業(yè)主大會改選實(shí)例

1、高橋鎮(zhèn)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆管理辦法第一章 總 則為進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）日常指導(dǎo)與監(jiān)督工作，規(guī)范業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆選舉操作流程，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定和上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)若干意見的通知（滬府辦發(fā)200951號）的規(guī)定，結(jié)合高橋鎮(zhèn)實(shí)際情況，制訂本辦法。第二章 組織領(lǐng)導(dǎo)、職責(zé)分工成立高橋鎮(zhèn)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）工作指導(dǎo)委員會（以下簡稱指導(dǎo)委員會）。指導(dǎo)委員會下設(shè)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）工作指導(dǎo)辦公室（以下簡稱指導(dǎo)辦公室）。一、指導(dǎo)委員會（一）人員組成

2、：高橋鎮(zhèn)分管鎮(zhèn)長任主任，鎮(zhèn)社管辦主任、鎮(zhèn)穩(wěn)定辦主任、鎮(zhèn)規(guī)建辦主任、鎮(zhèn)司法所所長、鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心書記、高橋房屋管理辦事處主任為委員。（二）工作職責(zé)：1、全面負(fù)責(zé)高橋鎮(zhèn)范圍內(nèi)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）的組織、指導(dǎo)工作。2、審定業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作計(jì)劃。3、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理指導(dǎo)辦公室在業(yè)主委員會組建（換屆）及工作過程中出現(xiàn)的矛盾。二、指導(dǎo)辦公室指導(dǎo)辦公室是指導(dǎo)委員會的日常辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）的具體指導(dǎo)監(jiān)督等日常工作。（一）人員組成：主任：社區(qū)中心分管負(fù)責(zé)人，成員：房屋管理辦事處1名、鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心1名、專職人員1-2名。（二）工作職責(zé)：1、編制業(yè)主

3、大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）年度工作計(jì)劃；2、對組建（換屆）業(yè)主大會（業(yè)主委員會）的申請進(jìn)行初審；3、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作；4、協(xié)調(diào)、處理組建（換屆）期間業(yè)主的訴求和意見；5、對業(yè)主大會（業(yè)委會）備案材料進(jìn)行初審；6、協(xié)調(diào)、處理業(yè)主和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的糾紛和投訴；7、對業(yè)主委員會成員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)；8、對業(yè)主委員會日常工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；9、完成指導(dǎo)委員會決定的其他事項(xiàng)。（三）辦公場所：設(shè)在高橋社區(qū)服務(wù)中心及房屋管理辦事處。（四）經(jīng)費(fèi)：指導(dǎo)辦公室日常工作經(jīng)費(fèi)列入鎮(zhèn)年度財政預(yù)算。第三章 工作程序一、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆申請。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房

4、屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年以上，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)本小區(qū)情況及時向鎮(zhèn)人民政府提出業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建申請并提交以下文件資料。（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主清冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）專項(xiàng)維修資金繳交證明（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房配置證明；（七）其他有關(guān)文件資料。建設(shè)單位未提出書面申請的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告鎮(zhèn)人民政府業(yè)委會指導(dǎo)辦公室，申請換屆。二、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）的受理業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆

5、）申請采用一門式受理服務(wù)，統(tǒng)一由社區(qū)事務(wù)受理中心專門窗口受理。在接到建設(shè)單位（上一屆業(yè)主委員會）或業(yè)主書面申請后，受理窗口3日內(nèi)將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交指導(dǎo)辦公室。指導(dǎo)辦公室及時進(jìn)行初審并報送指導(dǎo)委員會審定后，在60天內(nèi)將受理結(jié)果通知申請單位或個人。三、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）籌備組（換屆改選小組）的建立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）籌備組（換屆改選小組）由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表（換屆無）鎮(zhèn)人民政府代表、房管辦事處代表、居民委員會代表組成。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組（換屆改選小組）總?cè)藬?shù)的一半。組長由鎮(zhèn)指導(dǎo)辦公室主任擔(dān)任，副組長由居委主任和業(yè)主代表各1名擔(dān)任，業(yè)主代表由居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。四、籌備（換屆

