項(xiàng)目分期管理辦法

地產(chǎn)公司項(xiàng)目分期管理辦法

1.目的

規(guī)范各置業(yè)公司合理的制定項(xiàng)目分期，合理控制項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，降低項(xiàng)目運(yùn)

營風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目目標(biāo)收益。

2.適用范圍

本規(guī)范適用于由地產(chǎn)公司操盤未開工項(xiàng)目及自發(fā)布起新獲取項(xiàng)目，原則上已

開工項(xiàng)目不做調(diào)整，如需調(diào)整請參見條款7。

3.術(shù)語及定義

3.1分期：指從運(yùn)營角度定義，建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)由于規(guī)模運(yùn)營、資金平衡、稅務(wù)籌劃、

產(chǎn)品品類、銷售節(jié)奏、市場風(fēng)險(xiǎn)、工程建設(shè)、配套完善等因素，對一個(gè)項(xiàng)目做出

合理的規(guī)劃拆分，并能確保取得外部規(guī)證和后期規(guī)劃（竣工）驗(yàn)收。

3.2分證：通常一期項(xiàng)目對應(yīng)一張或多張規(guī)劃許可證。需保證一個(gè)規(guī)劃驗(yàn)收單元

內(nèi)驗(yàn)收的完整性，符合當(dāng)?shù)胤制诮粯菞l件。

3.3標(biāo)段：指從工程施工維度定義，對一個(gè)整體工程按實(shí)施階段和工程范圍等分

成若干工程施工標(biāo)段。通常是在項(xiàng)目一期范圍內(nèi)進(jìn)行標(biāo)段劃分。

3.4批次：指從計(jì)劃維度定義，根據(jù)銷售取證推盤、交付次序等，按工作組織進(jìn)

行先后劃分。通常是在項(xiàng)目同一期內(nèi)可分多個(gè)批次組織相關(guān)JL作。劃分批次的目

的僅是對工作組織的需要及便利性。

4.職責(zé)與權(quán)限

4.1置業(yè)公司負(fù)責(zé)向地產(chǎn)總部提交匯報(bào)方案，由地產(chǎn)總部在經(jīng)營啟動(dòng)會(huì)上確定最

終分期方案；

4.2地產(chǎn)總部運(yùn)營管理部、財(cái)務(wù)管理部、成本管理部等各條線職能部門參與審核

確認(rèn)；

4.3置業(yè)公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌及上報(bào)；營銷部負(fù)責(zé)制定銷售計(jì)劃及推盤節(jié)奏；開

發(fā)職能負(fù)責(zé)獲取相關(guān)政府證件，確保分期滿足前期報(bào)建及竣工備案要求；設(shè)計(jì)部

負(fù)責(zé)各分期設(shè)計(jì)滿足開發(fā)及使用要求；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)分期策劃滿足融資和稅籌要求；

成本部負(fù)責(zé)制定合理采購規(guī)劃滿足分期開發(fā)要求；工程部負(fù)責(zé)對各分期和分期間

做好施工策劃滿足施工和交付要求；詳見下第八項(xiàng)。

5.項(xiàng)目分期原則

5.1“利潤或現(xiàn)金流導(dǎo)向”原則：做好項(xiàng)目利潤率和現(xiàn)金流之間的平衡和取舍，確

定出核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的導(dǎo)向。

5.2“規(guī)模適當(dāng)”原則：分期規(guī)模確定需要綜合考慮市場容量、去化速度以及自有

資金充裕度來平衡取舍，建議住宅別墅一般以3萬平方為宜，多層、小高層、高

層類項(xiàng)目一般以5-10萬平方為宜。

5.3"合理稅務(wù)籌劃”原則：在不同地塊、不同分期、分期業(yè)態(tài)配比上做出合理籌

劃，以達(dá)到較好地降低稅負(fù)，增加項(xiàng)目整體的經(jīng)濟(jì)效益。

5.4“分批銷售，有利價(jià)格提升，收益最大化”原則：根據(jù)營銷推盤節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)分

