旅游地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新

1、旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,1,主講人：呂志墉,旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和創(chuàng)新,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,2,思考聚焦,中新地產(chǎn)珠海淇澳島如何策劃定位 常熟波恩項目旅游地產(chǎn)如何促動商業(yè)地產(chǎn) 常德柳葉湖低碳城主題旅游在哪里,FOCUS: 如何突破政府對旅游業(yè)渴求和對純地產(chǎn)回避之間的矛盾,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,3,目錄,第一章 旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)十大關(guān)系 第二章 旅游地產(chǎn)的理念和分類 第三章 旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 第四章 旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式 第五章 旅游地產(chǎn)案例研究 第六章 旅游地產(chǎn)發(fā)展前景 第七章 重點推薦養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn),旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,4,第一章,旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)十大關(guān)系,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,5,資源是重要的，但永遠(yuǎn)不要把目光

2、集中在資源上，資源可以成為產(chǎn)品，資源也可以僅僅是產(chǎn)品的背景和環(huán)境，創(chuàng)意為資源的開發(fā)利用插上翅膀！ 千萬不要做一個沒有靈魂的規(guī)劃，規(guī)劃必須在具可操作性的戰(zhàn)略策劃指導(dǎo)下制定落實，否則等待你的將是無止境的修編，誤國誤民！在通盤的策劃方案和商業(yè)模式指導(dǎo)下制定具有可實施性規(guī)劃已成為越來越多經(jīng)營者的選擇！ 觀光旅游和休閑度假是姊妹關(guān)系，沒有高低貴賤之分，各地要根據(jù)自身的實際情況確定發(fā)展方向，觀光旅游是旅游產(chǎn)業(yè)分量最大的權(quán)重產(chǎn)品，休閑度假是旅游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨立運作，又可相互重疊。 隨著旅游市場的細(xì)分，目的地的客源地營銷將成為一種趨勢，客源地推廣營銷的豐富性和直銷非傳統(tǒng)旅游銷售

3、方式可比擬。同時，針對客源地市場定向設(shè)計目的地產(chǎn)品也將成為一種可能，目的地和客源地的關(guān)系的深入研究是旅游開發(fā)經(jīng)營成功的關(guān)鍵！,一大關(guān)系 ：創(chuàng)意和資源,二大關(guān)系： 策劃和規(guī)劃,三大關(guān)系：觀光旅游和休閑度假,四大關(guān)系：目的地和客源地,十大關(guān)系理念,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,6,大眾旅游，首先是指旅游活動參加者的范圍已擴展到普通的勞動大眾。大眾旅游的另外一層含意則是現(xiàn)代旅游活動開始形成以有組織的團體包價旅游為代表的大眾型旅游模式，并且形成廣大民眾中占支配地位的旅游形式。所謂大眾型，主要是指旅游者在旅行社的組織和安排下，借助各類旅游企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)，按照規(guī)定的時間、線路和活動的內(nèi)容，有計劃的完成全程旅游活

4、動。 旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)是難以分割的當(dāng)前模式，旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延有待拓展，旅游產(chǎn)業(yè)有時候是以第二屬性表現(xiàn)出來的，甚至是一種殼化的產(chǎn)業(yè)，因此，新的城鎮(zhèn)運營開發(fā)模式以及功能市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟整體運營模式就變成一個需深入探討的課題。游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨立運作，又可相互重疊！ 門票經(jīng)濟是旅游主力經(jīng)營模式，卻不是旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的主力經(jīng)營模式，中國現(xiàn)階段無法擺脫也需要門票經(jīng)濟，但是，多維經(jīng)營的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟必須深入發(fā)展，已經(jīng)有越來越多的地區(qū)和目的地已經(jīng)具備了擺脫單一門票經(jīng)濟的條件，多維經(jīng)營-時運將至！,五大關(guān)系：大眾旅游和互動娛樂,六大關(guān)系：旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn),七大關(guān)系：門票經(jīng)濟和多

