中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析研究

1、 中央廣播電視大學(xué)人才培養(yǎng)模式改革和開(kāi)放教育試點(diǎn)土木工程本科畢業(yè)論文 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析研究 分校（站、點(diǎn)）： 人事干校 學(xué)生姓名： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)教師： 完稿日期： 2016.11 （宋體、四號(hào)字，1.5倍行距）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析研究目 錄內(nèi)容摘要（2）關(guān)鍵詞（2）（一）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)概況分析（2）（二）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析（ ）（三）影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素（ ）（四）防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策（ ）參考文獻(xiàn)（11）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析研究林 鎣【內(nèi)容摘要】宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，給房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)及政策指導(dǎo)帶來(lái)諸多的不穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡

2、、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)等問(wèn)題，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析研究顯得尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在有目的、有意識(shí)地通過(guò)計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制等一系列市場(chǎng)活動(dòng)過(guò)程中，對(duì)其可能出現(xiàn)和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素，進(jìn)行預(yù)測(cè)與識(shí)別，防范與處理，以最小的成本謀求最大保障的一個(gè)系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的過(guò)程，包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)處理四個(gè)實(shí)質(zhì)性階段。進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析，根本上講，是要對(duì)影響房地產(chǎn)行業(yè)收益環(huán)節(jié)中各個(gè)因素的變化以及對(duì)收益的影響進(jìn)行分析，或者說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測(cè)定其中所存在的風(fēng)險(xiǎn)性。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的因素，并

3、進(jìn)行有效的控制與管理，從而有助于房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)行業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策房地產(chǎn)行業(yè)在目前中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，占據(jù)非常重要的戰(zhàn)略地位，肩負(fù)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決住房民生問(wèn)題的雙重責(zé)任和要?jiǎng)?wù)。多年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直在市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制和宏觀調(diào)控政策中蹣跚前進(jìn)，影響房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素很多，既有來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展本身，也有來(lái)自于周圍的環(huán)境條件，甚至還有市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性、人們觀念和認(rèn)識(shí)的滯后性、財(cái)務(wù)管理的局限性，乃至來(lái)自大自然的災(zāi)害等。為了有效的防范和管理房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中得到長(zhǎng)足、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏

4、觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，我們必須對(duì)房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入、系統(tǒng)的分析研究，從而為在今后建立相對(duì)系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，有著十分重要的戰(zhàn)略意義。一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)概況分析房地產(chǎn)，顧名思義，即房產(chǎn)和土地的結(jié)合，指在國(guó)家的國(guó)土范圍內(nèi)所以承載建筑物的土地以及土地之上的建筑物統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。廣義的房地產(chǎn)包括只要可以提供建造各類建筑物的土地，俠義的房地產(chǎn)只要是指已經(jīng)建成并可供居住和使用的各類建筑物，可以是住宅，也可以是倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)或是辦公大廈、廠房、公園等。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要資產(chǎn)，土地是承載一切建筑物的基礎(chǔ)，雖然在房地產(chǎn)的定義中包含土地，但土地不是被生產(chǎn)出的商品，土地僅僅作為一種非再生性的自然資源，

5、經(jīng)過(guò)合理的開(kāi)發(fā)提供其使用價(jià)值1、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程房地產(chǎn)是實(shí)物和法權(quán)的結(jié)合。是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，通常又稱為不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的使用功能，可以將其分為純住宅（居住功能）、工業(yè)用房、商業(yè)用房（寫字樓或商業(yè)）、城市綜合體 、文體娛樂(lè)設(shè)施、政府和公共設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校等）等幾類產(chǎn)品類型。房地產(chǎn)行業(yè)則是一個(gè)行業(yè)的概念，其涉及到一個(gè)行業(yè)的所有的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)管理行為。主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。主要包括土地整理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)和管理、商品房使用權(quán)的買賣、