6、）工作流程（一）工作流程詳見（附件一）（二）工作流程示意圖詳見（附件二）五、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）的備案（一）備案流程業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向鎮(zhèn)人民政府備案：按規(guī)定準(zhǔn)備材料指導(dǎo)辦公室材料初審居委出具意見房辦出具意見鎮(zhèn)人民政府復(fù)核并出具意見鎮(zhèn)人民政府（指導(dǎo)辦公室）發(fā)放備案證及相關(guān)刻章證明（二）提交材料詳見（附件三）（四）辦理時限自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)完成備案工作。第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督一、業(yè)主委員會應(yīng)嚴(yán)格遵照物權(quán)法、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定等相關(guān)法規(guī)開展工作。指導(dǎo)辦公室對違反法規(guī)的現(xiàn)象應(yīng)及時責(zé)令糾正。二、對業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）監(jiān)管工作納入所在居民委員

7、會日常工作考評項(xiàng)目。居民區(qū)黨支部對本小區(qū)業(yè)主委員會要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，對業(yè)主代表和業(yè)委會委員人選要嚴(yán)格把關(guān)。附件：1、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作流程2、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作流程示意圖3、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）提交材料高橋鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心高橋房產(chǎn)辦事處二一二年三月五日附件1業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作流程籌備組（換屆改選小組）張貼的公告要留一套、各種會議做好記錄，備案時作為上報資料。1、業(yè)主委員會籌備（換屆改選小組）在指導(dǎo)辦公室指導(dǎo)下成立。由居民區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生進(jìn)入籌備組（換屆改選小組）的業(yè)主代表。張貼由鎮(zhèn)人民政府蓋章的關(guān)于組建上海市浦東

8、新區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會籌備組（換屆改選小組）的公告。要求：業(yè)主委員會籌備（換屆改選小組）中業(yè)主人數(shù)不少于二分之一（業(yè)主身份的認(rèn)定以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)）。條件：模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。方法：在小區(qū)內(nèi)按幢、樓層、單元等劃分區(qū)域，向本區(qū)域的業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少和資格條件，由所在小區(qū)黨支部確定人選。2、張貼由鎮(zhèn)人民政府蓋章的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會籌備（換屆改選小組）成員名單的公示。公示一般在小區(qū)張貼7天。3、張貼由鎮(zhèn)人民政府蓋章的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會籌備（換屆改選小組）成員名單的公告。4、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦

9、東新區(qū)小區(qū)業(yè)主身份及其業(yè)主大會會議上投票權(quán)數(shù)的公告。方法：籌備（換屆改選小組）會同物業(yè)公司核實(shí)小區(qū)投票數(shù)和小區(qū)專有部分建筑物總面積數(shù)。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一本產(chǎn)權(quán)證為一個業(yè)主人數(shù)。一個業(yè)主擁有二套以上房屋視為一個投票權(quán)數(shù)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同記為一個業(yè)主人數(shù)。建設(shè)單位未銷售的物業(yè)為一個業(yè)主人數(shù)，面積為未銷售物業(yè)面積的總和（建筑物總面積不包括依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)、停車庫、配電房、垃圾房、不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)）。5、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主大會會議形式的公告。方法：（1）業(yè)主大會會議采取全體業(yè)主

10、集體討論形式。（2）小區(qū)業(yè)主人數(shù)超過一百人時，可以在小區(qū)內(nèi)以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。如果小區(qū)業(yè)主人數(shù)沒有超過一百人時，可以不推選業(yè)主代表，由全體業(yè)主參加業(yè)主大會。（3）籌備組（換屆改選小組）要確定本小區(qū)業(yè)主代表的人數(shù)。（4）業(yè)主代表名額具體分布。（5）業(yè)主代表產(chǎn)生的方式：由業(yè)主書面推薦。6、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主代表名單的公告。7、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及業(yè)主委員會選舉方式的公示。方法：（1）確定業(yè)主委員會組成人員（一般515名）。等額或差額選舉。業(yè)主委員會候選人可以采取下列辦法之一予以產(chǎn)生：考慮業(yè)主委員會的

