2024年資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估講義

第二章資產(chǎn)評估的基本措施

考情分析

本章以考選擇題為主，分值一般在6分左右。在考試中應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)評估多種措施的公式的理解和運(yùn)用。

重要考點（難點或重點）：

市場法:可比性口勺理解、類比調(diào)整法H勺運(yùn)用等泠收益法：折現(xiàn)措施口勺理解和運(yùn)用，記住基本公式和年金H勺

折現(xiàn)公式；A成本法:各個參數(shù)的計算措施和成本法的基本原理；

資產(chǎn)評估的基本措施按照分析原理和技術(shù)路線的不一樣可以分為三種基本類型:市場法、成本法和收益法。

第一節(jié)市場法

首先我們先學(xué)習(xí)市場法口勺含義、使用前提和運(yùn)用程序，然后將簡介市場法中H勺幾種詳細(xì)評估措施。

一、市場法含義

1.定義：

運(yùn)用市場上同樣或類似資產(chǎn)U勺近期交易價格,通過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值U勺多種評估技術(shù)措施

口勺總稱。A2.市場法的理論根據(jù):替代原則A根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思緒及其措施判斷資產(chǎn)價

值的I評估技術(shù)規(guī)程。A假如一項資產(chǎn)是不可替代的，與否可以使用市場法進(jìn)行評估呢？例如:名畫。

3.市場法是最為直接、最具說服力H勺評估措施之一。

二、市場法的基本前提4應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估，必須具有如下前提條件:A1.要有一種活躍口勺公開市

場；公開市場是一種充足的市場，有自愿及I買者和賣者，之間進(jìn)行平等交易，排除了個別交易的偶爾性，市場成交價

格基本可以反應(yīng)市場行情。評估成果貼近市場，更輕易被接受。

2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。A資產(chǎn)及其交易時可比性，詳細(xì)體目前如下幾種方面：

（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相似;A（2）參照物與評估對象面臨

的市場條件具有可比性,包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；

（3）參照物成交時間與評估基準(zhǔn)口時間間隔不可以過長，同步時間對資產(chǎn)價值的I影響是可以調(diào)整的。

三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)A（一）通過市場法進(jìn)行評估大體要經(jīng)歷如下程序：

1.選擇參照物

關(guān)鍵注意:參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相似艮I或類似於J）；A同步注意:參照物應(yīng)當(dāng)選擇3個以上。

【例題1?單項選擇題】運(yùn)用市場法時選擇三個及三個以上參照物的目的是（）。

A.使參照物具有可比性B.便于計算C.排除參照物個別交易H勺偶爾性D.輕易得出評估值

【答案】O【答案解析】A參照物價格不僅是其功能的方場體現(xiàn)，還受買賣雙方交易地位、交易動機(jī)、

交易時限等原因的影響，為防止某個參照物的特殊和偶爾原因?qū)Τ山粌r的影響，運(yùn)用市場法時應(yīng)盡量選擇多種參

照物。

例如:土地掛牌出讓的附屬條件，不能在價格中體現(xiàn)出來，選擇參照物要注意可比性。A2.在評估對象與參

照物之間選擇比較原因A選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的原因作為對比指標(biāo)，在參照物與評估對象之間進(jìn)行

比較。3A.指標(biāo)對比、量化差異A4.在各參照物成交價格口勺基創(chuàng)上調(diào)整已經(jīng)量化口勺對比指標(biāo)差異

5.綜合分析確定評估成果

一般狀況下，運(yùn)用市場法評估口勺初步成果在三個以上，根據(jù)資產(chǎn)評估的一般通例的規(guī)定,正式的I成果只可以有一

種，怎樣確定哪一種成果最合理呢？

（I）評估人員對若干初評成果進(jìn)行綜合分析，以初評成果中最合理的評估值作為最終的評估值；A（2）假

如參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽，可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等

措施將初步評估成果轉(zhuǎn)換成最終評估成果。A（二）運(yùn)用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比原因重要有:A1.資

產(chǎn)的功能

資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值日勺重要原因之一。24.資產(chǎn)的實體特性和質(zhì)量

資產(chǎn)的I實體特性重要是指資產(chǎn)的外觀、構(gòu)造、役齡和規(guī)格型號等。

資產(chǎn)的質(zhì)量重要是指資產(chǎn)自身的建造或制造工藝水平。A3.市場條件A重要是考慮參照物成交時與評

估時的市場條件及供求關(guān)系的變化狀況。

一般狀況下，供不應(yīng)求時，價格偏高;供過于求，價格偏低。A4.交易條件

交易條件重要包括交易批量、交易動機(jī)、交易時間等。

四、市場法中的J詳細(xì)評估措施A市場法中口勺詳細(xì)措施可以分為兩大類:直接比較法和間接比較法

(一)直接比較法

1.基本原理淖運(yùn)用參照物的交易價格及參照物FI勺某一基本特性與評估對象的同一基本特性進(jìn)行比較，得到

兩者的基本特性修正系數(shù)或基本特性差額，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評估對象價值的措施。

