房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告模板

1、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：xxxx房地產(chǎn) 委 托 方：馬玉桂 估 價(jià) 方：xxxxxx 估價(jià)人員：xxxxx 估價(jià)作業(yè)日期：2011年03月15日至2011年04月28日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：xxxx（2011）個(gè)字第0110號(hào)xxxx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二零一一年致委托方函馬玉桂：受您的委托，我公司對(duì)xxxx之市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。為您向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析，確定xxxxxxxxxxx（

2、建筑面積169.42平方米，土地使用權(quán)面積58.8）在2011年03月15日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣260萬(wàn)元，大寫金額：貳佰陸拾萬(wàn)元整。評(píng)估結(jié)果明細(xì)表：估價(jià)對(duì)象建筑面積（）評(píng)估單價(jià)（元/）抵押價(jià)值（萬(wàn)元）xxxx169.4215347260詳細(xì)的估價(jià)過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明見估價(jià)結(jié)果報(bào)告。 順致安祺 xxxx地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人 xxx 2011年04月28日估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方和權(quán)屬方1、委托方：馬玉桂2、權(quán)屬方：馬玉桂二、估價(jià)方基本情況估價(jià)方名稱：xxx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：xxxxx分公司地址：xxx分公司負(fù)責(zé)人：xxx聯(lián)系人：xxx聯(lián)系電話：xxx三、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位情況1、項(xiàng)目四至

3、：東為北沿路，南為文靖西路，西為秦淮河，北為宏運(yùn)大道；2、交通組織：北沿路、文靖西路、宏運(yùn)大道等；3、周邊商業(yè)配套：周邊銀行、酒店等商業(yè)配套一般4、鄰近商圈：東山漁港商業(yè)圈；5、周邊商業(yè)氛圍：較優(yōu)；6、基礎(chǔ)設(shè)施：宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”；7、公共交通：137路、103路等；8、距離公交站點(diǎn)：距離公交北沿路站約100米。四、估價(jià)對(duì)象基本情況1、房屋坐落：xxxx；2、銷售案名：xxxx；3、房屋結(jié)構(gòu)：鋼混；4、現(xiàn)狀用途：商業(yè)；5、房屋層次：評(píng)估對(duì)象所在建筑為鋼混3層結(jié)構(gòu)，評(píng)估對(duì)象位于第-1-2層；6、建筑面積：169.42；7、套型：商鋪；8、朝向：東南；9、建筑

4、年代、保養(yǎng)情況：2004年左右，保養(yǎng)情況較優(yōu)；10、小區(qū)環(huán)境、綠化：所在小區(qū)環(huán)境較優(yōu)，綠化較優(yōu)，保潔情況較優(yōu)；11、車庫(kù)（車位、車棚）情況：地下車庫(kù)、地上停車位；12、物業(yè)管理：物業(yè)公司管理；13、所在項(xiàng)目規(guī)模：一般；14、商業(yè)氛圍：較優(yōu)；15、內(nèi)部裝修：估價(jià)對(duì)象原作為飯店經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)狀空置；16、其他：公共部分裝修：涂料；外墻：玻璃幕墻、鋁板；五、權(quán)屬狀況1、房屋權(quán)屬狀況（1） 證號(hào)：xxxx第JN號(hào)；（2） 房屋所有權(quán)人：馬玉桂；（3） 房屋坐落：xxxx；（4） 丘權(quán)號(hào)：-；（5） 房屋性質(zhì)：私有；（6） 幢號(hào)：55；（7） 房號(hào)：11；（8） 房屋結(jié)構(gòu)：鋼混；（9） 房屋總層數(shù)：3；（10

