會計實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程開發(fā)成本科目講的很詳盡很值得慢慢學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程開發(fā)成本科目講的很詳盡很值得慢慢學(xué)習(xí)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述

一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不直接從事項(xiàng)目施工建設(shè),而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行項(xiàng)目施工.房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要階段,包括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程分包、建筑和安裝施工等.

(一)材料及設(shè)備供應(yīng)

為了保證材料質(zhì)量或控制材料成本,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況選擇”甲供材”(也稱A類材料)或”甲控材”(也稱B類材料)的方式對材料進(jìn)行控制.”甲供材”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接采購材料,直接供應(yīng)給施工單位,如直接組織采購鋼材、水泥、外墻磚及門窗型材等;”甲控材”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了材料的品牌、材質(zhì)及規(guī)格(有時也規(guī)定價格),由施工單位負(fù)責(zé)采購并綜合在報價內(nèi),如只規(guī)定管材、防水材料、五金配件的品牌等但不直接供應(yīng),由施工單位負(fù)責(zé)采購及供應(yīng).有的房地產(chǎn)企業(yè)還有C類材料,對于涉及金額比較小的零配件等有施工單位自行采購.

(二)工程發(fā)包

工程發(fā)包工指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工采用發(fā)包方式委托施工單位進(jìn)行施工.工程發(fā)包的主要工作包括發(fā)包方式選擇、各類合同條件談判和合同簽訂等.發(fā)包方式一般有直接委托、招標(biāo),招標(biāo)又可以采用邀請招標(biāo)和公開招標(biāo),將工程發(fā)包給施工企業(yè).

合同談判主要包括價款、結(jié)算方式及付款方式的談判.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算,應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法,結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定,目前主要有如下三種方式:

1、按月結(jié)算

按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算,由于房地產(chǎn)企業(yè)施工跨年度,施工管理復(fù)雜,按月結(jié)算及時性強(qiáng),但工作量大.

2.分段結(jié)算

就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段(部位),如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾及竣工等,

按照完成階段,分段驗(yàn)收結(jié)算工程價款.分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款,注意,此時一定要扣除甲供材,即在月中按照當(dāng)月施工計劃工作量預(yù)付,于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算.這種結(jié)算方式比較普遍.

3、竣工一次結(jié)算

開發(fā)項(xiàng)目工期在12個月之內(nèi)或價值較小的,也可以采取每月月中支付,竣工后一次決算.

(三)工程分包

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體工程一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工,除主體工程外,一般將電梯安裝、門窗、防水、保溫、外墻涂料及消防等工程分包給其他施工單位來完成,還有水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等各種配套,需要向政府或?qū)I(yè)公司繳納符合標(biāo)準(zhǔn)的資源性費(fèi)用,具體工程施工一般也由各專業(yè)公司所屬的工程隊(duì)來完成.

工程發(fā)包一般是大的公司承攬下來的工程分包給項(xiàng)目經(jīng)理即把發(fā)包工程分包給小的包工頭

材料設(shè)備供應(yīng)組織和工程發(fā)包、分包完成后,就由施工單位進(jìn)場建筑和安裝施工,具體施工過程在此不再介紹.

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本及費(fèi)用核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對象是房地產(chǎn).房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱.其中:房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn),包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等;地產(chǎn)是指土地財產(chǎn),在我國,土地歸國家和集體所有,企業(yè)只能取得土地使用權(quán),所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對土地的使用權(quán)以及地下各種基礎(chǔ)設(shè)施,如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等.

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍包括:

1.土地開發(fā)和建設(shè)

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件.土地開發(fā)和建設(shè)是指對征用或受讓的土地進(jìn)行平整、建筑物的拆除、地下管線的鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等.

2.房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營

房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)是指在已開發(fā)完工的土地上進(jìn)行的房屋和建筑物的建設(shè).其工作內(nèi)容主要包括:可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已開發(fā)完成的房屋,按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和代建房等.

房地產(chǎn)的經(jīng)營從狹義上講是指對已建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售、租賃和抵押.目前,我國房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù).

3.配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)

配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)是指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的大配套設(shè)施項(xiàng)目,包括:開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施,如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等.