2.長處：A該措施直觀簡潔，哽于操作。34合用條件：

對可比性規(guī)定比較高，參照物與評估對象之間到達(dá)相似或者基本相似的程度，或者兩者的I差異重要體目前某

一或多種明顯的原因上。A4.基本計算公式為：1(4)假如參照物與被評估對象可比原因完全一致A評估

對象價值=參照物合理成交價格4(2)參照物與被評估對象只有一種可比原因不一致A公式

①評估對象價值

=參照物成交價格X評估對象可比原因特性值m參照物可比原因特性值

評估對象價值■評估對象可I:咽素特征值=修正系數(shù)

②.蹙忖成交價格參照物可比因素特征值"A③評估對象價值=參照物成交價格X修正系

原理A本思緒實際上認(rèn)為，參照物和評估對象的價值之間受某一特性(或者原因)的影響，并且成正比關(guān)系。

例如:兩個具有可比性的房產(chǎn)，價格等條件相似而只有面積不一樣。

(3)參照物與被評估對象有n個可比原因不?致

有兩種措施:一種是求修正系數(shù),一種是求修正差額。A①措施一:A公式：A評估對象價值=參照物成交

價格x修正系數(shù)1x修正系數(shù)2x……：＜修正系數(shù)g這里修正系數(shù)日勺計算公式如下法

評估又搏價值評估對象第1個可比因素特征值A(chǔ)T王和.

參岫成交價格,參翩第1個可比因素特征值?學(xué)止小刖A原理

各個可比原因?qū)⒄瘴锖驮u估時象的價值影響成正比關(guān)系，多種可比原因?qū)r值的影響成合計連乘效應(yīng)。A

②措施二：

公式：

評估對象價值=參照物成交價格土基本特性差額1土基本特性差額2±……士基本特性差額m原理沸分

析各個可比原因不一樣導(dǎo)致參照物價格相對于被評估資產(chǎn)日勺價格差額，然后以參照物成交價格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個差

額口勺影響，得到被評估資產(chǎn)的評估價值A(chǔ)5.直接比較法的詳細(xì)種類

僅僅一種可比原因不一致的時候，直接比較法重要包括但不限于如下評估措施：

(1)現(xiàn)行市價法。A當(dāng)評估對象自身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相似的參照物具有現(xiàn)行市場價格

口勺時候，可以直接運(yùn)用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象口勺評估價值。A(2)市價

折扣法。A①原理

以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面H勺不利原因，憑評估人員的經(jīng)驗或有

關(guān)部門的I規(guī)定，設(shè)定一種價格折扣率來估算評估對象價值的措施。

②數(shù)學(xué)式體現(xiàn)

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格X(1一價格折扣率)(2—3)A［例2-I］評估某擬迅速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估

基準(zhǔn)日與其完全相似H勺正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)注冊資產(chǎn)評估師綜合分析，認(rèn)為迅速變現(xiàn)H勺折扣率應(yīng)為40%,因

此，擬迅速變現(xiàn)資產(chǎn)價值靠近于6萬元。A資產(chǎn)評估價值=10x(1—40%)=6(萬元)A注意：

從［例2-1］公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評估對象享有的價格折扣比參照物大?！骷偃鐓⒄瘴锸茄杆?/p>

變現(xiàn)，而評估資產(chǎn)是正常變現(xiàn)的狀況下，怎樣進(jìn)行評估。

(3)功能價值類比法。

①定義：

以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的措施。

假如功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價值就越大。

②分知根據(jù)資產(chǎn)H勺功能與其價值之間日勺關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種狀況：

I、資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系H勺狀況，一般被稱作生產(chǎn)能力比例法A數(shù)學(xué)體現(xiàn)式一般表述為:A

被評估資產(chǎn)評估價值被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力

參照物成交價格-參照物生產(chǎn)能力

被評估資產(chǎn)評估價值

祓評估費(fèi)產(chǎn)生產(chǎn)能力

=參照物成交價格x

參照物生產(chǎn)能力

II、資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的狀況，?般被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

