旅居養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)模式和發(fā)展現(xiàn)狀分析3600字

旅居養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)模式和發(fā)展現(xiàn)狀分析綜述1.旅居養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式（1）嵌入式開發(fā)模式嵌入式開發(fā)模式是將養(yǎng)老組團(tuán)嵌入到普通的住宅地產(chǎn)中，以普通住宅為主，將養(yǎng)老組團(tuán)作為社區(qū)配套以增加產(chǎn)品賣點。開發(fā)商在普通住宅開發(fā)時提前預(yù)留小部分土地用于養(yǎng)老組團(tuán)產(chǎn)品的開發(fā)，對于這一部分根據(jù)適老化獨立進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，致力于滿足社區(qū)中老年人在異地旅居感受優(yōu)秀自然氣候、景觀的同時，享受更豐富的生活。但此類開發(fā)模式并不是專門為旅居老年人所打造專屬于旅居養(yǎng)老社區(qū)，而是要滿足社區(qū)內(nèi)全年齡段的住戶，因此養(yǎng)老組團(tuán)的占地面積并不算大。對于這一類產(chǎn)品的開發(fā)時，開發(fā)商通常選擇先開發(fā)普通住宅部分，再針對與時俱進(jìn)的旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)風(fēng)向進(jìn)行調(diào)整養(yǎng)老組團(tuán)部分的開發(fā)方案，同時在前期宣傳時將養(yǎng)老旅居概念作為宣傳噓頭，而后再進(jìn)行建設(shè)，如此用普通住宅的收益來反哺養(yǎng)老組團(tuán)部分的運營費用。以此方法可以有效的促使社區(qū)的設(shè)施和服務(wù)資源流動共享，同時也可以有效降低投資開發(fā)成本和開發(fā)風(fēng)險。能夠更好的順應(yīng)不同消費群體的不同需求，同時令老年人在異地更有居家養(yǎng)老氛圍和歸屬感。這種產(chǎn)品在建設(shè)規(guī)劃階段并不會只針對老年人進(jìn)行客戶定位，而是要更廣泛的針對選擇異地旅居度假的投資者。僅在養(yǎng)老組團(tuán)部分更加關(guān)注于旅居養(yǎng)老的老年人的生活所需。該類社區(qū)的生活配套、醫(yī)療配套通常依賴于社區(qū)外部的城市資源。該模式是一種將機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老的結(jié)合，其優(yōu)點在于規(guī)模小、靈活性高、對位置要求很低；開發(fā)所需資金小、承擔(dān)的風(fēng)險也??；在經(jīng)營管理方面也相對簡單；可復(fù)制性強(qiáng)、更加容易推廣、有普適性。（2）復(fù)合式開發(fā)模式復(fù)合式開發(fā)模式是指開發(fā)商在遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)域，以較為低廉的價格拿到較大面積的土地。這些區(qū)域多包含優(yōu)秀的自然條件，如：溫泉、宜居的氣候條件、沿海、臨江（湖泊）等。部分項目還包括優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，如：先進(jìn)的醫(yī)療保健技術(shù)設(shè)備、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、中草藥藥療、針灸推拿等等。這種模式下的社區(qū)大多涵蓋“候鳥”老人全部生命周期，并且根據(jù)不同自理能力、健康狀況提供包括但不限于養(yǎng)老住宅、老年公寓等多種不同種類的住宅產(chǎn)品，以提高這一類老年人的旅居生活的獨立性、自主性，同時還要匹配較為完備的產(chǎn)業(yè)化設(shè)施和養(yǎng)老服務(wù)。美國的太陽城CCRC模式與這種模型較為相似，也就是經(jīng)常被提起的旅居養(yǎng)老社區(qū)模型。這種發(fā)展模式最接近理想化，意味著對于開發(fā)商，還有投資商、后期運營商都由較高的“門檻”，需要具備很強(qiáng)的資金實力，對于旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合能力和運營能力都有很高的要求。因此在這類養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)中，前期的市場調(diào)研必須充分，對于客戶研究和可行性研究都要充分準(zhǔn)備，對于開發(fā)商的自身實力也要做到全面的審視。在整體項目的規(guī)劃設(shè)計上，選址要具備：土地開闊、自然資源或醫(yī)療資源豐富、遠(yuǎn)離城市的世外桃源，不僅可以降低拿地的開發(fā)成本，還可以充分的利用這些資源，豐富項目本身。