資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程（第八版）習(xí)題及答案

練習(xí)題

第一章

1.術(shù)語(yǔ)解釋

（1）資產(chǎn)評(píng)估（2）評(píng)估基準(zhǔn)日（3）市場(chǎng)價(jià)值（4）投資價(jià)值

（5）在用價(jià)值（6）清算價(jià)值（7）最佳使用原則

2.單項(xiàng)選擇題

（1）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)也是指以被評(píng)估資產(chǎn)在（）的實(shí)際狀況,對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定

估算。

A.評(píng)估日期B.評(píng)估工作日期

C.評(píng)估基準(zhǔn)日D.過(guò)去、現(xiàn)在及未來(lái)

（2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（）。

A,沒(méi)有物質(zhì)形態(tài)因而無(wú)法辨認(rèn)的資產(chǎn)

B.因不具有綜合獲利能力而無(wú)法單獨(dú)出售的資產(chǎn)

C.不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)

D.除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)

（3）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（）o

A.原先的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格B.生產(chǎn)成本

C.預(yù)期效用D.評(píng)估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀

（4）在正常情況下，一棟別里在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開(kāi)發(fā)一同等效

用別墅的成本（包括利潤(rùn)），這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（）o

A.貢獻(xiàn)原則B.最佳使用原則

C.預(yù)期原則D.替代原則

（5）以某單項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)為依據(jù),所評(píng)估的是該資產(chǎn)的（兀

A.市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值C.殘余價(jià)值D.在用價(jià)值

（6）在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價(jià)值評(píng)估的最適用假設(shè)是（）。

A.清算假設(shè)B.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)

C.特別假設(shè)D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)

⑺銀行在因債務(wù)不能清償而需要對(duì)其受押的抵押層地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)

值的評(píng)估適用于（）。

A.清算假設(shè)B.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)

C.持續(xù)使用假設(shè)D.非真實(shí)性假設(shè)

（8）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是（）。

A.前者必須高于后者

B.前者必須低于后者

C.前者必須等于后者

D.前者可以高于、低于或者等于后者

（9）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)下所評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型是（）。

A.投資價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.在用價(jià)值D.殘余價(jià)值

(10)某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元,用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為500

萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。

該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為()萬(wàn)元。

A.500B.300C.280D.360

(11)同一資產(chǎn)在兩種不同評(píng)估目的下，所選擇的價(jià)值類(lèi)型應(yīng)該()。

A.相同B.不相同C.接近D.無(wú)法確定

(12)評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)盡可能接近()。

A.評(píng)估委托合同簽訂日期B.評(píng)估工作日期

C.評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日期D.討估報(bào)告提交日期

(13)決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型選擇的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基礎(chǔ)是()o

A.評(píng)估方法B.評(píng)估對(duì)象C.評(píng)估基準(zhǔn)日D.評(píng)估目的

(14)某設(shè)備作為被評(píng)估企業(yè)的一項(xiàng)要素資產(chǎn),在按現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下,其評(píng)作價(jià)

值是該設(shè)備的()。

A.最佳使用價(jià)值B.正常變現(xiàn)價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)價(jià)值

(15)國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施導(dǎo)致某企業(yè)因設(shè)備老舊需要關(guān)停，對(duì)這些老舊設(shè)備的評(píng)估

應(yīng)選擇的價(jià)值類(lèi)型為()。

A.市場(chǎng)價(jià)值B.在用價(jià)值C.殘余價(jià)值I).投資價(jià)值

3.多項(xiàng)選擇題

(1)選擇資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型要考慮的因素有()。

A.評(píng)估方法B.評(píng)估目的

C.市場(chǎng)條件D.評(píng)估對(duì)象狀況

E.評(píng)估主體專(zhuān)業(yè)能力

(2)從資產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)性質(zhì)來(lái)劃分的資產(chǎn)評(píng)估有()o

A.追溯性評(píng)估B.評(píng)估及核

C.評(píng)估咨詢D.現(xiàn)實(shí)性評(píng)估

E.預(yù)測(cè)性評(píng)估

(3)為某企業(yè)的一宗房地產(chǎn)正常交易進(jìn)行評(píng)估可采用的假設(shè)有()。

A.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)B.移地使用假設(shè)

C.現(xiàn)用途持續(xù)使用假設(shè)D.清算假設(shè)

E.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)

(4)在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)紀(jì)于使用狀態(tài)，運(yùn)用最佳使用原則的選擇前提有()。

A.保持利用現(xiàn)狀前提B.轉(zhuǎn)換用途前提

C.投資改造前提D.新利用前提

E.上述四種情形的某種組合

(5)影響資產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立性的通常是評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員或者親屬，與委托人或相關(guān)當(dāng)

事人之間存在()。

A.經(jīng)濟(jì)利益關(guān)聯(lián)B.業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)

C.地域關(guān)聯(lián)I).行業(yè)關(guān)聯(lián)

E.人員關(guān)聯(lián)

(6)確定評(píng)估基準(zhǔn)日的目的是()。

A.確定評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)時(shí)間

B.將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn)