數(shù)學(xué)體現(xiàn)式一般表述為：

被評估資產(chǎn)價值」被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力T

參弊物成交價格一［參照物生產(chǎn)能力_

被評估資產(chǎn)評估價值

」被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力丫

〔參照物生產(chǎn)能力」X參照物成交價格

注意：市場法以參照物為調(diào)整基礎(chǔ)，調(diào)整系數(shù)的分母一定是

參照物的I指標(biāo)。

（4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）▲①定義

價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)

價值H勺影響，運(yùn)用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的措施。

②物價（價格）指數(shù)口勺多種表述措施：

I、定基物價指數(shù):公定基物價指數(shù)是以固定期期為基期的指數(shù)，一般用比例來表達(dá)。以100%為基礎(chǔ)，

當(dāng)物價指數(shù)不小于100%,表明物價上漲;物價指數(shù)在100%如下,表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計

算過程如下，通過記錄得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。（實際運(yùn)用中往往省略百分號）

該類設(shè)備實定基物價指數(shù)=當(dāng)年實際物價/定基物價變動指數(shù)=（當(dāng)年實際物價一基年

年份

際均價基年物價物價）/基年物價

1999(基年)50100%

202351.5103%=51.5/50*100%3%=(51.5-50)/50*100%

202353106%=53/50r00%6%=(53-50)/50*100%

202354108^=54/50*100%8%=(54-50)/50*100%

202355110%=55/50*100%10%=(55—50)/50*100%

202356112%=56/50*100%12%=(56—50)750^100%

202357.5115%=57.5/50*100%15%=(57.5—50)/50*100%

Ik定基物價變動指數(shù)與定基物價指數(shù)的關(guān)系

某年的J定基物價指數(shù)=1+該年H勺定基物價變動指數(shù)

輛價1輟工評估基準(zhǔn)日的定基物價指數(shù)

山、物價指數(shù)與定基物價指數(shù)關(guān)系A(chǔ)'參照物交易日的定基物價指數(shù)A例如上表中，2023

年相對于2023年H勺物價指數(shù)=112；106=105.66%^[V、物價指數(shù)與物價變動指數(shù)關(guān)系A(chǔ)物價指數(shù)=1+物

價變動指數(shù)

例如上表中，2023年相對于2023年"勺物價變動指數(shù)=112/106-1=5.66%

P：、P；、P：瑞等，教材44頁公式2—7-2,111頁公式4-3）》

V、環(huán)比物價指數(shù)（記作本年的定

第n年定茶物價指數(shù)

基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商第4I年定基物價指效

V、環(huán)比物價變動指數(shù)（記做al,a2……,an可以參照教材44頁公式2-6-2,以及66頁的公式）

本年口勺定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數(shù)H勺商

環(huán)比物價指數(shù)=1+環(huán)比物價變動指數(shù)

年份定基物價指數(shù)（％）環(huán)比物價指數(shù)（%）環(huán)比物價變動指數(shù)

1999100

2023103103=103/1003%=(103-100)/I00

2023106102.9=106/1032.91%=(106-103)/103

2023108101.9=108/1061.89%=(108-106)/106

2023110101.9=110/1081.85%=(110-108)/I08

2023112101.8=112/1101.82%=(112-110)/110

2023115102.7=115/1122.68%=(115-112)/112

③價格指數(shù)法在評估中運(yùn)用的計算公式為:

陽S資產(chǎn)(介值評估茗準(zhǔn)日的值物價指數(shù)

看照物成交價格一參照物成交時的定副9價指裁

資產(chǎn)評估價值-參照的成交價格

評估基準(zhǔn)日的定基物價指數(shù)

x叁的菽討的銅廊瀕(2-7-0

參限樹成交價格X

1?評估的隹日的定基物價變動指數(shù),,一

1+參照物成交時的定基物價變動指數(shù)'

資產(chǎn)評估價值;參照物成交價格X價格指數(shù)(2-7)資產(chǎn)評估價值;參照物成交價格x(1+

物價變動指數(shù))(2——6)

Pfx^x

資產(chǎn)評估價值;參照物成交價格x(2-7-2)(4-3)

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格x(l+ai)x(l+a2)……(l+a?)(2-6-2)A④合用條件

評估對象與參照物之間僅僅有時間原因存在差異的狀況，且時間差異不能過長。

舉例：大家看教材4445頁的凡種例題。

(5)成新率價風(fēng)格整法?！鳍僭恚?/p>

以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象歐I

價值。A②計算公式為：

被評估資產(chǎn)評估價值被評估資產(chǎn)成新率

參照物成交價格=參照物成新率

被評估資產(chǎn)評估價值

?■物敝叫型警蒙鬻率

參照物成新率

資產(chǎn)口勺成新率=資產(chǎn)時尚可使用年限/(資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)時尚可使用年限)