5、）所在層數(shù)：-；（11）建筑面積：169.42；（12）規(guī)劃用途：住宅；（13）產(chǎn)權(quán)來(lái)源：轉(zhuǎn)移；（14）建筑年代：-；（15）備注：-；（16）共有情況：?jiǎn)为?dú)所有；（17）他項(xiàng)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供資料，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)定任何他項(xiàng)權(quán)利。2、土地權(quán)屬狀況（1）證號(hào)：xxx（2010）第07292號(hào)；（2）土地使用權(quán)人：馬玉桂；（3）座落：xxx；（4）地號(hào)：；（5）圖號(hào)：-；（6）用途：住宅用地（商品房）；（7）使用權(quán)類型：出讓；（8）終止日期：2073年02月23日；（9）使用權(quán)面積：58.8；六、估價(jià)基本事項(xiàng)1、估價(jià)目的為委托方擬用估價(jià)對(duì)象向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。2、

6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年03月15日3、估價(jià)方法選取市場(chǎng)比較法和收益還原法作為本次估價(jià)的基本方法。（1）市場(chǎng)比較法基于評(píng)估人員掌握有充足的交易實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法比較適宜。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的一種估價(jià)方法。（2）收益還原法收益還原法是在估算不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)點(diǎn)收益總和的一種方法。其中租金采用市場(chǎng)比較法測(cè)算。（3）然后，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合估價(jià)目的，對(duì)所用估價(jià)方法所得估價(jià)結(jié)果賦予不同的權(quán)重，確

7、定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。4、估價(jià)作業(yè)日期2011年03月15日至2011年04月28日；5、估價(jià)報(bào)告有效期 自報(bào)告完成之日起1年內(nèi)有效；6、變現(xiàn)能力分析（1）通用性：估價(jià)對(duì)象房屋建筑形式符合商業(yè)要求、戶型設(shè)計(jì)合理，通用性一般；（2）獨(dú)立使用性：估價(jià)對(duì)象為一整體性商業(yè)房地產(chǎn)，獨(dú)立使用性較強(qiáng)；（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)完整，可分割轉(zhuǎn)讓性較差；（4）變現(xiàn)價(jià)值：在市場(chǎng)較活躍情況下估價(jià)對(duì)象較容易實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，變現(xiàn)價(jià)值較市場(chǎng)價(jià)值會(huì)有一定下浮。7、房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)期未來(lái)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素主要有以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)實(shí)物狀況。房地產(chǎn)的臨街狀況、建筑規(guī)模、平

8、面布局、外觀形象及配套設(shè)施等因素，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象位于xxxxxxxxxxx，平面布局較好，建筑外觀保養(yǎng)、成新度、裝修、朝向及配套設(shè)施均較優(yōu)，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告在評(píng)估有效期內(nèi)，抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。（2）房地產(chǎn)所處區(qū)域狀況。房地產(chǎn)所處區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿?duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大，估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域同類型商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況良好，在未來(lái)一定期限內(nèi)區(qū)域因素趨于穩(wěn)定，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告在評(píng)估有效期內(nèi)，抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng)，是由房地產(chǎn)的供給和需求共同作用的結(jié)果。由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)

9、本類房地產(chǎn)的供求狀況。預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告在評(píng)估有效期內(nèi)，抵押價(jià)值基本保持不變。8、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示 （1）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。（2）對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注，估價(jià)對(duì)象房屋是否存在現(xiàn)狀變更及環(huán)境變化引起的房地產(chǎn)抵押價(jià)值減損。在抵押期間，還需防范因金融、信貸等政策調(diào)整而引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。（3）估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速

10、變現(xiàn)及費(fèi)用的影響，當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間，是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。 （4）定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化比較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。9、最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。估價(jià)對(duì)象土地法定用途為住宅用地，建筑物規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，本次評(píng)估按照商業(yè)用途作為最高最佳使用。10、價(jià)值定義按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，本估價(jià)報(bào)告中的評(píng)估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偼恋厥Ｓ嘁欢昶谝欢ㄓ猛镜耐恋厥褂脵?quán)及建筑面積169.42平方米建筑物所有權(quán)的價(jià)值。本報(bào)告采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在公開

11、市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成的價(jià)格。11、估價(jià)依據(jù)（1）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)）。（2）中華人民共和國(guó)土地管理法（第二次修正，2004年8月28日中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)公布）。（3）城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（1995年7月28日經(jīng)第十次建設(shè)部常務(wù)會(huì)議通過(guò)自1995年9月1日施行）。（4）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001年7月23日建設(shè)部第45次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，自發(fā)布之日起施行）。（5）中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，自2007年10月1日施行）；（6）國(guó)資辦發(fā)19