11、代表性、廣泛性和物權(quán)的分布比例，按照小區(qū)的區(qū)域進(jìn)行人員的分配A：籌備組直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總審查資格條件后，提出業(yè)主委員會候選人名單報所在居民區(qū)黨支部審定；B：籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少并審查資格條件后，產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人報所在居民區(qū)黨支部審定；C：籌備組書面公告業(yè)主到指定地點(diǎn)領(lǐng)取推薦表推薦，根據(jù)得票多少并審查資格條件后，產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人報所在居民區(qū)黨支部審定。8、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及業(yè)主委員會選舉方式的公告。9、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會候選人名單的公示。10、張貼由籌備組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)

12、業(yè)主大會會議討論事項(xiàng)的公告。公告要明確討論的事項(xiàng)（如表決業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會成員）。11、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于征求上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）相關(guān)管理規(guī)約（草案）書面意見的公告。方法：（1）召開籌備組（換屆改選小組）會議，由物業(yè)公司將業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）相關(guān)管理規(guī)約（草案）發(fā)至?xí)h人員，就具體內(nèi)容進(jìn)行討論和修改，最后將（草案）在小區(qū)內(nèi)予以公布，時間10天左右，設(shè)立意見箱，定好時間接待業(yè)主。（2）業(yè)主大會召開前將有關(guān)表決單、業(yè)主委員會成員選票由業(yè)主代表或工作人員2人以上上門征求意見，發(fā)放的表決單和選票要有業(yè)主簽字（表決票和選票

13、每張寫上建筑面積）。（3）在分發(fā)表決單和選票時，業(yè)主可以當(dāng)場收取，也可以投放到小區(qū)指定的票箱，無法發(fā)放的發(fā)掛號信郵寄送達(dá)，并保存好憑據(jù)。（4）已經(jīng)送達(dá)的業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）相關(guān)管理規(guī)約（草案）表決單業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見、或不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，按議事規(guī)則辦理。（5）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）管理規(guī)約（草案）業(yè)主委員會成員需經(jīng)過小區(qū)內(nèi)專有部分建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意，專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約需經(jīng)過小區(qū)內(nèi)專有部分建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。12、召開業(yè)主大會（1）由組長作籌備（換屆改選）工作匯報。（2）物業(yè)公司作前期物

14、業(yè)管理工作匯報；上一屆業(yè)主委員會作任期工作匯報。（3）通過寫票人、唱票人、監(jiān)票人名單。（4）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、相關(guān)管理規(guī)約。（5）選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。（6）主持人宣布選舉結(jié)果。（7）有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話（8）大會結(jié)束（召開業(yè)委會，當(dāng)選委員進(jìn)行分工）。13、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主大會會議決定業(yè)主委員會組成人員選舉結(jié)果等事項(xiàng)公告。14、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章啟用的公告（等上級備案后張貼）。附件2業(yè)主大會（業(yè)主委員會）成立（換屆）工作流程示意圖6、業(yè)主身份及其業(yè)主大會投票數(shù)的公告7、業(yè)主大會會議形式公告8、組織推薦業(yè)主

15、代表（20-30名）9、業(yè)主代表名單公告10、業(yè)主委員候選人產(chǎn)生辦法及業(yè)主委員會選舉方式的公示(5天)11、業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法的公告12、組織推薦業(yè)主委員會委員候選人（5-7人）13、業(yè)主委員會委員候選人名單公示1、召開有關(guān)人員會議，布置組建工作2、組建籌備（換屆）組公告3、物業(yè)管理區(qū)域公告4、籌備組（換屆改選小組）成員名單公示5、籌備組成員名單公告（組長、副組長、成員）14、業(yè)主委員會候選人名單公告15、業(yè)主大會會議討論事項(xiàng)的公告16、管理規(guī)約（草案）、業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約（草案）公示17、征求管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約書面意見公告18、

