養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析PPT課件

1、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的背景：老年人總?cè)丝跀?shù)量約為2億,據(jù)年進(jìn)行的全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國歲及以上人口數(shù)總共有億，占全國億總?cè)丝诘谋戎貫椋渲袣q及以上人口數(shù)更高達(dá)億。 根據(jù)全國老齡委組織的國家應(yīng)對人口老齡化戰(zhàn)略研究報(bào)告的最新成果預(yù)測，到年，中國的老年人口將達(dá)到億千百萬，占中國總?cè)丝诘?，同時(shí)社會(huì)撫養(yǎng)比將上升到，老年人逐漸成為重要的社會(huì)利益群體，給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的方方面面帶來了廣泛的影響。,養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：“夕陽產(chǎn)業(yè)”成“朝陽產(chǎn)業(yè)”,“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一結(jié)合了地產(chǎn)和養(yǎng)老、健康、陪護(hù)等諸多因素的新型地產(chǎn)項(xiàng)目也吸引了越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商，萬科、保利地產(chǎn)、綠地、首創(chuàng)置業(yè)、華潤置地等品牌企業(yè)也紛紛出臺了

2、各自的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，一時(shí)間養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)針對“夕陽紅”的地產(chǎn)項(xiàng)目反倒成為了“朝陽產(chǎn)業(yè)”。,相關(guān)政策：關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見,年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知，其中專門提到由于我國已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，老年人口基數(shù)大，增長快，因此要建設(shè)“以國家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范、其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干、社區(qū)福利服務(wù)為依托、居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。各類社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的數(shù)量和集中收養(yǎng)人員的數(shù)量每年以左右的速度增長，尤其是老年人社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)量有較大增長?！辈⒁蟆皩ι鐣?huì)力量投資創(chuàng)辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，各級政府及有關(guān)部門應(yīng)給予政策上的扶持和優(yōu)惠。

3、” 關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見中曾明確提出，各地方政府在對于社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地進(jìn)行出讓時(shí)，“按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑?；按照法律、法?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低?！?政策不健全：發(fā)展處于初級階段,政策出臺以后，各種個(gè)人和公司以政府福利院為模板，建立起了小規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所用的土地也基本上是政策性用地。近年來，規(guī)模較大的地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司、風(fēng)投、國外養(yǎng)老管理公司也開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，但由于國家政策不清晰，企業(yè)的管理、運(yùn)營模式也不成熟，目前較為專業(yè)的公司和項(xiàng)目還沒有形成，養(yǎng)老地產(chǎn)合理的盈利模式也并

4、不明晰。迄今為止，養(yǎng)老地產(chǎn)依然沒有大規(guī)模的代表性項(xiàng)目和標(biāo)桿性的養(yǎng)老企業(yè)。,上一代養(yǎng)老產(chǎn)品分析：上海親和源老年社區(qū),位于上?？禈虻挠H和源老年社區(qū)可以說是上海最成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之一，它直接以商用地塊出讓的方式拿地，土地產(chǎn)權(quán)直接歸開發(fā)商。土地的產(chǎn)權(quán)問題解決了，但是這種新型的純商業(yè)運(yùn)作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在融資政策、工商注冊、政府監(jiān)管的溝通上卻遇到了其他困難。由于中國養(yǎng)老政策規(guī)劃有很多缺失，純商業(yè)化運(yùn)作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目想要全面鋪開還不太現(xiàn)實(shí)。 從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上來看，親和源可謂是“有錢人”才能入住的老年地產(chǎn)項(xiàng)目。,模式1:專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū),主要產(chǎn)品：綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、

5、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。 主要配套：社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。 開發(fā)主體：可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。,模式1:專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū),規(guī)劃特點(diǎn)：通常這些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)的選址在城市近郊或郊外。采取低密度的開發(fā)形式，實(shí)現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。 主要優(yōu)勢：在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨(dú)立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時(shí)期后，再建設(shè)護(hù)理型養(yǎng)老公

6、寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等等,模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán),主要產(chǎn)品：大型居住區(qū)樓盤，同時(shí)劃出一部分區(qū)域作為專門的養(yǎng)老組團(tuán)。 產(chǎn)品優(yōu)勢：這種開發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。 面積比例：以廣州惠東某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目占地2萬畝，總建筑面積720萬平方米，其中建設(shè)了18萬平方米的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。 規(guī)劃特色：養(yǎng)老社區(qū)靠近整體項(xiàng)目的中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施布置，方便老人到達(dá)和使用。養(yǎng)老住宅樓棟在規(guī)劃布局時(shí)形成多個(gè)小型居住組團(tuán)，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護(hù)理組團(tuán)靠近醫(yī)院和康復(fù)中心，并設(shè)置連廊連接，以滿足老人就近醫(yī)

7、療的需求。,模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品,主要產(chǎn)品：許多六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì)輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合我國現(xiàn)階段國情，將會(huì)是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。,模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品,規(guī)劃特點(diǎn)：老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)

8、行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意根據(jù)住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以5060平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。,模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品,經(jīng)營模式：分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護(hù)理的老人。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護(hù)車)出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對外經(jīng)營，同時(shí)也便于對養(yǎng)老公寓進(jìn)行單獨(dú)管理。,養(yǎng)老公寓,模式4：成熟社區(qū)周邊

