濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

山東某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公

濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

目錄

一、前言....................................................................1

二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引.....................................................2

第一部分濟(jì)南市房地產(chǎn)綜合分析............................................2

第一節(jié)濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡(jiǎn)析................................................2

一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)速度加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。............................2

二、工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化.....................................................3

三、投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資回暖。....................................4

四、消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍，消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)。................................4

五、區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局更趨清晰。.............................................4

第二節(jié)濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀.................................................4

二、06年以來(lái)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況........................................5

三、發(fā)展趨勢(shì)分析...........................................................5

第二部分濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展分析...........................................6

第一節(jié)概述...............................................................6

第二節(jié)濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀............................................7

一、雙動(dòng)力引擎，加速西部地產(chǎn)列車(chē)...........................................7

二、樓群怒放，直把西部比西子...............................................8

三、比翼齊飛，東邊日出西更晴...............................................9

第三節(jié)濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)............................................10

一、逐漸走向繁榮...........................................................10

二、跨越式發(fā)展，西部土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)全新飛躍..................................10

第四節(jié)區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析..............................................10

一、區(qū)域主要商業(yè)概況......................................................11

二、區(qū)域在售底商概況......................................................11

三、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)........................................................12

第五節(jié)項(xiàng)目所屬片區(qū)樓市分析...............................................12

一、樓盤(pán)規(guī)模狀況...........................................................12

二、價(jià)格分析...............................................................12

三、戶(hù)型分析...............................................................13

四、銷(xiāo)售狀況分析...........................................................13

五、可比性樓盤(pán)調(diào)研分析....................................................14

一、外海?中央花園........................................................14

二、萊鋼?凱旋新城.........................................................15

三、實(shí)力?榮祥花園........................................................16

六、結(jié)論：.................................................................16

第六節(jié)西部住房消費(fèi)群體特征...............................................16

第三部分項(xiàng)目概況.........................................................17

濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)H評(píng)估

第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)介...........................................................17

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介...............................................................17

二、周邊配套...............................................................18

第二節(jié)市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀...................................................18

第三節(jié)訴求特征..........................................................19

第四節(jié)項(xiàng)目SWOT分析......................................................20

一、優(yōu)勢(shì)（S）分析.........................................................20

二、劣勢(shì)（W）分析.........................................................20

三、機(jī)會(huì)點(diǎn)（0）分析.......................................................20

四、威脅點(diǎn)（T）分析.......................................................21

第五節(jié)建議...............................................................21

第四部分項(xiàng)目規(guī)劃........................................................22

第一節(jié)主要設(shè)計(jì)依據(jù).......................................................22

第二節(jié)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)原則.................................................22

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)分析..........................................................22

二、設(shè)計(jì)概念..............................................................22

第三節(jié)總體規(guī)劃方案.......................................................23

第四節(jié)公用工程...........................................................24

一、供水...................................................................24

二、排水...................................................................24

三、中水...................................................................25

四、供電...................................................................25

五、防雷接地..............................................................26

六、燃?xì)?..................................................................26

七、供曖...................................................................26

八、空調(diào)通風(fēng)..............................................................26

九、有線(xiàn)電視..............................................................27

十、通訊、網(wǎng)絡(luò)............................................................27

十一、可視對(duì)講系統(tǒng)........................................................27

十二、消防.................................................................27

十三、管線(xiàn)綜合............................................................28

第五節(jié)地下設(shè)施...........................................................28

第六節(jié)社區(qū)公建配套.......................................................28

第七園林綠化工程........................................................28

第八節(jié)節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用..........................................29

一、節(jié)能措施..............................................................29

二、節(jié)水措施.............................................................29

第九節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)...................................................29

一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表....................................................29

第五部分投資估算與利潤(rùn)分析..............................................30

第一節(jié)投資估算編制依據(jù)及說(shuō)明...........................................30

第一節(jié)投資估算...........................................................31

2

濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)Fl評(píng)估

一、合作方式及條件........................................................31

二、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合............................................31

三、規(guī)劃布局..............................................................32

四、投資估算匯總..........................................................33

五、土地費(fèi)用構(gòu)成..........................................................33

六、建筑安裝工程費(fèi)用估算明細(xì)表............................................34

七、其他費(fèi)用估算明細(xì)表....................................................35

八、箱售收入預(yù)測(cè)..........................................................35

九、三項(xiàng)費(fèi)用..............................................................36

十、營(yíng)業(yè)稅金及附加........................................................36

十一、所得稅預(yù)征..........................................................36

十二、利潤(rùn)分析............................................................36

十三、利潤(rùn)分配............................................................37

第三節(jié)4#地塊（商貿(mào)市場(chǎng)）長(zhǎng)效收益分析.....................................37

一、收益分析..............................................................37

二、經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算表........................................................37

三、收益分配..............................................................38

四、資產(chǎn)評(píng)估..............................................................38

第六部分組織架構(gòu)和勞動(dòng)定員..............................................39

第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)...........................................................39

第二節(jié)人力資源配置.......................................................40

結(jié)論....................................................................40

一、西部房產(chǎn)發(fā)展正當(dāng)時(shí)天時(shí)、地利、人和...................................40

二、雨后荷花初開(kāi)時(shí)........................................................41

三、利潤(rùn)效益..............................................................41

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

山東某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

一、前言

為在21世紀(jì)全面建設(shè)小康社會(huì)，山東省濟(jì)南市委、市政府提出了“濟(jì)南要率先基本實(shí)現(xiàn)

現(xiàn)代化，全面提升人民生活質(zhì)量，提前跨入小康社會(huì)”的戰(zhàn)略步置，并編制了“實(shí)現(xiàn)新跨越、

建設(shè)新泉城”的宏偉藍(lán)圖，提出了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)

