從先行指標(biāo)到破局路徑：2025 年初核心城市穩(wěn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判

?·1/18?·1/18從先行指標(biāo)到破局路徑：2025年初核心城市穩(wěn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判目 錄一、整體趨勢(shì):兌現(xiàn)政策預(yù)期，核心指標(biāo)從低迷走向企穩(wěn) 41，成交規(guī)模：2024年下半年迎來止跌企穩(wěn),一線城市尤為突出 42，一二手結(jié)構(gòu)：“賣二買一”交易鏈條恢復(fù)，一手房成交占比回升 53，短期庫存：2024年歲末消化周期見頂，狹義庫存亦同步回落 6二、規(guī)模調(diào)整：深圳引領(lǐng)成交復(fù)蘇，部分城市仍處筑底深水區(qū) 61，成交趨勢(shì)：2024年交易量仍在探底，僅深圳一二手成交同比雙增 62，人均購房：成都、西安超1.5㎡，購房需求仍保持相對(duì)旺盛 63，控制供給：天津、成都積極壓降供地規(guī)模，長期庫存快速下行 74，小結(jié)：深圳、成都等規(guī)模調(diào)整成效顯著，部分城市仍存挑戰(zhàn) 8三、房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)：走勢(shì)向好有跡可循，重慶、長沙投資亮點(diǎn)突出 81，租售比：均值1.8%超過存款利率水平，重慶已接近商貸利率 92，房?jī)r(jià)收入比：購房壓力顯著分化，長沙人均收入已可覆蓋0首付貸款 93，近期趨勢(shì)：2024年末房?jī)r(jià)降幅收窄，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比率先回正 94，各類項(xiàng)目：高檔項(xiàng)目抗跌性較佳，青島、北京、長沙尤為突出 95，小結(jié)：多數(shù)城市租售比已超過存款利率，長沙購房壓力最輕 9四、庫存壓力：顯著降低，徐蘇深等優(yōu)質(zhì)板塊存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì) 91、庫存規(guī)模：青寧鄭漢等9城庫存壓降超100萬㎡，加速推進(jìn)穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程 92，優(yōu)質(zhì)板塊庫存：徐州、蘇州、深圳核心板塊去化壓力顯著好于全市平均 103、低風(fēng)險(xiǎn)板塊交易規(guī)模：上海、杭州、成都、深圳仍達(dá)2000億元級(jí)別 114、小結(jié)：庫存壓力顯著改善，深圳、蘇州等優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)值凸顯 12五、投資銷售：企業(yè)拿地縮量提質(zhì)，近兩年成交宅地開盤七成盈利 121，企業(yè)投資：市場(chǎng)化企業(yè)更傾向投資優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，僅為少數(shù)城市拿地主力 122，開盤去化：下半年銷售情況普遍轉(zhuǎn)好，杭州、長沙年均去化率超過五成 123，項(xiàng)目盈利：盈利項(xiàng)目占比接近八成，杭州101個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利 124，小結(jié)：地市高溢價(jià)與城投托底并存，上海、杭州、天津投資優(yōu)勢(shì)凸顯 13六、總結(jié)：滬杭等八城有望率先破局，多數(shù)城市仍需深化精準(zhǔn)施策 141，杭州、上海等八城多指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，2025年企穩(wěn)回升可期 142，廣州、長沙、重慶等單項(xiàng)優(yōu)勢(shì)突出，有望迎來更多積極變化 153、建議提振需求與優(yōu)化供給并重，結(jié)構(gòu)性調(diào)控驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)新平衡 16研究視點(diǎn)2024典型城市兌現(xiàn)政策成效，核心指標(biāo)整體企穩(wěn)向好。2024146741502.0219202424481.5從歷史數(shù)據(jù)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，1.5房?jī)r(jià)指標(biāo)現(xiàn)積極信號(hào)，凸顯結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。1.8%（超存款利率7月供。四季度70城房?jī)r(jià)降幅收窄，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比率先回正，青島、北京高檔項(xiàng)目抗跌性顯著5.庫存壓降加速優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)值顯現(xiàn) 2024年青島等9城庫存減少超100萬㎡徐州深圳核心板塊消化周期較全市平均縮短5-8個(gè)月。