批銷售及交付，其目的在于保證項(xiàng)目合理交付時(shí)間和收益最大化原則。

5.5”產(chǎn)品合理搭配，相對獨(dú)立，展示銷售”原則：根據(jù)營銷市場推廣的需求，進(jìn)

行合理的產(chǎn)品搭配，并且產(chǎn)品類型相對獨(dú)立，為后期銷售調(diào)整留下靈活空間。要

求綜合考慮樣板區(qū)位置，便于整盤銷售，樣板示范區(qū)盡量放在項(xiàng)目第一期，開盤

前完成展示區(qū)對外開放，

5.6“利于規(guī)劃驗(yàn)收、交付結(jié)轉(zhuǎn)”原則：根據(jù)項(xiàng)目池塊道路、周邊環(huán)境等因素，在

分期規(guī)劃時(shí)，要確保有利工程規(guī)劃驗(yàn)收、分期交付結(jié)轉(zhuǎn)等需求。通常一張《建設(shè)

工程規(guī)劃許可證》對應(yīng)一次規(guī)劃驗(yàn)收及竣工備案，一個(gè)分期對應(yīng)多張《建設(shè)工程

規(guī)劃許可證》的意味著司期內(nèi)須同時(shí)竣工備案、交付

6.項(xiàng)目分期的確定

置業(yè)公司在地產(chǎn)總部層面經(jīng)營啟動(dòng)會(huì)上確定項(xiàng)目分期規(guī)劃，在最終上會(huì)前需

召開規(guī)劃匯報(bào)會(huì)進(jìn)行專項(xiàng)匯報(bào)。通過會(huì)議評審后，由地產(chǎn)總部運(yùn)營、財(cái)務(wù)、成本

等部門對其項(xiàng)目分期進(jìn)行審核，并在會(huì)后通過會(huì)議紀(jì)要形式線上審批方式后確認(rèn)。

項(xiàng)目分期經(jīng)會(huì)議確認(rèn)后，相應(yīng)的計(jì)劃、目標(biāo)成本、財(cái)務(wù)測算等依分期開展相

美工作。

7.項(xiàng)目分期的調(diào)整

項(xiàng)目分期審批確認(rèn)后，己開工項(xiàng)目不做調(diào)整（考慮到規(guī)劃及驗(yàn)收問題、銷售

交付和合同承諾等）。未報(bào)建開工項(xiàng)目后期依據(jù)市場形勢、產(chǎn)品業(yè)態(tài)變化、銷售節(jié)

奏變化等原因，同時(shí)考慮報(bào)建、設(shè)計(jì)、運(yùn)營計(jì)劃等予以調(diào)整，調(diào)整時(shí)要求與相關(guān)

部門達(dá)成一致，并報(bào)地產(chǎn)總部運(yùn)營部、財(cái)務(wù)部、成本部等說明審批。

8.項(xiàng)目分期對各條線（營銷、開發(fā)配套、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、工程）的要求指引

8.1對營銷的要求指引

營銷的推盤節(jié)奏是分期劃分的前提條件。營銷根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃和該項(xiàng)

目經(jīng)營銷售目標(biāo)，制定出符合市場動(dòng)態(tài)的銷售計(jì)劃、推盤節(jié)奏及交付要求，關(guān)注

整盤分批供應(yīng)量、品類搭配等因素。

8.2對報(bào)批報(bào)建的要求指引

土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證的

辦理：根據(jù)公司決策的分期計(jì)劃，分批報(bào)政府相關(guān)職能部門相關(guān)資料?，分批獲得。

特別注意建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗(yàn)收、土地核驗(yàn)、交付使用許可證獲取等前

后業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性。根據(jù)分期交房計(jì)劃，在單體與總體竣工驗(yàn)收與交付之前，應(yīng)加