到2020年把濟(jì)南建設(shè)成為環(huán)渤海地區(qū)乃至東北亞經(jīng)濟(jì)圈對(duì)外開(kāi)放的先導(dǎo)區(qū)，以及發(fā)展新型產(chǎn)

業(yè)和拓展城市空間的核心標(biāo)志區(qū)。為此，濟(jì)南將由東向西逐步形成“東部產(chǎn)、也帶、東部新城、

泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城、西部片區(qū)”等五大區(qū)域和擬跨黃河發(fā)展的北部片區(qū)，城市用地規(guī)

模擴(kuò)大至400平方公里，城市常住人口規(guī)模達(dá)到400萬(wàn)人，最終發(fā)展成為“南北承接滬寧、京

津兩大城市圈、東西輻射黃河中下游并推動(dòng)山東半島城市群發(fā)展的東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海地區(qū)

的現(xiàn)代化國(guó)際性城市之一”。

濟(jì)南某村地處濟(jì)南市經(jīng)十西路與西二環(huán)路交接點(diǎn)，處于規(guī)劃中的主城區(qū)范圍內(nèi)。2000年以

來(lái)，經(jīng)十路拓寬改造、西二環(huán)立交橋等市政建設(shè)占用了濟(jì)南某村大量土地，拆除了大量村民住

宅和工商企業(yè)用房，嚴(yán)重影響了濟(jì)南某村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村民的生活。為保證濟(jì)南某村今后的可

持續(xù)發(fā)展，2003年12月26口，濟(jì)南市城區(qū)工程建設(shè)指揮部召開(kāi)會(huì)議，專(zhuān)題研究濟(jì)南某村住宅

安置區(qū)、商貿(mào)區(qū)的規(guī)劃、征地與建設(shè)等問(wèn)題，形成了《關(guān)于經(jīng)十路、西二環(huán)立交橋、神州鐵塔

等重點(diǎn)項(xiàng)目土地征用收購(gòu)拆遷及濟(jì)南某地區(qū)建設(shè)的會(huì)議紀(jì)要》（2003年第32號(hào)）?！稌?huì)議紀(jì)要》

提出：“為加快濟(jì)南某村的建設(shè)，確保可持續(xù)發(fā)展，西二環(huán)路以東濟(jì)南某村商貿(mào)居住區(qū)，由濟(jì)

南某村按照規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)”。

濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是濟(jì)南市的重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)2005年8月16日“2005濟(jì)南（香港）

經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)”上，香港XX實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與槐蔭區(qū)段北街道辦事處濟(jì)南某村委會(huì)簽訂的《中

港合作協(xié)議書(shū)》，為運(yùn)作濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，香港XX實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、香港瑞恒發(fā)展

集團(tuán)有限公司在濟(jì)南注冊(cè)成立了外資獨(dú)資公司一山東某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行項(xiàng)目的

開(kāi)發(fā)建設(shè)。2005年10月16日濟(jì)南某村委會(huì)與山東某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了合作開(kāi)發(fā)

濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《合同書(shū)》。

2005年11月，《中共濟(jì)南市委、濟(jì)南市人民政府關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范城區(qū)舊村（居）改造工作

的意見(jiàn)》（濟(jì)發(fā)[2005]20號(hào)）頒布，對(duì)舊村（居）改造提出了明確意見(jiàn)；2005年12月，《濟(jì)南

濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

市人民政府關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市城市建設(shè)項(xiàng)目審批管理暫行規(guī)定的通知》（濟(jì)政發(fā)[2005]23號(hào)）中，

也對(duì)舊村（居）改造項(xiàng)目做了具體規(guī)定。按照市舊村（居）改造的有關(guān)規(guī)定，槐蔭區(qū)濟(jì)南某北

路街道辦事處組織編制了《濟(jì)南某村舊村改造總體策劃方案》，2006年6月20日，濟(jì)南市舊村

（居）改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)了《濟(jì)南某村舊村改造總體策劃方案》。2006年5月22日濟(jì)南市

規(guī)劃局濟(jì)規(guī)設(shè)[2006]19號(hào)文《關(guān)于槐蔭區(qū)濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目東部區(qū)塊規(guī)劃策劃方案審查

意見(jiàn)函》批準(zhǔn)了濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目東區(qū)規(guī)劃策劃方案。

隨著濟(jì)南“東西兩翼展開(kāi)”發(fā)展戰(zhàn)略的確立和實(shí)施，特別是經(jīng)十路的拓寬改造和環(huán)境綜合

整治工程的結(jié)束與濟(jì)南某立交橋的建成通車(chē)，經(jīng)十路產(chǎn)業(yè)帶的形成，濟(jì)南某村逐漸形成了“城

中村”，村民要求改善居住環(huán)境和提高生活待遇的需求也越來(lái)越迫切。而村民居住的大多是病

瓦結(jié)構(gòu)的平房，村容村貌和村民的居住條件亟待改善。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，適應(yīng)濟(jì)南市

2020年全面實(shí)現(xiàn)小康居住FI標(biāo)的要求。

為加快濟(jì)南某村綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，建設(shè)具有國(guó)際先進(jìn)水平、服務(wù)功能齊全、環(huán)境

優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)代化城區(qū)是十分必要的。濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目集房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)批發(fā)、

文化娛樂(lè)、物業(yè)服務(wù)等為一體，它的開(kāi)發(fā)建設(shè)是建設(shè)西部新城的重要組成部分，必將適應(yīng)城市

現(xiàn)代化、村鎮(zhèn)城市化、居住文明化、生活小康化的發(fā)展需要，為濟(jì)南城市發(fā)展和西部新城建設(shè)