16、制作、發(fā)放、收集、統(tǒng)計(jì)上述三項(xiàng)內(nèi)容選票19、召開業(yè)主大會（業(yè)主代表參加）議程有：上屆業(yè)主委員會作任期工作報告（首屆無），作籌備工作報告，物業(yè)公司作物業(yè)管理工作報告，通過選舉等有關(guān)事項(xiàng)20、業(yè)主委員會成員分工22、張貼選舉等事項(xiàng)公告21、提交備案附件3業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）提交材料一、業(yè)主大會組建1、業(yè)主委員會成立備案表（2套）；2、業(yè)主大會會議紀(jì)要；3、業(yè)主委員會會議紀(jì)要；4、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；5、辦公場地證明；6、業(yè)委會成員基本情況和產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件；7、公示和公告材料、選票和表決票樣張。二、業(yè)主委員會換屆1、業(yè)主委員會換屆備案表（2套）；2、業(yè)主大

17、會會議紀(jì)要；3、業(yè)主委員會會議紀(jì)要；4、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；5、業(yè)主委員會成員基本情況和產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件；6、原業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明；7、公示和公告材料、選票和表決票樣張。三、業(yè)主大會或業(yè)主委員會變更1、業(yè)主委員會變更備案表（2套）；2、變更內(nèi)容及相關(guān)事項(xiàng)的證明材料；3、原業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。四、業(yè)主大會、業(yè)主委員會注銷1、業(yè)主委員會注銷備案表（2套）；2、原業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。通知浦高府201211號關(guān)于印發(fā)高橋鎮(zhèn)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆管理辦法的通知各居委會、各相關(guān)部門（單位）高橋鎮(zhèn)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆管理辦法已經(jīng)

18、鎮(zhèn)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)人民政府二一二年三月六日主題詞：住房 管理 通知高橋鎮(zhèn)政府辦公室2010年3月6日印發(fā)（共印100份）高橋鎮(zhèn)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆管理辦法第一章 總 則為進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）日常指導(dǎo)與監(jiān)督工作，規(guī)范業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆選舉操作流程，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定和上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)若干意見的通知（滬府辦發(fā)200951號）的規(guī)定，結(jié)合高橋鎮(zhèn)實(shí)際情況，制訂本辦法。第二章 組織領(lǐng)導(dǎo)、職責(zé)分工成立高橋鎮(zhèn)業(yè)主

19、大會（業(yè)主委員會）工作指導(dǎo)委員會（以下簡稱指導(dǎo)委員會）。指導(dǎo)委員會下設(shè)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）工作指導(dǎo)辦公室（以下簡稱指導(dǎo)辦公室）。一、指導(dǎo)委員會（一）人員組成：高橋鎮(zhèn)分管鎮(zhèn)長任主任，鎮(zhèn)社管辦主任、鎮(zhèn)穩(wěn)定辦主任、鎮(zhèn)規(guī)建辦主任、鎮(zhèn)司法所所長、鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心書記、高橋房屋管理辦事處主任為委員。（二）工作職責(zé)：1、全面負(fù)責(zé)高橋鎮(zhèn)范圍內(nèi)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）的組織、指導(dǎo)工作。2、審定業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作計(jì)劃。3、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理指導(dǎo)辦公室在業(yè)主委員會組建（換屆）及工作過程中出現(xiàn)的矛盾。二、指導(dǎo)辦公室指導(dǎo)辦公室是指導(dǎo)委員會的日常辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）的

20、具體指導(dǎo)監(jiān)督等日常工作。（一）人員組成：主任：社區(qū)中心分管負(fù)責(zé)人，成員：房屋管理辦事處1名、鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心1名、專職人員1-2名。（二）工作職責(zé)：1、編制業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）年度工作計(jì)劃；2、對組建（換屆）業(yè)主大會（業(yè)主委員會）的申請進(jìn)行初審；3、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作；4、協(xié)調(diào)、處理組建（換屆）期間業(yè)主的訴求和意見；5、對業(yè)主大會（業(yè)委會）備案材料進(jìn)行初審；6、協(xié)調(diào)、處理業(yè)主和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的糾紛和投訴；7、對業(yè)主委員會成員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)；8、對業(yè)主委員會日常工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；9、完成指導(dǎo)委員會決定的其他事項(xiàng)。（三）辦公場所：設(shè)在高橋社區(qū)服