6、租賃、房屋中介及物業(yè)管理等行為。由此來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)留用領(lǐng)域的銷售、調(diào)控管理等領(lǐng)域的各類經(jīng)濟(jì)組織的活動(dòng)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)包括開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)或過(guò)程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，從 1978 年開(kāi)始，大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：第一階段是從 1978 年至 1991 年間的試點(diǎn)起步階段。屆時(shí)十一屆三中全會(huì)后我國(guó)開(kāi)始實(shí)行了住房制度改革，由北京、西安、廣東、重慶等地開(kāi)始先后批復(fù)了24 個(gè)省市的房地產(chǎn)改革方案，奠定了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大舞臺(tái)由此開(kāi)始。第二階段是 1992 年至 1995 年間的調(diào)整階段。從 1992 年開(kāi)始我國(guó)開(kāi)始全面推行住房公

7、積金制度，政府更加關(guān)注百姓的安居建設(shè)，此時(shí)例如萬(wàn)科等大量房地產(chǎn)行業(yè)趁此熱潮異軍突起，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)，部分地區(qū)由于過(guò)度投機(jī)產(chǎn)生了明顯的泡沫，經(jīng)國(guó)家宏觀調(diào)控后增速大幅回落。在此之后，政府致力于整頓市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格把控房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)動(dòng)態(tài)。第三階段是 1996 至 2002 年的穩(wěn)步發(fā)展階段。1998 年我國(guó)不再實(shí)施福利分房制度，房地產(chǎn)的買賣變得更為市場(chǎng)化，在巨大的需求和穩(wěn)定的政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，并保持持續(xù)穩(wěn)定的走勢(shì)。第四階段是 2003 年至今的高速發(fā)展階段。隨著住房剛性需求和投資性需求越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，進(jìn)而導(dǎo)致投機(jī)者越來(lái)越多，地價(jià)和房

8、價(jià)漸漸被炒到高位，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在存在著明顯的泡沫化。2、房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的一種表現(xiàn)方式，包括土地和房屋兩類基本要素，是上述兩類財(cái)產(chǎn)要素的總和。房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有非常重要的作用。目前已經(jīng)明確定義為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，同時(shí)也是目前我國(guó)先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)具備有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和民生需求的雙重屬性，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)系統(tǒng)中的一個(gè)載體，連接著生產(chǎn)、消費(fèi)、流通，生活和投資等多個(gè)方面的要素。（1）房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位的產(chǎn)業(yè) 一個(gè)行業(yè)要成為成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有三個(gè)基本的規(guī)定性：第一，能有效地吸收新技術(shù)。第二，本身具有較高的增長(zhǎng)率。第三，

9、能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，即具有擴(kuò)散性。其中擴(kuò)散性是理解主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有三種擴(kuò)散性影響，即回顧效應(yīng)旁側(cè)效應(yīng)和前瞻效應(yīng)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)正好具備這三個(gè)特性，使得房地產(chǎn)業(yè)必定成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。按照多年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的數(shù)據(jù)來(lái)看，2003年以后，房地產(chǎn)已經(jīng)完全成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。1998 年國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，取消福利分房，并給商品房的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展契機(jī)。2003年出臺(tái)的國(guó)務(wù)院18號(hào)文件，再次確立了房地產(chǎn)作為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位。此后，有多次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，政府也

10、想通過(guò)進(jìn)行合理的行業(yè)調(diào)控，規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)自身變化對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成的巨大影響，在逐漸弱化房地產(chǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)本身所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)收益，以及其所涉及到的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，比如說(shuō)建材、施工、物業(yè)管理等行業(yè)，甚至?xí)?dòng)一些設(shè)計(jì)到國(guó)計(jì)民生的水泥、鋼材等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動(dòng)以及涉及的上下游產(chǎn)業(yè)多達(dá) 60 多個(gè)，是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中，涉及上下游最為廣泛的行業(yè)，其自身及帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和收益也是中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中最為重要的。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。 （2）房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)目前拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的仍然是投資、進(jìn)出口貿(mào)易和擴(kuò)大內(nèi)需三大引