做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引

本項(xiàng)FI可行性研究報(bào)告范闈涉及面廣泛,內(nèi)容比較豐富.其主要研究范圍包括：宏觀經(jīng)濟(jì)、

區(qū)位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)分析?、客戶(hù)定位、規(guī)劃布局、項(xiàng)目策劃、配套工程、工程進(jìn)度、投資估算、銷(xiāo)

出收入及經(jīng)濟(jì)效益等方面。

第一部分濟(jì)南市房地產(chǎn)綜合分析

第一節(jié)濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡(jiǎn)析

一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)速度加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。

截至2006年11月份，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1532.81億元，比上年增長(zhǎng)16.5%。第一產(chǎn)

業(yè)增加值92.58億元,增長(zhǎng)6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值704.26億元,增長(zhǎng)17.59第三產(chǎn)業(yè)增加

值735.97億元，增長(zhǎng)17%。城市居民人均可支配收入13983.5元，增長(zhǎng)13.6%；城市居民

人均消費(fèi)性支出9642.3元，增長(zhǎng)15.5%o

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

指標(biāo)1---9月累計(jì)累計(jì)同比±先

總計(jì)（注）1532.81億元16.5

第一產(chǎn)業(yè)92.58億元6.0

第二產(chǎn)業(yè)704.26億元17.5

工業(yè)622.74億元18.5

建筑業(yè)81.52億元10.4

第三產(chǎn)業(yè)735.97億元17.0

總計(jì)中：公有制經(jīng)濟(jì)934.98億元13.9

非公有制經(jīng)濟(jì)597.83億元20.8

城市居民人均可支配收入13983.5元13.6

城市居民人均消費(fèi)性支出9642.3元15.5

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12443.7元13.6

城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出9539.2元15.5

金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額3931.7億元14.9

企業(yè)存款1261.1億元15.9

財(cái)政存款61.7億元76.2

儲(chǔ)蓄存款1161.6億元13.4

金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額3766.4億元17.6

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資898.1億元26.8

**35.8億元26.0

二產(chǎn)330.8億元13.1

三產(chǎn)531.6億元44.7

資料來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局

二、，業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

截至2006年11月末，規(guī)模以上工業(yè)完成增加值712.5億元，同比增長(zhǎng)22.3%,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售

收入2266.1億元，增長(zhǎng)23.5%,實(shí)現(xiàn)利稅228.6億元，增長(zhǎng)27.1%,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)113.1億元，增

長(zhǎng)27.4%；

非公有制工業(yè)活力凸顯。截至11月底，非公有制企業(yè)銷(xiāo)售收入997.1億元,增長(zhǎng)28.8%；

實(shí)現(xiàn)利稅107.7億元,增長(zhǎng)32.1%實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)62.8億元,增長(zhǎng)32.4機(jī)

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)忖評(píng)估書(shū)

三、投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資回暖。

截至2006年1月底，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資898.1億元，同比增長(zhǎng)26.8機(jī)其中，第一產(chǎn)業(yè)

35.8億元，增長(zhǎng)26與；第二產(chǎn)業(yè)330.8億元，增長(zhǎng)13.1%；第三產(chǎn)業(yè)531.6億元，增長(zhǎng)44.7機(jī)

第一產(chǎn)業(yè)投資明顯增強(qiáng)。一季度，第一產(chǎn)業(yè)投資增速提高44.2個(gè)百分點(diǎn)，高于全市投資增速

55.9個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)投資繼續(xù)增長(zhǎng)。

第三產(chǎn)業(yè)飛速增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)531.6億元，增長(zhǎng)44.7%。

房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資133.1億元，增長(zhǎng)42.3%。

四、消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍，消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)。

截止2006年1月底，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額853.8億元，同比增長(zhǎng)16.2%。住宿餐飲市

場(chǎng)持續(xù)活躍。實(shí)現(xiàn)餐飲零售額127.4億元，增長(zhǎng)22.8%。

居民消費(fèi)傾向逐步增強(qiáng)。城市居民人均可支配收入13983.5元，消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度13.6%,

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12443.7元，增長(zhǎng)速度13.6%,城市居民人均消費(fèi)性支出9642.3元,

增長(zhǎng)速度15.5%,

五、區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局更趨清晰。

近郊區(qū)已成為濟(jì)南巾工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要聚集地。目前，近郊區(qū)已集中了濟(jì)南巾52.2%的規(guī)模

以上工業(yè)企業(yè)，同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)增加值712.5億元，中央98.8億元，

增長(zhǎng)7.4%；省179.8億元，增長(zhǎng)22.2%,市級(jí)及市以下433.9億元，增長(zhǎng)26%。

第二節(jié)濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

一、概述

近年來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的火爆局面。市場(chǎng)形勢(shì)的驟然升溫，除宏觀經(jīng)濟(jì)

的持續(xù)增長(zhǎng)的影響外，主要是政府舊城改造規(guī)劃等政策的拉動(dòng)作用。濟(jì)南市的商品住房?jī)r(jià)格走

勢(shì)，在2003年以前，一直較平穩(wěn)，但受全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房產(chǎn)供求關(guān)系的影響，從2004年開(kāi)始,

商品住房?jī)r(jià)格升幅略增。進(jìn)入2005年，在國(guó)家新出臺(tái)的一系列調(diào)控措施作用下，濟(jì)南市房地

產(chǎn)投資規(guī)模適度增長(zhǎng)，商品住房?jī)r(jià)格增幅趨降，投機(jī)、投資性購(gòu)房明顯減少，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)忖評(píng)估書(shū)

運(yùn)行基本平穩(wěn)，進(jìn)入06年以來(lái)，受整體市場(chǎng)的回轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重新活躍，房地產(chǎn)投資及開(kāi)

發(fā)規(guī)模增加，新開(kāi)盤(pán)、開(kāi)發(fā)數(shù)量劇增。

二、06年以來(lái)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

進(jìn)入06年以來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得了巨大的發(fā)展，今年前4個(gè)月，濟(jì)南市共芍房地產(chǎn)