5、維經(jīng)營,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,7,環(huán)境保護和開發(fā)經(jīng)營看似一個矛盾，但有其天然和諧的一面，人來自自然，回歸自然是本性也是必然，關(guān)鍵是我們以什么態(tài)度回歸自然，人和自然的關(guān)系還有待探索，適度開發(fā)和尊重友好自然將使我們的開發(fā)有利于自然的保護，自然本身需要人類，關(guān)鍵需要控制的是人類的態(tài)度和習(xí)性。 中國國民習(xí)性對中國的旅游經(jīng)營影響重大，許多國際上非常順理成章的旅游運營模式在中國得不到認(rèn)可，尤其是狂歡節(jié)和海洋度假旅游產(chǎn)業(yè)在中國開展需要程序經(jīng)營來修正，因此，旅游產(chǎn)業(yè)的國際慣例一定要結(jié)合中國國民民族特性來發(fā)展整合。 國內(nèi)旅游重規(guī)劃、重投資、輕管理的現(xiàn)象還是較為突出，旅游產(chǎn)業(yè)的軟投資其實比硬投資更重要，一個好的項目

6、特別需要開業(yè)后的市場營銷、商業(yè)管理、文化活動組織、客源地營銷、節(jié)慶活動策劃、管理人員培訓(xùn)等一系列的經(jīng)營提升工作。,八大關(guān)系 ：環(huán)保和開發(fā),九大關(guān)系 ：國際慣例和民族特性,十大關(guān)系：投資開發(fā)和經(jīng)營提升,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,8,第二章,旅游地產(chǎn)的理念和分類,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,9,概念,特點、優(yōu)勢,所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融 旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目可稱為旅游房地產(chǎn)。,旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然 景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。,旅游地產(chǎn)理念,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,10,旅游景點地產(chǎn),旅游商務(wù)地產(chǎn),Clic

7、k to add Text Click to add Text Click to add Text,從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。,指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。,指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間,旅游度假地產(chǎn),指為游客提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館以及用于分時度假的時權(quán)酒店等,旅游住宅地產(chǎn),主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。,旅游地產(chǎn)分類,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,11,背景資料： 國際慣例表明，一國人均

8、GDP達(dá)到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到20003000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到30005000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達(dá)到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。,國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)理歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點是旅游產(chǎn)品的升級。但現(xiàn)實情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級,觀光旅游休閑旅游度假旅游,11,國內(nèi)趨勢,世界趨勢,旅游度假市場的發(fā)展趨勢,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,12,開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源,執(zhí)行多方位高起

9、點市場推廣,投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施,取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合,保護生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn),評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則 開發(fā)前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理 發(fā)掘升華獨特的人文和歷史資源 引導(dǎo)本地居民對旅游和環(huán)保的參與,規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀 早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價值 完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量,政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌 引進或聯(lián)合其他利益相關(guān)方的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度,逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè) 政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的

10、其他產(chǎn)業(yè) 借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才,謀求國家和地方各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。 在區(qū)域內(nèi)整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。 與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關(guān)者廣泛合作，實現(xiàn)共贏。,區(qū)域定位,旅游地產(chǎn)必須考慮的五種要素,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,13,第三章,旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,14,一、旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海。 旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”

11、路線，以人造景區(qū)、景點來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進行項目配置。 同時，由于我國地理、經(jīng)濟發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。 二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運作方式逐漸綜合多元化 中國旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢。眾多旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項目逐步興起，旅游房地產(chǎn)的運作方式逐漸綜合化、多元化。,中國旅游

12、地產(chǎn)發(fā)展特征,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,15,三、旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費上獲得優(yōu)良組合 旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業(yè)的帶來了空間享受和消費功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來消費與投資。目前來看，兩種模式的有效結(jié)合是旅游地產(chǎn)需求特征中重要的方面。 四、旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中，普通型的旅游地產(chǎn)消費尚未形成 雖然國內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場已經(jīng)具有近10年，但規(guī)模性、多渠道置業(yè)流不充分。特定地區(qū)間的旅游地產(chǎn)置業(yè)人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費意識較低有關(guān)

13、，另一方面原因在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類別和服務(wù)方式較少，推廣不足。 五、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富 現(xiàn)今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開發(fā)模式以應(yīng)對差異化的置業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產(chǎn)權(quán)的消費模式轉(zhuǎn)換、商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來。旅游地產(chǎn)的租務(wù)需求所引致的對配套、服務(wù)等要求也越來越高。,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,16,一 近期度假需求不旺 旅游地產(chǎn)供求是個復(fù)雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù),GDP水平等都有著密切的關(guān)系。才有欲望、有能力、有需求去消費休閑度假產(chǎn)品。同時，“帶薪休假制度”在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”