C.將動(dòng)態(tài)卜的資*固定在某一時(shí)期

D.確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日

E.遵循科學(xué)的評(píng)估程序

第二章

1.術(shù)語(yǔ)解釋

(1)復(fù)原重置成本(2)更新重置成本

(3)實(shí)體性貶值(4)功能性貶值

(5)經(jīng)濟(jì)性貶值(6)資產(chǎn)利用率

(7)成本法(8)市場(chǎng)比較法

(9)收益法

2.單項(xiàng)選擇題

(1)被評(píng)估賓館因市場(chǎng)原因,在未來(lái)3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬(wàn)元,假定折現(xiàn)率為

10%,該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于()萬(wàn)元。

A.15B.12.6C.10D.50

(2)用價(jià)格指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的()。

A.復(fù)原重置成本

B.既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本

C.更新重置成本

D.既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本

(3)某項(xiàng)資產(chǎn)2010年購(gòu)建，賬面原值為100000元,2019年進(jìn)行評(píng)估,若以購(gòu)建時(shí)價(jià)格指

數(shù)為100乳則3年間同類(lèi)資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110與、120%、115%,該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本

應(yīng)為()元。

A.145000R,115000C.152000D.151R00

(4)某被評(píng)估資產(chǎn)2010年購(gòu)建,賬面價(jià)值為50萬(wàn)元,2019年進(jìn)行評(píng)估,2010年、2019年

該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)分別為120M170%,則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為()萬(wàn)元。

A.50B.70.8C.35.3I).85

(5)某設(shè)備的年收益額為50萬(wàn)元,適用資本化率為20%,則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為()萬(wàn)

元。

A.200B.250C.300I).350

(6)教堂、學(xué)校、專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，一般適宜選用()。

A.成本法B.收益法C.市場(chǎng)比較法D.殘余法

(7)復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在丁?運(yùn)用()。

A.相同的原材料B.相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

C.資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格D.相同的設(shè)計(jì)

(8)運(yùn)用成本法評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考慮

不同重置成本情況下，具有不同的()。

A.實(shí)體性貶值B.經(jīng)濟(jì)性貶值

C.功能性貶值D.資產(chǎn)利用率

(9)估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值時(shí)所用的總使用年限是資產(chǎn)的()。

A.總經(jīng)濟(jì)使用年限B.總技術(shù)使用年限

C.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法D.重置核算法

E.觀察法

(3)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇取決于(兀

A.評(píng)估目的B.評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)

C.所能收集到的資料D.評(píng)估基準(zhǔn)FI

E.評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)能力

(4)功能性貶值包括()。

A.超額投資性功能性貶值

B.超額運(yùn)營(yíng)性功能性貶值

C.復(fù)原重置成本的功能性貶值

D.更新重置成本的功能性貶值

E.修復(fù)性功能性貶值

(5)估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時(shí)所用的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本包括資產(chǎn)()。

A.維修費(fèi)用B.保險(xiǎn)費(fèi)用

C.折舊費(fèi)用D.資金成本

E.管理費(fèi)用

(6)造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有()。

A.該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后

B.該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少

C.社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高

1).自然力作用加劇

E.政府公布淘汰該類(lèi)資產(chǎn)的時(shí)間表

(7)復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用()。

A.相同的功能效用B.相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

C.資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格D.相同的設(shè)計(jì)

E.相同的材料

4.問(wèn)答題

(1)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？

(2)功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？

(3)運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，如何確定被評(píng)估資產(chǎn)的純收益？

(4)如何確定折現(xiàn)率？

5.計(jì)算題

(1)某待評(píng)估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)10()00件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為1.5元,

而目前的新式同類(lèi)設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為L(zhǎng)2元。假定待評(píng)估設(shè)備與新設(shè)備的運(yùn)

營(yíng)成本在其他方面相同,待評(píng)估設(shè)備還可以使用5年,所得稅稅率為25%,適用折現(xiàn)率為10%o

根據(jù)上述調(diào)查資料,求待評(píng)估設(shè)備相對(duì)于同類(lèi)新設(shè)備的功能性貶值。

(2)某數(shù)控設(shè)備購(gòu)建于2015年12月30日，賬面原值為150萬(wàn)元,經(jīng)調(diào)查分析得到以下

有關(guān)資料：1)2015—2019年該類(lèi)設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、108%、115%、110%。

2)該設(shè)備的數(shù)控系統(tǒng)損壞:估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為15萬(wàn)元。3)該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年?，F(xiàn)

評(píng)估該設(shè)備2019年12月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

第三章

1.單項(xiàng)選擇題

(1)機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點(diǎn)分類(lèi),不包括(兒

A.專(zhuān)用設(shè)備B.通用設(shè)備

C.生產(chǎn)性設(shè)備D.非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備

(2)機(jī)器設(shè)備重置成本中的直接費(fèi)用包括()。

A.各種管理費(fèi)用B.安裝調(diào)試費(fèi)用

C.人員培訓(xùn)費(fèi)用D.總體設(shè)計(jì)費(fèi)用

(3)計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是()0

A.購(gòu)建費(fèi)用B.維修費(fèi)用

C.安裝費(fèi)用D.總調(diào)試費(fèi)用

(4)估測(cè)一臺(tái)在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本,首選方法是()。

A.利用價(jià)格指數(shù)法

B.利用詢價(jià)法詢價(jià)再考慮其他費(fèi)用

C.利用重置核算法

D.利用功能價(jià)值法

(5)價(jià)格指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的()。

A.復(fù)原重置成本氏更新重置成本

C.實(shí)體性貶值D.功能性貶值

(6)采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法評(píng)估進(jìn)口設(shè)備所適用的價(jià)格指數(shù)是()。

