商丘市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告VIP

商丘市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告、報(bào)告綜述商丘總體房地產(chǎn)市場開展結(jié)構(gòu)失衡，市場供給量與消化量比例失調(diào)，整體市場開工面積遠(yuǎn)大于銷售面積。整個房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資、開發(fā)激增，銷售增長緩慢的不良態(tài)勢。商丘市經(jīng)濟(jì)近五年保持高速增長。商丘市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎爻尸F(xiàn)逐年遞增的趨勢，城市人口數(shù)量逐年提高。商丘市城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高，人均可支配收入平穩(wěn)上升，平均消費(fèi)支出也呈遞增趨勢。商丘新區(qū)的開發(fā)建設(shè)為房地產(chǎn)開展提供了一個絕好的市場時機(jī)。對立足于外鄉(xiāng)化開展的美基〔商丘〕置業(yè)而言，商丘是一個可以持續(xù)性戰(zhàn)略開發(fā)的戰(zhàn)場。2關(guān)于產(chǎn)業(yè)開展周期的判斷通過房地產(chǎn)業(yè)投資、供需關(guān)系、價(jià)格走勢、土地市場走勢等因素分析，根本可以把商丘房地產(chǎn)業(yè)開展周期歸納預(yù)測為以下幾個階段——2002－2003年：房地產(chǎn)復(fù)蘇期2004年：房地產(chǎn)繁榮期2005年：房地產(chǎn)持續(xù)繁榮期2006年—2007年：房地產(chǎn)競爭劇烈期〔多工程，多開發(fā)商〕2021年后：房地產(chǎn)成熟期商丘目前處在房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟前的調(diào)整階段，各工程、開發(fā)商之間競爭慘烈！目錄1.商丘房地產(chǎn)開展宏觀環(huán)境研究 1.1商丘之城市定位 ------------------------------------------------------------------------------06--071.2商丘之經(jīng)濟(jì)環(huán)境 -------------------------------------------------------------------------------08--101.3商丘之開展?jié)摿?--------------------------------------------------------------------------------10--111.4商丘城市開展格局 --------------------------------------------------------------------------11--132.商丘房地產(chǎn)業(yè)開展周期研究 2.1歷年商品房供需走勢分析------------------------------------------------------------------------14--162.2歷年商品房價(jià)格走勢分析------------------------------------------------------------------------16--262.3消費(fèi)者群體分-----------------------------------------------------------------------16--172.5商丘房地產(chǎn)市場周期判斷--------------------------------------------------------------------------17--173. 商丘住宅市場研究3.12006年住宅市場分析---------------------------------------------------------------------------18--193.2多層住宅產(chǎn)品研究-------------------------------------------------------------------------18--363.3產(chǎn)品建議---------------------------------------------------------------------------37--384.