4.代建工程開發(fā)和建設(shè)

代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)卣推渌麊挝坏奈?代為開發(fā)的各種工程項(xiàng)目,包括土地開發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路鋪設(shè)工程,供熱、供氣、供水管道及其他公用的設(shè)施等.

5.物業(yè)管理和服務(wù)

有些房地產(chǎn)企業(yè)還從事物業(yè)經(jīng)營.房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營管理是指對出售或租賃后的房地產(chǎn)所進(jìn)行的管理和各種服務(wù),包括房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢,住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等.

在此特別強(qiáng)調(diào)的是,只介紹房地產(chǎn)企業(yè)房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營項(xiàng)目,即房地產(chǎn)企業(yè)購置土地后整理完畢立即投入房屋建設(shè),建成后出售、出租或自用的業(yè)務(wù)流程.

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本對象的確定原則

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目.計稅成本對象的確定原則如下:

(一)可否銷售原則.開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的,應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的,可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象.

(二)分類歸集原則.對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目,可作為一個成本對象進(jìn)行核算.

(三)功能區(qū)分原則.開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立,且具有不同使用功能時,可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算.

(四)定價差異原則.開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的,應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算.

(五)成本差異原則.開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對象進(jìn)行核算.

(六)權(quán)益區(qū)分原則.開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算.

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案.成本對象一經(jīng)確定,不能隨意更改或相互混淆,如確需改變成本對象的,應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意.

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目的構(gòu)成

開發(fā)成本明細(xì)賬,可以使用”多欄賬頁”,也可以使用”三欄賬頁”.自己可以確定使用其中一種帳頁就行了.實(shí)際工作中,大多數(shù)單位使用多欄賬.

按照成本支出的用途不同,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用.

具體而言,各類成本主要包括以下的內(nèi)容:

1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi).指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等.

2、前期工程費(fèi).指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用.

3、建筑安裝工程費(fèi).指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用.主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等.

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi).指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi).

5、公共配套設(shè)施費(fèi):指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出.

6、開發(fā)間接費(fèi).指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出.主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等.

四、房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本核算程序(沒看明白)

企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下:

1、對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出,按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類,并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用.同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計量與確認(rèn).

2、對應(yīng)計入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象.

3、對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配,其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分,在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除,未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除.

4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算.其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本,據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本.對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除,未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除.

5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用,應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳,待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算.

五、房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算.其中,應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一:

(一)占地面積法.

指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配.一次性開發(fā)的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配.分期開發(fā)的,首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配.期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積.

(二)建筑面積法.

指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配.一次性開發(fā)的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配.分期開發(fā)的,首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配.

(三)直接成本法.

指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配.

(四)預(yù)算造價法.

指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配.

企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配:土地成本,一般按占地面積法進(jìn)行分配.如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意.土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整.單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配.借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的,按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配.其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定.

六、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算應(yīng)設(shè)置的會計帳戶

為了核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用,企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求,設(shè)置以下賬戶進(jìn)行會計核算.

1.”開發(fā)成本”賬戶

“開發(fā)成本”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施的開發(fā)過程中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用.該賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本.期末借方余額反映未完工開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本,該賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的內(nèi)容設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等二級明細(xì)賬戶.

2.”開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶

“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各頂開發(fā)間接費(fèi)用.該賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,貸方登記分配計入開發(fā)成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)用,用末該賬戶無余額.該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬.開發(fā)間接費(fèi):指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出.主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等

3.”管理費(fèi)用”賬戶

“管理費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(這就是區(qū)別開發(fā)間接成本費(fèi)用歸類)所發(fā)生的管理費(fèi)用.該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用,貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入”本年利潤”賬戶的各頂管理費(fèi)用.期末,”管理費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)”本年利潤”賬戶后無余額.該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬.

備注:房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接成本與管理費(fèi)用的區(qū)別

開發(fā)間接費(fèi)用是指而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,雖然也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用,但它而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本,因此最終要按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)將它分配計入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的成本中去的.

主要包括:工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、利息支出、其他開發(fā)間接費(fèi)用.

管理費(fèi)用是企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的期間費(fèi)用,與產(chǎn)品開發(fā)沒有直接的聯(lián)系,不需要分配到產(chǎn)品開發(fā)成本中,而在期末直接結(jié)轉(zhuǎn)計入本年利潤.

主要包括:工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、公司經(jīng)費(fèi)、上繳上級管理費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會會費(fèi)以及其他管理費(fèi)用.

