現(xiàn)代物流園區(qū)規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)

1、1,報(bào)告人：趙成鋒,現(xiàn)代物流園區(qū)規(guī)劃與運(yùn)營(yíng),世界銀行特聘物流專家 浙江大學(xué)特聘教授、 浙江省綜合交通物流行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 浙江供應(yīng)鏈協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng) 中國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)電視臺(tái)（央視物流網(wǎng)）總策劃 通創(chuàng)智慧物流服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng),2,報(bào)告內(nèi)容,中國(guó)物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 物流園區(qū)多層級(jí)贏利模式分析 物流園區(qū)招商與運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新(公共服務(wù)體系構(gòu)建),3,中國(guó)給予現(xiàn)代物流以特別的使命,物流業(yè)物流產(chǎn)業(yè)（國(guó)家戰(zhàn)略） 中國(guó)物流業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，在 時(shí)期就確立了物流產(chǎn)業(yè)地位 。 又提出要繼續(xù)“ 大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)” ，物流業(yè)是被放在金融業(yè)、信息業(yè)、商貿(mào)業(yè)之前要大力發(fā)展的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 物流是經(jīng)濟(jì)的“睛雨表” 物流在國(guó)際上被稱

2、之為與能源、金融并行的三大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的晴雨表。許多產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）的發(fā)展有許多問題實(shí)際上是物流問題，產(chǎn)業(yè)之爭(zhēng)的背后就是物流之爭(zhēng) 從管理手段上升到經(jīng)濟(jì)要素 現(xiàn)代物流業(yè)可以改變傳統(tǒng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行模式、更能充分發(fā)揮各地市（縣/區(qū)）在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的比較優(yōu)勢(shì),物流園區(qū)進(jìn)行時(shí),出臺(tái)近二年，效果甚微，中國(guó)物流園區(qū)繼續(xù)發(fā)“瘋” 一批“非正規(guī)軍”正大舉進(jìn)入這一領(lǐng)域，各路資本“橫沖直撞” 物流園區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀：園區(qū)建設(shè)與區(qū)域整合兩張皮，與物流園區(qū)本源不一致,全國(guó)物流園區(qū)存在的問題,存在貪多求大,盲目發(fā)展的情況 一是物流園區(qū)規(guī)劃面積從10萬平米到100平方公里不等,(初步估計(jì)全國(guó)1000畝以上的物流園區(qū)超100

3、0家) 是各城市都建物流園，有的城市多達(dá)60個(gè) 三是需求分析不切實(shí)際，大而不當(dāng)。 四是同質(zhì)化、低水平投資 五是商貿(mào)物流園占比過高，商貿(mào)設(shè)施占比過高 六是以物流園區(qū)名義拿地建商業(yè)設(shè)施，賣商鋪回籠資金 七是配套項(xiàng)目變成主要項(xiàng)目 .,6,目前中國(guó)物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)中的主要問題,資源投入與效益產(chǎn)出不協(xié)調(diào)、持續(xù)效益與發(fā)展不理想 當(dāng)?shù)卣和恋赜猛炅?，稅沒了(每畝不足1萬元) 開發(fā)商：錢投了，利潤(rùn)沒了 后果：政企關(guān)系惡化，企業(yè)利益與政府政績(jī)矛盾激化 事件分析：廣西南寧“玉柴物流基地”建成二年后被強(qiáng)行拆除 物流園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)缺乏科學(xué)性 重征地，輕規(guī)劃 （圈地物流地產(chǎn)） 重建設(shè)，輕運(yùn)營(yíng) （房地產(chǎn)模式） 重設(shè)施（有形產(chǎn)

4、品），輕服務(wù)（無形產(chǎn)品） 重功能設(shè)置（類同性），輕功能組合（積木式的拼湊，不注重服務(wù)體系構(gòu)建） 重客戶引進(jìn)，輕互相服務(wù)協(xié)同(入園企業(yè)老死不相往來) 重信息交易，輕信息互聯(lián)、協(xié)同,物流園區(qū)是為滿足貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等規(guī)模化物流需求，依托區(qū)位交通條件，與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群，是由統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)主體管理、眾多物流業(yè)者經(jīng)營(yíng)的物流運(yùn)作集結(jié)地，是布局集中、用地節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營(yíng)集約的物流功能集聚區(qū)。 中國(guó)物流園區(qū)產(chǎn)生的背景不同于國(guó)際通常情況 國(guó)際式背景-物流業(yè)發(fā)展到一定程度與水平，是整合的需要 中國(guó)式背景-物流業(yè)發(fā)展初期，希望通過物流園區(qū)的建設(shè)來推動(dòng) 物流業(yè)的發(fā)展，通過