14、等國家法定假日。我國現(xiàn)在仍以觀光旅游需求為主，因而，旅游地產(chǎn)這一主要用于滿足休閑度假旅游的產(chǎn)品現(xiàn)階段會面臨需求不旺的風(fēng)險。 二 制度的缺失 在我國，旅游地產(chǎn)剛剛起步，缺乏專門的政策法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。缺少了這些規(guī)范，市場就會失序，一些地產(chǎn)商打著開發(fā)旅游地產(chǎn)的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關(guān)部門組成的五部委聯(lián)合督查組在對地產(chǎn)行業(yè)進行的三輪督察中發(fā)現(xiàn)“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項目的名義，進行房地產(chǎn)開發(fā)的圈地現(xiàn)象”；一些經(jīng)營者進行旅游地產(chǎn)項目時，不管消費者今后的權(quán)益保障，甚至采取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴(yán)重阻礙了旅游地產(chǎn)市場的培育，也阻礙了

15、一些有心發(fā)展旅游地產(chǎn)的有實力的大企業(yè)進入，使得旅游地產(chǎn)這一非常有前途的產(chǎn)業(yè)一度陷入困境。 三 國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)不健全 國內(nèi)旅游地產(chǎn)商在開發(fā)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品時，大多忽視后續(xù)經(jīng)營與管理。目前，任何一家開發(fā)商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網(wǎng)絡(luò)。我國度假村、旅游飯店數(shù)量龐大，但由于開發(fā)商之間缺乏聯(lián)合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的吸引力。,我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)存問題,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,17,第四章,旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,18,休閑旅游地產(chǎn)的六種核心驅(qū)動力模式,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,19,深圳華僑城強勢主題公園提升區(qū)域價值,區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)

16、達(dá)，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣 資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源 交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架 規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃 人口： 3.5萬人,現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū),主題產(chǎn)品驅(qū)動型,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,20,主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系,主題產(chǎn)品驅(qū)動型,關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)（Key Performance Indicators）是反映個體

17、或組織關(guān)鍵業(yè)績貢獻的評價依據(jù)和指標(biāo)，它是衡量指標(biāo)，而非具體的目標(biāo)值。關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)區(qū)別于能力素質(zhì)或態(tài)度指標(biāo)，也不是所有的績效衡量指標(biāo)。,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,21,海南博鰲商務(wù)會議帶動區(qū)域發(fā)展,區(qū)域背景：海南瓊海市的海邊小鎮(zhèn)， 資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為豐富、原始。 規(guī)模：轄有17個村委會，205個村民小組，總?cè)丝?.7萬人，總面積86平方公里,商務(wù)活動驅(qū)動型,主要依靠博鰲論壇的強勢帶動，形成了以商務(wù)活動驅(qū)動的旅游度假區(qū),旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,22,商務(wù)活動驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系,商務(wù)活動驅(qū)動型,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,23,第

18、五章,旅游地產(chǎn)案例研究,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,24,華僑城是國內(nèi)從事“旅游”+“地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也是國內(nèi)最為成熟的，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)波托菲諾小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)典范。,旅游地產(chǎn)成功案例一,東部華僑城,1 低價拿地 由于歷史的原因，華僑城的土地成本較低，這是其建設(shè)成功的一個重要因素。華僑城建設(shè) 之 初，這一區(qū)域比較偏僻。據(jù)介紹，20世紀(jì)80年代初，由于印尼出現(xiàn)排外排華現(xiàn)象，一 些印尼華僑歸國，深圳劃出這一片作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在安置歸國華僑的同時招商引資開發(fā) 建設(shè)，正式取名華僑城是在1985年，至今已是20年。華僑

19、城集團原來歸國務(wù)院僑辦主 管，現(xiàn)劃歸為國務(wù)院國資委直屬企業(yè)。 2 環(huán)境優(yōu)先 華僑城開始的第一項建設(shè)是種花、種 草、種樹、營造環(huán)境。他們認(rèn)為，經(jīng)濟建設(shè)中最大 的失誤莫過于規(guī)劃上的短視和對生態(tài)環(huán)境等資源的破壞，他們的理念是要在“花園中建城 市”，而不是“在城市中去建設(shè)花園”，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財富”、“環(huán) 境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念。從而使華僑城最終沖出國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平”、“排排 座”、“火柴盒”的傳統(tǒng)模式。 3規(guī)劃先行 華僑城的城區(qū)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)一開始就選擇了一條以對環(huán)境、資源、生態(tài)的充分保護利 用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。1985年華僑城成立之初，華僑城引進的

