濱河小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性商業(yè)策劃書

(一)項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目單位、負(fù)責(zé)人等1、項(xiàng)目名稱：廣德縣糧長(zhǎng)河?xùn)|側(cè)濱河住宅小區(qū)項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)單位：安徽宣城市廣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(二)項(xiàng)目背景、依據(jù)及其建設(shè)的必要性發(fā)改投[2006]110號(hào)文批準(zhǔn)給縣國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司城市建設(shè)投資分公司作為預(yù)備項(xiàng)目。2006年9月19日由2于2006年11月委托安徽華盛國(guó)際建筑設(shè)計(jì)工程咨詢有限公司(甲級(jí)),對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布局、控制指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行了總體設(shè)計(jì)，并于2007年元月經(jīng)規(guī)劃2、項(xiàng)目編制依據(jù)2.2《廣德縣總體規(guī)劃》2.3《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》2.4《住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃》2.5《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2.6《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》2.7《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》2.8《濱河住宅小區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)書》3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.1宏觀政策的指導(dǎo)。2003年9月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)3持續(xù)健康發(fā)展的通知》,結(jié)合我縣實(shí)際，廣德縣政府出臺(tái)了廣政[2003]100號(hào)文件，在一定程度上刺激了商品房3.2政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房。政府取消福持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)3.3人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。廣德是一個(gè)3.4隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市49030元，比上年增長(zhǎng)8.1%。人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)3.3%;2006年全縣農(nóng)民人均純收入4350元，增長(zhǎng)15.9%。2006年全縣完成生產(chǎn)總值48.5億元左右，比上年增長(zhǎng)18.5%,增長(zhǎng)速度摩托車等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不3.5同類物業(yè)的一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接3.6舊城改造，造成了需求量的增加。鑒于原舊城內(nèi)53.7銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)(三)項(xiàng)目單位基本情況安徽宣城市廣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1996年，是由原廣德縣環(huán)城房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年11月份經(jīng)改制質(zhì)。目前公司有技術(shù)人員十五人，職工80余人，擁有固定資產(chǎn)120余萬(wàn)元，公司曾經(jīng)開發(fā)過萬(wàn)桂山住宅小區(qū)、木橋住致好評(píng)。2006年9月19日，公司通過競(jìng)買的方式取得廣德縣糧6長(zhǎng)河?xùn)|側(cè)濱河住宅項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)?，F(xiàn)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已通過規(guī)劃評(píng)審，目前，該項(xiàng)目正在順利進(jìn)行各項(xiàng)前期工作。二、市場(chǎng)分析廣德房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994至1998年為第二階段，統(tǒng)代建設(shè)為逐步消失，商品房開發(fā)逐步興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以舊城改造和廣潤(rùn)花苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是2000年后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，我縣房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。2003年后，我縣房地產(chǎn)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成近4億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全縣建設(shè)系統(tǒng)投資35%,占全縣固定7資產(chǎn)投資12.6%。表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積3.5萬(wàn)平方米，銷售面積4萬(wàn)平方米，消化空置房0.5萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)30平方米。