上海、杭州等低風(fēng)險(xiǎn)板塊年交易規(guī)模仍超2000億元，1864%。投資聚焦確定性，頭部城市盈利優(yōu)勢(shì)顯著202450101八城有望率先破局，精準(zhǔn)調(diào)控仍是關(guān)鍵 。杭州、上海、成都等八城多指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，2025年企穩(wěn)回升可期廣（嚴(yán)控供地長（租售比2.4%）重（租售比3.05%）單項(xiàng)優(yōu)勢(shì)突出，也有望迎來更多積極變化。建議核心城市提振需求與優(yōu)化供給并重，通過存量盤活與需求分層激活實(shí)現(xiàn)供求新平衡。一、整體趨勢(shì):兌現(xiàn)政策預(yù)期，核心指標(biāo)從低迷走向企穩(wěn)20241，成交規(guī)模：2024年下半年迎來止跌企穩(wěn),一線城市尤為突出2024年下半年開始，24個(gè)重點(diǎn)城市的新房成交情況有了明顯積極變化，之前新房成交同比一直下降，到下半年降幅開始縮小，到四季度更是止住下跌勢(shì)頭，開始回升。CRIC462413146新房成交同比在2024年三、四季度的止跌回正，離不開中央宏觀調(diào)控的支持。7月份三中全會(huì)決定，讓各個(gè)城市在房地產(chǎn)政策上有了更多自主權(quán)，并大力支持居民各種各樣改善住房的需求。到了四季度，政策明確房地產(chǎn)市場(chǎng)需“止跌回穩(wěn)”，9圖：2024年各季度24個(gè)重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模同比變化數(shù)據(jù)來源：CRIC2，一二手結(jié)構(gòu)：“賣二買一”交易鏈條恢復(fù)，一手房成交占比回升二手房市場(chǎng)的變動(dòng)，清晰折射出市場(chǎng)信心正逐步回暖。在本輪市場(chǎng)調(diào)整期，不少房東出于資金套現(xiàn)需求，或是迫于市場(chǎng)下行壓力，選擇拋售二手房、減少持有資產(chǎn)。這類賣家數(shù)量的顯著增多，然而，到了2024年四季度，市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，進(jìn)行房屋置換的房東數(shù)量有所回升。這一變417典型如武漢，2024年四季度新房成交占比達(dá)到52%，較三季度提升了12個(gè)百分點(diǎn)。年末武漢一手房市場(chǎng)交易量大幅增長，有力分流了大批客流。2024年12月武漢新房成交1.6萬套，同比大增70%，創(chuàng)下2021年以來歷年12月的新高。武漢計(jì)容新規(guī)的出臺(tái)，及歲末高品質(zhì)住宅加快入市功不可沒。新規(guī)與新房源不僅提升了改善型需求者對(duì)武漢新房市場(chǎng)的預(yù)期，還使得歲末高品質(zhì)項(xiàng)目平均開盤去化率達(dá)到八成左右，新房成功從二手房市場(chǎng)中“搶回”大量客群，進(jìn)一步穩(wěn)固了一手房市場(chǎng)的地位。圖：2024年各季度重點(diǎn)城市一手房成交占比說明：一手房成交占比=一手房成交/一手房成交+二手房成交數(shù)據(jù)來源：CRIC3，短期庫存：2024年歲末消化周期見頂，狹義庫存亦同步回落(略)（節(jié)選）具體城市交易走向方面，202420231.5100020241202420242424%，48%圖：典型城市2024年一二手房成交同比走勢(shì)說明：本文統(tǒng)計(jì)范圍均為市區(qū)，下同數(shù)據(jù)來源：CRIC2，人均購房：成都、西安超1.5㎡，購房需求仍保持相對(duì)旺盛從房地產(chǎn)研究的角度來看，一二手人均購房面積，既體現(xiàn)購房需求的旺盛程度，也與城市房地1.50.9具體來看，成都、西安城市人均購房面積處于領(lǐng)先地位。成都人均購房面積達(dá)到1.67平方米，1.7圖：典型城市2024年一二手房人均成交面積數(shù)據(jù)來源：CRIC3，控制供給：天津、成都積極壓降供地規(guī)模，長期庫存快速下行面對(duì)庫存壓力的節(jié)節(jié)攀升，地方主管部門響應(yīng)中央號(hào)召，近年來在供地規(guī)模和時(shí)序方面均作出了行之有效的調(diào)整，從近年土地成交規(guī)模的管控來看，天津、成都、重慶、青島等城市表現(xiàn)較佳，近三年土地交易量低于商品房成交量超過800萬平方米。202420242024年成都發(fā)布多項(xiàng)穩(wěn)市場(chǎng)新政，包100618圖：近三年供地規(guī)?？刂戚^佳的典型城市數(shù)據(jù)來源：CRIC4，小結(jié)：深圳、成都等規(guī)模調(diào)整成效顯著，部分城市仍存挑戰(zhàn)202424%、二手房增48%。其經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、人口持續(xù)流入，2024年放寬10002024此外，成都、西安、長沙等城市人均購房面積超過1.5平方米，交易需求相對(duì)旺盛。成都人均1.671.7部分城市表現(xiàn)不及預(yù)期。廣州、濟(jì)南、蘇州等城市新房和二手房交易量均同比下降，庫存壓力同比攀高。