4.”銷售費(fèi)用”賬戶

“銷售費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用.該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)銷售費(fèi)用,貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入”本年利潤”賬戶和各項(xiàng)銷售費(fèi)用.期末,”銷售費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)”本年利潤”賬戶后無余額.該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬.

5.”財務(wù)費(fèi)用”賬戶

“財務(wù)費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用.該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用,貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入”本年利潤”賬戶的各項(xiàng)財務(wù)費(fèi)用.期末,”財務(wù)費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)”本年利潤”賬戶后無余額.該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬.在此特別說明,房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是項(xiàng)目貸款,用于本項(xiàng)目,因此,房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應(yīng)予以資本化,計入開發(fā)成本—**項(xiàng)目--開發(fā)間接費(fèi)或單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本—**項(xiàng)目--利息支出.

七、房屋開發(fā)成本核算

房屋開發(fā)是指城市各種房屋建設(shè)從可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝工程施工到房屋建成竣工驗(yàn)收的全過程.房屋再開發(fā)是指對舊城區(qū)成片地進(jìn)行更新改造,拆除原有的房屋建筑物,按規(guī)劃設(shè)計要求重新建造各種房屋.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出,應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集.

(一)房屋開發(fā)成本核算對象的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋用途可以分為五類:第一類是為銷售而開發(fā)的商品房,開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售;第二類是為出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的投資性房地產(chǎn),出租時按照確定的成本結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn);第三類是安置拆遷居民而開發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房,開發(fā)完成以后用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用,第四類是企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房;第五類自行建造的自用房屋,發(fā)生的工程成本應(yīng)通過”在建工程”賬戶核算,工程完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時,從”在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入”固定資產(chǎn)”賬戶.

著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房,開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計算對象時,應(yīng)考慮房屋開發(fā)內(nèi)容,地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進(jìn)度等因素,按以下原則來確定:

這個情況可以根據(jù)自身情況

1.一般開發(fā)應(yīng)以每一獨(dú)立編制有設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程,即每棟獨(dú)立的房屋作為成本計算對象.

2.對于同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相同,并由同一施工隊(duì)伍施工的群體開發(fā)項(xiàng)目,可以合并作為一個成本計算對象,待開發(fā)完成后,再將其實(shí)際總成本按每棟獨(dú)立房屋概算、預(yù)算的比例進(jìn)行分配,求得每棟房屋的開發(fā)成本.

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合工程進(jìn)度和責(zé)任制的要求,以房屋開發(fā)項(xiàng)目的各個部位作為成本計算對象,待開發(fā)完成后再將各部位的實(shí)際成本進(jìn)行匯總,求得該棟房屋的開發(fā)成本.

(二)房屋開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置

房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的重要組成部分,其各成本項(xiàng)目具有與開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目相同的內(nèi)容,即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)六個成本項(xiàng)目.

(三)房屋開發(fā)成本的歸集

房屋開發(fā)建設(shè)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出,能夠分清負(fù)擔(dān)對象的,可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象;有些房屋開發(fā)費(fèi)用發(fā)生時由多個成本核算對象共同負(fù)擔(dān),需按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象.因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的支出內(nèi)容,采用相應(yīng)的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對象的成本項(xiàng)目.

1.土地征和及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)成本——房屋開發(fā)----土地征和及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)等.土地征用費(fèi)是指支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)、交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價,補(bǔ)償合作方地價,合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅費(fèi)等.拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出,安置及動遷支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬,分別沖減有關(guān)成本.市政配套費(fèi)(此科目進(jìn)入開發(fā)成本---前期工程費(fèi)-市政配套費(fèi)似乎更合適)是指向政府部門交納的大市政配套費(fèi),征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)視能否區(qū)分負(fù)擔(dān)對象等情況,有不同的歸集方法,具體如下:

(1)能夠分清負(fù)擔(dān)對象的,應(yīng)直接計入房屋開發(fā)成本核算對象的”土地征用及

時性拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目,即借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶,貸記”銀行存款”、”應(yīng)付賬款”等賬戶.

(2)不能分清負(fù)擔(dān)對象的,應(yīng)先在”開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集,待土地開發(fā)完成投入使用時,再按一定的分配方法將其計入有關(guān)房屋成本核算對象的”土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目,即借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶,貸記”開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶.