項(xiàng)目69個(gè)，內(nèi)外資合計(jì)達(dá)到89.1億元。總投資16億元的東業(yè)國(guó)際物流中心、5.3億元的世紀(jì)

中華城以及投資130億元的領(lǐng)秀城項(xiàng)目、20億元的外?，F(xiàn)代城市花園、10億元的XX置業(yè)等房

地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，對(duì)濟(jì)南市重大項(xiàng)目建設(shè)起到明顯的支撐作用。

1-7月份，全市房地立開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成76.1億元，增長(zhǎng)31.4%,同比提高17.2個(gè)百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅58.7億元，同比增長(zhǎng)19.9%；辦公樓2.1億元，下降10/7%；

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房10.0億元，增長(zhǎng)306.4%：其他投資5.3億元，增長(zhǎng)27.2%。

截至7月末，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目累計(jì)到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金）1619億元，

同比增長(zhǎng)43.8%。其中本年到位資金為128.4億元，增長(zhǎng)47.8%。從本年到位資金構(gòu)成來(lái)看：

國(guó)內(nèi)貸款31.2億元,增長(zhǎng)61.0%；自籌資金40.0億元,增長(zhǎng)81.6%；利用外資3.5億元,增長(zhǎng)

234.4%：其他資金53.7億元，增長(zhǎng)20.8%。

1一7月，全市房屋施工面積904.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3%,新開(kāi)工面積248.0萬(wàn)平方

米，下降0.7%。其中住宅施工面積763.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)37.0%,住宅新開(kāi)工面積202.7萬(wàn)平

方米，下降7.8%。截至7月末，房屋竣工面積102.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.3%,其中住宅竣工面

積為96.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.3%。

三、發(fā)展趨勢(shì)分析

1、整體規(guī)劃特點(diǎn)

濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃（2005年—2010年）已經(jīng)初步確定。按照規(guī)劃，濟(jì)南

市在今后5年的時(shí)間內(nèi)擬重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目60個(gè)，建筑面積約3300萬(wàn)平方米，年均開(kāi)發(fā)

650萬(wàn)平方米。本次規(guī)劃的區(qū)域范圍為新修編的中心城，東至東巨野河，西至南大沙河，南至

南部大頂山、青銅山、興隆山、雙尖山一帶山體，北至黃河，面積1613平方公里。其中，老

城區(qū)擬重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)32個(gè)項(xiàng)目；老城區(qū)外圍主城區(qū)內(nèi)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)14個(gè)住宅項(xiàng)目：西部新城區(qū)

擬開(kāi)發(fā)建設(shè)7個(gè)住宅項(xiàng)目；東部新城區(qū)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)5個(gè)住宅項(xiàng)目；空港組團(tuán)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)兩個(gè)住

宅項(xiàng)目。同時(shí)，濟(jì)南市擬開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目32個(gè)，占地7094畝。濟(jì)南市計(jì)劃利用5年的時(shí)間，

完成二環(huán)以?xún)?nèi)重點(diǎn)項(xiàng)日的改造，建設(shè)一批規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)，因

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

此也吸引了大批投資者。大量投資者的進(jìn)入拉開(kāi)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的架式。與北京、上海、深圳等特

大城市的飽和狀態(tài)相比，濟(jì)南的住宅檔次及規(guī)模有很大的提升空間。

2、06年整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

經(jīng)過(guò)2005年的短暫調(diào)整，06年市場(chǎng)將保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更趨成熟起來(lái)。

產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)日漸合理化：隨著2005年房產(chǎn)部分產(chǎn)品的市場(chǎng)供需錯(cuò)位，經(jīng)過(guò)不斷的檢驗(yàn)

和調(diào)整，在2006年將會(huì)得到明顯的改善，而開(kāi)發(fā)商也將以高品質(zhì)及高性?xún)r(jià)比的優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行市

場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)展：經(jīng)過(guò)05年的宏觀調(diào)控，06年濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，隨

著實(shí)力品牌企業(yè)、大盤(pán)化的出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)要調(diào)整的不僅僅是科學(xué)的策劃和超前的開(kāi)發(fā)理念，

更值得深思的將是企業(yè)品牌以及樓盤(pán)品牌的創(chuàng)建。

房?jī)r(jià)繼續(xù)平穩(wěn)上漲漲幅平緩

據(jù)山東中原全年住宅價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，06年濟(jì)南市濟(jì)南年住宅整體均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的

態(tài)勢(shì)，整體均價(jià)較去年增長(zhǎng)4.87%,月度漲幅保持在1%以?xún)?nèi)，漲幅平緩。其中價(jià)格呈現(xiàn)突然

變化的情況均是因?yàn)樾略鲰?xiàng)目的明顯高于或低于已有在售項(xiàng)目所引起的整體均價(jià)上升或下跌。

新增項(xiàng)目驟增東西南北齊頭并進(jìn)

據(jù)山東中原住宅新增項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，06年新增住宅項(xiàng)目個(gè)數(shù)較05年整整翻了一番，

新增供應(yīng)量較05年同期增長(zhǎng)35%。其中，東部新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)和規(guī)模所占比例均為最大，隨著

東部新城的迅速崛起.土地供應(yīng)增大,促進(jìn)了東部新增供應(yīng)的產(chǎn)生,FI前東部住宅供應(yīng)基本依

賴(lài)于新增項(xiàng)目；隨著北部道路等市政配套的成熟，以及大盤(pán)名盤(pán)的出現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)北部的認(rèn)可