商丘市商業(yè)地產(chǎn)研究4.1社區(qū)商業(yè)研究--------------------------------------------------------------------------------39--394.1商丘市商業(yè)研判---------------------------------------------------------------------------------40--404.2商丘市商業(yè)特征---------------------------------------------------------------------------------40--424.3商丘市商業(yè)趨勢---------------------------------------------------------------------------------42--445.結(jié)論 第一局部商丘房地產(chǎn)開展宏觀環(huán)境研究1.1商丘之城市定位 商丘市概述商丘是河南省省轄市。位于河南省東部，豫魯皖三省交界處，京九鐵路與隴海鐵路交叉點(diǎn)上。素有“豫東門戶〞、“中原鎖鑰〞之稱，歷代為兵家、商家必爭之地。西距省會鄭州市230公里。介于東經(jīng)114°49′～116°39′，北緯33°43′～34°52′之間。西與開封市相接，南與安徽省亳州市為鄰，北隔黃河故道與山東省菏澤市接壤，東與安徽省淮北市交界。屬華北黃淮海平原的一局部，海拔高度30～70米。境內(nèi)的河流屬淮河流域，分屬洪澤湖、渦河、南四湖水系。主要河流有渦河、惠濟(jì)河、沱河、黃河故道、澮河、大沙河、王引河等，皆呈西北東南流向，平行相間分布，流域面積都在1000平方公里以上。在永城市北33公里處有芒碭山群，面積約10平方公里，屬泰山山脈丘陵延伸地帶，主要由芒山主峰、保安山、鐵角山、南山、夫子山、黃土山等10多座山頭組成，其中最高的是芒山，海拔168.8米，其他山頭皆高缺乏百米。屬暖溫帶季風(fēng)氣候。春季溫暖多風(fēng)，夏季炎熱雨量集中，秋季涼爽日照長，冬季寒冷少雨雪。城市概況商丘市區(qū)建成區(qū)面積到達(dá)89平方公里,市區(qū)人口89.5萬人。商丘市轄夏邑、虞城、柘城、寧陵、睢縣、民權(quán)、梁園區(qū)、睢陽區(qū)、開發(fā)區(qū)、永城市六縣三區(qū)一市，面積10704平方公里，人口807萬。城市職能商丘地理優(yōu)越，交通十分便利，東起連云港西至荷蘭鹿特丹的亞歐大陸橋——隴海鐵路，與中國最長的南北大動脈——京九鐵路,北京至珠海的105國道與連云港至霍爾果斯的310國道，連云港至霍爾果斯的高速公路與東營至香港的高速公路均在這里交會，形成鐵路、國道、高速公路密集相交的黃金交通樞紐。亞歐通訊光纜和京九通訊光纜在此垂直交會，西安至連云港1800路中同軸光纜也從這里通過，使商丘成為重要的通訊調(diào)度中心。獨(dú)特的區(qū)位，便利的交通、通訊使商丘成為東西南北人流和物流的紐帶、重要的物資集散地和區(qū)域性商貿(mào)中心。1.2商丘之經(jīng)濟(jì)環(huán)境2006年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值647億元，比上年增長13.1%，1-9月份，全市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額142.9億元,同比增長15.2%，3年招商引資超過去10年總和，

城市化率到達(dá)28.9％。經(jīng)濟(jì)總量居黃淮四市首位，增速居第2位。2007年上半年，商丘市經(jīng)濟(jì)總量到達(dá)353.56億元，增長13.2%從2005年三季度以來我市GDP增長連續(xù)8個季度在13%以上的較高平臺上運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2004年，我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為35.1∶38.2∶26.6，實(shí)現(xiàn)了由一二三向二一三的歷史性轉(zhuǎn)變。