強(qiáng)同相關(guān)建設(shè)主管部門的意見征詢，保證相關(guān)手續(xù)（備案、交付使用證等）的順

利辦理，確保按期交房，

其他審杳如防雷審杳、巖土勘察審杳、抗震審杳、施工圖審杳等，合同備案

如設(shè)計(jì)勘察合同備案、監(jiān)理合同備案、總包合同備案等，質(zhì)安監(jiān)手續(xù)等上述均可

根據(jù)公司制定的分期開發(fā)計(jì)劃，分批報(bào)政府相關(guān)職能部門審批。

8.3對設(shè)計(jì)的要求指引

在方案設(shè)計(jì)階段可根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃，靈活選擇整體設(shè)計(jì)或分期設(shè)計(jì)，

關(guān)鍵是要滿足財(cái)務(wù)、報(bào)建、施工、營銷、竣工交付及驗(yàn)收要求；

景觀設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)平衡應(yīng)結(jié)合整個(gè)小區(qū)風(fēng)格定位，進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，但

要滿足分期交付的進(jìn)度、報(bào)建驗(yàn)收要求；

售樓處設(shè)計(jì)、樣板房裝修設(shè)計(jì)、樣板段景觀設(shè)計(jì)進(jìn)度應(yīng)滿足營銷進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要

求，并結(jié)合分期的實(shí)際要求，便于驗(yàn)收和交付。

8.4對財(cái)務(wù)的要求指引

根據(jù)項(xiàng)目融資規(guī)劃、土地增值稅財(cái)務(wù)測算評估，提出合理分期建議，滿足分

期或合期融資策劃，滿足分期核算評估以及項(xiàng)目整體的稅務(wù)籌劃；

根據(jù)年度結(jié)轉(zhuǎn)要求，對分期的開發(fā)量、物業(yè)類型提出合理要求，滿足公司的

經(jīng)營計(jì)劃；

根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃，針對稅籌、融資和垢轉(zhuǎn)提出具體的保障措施。

8.5對成本和采購的要求指引

R標(biāo)成本根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本分?jǐn)?，綜合指導(dǎo)項(xiàng)目的

分期;

合約采購規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行策劃，合理的制定采購界面，確定

各供應(yīng)商的發(fā)包范圍；

根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃，靈活進(jìn)行整體采購與分期采購的平衡與協(xié)調(diào)，滿足

成本控制、招標(biāo)進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量與進(jìn)度要求。

8.6對工程的要求指引

8.6.1對分期施工的劃分要求

同一期可分不同的標(biāo)段施工，標(biāo)段不對應(yīng)報(bào)建、驗(yàn)收等外部環(huán)節(jié)，只是便于

工程現(xiàn)場的施工組織管理。

工程開工前，須根據(jù)項(xiàng)目整體的樣板區(qū)開放、銷售推量、竣工驗(yàn)收、交付結(jié)

轉(zhuǎn)等方面，對施工標(biāo)段進(jìn)行劃分，劃分時(shí)需考慮11）材料的堆放、臨設(shè)的布置、

機(jī)械的行走路線、安全文明施工管理等施工組織；（2）每期工程之間能很好的銜

接要求。盡量做到既不影響先期交房入住的業(yè)主的正常生活，也要能保證后期工

程的銜接與施工管理。

8.6.2對室外工程施工的要求

對小區(qū)的綜合管線應(yīng)根據(jù)整個(gè)地塊及分期要求進(jìn)行綜合平整，需關(guān)注其管線

走向、施工周期、預(yù)留接駁口等，使其滿足先期交房和方便后期工程的管線銜接

需求。

對景觀施工要求，需根據(jù)分期交房計(jì)劃，分標(biāo)段施工，需要關(guān)注協(xié)調(diào)同綜合

管線施工進(jìn)度關(guān)系、確定苗木合理進(jìn)場時(shí)間、同后期景觀施工的銜接等，使其滿

足分期交房和方便后期的