A.設(shè)備進(jìn)口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)

B.設(shè)備出口國(guó)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)

C.設(shè)備出口國(guó)綜合價(jià)格指數(shù)

1).設(shè)備出口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)

(7)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指(晨

A.機(jī)器設(shè)備從使用到報(bào)廢為止的時(shí)間

B.機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高而被淘汰的時(shí)間

C.從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時(shí)間

D.機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時(shí)間

(8)鑒定機(jī)器設(shè)備的實(shí)際已使用年限,不需考慮的因素是()。

A.技術(shù)進(jìn)步因素B.設(shè)備使用的日歷天數(shù)

C.設(shè)備使用強(qiáng)度D.設(shè)備的維修保養(yǎng)水平

(9)運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)成新率適用于()。

A.所有機(jī)器設(shè)備

B.具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗的設(shè)備

C.具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備

D.具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗的設(shè)備

(10)設(shè)備的技術(shù)壽命與()有關(guān)。

A.使用強(qiáng)度B.使用時(shí)間

C.技術(shù)更新速度D.維修保養(yǎng)水平

(11)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了()。

A.技術(shù)因素B.功能因素C.地域因素D.時(shí)間因素

(12)被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于2012年，賬面價(jià)值為30()0()元,2017年、2020年進(jìn)行兩次技術(shù)

改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元,2022年對(duì)該設(shè)

備進(jìn)行評(píng)估,假設(shè)2012-2022年價(jià)格上升率為10%,該設(shè)備尚可使用年限為8年。評(píng)估時(shí)設(shè)

備的加權(quán)投資年限為（）年。

A.10.5B.9.5C.8D.8.5

（13）對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置,按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、

價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算:這樣求得的成本稱為（）。

A.更新重置成本B.復(fù)原重置成本

C.完全重置成本D.實(shí)際重置成本

（14）某臺(tái)被評(píng)估資產(chǎn)2010年購(gòu)建，其賬面原值為10萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)該類(lèi)設(shè)備定基價(jià)格指數(shù)為

120%,2022年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)年定基價(jià)格指數(shù)為180我則該臺(tái)設(shè)備的重置全價(jià)為（）

萬(wàn)元。

A.10B.18C.12D.15

（15）某設(shè)備的原始價(jià)值為5萬(wàn)元,修理后才能正常使用，并且修理后所帶來(lái)的收益足以

彌補(bǔ)修理費(fèi)用。若修理費(fèi)用為1萬(wàn)元，重置成本為4萬(wàn)元，則其成新率不會(huì)超過(guò)（）。

A.25%B.80%C.75%D.20%

2.多項(xiàng)選擇題

（1）在設(shè)備評(píng)估中，重置核算法主要適用于（）設(shè)備重置成本的估算。

A.通用B.進(jìn)口C.非標(biāo)準(zhǔn)D.自制

E.了解市場(chǎng)行情

（2）設(shè)備評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)工作包括（）.

A.指導(dǎo)委托方填報(bào)評(píng)估表格

B.分析委托方的各種評(píng)估表格

C.對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定

D.查明設(shè)備實(shí)物:落實(shí)評(píng)估對(duì)象

E.確定設(shè)備的成新率

（3）機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括（

A.機(jī)器設(shè)備的日常維修費(fèi)用B.機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用

C.設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用【）.設(shè)備的大修費(fèi)用

E.設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用

（4）構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費(fèi)用主要是（）。

A.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的管理費(fèi)用

B.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用

C.購(gòu)建設(shè)備所占用的資金成本

1）.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計(jì)費(fèi)用

E.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的安裝費(fèi)用

（5）影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有（）。

A.機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度B.機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平

C.同類(lèi)設(shè)備的使用強(qiáng)度D.機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途

E.設(shè)備的自身質(zhì)量

（6）進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括（）。

A.設(shè)備購(gòu)置價(jià)格B.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用

C.設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅D.銀行手續(xù)費(fèi)用

E.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用

（7）運(yùn)用使用年限法估測(cè)設(shè)備的成新率涉及的基本參數(shù)為（）。

A.設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命B.設(shè)備的技術(shù)水平

C.設(shè)備的實(shí)際已使用時(shí)間D.設(shè)備的負(fù)荷程度

E.設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限

(8)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響()。

A.物理性能B.技術(shù)進(jìn)步速度

C.設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況D.設(shè)備使用人員的技術(shù)水平

E.設(shè)備配套情況

(9)設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用()進(jìn)行。

A.使用年限法B.修復(fù)費(fèi)用法

C.觀測(cè)分析法D.功能價(jià)值法

E.統(tǒng)計(jì)分析法

(10)安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括()。

A.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)B.運(yùn)輸費(fèi)用

C.利息費(fèi)用D.安裝費(fèi)用

(11)設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為()。

A.超額重置成本B.超額投資成本

C.超額運(yùn)營(yíng)成本D.超額更新成本

(12)機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為()。

A.法定壽命B.市場(chǎng)壽命C.物埋壽命1).經(jīng)濟(jì)壽命

E.技術(shù)壽命

3.計(jì)算題

(1)某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購(gòu)建于2012年,原始價(jià)值為100萬(wàn)元,2017年和202()年分