11、擎。西方經(jīng)濟(jì)部景氣已經(jīng)趨于保護(hù)主義抬頭，我們出口現(xiàn)狀并不理想。中央政府一直想通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此也做了大量的輿論和引導(dǎo)工作，實(shí)際效果并不明顯。目前來(lái)看，只有投資是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快發(fā)發(fā)展的主要方向。在所有的投資中，參與性最為廣泛的就是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)具有投資和居住雙重屬性，尤其是在目前通貨膨脹預(yù)期加快的情況，高收入家庭則將手中的現(xiàn)金轉(zhuǎn)手投入到房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槟壳爸袊?guó)投資渠道單一，只有房地產(chǎn)的投資被看好。現(xiàn)在城市居民的家庭資產(chǎn)中主要包括現(xiàn)金、金融（有價(jià)證券）、房產(chǎn)三大部分。其中房產(chǎn)又占居民資產(chǎn)的比率最高。在全世界的城市居民財(cái)富中，房產(chǎn)的比例都超過(guò)一半。 此外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，跟國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的

12、60多個(gè)行業(yè)有著密切聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，既為其他行業(yè)的發(fā)展提供生產(chǎn)資料的需求空間，其本身也是一種生產(chǎn)資料。比如說(shuō)工業(yè)園區(qū)招商引資，首先需要的是將區(qū)域土地進(jìn)行平整，建設(shè)好相關(guān)的配套，比如說(shuō)道路，市政設(shè)施、員工宿舍，甚至是配套住宅等。此外，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各部門開(kāi)展生產(chǎn)和業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要有廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公室、寫字樓等，也離不開(kāi)房地產(chǎn)。因此房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)是毫無(wú)疑問(wèn)的。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，這體現(xiàn)在要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，必須超前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。所以相對(duì)于對(duì)房地產(chǎn)商品提出需求的其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)一般需要超前進(jìn)行。具體地說(shuō)，某一行業(yè)要發(fā)展，必須要超前發(fā)展該行業(yè)的房地產(chǎn)。同時(shí)，

13、房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)之前，必須要做好充分的準(zhǔn)備工作，由于該行業(yè)需求的資金巨大，所以帶動(dòng)的其他行業(yè)的投入也非常巨大。相對(duì)應(yīng)的金融、建設(shè)施工、鋼鐵等行業(yè)的發(fā)展，在一定程度上會(huì)受到房地產(chǎn)行業(yè)的變化而變化，其行業(yè)的波動(dòng)起伏，之間會(huì)影響到上下游的企業(yè)，因此其先導(dǎo)性的功能不能忽視。二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1、銷售風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)是固定在土地上的資產(chǎn)，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。故而以產(chǎn)權(quán)出售為目的的房地產(chǎn)商品的投資周期，是指從開(kāi)始投資到物業(yè)全部竣工、產(chǎn)權(quán)完全出售、資金全部收回這一全過(guò)程。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有產(chǎn)品銷售出去并取得回籠資金，才能算是規(guī)避

14、了銷售風(fēng)險(xiǎn)。從商品房屬性上說(shuō)，購(gòu)買房地產(chǎn)商品屬性具有房地產(chǎn)價(jià)值量大、開(kāi)發(fā)資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)和易受國(guó)家政策、市場(chǎng)需求、項(xiàng)目定位、銷售價(jià)格等多種因素影響的特點(diǎn)，且房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售帶來(lái)一定程度的不確定性。因此在實(shí)際的房地產(chǎn)商品的銷售過(guò)程中出現(xiàn)的不同情況，也給房地產(chǎn)商帶來(lái)了流動(dòng)性和變現(xiàn)性的風(fēng)險(xiǎn)。2、投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為?？陀^地講，房產(chǎn)的確具有一定的保值功能，但從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，將個(gè)人的所有金融資產(chǎn)投注于單一資產(chǎn)（無(wú)論是房產(chǎn)還是股票）的做法是不理智的。我

15、們并沒(méi)有說(shuō)不應(yīng)該使用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)獲取資產(chǎn)，但前提是必須懂得如何控制風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。（二）金融風(fēng)險(xiǎn)分析1、信貸風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)與銀行信貸業(yè)務(wù)是血肉相連。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)的主要資金來(lái)自銀行貸款，我國(guó)當(dāng)前當(dāng)前個(gè)人購(gòu)買住房的資金有很大一部分來(lái)自銀行信貸，房產(chǎn)還是信貸過(guò)程中最重要的抵押品。信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)過(guò)程，該過(guò)程涵蓋土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段及房地產(chǎn)銷售階段。不論是拿地階段，