經(jīng)過兩年多的開展，今年上半年我市三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為29.0∶41.7∶29.3，正常年份下首次出現(xiàn)二三一結(jié)構(gòu)形式，二三產(chǎn)業(yè)比重到達(dá)71%，比上年同期提高0.4個百分點(diǎn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)開展速度快，總量居全省第12位、黃淮四市第1位。上半年商丘市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)增加值85億元，增長速度22.3%，連續(xù)21個月增長速度在20%以上。6月份當(dāng)月工業(yè)增加值17.8億元，為歷史上單月工業(yè)增加值最高水平。商丘市經(jīng)濟(jì)效益保持了較高水平。規(guī)模以上工業(yè)利潤總額到達(dá)29.45億元，在全省居第11位，增速81.3%，高于全省9.7個百分點(diǎn)，居全省第6位；在黃淮四市中總量和增速均居首位。規(guī)模以上工業(yè)利稅總額41.59億元，在全省居第12位，增速為69.9%，高于全省11.4個百分點(diǎn)，增速居第5位；在黃淮四市中總量和增速均居首位。經(jīng)濟(jì)開展商丘歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比照GDP:2〕人均GDP:3固定資產(chǎn)投資1.3商丘市開展?jié)摿?.3.11.3.2近幾年，商丘經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，全市國民生產(chǎn)總值到達(dá)647億元，比上年凈增90億元。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值接近5000元。城市居民可支配收入到達(dá)8320元，比上年增長13.4%。近兩年，商丘市經(jīng)濟(jì)迅猛1.4商丘城市開展格局 城市建設(shè)商丘市按照“前瞻性、全局性、時代性〞的要求進(jìn)行高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建設(shè)中，對重點(diǎn)工程、標(biāo)志性建筑、廣場等，都請國家及省有關(guān)專家進(jìn)行設(shè)計(jì)。投入1350多萬元，積極實(shí)施了中州南路、長江東路、香君東路新建工程。投入8100萬元，新開工建設(shè)了文化路、平原路、香君路、民主西路四條道路的集中供熱管網(wǎng)鋪設(shè)。投資760萬元，新鋪城市天然氣管網(wǎng)1萬米，開展用戶5330戶。投資415萬元，對市政道路進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。投資510萬元，用于路燈的亮化新建與維護(hù)。投資上億元改造了文化步行街，形成了集圖書印刷、電腦軟件、音像古玩、字畫裝裱為一體的具有商丘文化特色的繁華商業(yè)街。中心城區(qū)投資5000多萬元，建成了17個亮化區(qū)域和53個亮化點(diǎn)，形成了神火大道、南京路、民主路、八一路、凱旋路等亮化一條街和“商〞字廣場、火車站廣場、白云綠地文化廣場等晚間游覽點(diǎn)。投資三千多萬元的華商文化廣場又按期落成，為商丘城市文化品位的提升寫下濃墨重彩的一筆。投資3842萬元，在主要道路和綠地景點(diǎn)栽花植草。不僅給市民創(chuàng)造了一個優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境，而且提高了城市品位。2006年1月10號，商丘市被授予“中國優(yōu)秀旅游城市〞稱號，9月份，商丘市又順利通過省級園林城市的復(fù)查驗(yàn)收。城市建設(shè)完成投資9．472億元。其中，集中供熱工程完成投資1．9億元，城市天然氣工程完成投資8500萬元，城區(qū)供水管網(wǎng)改造總投資1．7095億元，地下信息管網(wǎng)建設(shè)工程完成投資860萬元，一期污水處理廠建設(shè)工程實(shí)際投資1．64億元，垃圾處理廠建設(shè)工程目前已經(jīng)完成投資4500萬元，運(yùn)河治理工程完成公共設(shè)施建設(shè)投資1．03億元，道路建設(shè)和養(yǎng)護(hù)工程共完成投資7360萬元，路燈亮化新建與維護(hù)完成投資3300萬元。