別投資5萬(wàn)元和2萬(wàn)元進(jìn)行了兩次更新改造,2022年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查表明，該類(lèi)設(shè)

備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在2012年、2017年、2020年、2022年分別為110%,125%.

130%,150機(jī)該設(shè)備尚可使用年限為6年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要5名技術(shù)操

作員，而目前的新式同類(lèi)控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本

在其他方面相同,操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元,所得稅稅率為25%,適用折現(xiàn)率

為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

(2)某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于2018年6月，賬面原值100萬(wàn)元,2021年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了

技術(shù)改造，以使用某種專(zhuān)利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬(wàn)元,2022年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估基

準(zhǔn)日為2022年6月30日，現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：1)2018—2022年該類(lèi)設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別

為105%、110%、110%、115%、120%;2)被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類(lèi)設(shè)備節(jié)約1000元;3)

被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%,規(guī)模效益指數(shù)為0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè)

(企業(yè)所得稅稅率為25%);4)經(jīng)了解得知該設(shè)備截止到評(píng)估基準(zhǔn)日之前,其實(shí)際利用率為正

常利用率的60%;5)經(jīng)過(guò)評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為,被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年,預(yù)計(jì)評(píng)估基淮日

后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80機(jī)根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估

價(jià)值。

⑶評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國(guó)產(chǎn)I型機(jī)組,該機(jī)組于2017年5月20日購(gòu)

置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬(wàn)件,賬面原值為150萬(wàn)元,現(xiàn)評(píng)估人員需要

評(píng)估該機(jī)組于2022年5月20日的價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的數(shù)據(jù)資

料：1)從2017年5月至2022年5月，該類(lèi)設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù)2018年為102%,2019年為

101%,2020年為99%,2021年為100%,2022年為102%;2)II型機(jī)組在2022年的出廠價(jià)格為100

萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)格的25虬3)被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因,利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的60%,估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì)要

求；力該機(jī)組經(jīng)過(guò)檢測(cè)尚可以使用7年;5)與具有相同生產(chǎn)能力的II型機(jī)組相比，該機(jī)組的年

運(yùn)營(yíng)成本超支額在4萬(wàn)元左右;6）該企業(yè)所得稅稅率為25%;7）折現(xiàn)率為10%o試評(píng)估確定該

機(jī)組的市場(chǎng)價(jià)值。

第四章

1.術(shù)語(yǔ)解釋

（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn)（3）不動(dòng)產(chǎn)

（4）基準(zhǔn)地價(jià)（5）標(biāo)定地價(jià)（6）樓面地價(jià)

2.單項(xiàng)選擇題

（1）最佳使用是（：）必須考慮的評(píng)估前提。

A.地產(chǎn)B.房屋建筑物

C.企業(yè)資產(chǎn)D.資產(chǎn)

（2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是（）。

A.地理位置和交通條件

B.個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件

C.容枳率和覆蓋率

D.特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)

（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法屬于一種（）。

A.加和法B.積算法

C.類(lèi)比法D.倒算法

（4）某宗地年金收益額為8500元,剩余使用年限為2（）年,假定折現(xiàn)率為10%其評(píng)估價(jià)

值最有可能為（）元。

A.85000B.12631C.72369D.12369

（5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按（）計(jì)算。

A.合同工期B.額定工期C.協(xié)商工期D.實(shí)際工期

（6）待估建筑物賬面原值為100萬(wàn)元，于2015年底竣工，假定2015年的價(jià)格指數(shù)為100乳

從2016年到2020年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%,則

2020年底該建筑物的重置成本最有可能是（）元。

A.1048000B.1910000C.1480000D.19100000

（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地為300平方米,建筑面積為200平方米,月租

金為3000元,土地資本化率為7%,建筑物資本化率為8%,評(píng)估時(shí),建筑物的剩余使用年限為

25年,取得租金收入的年總成本為7600元,評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格

每平方米1000元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是（）元。

A.61667B.92500C.78994D.58041

（8）殘余估價(jià)法屬于（）中的一種具體方法。

A.收益法B.成本法C.市場(chǎng)比較法I）.功能價(jià)值法

（9）有一宗地面積為E00平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7,容積率為

2.0,土地單價(jià)為3000元/平方米,則樓面地價(jià)為（）元/平方米。

A.1000B.1500C.2100D.2800

（10）若反映宗地地價(jià)水平，（）指標(biāo)更具說(shuō)服力。

A-筑總價(jià)格B土地總價(jià)格

山土地總皿積丘土地總皿積

C房地總價(jià)格D土地總價(jià)格

L土地總面積一筑總面積

(11)某地產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為30萬(wàn)元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無(wú)限年期,預(yù)計(jì)未來(lái)