16、還是當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，都需要由銀行向業(yè)主提供購(gòu)房貸款支持。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)自于銀行貸款,如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售不暢，資金回籠不順利，這將為銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資金回籠帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 從金融運(yùn)行的角度看,銀行信貸資金具有趨利的基本性質(zhì)。在金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系中， 有諸多指標(biāo)存在相關(guān)性問(wèn)題，如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率，它對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身而言是一種風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高會(huì)使自己面臨資金鏈斷裂，進(jìn)而可能引發(fā)破產(chǎn)；而其對(duì)于銀行而言也是一種風(fēng)險(xiǎn)，由于銀行一直將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良資產(chǎn)大力發(fā)展，且其中存在許多違規(guī)操作，大量放貸，對(duì)于貸款開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)情況卻把關(guān)不嚴(yán)，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率

17、過(guò)高引發(fā)破產(chǎn)，銀行也將成為風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。2、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商傳統(tǒng)融資渠道包括自有資金、合作、銀行貸款、施工單位墊資、預(yù)售資金等。而在資本市場(chǎng)的融資渠道，包括上市融資及信托、基金及債券融資等途徑。在為房地產(chǎn)融資時(shí)，怎樣才能使風(fēng)險(xiǎn)最小，遵守一條重要的規(guī)則：不要用短期的資本做長(zhǎng)期的融資。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)得到一筆抵押資金的時(shí)候，為有權(quán)擴(kuò)張周期做一次協(xié)商，即使需要為這樣的周期投入一些資金也是可以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。 目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商正在積極開(kāi)拓新的融資渠道，借助房地產(chǎn)信托計(jì)劃等新型金融工具，或與海外產(chǎn)業(yè)投資者進(jìn)行合作等方式實(shí)現(xiàn)多渠道融資。但由于受當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收窄，融資

18、風(fēng)險(xiǎn)逐漸加劇。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)分析所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，即國(guó)家及相關(guān)地方政府出臺(tái)的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策主要有土地政策、金融政策、稅收政策等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的主要環(huán)節(jié)包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)開(kāi)發(fā)等，與行業(yè)直接相關(guān)規(guī)政策包括：土地管理法實(shí)施條例、經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、房產(chǎn)稅暫行條例、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法、住房公積金管理?xiàng)l例、物業(yè)管理?xiàng)l例等。多年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，政府在土地政策方面，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)囤地行為的打擊力度，加大保障性住房供地；在貨幣信貸政策方面，給予首套房貸利率一定政策

19、傾斜，部分地區(qū)對(duì)于外地人購(gòu)買二套房實(shí)施限購(gòu)；此外，在稅收政策方面，在重慶等地試點(diǎn)房產(chǎn)稅。我國(guó)政府期望房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康、平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)回歸合理軌道，解決中低收入群體住房困難，嚴(yán)厲打擊投機(jī)需求。近來(lái)，經(jīng)過(guò)連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)主要受政策調(diào)控影響，由市場(chǎng)供求力量決定，而政策又是多方博弈的結(jié)果，預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在一定范圍內(nèi)呈現(xiàn)冷卻趨勢(shì)。1、國(guó)家土地政策分析土地政策主要涉及年度土地供應(yīng)計(jì)劃、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地交易市場(chǎng)等方面。近幾年來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)土地新政策必將影響到土地的交易價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其增長(zhǎng)速度、土地開(kāi)發(fā)面積等方面。土地政策對(duì)房地產(chǎn)市

20、場(chǎng)的宏觀調(diào)控具體來(lái)看大致包括土地利用規(guī)劃和年度供應(yīng)計(jì)劃、土地用途管制、地價(jià)管制、土地稅費(fèi)調(diào)節(jié)、土地收益調(diào)整、土地專項(xiàng)治理整頓等多個(gè)方面。其中，可以看出保障土地供應(yīng)的總量基本滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用存量建設(shè)用地?cái)?shù)量增加明顯，土地供應(yīng)向中低價(jià)位商品住宅傾斜明顯，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2、銀行信貸政策從 2003 年開(kāi)始，為抑制房地產(chǎn)投資快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)一系列加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的規(guī)定，從控制商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，規(guī)范商業(yè)貸款審批的操作細(xì)則，明確取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的硬性指標(biāo)，加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。 信貸政策主要通過(guò)利率、貸款期限、貸款投放時(shí)