5、高水平的物流服務(wù)來帶動(dòng)中國(guó) 低水平產(chǎn)業(yè)的升級(jí),還物流園區(qū)以本源（為什么物流園區(qū)）,物流園區(qū)的地位 物流網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點(diǎn) 物流企業(yè)的聚集依托 物流服務(wù)的活動(dòng)場(chǎng)所 物流創(chuàng)新的運(yùn)作平臺(tái) 物流信息的承載實(shí)體,物流園區(qū)的作用 提高資源的整合效應(yīng) 促進(jìn)運(yùn)輸?shù)膮f(xié)同效應(yīng) 挖掘運(yùn)輸?shù)臄U(kuò)張潛力 提升企業(yè)的發(fā)展空間 推進(jìn)物流的規(guī)模發(fā)展 支撐城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展,物流園區(qū)的地位與作用(加速集聚、整合 ),“概念開發(fā)”落幕 “價(jià)值運(yùn)營(yíng)”登場(chǎng),拿地、開發(fā)、建設(shè)對(duì)很多園區(qū)來說并不算太難，但園區(qū)的招商能力及后期運(yùn)營(yíng)能力，才是開發(fā)商能力的真正考驗(yàn)（如何實(shí)現(xiàn)快速招商，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，避免“冷場(chǎng)、空城”的局面）； 物流園區(qū)不僅要為價(jià)值創(chuàng)造者提供

6、平臺(tái)，而物流園區(qū)本身也要成為價(jià)值創(chuàng)造者； 國(guó)內(nèi)物流園區(qū)前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)普遍缺位（開發(fā)商、專業(yè)做物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的公司不多） 物流園區(qū)需要開發(fā)出針對(duì)性的功能、定制個(gè)性化的服務(wù)產(chǎn)品，因?yàn)槲锪鲌@區(qū)的載體功能是以城市的產(chǎn)業(yè)需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力和資源限制為條件的。,中國(guó)的物流園向何處去？,中國(guó)物流園區(qū)急需改變發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式,目前物流園區(qū)問題太普遍，破解的方法太一般，在投入產(chǎn)出壓力和地方政府的雙重推手之下，遍地開花的物流園區(qū)（物流地產(chǎn)）正演變成一副行業(yè)喜憂參半的現(xiàn)實(shí)圖景。 一批地產(chǎn)商以“物流”為概念圈地、賣樓，陷招商困局、運(yùn)營(yíng)困難，主要原因是很多物流園一味追逐流行時(shí)髦概念，定位類同無差異。 一批政府性開發(fā)的物流

7、園區(qū)，引用了開發(fā)區(qū)模式，只是簡(jiǎn)單地把各功能區(qū)塊和入園企業(yè)進(jìn)行物理整合。 廣大物流園區(qū)普遍面臨運(yùn)營(yíng)的壓力，特別是三四線城市的物流園區(qū) “通創(chuàng)物流咨詢”十五年的操作實(shí)踐體會(huì)：物流園區(qū)成功開發(fā)的關(guān)鍵是如何通過后期的經(jīng)營(yíng)收入自行實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的資金平衡，后期的收入如何能滿足建設(shè)前期的資金需求,物流園區(qū)成功的要素有哪些,11,研討,物流園區(qū)功能設(shè)置大多似曾相識(shí),從園區(qū)介紹、招商宣傳的內(nèi)容看規(guī)劃的草率 抄襲法（照搬照抄，簡(jiǎn)單拷貝和模仿） 填充法 （攤大餅） （舉例說明）,了解“適場(chǎng)量”（即通過物流園區(qū)來處理的貨物量） 物流園區(qū)不能只看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的貨運(yùn)量和物流的流量，關(guān)鍵是這些貨物為什么要進(jìn)到物流園區(qū)來處理運(yùn)