無錫、蘇州、徐州等江蘇經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市土地供應(yīng)未有效收縮，在地方財(cái)政壓力下，近年來土2三、房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)：走勢(shì)向好有跡可循，重慶、長沙投資亮點(diǎn)突出（略）1，租售比：均值1.8超過存款利率水平，重慶已接近商貸利率2，房?jī)r(jià)收入比：購房壓力顯著分化，長沙人均收入已可覆蓋0首付貸款3，近期趨勢(shì)：2024年末房?jī)r(jià)降幅收窄，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比率先回正4，各類項(xiàng)目：高檔項(xiàng)目抗跌性較佳，青島、北京、長沙尤為突出5，小結(jié)：多數(shù)城市租售比已超過存款利率，長沙購房壓力最輕2024162024具體城市方面，長沙憑借低房?jī)r(jià)和居民收入穩(wěn)定增長的優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)收入比僅為7，購房壓力在眾多城市中最小，人均收入足以覆蓋剛需與首改項(xiàng)目的貸款支出，居民購房負(fù)擔(dān)最為輕松。昆明、2023年有所下降，但購房壓力仍然較大，尤其是深圳，近年來快速推進(jìn)的保障房建設(shè)，更進(jìn)一步推高了商品住宅的價(jià)格水平。四、庫存壓力：顯著降低，徐蘇深等優(yōu)質(zhì)板塊存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)91005模仍達(dá)2000億元以上。1、庫存規(guī)模：青寧鄭漢等9城庫存壓降超100萬㎡，加速推進(jìn)穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程（節(jié)選）202450態(tài)勢(shì)，202515031093111%。但城市間分化持續(xù)加劇：青島、南京、鄭州、武漢、杭州、濟(jì)南、蘇州、寧波、重慶等共計(jì)9城庫存壓降超100萬平方米。其中庫存規(guī)模降幅最大的當(dāng)屬青島，202519992024125821%。究其原因，一方面政府通過縮減新房供應(yīng)來控制庫存規(guī)模，20243672023青島樓市的去庫存策略將圍繞“因城施策”的原則，結(jié)合本地實(shí)際情況，從需求端、供給端、金融端等多方面發(fā)力。通過優(yōu)化購房政策、推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展、加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)、鼓勵(lì)房企促銷等手段，青島有望逐步緩解庫存壓力，實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，青島作為沿海開放城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口吸引力也將為樓市去庫存提供長期支撐。圖：重點(diǎn)24城2025年1月較2024年1月庫存量變動(dòng)和同比變化情況（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)來源：CRIC鑒于城市大量庫存來自于高風(fēng)險(xiǎn)板塊，且這些板塊大多流速不高，無論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)、還是地方主管部門而言，除少數(shù)重點(diǎn)市政相關(guān)項(xiàng)目之外，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可能性都很小。2418131817好于全市平均，差值均在5個(gè)月以上。表：2024年末重點(diǎn)24城全市平均消化周期和核心板塊消化周期對(duì)比情況（單位：月）城市2024年末全市平均消化周期2024年末核心板塊消化周期二者差值徐州21.914.2(7.7)蘇州19.013.0(6.0)鄭州21.515.7(5.8)深圳18.612.8(5.8)昆明17.812.0(5.8)福州25.019.7(5.3)廈門16.511.3(5.2)西安15.210.3(4.9)長春23.018.9(4.1)無錫30.326.3(4.0)北京27.023.0(4.0)南京18.915.0(3.9)天津18.014.5(3.5)武漢22.419.2(3.2)寧波19.616.5(3.1)長沙17.314.7(2.6)廣州24.021.7(2.3)上海14.011.7(2.3)杭州6.04.5(1.5)成都13.912.6(1.3)重慶19.318.1(1.2)濟(jì)南13.012.0(1.0)青島15.815.0(0.8)合肥10.110.10.0數(shù)據(jù)來源：CRIC3、低風(fēng)險(xiǎn)板塊交易規(guī)模：上海、杭州、成都、深圳仍達(dá)2000億元級(jí)別就低風(fēng)險(xiǎn)板塊的市場(chǎng)份額來看，上海、杭州、成都、深圳遙遙領(lǐng)先，低風(fēng)險(xiǎn)板塊交易規(guī)模仍達(dá)20001000-1300500-1000億元。