20、第一個項目不是辦工廠、酒店，而是以年薪11萬美元的代價聘請新加坡著名規(guī)劃師擔(dān)任規(guī)劃顧問；華僑城建設(shè)的第一個戰(zhàn)役不是大興土木工程，而是制訂城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,25,成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式,區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心20多公里 交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程；設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線 資源：成-溫-郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國語學(xué)校等,項目定位：集居住、餐飲娛樂、休閑

21、度假、旅游觀光、投資于一體，融合各種中國民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū) 目標(biāo)客戶： 對老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人 注重“5+2”生活模式、追求個性生存狀態(tài)的都市人群 預(yù)期有升值潛力的投資客戶,占地面積：680畝 建筑面積：20.43萬平方米 水面面積：3萬余平方米 容積率： 0.4 綠化覆蓋率：72% 建筑密度：17%,旅游地產(chǎn)成功案例二,成都芙蓉古鎮(zhèn),旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,26,整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動、民居四大功能,傳統(tǒng)居住區(qū)建筑風(fēng)格多樣的住宅， 毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉， 環(huán)境靜雅；

22、特色商業(yè)區(qū)小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購物超市等； 文化休閑區(qū)詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、12000平方米的中心音樂休閑廣場、2000余平方米的人造山坡景區(qū)、置信MBA學(xué)術(shù)中心等； 運動保健區(qū)中老年人健康中心、診所，足球場、網(wǎng)球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習(xí)場、門球場、少兒武術(shù)館、乒乓球室等運動健身場所； 會所賓館區(qū)生態(tài)豪華會所、酒店、客棧、博物館等,皇城-明遠(yuǎn)樓-至公堂：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線 酒店賓館分別修建于會所的西南和正北 各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動靜有致，統(tǒng)一和諧,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,27,芙蓉古城中四種建筑風(fēng)格的住宅

23、營造了強烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，同時整個社區(qū)打造的休閑度假氣質(zhì)，引領(lǐng)有別于城市的生活方式,建筑：2層為主，面積42-212平方米不等，類型有獨棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色的私家花園和配套設(shè)施 建筑風(fēng)格： 川西民居組團 江蘇民居組團 云南民居組團 唐風(fēng)建筑組團 園林：建有亭榭、小橋流水的江南風(fēng)格設(shè)計，綠地景觀錯落有致,四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)居住氛圍,飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃 茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子 水文化：龍舟比賽、放河燈等 天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統(tǒng)手工制品 童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩的玩具 民風(fēng)民俗文

24、化：趕廟會、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗 地域文化： 4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花 街道：以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內(nèi)道路，達(dá)成街道名的親切和易于記憶 ,深度挖掘成都區(qū)域文化，舉辦各種活動，營造強烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，引領(lǐng)一種充滿傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,28,成功的關(guān)鍵因素總結(jié)：,開發(fā)理念在日漸提高的都市人生活消費水平和文化追求中，主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會發(fā)展而日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會議功能和假日經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)狀，推出整合四大功能的第二居住體系： 旅游觀光的功能：獨特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計成功吸引

25、眾多游人前來參觀游覽、消費，帶來商機； 休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環(huán)境，迎合都市人周末消費，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所； 商務(wù)活動的功能：提供會議、談判活動的場所； 滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，價格合理，吸引了大量購房者 通過對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊。 例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風(fēng)民俗等等,營造社區(qū)氛圍，滿足現(xiàn)代人的居住心理,利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動,深度挖掘傳統(tǒng)

26、文化，滿足居住者的文化需求,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,29,29,主要物業(yè)功能集中在五星級酒店、別墅、配套會所和配套設(shè)施、游艇俱樂部等，輔助物業(yè)功能主要有酒店公寓、商業(yè)街、住宅公寓等； 少數(shù)項目配有高爾夫和溫泉，已經(jīng)成為提升項目品質(zhì)的主要物業(yè)功能； 受項目體量的限制影響，別墅式酒店出現(xiàn)的概率并不高別墅式酒店占地較多，對于平衡盈利模式較難把握 游艇俱樂部成為沿湖度假類項目的主要配套,五星級酒店、別墅、配套會所、游艇俱樂部成為大型度假類項目必不可少的物業(yè)功能， 除此以外，那些吸引高端客戶青睞的極盡奢華的配套產(chǎn)品設(shè)計也是最能體現(xiàn)開發(fā)商品牌和項目品質(zhì)的標(biāo)志。,旅游地產(chǎn)成功案例三,千島湖、太湖周邊,旅游地產(chǎn)模