8、作,物流園區(qū)規(guī)劃的關(guān)鍵,要充分調(diào)研論證（規(guī)劃建設(shè)之前要慎重）,一是做好經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 重點(diǎn)是做好當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析、了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布 二是要做好區(qū)位與交通分析 三是做好市場(chǎng)調(diào)研分析 -分析當(dāng)?shù)匚锪餍枨筇攸c(diǎn)； -分析周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)； -分析周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)； -分析潛在客戶需求；,如不同類型園區(qū)市場(chǎng)需求分析，要具體分析當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫鞘裁矗?如果是生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)，那么主要生產(chǎn)企業(yè)是誰？主要產(chǎn)品是什么？ 如果是商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)，那么主要需求企業(yè)（消費(fèi)者）是誰？需求的種類以及需求量是多少？ 如果是貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)，那么本地的相關(guān)

9、物流集散設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求,舉例： 某物流園區(qū)需求調(diào)研分析實(shí)踐,物流園區(qū)功能體系與產(chǎn)業(yè)體系如何融合,功能（體系）設(shè)置與產(chǎn)業(yè)（體系）規(guī)劃 (兩重目的和任務(wù)) -純物流服務(wù)型（規(guī)模較少300-500畝），起支撐配套作用，直接服務(wù) 專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)與工業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（物流服務(wù)體系的形成） -綜合物流型（相對(duì)規(guī)模比較大），主要是物流產(chǎn)業(yè)培育 （自身產(chǎn)業(yè) 體系的打造） 兩者規(guī)劃誰前誰后？,案例： 重慶西部現(xiàn)代物流園體系化功能構(gòu)建,物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)的難點(diǎn)？,怎樣形成滾動(dòng)發(fā)展的模式 -要領(lǐng)先，但也不脫離區(qū)域發(fā)展的實(shí)際 (貨物流的集聚是關(guān)鍵、避免有場(chǎng)無市) -規(guī)劃的功能區(qū)塊率先啟動(dòng)哪一些（能做的先做

10、，開發(fā)時(shí)序的排列）,破解物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)的有效途徑,區(qū)域性物流總部基地 -物流企業(yè)總部物理式集中（北京天竺航空物流園） -貨代中介企業(yè)集聚地（信息交易中心）（較普遍） -樓宇式辦公總部，以服務(wù)體系、產(chǎn)業(yè)鏈組合而成的區(qū)域 總部（目前沒有成熟案例，但一定是發(fā)展方向） 商務(wù)服務(wù)區(qū) 區(qū)域（市、縣）現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心,如何打造物流園區(qū)“核心功能區(qū)”,打造園區(qū)另一個(gè)“核心功能區(qū)”,區(qū)域性物流總部基地 產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈集成服務(wù)基地 區(qū)域性電商物流基地（電商物流產(chǎn)業(yè)園）,研討 基于物流園區(qū)的區(qū)域電商物流基地的構(gòu)建 (電商物流供應(yīng)鏈體系的構(gòu)建),22,報(bào)告內(nèi)容,中國(guó)物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 物流園區(qū)多層級(jí)贏利模式分析 物流

11、園區(qū)招商與運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新(公共服務(wù)體系構(gòu)建),物流園區(qū)商業(yè)模式之管理價(jià)值空間,傳統(tǒng)營(yíng)運(yùn)模式：,未來營(yíng)運(yùn)模式：,不同類型的物流園區(qū)商業(yè)模式,開發(fā)區(qū)式物流園區(qū)（出售土地、出租土地） 專業(yè)市場(chǎng)型物流園區(qū)（出售物業(yè)、出租物業(yè)） 綜合型物流園區(qū)（向制造商、貿(mào)易商、物流商出售土地、出租土地、出售物業(yè)、出租物業(yè)，簡(jiǎn)單性服務(wù)） 運(yùn)營(yíng)式物流園區(qū) （出租物業(yè)，集成服務(wù)，集成運(yùn)作）,初創(chuàng)期,成長(zhǎng)期,成熟期,成熟度,發(fā)揮基本功能 (設(shè)施等基礎(chǔ)服務(wù)),發(fā)展核心功能 （服務(wù)集成服務(wù)）,發(fā)現(xiàn)延伸功能（集成運(yùn)營(yíng)服務(wù)）,時(shí)間,物流園區(qū)商業(yè)模式（贏利模式）演進(jìn)軌跡,26,依托物流園區(qū)所集成的各類客戶群體，通過為其提供一系列服務(wù)來獲