12、9236號(hào)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則。（7）建設(shè)部頒發(fā)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。（8）建設(shè)部發(fā)建標(biāo)199948號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)。（9）江蘇省建設(shè)廳江蘇省建筑工程概算定額（2007年版）。（10）委托方提供的評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)等資料。（11）現(xiàn)場(chǎng)勘察鑒定記錄資料和評(píng)估人員走訪咨詢收集掌握的相關(guān)案例數(shù)據(jù)與資料。（12）建房住20068號(hào)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行監(jiān)督管理委員會(huì) 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見。12、估價(jià)原則依據(jù)公平原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等原則對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了公正、客

13、觀、科學(xué)的估價(jià)。（1）合法原則以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易、合法處分為前提估價(jià)。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的。三是要求如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。（2）最高最佳使用原則估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)，認(rèn)為保持現(xiàn)狀最有利時(shí)應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提。最高最佳使用原則受到合法原則的約束，房地產(chǎn)的最高最佳使用還必須得到技術(shù)上支持，不能通過(guò)不經(jīng)濟(jì)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。（3）替代原則估價(jià)對(duì)象不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件和狀態(tài)

14、下的正常價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的。（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值。估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和實(shí)效性。主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。（5）獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象

15、及相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系，不受外部環(huán)境干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。（6）謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。七、房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析（2010年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)概述）（一）2010年南京樓市概況1、住宅2009年的南京樓市極富戲劇性；2010年的南京樓市同樣不平靜。與2009年賣房近10萬(wàn)套的銷量相比，2010年新房銷量下跌超50%。南京樓市商品住宅僅成交47615套?？v觀全年行情走勢(shì)，遭遇史上最嚴(yán)調(diào)控的南京樓市，銷量也跌宕起伏。截止2010年

16、12月20日，10月南京樓市銷量最高，當(dāng)月成交6835套，其次為9月成交6096套。1月-12月，南京樓市銷量走勢(shì)波動(dòng)較大。“金三銀四”以及“金九銀十”兩大旺季銷量較好，淡季則能明顯感到市場(chǎng)變冷。從全年銷量來(lái)看，南京樓市日均賣房134套，不足09年一半，顯示出調(diào)控下的南京樓市，銷量日漸回歸正常水平。2010年年初，南京樓市可售房源約為2.5萬(wàn)套。進(jìn)入2010年，這一數(shù)字一度在3月達(dá)到谷底，為22075套，隨后，南京樓市可售房源套數(shù)一路攀升，直至突破3萬(wàn)大關(guān)。截止2010年12月20日，南京樓市可售房源套數(shù)為32455套,比起年初增加了7000多套。按照目前的銷售速度（日均賣房約134套），南京

17、樓市新房仍面臨一定的銷售壓力。2、商鋪截止2010年12月20日，2010年南京市商鋪成交面積為.6平米。商鋪市場(chǎng)1-3月比較穩(wěn)定，四月份在銷售量與套數(shù)上出現(xiàn)猛增，而5，6月又恢復(fù)比較穩(wěn)定的趨勢(shì)。8月整體成交數(shù)據(jù)較高，9月延續(xù)前一月的勢(shì)頭。9.29新政的到來(lái)，并未導(dǎo)致10月商鋪成交的大漲，但是長(zhǎng)期的壓抑，使商鋪成交在最后兩個(gè)月迎來(lái)了銷售高潮。3、寫字樓數(shù)據(jù)截止于2010年12月20日，寫字樓成交面積為.平米。2010年寫字樓市場(chǎng)整體比較穩(wěn)定，波折不是很大，11月達(dá)到了一個(gè)銷售的高點(diǎn)。南京第三季度甲級(jí)寫字樓的租金環(huán)比漲2.24%，同比漲8.1%，達(dá)到每天每平方米3.19元。寫字樓空置率也在二季度