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完工的商品性建設(shè)場地,改變用途為房屋開發(fā)時,應(yīng)將商品性建設(shè)場地的開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對象的”土地征及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目,即借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶,貸記”開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶.

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的土地,先通過”開發(fā)成本——土地開發(fā)”進(jìn)行歸集,待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時,應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配房屋建筑物和商品性建設(shè)場地應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本,即借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)”、”開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶,貸記”開發(fā)成本——土地開發(fā)”.

2.前期工程費(fèi)開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)是指取得土地開發(fā)權(quán)之后項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪和”三通一平”等前期費(fèi)用.具體包括項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、勘測丈量費(fèi)、”三通一平”費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)以及其他前期工程費(fèi)等.

行政事業(yè)性收費(fèi)是指項(xiàng)目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費(fèi),如市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、異地綠化建設(shè)費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、消防圖紙審查費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程社會保險費(fèi).新型墻體材料專項(xiàng)基金、工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)、防雷圖紙及檢測、施工抗震設(shè)防技術(shù)審查費(fèi)、工程招標(biāo)代理費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、環(huán)評報告編制費(fèi)及招投標(biāo)管理費(fèi)等.規(guī)劃設(shè)計費(fèi)是指方案設(shè)計,施工圖設(shè)計、園林設(shè)計、自來水設(shè)計、電力設(shè)計、人防設(shè)計、制圖、曬圖費(fèi),規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi),方案評審費(fèi)等費(fèi)用,如遇到比較復(fù)雜的地質(zhì),還需要進(jìn)行巖土設(shè)計,會發(fā)生巖土設(shè)計費(fèi).勘測丈量費(fèi)用指水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測費(fèi),日照測試費(fèi),撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi),復(fù)線費(fèi),定線費(fèi),放線費(fèi),建筑面積丈量費(fèi)等.”七通一平”費(fèi)是指接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等.臨時設(shè)施費(fèi)是指施工方臨時辦公室,臨時場地占用費(fèi)、臨時空地租費(fèi),以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾、等費(fèi)用.預(yù)算編審費(fèi)是指支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用.

房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的前期工程費(fèi),能分清成本核算對象的,應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的”前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,即借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費(fèi)”賬戶,貸記”銀行存款”、”應(yīng)付賬款”等賬戶;應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi),應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的”前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目.

3.建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費(fèi)和勞動保險費(fèi)),有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi).具體包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)等.

土建工程費(fèi)是指土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi),基礎(chǔ)處理費(fèi),樁基咨詢費(fèi),土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)(含地下室部分).有甲供材料的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi).安裝工程費(fèi)是指主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi),主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi),主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi),主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi),主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi),主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓和消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi),主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi),主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi).上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備,還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi).裝修工程費(fèi)是指內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)棚、雨篷等的裝修費(fèi),有甲供材料的,還應(yīng)包括相應(yīng)甲供材料費(fèi).

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋,其建筑安裝工程施工一般采用出包的方式,建筑安裝工程支出應(yīng)依據(jù)”工程結(jié)算單”,企業(yè)承付的已完工程價款確定,直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的”建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,根據(jù)施工單位提供的建安發(fā)票(注意:包含甲供材)即借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶,貸記”銀行存款”、”應(yīng)付賬款”、”預(yù)付賬款”等賬戶.

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi),建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用,紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用.具體包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防智能化工程費(fèi)以及小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門等.

供電工程費(fèi)是指變(配)電設(shè)備的購置費(fèi),設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi),供(配)電貼費(fèi),電源建設(shè)費(fèi),交納的電增容費(fèi)等.給排水工程費(fèi)是指自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用,以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等.煤氣工程費(fèi)是指煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)、煤氣配套費(fèi),煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等.供暖工程費(fèi)是指暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi).通訊工程費(fèi)是指電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)、電話電纜集資費(fèi),交納的電話增容費(fèi)等.電視工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用.照明工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出.景觀綠化工程是指小區(qū)內(nèi)景觀建設(shè)、人工草坪、栽花、種樹等綠化支出.環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出,如垃圾站(箱)、公廁等支出.安防智能化工程費(fèi)是指小區(qū)內(nèi)安防、監(jiān)控工程費(fèi).