12、取盈利； 具體體現(xiàn)在營(yíng)銷服務(wù)、信息服務(wù)、物流服務(wù)、加工服務(wù)、金融服務(wù)、研發(fā)服務(wù)等服務(wù)的開展。,類似于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的贏利模式（地產(chǎn)與稅收）； 通過投資開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能來獲取贏利； 具體表現(xiàn)在商鋪、商務(wù)樓宇的租售、物流設(shè)施的租用、后勤服務(wù)的收入等。,依托物流園區(qū)內(nèi)客戶群體和各類行業(yè)服務(wù)資源，通過集成化的運(yùn)作，為某一企業(yè)、某一行業(yè)、甚至某個(gè)工業(yè)區(qū)/開發(fā)區(qū)提供供應(yīng)鏈管理與服務(wù)； 具體將通過解決方案、整體營(yíng)銷、協(xié)同運(yùn)作，來實(shí)現(xiàn)訂單集成、信息集成、服務(wù)集成。,基礎(chǔ)層面,增值層面,拓展層面,物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理公司 （服務(wù)式 ”經(jīng)營(yíng)）,物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)公司 （“物業(yè)式”經(jīng)營(yíng)）,物流園區(qū)集成運(yùn)營(yíng)公司 （

13、集成式 ”經(jīng)營(yíng)）,“通創(chuàng)物流咨詢”十五年的園區(qū)運(yùn)作實(shí)踐證明： 物流園區(qū)完全可以達(dá)成三個(gè)層級(jí)的贏利模式,三個(gè)層次經(jīng)營(yíng)模式園區(qū)內(nèi)成員的關(guān)系,物業(yè)式-房東與房客的關(guān)系 （租賃關(guān)系） 服務(wù)式-開發(fā)商（業(yè)主）、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系 （服務(wù)關(guān)系） 集成式-開發(fā)商（業(yè)主）、運(yùn)營(yíng)商、集成商、分包執(zhí)行商之間的關(guān)系 （合作關(guān)系）,28,中國(guó)物流園區(qū)基于物業(yè)開發(fā)與管理的贏利模式,開發(fā)與建設(shè)收入,土地出讓、物業(yè)出售的收入（土地升值后出租或出售）,庫(kù)房、貨場(chǎng)租金收入，辦公樓租金、配套設(shè)施租金和設(shè) 備租金,物業(yè)管理費(fèi)收入、增值服務(wù)費(fèi)等 稅收優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)及國(guó)家政府性撥款獲得的收益,一級(jí)開發(fā)公司主要收入來源(地主型物流園區(qū))

14、： 土地增值收入，出租、租賃收入，少量服務(wù)收入,29,園區(qū)凈現(xiàn)值=園區(qū)土地出讓收入的留存部分（1）+ 園區(qū)內(nèi)企業(yè)的稅收留存（2）+其他投資收入（3）- 園區(qū)成本（4） 把園區(qū)作為一個(gè)整體來看，上述公式中土地開發(fā)成本和房地產(chǎn)收入項(xiàng)相對(duì)固定，那么運(yùn)營(yíng)管理成本和土地出讓金留存項(xiàng)構(gòu)成園區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況的核心因素，即構(gòu)成園區(qū)盈利的核心因素，是園區(qū)內(nèi)企業(yè)持續(xù)納稅的能力和其他投資收入。,園區(qū)開發(fā)公司成本、營(yíng)收構(gòu)成分析,土地開發(fā)成本,運(yùn)營(yíng)管理成本,園區(qū)成本,園區(qū)收入,征地拆遷費(fèi)用,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用,行政管理費(fèi)用,設(shè)施維護(hù)費(fèi)用,其他費(fèi)用,土地出讓、物業(yè)出租,稅收留存(獎(jiǎng)勵(lì)),政策性獎(jiǎng)勵(lì)等收入,30,依托于房