在產(chǎn)品設(shè)計上，要最大程度的突出宜居性、適老性，并充分理由周邊資源作為項目亮點，并且要配備銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)療康養(yǎng)等公共設(shè)施，讓“候鳥”老人可以享受到優(yōu)質(zhì)便捷的服務(wù)，同時休閑娛樂、康養(yǎng)俱樂部、老年大學(xué)等社交服務(wù)可以極大程度上的滿足老年人心理傷的需求。促進(jìn)老年人身心靈等健康。在客戶畫像上，要根據(jù)項目的地理位置和預(yù)估價值進(jìn)行差異化分析。旅居養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀（1）地域性強(qiáng)、成功案例少隨著老齡化的進(jìn)程加速，養(yǎng)老問題已經(jīng)從原本的社會民生問題轉(zhuǎn)向國家戰(zhàn)略問題，刻不容緩。從我國的旅居養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國面臨諸多挑戰(zhàn)。我國在養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)這一方面起步相較于國外要晚，整體發(fā)展速度緩慢。雖然已經(jīng)有很多的社會資本進(jìn)入這個領(lǐng)域，但是運營成功的案例在總數(shù)中的占比還是少數(shù)[[]王波，上海養(yǎng)老社會化的問題與對策［J］，銀發(fā)世界，2009，（12）：33[]王波，上海養(yǎng)老社會化的問題與對策［J］，銀發(fā)世界，2009，（12）：33我國所有的養(yǎng)老社區(qū)的分布都有極強(qiáng)的地域性特征，不僅是普通的就地養(yǎng)老社區(qū)還是異地旅居養(yǎng)老社區(qū)。在北京、上海等經(jīng)濟(jì)水平較高、資本匯集的區(qū)域，就地養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展在全國范圍內(nèi)都是十分突出的，專業(yè)化程度高、分布密集、發(fā)展成熟。而旅居養(yǎng)老社區(qū)更側(cè)重其旅游的屬性，所以集中在旅游資源豐富的地區(qū)，例如：海南省、廣西省等旅游資源豐富且宜居的城市。兩種養(yǎng)老社區(qū)都是以收入水平處于中高端的老年消費者為主要客戶群。前期投資大、資金回籠緩慢、盈利模式不清晰等諸多不確定因素是我國開發(fā)商對于此類產(chǎn)品猶豫觀望的主要原因，而且存在一點客戶定位出現(xiàn)問題等與客戶消費習(xí)慣相關(guān)的策劃不夠全面會產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)損失，到這有很多地產(chǎn)商甚至不將涉足這一行業(yè)。隨著我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的生活水平整體提高，同時因為我國地域廣闊南北方溫差大且氣候差異大，老年人為了追求更好的養(yǎng)老環(huán)境，選擇到一些南部宜居城市旅居，因此“候鳥”老人的數(shù)量越來越多。作為第一批“候鳥”老人的目標(biāo)地——海南省，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展上相對于我國其他地區(qū)時間更早、發(fā)展速度更快。因為受巨大的老年人市場和潛在的巨大利益推動下，很多在不愿嘗試此類產(chǎn)品的開發(fā)商都在海南島進(jìn)行了旅居養(yǎng)老社區(qū)的嘗試，但即使是在海南省，在發(fā)展初期土地價格低廉、客戶群體特性明顯等諸多情況下，也有大量的失敗項目，時至今日仍有大量爛尾樓存在。但由于總體基數(shù)足夠大，成功案例也十分突出。（2）概念為主、落地性差很多的房地產(chǎn)商在一些氣候溫和的宜居城市開發(fā)項目的時候都會將產(chǎn)品宣傳為“旅居養(yǎng)老社區(qū)”，以此吸引到大量想來此旅居養(yǎng)老的老年人，等到產(chǎn)品建成后，以各種理由減弱社區(qū)中的旅居養(yǎng)老設(shè)施，在運營階段甚至毫無旅居養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)可言?，F(xiàn)如今在海南的房地產(chǎn)市場中，這種現(xiàn)象頻發(fā)。海南省因其優(yōu)秀的自然環(huán)境和氣候吸引到了大量的“候鳥”老人來此旅居，并投資房地產(chǎn)。這掀起了海南省的開發(fā)熱潮，海南省旅居養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)主體多數(shù)是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商、保險機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)為主。