房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),能分清成本核算對象的,應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的”基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目,借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”賬戶,貸記”銀行存款”、”應(yīng)付賬款”等賬戶;應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的”基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目.

5.公共配套設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出.該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目,具體核算內(nèi)容可區(qū)分為以下情況:(1)在開發(fā)不區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@和自行車棚等設(shè)施的支出.(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池和球場等設(shè)施的支出.(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時,發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用.(4)對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目.如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施,得到政府部門認(rèn)可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算.

發(fā)生的公共配套設(shè)施支出,能夠分清成本核算對象的,應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的”配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目,借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶,貸記”銀行存款”、”應(yīng)付賬款”等賬戶;如果發(fā)生的配套設(shè)施支出,應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的,應(yīng)先在”開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶進(jìn)行匯集,待配套設(shè)施完工時,再按一定標(biāo)準(zhǔn)(如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計劃成本),分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的”配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目,借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶,貸記”開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶.

6.開發(fā)間接費(fèi)

企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出.主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,應(yīng)先通過”開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算,期末,再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本.應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用,應(yīng)計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的”開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目,即借記”開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費(fèi)”賬戶,貸記”開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶.

(四)房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、周轉(zhuǎn)房及投資性房地產(chǎn),應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)”開發(fā)產(chǎn)品”賬戶.會計人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本,計入”開發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶的借方和”開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的貸方.

(五)房屋開發(fā)成本核算方法舉例

【例4-1】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房A、商品房B,在20×9年度共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出:(1)2月份,用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)3000萬元,其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)2000萬元,商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)1000萬元(2)3月份,用銀行存款支付承包設(shè)計單位設(shè)計費(fèi)100萬元,其中商品房A的設(shè)計費(fèi)80萬元,商品房B的設(shè)計費(fèi)20萬元.(3)5月份,用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為80萬元,其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為60萬元,商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為20萬元.(4)7月份,根據(jù)工程結(jié)算單,應(yīng)付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款1000萬元,其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為600萬元,商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為400萬元.(5)根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套水塔,其中應(yīng)由商品房A負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費(fèi)為40萬元,商品房B負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費(fèi)為10萬元.(6)8月份,共發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用20萬元,其中應(yīng)由商品房A負(fù)擔(dān)15萬元,應(yīng)由商品房B負(fù)擔(dān)5萬元.(7)假設(shè)小區(qū)內(nèi)還有一公共配套未完工,經(jīng)主管部門同意用其預(yù)算成本10萬元.

1.根據(jù)上述資料(1)根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃(拆遷)批準(zhǔn)文件,憑借雙方簽訂的拆遷

補(bǔ)償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù),致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(商品房A)20000000

——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(商品房B)10000000

貸:銀行存款30000000

2.根據(jù)上述資料(2)依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計發(fā)票和銀行付款憑據(jù),致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費(fèi)(商品房A)800000

——前期工程費(fèi)(商品房B)200000

貸:銀行存款1000000

3.根據(jù)上述資料(3)依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù),致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)

作以下財務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(商品房A)600000

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(商品房B)200000

貸:銀行存款800000

4.根據(jù)上述資料(4)依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費(fèi)(商品房A)6000000

——建筑安裝工程費(fèi)(商品房B)4000000

貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款(甲施工單位)10000000

5.根據(jù)上述資料(5)依據(jù)公共配套(水塔)計算分配表,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費(fèi)(商品房A)400000

——公共配套設(shè)施費(fèi)(商品房B)100000

貸:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——水塔500000

6.根據(jù)上述資料(6)依據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費(fèi)(商品房A)150000

——開發(fā)間接費(fèi)(商品房B)50000

貸:開發(fā)間接費(fèi)用200000

同時應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別計入各有房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬.

7.假設(shè)A商品房公寓已完工,但配套設(shè)施尚未完工,報經(jīng)主管部門批準(zhǔn),同意用其預(yù)算成本9萬元,預(yù)提計入成本.

做如下會計分錄:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費(fèi)(商品房A)100000

貸:預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)100000

(注:將來實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi),如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程開發(fā)成本,數(shù)額不大也可以直接計入管理費(fèi)用.)