18、擴(kuò)大后，三季度受到需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)而大幅降低。以銀城廣場(chǎng)、新地中心、紫峰大廈等一批高品質(zhì)寫字樓的入市，使寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)得到提升。（二）2011年展望2011年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)為加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價(jià)格總水平，預(yù)計(jì)2011年的房地產(chǎn)政策調(diào)控不會(huì)放松，為保增長(zhǎng)而放松房地產(chǎn)調(diào)控是小概率事件。具體來(lái)看，限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行放松的可能性不大。一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機(jī)性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點(diǎn)城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購(gòu)限貸政策可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度快速上漲。八、估價(jià)人員（簽章） 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 xxxx 注冊(cè)證號(hào)：xxxxxxx 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 xxxx 注冊(cè)證號(hào)：x

19、xxxxxx九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種方法測(cè)算，確定委托方選定的位于xxxxxxxxx商業(yè)用房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)抵押估價(jià)總值取整為：人民幣260萬(wàn)元大寫人民幣為貳佰陸拾萬(wàn)元整估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。3. 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范【GB/T502911999】進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。4. 我們已

20、對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。5. 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要的專業(yè)幫助。6. 本估價(jià)報(bào)告使用范圍僅服務(wù)于本次估價(jià)報(bào)告闡述的目的。委托方將本報(bào)告全文或部分內(nèi)容公開披露，需征得本公司書面同意。本公司承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向第三者披露報(bào)告的內(nèi)容。本公司不承擔(dān)由委托方對(duì)本報(bào)告使用不當(dāng)所造成的一切后果。7. 本報(bào)告評(píng)估出的是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，供抵押中涉及的各方參考，抵押比率按有關(guān)規(guī)定確定。8. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。估價(jià)的假設(shè)和限制條件1. 本次估價(jià)結(jié)果是以估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)有用途和周邊環(huán)境維持

21、不變，并且考慮到估價(jià)時(shí)點(diǎn)各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的作用，為抵押目的而提供的客觀合理價(jià)格。2. 本報(bào)告之評(píng)估價(jià)格為2011年03月15日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)值需作相應(yīng)調(diào)整。3. 本次估價(jià)結(jié)果是基于估價(jià)對(duì)象具備抵押條件并可以公開上市交易的前提下測(cè)算的市場(chǎng)價(jià)值。4. 估價(jià)對(duì)象的房屋權(quán)屬、建筑面積、結(jié)構(gòu)、他項(xiàng)權(quán)利等情況均以委托方提供的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證中所記載的數(shù)據(jù)進(jìn)行描述及測(cè)算。5. 本報(bào)告僅指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不包含其中附屬的家具電器等物品的價(jià)值且未考慮估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。6. 根據(jù)委托方提供資料，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未

22、設(shè)定任何他項(xiàng)權(quán)利。本報(bào)告所評(píng)估的價(jià)值，未含估價(jià)對(duì)象所設(shè)定的任何他項(xiàng)權(quán)利，按估價(jià)對(duì)象土地的使用權(quán)及建筑物的所有權(quán)是完整的進(jìn)行評(píng)估。7. 本報(bào)告所依據(jù)的委托方提供的文件、資料，我們認(rèn)為是合法的。我們未核實(shí)上述文件資料是否存在著未交我們審核的任何修正條款。8. 本報(bào)告未考慮特殊交易可能引起的價(jià)值變化、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能發(fā)生變化以及由于不可抗力因素而對(duì)本次估價(jià)結(jié)果的影響。9. 本報(bào)告未考慮因潛在因素對(duì)估價(jià)的影響。除特殊說(shuō)明外，我們假設(shè)估價(jià)對(duì)象不附任何影響其價(jià)值的限制條件。當(dāng)上述條件及本次估價(jià)所遵循的原則發(fā)生變化時(shí)，本估價(jià)結(jié)果一般會(huì)失效。附件1. 房屋所有權(quán)證2. 國(guó)有土地使用證3. 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片

