TOD高層+商墅居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案

昆明學院一號地項目概念方案設(shè)計SCHEMEDESIGN

OF

NO.1

LAND

PROJECTOF

KUNMINGUNIVERSITY昆明中森華創(chuàng)建筑設(shè)計有限公司CONTENTS0102030405060708設(shè)計思考產(chǎn)品策略THINKINGPRODUCT背景解讀BACKGROUND商業(yè)模式BUSINESS規(guī)劃演繹DEDUCTION學校分析SCHOOL規(guī)劃設(shè)計PLANNING立面設(shè)計FACADE01設(shè)

計

思

考T

H

I

N

K

I

N

G核心問題思考1）

怎樣的經(jīng)濟開發(fā)模型才能應(yīng)對當前嚴峻的市場競爭格局？——通過守正創(chuàng)新的規(guī)劃與產(chǎn)品策略，尋求溢價與去化的雙贏。2）

公寓產(chǎn)品的去化是本項目的關(guān)鍵?！ㄟ^提高居住體驗的類住宅化與高贈送的

LOFT，做到人無我有，人有我優(yōu)。3）

本項目雖然地處是中心地段，但面臨著高密度、學校、日照、景觀資源等諸多條件的限制?！枰ㄟ^優(yōu)異的規(guī)劃，自身創(chuàng)造足夠的資源，趨利避害，打造一個具有話題性、均好性、特色性標桿項目。通過大格局與儀式感的規(guī)劃、守正創(chuàng)新的產(chǎn)品策略，尋求高品質(zhì)高溢價與快去化高周轉(zhuǎn)的雙贏?！蛟炖ッ鞒鞘兄行牡貥?，現(xiàn)代都市高端特色復(fù)合型住區(qū)。方案一通透的城市界面人民西路標志性的公建立面網(wǎng)紅打卡式的商業(yè)入口云端豪宅生活，盡享上流視野方案二退臺式建筑群，營造話題性的地標建筑退臺式建筑群，營造話題性的地標建筑豪宅調(diào)性，會所入戶空間公寓式住宅，立面空間公建化立面02背

景

解

讀BAC

KG

RO

U

N

D春城花都，旅游之城，宜居昆明。城市發(fā)展背景解讀BACKGROUD項目區(qū)位背景解讀BACKGROUD本項目地處昆明西市區(qū)核心位置，板塊為昆明的政治，經(jīng)濟，文化中心，城市配套齊全，生活便利，屬于城市稀缺用地。昆明市SITE五華區(qū)五華區(qū)SITE項目區(qū)位背景解讀BACKGROUD本項目地處昆明一環(huán)臨近，3

號地鐵線經(jīng)過本項目南側(cè)，毗鄰地鐵

3

號線市體育館站出口白云路蘇家塘小菜園金鼎山北路火車北站穿心鼓樓交三橋白龍路SITE昌源中路西苑梁家河市體育館潘家灣拓東體育館東風廣場五一路塘子巷岔街環(huán)城南路交通分析交通便利，位于城市主干道背景解讀BACKGROUD西臨紅菱路，東臨規(guī)劃路，北臨菱角塘路相接的規(guī)劃路，南臨昆明城市主干道人民西路，周邊現(xiàn)狀路網(wǎng)發(fā)達，交通便利。規(guī)劃公園綠地SITE圖例主干道支道地鐵線項目基地站點周邊配套資源完善，規(guī)劃合理周邊配套分析背景解讀BACKGROUD周邊配套資源優(yōu)渥，春城小學，昆明第一中學，昆明體育場，昆明醫(yī)科大學第二附屬醫(yī)院等均在項目一公里半徑范圍內(nèi)。同時，項目北側(cè)規(guī)劃公園綠地，景觀資源較好。昆明醫(yī)科大學第二附屬醫(yī)院昆明安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院云南農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學院規(guī)劃公園綠地春城小學昆明第一中學昆明大滇醫(yī)院紅聯(lián)小學壹號廣場昆明體育場SITE昆明云醫(yī)大醫(yī)院悅云天地購物廣場云天醫(yī)院圖例500M醫(yī)療資源商業(yè)配套體育休閑篆塘春園教育配套現(xiàn)狀分析地塊基本方正，商住混合用地，地塊素質(zhì)佳背景解讀BACKGROUD規(guī)劃公園綠地SITEA