6.直接比較法(使用頻率高的措施)

包括市場售價類比法和價值比率法。

(1)市場售價類比法

資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易狀況差異值（2-9>=參照物督價x功能差異

修正系數(shù)x…x時間差異修正系數(shù)（2-10X[例2-7]

（I）估價對象概況。待估地塊為都市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形?！?/p>

（2）評估規(guī)定。評估該地塊2023年10月3日的公平市場交易價格。A（3）評估過程。

①選擇評估措施。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法時行評估。會②搜集有關(guān)的評估資料:

A搜集待估土地資料（略）。

B.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物,詳細(xì)狀況見表2—1。A表2-1交

易實例狀況表

交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D估價對象

坐落略略略略略

所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)

住宅I

用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅

土地類型空地空地空地空地空地

2023年

2023年4月22023年3月32023年102023年12月

交易日期10月3

日H月4日5日

日

總價19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元

價格

單價8707E/m2820元/n?855元/m28407C/m2

面積225m2380m2320m2450m2600m2

形狀長方形長方形長方形略正方形長方形

地勢平坦平坦平坦平坦平坦

地質(zhì)一般一般一般一般--般

很好，

基礎(chǔ)設(shè)施很好完備很好很好

交通狀況很好很好很好很好很好

正面路寬8m6m8m8m8m

容積率65666

剩余使用年限35年30年35年30年30年

③進(jìn)行交易狀況修正。A分析交易實例A、D為正常買賣，無需進(jìn)行交易狀況修正；交易實例B較正常買

賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。則各交易實例的交易狀況修正率為：

交易實例A：0%；交易實例B：2%;交易實例C：3%；交易實例D：0%。A教材認(rèn)為被評估資產(chǎn)的價值

是公平交易的價格，把公平狀態(tài)視作原則值，為100,參照物的價格處在不公平的交易狀況。將參照物的價格視

作相稱于從正常交易條件下的價風(fēng)格整到實際不公平的交易狀況下的價格，認(rèn)為正常交易下的價格比上非正常交

易下的價格是個常數(shù)，則:

被評估資產(chǎn)的價值

參照物價格

_100正常交易下的價格

-100（1土X%）一非正常交易下的價格='

被評估資產(chǎn)的價值100

評估價值:交易實例B的價值=被評估價值x（i-2%）,得：參嬲價格98

于是修正系數(shù)是100/100（1-2%）、而不是100（1+2%）/1（）0評估價值：交易實例C的價值;被評估價

被評估資產(chǎn)的價值100

值X（l—3%）,得：參照物c的價格97A④進(jìn)行交易日期修正。A根據(jù)調(diào)查,2023年10月以來土地

價格平均每月上漲1%,則各參照物交易實例的交易日期修正率為：A交易實例A：6%;交易實例B：7%：交

易實例C:12%;交易實例D：10%>A評估價值=交易實例日勺價值x（l+間隔月份數(shù)x1%a注意：本題有關(guān)

價格時變化是平均每月上漲。A⑤進(jìn)行區(qū)域原因修正（也是把待估地塊狀況設(shè)為100）

交易實例A與待估土地處在同一地區(qū)，無需作區(qū)域原因修正。

交易實例B、C、D的M域原因修正狀況可參照表2-2判斷。本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域原因值為100,則

根據(jù)表2-2多種區(qū)域原因的對比分析，經(jīng)綜合打分，交易實例B所屬地區(qū)為88,交易實例C所屬地區(qū)為108,交易

實例D所屬地區(qū)為100?！鞅?-2區(qū)域原因比較表

BCD

自然條件（相似）10（相似）10（相似）10

社會條件（較差）7（相似）10（相似）10

街道條件（相似）10（相似）10（相似）10

交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相似）10

離交通車站點距離（較遠(yuǎn)）7（稍近）12（相似）10

離市中心距離（相似）10（稍近）12（相似）10

基礎(chǔ)設(shè)施狀況（稍差）8（相似）10（稍好）12

公共設(shè)施完備狀況（相似）10（很好）12（相似）10

水、大氣、噪音污染狀況（相似）10（相似）10（相似）10

周闈環(huán)境及景觀（稍差）8（相似）10（稍差）8

綜合打分88108100

即被評估資產(chǎn)的價值與參照物的價格比等于被評估資產(chǎn)值與參照物的該原因U勺數(shù)值比

⑥進(jìn)行個別原因修正。

A.經(jīng)比較分析，待估土地H勺面積較大，有助于充足運(yùn)用，此外環(huán)境條件也比很好，故鑒定比各交易實例土地價格

高2%。AB.土地使用年限原因日勺修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相似無需修正。交易實例