21、務(wù)中心及房屋管理辦事處。（四）經(jīng)費(fèi)：指導(dǎo)辦公室日常工作經(jīng)費(fèi)列入鎮(zhèn)年度財政預(yù)算。第三章 工作程序一、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆申請。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年以上，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)本小區(qū)情況及時向鎮(zhèn)人民政府提出業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建申請并提交以下文件資料。（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主清冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）專項(xiàng)維修資金繳交證明（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房配置證明；（七）其他有關(guān)文件資料。建設(shè)單位未提出書面申請的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請

22、。業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告鎮(zhèn)人民政府業(yè)委會指導(dǎo)辦公室，申請換屆。二、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）的受理業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）申請采用一門式受理服務(wù)，統(tǒng)一由社區(qū)事務(wù)受理中心專門窗口受理。在接到建設(shè)單位（上一屆業(yè)主委員會）或業(yè)主書面申請后，受理窗口3日內(nèi)將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交指導(dǎo)辦公室。指導(dǎo)辦公室及時進(jìn)行初審并報送指導(dǎo)委員會審定后，在60天內(nèi)將受理結(jié)果通知申請單位或個人。三、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）籌備組（換屆改選小組）的建立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）籌備組（換屆改選小組）由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表（換屆無）鎮(zhèn)人民政府代表、房管辦事處代表、居民委員會代表組成。其中業(yè)主代表人數(shù)不

23、低于籌備組（換屆改選小組）總?cè)藬?shù)的一半。組長由鎮(zhèn)指導(dǎo)辦公室主任擔(dān)任，副組長由居委主任和業(yè)主代表各1名擔(dān)任，業(yè)主代表由居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。四、籌備（換屆）工作流程（一）工作流程詳見（附件一）（二）工作流程示意圖詳見（附件二）五、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）的備案（一）備案流程業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向鎮(zhèn)人民政府備案：按規(guī)定準(zhǔn)備材料指導(dǎo)辦公室材料初審居委出具意見房辦出具意見鎮(zhèn)人民政府復(fù)核并出具意見鎮(zhèn)人民政府（指導(dǎo)辦公室）發(fā)放備案證及相關(guān)刻章證明（二）提交材料詳見（附件三）（四）辦理時限自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)完成備案工作。第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督一、業(yè)主委員會應(yīng)嚴(yán)格遵

24、照物權(quán)法、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定等相關(guān)法規(guī)開展工作。指導(dǎo)辦公室對違反法規(guī)的現(xiàn)象應(yīng)及時責(zé)令糾正。二、對業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）監(jiān)管工作納入所在居民委員會日常工作考評項(xiàng)目。居民區(qū)黨支部對本小區(qū)業(yè)主委員會要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，對業(yè)主代表和業(yè)委會委員人選要嚴(yán)格把關(guān)。附件：1、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作流程2、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作流程示意圖3、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）提交材料高橋鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心高橋房產(chǎn)辦事處二一二年三月五日附件1業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建（換屆）工作流程籌備組（換屆改選小組）張貼的公告要留一套、各種會議做好記錄，備案時作為上報資料。1、業(yè)主委員會籌

25、備（換屆改選小組）在指導(dǎo)辦公室指導(dǎo)下成立。由居民區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生進(jìn)入籌備組（換屆改選小組）的業(yè)主代表。張貼由鎮(zhèn)人民政府蓋章的關(guān)于組建上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會籌備組（換屆改選小組）的公告。要求：業(yè)主委員會籌備（換屆改選小組）中業(yè)主人數(shù)不少于二分之一（業(yè)主身份的認(rèn)定以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)）。條件：模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。方法：在小區(qū)內(nèi)按幢、樓層、單元等劃分區(qū)域，向本區(qū)域的業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少和資格條件，由所在小區(qū)黨支部確定人選。2、張貼由鎮(zhèn)人民政府蓋章的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會籌備（換屆改選小組）成員名單的公示。