27、式和創(chuàng)新,30,30,五星級酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項目的啟動引擎已經(jīng)成為主流模式， 從現(xiàn)有的成功案例來看，這些引擎既能完成昭示項目市場形象作用的同時，將旅游資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，最終帶來房地產(chǎn)客戶，實現(xiàn)產(chǎn)品消化，完成地產(chǎn)盈利。,一線湖景+五星酒店 采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源,高爾夫+五星酒店 高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產(chǎn)項目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式,溫泉+五星酒店 利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動

28、房地產(chǎn)價值上漲，從而實現(xiàn)地產(chǎn)盈利,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,31,所選區(qū)域千島湖、太湖案例客戶購買用途為自用、投資或兩者兼有； 高端別墅客戶主要為項目所在城市以及周邊城市的企業(yè)主，作為第二或第三居所；而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報率的客戶，客戶范圍較廣。,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,32,第六章,旅游地產(chǎn)發(fā)展前景,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,33,一、旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊 中國經(jīng)濟的增長和人們生活水平的提高，為國內(nèi)的旅游地產(chǎn)發(fā)展打開了光明的前景。美國在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代基本都經(jīng)過這個過程。人均GDP到達(dá)六千美金以上。人們用于日常消費的費用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費用用于精神享受和文化消費

29、需求。根據(jù)國家旅游局的測算，未來中國也將會成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體。這些都將帶來對旅游地產(chǎn)的巨大需求。 二、從“小旅游、大地產(chǎn)”到“大旅游、小地產(chǎn)” 旅游地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展歷史不長，但包括開發(fā)商等在內(nèi)的市場參與者通過市場操作實踐，已在開發(fā)理念上發(fā)生了一些根本性的變化。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展和相對成熟，開發(fā)機構(gòu)逐漸意識到旅游地產(chǎn)是一項系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整治、資源整合、產(chǎn)業(yè)重組和住宅建設(shè)，最終的目的是區(qū)域價值的提升和社會效益的最大化。所以，旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項目的前期導(dǎo)入，旅游價值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)龍頭旅游資源的再造。只有通過對旅游項目的精心經(jīng)營

30、，才能拉動人氣，提升價值，以此促進地產(chǎn)項目的銷售。開發(fā)商只有真正認(rèn)識到旅游地產(chǎn)的核心競爭力，才能使旅游和地產(chǎn)互惠互生，實現(xiàn)各種利益的最大化。,旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,34,三 、旅游地產(chǎn)開發(fā)的多元化趨勢加深 休閑度假需求的升級推動了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會相應(yīng)的升級換代，對旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。 四 、旅游地產(chǎn)投資開發(fā)重心將從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營 2007、2008年是旅游地產(chǎn)在國內(nèi)市場影響力全面提升的一年，可以預(yù)見，2010年后以銷售為主導(dǎo)的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經(jīng)營的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)

31、的市場擴大浮出水面。在此過程中，旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營過渡。 五、旅游地產(chǎn)需要全盤策劃和動態(tài)規(guī)劃 為了適應(yīng)靈敏度較高的市場需求，旅游地產(chǎn)項目應(yīng)強調(diào)“全盤策劃”與“動態(tài)規(guī)劃”，有效的協(xié)調(diào)政府公共決策與地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)之間的矛盾，解決策劃與規(guī)劃銜接不足、傳統(tǒng)規(guī)劃市場敏感性不強，容易忽略市場環(huán)境變化的問題，同時保證公共利益和城市資源的合理利用與分配，并可以獲得城市整體發(fā)展策略的指導(dǎo)，得到更多的發(fā)展機會，最終實現(xiàn)多贏的目標(biāo)。,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,35,第七章,養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn),旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,36,養(yǎng)生地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)的一種商業(yè)模式之一。 養(yǎng)生地產(chǎn)投資開發(fā)與經(jīng)營的真正內(nèi)涵，就是賦予土地以一