鮮花和榮譽(yù)為商丘城市建設(shè)助添了更強(qiáng)勁的開展動力，而這座城市正以其古老而又現(xiàn)代的風(fēng)韻呈現(xiàn)著獨(dú)有的魅力。1.4.2商丘市整體景觀風(fēng)貌體系以三橫三縱六條軸線為根本框架，再由六條線性元素連接城市四個主要標(biāo)志性景觀區(qū)域。具體規(guī)劃為“一核〞、“四軸〞、“四點(diǎn)〞、“四段〞?！耙缓栓暿侵干窕鸫蟮琅c南京路交會處的神火商貿(mào)金融核心?！八妮S〞是指運(yùn)河生態(tài)軸、神火人文景觀軸、中州路人文景觀軸、包河生態(tài)軸。四軸互有交叉，相互補(bǔ)充?！八狞c(diǎn)〞是指南京路上的工業(yè)文化廣場、金世紀(jì)商業(yè)購物中心、睢陽路休閑購物中心、火車南站。四個景觀串聯(lián)在三條軸線上。“四段〞是指商業(yè)金融區(qū)段、工業(yè)科技區(qū)段、行政及公共活動區(qū)段、商業(yè)效勞區(qū)段。按照規(guī)劃，南京路兩側(cè)將分布市級行政中心、商業(yè)金融中心、科技教育中心等主要公共建筑群。北海路規(guī)劃成生活主干道，又是商丘中心城區(qū)主要的公共活動場所和物流載體，自西向東形成古城特色商業(yè)區(qū)和居住區(qū)。中州路是連接兩區(qū)的主干道，也是城市的主要人文景觀軸線。第二局部商丘房地產(chǎn)業(yè)開展周期研究2.1商品房供需走勢分析商丘市歷年房地產(chǎn)施工面積：年份施工面積/萬平方米200151200251.3200364.52004782005203.32006270歷年施工面積走勢圖：商丘市歷年房地產(chǎn)竣工面積及銷售面積年份竣工面積/萬平方米銷售面積/萬平方米200120.318.2200232.128.5200329.627.120043734.75200560.242.4200621054歷年竣工面積及銷售面積走勢圖整體看來，商丘整體市場開工面積遠(yuǎn)大于銷售面積、銷售增長緩慢！供需比率失衡。2.2歷年商品房價(jià)格及供給情況分析2.2.104－06年度商品房成交價(jià)比照2004年：1100元/平方米2005年：1200元/平方米2006年：1316元/平方米2007年上半年：1500元/平方米目前，多層住宅價(jià)格整體均價(jià)在1600元左右；形成三個梯隊(duì)，第一梯隊(duì)：建業(yè)、奧林匹克在2500元以上，第二梯隊(duì)：嘉潤、富饒等均價(jià)在2000－2300元之間，第三梯隊(duì)：其它小工程：1600元以下。住宅主力面積區(qū)間在90平方至140平方，主力戶型三房兩廳，主力總價(jià)在20萬至30萬。2.2.2.3消費(fèi)群體分析2.3.1高端消費(fèi)群體較少，主要為市區(qū)及周邊縣區(qū)〔永城〕私營企業(yè)主、礦主、國有大企老總等。消費(fèi)能力強(qiáng)，但消費(fèi)成熟度不高，偏愛大戶型。中高端消費(fèi)群體多為局部私營企業(yè)主、個體商戶、小公司老板、國有大企中高層經(jīng)理人、政府機(jī)關(guān)中基層干部，以商丘市區(qū)為主，總價(jià)承受能力在25萬－2.3.2中端消費(fèi)群體多為工薪階層、個體工商戶、政府公務(wù)員、年輕群體。總價(jià)承受能力在15萬－32.4商丘房地產(chǎn)市場周期判斷通過房地產(chǎn)業(yè)投資、供需關(guān)系、價(jià)格走勢、土地市場走勢等因素分析，根本可以把商丘房地產(chǎn)業(yè)開展周期歸納預(yù)測為以下幾個階段——2003年：房地產(chǎn)復(fù)蘇期2004年：房地產(chǎn)繁榮期2005年：房地產(chǎn)持續(xù)繁榮期2006年—2007年：房地產(chǎn)競爭劇烈期〔多工程，多開發(fā)商〕2021年后：房地產(chǎn)成熟期商丘目前處在房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟前的調(diào)整階段，各工程、開發(fā)商之間競爭慘烈！市場空間較大！第三局部商丘住宅市場研究3.12007年住宅市場綜述自2004年開始，商丘樓市進(jìn)入快速開展階段，其主要表現(xiàn)是開發(fā)量激增，外地公司大量涌入，商丘新區(qū)建設(shè)日新月異。