A、C使用年限為35年,而評估對象為30年，需作使用年限原因的調(diào)整,其調(diào)整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為8%%

年限修正系數(shù)=（1-0.0994）-^（1-0.0676）

=0.9006^0.9324

=0.9659

注意：這個調(diào)整系數(shù)實際是兩個年金現(xiàn)值系數(shù)的比值，由于土地的價值是由后來的收益決定U勺，而土地使用年

限（即獲得收益的時間）會影響到其價值。假設(shè)年收入等其他原因是相似的，那么年金現(xiàn)值系數(shù)之比就能反應(yīng)土地

年限對價值的影響。

⑦計算待估土地的初步價格。

交易實例A修正后的單位為:

370.粉喘喘喘皿吟演冗

交易冥例B修正后的成價為：

100107100102尋’V

820xxxx,1103n5（兀/w?

981008$100

交易實例C修正后的單價為：

—X—X—X—蝴（元疑）

交易實例D醪正后的成價為:

8%型xll￡x吧Al

?942（元

100100100100

⑧采用簡樸算術(shù)平均法求取評估成果。A土地評估單價為：（909+1038+901+942）:4=948（7t/m2）

土地評估總價為：600x948=568800（元）

⑵價值比率法

①成本市價法從基本原理A以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，運(yùn)用參照物的成本市價比率來估

算對象價值的措施。

計算公式

被評估資產(chǎn)的價值參照物的成交價格

械評資產(chǎn)的現(xiàn)行合理成本.參照物現(xiàn)行合理成本

4資產(chǎn)評估價值

二評估對象現(xiàn)行合理成本X（參照物成交價格.參照物現(xiàn)行合理成本）（2-11）

注意:公式中日勺計算基數(shù)是被評估對象的現(xiàn)行合理成本，假如現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)當(dāng)扣除。此外，參

照物的成本往往較難獲得。A②市盈率倍數(shù)法A基本原理：A以參照物（企業(yè)）的價值比率（如市盈率）

作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的有關(guān)歐I財務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評估對■象價值的措施。

重要合用對象:企業(yè)價值評估。

市委豐衽股市價參照物的市價總額

"每股盈利"參照物盈利總額（凈利潤）

計算公式-被評估對象的有利悶4因此:被評估對象的市價總額=（參照物日勺）

市盈率x（被評估對象的）凈利潤（2-12）

（二）間接比較法

1.原理A（1）運(yùn)用資產(chǎn)的國標(biāo)、行業(yè)原則或者市場原則（原則可以是綜合原則、分項原則）作為基準(zhǔn),

分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自"勺分值；

（2）運(yùn)用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的評估措

施。

2.合用條件濾不規(guī)定參照物與評估對象必須同樣或者基本同樣。只規(guī)定參照物與評估對象在大H勺方面基本

相似或者相似。

第二節(jié)收益法

一、收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益歐J現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值日勺多種評估措施日勺總稱，它服從資產(chǎn)評

估中將利求本的思緒，即采用資本化和折現(xiàn)口勺途徑及其措施來判肝和估算資產(chǎn)價值。從理論上講,收益法是資產(chǎn)

評估中較為科學(xué)合理口勺評估措施之一。

收益法是根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或者本金化處理來估測資產(chǎn)價值的。要深入理解資金時間價值日勺概念，

純熟運(yùn)用現(xiàn)值和終值日勺計算措施。

收益法波及三個基本要素：一是被評估資產(chǎn)及I預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)獲得預(yù)期收

益H勺持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。但收益法波及R勺三個基本

要素對評估基準(zhǔn)日來講都是未來的、不確定H勺，因此，操作起來并不輕易。

二、收益法原理講解（可以協(xié)助理解、應(yīng)用收益法，非大綱內(nèi)容）A假如你朋友欠

你錢2023元，計劃償還。A方案一：目前就所有償還；

方案二:目前還1000元，一年后再還1000元。A你但愿是哪種?A（-）貨幣時間價值的含義

指貨幣經(jīng)歷一定期間的投資和再投資所增長的價值。A基準(zhǔn)H投入本金100萬，投資回報（利率）分別為5%

和10%的狀況下，1年和2年后的價值是多少?下圖示中日勺。指的就是第1年年初，也就是評估基準(zhǔn)日;“1”指代）

是第一年末。

如圖:利率越高，終值越大；未來收益一定日勺狀況L利率越低，現(xiàn)值越大。

（二）有關(guān)概念A(yù)1.復(fù):利

每通過一種計息期，要將所生利息加入本金再計利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。這里所說的計息期，是指年、

