會計實務：土地價計入房產原值繳納房產稅-你算對了沒-

土地價計入房產原值繳納房產稅,你算對了沒?編者按：很多同學在計算繳納房產稅時，一般不會忘記將土地使用權價款計入房產原值，但往往忽略容積率這個因素，導致申報繳納房產稅錯誤，結果被稅務機關處罰，多繳冤枉稅。

案例概況

南方吉祥有限公司（以下簡稱“吉祥公司”）2016年賬列無形資產土地使用權，該地塊占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，該房屋建筑物賬列原值8000萬元，由吉祥公司自用，問吉祥公司2016年度如何繳納房產稅？（假定吉祥公司所在地政府規(guī)定計算房產余值的減除比例為30%，土地價值賬列“無形資產--土地使用權”科目）？

稅務分析

一、政策依據(jù)

《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）；

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）。

二、實務分析

《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）第三條規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒有房產原值作為依據(jù)的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價；容積率大于0.5且小于1時，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。

總結：納稅人在計算房產稅時，必須同時考慮以下3個因素，才能準確計算房產稅：

1.賬列房產原值；

2.地價（包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等）的會計處理是否已經計入房產原值；

3.容積率。

三、案例解析

計算方法01：未考慮容積率因素

根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）及其實施細則的規(guī)定從價計征，應交房產稅為235.20萬元（=（20000*1+8000）*70%*1.2%）。

計算方法02：按稅法規(guī)定考慮容積率因素

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定，應交房產稅額正確計算過程如下：

吉祥公司擁有的該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，宗地容積率=8000÷20000=0.4，計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價=8000×2×1=16000（萬元）

應交房產稅=（16000+8000）*70%*1.2%=201.60萬元。

因此，吉祥公司應繳納房產稅302.40萬元，多繳房產稅33.60萬元（=235.20-201.60）。

溫馨提示：嚴格按稅法規(guī)定申報納稅是關鍵，可以避免多繳冤枉稅。

PS：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定，容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價；容積率大于0.5且小于1時，按房產建筑面積價值確定計入房產原值的地價。換言之，容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價加上房產賬列原值作為計算房產稅的計稅基礎；容積率大于0.5且小于1時，按房產建筑面積價值計入房產原值的地價加上房產賬列原值作為計算房產稅的計稅基礎。

小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求的。因為它是