21、間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導(dǎo)，使房地產(chǎn)資金投向保持合理水平，以此促進(jìn)房地產(chǎn)總體和內(nèi)部供需結(jié)構(gòu)的基本平衡?？刂屏鲃?dòng)性方面，央行提高存款準(zhǔn)備金率、上調(diào)存貸款利率等均會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。3、國(guó)家稅收政策房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重、涉及稅種較多的行業(yè)，因而成為稅收籌劃關(guān)注的重點(diǎn)。在我國(guó)現(xiàn)行稅收體系中，對(duì)房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅等等，這些稅種稅率的變化分別會(huì)從供給和需求兩方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生一定的影響。如營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給從而影響房?jī)r(jià)，個(gè)人所得稅、契稅等則通過(guò)影

22、響房地產(chǎn)的需求從而影響房?jī)r(jià)。 我國(guó)目前存在稅種繁雜，設(shè)置不夠合理等因素，在短期內(nèi)，政府采用減少需求增加供給的稅收政策對(duì)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的下降。從長(zhǎng)期來(lái)看，稅收政策不僅不會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的下降， 甚至有可能使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步提高。由此可見(jiàn)，稅收政策只能作為短期調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的手段之一，并不能從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。例如：土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)、房地產(chǎn)租賃中的重復(fù)征稅等，既加重了納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，也增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管成本，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。三、影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素（一）土地因素1、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)城市土地供應(yīng)機(jī)制,是指特定經(jīng)濟(jì)制度下土地供應(yīng)內(nèi)在關(guān)系的總和,包括土地供應(yīng)計(jì)劃、土

23、地供應(yīng)渠道、方式和手段等。城市土地供應(yīng)機(jī)制是一個(gè)國(guó)家進(jìn)行城市土地供求管理的作用機(jī)制,根據(jù)特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)生產(chǎn)方式的不同產(chǎn)生差異。 由于土地供應(yīng)類型不同，且土地供應(yīng)比例處于調(diào)節(jié)之中，如商業(yè)地塊、住宅地塊、綜合用地、保障性住房用地會(huì)根據(jù)政府每年工作情況作出適當(dāng)調(diào)整。這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地時(shí)能操作怎樣的項(xiàng)目，從而在整體上決定了房地產(chǎn)企業(yè)操作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。2、土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，也叫地價(jià)，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購(gòu)買價(jià)格，即地租的資本化。但要注意的是，中國(guó)土地價(jià)格的涵義和土地私有制國(guó)家不同，它是取得一定年期土地使用權(quán)時(shí)支付的代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。由于土地使

24、用年期較長(zhǎng)，按法律規(guī)定，最長(zhǎng)可達(dá) 70 年，而且在使用期間也有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于所有權(quán)。所以，地價(jià)評(píng)估原理、程序與方法上又類似于私有制國(guó)家。因此，我國(guó)的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。土地的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在當(dāng)前地方政府通過(guò)土地招拍掛市場(chǎng)以巨額價(jià)格降土地拍賣給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于土地成本走高，使得房?jī)r(jià)也隨之飆升，造成了經(jīng)濟(jì)及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。（二）住房結(jié)構(gòu)性調(diào)配1、高價(jià)房風(fēng)險(xiǎn)由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期非理性的增長(zhǎng)，各種投機(jī)性資金及熱錢入場(chǎng)，造成了房?jī)r(jià)的虛高，即房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。房?jī)r(jià)收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合