23、4. 估價(jià)對(duì)象位置示意圖5. 估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照6. 估價(jià)方房地產(chǎn)估價(jià)資格證明7. 估價(jià)人員資格證明【全文完】 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告）二、區(qū)域因素分析（詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告）三、市場(chǎng)背景分析（詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告）四、最高最佳使用分析（詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告）五、估價(jià)方法的選用（詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告）六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程A、底層房地產(chǎn)價(jià)格的確定（一）收益法：1、租金案例物業(yè)名稱北沿路門面文靖西路門面北沿路門面租金單價(jià)（元/年）150016001500建筑面積()8081.2593.34交易日期2011年1月2011年2月2010年12月交易情況正常正常正常區(qū)域因素商業(yè)氣氛較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)升值

24、前瞻較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)區(qū)域繁華度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)距鎮(zhèn)中心距離較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)交通便捷度3條公交線路以上3條公交線路以上3條公交線路以上商業(yè)服務(wù)設(shè)施商服配套較齊全商服配套較齊全商服配套較齊全基礎(chǔ)設(shè)施狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)人流量較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個(gè)別因素建筑類型板式板式板式建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混樓層1/31/21/3朝向西南東裝修精裝修精裝修精裝修臨街狀況北沿路文靖西路北沿路規(guī)模體量較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)物業(yè)管理有有有建成年代2005200320032、因素修正比價(jià)案例 案例A 案例B 案例C交易情況100100100100100100交易日期100100100100100100區(qū)域因素1001001009710097個(gè)別因素1001

25、0010099.5102.5100.5交易價(jià)格150016001500比準(zhǔn)價(jià)格1554.161560.981538.7算數(shù)平均值1551.283、測(cè)算過(guò)程項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)數(shù)值單位1底層年租金單價(jià)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)及估價(jià)對(duì)象情況確定1551.28元/2房屋出租率委估標(biāo)的所處地理位置較好，房屋出租率取95%90%3其他影響因素比率其他影響因素比率為95%，其他影響因素包括租金減免、折扣及租金拖欠等90%4有效毛收入房地產(chǎn)年總租金出租率其他影響因素比率1256.54元/5出租運(yùn)營(yíng)費(fèi)用租金均為凈租金，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由承租方承擔(dān)，故本次評(píng)估不計(jì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。0元/6房地產(chǎn)年純收益（4）-（5）1256.54元/7資本化率

26、以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率6.25%8剩余使用年限按該房產(chǎn)所在土地的剩余使用年限53年9房地產(chǎn)單價(jià)房地產(chǎn)年純收益/資本化率11/（1+資本化率）剩余可收益年限19295.8元/（二）市場(chǎng)比較法1、比較因素條件說(shuō)明表 比較實(shí)例比較因素可比實(shí)例一可比實(shí)例二可比實(shí)例二座 落北沿路門面文靖西路門面文靖西路門面交易價(jià)格（元/）199452160020800建筑面積() 90.2574.0886.54交易日期2011年2月2011年1月2011年1月交易情況正常正常正常實(shí)體因素區(qū)域因素商業(yè)氣氛較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)升值前瞻較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)區(qū)域繁華度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)距鎮(zhèn)中心距離較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)交通便捷度3條公交線路以上3條公交線路以上3條公交線路以上商業(yè)服務(wù)設(shè)施商服配套較齊全商服配套較齊全商服配套較齊全基礎(chǔ)設(shè)施狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)人流量較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個(gè)別因素建筑類型板式板式板式建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混樓層1/31/31/2朝向東南南裝修精裝修精裝修毛坯臨街狀況北沿路文靖西路文靖西路規(guī)模體量較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)物業(yè)管理有有有建成年代2004200420052、比較修正因素的確定（1）交易情況修正因所選實(shí)例交易情況均屬正常，故交易情況不作修正。（2）交易日期的修正南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)近期房地產(chǎn)交易指數(shù)變動(dòng)不大，故不作調(diào)整。（3）區(qū)域修正因素、個(gè)別修正因素的確定見下表： 估價(jià)對(duì)象及 比較實(shí)例比較