讓 (4)

5、土地使用權的回收,2005年全國共出讓土地面積16.32萬公頃，出讓價款5505.15億元，其中招拍掛出讓面積和出讓價款占到總出讓面積和價款的35.06%和72%,轉讓申報,協(xié)商并 簽訂協(xié)議,合同公證,變更登記 換證,交納相關稅費,轉 讓,用地者,用地者,（2）土地轉讓程序,（1）土地轉讓的定義,土地使用者之間轉讓土地使用權的行為過程。,（）土地轉讓條件 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書 按照合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 思考：如何通過對土地轉讓設定附加條件抑制地產

6、投機？,土地出讓與轉讓比較,（）土地使用權劃撥的含義 指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償安置費后將土地交其使用，或將土地使用權無償交給土地使用者的行為。 特點： 分為有償使用和無償使用 劃撥土地沒有使用期限的限制 劃撥用地未經許可不得出租、抵押和轉讓 （）劃撥用地使用權的范圍,改造土地的過程實際上就是土地開發(fā)的過程 地產初級開發(fā)：指對從未作為建筑用地使用過的土地的開發(fā)。一次性。 地產再開發(fā)：對曾經或正在作為建筑用地使用的土地的開發(fā)。多次性。 地產初級開發(fā)與再開發(fā)的關系：初級開發(fā)是再開發(fā)的基礎，再開發(fā)是初級開發(fā)的繼續(xù)。,二、建造房屋 （一）勘察設計 （二）施工及監(jiān)理 （三）竣工驗收,

7、三、房地產營銷 （一）營銷目的 （二）銷售方式 1、按流通中投資回收的環(huán)節(jié)看 1）售賣 2）租賃 2、按銷售主體來看,（三 ）營銷基本原理,1、營銷全過程 （1）市場調研 （2）市場細分 （3）制定營銷計劃和相應策略 （4）計劃實施 2、營銷手段,四、房地產使用,1.房地產使用的類型,生產性使用,生活性使用,個人生活使用,公共生活使用,2.房地產使用的三階段,初始使用期,退化使用期,正常使用期,功能適應期,功能充分發(fā)揮期,功能衰退期,五、房地產維修和服務,房地產維修和服務的內容、特點和功能,養(yǎng)護（小修）,裝飾和改進,修繕（中小修）,使用價值保持,使用價值增進,安全、衛(wèi)生及 其他配套服務,經常、

8、零星 非周期性,間隔時間長、量大 周期性,改變使用性質 增進使用功能 間隔時間長、量大,物業(yè)管理,六、房地產退廢,房 地 產 退 廢 的 類 型,房屋的退廢,土地使用權到期,自然退廢,非自然退廢,所有者的非自然退廢,政府的征收,續(xù)期,非續(xù)期,：再開發(fā),：政府收回,地產開發(fā),房屋建造,房地產銷售,房地產使用,維修 服務,房地產退廢,再開發(fā),取得 土地,改造 土地,交工 驗收,委托 施工 及監(jiān)理,委托 勘察 設計,制定 銷售 方案,廣告 宣傳,實施銷售,中間商,消費者,尾期使用 正常使用 初期使用,更 換 使 用 者,養(yǎng)護 維修 裝修 改造 服務,被 征 用,房屋 正常退廢,房屋非 正常退廢,土

9、地 使 用 到 期,土 地 使 用 未 到 期,政府 收回,辦理 續(xù)用,轉 讓,續(xù) 用,小結：房地產商品呈現(xiàn)周期運行的態(tài)勢，具有階段性和連續(xù)性（瞻 前顧后的銜接性和不可中斷性）。注意是總體而言的。,第二節(jié)房地產經濟運行過程的特點,一、時間結構特點:前短后長 （一）含義 （二）啟示 二、物質結構特點：二元性 （一）含義 （二）啟示,三、管理和服務配套上的特點：復雜性 （一）含義 （二）啟示 四、地房運行軌跡：非一致性 （一）含義 （二）啟示,五、權屬變更上的特點：頻繁性 （一）含義 （二）啟示 六、流通消費上的特點：相容性 （一）含義 （二）啟示,第三節(jié)房地產經濟運行過程的協(xié)調,一、協(xié)調意義 二、協(xié)調機制 三、房地產經濟循環(huán)運行過程的協(xié)調 （一）簡單再生產條件下 （二）擴大再生產條件下,（一）協(xié)調的內涵 在房地產經濟運行過程中，各階 段、各環(huán)節(jié)和各周期之間的銜接 和過渡自然流暢，沒有梗阻。,（二）是否協(xié)調的評判標準,評判角度和內容,時間因素,質量因素,經濟因素,社會因素,遵循規(guī)律的前提下，