度大大提高，06年北部住宅市場(chǎng)異?；鸨荒喜抗?yīng)主力仍然是超大規(guī)模樓盤(pán)，同時(shí)，城市別

墅迅速升溫為南部增添了一抹亮色；西部新增住宅項(xiàng)目個(gè)數(shù)和規(guī)模相對(duì)較少，但市場(chǎng)影響力絲

亳不小，一經(jīng)推出就受到了工薪階層青睞。

第二部分濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展分析

第一節(jié)概述

濟(jì)南西部曾一度為濟(jì)南人甚至外地人視作經(jīng)濟(jì)落后、消費(fèi)水平低、居住環(huán)境差的代名詞，

一段時(shí)間以來(lái)，由于歷史的原因和區(qū)域間的偏見(jiàn)，西部各行業(yè)無(wú)法有效的發(fā)展支持，東西部差

距越來(lái)越大，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中的一個(gè)典型代表。

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)忖評(píng)估書(shū)

在濟(jì)南東部房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，地標(biāo)建筑不斷聳起，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)的時(shí)候，濟(jì)南西部

房地產(chǎn)業(yè)卻在躊躇和徘徊中緩慢的前行；在大量的房地產(chǎn)投入資金涌入東部的時(shí)候，卻鮮有房

地產(chǎn)投資商看好濟(jì)南西部。古而有之的“住東不住西”的居住觀念和西部發(fā)展現(xiàn)狀禁錮了西部

房地產(chǎn)業(yè)像東部那樣大踏步的前進(jìn)。

城市空間的不斷獷大無(wú)疑會(huì)形成很多新的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)地產(chǎn)而言，許多曾經(jīng)不被看好的區(qū)

片，隨著城市格局的改變，也將顯露出新的價(jià)值，濟(jì)南西部就是這樣一個(gè)片區(qū)。如今，經(jīng)過(guò)濟(jì)

南市各級(jí)政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的共同努力，西部房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)清

升縣為區(qū)為西部發(fā)展奠定了一塊良好的基石，新規(guī)劃為西部發(fā)展規(guī)劃出了美好的藍(lán)圖，而經(jīng)六

路改造工程和經(jīng)十路改造工程為西部發(fā)展注入了澎湃的動(dòng)力。同時(shí)，實(shí)力?榮祥花園、外海-西

子城市花園、艾菲爾花園、明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)、現(xiàn)代美家居等一批檔次高、規(guī)模大的樓盤(pán)和建材

城的建成提升了西部樓市的形象。

第二節(jié)濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

一、雙動(dòng)力引擎，加速西部地產(chǎn)列車(chē)

西部在濟(jì)南傳統(tǒng)的印象里是一個(gè)較落后的地區(qū)，區(qū)域的發(fā)展和整體環(huán)境與市中區(qū)和東部相

比存在著相當(dāng)大的差距，西部傳統(tǒng)的工業(yè)整體水平落后，與市中區(qū)商務(wù)和東部的新興產(chǎn)業(yè)相比

存在一定差距,同時(shí)西都也是一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)地區(qū),農(nóng)業(yè)比重大和農(nóng)業(yè)人口的眾多抑制了區(qū)域

的發(fā)展。隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，西部有了較大程度的改觀，從房地產(chǎn)的發(fā)展上，西部可

謂一個(gè)嶄新的天地。西出地產(chǎn)的發(fā)展有其固有的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)勁的動(dòng)力支持，究其原因主要有兩大

方面：

1、經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，支撐起西部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

近幾年西部地產(chǎn)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展是分不開(kāi)的，槐蔭、長(zhǎng)清兩區(qū)的年經(jīng)濟(jì)

增長(zhǎng)率連續(xù)幾年超過(guò)濟(jì)南市整體平均水平，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比重增加，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)所占比重

降低，以外貿(mào)高科技為主的高附加值產(chǎn)品增長(zhǎng)迅速，地方財(cái)政收入和居民收入都呈持續(xù)較高速

增長(zhǎng)，社會(huì)固定資產(chǎn)投資及招商引資數(shù)額及增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)出高倍增長(zhǎng)。

綜合近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，濟(jì)南西部的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，無(wú)論在總量還是居民收入上都

上升到?個(gè)新的檔次，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)逐漸改變了人們傳統(tǒng)的以東部為主的觀念，支撐起消費(fèi)需求

的增長(zhǎng)，拉動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)：同時(shí)兩區(qū)在吸引外資上高速增長(zhǎng)，外資成為房地產(chǎn)投資的

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

主導(dǎo)，區(qū)域房地產(chǎn)投資上資金充足，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了必要的資金支持。

2、政策和地緣優(yōu)勢(shì)決定了西部地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?/p>

均衡的城市發(fā)展是現(xiàn)代城市整體提升的基礎(chǔ)，而濟(jì)南市“西進(jìn)、東拓、南控、北跨、中疏”

的新城市發(fā)展規(guī)劃的提出，以及“東西兩翼展開(kāi)”的發(fā)展戰(zhàn)略為西部在與東部的平衡發(fā)展比較

中提供了政策保障。“西進(jìn)”主要就是指加快開(kāi)發(fā)以長(zhǎng)清城區(qū)和濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主的西部片

區(qū)，05年10月發(fā)布的濟(jì)南西部新城定位更加明確了西部房地產(chǎn)的發(fā)展。

在西進(jìn)規(guī)劃中，西部新城區(qū)作為引領(lǐng)濟(jì)南主城“西進(jìn)”，承接市區(qū)高等院校轉(zhuǎn)移擴(kuò)張，具

有生態(tài)、旅游、高教、科研、新城功能的城市新區(qū)，其規(guī)劃建設(shè)涵蓋了集約用地、資源共享、

科研成果就地孵化、綠色環(huán)保等理念，并把搭建高等教育集聚發(fā)展的新平臺(tái)與城市拓展方向和

新城區(qū)建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，折射出城區(qū)建設(shè)的全新理念。按照功能定位的要求，西部新城區(qū)將

