2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)營管理鞏固題及答案

2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)營管理鞏固題及答案1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報。()標準答案：錯誤解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報，Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。2、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量之和。()標準答案：錯誤解析：財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。3、財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。()標準答案：正確4、研究表明：對于常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實數(shù)解;對于非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次變化)，解出的方程可能有多個實數(shù)解，即FIRR可以有多個值。()標準答案：錯誤解析：對于非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次變化)，由于FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數(shù)解，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟含義對計算出的實數(shù)解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。5、成本利潤率是整個開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，才等于年成本利潤率。()標準答案：錯誤解析：成本利潤率是整個開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率。6、資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率。()標準答案：錯誤解析：資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率。7、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)。()標準答案：正確8、對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于固定資產(chǎn)投資的性質(zhì)。()標準答案：錯誤9、開發(fā)建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)產(chǎn)品成本。()標準答案：錯誤解析：開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用。而開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。10、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支。()標準答案：錯誤解析：城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。11、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接投資的是()。A.購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票B.購買房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份C.購買房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)D.購買一座正在運營的高爾夫球場標準答案：d12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機構(gòu)所持有的()債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。A.房地產(chǎn)企業(yè)債券B.個人住房抵押貸款C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款D.金融機構(gòu)長期融資標準答案：b13、房地產(chǎn)投資的()特點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A.能夠得到稅收方面的好處B.易于獲得金融機構(gòu)的支持C.能抵消通貨膨脹的影響D.提高投資者的資信等級標準答案：c14、我國去年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標時遇到困難。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的()。A.政治風(fēng)險B.政策風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.市場供求風(fēng)險標準答案：b15、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的()。A.變現(xiàn)風(fēng)險B.政策風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.市場供求風(fēng)險標準答案：a16、某投資市場平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.5，那么當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為()。A.3.5%B.5.17%C.7.75%D.8.59%標準答案：c17、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸與法律所帶來的風(fēng)險屬于()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.資本價值風(fēng)險C.比較風(fēng)險D.未來運營風(fēng)險標準答案：d18、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹標準答案：a19、房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風(fēng)險是()。A.比較風(fēng)險B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險C.持有期風(fēng)險D.時間風(fēng)險標準答案：b20