每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，資本化率為7%,則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近

于()萬(wàn)元。

A.205B.429C.633D.690

(12)待估地產(chǎn)年總收入為18萬(wàn)元,年總費(fèi)用為1()萬(wàn)元,剩余使用年限為10年,折現(xiàn)率為

10%,則其評(píng)估價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。

A.110B.61C.80D.49

(13)待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房,宅基地面積為300平方米,房屋每層月租金

為2500元，各種費(fèi)用占租金收入的40%土地資本化率為8%,建筑物資本化率為10%,評(píng)估人

員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元,建筑物的年純收益為()元。

A.1000B.12000C.4000I).200()

(14)某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)比較法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并

分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、151萬(wàn)元三個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40爪35%,

則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近()萬(wàn)元。

A.140B.157C.141D.148

(15)如果房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬(wàn)元,具中建筑物價(jià)格為3000萬(wàn)元,地價(jià)為2000力.元，

該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬(wàn)元,建筑物的資本化率為10%那么土地的資本化率最接近

于()。

A.9%B.12.5%C.7.5%D.5%

(16)被評(píng)估建筑物歷史建造成本為80萬(wàn)元，1997年建成，要求評(píng)估該建筑物200()年的

重置成本。調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、

102%,該建筑物的重置成本最接近于()萬(wàn)元。

A.86B.87C.90D.85

(17)已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬(wàn)元,月費(fèi)用總額為5萬(wàn)元,建筑物價(jià)格為1000萬(wàn)

元,建筑物的資本化率為10%,該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于()萬(wàn)元。

A.50B.60C.80D.100

(18)假定被評(píng)估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計(jì)前3年的純租金收入分別為3萬(wàn)元、2萬(wàn)元、

1萬(wàn)元，從第4年開(kāi)始年純收益保持在3萬(wàn)元水平上,折現(xiàn)率為10%,該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近

于()萬(wàn)元。

A.28B.32C.25D.30

(19)被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為30年,參照物剩余使用權(quán)年限為25年，假定折現(xiàn)率

為8%,被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于()。

A.0.9659B.0.948C.1.152D.1.054

(20)運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是()。

A.土地的非再生性B.土地位置固定性

C.土地用途廣泛性I).土地利用永續(xù)性

(21)某宗地取得費(fèi)用為每平方米100元,開(kāi)發(fā)費(fèi)用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸

款利率為9%,二年期貸款利率為10%,三年期貸款利率為11%開(kāi)發(fā)周期為3年,第一年投資占

總投資的"2,第二、三年投資各占總投資的1/4,該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為()元。

A.51.75B.30.75C.89D.71.25

(22)某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地為200平方米,建筑面積為120平方米，月租金為3000

元,土地資本化率為8%,取得租金收入的年總成本為8000元,評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得

土地使用權(quán)價(jià)格為1200元/平方米,建筑物的年純收益為()元。

A.8600B.8800C.9000D.12000

(23)某宗2000平方米空地的預(yù)計(jì)最佳利用方式為開(kāi)發(fā)一建筑面積4000平方米的商業(yè)

建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為3000元/平方米,估計(jì)該建筑物的建筑費(fèi)用為1400

元/平方米,專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的6%,利息和利潤(rùn)為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的15%,

銷(xiāo)售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的10乳該土地的價(jià)值接近于()元/平方米。

A.1728B.1900C.1500D.1000

(24)在用收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，總費(fèi)用不包括()。

A.房地產(chǎn)稅金B(yǎng).管理費(fèi)

C.利息【).保險(xiǎn)費(fèi)

(25)某宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元,用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)

元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗

土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為300萬(wàn)元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的］)。

A.供求原則B.替代原則

C.最佳使用原則D.貢獻(xiàn)原則

(26)某待評(píng)估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合埋，由此引起待

評(píng)估住宅的價(jià)格比參照交易住宅的價(jià)格高15%,室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為()。

A.100/115B.85/100C.115/100D.100/85

(27)某建筑物建成于2009年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該

建筑物2020年1月的重置成本為500萬(wàn)元,2020年1月的評(píng)估值接近()萬(wàn)元。

A.400B.392C.402D.390

(28)某宗土地的土地取得成本為500萬(wàn)元,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1000萬(wàn)元,土地開(kāi)發(fā)期為1

年，銀行一年期貸款利率為該土地投資利息為()萬(wàn)元。

A.120B.80C.60D.100

(29)某宗土地為1()00平方米,國(guó)家規(guī)定的容積率為5,建筑密度為0.6,下列建設(shè)方案中

最可行的為()。

A.建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米

B.建筑物地面一層建筑面積為70()平方米，總建筑面積為700()平方米

C.建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米

D.建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米

(30)某地產(chǎn)未來(lái)第一年的純收益為18萬(wàn)元,預(yù)計(jì)以后各年的純收益按戰(zhàn)的比率遞減,該

地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8%。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。