月、日等。除非尤其指明，本教材基本上都是年度的概念。A2.現(xiàn)值

現(xiàn)值H勺符號記為P,它表達(dá)資金發(fā)生在某一時間序列（本教材基本上都是年度）起點時的價值。

3.終值

終值的符號為F,它表達(dá)資金發(fā)生在某一時間序列（本教材基本上都是年度）終點時11勺價值，故又稱未來值。

4.年金A（1）定義：A年金的符號為A,它表達(dá)在每年每次等額收付的金額。A（2）特點：

每筆收付之間相隔時間相等;每里金額相等。A（3）一般年金i后付年金）：A一般年金是指從第一期起,

在?定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收付款項。當(dāng)期限無限期等額收付時（n-8）,稱為永續(xù)年金。A?般

，4A4A

…?_1_I_I_L_________I

年金圖A.012B40

(三)應(yīng)注意的問題

在運(yùn)用以上這些貨幣時間價值的計算措施時，應(yīng)注意如下問題：

1.P是發(fā)生在一種時間序列的第1期期初,F則是發(fā)生在一種時間序列U勺第n期(最終一期)期末；△2.沒

有尤其闡明,收益額都認(rèn)為是在該期期木發(fā)生;33現(xiàn)金流量的分布如不規(guī)則時，需靈活運(yùn)用多種;I算措施。啟

例如:一般企業(yè)開業(yè)前幾年由于需要先投資才能有產(chǎn)出，現(xiàn)金流是負(fù)的，背面的年度也許是正現(xiàn)金流，中間年度除

正常經(jīng)營產(chǎn)生H勺現(xiàn)金流,也許會有增長投資，資產(chǎn)變現(xiàn)，分紅等影響現(xiàn)金流。

(四)貨幣時間價值的計算

1.夏利終值A(chǔ)已知現(xiàn)值P,在復(fù)利計息的前提下，年利率i,幾年后木金與利息之和F即為復(fù)利終值A(chǔ)

???IF=?]

Fo123........fl-1n

!P4B=P+P.i=P(1+iAF2=P(l+i)+P(1+i)

xi=P(l+i)2

n

……AFn=P(l+i)

將(1+i)n稱為復(fù)利終值系數(shù)用符號(F/P,i,n)表達(dá)。例如，(F/P,5%,5)表達(dá)利率為5%,5年期復(fù)利

終值時系數(shù)。④2.復(fù)利現(xiàn)值

已知終值F,在復(fù)利計息口勺前提下，求年利率為i,n年后的復(fù)利現(xiàn)值P。A

,I「,Fl

Riiii,

?■?

Fi=p+p.i=P(1+i)--————---------——P=Fi/(]+gF2=P(1+i)2------------——----

——————P=F2/(1+i)2

nnn

........AFn=P(1+i)-----------...----------P=F2/(l+i)=F2*(1+i)'

把(l+i)"】稱為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，用符號(P/F,i,n)表達(dá)。例如，(P/F,5%,5)表達(dá)折現(xiàn)率為5%、5年期的I復(fù)

利現(xiàn)值系數(shù)。

3.一般年金現(xiàn)值

運(yùn)用復(fù)利現(xiàn)值的計算公式，將每期末存入的年金A

折算到0這一時點(即第一年年初)，然后再相加，求出P：AP=4(l+i)"+&l+j)"+…+為(1+J)“

這是個等比數(shù)列，運(yùn)用等比數(shù)列的求和公式，得到:

i△把i

稱為年金現(xiàn)值系數(shù),用符號(P/A,i,n)表達(dá)。

【例題2】某人每年12月31日存入保險企業(yè)2000元，持續(xù)23年，其中第三年的年末多存款5000元，設(shè)

保險企業(yè)回報率為6%,每年復(fù)利計息一次，問這些錢在第一筆存款的年初的現(xiàn)值總和為多少？

|12345678910

I4IIIII；；r

2000200dW20092000200020002000200Q2000

谷籍點

P=2000x(P/A,6%,10)+5(X)0x(P/F,6%,3)④=2000x7.3601+5000x0.8396

=14720.2+4198A=18918.2(元)A4.永續(xù)年金現(xiàn)值A(chǔ)永續(xù)年金現(xiàn)值與一般年金日勺差異在于n

是無窮大，因此其現(xiàn)值為：P=A/iA其中,A為每年末收到『、J現(xiàn)金，i為資本化率(折現(xiàn)率)