9、插建多功能老年服務(wù)設(shè)施,規(guī)劃特點(diǎn)：一些特大城市的主要居住區(qū)，老齡化嚴(yán)重，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，但周邊的用地資源比較緊張。 開發(fā)模式：利用零散地塊新建，或改建等方式進(jìn)行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對較少，易于復(fù)制和實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營。 主要產(chǎn)品：此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，同時(shí)配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護(hù)理、送餐、洗浴等服務(wù)。,模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施,規(guī)劃特點(diǎn)：目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資

10、源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。 與此同時(shí)，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護(hù)理程度較重、普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。,模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè),主要產(chǎn)品：這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。 規(guī)劃特點(diǎn)：幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實(shí)現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。,模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓,主要產(chǎn)品

11、：這種產(chǎn)品主要以高知老年群體為主要客戶群，與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合。這些“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì)與他們的需求更加吻合。 規(guī)劃特點(diǎn)：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人的精神和價(jià)值需求方面進(jìn)行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。,模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品,主要產(chǎn)品：養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。這類養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)。 規(guī)劃特點(diǎn)：此類項(xiàng)目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容

12、易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。,模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品,產(chǎn)品特色：在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意對養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新，例如設(shè)計(jì)新型的養(yǎng)老公寓，既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長期療養(yǎng)的需求，還可以供老人與多位子女聚會(huì)慶祝、老人與多位朋友結(jié)伴度假等。 經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑吼B(yǎng)老公寓的居室還可轉(zhuǎn)變?yōu)橘e館客房，供公司集體開會(huì)、培訓(xùn)使用。這種適應(yīng)性強(qiáng)、靈活可變的產(chǎn)品形式有利于開發(fā)管理者實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營。,模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓,規(guī)劃特點(diǎn)：在城市中心區(qū)等繁

13、華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。 目標(biāo)人群：對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。,模式10：引入外資，與國際品牌接軌,規(guī)劃特點(diǎn)：目前一些國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。 如美國最大的養(yǎng)老運(yùn)營商Emeritus、近日已在北京某地建

14、設(shè)了一大型養(yǎng)老社區(qū)，這標(biāo)志著我國的養(yǎng)老行業(yè)逐步市場化、專業(yè)化。,養(yǎng)老綜合體,“養(yǎng)老綜合體”的概念是面向中高端老年人群的嶄新的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式。養(yǎng)老綜合體是由養(yǎng)老院、醫(yī)院、購物中心、食品基地、酒店、學(xué)校、公園、公寓等相互作用，高度集合的養(yǎng)老養(yǎng)生為主題的，滿足養(yǎng)老需求的一個(gè)建筑群體。 養(yǎng)老綜合體是解決了養(yǎng)老養(yǎng)生一體化的解決方案，養(yǎng)老綜合體有生命周期服務(wù)鏈，包括獨(dú)立生活區(qū)、協(xié)助生活區(qū)、專業(yè)護(hù)理區(qū)、臨終關(guān)懷區(qū)、老年癡呆照顧區(qū)，其養(yǎng)老功能也全面覆蓋，中醫(yī)、食療、運(yùn)動(dòng)，興趣愛好、宗教場所、養(yǎng)生養(yǎng)身。各種養(yǎng)生功能也是全面覆蓋而且起作用。 養(yǎng)老地產(chǎn)的根本點(diǎn)是養(yǎng)老，不是地產(chǎn)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的理想形式一定是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的綜

15、合體；養(yǎng)老綜合體是在（持續(xù)照料退休社）基礎(chǔ)上的多領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)整合，其實(shí)質(zhì)是通過地產(chǎn)開發(fā)形式來運(yùn)營養(yǎng)老事業(yè)。,養(yǎng)老綜合體的幾大層次,養(yǎng)老綜合體的分為如下四大層次 第一層次：一般性養(yǎng)老功能設(shè)計(jì)。適合養(yǎng)老生活，全區(qū)無障礙化、產(chǎn)品功能老年化，老年活動(dòng)空間多元化。 第二層次：與硬件設(shè)計(jì)配套。醫(yī)療設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理設(shè)計(jì)，未來運(yùn)行的便捷科學(xué)合理，老年公寓必須有一個(gè)轉(zhuǎn)彎處，它的視角必須照顧所有范圍，有活動(dòng)的空間。 第三層次：理論。營養(yǎng)產(chǎn)品個(gè)性化、食品基地有計(jì)劃，引進(jìn)各種中央廚房系統(tǒng)，對老人營養(yǎng)飲食設(shè)定規(guī)范。 第四層次：數(shù)據(jù)、物聯(lián)、云中心。老年生活數(shù)據(jù)化、個(gè)人健康檔案、專業(yè)醫(yī)生私人化、管理職能一體化，體檢中心定期定向進(jìn)行健康檢查。同時(shí)配備緊急呼叫、，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)可以馬上知道所在區(qū)域。,資金籌措,養(yǎng)老地產(chǎn)要解決融資問題，首先要完成從開發(fā)商到投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商角色定位的轉(zhuǎn)換，而且其健康發(fā)展有賴于各方依據(jù)投入的要素獲得相應(yīng)的報(bào)酬，根據(jù)相應(yīng)的收益承擔(dān)各自的風(fēng)險(xiǎn)，做到要素投入與報(bào)酬相匹配，收益與風(fēng)險(xiǎn)