A.77B.146C.116D.193

3.多項(xiàng)選擇題

(1)影響地價(jià)的一般因素有()。

A.行政因素B.區(qū)域因素C.社會(huì)因素D.經(jīng)濟(jì)因素

E.人口因素

(2)影響地價(jià)的社會(huì)因素主要包括()等方面。

A.政治安定狀況B.社會(huì)治安程度

C.稅收政策D.房地產(chǎn)投機(jī)

E.交通管制

(3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有()。

A.商業(yè)繁華程度B.環(huán)境優(yōu)劣度

C.規(guī)劃限制D.公有設(shè)施完善度

E.交通便捷度

(4)影響地價(jià)的個(gè)別因素主要有()。

A.位置因素B.地形地質(zhì)因素

C.面積因素I).地塊形狀因素

E.土地利用因素

(5)市場(chǎng)比較法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有()o

.A.繁華程度B.交通狀況

C.基礎(chǔ)設(shè)施狀況D.環(huán)境質(zhì)量

E.土地使用年限

(6)評(píng)估建筑物需考慮的因素包括(兀

A.產(chǎn)權(quán)B.用途C.建筑結(jié)構(gòu)D.建成時(shí)間

E.裝修質(zhì)量和水平

(7)建筑物應(yīng)在()方面符合政府規(guī)定。

A.建筑結(jié)構(gòu)B.建筑用途C.容積率D.覆蓋率

E.外形設(shè)計(jì)

(8)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)的物一般包括()。

A.土地使用權(quán)B.土地所有權(quán)

C.建筑物及其權(quán)益D.建筑物中的水暖設(shè)施

E.建筑物中的辦公設(shè)備

(9)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以()為計(jì)算基礎(chǔ)的。

A.專(zhuān)業(yè)費(fèi)用B.投資利息C.賣(mài)樓價(jià)D.地價(jià)

E.建筑費(fèi)用

(10)運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在()方面與評(píng)估對(duì)象保持一

致。

A.交易類(lèi)型B.用地性質(zhì)C.交易價(jià)格I).供需圈

E.交易時(shí)間

(11)房地產(chǎn)評(píng)估遵循的原則有()。

A.最有效使用原則B.合法原則

C.替代原則D.供求原則

E.貢獻(xiàn)原則

4.計(jì)算題

(1)投資者面對(duì)甲、乙兩宗土地。甲地容積率為5,單價(jià)為1000元/平方米，乙地容積率

為3,單價(jià)為800元/平方米,兩宗土地其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)選擇哪一宗土地進(jìn)行投資更

為經(jīng)濟(jì)？

(2)某房屋建筑面積為1200平方米，同類(lèi)型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為970元/平方米,但該房

屋裝修好,調(diào)整增加1機(jī)設(shè)備配置齊全，增加2%;地段、層次、朝向增加1.5%,其他情況同于

標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，該房屋為七成新。根據(jù)上述情況，評(píng)估房屋價(jià)格。

(3)某商業(yè)用房地產(chǎn),按照國(guó)家規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年,現(xiàn)該房屋擬出

租，出租期10年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第?年租金8萬(wàn)元為基礎(chǔ),每年比.上

年遞增2%,后5年按每年15萬(wàn)元固定不變。假定資本化四為10乳該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收

益現(xiàn)值為多少？

⑷有?待估宗地,現(xiàn)收集到4個(gè)可比交易實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表。

成交價(jià)格交易剩余使用區(qū)域個(gè)別

宗地交易時(shí)間容積率

(元/平方米)情況年限因素因素

待估地2020/0101.24500

18002018/012%1.3501%0

28502019/011%1.45001%

37602018/0101.1400-2%

47802018/0101.045-1%1%

表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值都是參照物宗地與待估宗地的比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地

條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu),數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修E幅度。

容積率與地價(jià)的關(guān)系為:容積盅在ri.5之間時(shí),容積率每增加0.1,宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增加3%o

該城市地價(jià)指數(shù)見(jiàn)下表。假設(shè)折現(xiàn)率為10%。

年份201520162017201820192020

指數(shù)100105108110111115

試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地2020年1月20日的價(jià)格。

(5)房地產(chǎn)的總使用面積為1萬(wàn)平方米，月租金為7元/平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入

的5%,房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%,管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%,房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3

萬(wàn)元/年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值.