以居住地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的開(kāi)發(fā)為主

綜合濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計(jì)的西進(jìn)趨勢(shì)，大規(guī)模城市改造和城市升級(jí)將是最近兒年房地產(chǎn)發(fā)展的

主潮流，濟(jì)南西部在依托于政府的科學(xué)規(guī)劃和有力推動(dòng)的同時(shí)，憑借其近幾年良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

態(tài)勢(shì)，勢(shì)必將在接下來(lái)的時(shí)間里有著更加出色的表現(xiàn)。

二、樓群怒放，直把西部比西子

濟(jì)南的城市表情日益豐富，西部作為開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域更是日新月異，更新?lián)Q代的居住環(huán)境

改變著人們的生活理念和消費(fèi)觀念，西部正在經(jīng)歷著最大的發(fā)展契機(jī)，新舊觀念的磋撞與融合，

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也正在資源整合中尋求著新的突破，一種倉(cāng)J新潮流正在西部樓市涌動(dòng)。

長(zhǎng)清升縣為區(qū)為西部發(fā)展奠定「基石，新規(guī)劃為西部發(fā)展規(guī)劃出了美好的藍(lán)圖，而經(jīng)一、

經(jīng)十路等交通干道的改造，濟(jì)南某立交的貫通為西部發(fā)展注入了澎湃的動(dòng)力，西部的繁榮發(fā)展

指口可待。同時(shí)，一批檔次高、規(guī)模大的樓盤(pán)和商業(yè)坂的建成提升了西部樓市的形象。

濟(jì)南整體樓市的上揚(yáng)為西部發(fā)展提供了良好氛圍，而西部地產(chǎn)的新興也獨(dú)具發(fā)展特點(diǎn)：

1、大盤(pán)為主，居住規(guī)?；?/p>

只不過(guò)兩三年的時(shí)間，西部大盤(pán)頻頻出擊，震撼泉城樓市。陽(yáng)光100、外海?西子城市花

園、艾菲爾花園、實(shí)力?榮祥花園，這些大社區(qū)內(nèi)都有較完整的小區(qū)配套，其定位、規(guī)模、檔

次都大大超出了所處區(qū)域的原有水平，對(duì)西部整體形象的提升具有積極的意義和深遠(yuǎn)的影響。

而06年開(kāi)始以外海?中央花園、某集團(tuán)國(guó)際、凱旋新城為代表的大盤(pán)相繼登場(chǎng)，營(yíng)造了西部

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

新的造城運(yùn)動(dòng)。

2、舊城改造，新城市升級(jí)

提起西部地產(chǎn)，一個(gè)不能被忽視的部分就是城市化進(jìn)程中舊村改造建設(shè)，I口村改造項(xiàng)目是

西部地產(chǎn)的一個(gè)特點(diǎn)。西部作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)域，雖然保證了區(qū)域的足量的土地儲(chǔ)備，但大量

農(nóng)業(yè)人口的回遷安置是一個(gè)必須解決的問(wèn)題，而西部農(nóng)村以村為單位的集體建房使各項(xiàng)資源充

分利用，推動(dòng)了區(qū)域城市化進(jìn)程。

3、高性?xún)r(jià)比，大眾化生活

西部商品房普遍的高性?xún)r(jià)比是吸引越來(lái)越多購(gòu)房者眼球的重要因素之一。尤其是近年濟(jì)南

房?jī)r(jià)狂漲，為西部房地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機(jī)，讓人們重新把目標(biāo)聚焦到了西部。雖然現(xiàn)有的西

部樓盤(pán)以中低檔為主，但隨著區(qū)域的發(fā)展，眾多開(kāi)發(fā)章越來(lái)越注重樓盤(pán)品質(zhì)，而且西部樓盤(pán)的

商性?xún)r(jià)比是東部、南部無(wú)法毗及的，同時(shí)西部的升值潛力也造就了西部的投資機(jī)遇。

從居住結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀來(lái)看，西部是典型的傳統(tǒng)大眾消費(fèi)結(jié)構(gòu)，西部片區(qū)大部分樓盤(pán)價(jià)格并不

高，購(gòu)買(mǎi)者以工薪階層為主，職業(yè)范圍較廣泛，包括教師、政府職員、企業(yè)白領(lǐng)及其他機(jī)關(guān)

工作人員。他們主要看重住宅的實(shí)惠。

看西部地產(chǎn)現(xiàn)有的發(fā)展雖落后丁?東部等地區(qū)，但西部經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始覺(jué)醒，以它雄厚的內(nèi)在

力量，必將推動(dòng)西部地產(chǎn)的強(qiáng)勁發(fā)展，西部正以其固有的優(yōu)勢(shì)成為濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)里程

碑，西部的發(fā)展將小失為濟(jì)南地產(chǎn)行業(yè)一顆冉冉升起的新興明珠。

三、比翼齊飛，東邊日出西更晴

現(xiàn)代內(nèi)陸城市的發(fā)展層次都有其必然的趨勢(shì)，即城市各區(qū)域職能的分區(qū)和城市各部分的均

衡發(fā)展,濟(jì)南的地理決定了其在南北方向發(fā)展的局限性，而東部地區(qū)近兩年的快速發(fā)展呈現(xiàn)

“一頭獨(dú)大”的局面，這種不平衡導(dǎo)致東部城區(qū)與中心城區(qū)的軸向距離越來(lái)越大，影響了城市

規(guī)劃的系統(tǒng)合理性。而西部區(qū)域土地廣闊，開(kāi)發(fā)成本低，又鄰近京福高速，城際交通方便，具

有建設(shè)新城區(qū)的諸多有利條件。西部的房地產(chǎn)業(yè)相比東、南、北部來(lái)說(shuō)，蘊(yùn)藏著更廣闊的市場(chǎng)