表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%,凈增600元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。幾年來(lái)，全縣全年辦理各類房產(chǎn)交易10000余起，城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易3000起，面積比上年度增長(zhǎng)25%,其中存量房買賣900余起，成交金額上漲較快。表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全縣GDP增加值14%,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對(duì)帶動(dòng)社會(huì)商品銷售、上繳國(guó)家稅收的貢獻(xiàn)率逐年增大。對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2007年到2010年，隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增加，盡管房8值、增值功能顯著,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%,年增幅達(dá)16%。發(fā)展空間。9(一)區(qū)位優(yōu)越、交通便捷廣德縣地處安徽省東南部，蘇浙滬三省八縣市交界東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等4個(gè)省會(huì)城市和16個(gè)大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個(gè)發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺318國(guó)道和3條省道穿境而過，交通便捷，運(yùn)輸發(fā)達(dá)，素有南京祿口、合肥駱崗等機(jī)場(chǎng)和上海、蕪湖、南京、寧波等港(二)資源豐富、品種眾多廣德區(qū)域面積2165平方公里，土地資源儲(chǔ)備豐富，有國(guó)板栗之鄉(xiāng)”,被國(guó)務(wù)院列為“全國(guó)山區(qū)綜合開發(fā)示范縣”蓄積量1.4億株，居全省第一、全國(guó)第六，板栗面積、產(chǎn)量(三)氣候適宜、風(fēng)調(diào)雨順廣德位于風(fēng)光秀麗的皖南山區(qū)，其地理位置為東經(jīng)119°26'22''和北緯30°53'41''之間，屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，一年四季分明，陽(yáng)光充足，雨量充沛。年平均氣溫15.4℃,日均氣溫≥10℃,為229天，太陽(yáng)輻射總量119.4千卡/cm2,日照時(shí)數(shù)2162.1時(shí)/年(4--10月1409時(shí)),平均初霜期在11月4日，終霜日為3月21日，無(wú)霜期218天。極端最低氣溫-14.6℃,年降水量1328mm(6月最高為185.5mm)。(四)服務(wù)到位、環(huán)境優(yōu)良廣德縣委、縣政府早在1998年就在全省率先推進(jìn)了國(guó)改革全部完成，民營(yíng)企業(yè)全面涌入，改革先行帶來(lái)的體制優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)。打造高效、務(wù)實(shí)、廉潔的服務(wù)型政府，是歷屆縣委、縣政府努力追求的目標(biāo)?！叭笾行摹钡脑O(shè)立是廣德與投資業(yè)主之間架起的三座橋梁?？h行政服務(wù)中心提供的“一站式”全程服務(wù)，始終體現(xiàn)出快捷、高效、方便；廣德縣外來(lái)投資者服務(wù)中心和廣德縣優(yōu)化環(huán)境投資中心是廣大投資業(yè)主在廣德的忠實(shí)代表，他們以維護(hù)投資業(yè)主在廣德發(fā)展保駕護(hù)航。一年一度的公開評(píng)議機(jī)關(guān)活動(dòng)，徹底扭轉(zhuǎn)了機(jī)關(guān)作風(fēng)。廣德被譽(yù)為省內(nèi)外投資者投資十大潛力城市之一。(五)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)安定年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值48.5億元，比上年同期增長(zhǎng)18.0%,其中，一產(chǎn)增加值7.9億元，增長(zhǎng)5.0%;二產(chǎn)增加值19.3億元，增長(zhǎng)28.0%;三產(chǎn)增加值21.3億元，增長(zhǎng)15.0%。在二產(chǎn)中，工業(yè)增加值15.5億元，同比增長(zhǎng)30.0%,占全縣生產(chǎn)總值的比重由上年的27.7%上升到32.0%,對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到48.9%。全年規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)142,比上年提高24.9個(gè)百分點(diǎn)。民可支配收入9030元，同比增長(zhǎng)8.1%;農(nóng)民人均純收入4350元，同比增長(zhǎng)15.9%,人民安居樂業(yè)，社會(huì)穩(wěn)定。(一)糧長(zhǎng)河?xùn)|側(cè)濱河住宅小區(qū)項(xiàng)目位于東靠橫山南(二)該項(xiàng)目總用地面積88.2畝，其中公共綠地20畝，2類住宅用地68.2畝。該項(xiàng)目共分3塊地塊，其中第1塊23622.2m2+第3塊21863.9m2=45486.1m2為住宅建設(shè)用地；第2塊13326m2為公共綠地。(三)該項(xiàng)目位于糧長(zhǎng)河?xùn)|側(cè)、縣城南部，是城市主導(dǎo)(四)該項(xiàng)目地址用地完整，整體式布局開發(fā)性好。南北長(zhǎng)326m,東西寬239m,總用地58812.1m2(88.2畝),可規(guī)劃建筑面積7萬(wàn)m2、654戶，形成一定規(guī)模的小區(qū)。該地(五)交通條件好。該項(xiàng)目所處位置三面為城市道路，(一)項(xiàng)目擬建內(nèi)容統(tǒng)建設(shè)。部建住房[2006]165號(hào)文件要求，合理設(shè)計(jì)住房結(jié)構(gòu)比例。