至目前，商丘新區(qū)神火大道以南的可開發(fā)土地根本被出售一空，開工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場銷售面積；目前已有河南建業(yè)集團(tuán)、北京富饒、浙江協(xié)和、上海宏城、奧林匹克花園等外地開發(fā)商進(jìn)駐，已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，開發(fā)規(guī)模急遽增大，涵蓋各種產(chǎn)品類型。3.1.2開發(fā)量與市場消化量差距仍在拉大。從2006年開始，商丘市場的竣工面積與銷售面積之差已經(jīng)超過百萬平方米，07年仍有擴(kuò)大之勢。這于商丘市的3.1.370％的中高檔房產(chǎn)集中在商丘新區(qū)，造成區(qū)域影響力增大的同時，區(qū)域內(nèi)的競爭也異常劇烈。3.1.4高層住宅開發(fā)成為市場絕對主流，也帶來了劇烈的市場同質(zhì)化競爭。住宅市場暢銷戶型在100――150平方三房；主力單價(jià)在1500――2500元/平方，單套主流總價(jià)在20萬－303.1.5整體市場房價(jià)上升緩慢，購房置業(yè)行為保守，價(jià)格成為市場競爭利器。中高端市場價(jià)格提升尤其緩慢。因此，以價(jià)格為主體的競爭策略在073.1.6物業(yè)配套要求不斷提升，就商丘外鄉(xiāng)而言，雙氣、景觀、會所、運(yùn)動場3.2住宅類產(chǎn)品水木清華工程名稱水木清華投資商浙江協(xié)和集團(tuán)、河南九合置業(yè)公司開發(fā)商商丘市嘉潤建設(shè)置業(yè)聯(lián)系3227666/3210777地理位置神火大道“商〞字雕塑南600米路西工程結(jié)構(gòu)共分二期開發(fā)，共推出37棟698套5F局部小高層。一期占地150畝建筑面積12萬平方米，14棟5層1棟11層1棟13層占地面積650畝總建筑面積總建筑面積60萬平米容積率/綠化率容積率1.4，綠化率45％工程產(chǎn)品定位60萬平米品質(zhì)生活樣板區(qū)建筑立面外墻涂料戶型兩房二廳42套，占總比值29%三房二廳85套，占總比值60%四房二廳15套，占總比值11%主力戶型三房二廳戶型特點(diǎn)南北通透，大開間，小進(jìn)深，陽臺外挑1.8-2.1米住宅價(jià)格均價(jià)每平方2300元價(jià)格策略低開高走推盤節(jié)奏2006年10月18認(rèn)購2007年2月28日出價(jià)格，開始銷售銷售進(jìn)度銷售率80％銷售政策一次性付款按揭貸款主力客群事業(yè)單位管理層、剛剛起步的生意人，及周邊縣城的生意人景觀規(guī)劃加拿大嘉柯國際建筑規(guī)劃浙江大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)效勞杭州綠城物業(yè)管理公司車位及車庫車庫根底配套市政供暖，智能化系統(tǒng)、天然氣周邊配套秘密二分校，商丘實(shí)驗(yàn)幼兒園分園工程優(yōu)勢外立面效果好，綠化率高，小區(qū)規(guī)劃為低密度小區(qū)，規(guī)劃合理工程劣勢價(jià)位高，戶型設(shè)計(jì)太大3.4.2新城國際工程名稱富饒新城國際投資商北京富饒房地產(chǎn)開發(fā)商丘富饒置業(yè)開發(fā)商商丘富饒置業(yè)聯(lián)系2566666/2567999地理位置神火大道與淮河路交匯處/市委市政府以南100米，神火大道路西工程結(jié)構(gòu)共分二期開發(fā)，共推出54棟10棟6層2棟11層1棟18層2棟11層樓中樓占地面積380畝總建筑面積總建筑面積36萬平米容積率/綠化率容積率1.46，綠化率33％工程產(chǎn)品定位住宅公寓+商務(wù)辦公+休閑商業(yè)+酒店學(xué)校的高檔社區(qū)建筑立面外墻涂料、面磚戶型兩房兩廳占總比值20%三房兩廳占總比值50%四房兩廳占總比值10%45-95平方米樓中樓占總比值20%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點(diǎn)南北雙陽臺，全明設(shè)計(jì)，動靜分區(qū)，有儲藏室住宅價(jià)格均價(jià)每平方2400元開盤起價(jià)1458元/m2價(jià)格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年9月12開工2005年12月31日開盤銷售進(jìn)度銷售率35％銷售政策一次性付款優(yōu)惠4%按揭貸款優(yōu)惠2%主力客群高收入人群景觀規(guī)劃上海易亞源境園林景觀設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃上海博地建筑設(shè)計(jì)咨詢物業(yè)效勞深圳中海物業(yè)管理參謀車位及車庫地上車位根底配套市政供暖、天然氣周邊配套酒店、網(wǎng)通工程優(yōu)勢地段優(yōu)勢，景觀配套有綠地、水系、珍惜樹種工程劣勢價(jià)位高3.4.3盛大世紀(jì)名城工程名稱盛大世紀(jì)名城投資商茂名市名晟房地產(chǎn)開發(fā)上海宏城房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商商丘置業(yè)聯(lián)系3279888/3279999地理位置神火大道與北海路交叉口西北角工程結(jié)構(gòu)共分二期開發(fā)，一期推出1棟13F2棟18F占地面積30000平方米總建筑面積總建筑面積11.7萬平米容積率/綠化率容積率3.9，綠化率35％工程產(chǎn)品定位收納神火大道尊容領(lǐng)地的600個時機(jī)建筑立面外墻面磚戶型兩房兩廳80平方米24套，占總比值13.04%兩房兩廳115平方米24套，占總比值13.04%三房兩廳113平方米68套，占總比值36.96%三房兩廳141平方米68套，占總比值36.96%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點(diǎn)外飄窗，觀景陽臺，局部戶型設(shè)置不合理住宅價(jià)格均價(jià)每平方1900元價(jià)格策略低開高走推盤節(jié)奏2006年8月份開盤9月份交房銷售進(jìn)度銷售率85％銷售政策一次性付款優(yōu)惠3％按揭貸款優(yōu)惠1％主力客群投資者，周邊單位職工景觀規(guī)劃上海卜筑景觀設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)效勞上海物業(yè)管理公司車位及車庫地上車位根底配套市政供暖、天然氣周邊配套城北二中、市一高、市二高、外國語學(xué)校、市第一人民醫(yī)院工程優(yōu)勢現(xiàn)房，外立面較好工程劣勢戶型設(shè)計(jì)差，樓間距小3.4.4工程名稱商丘奧林匹克花園投資商商丘商丘奧林匹克花園置業(yè)投資開發(fā)商商丘商丘奧林匹克花園置業(yè)投資聯(lián)系3288888地理位置北海路與歸德南路交叉口東200米路北工程結(jié)構(gòu)共推出19棟11－27F占地面積600畝總建筑面積總建筑面積28萬平米容積率/綠化率容積率1.7，綠化率48％工程產(chǎn)品定位運(yùn)動就在家門口建筑立面外墻面磚戶型兩房兩廳120.31平方48套，占總比值23.53%三房兩廳138.39平方48套，占總比值23.53%三房兩廳152.05平方72套，占總比值35.29%四房兩廳158.00平方36套，占總比值17.65%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點(diǎn)南北通透，面積利用合理，南北雙陽臺住宅價(jià)格均價(jià)每平方2500元價(jià)格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年元月18日內(nèi)部認(rèn)購銷售進(jìn)度銷售率25％銷售政策一次性付款按揭貸款主力客群企業(yè)經(jīng)理人、公務(wù)員高收入人群景觀規(guī)劃北京溯源景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑規(guī)劃清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)效勞商丘商丘奧林匹克花園物業(yè)管理車位及車庫地上車位根底配套地暖，天然氣周邊配套奧林匹克體育中心工程優(yōu)勢與奧林匹克體育中心僅一墻之隔工程劣勢價(jià)位高、離市中心較遠(yuǎn)，生活配套差、純高層3.4.5工程名稱帝和水上公園投資商商丘帝和置業(yè)開發(fā)商商丘帝和置業(yè)聯(lián)系2588888地理位置神火大道西運(yùn)河畔工程結(jié)構(gòu)共推出33棟12－16F占地面積1137畝總建筑面積總建筑面積30萬平米容積率/綠化率容積率1.8，綠化率45％工程產(chǎn)品定位神火大道西70萬平方米運(yùn)河上的城邦建筑立面外墻面磚戶型一房一廳平方米48套，占總比值11.43%三房兩廳平方米48套，占總比值11.43%三房兩廳平方米36套，占總比值8.57%三房兩廳平方米60套，占總比值14.29%三房兩廳平方米72套，占總比值17.14%三房兩廳平方米96套，占總比值22.85%四房兩廳平方米60套，占總比值14.29%主力戶型三房兩廳戶型特點(diǎn)240度景觀陽臺，布局緊湊，南北通透住宅價(jià)格一期均價(jià)每平方2000元，二期認(rèn)購期5千抵1萬價(jià)格策略低開高走推盤節(jié)奏一期2007年4月28日開盤,已售完.