15、產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)而升華的全方位服務(wù)經(jīng)營(yíng)方式,除物業(yè)租賃之外，開展交易和增值服務(wù)等多種業(yè)務(wù)項(xiàng)目，復(fù)合收益來源降 低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并且縮短了投資回收周期。,案例分析： “傳化物流基地” 物業(yè)式經(jīng)營(yíng)+服務(wù)式經(jīng)營(yíng) 贏利模式,2013年4月，國(guó)家發(fā)改委等五個(gè)部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于推廣“公路港”物流經(jīng)驗(yàn)的通知，為傳化公路港在全國(guó)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)（國(guó)家五部委為民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合發(fā)文，國(guó)內(nèi)尚屬首例），文件要求： 一、進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)：地方各級(jí)人民政府和相關(guān)部門要進(jìn)一步提高對(duì)公路港基礎(chǔ)性、公益性的認(rèn)識(shí)，將公路港作為重要的城市交通基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)。形成“政府推動(dòng)、企業(yè)運(yùn)作”的建設(shè)運(yùn)行機(jī)制。 二、加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃：大力推進(jìn)公路港

16、模式的貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)建設(shè)。 三、建立標(biāo)準(zhǔn)體系：推進(jìn)公路港建設(shè)等標(biāo)準(zhǔn)的制定工作，形成標(biāo)準(zhǔn)體系。 四、加大政策支持：各級(jí)政府部門對(duì)符合條件的公路港基礎(chǔ)設(shè)施、公共信息平臺(tái)建設(shè)給予一定的資金扶持。,中央政府高度肯定傳化公路港模式,32,物流園區(qū)贏利模式之集成式運(yùn)作模式,物流園區(qū)是供應(yīng)鏈或產(chǎn)業(yè)鏈的重要節(jié)點(diǎn)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。 物流園區(qū)是物流產(chǎn)業(yè)所必需的點(diǎn)、線、面結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)中的重要載體。 物流園區(qū)是集約化的物流設(shè)施群。 物流園區(qū)是各類物流服務(wù)商的集中地。,基于物流園區(qū)進(jìn)行集成運(yùn)作的可行性與可能性,34,倉(cāng)儲(chǔ),加工,運(yùn)輸,供應(yīng)鏈物流 集成平臺(tái),方案服務(wù),供應(yīng)采購(gòu) 服務(wù),流程 優(yōu)化服務(wù),金融服務(wù),

17、信息服務(wù),基礎(chǔ)服務(wù),集成服務(wù),交易,物流園區(qū)供應(yīng)鏈物流服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)筑,35,管理運(yùn)營(yíng)公司基于供應(yīng)鏈集成服務(wù)的收入來源,集成服務(wù)收入,物流、供應(yīng)鏈解決方案收入,運(yùn)輸總包、物流總包、供 應(yīng)鏈集成服務(wù)收入,管理輸出、托管收入,總包承接工商企業(yè)的運(yùn)輸、物流及供應(yīng)鏈項(xiàng)目，然后再分包給園區(qū)入駐企業(yè)的贏利,基于信息、咨詢、集成的增值服務(wù)最具增長(zhǎng)潛力,案例： 嘉興現(xiàn)代物流園區(qū)提升發(fā)展之路,園區(qū)內(nèi)企業(yè)關(guān)聯(lián)與互動(dòng)，形成具有造血功能的內(nèi)循環(huán)產(chǎn)業(yè)體系,構(gòu)建園區(qū)內(nèi)循環(huán)體系,38,物流功能（運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等）運(yùn)作-基礎(chǔ)功能、物流形態(tài),構(gòu)建物流體系、掌控物流過程（通道）-獲取吞吐量、貨物集聚（集聚中心）(物流),交易中心（

18、現(xiàn)貨、展示、網(wǎng)上）-產(chǎn)生交易（掌控訂單）、目的（商流）,金融服務(wù)（結(jié)算中心）-增值（資金流、信息數(shù)據(jù)流）,物流園區(qū)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)：“四流合一”的綜合體,39,現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)式、展示式超市(外觀),倉(cāng)庫(kù)是什么(作用)？,物流園區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)中心的目標(biāo)客戶分析與選擇,第一層面選擇（分撥中心：服務(wù)能帶來商流和產(chǎn)生可觀稅源的企業(yè)） -商貿(mào)流通企業(yè)的區(qū)域分銷中心 -制造加工企業(yè)的區(qū)域分撥中心 -電子商務(wù)企業(yè)的區(qū)域物流中心 - 快遞企業(yè)的區(qū)域中轉(zhuǎn)分撥中心 -物流企業(yè)的區(qū)域公路轉(zhuǎn)運(yùn)中心 -物流地產(chǎn)商區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)中心 （把握時(shí)機(jī)：目前很多企業(yè)正在進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)區(qū)域物流中心的布局） 第二層面選擇（高端倉(cāng)儲(chǔ)） -專業(yè)從事冷鏈、融資監(jiān)管