18邊配套的同步發(fā)展，避免出現(xiàn)短期“空城”現(xiàn)象，傷及優(yōu)質(zhì)板塊的發(fā)展預(yù)期。圖：2024年末重點(diǎn)24城低風(fēng)險(xiǎn)板塊成交占比和成交規(guī)模情況（單位：億元）備注：低風(fēng)險(xiǎn)板塊成交占比，計(jì)算的是消化周期在18個(gè)月以內(nèi)的板塊成交金額占比數(shù)據(jù)來源：CRIC4、小結(jié)：庫存壓力顯著改善，深圳、蘇州等優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)值凸顯2024其一，總量壓降加速：青島、9100縮短2.4個(gè)月至19個(gè)月，70城中近半數(shù)回歸18個(gè)月安全線。其二，優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)值凸顯：5-81020251閱云境，開盤1小時(shí)145套房源即告售罄。1864%，年交2000五、投資銷售：企業(yè)拿地縮量提質(zhì)，近兩年成交宅地開盤七成盈利（節(jié)選））2，開盤去化：下半年銷售情況普遍轉(zhuǎn)好，杭州、長沙年均去化率超過五成（略）3，項(xiàng)目盈利：盈利項(xiàng)目占比接近八成，杭州101個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利對(duì)于2023年以來典型城市的新出讓土地，在CRIC統(tǒng)計(jì)的超過836個(gè)已開售的項(xiàng)目中，649個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，占比接近八成。從城市分布來看，杭州、北京、上海、天津、成都、西安均有超過501015085%，至于廣州（86%）深圳（100%）202320其他城市方面，杭州、成都、西安、天津等均有大量項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利。相比而言，杭州、成都盈利項(xiàng)目數(shù)量更多，但占比也相對(duì)較低，均為七成左右。兩地的內(nèi)圈層項(xiàng)目雖然去化快速，盈利預(yù)期較佳，但外圍項(xiàng)目仍然不免面對(duì)去化困難，并拉低了盈利預(yù)期。因此兩地雖然是當(dāng)前核心城市中市場(chǎng)健康度、供求規(guī)模均躋身第一梯隊(duì)的優(yōu)秀城市，但從城市內(nèi)部來看，外圈層仍不免面臨著較大的2024182%；而三圈層推盤去化率則長期低迷，202410%左右低位震蕩。95%的開盤項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利。2024ROE。圖：2023年后典型城市企業(yè)拿地開盤項(xiàng)目的盈利情況說明：部分城市開盤項(xiàng)目較少，樣本量不足未列出數(shù)據(jù)來源：CRIC4，小結(jié)：地市高溢價(jià)與城投托底并存，上海、杭州、天津投資優(yōu)勢(shì)凸顯202415%7076銷售端方面，202443%（如順昌玖里20%，外圍項(xiàng)目滯銷壓力突出。項(xiàng)目盈利層面，近兩年成交宅地開盤項(xiàng)目中，七成實(shí)現(xiàn)正收益。北京、上海因需求穩(wěn)定與庫存85%10195%?？傮w來看，近年城投托底雖緩解了土地流拍壓力，但市場(chǎng)復(fù)蘇的核心仍依賴優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)與精準(zhǔn)政策。上海、杭州、天津等城市通過“縮量提質(zhì)”與需求激活實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，而低能級(jí)城市亟需進(jìn)一六、總結(jié)：滬杭等八城有望率先破局，多數(shù)城市仍需深化精準(zhǔn)施策2024綜合考量規(guī)模、價(jià)格、庫存以及投資等多個(gè)關(guān)鍵維度，杭州、上海等城市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程中表現(xiàn)卓越。這些城市憑借合理的政策調(diào)控，以及優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)、人口、樓市庫存基本面，房地產(chǎn)各方面指標(biāo)均朝著積極方向發(fā)展，有望在2025年率先實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體回暖發(fā)揮引領(lǐng)作用。1，杭州、上海等八城多指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，2025年企穩(wěn)回升可期部分核心城市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面表現(xiàn)突出，杭州、上海等八城憑借合理的政策調(diào)控以及優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)、人口、樓市庫存基本面，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)朝著積極方向發(fā)展。