空間和無(wú)限的發(fā)展生機(jī)。

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_____________________________________________________________濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

第三節(jié)濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

一、逐漸走向繁榮

城市主干道帶動(dòng)周邊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。東西大動(dòng)脈經(jīng)十路的修建通車(chē)，不僅架起了溝通濟(jì)南東

西的橋梁，還對(duì)其周邊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)市場(chǎng)的繁榮發(fā)揮著巨大的作用。萊鋼建設(shè)-艾菲

爾花園、實(shí)力?榮祥花園等項(xiàng)目在2004年備受熱捧，不僅促使整個(gè)區(qū)域的居住氛圍口漸濃厚，

也帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)配套及專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)的快速發(fā)展。而06年相繼推出的外海?中央花園、某

集團(tuán)國(guó)際、凱旋新城則承繼了以經(jīng)十路為軸線(xiàn)的濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展格局。

在市場(chǎng)細(xì)分情況下，專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)由分散走向整合。西部商圈的發(fā)展走向成為西部城市變革

的熱點(diǎn)，以西市場(chǎng)為圓心的多功能商貿(mào)群；以汽車(chē)市場(chǎng)、堤口路茶葉市場(chǎng)、果品批發(fā)市場(chǎng)、八

里橋蔬菜果品批發(fā)市場(chǎng)為主的專(zhuān)業(yè)型商業(yè)市場(chǎng)；這些專(zhuān)業(yè)性的商業(yè)場(chǎng)所，在全省乃至全國(guó)范圍

內(nèi)都有一定的影響，西部商業(yè)市場(chǎng)止面臨著由分散走向整合的階段。

二、跨越式發(fā)展，西部土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)全新飛躍

城市需求翻新，城市建設(shè)更是如此。西部區(qū)域由于長(zhǎng)期的歷史原因，積累了大量的可重新

開(kāi)發(fā)利用的土地資源。濟(jì)南現(xiàn)代化的發(fā)展步伐為西部的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了契機(jī)，雖然消費(fèi)者長(zhǎng)期

以來(lái)的居住偏好、濟(jì)南東西部的傳統(tǒng)差異，致使他們選擇西部還需要?個(gè)認(rèn)知、認(rèn)可的長(zhǎng)期過(guò)

程。但是我們可以從很多西部樓盤(pán)的熱銷(xiāo)中看出，西部區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的潛在消化能力是巨大的，

而且隨著大量土地資源的被釋放，使得西部區(qū)域的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)在必行，而且，必將走向大盤(pán)化、

規(guī)模化、特色化的發(fā)展模式。

濟(jì)南目前正處在城市化加速發(fā)展的階段，城市的現(xiàn)代化發(fā)展、人口的增長(zhǎng)，都要求城市住

宅市場(chǎng)的供應(yīng)量不斷加大，西部區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)也正在尋求一種全新的住宅消費(fèi)模式，以迎合現(xiàn)

代都市人的消費(fèi)需求。隨著西部區(qū)域大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)，西部區(qū)域的住宅市場(chǎng)已經(jīng)蘊(yùn)含了很大

的成長(zhǎng)空間，大西部、大發(fā)展這個(gè)概念將會(huì)得到充分的展現(xiàn)。

第四節(jié)區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，濟(jì)南某區(qū)域的商業(yè)逐漸形成了一定的商業(yè)氛圍，隨著興濟(jì)河批發(fā)市場(chǎng)、

溫州小商品市場(chǎng)的興建，濟(jì)南某商業(yè)已從原先的區(qū)域?qū)I(yè)性商圈，向著綜合性商圈轉(zhuǎn)變，而商

圈的輻射范圍逐年擴(kuò)大。但由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地方人氣的制約，區(qū)域商圈的成熟仍需一定時(shí)間。

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)忖評(píng)估書(shū)

一、區(qū)域主要商業(yè)概況

1、濟(jì)南某汽車(chē)交易市場(chǎng)

位于濟(jì)南市經(jīng)十西路88號(hào)，為目前省內(nèi)最大的汽車(chē)交易場(chǎng)所，占地12.3萬(wàn)平方米，建筑

面積2.6萬(wàn)平方米，可同時(shí)容納12()余家汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商入市經(jīng)營(yíng)。山東省汽車(chē)交易中心三期工程

總投資6000余萬(wàn)元。一、二期工程的沿街汽車(chē)展廳已全部出租。

新建“山東世紀(jì)名車(chē)廣場(chǎng)”項(xiàng)目，名車(chē)廣場(chǎng)占地10余萬(wàn)平方米，既有4萬(wàn)平方米的展廳,

又有2萬(wàn)平方米的售后服務(wù)中心和3萬(wàn)平方米的大型停車(chē)場(chǎng)。

2、濟(jì)南某汽配市場(chǎng)一年交易額近30億。

3、濟(jì)南某集貿(mào)中心

經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，已擴(kuò)建至八期工程，總占地達(dá)20萬(wàn)平方米，成為江北地區(qū)最大、最具

影響力的食品、酒水批發(fā)市場(chǎng)。

4、濟(jì)南某海鮮批發(fā)市場(chǎng)

5、溫州小商品批發(fā)市場(chǎng)一一單層面積3萬(wàn)平方米，總建筑面積20萬(wàn)平方米。

6、興濟(jì)河批發(fā)市場(chǎng)

由八幢歐式風(fēng)格建筑商業(yè)樓組成，全長(zhǎng)L5公里，總建筑面積10萬(wàn)余平方，總投資：L6

億元人民幣。

濟(jì)南某區(qū)域商業(yè)一般以租賃為主租金在0.8-2元/球?天之間，而興濟(jì)河批發(fā)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)