19、、保稅倉(cāng)儲(chǔ)的企業(yè) 第三層面（一般倉(cāng)儲(chǔ)） -超市、專業(yè)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)毓S等租用的倉(cāng)庫(kù),41,積極參與區(qū)域物流業(yè)合作與發(fā)展，加強(qiáng)與沿海各城市和內(nèi)地城市的合作（商品對(duì)流） 啟動(dòng)對(duì)可能進(jìn)出貨品的研究(流向流量) 做商品分撥分銷和商品交易(建立交易平臺(tái)) 做深、做精、做大流通加工業(yè)，提升區(qū)域輻射能力,提升區(qū)域性貨源集聚功能，全力打造地區(qū)商貿(mào)物流中心（物流帶來商流）,商品集散中心與分撥分銷中心 建設(shè),“遂寧西部物流港”依托區(qū)域醫(yī)藥物流基地的建設(shè)，建立醫(yī)藥區(qū)域分撥分銷中心,關(guān)鍵：貨品的研究 -基于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)需求的貨品分析 -基于輻射周邊滿足區(qū)域消費(fèi)需求的貨品分析,物流園區(qū)要有機(jī)發(fā)展流通加工區(qū),做深、做精、做大流通

20、加工業(yè)，提升區(qū)域輻射能力 通過加工，延伸產(chǎn)業(yè)鏈,44,報(bào)告內(nèi)容,中國(guó)物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 物流園區(qū)多層級(jí)贏利模式分析 物流園區(qū)招商與運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新(公共服務(wù)體系構(gòu)建),市場(chǎng)需求決定園區(qū)招商,“招商”并非結(jié)果意義導(dǎo)向的“招商”，招商工作是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的一個(gè)環(huán)節(jié)，而不是最后一步。無論是項(xiàng)目的策劃、定位，還是招商運(yùn)營(yíng)，其目標(biāo)都是為了項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)健康經(jīng)營(yíng)。 在招商過程中，應(yīng)該把市場(chǎng)環(huán)境分析透徹，平衡業(yè)主和入園經(jīng)營(yíng)者之間不同立場(chǎng)的矛盾。 只要定位準(zhǔn)確，招商便是一個(gè)持續(xù)跟進(jìn)客戶的過程。在招商中，跟進(jìn)客戶必須做到知己知彼。,為客戶量身定制服務(wù)產(chǎn)品是最好的招商手段,一是優(yōu)惠政策 -根據(jù)客戶需要，讓企業(yè)免費(fèi)購(gòu)置倉(cāng)庫(kù)和

21、辦公樓。物流園根據(jù)企業(yè)三年投入產(chǎn)出和稅收情況，三年后實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)，物流園就把倉(cāng)庫(kù)或辦公樓產(chǎn)權(quán)過戶到客戶名下，讓企業(yè)永久擁有自己的物業(yè)。 -免費(fèi)租賃房屋，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展需求，為企業(yè)免費(fèi)提供辦公場(chǎng)所，最大程度地減輕企業(yè)自身發(fā)展中的資金壓力問題。 -企業(yè)免費(fèi)注冊(cè)。企業(yè)入駐物流園園，園區(qū)代辦工商、稅務(wù)等一切手續(xù)，并且免收服務(wù)費(fèi)。 二是為企業(yè)搭建金融(投融資)服務(wù)平臺(tái)。為入園企業(yè)提供如融資租賃、股權(quán)投資、貿(mào)易融資、融資擔(dān)保、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基金、信用貸款等。 三是研發(fā)中心、營(yíng)銷中心和信息平臺(tái)。幫助入園企業(yè)做物流解決方案 ，協(xié)助獲取業(yè)務(wù)等。,中小企業(yè)不外乎三個(gè)方面：資金、業(yè)務(wù)、效益，解決企業(yè)這些核心需求，