(6)某房地產(chǎn)2019年10月的年凈收益為300萬(wàn)元,預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益仍然保持這一水平,2022

年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格預(yù)計(jì)比2019年10月上漲10%,轉(zhuǎn)售時(shí)賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%o若該類(lèi)房地產(chǎn)

的投資收益率為9%,試測(cè)算該房地產(chǎn)2019年10月的價(jià)格“

(7)某建筑物為鋼筋混凝二結(jié)構(gòu),經(jīng)濟(jì)壽命為50年,實(shí)際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過(guò)調(diào)杏測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全

新?tīng)顟B(tài)的該類(lèi)建筑物的建造成本為800萬(wàn)元(建設(shè)期為2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入建

造成本的40%),管理費(fèi)用為建造成本的3隊(duì)年利息率為6%,銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。該建

筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元;裝修的重置成本為200萬(wàn)元,平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；

設(shè)備部分的重置成本為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用8年。假設(shè)殘值率為零,試計(jì)算該建筑物的折

舊(貶值)總額。

(8)某房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米。土地于2014年10月1日通過(guò)有

償出讓方式以1000元/平方米的價(jià)格取得,使用權(quán)年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2015年10

月I日建成使用，建筑造價(jià)為800元/建筑平方米。2019年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)

年限為50年的土地的價(jià)格為.100元/平方米,該類(lèi)房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類(lèi)建筑

物的殘值為零，土地資本化率為6%,試估算該房地產(chǎn)2019年10月1日的總價(jià)格。

(9)某在建工程開(kāi)工于20：9年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5.1,用途為公寓。土

地使用權(quán)年限為從2019年3月1日起50年。上地取得費(fèi)為樓面地價(jià)1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期

為2年，建造費(fèi)用為2500元/建筑平方米，到2019年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的45樂(lè)估計(jì)該公寓

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以按期完成,建成后出租的租金預(yù)計(jì)為80元/建筑平方米?月，可出租面積為總建筑面積的65%,

正常出租率為80%,出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的30%。購(gòu)買(mǎi)該在建工程應(yīng)繳納稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的4%。試估算該在

建工程2019年9月1日的價(jià)格(折現(xiàn)率為14%).

(10)某商場(chǎng)的土地使用年限為從2016年5月31日起40年,商場(chǎng)共有兩層,每層建筑面積為2000平方

米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于2018年5月31日出租，租期為5年，月租金為180元/平方

米。二層暫時(shí)空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方

米，出租費(fèi)用為租金的20%。擰現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)2020年5月31日出售時(shí)的總價(jià)格。

(11)某在建工程于2019年3月1日開(kāi)工，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5,用途為公寓。上

地使用權(quán)年限為從2019年3月1日起50年。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià)1000元/平方米，該公寓正常建設(shè)期

為2年，建造費(fèi)用為2500元/建筑平方米，到2019年9月1日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的45樂(lè)評(píng)估基準(zhǔn)日

相近地區(qū)類(lèi)似70年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓(建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年)的出售價(jià)格為3500元/建筑

平方米，公寓類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)每年上漲2%,預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持該增長(zhǎng)率。購(gòu)買(mǎi)該在建工程的契稅稅率為購(gòu)

買(mǎi)價(jià)格的嫣,市場(chǎng)利息率為1優(yōu)，利潤(rùn)為樓價(jià)的8隨試估算該在建工程2019年9月1日的價(jià)值。若按評(píng)估

價(jià)值進(jìn)行交易，在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約盈余或虧損多少(不計(jì)利息)？

第五章

1.術(shù)語(yǔ)解釋

（1）無(wú)形資產(chǎn)（2）商譽(yù)

2.單項(xiàng)選擇題

（1）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為320萬(wàn)元,該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和為1200萬(wàn)元,

其中專(zhuān)利權(quán)價(jià)值為400萬(wàn)元,該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為10%,適用本金化率為10%，其商

譽(yù)的評(píng)估值為（）萬(wàn)元3

A.800B.400C.2000I）.2400

⑵某甲（承租人）2019年1月和某乙（房主）簽訂了一房屋租賃合同，原租金為200元/月,

每半年的第1個(gè)月初支付一次,租期為5年,某甲于2020年1月（尚未支付房租）轉(zhuǎn)讓該房屋

的租賃權(quán)，經(jīng)調(diào)查同類(lèi)房屋2020年1月的市場(chǎng)租金為250元/月，折現(xiàn)率為10機(jī)該租賃權(quán)的

轉(zhuǎn)讓費(fèi)接近（）元。

A.1900B.2000C.2400D.12000

（3）下列公式能夠成立的是（）。

A.銷(xiāo)售收入分成率=銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率/銷(xiāo)售利潤(rùn)率

B.俏售利潤(rùn)分成率二銷(xiāo)售收入分成率/銷(xiāo)售利潤(rùn)率

C.銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率;銷(xiāo)售收入分成率X銷(xiāo)售利潤(rùn)率

D.銷(xiāo)售收入分成率=1-銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率

（4）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為16萬(wàn)元,該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)之和為60萬(wàn)元,企業(yè)所在行業(yè)

的平均收益率為20%以此為適用本金化率計(jì)算出的商譽(yù)價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.10B.20C.30D.40

（5）某企業(yè)5年前獲得一項(xiàng)專(zhuān)利，法定壽命為10年,現(xiàn)對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。經(jīng)過(guò)專(zhuān)家估算，

截止到評(píng)估基準(zhǔn)日，其重置成本為120萬(wàn)元，尚可使用3年,則該項(xiàng)專(zhuān)利的評(píng)估價(jià)值為（）

萬(wàn)元。

A.45B.50C.60D.72

⑹用成本法評(píng)估某項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)，已知在開(kāi)發(fā)該專(zhuān)利的過(guò)程中耗費(fèi)材料費(fèi)用20萬(wàn)元工