A三、收益法的基本前提1(A)被評估資產(chǎn)日勺未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量(A)/(2)

資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量(i)。向不一樣日勺收益，也許有著不一樣

H勺風(fēng)險，因此兩個被評估資產(chǎn)雖然估計在未來的I收益基本相稱，可是由于風(fēng)險不一樣樣，大家肯定會選擇購置風(fēng)

險低的資產(chǎn)，或者說大家會認(rèn)為風(fēng)險低H勺資產(chǎn)的價值更高。④對于資產(chǎn)評估來講，不一樣風(fēng)險H勺收益需要使用

不一樣I向折現(xiàn)率計算現(xiàn)值。

(3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(n)。A四、收益法的基本程序A采用收益法進(jìn)行評估，其

基本程序如卜.：

1.搜集驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)口勺數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)

險等；2A.分析測算被評估對象未來預(yù)期收益;A3.確定折現(xiàn)率或資本化率;4A.用折現(xiàn)率或資本化率將評

估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；

5.分析確定評估成果。

從評估實務(wù)的角度看，前三步比較關(guān)鍵，波及到收益法計算的3個關(guān)鍵原因:收益額、收益年限、折現(xiàn)率;不過

我們考試重要是根據(jù)已知條件按照以上第四環(huán)節(jié)來計算被評估資產(chǎn)的價值，因此反而是第四步最重要?！饕虼?

對收益法來講，找到解題思緒是關(guān)鍵，剩余的就是迅速、精確計算了"五、收益法的基本參數(shù)4(-)

收益額

1.收益額是資產(chǎn)在正常狀況下所能得到日勺歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額A例如：所得稅就不歸所有者所有，而是歸

國家作為稅金流出企業(yè)，那么不能包括在收益當(dāng)中。

2.資產(chǎn)評估中收益額的特點

(1)收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；

(2)用于資產(chǎn)評估的收益額是資田的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。A客觀的收益就是根據(jù)多種變量、

原因合理估計被評估資產(chǎn)的收益;而現(xiàn)實收益中也許受多種特定原因的影響。

3.資產(chǎn)H勺收益額體現(xiàn)形式有多種，不一樣種類資產(chǎn)的收益額體現(xiàn)形式不一樣，需要合理選擇收益額歐I種類。

企業(yè)收益額指凈利潤或凈現(xiàn)金流；房地產(chǎn)體現(xiàn)為凈收益。

注意收益額的計算口徑要與折現(xiàn)率的統(tǒng)一。A(-)折現(xiàn)率

1.從本質(zhì)上講：4折現(xiàn)率是一種期望H勺投資酬勞率。是投資者在投資風(fēng)險一定日勺狀況下，對投資所期望

的回報率。A2.從構(gòu)成上看：

(1)折現(xiàn)率=無風(fēng)險酬勞率+風(fēng)險酬勞率

(2)無風(fēng)險酬勞率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并可以獲得(實際上，就是沒有風(fēng)險邢J投資酬勞率。A實務(wù)

中，可以使用同期國庫券利率或者銀行存款利率。

(3)風(fēng)險酬勞率A根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等多種風(fēng)險要素

測算這項交易所承擔(dān)H勺風(fēng)險。

3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：應(yīng)(1)在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

(2)不過兩者合用場所不一樣。習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率(i),

用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)；資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益擰算成現(xiàn)值的比率(i)o3(可兩者與否相等，

重要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不一樣H勺時期所面臨的風(fēng)險與否相似。

(三)收益期限

根據(jù)持續(xù)使用H勺能力，在未來多長時間資產(chǎn)可以給所有者帶來未來預(yù)期收益。可以是1年、2年、5年有限期,

也可以是永續(xù)無限期，一般以年表達(dá)。

六、收益法中的重要技術(shù)措施(重點)

在如下H勺公式里詳細(xì)對所用H勺字符含義做統(tǒng)一H勺定義xP——評估值；Ai—年序號；

Pi——未來第i年的評估值；

Ri——未來第i年的預(yù)期收益；

r——折現(xiàn)率或資本化率：

J——第t年的折現(xiàn)率或資本化率;An——收益最大年限；

t——不不小于最大年限的收益年限AA——年金。4有關(guān)本部分內(nèi)容日勺闡明：

實際上，本部分的內(nèi)容就是貨幣時間價值的I運(yùn)用，將其中的預(yù)期收益額(Ri)和收益期限(n)予以特殊化計算現(xiàn)