視線E

視線B

視線C

視線D

視線價值分析土地價值分析背景解讀BACKGROUD學校土地價值公寓居住價值住宅居住價值高低高低高低與原校區(qū)聯(lián)系較為方便南鄰人民西路主干道，展示性強北靠公園綠地，風景佳境。任務(wù)書解讀背景解讀BACKGROUD用地基本條件昆明學院

1

期（高端住宅）規(guī)劃公園綠地（現(xiàn)狀為項目示范區(qū)地塊編號：KCWH2019-12

地塊（A1

號地）用地性質(zhì)：R2B1-

二類居住兼商業(yè)用地用地面積：52661.69m2（約

78.99

畝）代建綠地：5393m2（含在項目用地內(nèi)）容積率：6.2建筑密度：55％綠地率：18.1％用地東北側(cè)七畝溝地塊限高：無高度限制要求用地特殊要求1.

項目內(nèi)需配建

12

班小學教學樓及配套教師辦公室，與西側(cè)的春城小學形成一個整體，教學樓面積計入地塊容積率內(nèi)。2.

項目用地內(nèi)有

4000m2

還遷房建設(shè)面積，需計入住宅面積中。南側(cè)綠地：4255m23.

綠地可做人行開口，不能做車行開口。03規(guī)

劃

演

繹D

E

D

U

C

T

I

O

N推導(dǎo)過程規(guī)劃演繹Planningdeduction住宅與一期住宅共享公園綠地景觀視野小學與學校操場相互聯(lián)結(jié)成組酒店公寓面向人民西路易融入城市一期住宅學校日照推導(dǎo)

由于北側(cè)綠地景觀資源將住宅配置到地塊北側(cè)規(guī)劃演繹Planningdeduction根據(jù)對北側(cè)兩處建筑的日照影響控制住宅高度與位置日照推導(dǎo)

由于西側(cè)已有現(xiàn)狀學校將小學配置到地塊西側(cè)規(guī)劃演繹Planningdeduction根據(jù)對西側(cè)三處建筑的日照影響控制公寓酒店位置日照推導(dǎo)

由于南側(cè)為城市主干道將酒店公寓配置到地塊南側(cè)規(guī)劃演繹Planningdeduction根據(jù)對東側(cè)建筑的日照影響控制公寓高度強排匯總規(guī)劃演繹Planningdeduction點式點板結(jié)合退臺式04規(guī)

劃

設(shè)

計P

L

A

N

N

I

N

GA/

住宅高端居住幸福家園

/

高端私密B/

類住宅新生活社區(qū)

/

多元共生公寓住宅化C/

公寓活力社區(qū)

/

開放共贏公寓酒店化社區(qū)調(diào)性規(guī)劃策略PlanningstrategyA/

住宅幸福家園

/

高端私密社區(qū)調(diào)性規(guī)劃策略Planningstrategy社區(qū)調(diào)性規(guī)劃策略Planningstrategy總平面圖規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME商業(yè)街及酒店入口空間通透的城市界面人民西路標志性的公建立面云端豪宅生活，盡享上流視野策略一：中軸對稱，禮制空間規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction人文氣息軸生態(tài)花園軸活力街區(qū)軸策略二：主軸貫穿，橫縱通透規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction主軸貫穿橫縱通透策略三：三進庭院，組團分區(qū)規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction一進庭院——開放花園二進庭院——半開放花園三進庭院——獨立花園策略四：視線設(shè)計規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction超長視距視線錯開策略五：活力街區(qū)與獨立庭院結(jié)合規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction獨立庭院半獨立庭院活力街區(qū)策略六：天際線高低錯落規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction140M138M100M

100M88M88M根據(jù)《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2016

版本），主體建筑

5

棟以上（含

5

棟）的地塊，主體建筑應(yīng)采用

3

種以上（含

3

種）高度變化。主體建筑高度差應(yīng)大于最高建筑高度的

10％。策略七：資源與景觀配置規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction住宅：共享公園學校：聯(lián)系方便公寓：融入城市策略八：日照分析規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction2