面積在90平方米以下住房面積比，根據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實(shí)社區(qū)總體空間布局為“外環(huán)道路系統(tǒng)+‘+’字形步行開敞空間系統(tǒng)+多元化住宅院落”。住宅小區(qū)以中部公共綠在南側(cè)(二層),以商業(yè)、超市、社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施為主的住宅配套。3、道路系統(tǒng)及停車場(chǎng)地4、綠地規(guī)劃建設(shè)(二)建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總用地88.2畝，其中公共綠地20畝，2類住宅用地68.2畝，建商品房654套，6層(不含地下室)住宅，高度21.6m2,總建筑面積70541m2,地下室1542.7m2,臨街(一)環(huán)境保護(hù)對(duì)周圍無(wú)任何污染。衛(wèi)生用水經(jīng)化糞池處理后排入污水管(二)消防安全2、本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家及安徽省有關(guān)消防的規(guī)定，嚴(yán)格按3、消防用水量：室外30L/S,室內(nèi)15L/S;火災(zāi)延續(xù)時(shí)間：室內(nèi)外消火栓為2h,室外消防用水30×3.6×2=216m3。七、物業(yè)管理生活。在社區(qū)物業(yè)管理方面努力打造為深受業(yè)主歡迎的社區(qū)一流的示范單位。八、投資估算和資金籌措設(shè)想本估算根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)行情，參照有關(guān)類似房地產(chǎn)建筑工程估算參數(shù)，按照本項(xiàng)目建議書中提出的相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算項(xiàng)目投資價(jià)值。(一)本項(xiàng)目總投資匡算為14319萬(wàn)元，其中包括項(xiàng)目用地費(fèi)用4842.0萬(wàn)元、鋪底起動(dòng)資金300萬(wàn)元和土建工程費(fèi)用、相關(guān)配套設(shè)施投資費(fèi)用及其他項(xiàng)目費(fèi)用等項(xiàng)投資。(二)其他費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算1、電增容貼費(fèi)為600元/KVA。2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的3.0%計(jì)。3、工程監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的1.0%。4、工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的2.5%計(jì)。5、開辦費(fèi)(建設(shè)單位管理、前期咨詢、開工執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督、開業(yè)廣告等費(fèi)用)按總投資的5.5%計(jì)。6、招投標(biāo)費(fèi)按工程費(fèi)用的2.0%計(jì)。7、基本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)與其他費(fèi)用之和的10%計(jì)。8、建設(shè)期貸款利息按年利率6.21%計(jì)。(三)資金籌措設(shè)想本項(xiàng)目總投資為14319萬(wàn)元，建設(shè)資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：1、自籌80%,申請(qǐng)銀行貸款20%。2、自籌70%,尋求合資方出資30%。3、自籌50%,尋求合資方出資30%。申請(qǐng)銀行貸款20%?？⒐を?yàn)收。時(shí)間計(jì)劃為一年半即24個(gè)月。(一)建筑結(jié)構(gòu)及社會(huì)效果分析住房為7種套型，占地面積為68.2畝÷0.0015=45467m2,建筑面積為70541m2,臨街商鋪或門面商業(yè)用房建筑面積為4458m2。建筑密度24.8%,容積率1.651。商住房均設(shè)有地住環(huán)境。(二)工程前期費(fèi)1、土地出讓金：718×68.2=4842.2萬(wàn)元2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：76541×50元/m2=383萬(wàn)元3、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：76541×1.4=10.7萬(wàn)元4、墻改：76541×8=61萬(wàn)元5、散裝水泥：76541×2=15.3萬(wàn)元6、白蟻防治費(fèi)：76541×2=15.3萬(wàn)元7、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：76541×2=15.3萬(wàn)元8、施工圖審查：76541×1=7.7萬(wàn)元11、建筑設(shè)計(jì)：76541×25=191.4萬(wàn)元12、地質(zhì)勘探：76541×2=15.3萬(wàn)元14、煤氣增容：2500元/戶×656=164萬(wàn)元小計(jì)：5584.9萬(wàn)元(14、15項(xiàng)代收代繳，未計(jì))(三)工程成本1、樁基：74999×100=750萬(wàn)元2、地下室：1542×600=92.5萬(wàn)元3、主體：74999×800=6000萬(wàn)元4、室外水電氣工程：76541×50=383萬(wàn)元5、小區(qū)綠化、道路等工程：76541×60=459萬(wàn)元(四)啟動(dòng)流動(dòng)資金：300萬(wàn)元總計(jì)：14319.4萬(wàn)元(五)項(xiàng)目費(fèi)用分析住宅2500元/m2商鋪6000元/m2地下室800元/m2住宅：2500×74999=18750萬(wàn)元商鋪：6000×4458=2675萬(wàn)元地下室：800×1542=123萬(wàn)元總計(jì)：21548萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加：21548×5.5%=1185萬(wàn)元各項(xiàng)費(fèi)用：21548×4%=862萬(wàn)元=16066萬(wàn)元毛利潤(rùn)：銷售收入一總成本十一、附件資料 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