22、也就解決物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群,物流園區(qū)是什么？,物流園區(qū)做了什么,物流園區(qū)的核心能力是什么？,是物流業(yè)務(wù)處理支撐能力 具有各種物流業(yè)務(wù)綜合消化能力與園區(qū)各種資源綜合整合能力 物流業(yè)務(wù)的受理、消化與整合服務(wù)能力,現(xiàn)有很多物流園區(qū)的功能，僅限于“漂亮的停車場(chǎng)+倉(cāng)庫(kù)”階段，園區(qū)內(nèi)的各種物流企業(yè)包括第三方物流與專線物流，基本上各自為政，物流園區(qū)也不關(guān)注大家的競(jìng)爭(zhēng)與合作，整個(gè)基礎(chǔ)還只是分散的不太有力的五個(gè)手指頭，沒有形成強(qiáng)有力的拳頭，還沒有綜合物流業(yè)務(wù)的整合能力，特別缺乏高端物流業(yè)務(wù)的升級(jí)整合能力，業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)很多，但是機(jī)會(huì)流失的也很多（有些制造業(yè)大單子與高端單子可能園區(qū)內(nèi)單一物流企業(yè)難以拿下 ），

23、送上門來的生意，本來有能力做成，結(jié)果沒有做成，非?？上?，這是園區(qū)功能和能力的一大缺失。,49,經(jīng)營(yíng)設(shè)施平臺(tái),商務(wù)交易平臺(tái),金融服務(wù)平臺(tái),分撥配送平臺(tái),為廣大入駐商戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和發(fā)展空間,物流園區(qū)能做什么？,50,基于物流園區(qū)的供應(yīng)鏈服務(wù)生態(tài)圈的構(gòu)建 (物流行業(yè)中小企業(yè)服務(wù)平臺(tái)),浙江省中小物流企業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)功能,國(guó)家科技部創(chuàng)新基金支持項(xiàng)目、浙江省中小企業(yè)服務(wù)示范平臺(tái),優(yōu)化現(xiàn)代物流園物流生態(tài)系統(tǒng),建設(shè)、營(yíng)造“物流社區(qū)”氛圍,新型物流社區(qū)發(fā)展模式 -通過物流商務(wù)特色樓宇等物流載體的建設(shè)，打造集“物流企業(yè)孵化、物流總部經(jīng)濟(jì)、物流人才培訓(xùn)、物流居住服務(wù)、物流商業(yè)流通和物流公共配套服務(wù)”等功能

24、于一體的新型物流社區(qū)。通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、拆遷安置、社區(qū)化管理、股權(quán)分紅、就業(yè)培訓(xùn)和引導(dǎo)、社會(huì)保險(xiǎn)等一系列配套改革和模式創(chuàng)新 物流俱樂部發(fā)展模式 -物流人沙龍 -商戶培訓(xùn)會(huì)（案例講解、經(jīng)營(yíng)模式探討） -圓桌會(huì),怎樣開好“推廣會(huì)”,招商推廣會(huì) -金恒德汽配物流中心汽配國(guó)際采購(gòu)論壇 -首屆華東物流經(jīng)理人沙龍暨嘉興現(xiàn)代物流園招商介紹會(huì) -首屆華東(海鹽)電子商務(wù)和現(xiàn)代物流協(xié)同大會(huì) 基于物流園區(qū)的物流業(yè)與制造業(yè)共贏合作論壇 - 嘉興市首屆物流業(yè)與制造業(yè)合作論壇 -“南湖論和”供應(yīng)鏈發(fā)展大會(huì),創(chuàng)新由園區(qū)管理委員會(huì)、園區(qū)開發(fā)公司以及園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理公司組成的三級(jí)管理運(yùn)作模式 1、園區(qū)管理委員會(huì)(規(guī)劃管理) 參照經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式，由政府組建成市園區(qū)管委會(huì)。政府主要分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任管委會(huì)主任，各職能部門主要領(lǐng)導(dǎo)是管委會(huì)成員。管委會(huì)主要負(fù)責(zé)園區(qū)前期規(guī)劃、居民拆遷、土地征收、建