25、理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5:1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3:1，美國(guó)目前的比例是3:1，日本則是4:1，而在我國(guó)，這個(gè)比例大約是10:115:1。根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)，可以判斷出我國(guó)的房?jī)r(jià)存在明顯的虛高。高房?jī)r(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要是泡沫風(fēng)險(xiǎn)，因此令房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)格，減低經(jīng)濟(jì)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，這是中央政府試圖讓房?jī)r(jià)回歸合理的最真實(shí)動(dòng)機(jī)。與制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)不同，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬程度很高，房子經(jīng)過(guò)炒作可以使得房?jī)r(jià)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際成本。2、高、中、低端收入群體住房風(fēng)險(xiǎn)平衡在最初階段在房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)中,由于資本逐利的需要，開(kāi)發(fā)商把大量的資金投向大戶型商品房、別墅、高檔公寓、商業(yè)用房等高價(jià)格、高回報(bào)的商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中,借此追求房地產(chǎn)

26、暴利。同時(shí)，由于中地價(jià)位商品房獲利不高，開(kāi)發(fā)商的忽視也造成中低價(jià)位、中小套型住宅比例偏低,商品房供給不能適應(yīng)普通居民住宅需求。市場(chǎng)上所說(shuō)的“夾心層”，是游離在保障與市場(chǎng)之外的無(wú)能力購(gòu)房群體的代名詞。由于中等及中低收入家庭、新就業(yè)職工等“夾心層”群體置身于市場(chǎng)和政府保障之間的空白地帶，其住房難題已日益顯現(xiàn)。這種住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)與城市居民收入分布結(jié)構(gòu)倒掛的現(xiàn)象，說(shuō)明現(xiàn)有供應(yīng)中很大部分缺乏實(shí)際住房消費(fèi)需求的支撐。（三）行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分之一，它的發(fā)展也具有明顯的周期性特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。而周期風(fēng)險(xiǎn)

27、，則是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。 馬克思在經(jīng)濟(jì)論著中，將相鄰兩次危機(jī)之間的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程看做一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，即從第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)開(kāi)始到第二次經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)之間，定義為一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。每個(gè)經(jīng)濟(jì)周期都會(huì)經(jīng)歷危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇和高漲四個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不外乎如此。（四）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)隨著土地市場(chǎng)化機(jī)制的逐步完善，在資本的助力之下，行業(yè)管理日益規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和資金實(shí)力的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，進(jìn)入壁壘日益提高，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合將加速。隨著資本實(shí)力的提升，在行業(yè)整合的初期，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)進(jìn)入門檻

28、將隨之提高；在整合的中期，則是并購(gòu)高發(fā)期，并且大多是以上市公司并購(gòu)非上市企業(yè)的形式出現(xiàn)；在整合的后期，多寡頭競(jìng)爭(zhēng)的局面將形成上市公司之間聯(lián)合與合作將成普遍現(xiàn)象。四、防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策（一）從土地風(fēng)險(xiǎn)角度防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一生產(chǎn)資料，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的前提是獲取可以開(kāi)發(fā)的土地。目前土地獲取的途徑主要包括兩個(gè)方面：一個(gè)是公開(kāi)方式，就是通過(guò)招拍掛的方式，公開(kāi)獲取政府出讓的土地，一般是地方政府公開(kāi)出讓的土地是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。市場(chǎng)化程度高的發(fā)達(dá)大城市，其土地出讓嚴(yán)謹(jǐn)，不會(huì)將具有遺留問(wèn)題的土地出讓。但一些三四線的城市，或者是縣級(jí)政策出讓的土地，則需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。因?yàn)檫@些地方

29、政府本身對(duì)土地風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)不足，尤其是以土地財(cái)政為主的地方政府，為了實(shí)現(xiàn)更多的土地收入，甚至可以再土地出讓過(guò)程中作假，或者將問(wèn)題隱瞞。 當(dāng)前，我國(guó)土地“招拍掛”制度存在著包括規(guī)劃問(wèn)題、價(jià)格問(wèn)題、公平問(wèn)題等缺陷，建議對(duì)土地“招拍掛”制度進(jìn)行必要的調(diào)整,一是根據(jù)不同的地塊實(shí)行分類實(shí)施的政策，二是科學(xué)處理掛牌、拍賣和招標(biāo)方式在土地出讓中的應(yīng)用；三是調(diào)整“價(jià)高者得”的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行差別評(píng)標(biāo)的方法，進(jìn)一步完善相關(guān)的配套政策法規(guī)；四是建立中標(biāo)結(jié)果公示制度加強(qiáng)監(jiān)管。（二）從市場(chǎng)供求平衡角度防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議房地產(chǎn)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)，其價(jià)格受到供求關(guān)系的影響。供求關(guān)系在很大程度上制約一個(gè)區(qū)域的價(jià)格