26、公示一般在小區(qū)張貼7天。3、張貼由鎮(zhèn)人民政府蓋章的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會籌備（換屆改選小組）成員名單的公告。4、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主身份及其業(yè)主大會會議上投票權(quán)數(shù)的公告。方法：籌備（換屆改選小組）會同物業(yè)公司核實(shí)小區(qū)投票數(shù)和小區(qū)專有部分建筑物總面積數(shù)。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一本產(chǎn)權(quán)證為一個業(yè)主人數(shù)。一個業(yè)主擁有二套以上房屋視為一個投票權(quán)數(shù)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同記為一個業(yè)主人數(shù)。建設(shè)單位未銷售的物業(yè)為一個業(yè)主人數(shù)，面積為未銷售物業(yè)面積的總和（建筑物總面積不包括依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)、停車庫

27、、配電房、垃圾房、不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)）。5、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主大會會議形式的公告。方法：（1）業(yè)主大會會議采取全體業(yè)主集體討論形式。（2）小區(qū)業(yè)主人數(shù)超過一百人時，可以在小區(qū)內(nèi)以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。如果小區(qū)業(yè)主人數(shù)沒有超過一百人時，可以不推選業(yè)主代表，由全體業(yè)主參加業(yè)主大會。（3）籌備組（換屆改選小組）要確定本小區(qū)業(yè)主代表的人數(shù)。（4）業(yè)主代表名額具體分布。（5）業(yè)主代表產(chǎn)生的方式：由業(yè)主書面推薦。6、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主代表名單的公告。7、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法

28、及業(yè)主委員會選舉方式的公示。方法：（1）確定業(yè)主委員會組成人員（一般515名）。等額或差額選舉。業(yè)主委員會候選人可以采取下列辦法之一予以產(chǎn)生：考慮業(yè)主委員會的代表性、廣泛性和物權(quán)的分布比例，按照小區(qū)的區(qū)域進(jìn)行人員的分配A：籌備組直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總審查資格條件后，提出業(yè)主委員會候選人名單報所在居民區(qū)黨支部審定；B：籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少并審查資格條件后，產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人報所在居民區(qū)黨支部審定；C：籌備組書面公告業(yè)主到指定地點(diǎn)領(lǐng)取推薦表推薦，根據(jù)得票多少并審查資格條件后，產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人報所在居民區(qū)黨支部審定。8、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及業(yè)

29、主委員會選舉方式的公告。9、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會候選人名單的公示。10、張貼由籌備組長和副組長簽名的關(guān)于上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主大會會議討論事項(xiàng)的公告。公告要明確討論的事項(xiàng)（如表決業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會成員）。11、張貼由組長和副組長簽名的關(guān)于征求上海市浦東新區(qū)小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）相關(guān)管理規(guī)約（草案）書面意見的公告。方法：（1）召開籌備組（換屆改選小組）會議，由物業(yè)公司將業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）相關(guān)管理規(guī)約（草案）發(fā)至?xí)h人員，就具體內(nèi)容進(jìn)行討論和修改，最后將（草案）在小區(qū)內(nèi)予以公布，時間10天左右，設(shè)立意見箱

30、，定好時間接待業(yè)主。（2）業(yè)主大會召開前將有關(guān)表決單、業(yè)主委員會成員選票由業(yè)主代表或工作人員2人以上上門征求意見，發(fā)放的表決單和選票要有業(yè)主簽字（表決票和選票每張寫上建筑面積）。（3）在分發(fā)表決單和選票時，業(yè)主可以當(dāng)場收取，也可以投放到小區(qū)指定的票箱，無法發(fā)放的發(fā)掛號信郵寄送達(dá)，并保存好憑據(jù)。（4）已經(jīng)送達(dá)的業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）相關(guān)管理規(guī)約（草案）表決單業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見、或不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，按議事規(guī)則辦理。（5）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）管理規(guī)約（草案）業(yè)主委員會成員需經(jīng)過小區(qū)內(nèi)專有部分建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意，專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約需經(jīng)過小區(qū)內(nèi)專有部分建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。12、召開業(yè)主大會（1）由組長作籌備（換屆改選）工作匯報。（2）物業(yè)公司作前期物業(yè)管理工作匯報；上一屆業(yè)主委員會作任期工作匯報。（3）通過寫票人、唱票人、監(jiān)票人名單。（4）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、相關(guān)管理規(guī)約。（5）選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。（6）主持人宣布選舉結(jié)果。（7）有關(guān)