二期6月20日開始認(rèn)購，2007年9月份開盤銷售進(jìn)度認(rèn)購期總計(jì)420套,排號300套銷售政策一次性付款優(yōu)惠3％按揭貸款優(yōu)惠2％主力客群以公務(wù)員、機(jī)關(guān)單位團(tuán)購景觀規(guī)劃香港派斐建筑規(guī)劃PA置利國際〔上?！澄飿I(yè)效勞深圳銀典物業(yè)管理車位及車庫車位根底配套市政供暖周邊配套酒店、幼兒園、養(yǎng)老院工程優(yōu)勢戶型、運(yùn)河、中心景觀、地段工程劣勢政府形象差，對運(yùn)河治理質(zhì)疑3.4.6工程名稱裕城家園投資商商丘裕城置業(yè)開發(fā)商商丘裕城置業(yè)聯(lián)系3368555/3368666地理位置北海路歸德路交叉口西北角工程結(jié)構(gòu)共推出5棟6F占地面積30畝總建筑面積總建筑面積4萬平米容積率/綠化率容積率2.0，綠化率41％工程產(chǎn)品定位北海路毗鄰體育中心精巧社區(qū)建筑立面外墻面磚戶型兩房兩廳91.8平方12套，占總比值6.25%兩房兩廳99.1平方12套，占總比值6.25%兩房兩廳109.5平方12套，占總比值6.25%三房兩廳130平方12套，占總比值6.25%三房兩廳136.25平方108套，占總比值56.25%三房兩廳143.38平方36套，占總比值18.75%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點(diǎn)南北通透，雙陽臺，面積使用效率低住宅價(jià)格均價(jià)每平方1600元〔帶電梯每平方1800元〕價(jià)格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年底開盤銷售進(jìn)度銷售率60％銷售政策一次性付款按揭貸款主力客群以周邊居民、睢陽區(qū)電業(yè)局景觀規(guī)劃商丘設(shè)計(jì)研究院建筑規(guī)劃商丘設(shè)計(jì)研究院物業(yè)效勞未定車位及車庫車位根底配套太陽能供暖周邊配套奧林匹克體育中心工程優(yōu)勢樓間距40米，太陽能熱水工程劣勢工程規(guī)模小3.4.7工程名稱帝景北苑投資商河北帝華置業(yè)開發(fā)商商丘締華房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系3271888/3271777地理位置神火大道商字往南路東睢陽賓館對面工程結(jié)構(gòu)共推出5棟6F4棟12F1棟8F占地面積52畝總建筑面積總建筑面積5萬平米容積率/綠化率容積率1.44，綠化率50％工程產(chǎn)品定位價(jià)格才是硬道理建筑立面外墻面磚戶型兩房兩廳97.82平方米48套，占總比值10.53%兩房兩廳95.82平方米18套，占總比值3.94%兩房兩廳96.63平方米48套，占總比值10.53%兩房兩廳99.09平方米12套，占總比值2.63%兩房兩廳101.44平方米24套，占總比值5.26%兩房兩廳102.04平方米6套，占總比值1.32%三房兩廳106.36平方米6套，占總比值1.32%三房兩廳107.35平方米24套，占總比值5.26%三房兩廳130.93平方米48套，占總比值10.53%三房兩廳128.09平方米36套，占總比值7.89%三房兩廳137.13平方米24套，占總比值5.26%三房兩廳138.13平方米24套，占總比值5.26%三房兩廳113.33平方米36套，占總比值7.89%四房兩廳143.29平方米6套，占總比值1.32%四房兩廳151.77平方米48套，占總比值10.53%四房兩廳159.79平方米24套，占總比值5.26%四房兩廳150.21平方米24套，占總比值5.26%主力戶型三房兩廳戶型特點(diǎn)戶型通透性差，住宅價(jià)格均價(jià)每平方1600元價(jià)格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年底開盤銷售進(jìn)度一期銷售率95％二期銷售率80％銷售政策一次性付款按揭貸款主力客群周邊居民景觀規(guī)劃無建筑規(guī)劃河北東方計(jì)畫建筑設(shè)計