杭州在多個(gè)重點(diǎn)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，尤其是在供求關(guān)系指標(biāo)方面，狹義消化周期不到半年，核心板4.5202451%，同樣位居核心城市前列，其中杭州一圈層開盤去化率更是長期高居九成以上。得益于地方政府在土地供應(yīng)方面的適度有序，“低庫202450%已然成為了常見現(xiàn)象。雖然從新房成交規(guī)模來看，202420251202420252025年上海樓市有望在政策寬松、產(chǎn)品升級(jí)與供需調(diào)整中迎34%13.72024202412202437020242025年上海樓市有望在政策寬松、產(chǎn)品升級(jí)與供需調(diào)整中迎34%來加速回穩(wěn)，稀缺資產(chǎn)仍受高凈值客群青睞，在預(yù)期改善的傳導(dǎo)效應(yīng)之下，中低檔項(xiàng)目也有望迎來筑底回穩(wěn)，與改善需求共同構(gòu)成“雙輪驅(qū)動(dòng)”的穩(wěn)步復(fù)蘇格局。來加速回穩(wěn)，稀缺資產(chǎn)仍受高凈值客群青睞，在預(yù)期改善的傳導(dǎo)效應(yīng)之下，中低檔項(xiàng)目也有望迎來筑底回穩(wěn)，與改善需求共同構(gòu)成“雙輪驅(qū)動(dòng)”的穩(wěn)步復(fù)蘇格局。其他城市如北京、深圳、成都、天津和西安等也展現(xiàn)出積極的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。如北京、深圳市場(chǎng)化1520252025表：2025年有望率先回穩(wěn)的八個(gè)典型城市城市人均購房面積租售比近三年土地成交-商品房成交房?jī)r(jià)收入比廣義消化周期狹義消化周期核心板塊消化周期開盤去化率市場(chǎng)化企業(yè)拿地占比開盤項(xiàng)目盈利占比平方米/年萬平方米年年月月---杭州1.291.65%-130172.86.04.551%95%70%上海0.971.81%-243323.71411.743%75%85%北京0.881.70%-38332.8272319%72%85%成都1.671.58%-1249143.813.912.674%35%71%西安1.72.25%958132.415.210.339%50%88%天津1.331.30%-1287105.11814.565%51%95%深圳0.61.41%-475362.318.612.821%100%100%合肥1.471.62%148122.410.110.526%36%78%數(shù)據(jù)來源：CRIC2，廣州、長沙、重慶等單項(xiàng)優(yōu)勢(shì)突出，有望迎來更多積極變化（略）表：部分單項(xiàng)優(yōu)勢(shì)突出的典型城市及優(yōu)勢(shì)指標(biāo)城市突出優(yōu)勢(shì)近三年土地成交-商品房成交（萬平方米）租售比房?jī)r(jià)收入比（年）開盤去化率廣州嚴(yán)控供地-520---昆明嚴(yán)控供地，低房?jī)r(jià)-460-9.1-青島嚴(yán)控供地，低房?jī)r(jià)-1147-9.7-長沙高租售比，低房?jī)r(jià)，去化快-2.4%7.157%重慶嚴(yán)控供地、高租售比-8573.1%--數(shù)據(jù)來源：CRIC3、建議提振需求與優(yōu)化供給并重，結(jié)構(gòu)性調(diào)控驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)新平衡2024濟(jì)能級(jí)相匹配的供需調(diào)控體系。核心城市應(yīng)堅(jiān)持"嚴(yán)控總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)"原則，三四線城市需強(qiáng)化"以銷定產(chǎn)"機(jī)制，通過供給側(cè)精準(zhǔn)適配需求結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)庫存壓降與市場(chǎng)活力的動(dòng)態(tài)平衡。2025供給端：進(jìn)一步完善分級(jí)管控機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地要素精準(zhǔn)投放土地供應(yīng)“以銷定供”，杜絕無效供給。北京、上海等供求健康的一線城市，重點(diǎn)保障核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。杭州、成都等改善需求旺盛城市，可進(jìn)一步提升四代宅等高品質(zhì)用地的供應(yīng)占比，南京、蘇州等庫存高企城市，可進(jìn)一步壓縮遠(yuǎn)郊供地規(guī)模壓縮并加強(qiáng)配套產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。切實(shí)實(shí)行土地出讓與存量去化掛鉤機(jī)制，當(dāng)板塊消化周期超過24個(gè)月時(shí)自動(dòng)觸發(fā)供地熔斷。用好地方專項(xiàng)債的增量金額，通過收購閑置土地、滯銷項(xiàng)目轉(zhuǎn)為保障房