32、種特別養(yǎng)生文化意義，并將這種意義長期而全面地融入整個養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)形式。中外成功養(yǎng)生地產(chǎn)的例子并不少見，比如美國太陽城、日本北港新城、南美州羅曼村、海南博鰲.寶蓮城、上海新太陽養(yǎng)生城以及下面講到的南沙奧園等。 奧園集團打造的南沙奧園，就是在中西結(jié)合的現(xiàn)代養(yǎng)生學(xué)理論指導(dǎo)下（奧園集團與廣州中醫(yī)藥大學(xué)合作成立廣州中醫(yī)藥大學(xué)南沙奧園養(yǎng)生基地，在養(yǎng)生、保健、培訓(xùn)、體檢、治療等相關(guān)環(huán)節(jié)展開全面合作），以養(yǎng)生為中心，打造集集度假、會議、酒店、別墅、公寓及洋房于一體的綜合性養(yǎng)生地產(chǎn)項目，包括CEO官邸、聯(lián)體別墅、豪華洋房、單身公寓、休閑渡假酒店、商業(yè)長廊以及各種公建配套等物業(yè)形態(tài)，成為一個融合居家、休閑、娛樂

33、、社交、商務(wù)為一體的高品質(zhì)多元養(yǎng)生活動平臺，配備養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生植物園、養(yǎng)生食舫、養(yǎng)生水療會館、音樂理療室等多項特色服務(wù)設(shè)施，營造全新的健康生活方式，將提供具有高貴優(yōu)雅休閑品質(zhì)的住宅環(huán)境，具有優(yōu)美的山水景觀并蘊藏豐富的文化內(nèi)涵，同時也兼顧了娛樂、休閑、療養(yǎng)健身的功能，體現(xiàn)出“健康維護營、生命加油站”的新居住理念。,養(yǎng)生地產(chǎn)概念,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,37,1、高質(zhì)量自然環(huán)境 養(yǎng)生地產(chǎn)大多位于生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地方，比如象黃山、海南、北海、青島、煙臺、威海等具備山、海、湖、島、泉的特色魅力城市。 2、高水平的養(yǎng)生保健項目 養(yǎng)生地產(chǎn)最突出的特點，就是在養(yǎng)生、保健、培訓(xùn)、體檢、治療等相關(guān)環(huán)節(jié)為入住社區(qū)的居民

34、提供高品質(zhì)養(yǎng)生服務(wù)。一般配備多項特色養(yǎng)生服務(wù)設(shè)施，如養(yǎng)生度假社區(qū)、養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生植物園、養(yǎng)生食舫、養(yǎng)生水療會館、音樂理療室等，建立養(yǎng)生咨詢培訓(xùn)中心（如資深專家坐堂、診斷開方、心理咨詢指導(dǎo)、各類養(yǎng)生課程）、休養(yǎng)中心（如提供食餌養(yǎng)生、環(huán)境養(yǎng)生、熏治養(yǎng)生、中醫(yī)養(yǎng)生音樂、瑜伽養(yǎng)生等服務(wù)）、養(yǎng)生膳食房（如調(diào)和五味、平衡陰陽、以食養(yǎng)生、藥食同源，整理創(chuàng)新四季養(yǎng)生菜肴，日常膳食營養(yǎng)指導(dǎo)）、特色美容館（如現(xiàn)代美容、傳統(tǒng)養(yǎng)生、漢方駐顏、塑身美體、排毒活絡(luò)等）、spa中心、養(yǎng)生國際研究交流中心以及室內(nèi)外游泳池、網(wǎng)球、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室等，營造全新的健康生活方式。 精品養(yǎng)生酒店、理療中心，專門有中醫(yī)理療專家坐診，提供養(yǎng)生膳食、特色美容、高端spa等高品質(zhì)養(yǎng)生服務(wù)，成為“亞健康”人群的“健康維護營、生命加油站”。,養(yǎng)生地產(chǎn)內(nèi)容,旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新,38,3、人性化、管家式的養(yǎng)生服務(wù) “度假養(yǎng)生項目，后續(xù)服務(wù)十分重要，決不是房子賣完就完事?！?海南博鰲.寶蓮城的開發(fā)商寶蓮集團董事長朱衛(wèi)杰先