(jì)物業(yè)效勞未定車位及車庫車位根底配套太陽能供熱周邊配套奧林匹克體育中心工程優(yōu)勢價(jià)位低工程劣勢工程規(guī)模小3.4.8工程名稱峰景仕界投資商河北潤峰置業(yè)開發(fā)商河北潤峰置業(yè)+聯(lián)系3271888地理位置文化東路包河橋向東10米路北工程結(jié)構(gòu)共分一期12棟占地面積52畝總建筑面積總建筑面積5萬平米容積率/綠化率容積率1.44，綠化率40％工程產(chǎn)品定位一半是風(fēng)景，一半是居住建筑立面外墻面磚戶型兩房兩廳占總比值15%三房兩廳占總比值55%四房兩廳占總比值30%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點(diǎn)三大露臺、挑高客廳住宅價(jià)格均價(jià)每平方1550元價(jià)格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年底開盤銷售進(jìn)度一期銷售率90％銷售政策一次性付款按揭貸款主力客群公務(wù)員、企業(yè)管理人員、個體戶景觀規(guī)劃無建筑規(guī)劃上海通利建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)效勞福建匯杰物業(yè)管理公司車位及車庫車位根底配套地暖周邊配套公交公司工程優(yōu)勢價(jià)位低，綠化率高，樓間距大工程劣勢工程規(guī)模小，位置較偏3.5產(chǎn)品定位建議抓住時機(jī)，沖占中高端、高端市場建議品質(zhì)引導(dǎo)市場產(chǎn)品配比以中、偏高端主流精品為主體，兼顧經(jīng)濟(jì)與舒適度；投資性產(chǎn)品做靈活有益補(bǔ)充。在市場同質(zhì)化競爭明顯的情況下，做到市場的差異化注重企業(yè)品牌的穩(wěn)固深化，以企業(yè)品牌增值工程品牌尋求產(chǎn)品類別的差異化，在保證工程整體品質(zhì)和利潤率的前提下，首期開發(fā)多層住宅類產(chǎn)品；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上尋求創(chuàng)新突破；以多層出品質(zhì)、提高速度，小高層產(chǎn)品以精品品質(zhì)引導(dǎo)市場，并根據(jù)市場變化適度產(chǎn)品多元化，形成主力產(chǎn)品的有效補(bǔ)充。高品質(zhì)的產(chǎn)品，完善的配套結(jié)合商丘市民居住習(xí)慣及市場環(huán)境，開發(fā)具備高品質(zhì)的外立面、完善的配套〔雙氣、泛會所、專業(yè)物業(yè)管理、停車場〕的住宅高標(biāo)準(zhǔn)，以企業(yè)品牌的魅力加上優(yōu)秀的產(chǎn)品特點(diǎn)打動消費(fèi)者。建議主力戶型在120―130平方三房；主力單價(jià)在1700―2500元/平方，單套主流總價(jià)在20萬－30萬區(qū)間。根據(jù)上述樓盤比照，建議容積率控制在2。0以下，綠化率控制在35%以上。產(chǎn)品配比建議按650戶計(jì)戶型面積區(qū)間占總體比率兩房兩廳85—100平米30%三房兩廳120—140平米50%四房兩廳150—160平米10%頂層復(fù)式250—300平米10%

4.2集中式商業(yè)、商業(yè)廣場研究樓盤名稱開發(fā)商位置工程根底數(shù)據(jù)招商政策優(yōu)勢劣勢總建面均價(jià)交房時間建筑類型水木清華商丘嘉潤建設(shè)置業(yè)神火大道商字雕塑南600米12萬平方米一層二層均價(jià)5000元/m22007.9沿街底商無全部臨街，共攤??；區(qū)域內(nèi)未來入住人群層次較高，消費(fèi)力強(qiáng)；總長150米，規(guī)模小文化綠城北京樂聚置業(yè)商丘分公司歸德路與珠江路交叉口東北角1.8萬平方米一層50002007年底沿街底商無全部臨街，珠江路即將貫穿，周邊小區(qū)增多，底層面積分割小，商業(yè)無法形成規(guī)模文化嘉苑南昌興城房地產(chǎn)公司歸德路與珠江路交叉口東南角1萬平方米一層二層均價(jià)4400元/m22007.12沿街底商無全部臨街，珠江路即將貫穿，周邊小區(qū)增多，為框架結(jié)構(gòu)，可自由分割規(guī)模小，面積每戶劃分大，進(jìn)深太大

錦繡嘉園九江新華房地產(chǎn)開發(fā)南京路與歸德路交匯處向南100米5萬平方米一層二層均價(jià)4400元/m22007.7沿街底商無