但近年來由于疫情之下，很多強(qiáng)勢的旅游公司基于轉(zhuǎn)型，開發(fā)其他的產(chǎn)業(yè)，于是將目光投向旅居養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)上，目前數(shù)量持上升趨勢。隨著房地產(chǎn)的高速開發(fā)，土地資源稀缺、行業(yè)競爭壓力越來越大。有一些房地產(chǎn)商提出了“旅居養(yǎng)老”、“旅居康養(yǎng)”、“養(yǎng)生”的概念，并以此為噱頭宣傳普通的住宅樓盤，吸引“候鳥”老人們爭相搶購，導(dǎo)致在一段時期內(nèi)“旅居養(yǎng)老社區(qū)”的概念盛行在海南的房地產(chǎn)市場。這種項目一般才去的是復(fù)合型開發(fā)模式，在遠(yuǎn)離城市中心、山清水秀、空氣清新宜居的郊區(qū)。加上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異極大，大多數(shù)這樣的郊區(qū)周邊的配套設(shè)施并不健全，甚至是落后的，養(yǎng)老設(shè)施匱乏。其中一些開發(fā)商的自身實力并不是足以支撐將養(yǎng)老社區(qū)完善與之前宣揚的“口號”相匹配，甚至為了降低成本將樓盤配套建設(shè)的養(yǎng)老醫(yī)療娛樂場所等敷衍了事，并不能滿足“候鳥”老人的需求，本著“一錘子買賣”住宅產(chǎn)品賣完了連后期運營都難以保證，令消費者權(quán)益受到侵犯卻申訴無門。此類亂象頻發(fā)是的海南的旅居養(yǎng)老住宅產(chǎn)品無法健康持續(xù)發(fā)展。少數(shù)成熟的、資金充足的開發(fā)商將產(chǎn)品開發(fā)健全的成功案例也擁有可觀的收益，這一類成功樓盤用良好的服務(wù)和自身優(yōu)秀的自然環(huán)境資源將“候鳥”老人們成功留下，客戶粘性極高，甚至?xí)a(chǎn)生追隨效應(yīng)，即這個開發(fā)商開發(fā)的每個樓盤都會關(guān)注并推薦給親朋，且這種老帶新的購買力度很大，經(jīng)常是幾十人到冬天一共前往該社區(qū)，更有甚者是包機(jī)前往，出現(xiàn)同社區(qū)上百人從北方統(tǒng)一前往海南的旅居社區(qū)。并出現(xiàn)了用地區(qū)命名的小區(qū)。例如在海南省瓊海市嘉積鎮(zhèn)的“大慶小區(qū)”，該社區(qū)從開發(fā)商到物業(yè)公司和半數(shù)以上的住戶都來源于黑龍江省大慶市，鄰里之間普遍為親戚和同事關(guān)系。旅居養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)評價體系不健全由于對于旅居養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)評價體系的不健全，到這并沒有一個很好的評價標(biāo)準(zhǔn)，且沒有可以對旅居養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督的部門。對于旅居社區(qū)中所提供的養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)內(nèi)容也無法控制，基本就是“解釋權(quán)歸社區(qū)所有”遇到問題就變成了社區(qū)的“一言堂”。由于旅居養(yǎng)老社區(qū)有兩種開發(fā)形式，所顯示出的現(xiàn)狀并不相同。在嵌入式開發(fā)模式下，很多的旅居養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)有賴于外部資源的幫助，例如醫(yī)療資源、生活配套等。在這種情況下，社區(qū)很容易將自己應(yīng)盡的義務(wù)完全推脫于外部責(zé)任，因此在旅居社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中送醫(yī)就醫(yī)、緊急救護(hù)等服務(wù)就會被忽視，由此帶來了一些老年人突發(fā)疾病后未能得到及時救助的事情屢見不鮮。在復(fù)合式開發(fā)的旅居養(yǎng)老社區(qū)中，旅居養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)欠缺的情況就更加的明顯。由于復(fù)合式開發(fā)的項目通常遠(yuǎn)離市區(qū)，因此對于基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)、交通服務(wù)和日常生活的需求就格外突出，很多社區(qū)并沒有健全的基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)且交通十分不便，這會到這老年人的健康嚴(yán)重受損，同時交通不便也會影響生活質(zhì)量。更有甚者，一些開發(fā)商最初