值額。重點掌握：年金現(xiàn)值的計算和懂得若干年后資產(chǎn)的價值口勺狀況下的計算。

（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri=A）

1.在收益永續(xù)，各原因不變H勺條件白（1）計算式：P=A/r（2-14）

（2）成立條件是：

①純收益每年不變；②資本化率固定且不小于零；③收益年期無限。

2.在收益年期有限，資本化率不小于零的條件下

計算式：

=A（P/A,i,n）（2-15）

3.在收益年限有期限，資木化率等于零的條件下

計算式：P=Axn（2-16）

（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri=A）A純收益若干年后保持不變，那么可以先把

若干年后的所有收益折現(xiàn)到第N年，然后再折現(xiàn)到基準(zhǔn)日，分步折現(xiàn)是一種很重要的評估思緒，由「往往假設(shè)

時間間隔較長的收益處在穩(wěn)定狀態(tài)。A1.無限年期收益會（1）公式為（2-17）：會

■而7+43（尸/小

（2）成立條件是：A①純收益在n年（含n年）此前有變化；②純收益在n年（不含n年）后來保持不變；

③收益年期無限;④r不小于零。

2.有限年期收益

（1）計算公式為（2-18）：

小舟舟卜制

=+Xx（P/月，八打一,）x（P/尸/JI

（2）成立條件是:

①純收益在t年（含第t年）此前有變化;②純收益在t年（不含第t年）后來保持不變；③收益年期有限為n;

?r不小于零。

尤其注意:純收益A曰勺收益年限期是(n-t)而不是n°A(三)純收入按等差級數(shù)變化A1.在純收益

等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下

AB

Pn=->+

(1)計算式(2-19):AI-(2)成立條件是：△①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞

增額為B；③收益年期無限；④r不小于零。A2.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下A(1)

計算式(2-20)A"戶|+'(1+，H(2)成立條件是：

四收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③收益年期有限為n；④I?不小于零。4(3)【例題

3](2023年考題)某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)后來第一年預(yù)期收益為10()萬元,

后來每年遞增10萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%,收益期為23年，該資產(chǎn)的評估價值最靠近于()萬元。AA.1

400B.I700C.I800D.1970

【答案】A

【解析】本題應(yīng)當(dāng)使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限日勺條件下的計算公式：

'34——

1*+r|Tr1一"，」本題中A=100萬元，B=10萬元，r=10%,n=20,代入公式計

算出成果為1405萬元。丈3,在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下

(1)計算式(2-21)：

AB

P■一一

rr4(2)成立條件是：

收益按等差級數(shù)遞減；②純收益逐年遞減額為B；③收益年期無限；④r不小于零，⑤收益遞減到零為止。

A(3)【例題4】某收益性資產(chǎn)，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)后來第一年預(yù)期收益為100萬元，后來每年遞

減10萬元,假設(shè)折現(xiàn)率為5%,該資產(chǎn)的評估價值最靠近于()萬元iA.710B.386C.517D.

448【答案】T>【解析】本題應(yīng)當(dāng)使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期應(yīng)當(dāng)是23年(尤其

注意這種題FI,收益年限需要自己計算，雖然題FI告訴了收益年限，也要自己計算，檢查題目給出的收益年限與否

超過了真正的收益年限;例如本題中收益年限最大只可以是23年，假如題目告訴收益年限是8年，則計算應(yīng)當(dāng)使用

8年,假如題目告訴收益年限超過23年，則計算應(yīng)當(dāng)使用23年)，使用日勺計算公式:△

本題中A應(yīng)當(dāng)是評估基準(zhǔn)后來I向第一期收益100萬元,B應(yīng)當(dāng)是等差級數(shù)遞增額10萬元，r=5%,n=10,

,0

則：4p=(100/0.05-10/0.052)X[1-(1+5%尸°]+10/0.05x[l0/(1+5%)]

=(2023-4000)x0.3861+1227.82=455.62A4.在純收益按等差級數(shù)據(jù)遞減,收益年期有限的條件A(1)

(2)成立條件是:

①純收益按等差級數(shù)遞增；②純收益逐年遞減額為B;③收益年期有限為n;④r不小于零。A這四個公式

日勺記憶措施:

計算式(2-20)

成立條件是:

殺收益按等差級數(shù)遞增;②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r不小于零?！髌渌齻€公式

和本公式的合用條件不一樣，將此公式予以調(diào)整A(四)純收益按等比級數(shù)變化

A

1.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下A(1)計算式(2—23)：APr-S

(2)成立條件是：A①純收益按等比級數(shù)遞增；②純收益