8.依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表,應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)”開發(fā)產(chǎn)品”賬

戶的借方.致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

借:開發(fā)產(chǎn)品——商品房A28050000

貸:開發(fā)成本——房屋開發(fā)(商品房A)28050000

借:開發(fā)產(chǎn)品——商品房B14550000

貸:開發(fā)成本——房屋開發(fā)(商品房B)14550000

9.假設(shè)B商品房完工后直接用于出租,假定按成本模式核算,結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本.

借:投資性房地產(chǎn)——商品房B14550000

貸:開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)(商品房B)14550000

更詳細(xì)的介紹下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序和房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法:

【例4-涯思專例】

致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房A(寫字樓)、商品房B(住宅),本案占地面積10000平方米,容積率為2.0,可以建設(shè)商品房20000平方米.其中商品房A-5000平方米,商品房B-15000平方米.在20×9年度共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出:(1)1月份,用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)3000萬元,契稅90萬元.此土地占地10000平方米,根據(jù)公司設(shè)計部出具的圖紙,根據(jù)占地面積法,測算出商品房A占地6000平方米,商品房B占地4000平方米,可以計算出其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)1854萬元,商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)1236萬元

在商品房竣工驗(yàn)收前,未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入成本的條件時,土地成本存在于資產(chǎn)負(fù)債表的存貨中.應(yīng)該按照占地面積法分配商品房A和商品房B的土地成本.

商品房A:3090*6000/10000=1854萬元

商品房B:3090*4000/1000=1236萬元

根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃(拆遷)批準(zhǔn)文件,憑借雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù),致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

分錄如下:1.借:開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)商品房A1854

--土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)商品房B1236

貸:銀行存款3090

在此特別強(qiáng)調(diào)的是:房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地時,規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計等還沒有進(jìn)行,也就無法將土地分配到不同類型的商品房(商業(yè)、住宅)和不同的樓號.這時候,財務(wù)的賬務(wù)處理就只能籠統(tǒng)些,走一下過度科目,等施工圖設(shè)計完成后再轉(zhuǎn)入各種類型的商品房,即:

借:開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸:銀行存款(預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款等)

然后根據(jù)公司設(shè)計部提供的施工圖的商品房類型、戶型、面積等制作憑證.(假設(shè)項(xiàng)目不大,也可以將土地成本按照合適的分配方法直接轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品)

借:開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)商品房A

--土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)商品房B

貸:開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

(2)2月份,用銀行存款支付設(shè)計院設(shè)計費(fèi)100萬元,設(shè)計費(fèi)一般是按照建筑面積法為單位收費(fèi)的,其中商品房A分?jǐn)偟脑O(shè)計費(fèi):100萬*5000/20000=25萬元;商品房B分?jǐn)偟脑O(shè)計費(fèi):100萬*15000/20000=75萬元

分錄如下:依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計發(fā)票和銀行付款憑據(jù),致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——前期工程費(fèi)(商品房A)250000

——前期工程費(fèi)(商品房B)750000

貸:銀行存款1000000

(3)3月份,用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為60萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般是按照建筑面積法進(jìn)行分配成本的.其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為60*5000/20000=15萬元,商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為60*15000/20000=45萬元.

依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù),致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(商品房A)150000

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(商品房B)450000

貸:銀行存款600000

(4)10月份,根據(jù)工程結(jié)算單,應(yīng)付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款3000萬元,根據(jù)甲乙雙方簽訂的施工合同,根據(jù)設(shè)計的要求施工,經(jīng)雙方最終決算確認(rèn)或經(jīng)造價師事務(wù)所二審定案.其中商品房A應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為700萬元,商品房B應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為2300萬元.

依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)(商品房A)7000000

——建筑安裝工程費(fèi)(商品房B)23000000

貸:預(yù)付賬款——應(yīng)付工程款(甲施工單位)24000000

應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款(甲施工單位)6000000

(5)根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套鍋爐房,成本80萬元,公共配套費(fèi)一般按照建筑面積法分配:其中應(yīng)由商品房A負(fù)擔(dān)的鍋爐配套設(shè)施費(fèi)為:80*5000/20000=20萬元,商品房B負(fù)擔(dān)的鍋爐房配套設(shè)施費(fèi)為80*15000/20000=60萬元.

致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理:

借:開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)(商品房A)200000

——公共配套設(shè)施費(fèi)(商品房B)600000

貸:開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——鍋爐房800000