資費(fèi)用30萬(wàn)元,管理費(fèi)用5萬(wàn)元,專(zhuān)用設(shè)備費(fèi)10萬(wàn)元,營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用5萬(wàn)元,咨詢鑒定費(fèi)5萬(wàn)元，

其直接成本為（）萬(wàn)元,

A.75B.50C.65D.20

（7）下列闡述中正確的是（）。

A.商譽(yù)是能夠離開(kāi)企業(yè)而單獨(dú)存在的

B.商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，但不能夠轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)

C.商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)

D.商譽(yù)是產(chǎn)品的標(biāo)志

（8）對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估的前提條件是無(wú)形資產(chǎn)（）。

A.可以確指B.附著于有形資產(chǎn)

C.技術(shù)成熟度高D.可帶來(lái)超額利潤(rùn)

（9）預(yù)期某企業(yè)未來(lái)5年的凈收益分別為13萬(wàn)元、14萬(wàn)元、11萬(wàn)元、12萬(wàn)元、15萬(wàn)元，

第6年起的凈收益保持在15萬(wàn)元左右。采用對(duì)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估加總的方式確定企

業(yè)價(jià)值為90萬(wàn)元。折現(xiàn)率為10乳該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.100B.142C.52D.130

（10）某企業(yè)一項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)的法律保護(hù)期自2008年1月起20年,2014年1月預(yù)計(jì)其可帶

來(lái)超額利潤(rùn)的年限尚有1。年。現(xiàn)在該企業(yè)擬將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)使用5年，并從其年

預(yù)期銷(xiāo)售收入8000萬(wàn)元中分成15%作為轉(zhuǎn)讓收益。所得稅稅率為25%。折現(xiàn)率為10圾該

技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值為()萬(wàn)元。

A.3412B.4940C.5923D.6845

(11)對(duì)于同一專(zhuān)利權(quán)來(lái)講，其價(jià)值最高許可使用形式為()。

A.普通使用許可B.排他使用許可

C.交互使用許可I).獨(dú)占使用許可

3.多項(xiàng)選擇題

(1)專(zhuān)利權(quán)的許可使用形式有()。

A.普通使用許可B.排他使用許可

C.交互使用許可D.獨(dú)占使用許可

E.次級(jí)使用許可

(2)專(zhuān)利權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式有()。

A.普通使用許可B.排他使用許可

C.特別使用許可D.獨(dú)占使用許可

E.全權(quán)轉(zhuǎn)讓

(3)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的支付方式有()。

A.總付B.提成支付

C.分期支付D.混合支付

E.交互支付

4.問(wèn)答題

(1)影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？

(2)自創(chuàng)型無(wú)形資產(chǎn)的重置成本由哪些要素構(gòu)成？

5.計(jì)算題

(1)甲企業(yè)將一項(xiàng)專(zhuān)利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè),擬采用利潤(rùn)分成支付的方法。該專(zhuān)利技術(shù)是

3年前自行研制的，賬面成本為80萬(wàn)元,3年間物價(jià)累計(jì)上升了25%,該專(zhuān)利保護(hù)期10年,剩

余保護(hù)期6年,專(zhuān)業(yè)人員測(cè)算認(rèn)為該專(zhuān)利技術(shù)的成本利澗率為400%,乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本

為4000萬(wàn)元,成本利潤(rùn)率為13%o專(zhuān)業(yè)人員通過(guò)對(duì)該專(zhuān)利技術(shù)的同類(lèi)技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)分析,認(rèn)

為該專(zhuān)利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為4年。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的

年實(shí)際生產(chǎn)能力為20萬(wàn)件,成本費(fèi)為每件400元,未來(lái)4年期間的產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，

使用該專(zhuān)利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在未來(lái)第1、2年為500元，第3、4

年為450元。折現(xiàn)率為10%,所得稅稅率為25機(jī)試確定該專(zhuān)利的評(píng)估價(jià)值。

(2)某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)該企業(yè)未來(lái)5年凈利潤(rùn)分別為100

萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元，預(yù)計(jì)從第6年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，

即每年平均為160萬(wàn)元。該企業(yè)一直沒(méi)有負(fù)債,其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn),且其評(píng)

估值分別為100萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該企業(yè)有一尚可使用5年的非專(zhuān)利技術(shù),該技術(shù)產(chǎn)品每件

可獲得超額利潤(rùn)10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬(wàn)件，經(jīng)過(guò)綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè),

在未來(lái)5年每年可生產(chǎn)10萬(wàn)件，折現(xiàn)率為6機(jī)試評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。

(3)甲企業(yè)將其注冊(cè)商標(biāo)通過(guò)許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使用時(shí)間為5年。雙方

約定乙企業(yè)按照使用商標(biāo)新增加利潤(rùn)的25%支付給甲企業(yè)。根據(jù)估測(cè)乙企業(yè)使用該商標(biāo)后，

每件產(chǎn)品可新增加稅前利潤(rùn)10元，預(yù)計(jì)5年內(nèi)的生產(chǎn)銷(xiāo)售量分別為40萬(wàn)件、4