格在1.1萬(wàn)元/戶(hù)。

二、區(qū)域在售底商概況

1、區(qū)域在售底商主要為實(shí)力?榮祥花園和艾菲爾花園項(xiàng)目，由于體最不大，總計(jì)在5000

nf左右，基本銷(xiāo)售完畢；

2、銷(xiāo)售價(jià)格上，榮祥花園為5800元/m'，艾菲爾花園為7500元/疝，與住宅銷(xiāo)售價(jià)格差

距不大；

3、底層商業(yè)均為一層。

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)忖評(píng)估書(shū)

三、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)

濟(jì)南某區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)相對(duì)很少，目前僅榮祥寫(xiě)字樓出租，擴(kuò)大至以槐蔭廣場(chǎng)為界的范圍，

現(xiàn)有銷(xiāo)售寫(xiě)字樓為中泰城市空間。

中泰城市空間：

位于槐蔭廣場(chǎng)對(duì)面，總建筑面積15000nf,停車(chē)位:60個(gè)，均價(jià)5100元/nf,最高價(jià)格14000

7E/m\停車(chē)位租價(jià)：1.89元/平方米-天

第五節(jié)項(xiàng)目所屬片區(qū)樓市分析

一、樓盤(pán)規(guī)模狀況

在售樓盤(pán)中，從規(guī)模來(lái)看，片區(qū)樓盤(pán)的規(guī)模分化較大，在售項(xiàng)目除榮祥花園、時(shí)代新城等

幾個(gè)項(xiàng)目外，大多數(shù)項(xiàng)目面積都小于20萬(wàn)肝。而即將開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)中，則規(guī)模相對(duì)較大，其中

中央花園建筑面積88萬(wàn)平米，為區(qū)域主要大盤(pán)。區(qū)域房地產(chǎn)在06年將集中放量供應(yīng)。

在售及即將開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)

二、價(jià)格分析

由廣本區(qū)舊村改造房

價(jià)格范圍（元/平

的存在，本片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)在價(jià)格層次項(xiàng)目

米）

檔次上差距較大，因而價(jià)

榮祥花園、艾菲

格差距很明顯，并且呈金一3500-4000

爾花園等

字塔狀分布，但整體上正

時(shí)代佳苑、景繡

規(guī)商品房?jī)r(jià)格保持在40。0二2500-3500

苑

以?xún)?nèi)，而與舊村改造項(xiàng)目

二舊村改造項(xiàng)目1500-2500

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

保持在1000T500元之間的差距。第一層次為艾菲爾花園、實(shí)力?榮祥花園，均價(jià)接近4000

元/nr；時(shí)代佳苑、景繡苑等項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，均價(jià)在3000元/球左右。而普通舊村改造項(xiàng)目?jī)r(jià)

格多在2000元以?xún)?nèi)。經(jīng)濟(jì)適用房如經(jīng)典小區(qū)及世紀(jì)中華城一期工程由于政府政策的未出臺(tái)，

因此價(jià)格還未確定。

價(jià)格走勢(shì)上，相對(duì)區(qū)域價(jià)格比較平穩(wěn)，結(jié)合兩年來(lái)的區(qū)域價(jià)格變動(dòng)情況，區(qū)域價(jià)格漲幅年

均保持在8-10%之間。

三、戶(hù)型分析

項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶(hù)型旺銷(xiāo)戶(hù)型

兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：89m2；三房?jī)蓮d一衛(wèi)：126m?；三兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：89m2

信萊?艾菲爾花園

房?jī)蓮d兩衛(wèi)：145nl2

兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：81/82/98/101m2：三房?jī)蓮d一衛(wèi)：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：

實(shí)力?榮祥花園

115m181/82/98/101m,

兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：87/96/101/m1；三房?jī)蓮d一衛(wèi)：兩房?jī)蓮d:87/96/101/

永達(dá)?時(shí)代佳苑

115/118/127m2

景繡苑兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：119nl%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：136/155nf兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：119nf

從上表可以看出，項(xiàng)目片區(qū)目前供給以?xún)煞績(jī)蓮d、三室兩廳這類(lèi)居家型戶(hù)型為主，而兩室

供給較小，但卻是本片區(qū)的主力需求戶(hù)型，究其原因主要有以下幾點(diǎn)：

1、本片區(qū)的置業(yè)客戶(hù)相當(dāng)部分為當(dāng)?shù)乜蛻?hù)群體，對(duì)住房的面積需求相對(duì)不大；

2、房?jī)r(jià)上漲后導(dǎo)致總價(jià)上漲，在一定程度上抑制了客戶(hù)對(duì)購(gòu)房面積的需求；

3、經(jīng)過(guò)前面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)的消化后，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的客戶(hù)已比較有限，購(gòu)買(mǎi)力較次的客

戶(hù)逐漸成為主流，因而面積需求有所下降。

可見(jiàn)，隨著房?jī)r(jià)的逐步提升以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)增加，本片區(qū)未來(lái)的市場(chǎng)需求在戶(hù)型面

積上以實(shí)用型、總價(jià)不高的中小戶(hù)型為主。

四、銷(xiāo)售狀況分析

本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目銷(xiāo)售速度較為平緩，銷(xiāo)售起伏不大，逐年保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，項(xiàng)目基本能為市

場(chǎng)消化。消化周期基本為2年左右。

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濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書(shū)

樓盤(pán)名稱(chēng)總建筑面積價(jià)格銷(xiāo)售率備注

艾菲爾花園39500m23900元/m'95%鋼結(jié)構(gòu)

實(shí)力?榮祥花園250000m13600元/m'80%

永達(dá)?景繡苑60000m23300元/肝25%

時(shí)代佳苑320000m12600元/nf90%

舜通山莊30000m21900元/nf55%