30、水平。一個(gè)相對(duì)成熟的市場(chǎng)，供求關(guān)系相對(duì)平衡且穩(wěn)定，基本是在3年左右的一個(gè)供求周期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)供求的相對(duì)穩(wěn)定。供求失衡導(dǎo)致的就是價(jià)格不穩(wěn)定，破壞良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。為了更好的實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系相對(duì)平衡，要對(duì)不同產(chǎn)品類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理的市場(chǎng)調(diào)研、評(píng)估，不能盲目發(fā)展。一是商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)需要做好微系統(tǒng)內(nèi)的產(chǎn)品適銷對(duì)路，多開(kāi)發(fā)商普通住宅，同時(shí)要避開(kāi)區(qū)域開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品的雷同型，走差異化路線。這樣就能在小系統(tǒng)內(nèi)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，差異性產(chǎn)品互補(bǔ)，能夠彼此促進(jìn)。二是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)要和區(qū)域的居住人群數(shù)量，城市現(xiàn)代化的成熟程度，以及企業(yè)進(jìn)駐的數(shù)量等等有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)切忌盲目上馬，否則只有死路一條。住宅可以降價(jià)銷售，商業(yè)地產(chǎn)

31、都沒(méi)有商業(yè)氛圍，區(qū)域內(nèi)無(wú)法承載需求的話，就可能成為一堆鋼筋水泥的集合體。（三）從宏觀調(diào)控角度防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議宏觀調(diào)控政策是理順?lè)康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展，同時(shí)對(duì)其行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行政干預(yù)的最有效的手段之一。近年來(lái)，中央政府連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，其目的就是對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是中央政府意識(shí)到該行業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，提前設(shè)置行政干預(yù)手段，讓整個(gè)行業(yè)發(fā)展回歸理性空間，最終形成一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展氛圍。為了保證項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)最小化, 國(guó)有產(chǎn)業(yè)投資基金在對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行選擇時(shí),可以分別求出各個(gè)項(xiàng)目的綜合評(píng)估值來(lái)決定, 優(yōu)先選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目。同時(shí), 也可以通過(guò)觀察各風(fēng)險(xiǎn)因素的風(fēng)險(xiǎn)值大小, 重點(diǎn)關(guān)注某

32、些風(fēng)險(xiǎn)因素的風(fēng)險(xiǎn)值較高的項(xiàng)目, 采取措施規(guī)避或預(yù)防該風(fēng)險(xiǎn)。 因此，可以說(shuō)，國(guó)家行政性質(zhì)的調(diào)控手段，是進(jìn)行行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防御的一個(gè)非常好的手段。（四）從執(zhí)行靈活住房信貸措施防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式來(lái)看，國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不容樂(lè)觀，因此銀行在對(duì)住房信貸政策的之行與管理方面，應(yīng)該采取更為靈活的管理機(jī)制，以適應(yīng)來(lái)自市場(chǎng)的多方面信貸需求。這樣才能更好的防范金融風(fēng)險(xiǎn)，不能只將個(gè)人住房貸款作為一種避孕銀行自身風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的保險(xiǎn)性業(yè)務(wù)，也不要任何時(shí)候進(jìn)行極端的處理。首先針對(duì)來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的首次剛需置業(yè)消費(fèi)者，給與一定的信貸政策扶持與優(yōu)惠，而且這樣的優(yōu)惠不能因?yàn)檎哒{(diào)整而不停的變化，否則銀行在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策的時(shí)候，無(wú)形之中成為風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的助推者，這樣的做法既不科學(xué)，更不利于保障我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的初衷。其次，要對(duì)二套以上置換型消費(fèi)者，實(shí)行差異性利率變動(dòng)，可以在增加首付的同時(shí)，提高銀行貸款利率。這樣即可以防止一些不具有購(gòu)買能力的人超前消費(fèi)，有可以打擊市場(chǎng)上以投資投