戶型分布

產(chǎn)品類型豐富，按資源分布產(chǎn)品配置規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME195m2住宅169m2145m280m265m260m250m235m2類住宅(

可分可合

)125m2107m280m2類住宅(

一梯一戶

)酒店53m260m2公寓學校3

消防分析

消防設(shè)置盡可能不影響商鋪價值規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME消防流線消防登高場地4

交通流線

人車分流，流線不干擾規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME次出入口【地庫】次出入口【人行】次出入口【人行】次出入口【地庫】主出入口【地庫】組團出入口車行流線人行主入口車行出入口人行出入口場地出入口組團出入口5

人行流線

1.

開放式活力街區(qū)的人流提升商業(yè)價值規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME2.

獨立庭院使得人群享受私密空間獨立庭院半開放庭院開放庭院人行流線出入口人行流線出入口人行流線出入口6

配套分析

配套不占用沿街商鋪價值規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME公廁社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)生鮮超市社區(qū)用房物業(yè)管理社區(qū)文化體育活動場所7

日照分析日照滿足《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2016

版）中住宅建筑中每套住宅至少有一個居住空間冬至日有效時間不小于連續(xù)一小時，中小學普通教室冬至日滿窗日照的有效時間不小于二小時。規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME1.5

成車庫布置地庫設(shè)計規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME總平面圖規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME退臺式建筑群，營造話題性的地標建筑退臺式建筑群，營造話題性的地標建筑豪宅調(diào)性，會所入戶空間公寓式住宅，立面空間公建化立面策略一：中軸對稱，禮制空間規(guī)劃策略STRAYEGY中軸對稱獨立品質(zhì)禮制空間彰顯氣勢人文軸活力軸策略二：主軸貫穿，橫縱通透規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction主軸貫穿橫縱通透策略三：三進庭院，組團分區(qū)策略規(guī)劃策略STRAYEGY一進庭院——開放花園二進庭院——半開放花園三進庭院——獨立花園策略四：視線設(shè)計策略規(guī)劃策略STRAYEGY超長視距視線錯開策略五：活力街區(qū)與獨立庭院結(jié)合規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction獨立庭院半獨立庭院活力街區(qū)策略六：天際線高低錯落策略規(guī)劃策略STRAYEGY98.9M99.9M87.9M93.9M99.9M93.4M策略七：資源與景觀配置規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction住宅：共享公園學校：聯(lián)系方便公寓：融入城市策略八：日照分析規(guī)劃設(shè)計Planningdeduction策略九：不做超高層策略規(guī)劃策略STRAYEGY99.9M98.9M99.9M87.9M93.9M93.4M產(chǎn)品類型豐富，按資源分布產(chǎn)品配置戶型分布規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME195m2住宅169m2145m280m265m260m250m235m2類住宅(

可分可合

)125m2107m280m2類住宅(

一梯一戶

)酒店53m260m2公寓學校產(chǎn)品類型豐富，按資源分布產(chǎn)品配置配套分析規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME公廁社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)生鮮超市社區(qū)用房物業(yè)管理社區(qū)文化體育活動場所1.

開放式活力街區(qū)的人流提升商業(yè)價值2.

獨立庭院使得人群享受私密空間人行流線規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME獨立庭院半開放庭院開放庭院人行流線出入口人行流線出入口人行流線出入口場地出入口場地出入口場地出入口人車分流，流線不干擾交通流線規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME次出入口【地庫】次出入口【人行】次出入口【人行】次出入口【地庫】主出入口【地庫】車行流線人行主入口車行出入口人行出入口組團出入口消防分布盡量不影響商鋪價值消防流線規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME消防流線消防登高場地日照滿足《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2016

版）中住宅建筑中每套住宅至少有一個居住空間冬至日有效時間不小于連續(xù)一小時，中小學普通教室冬至日滿窗日照的有效時間不小于二小時。日照分析規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME地庫設(shè)計規(guī)劃設(shè)計PROGRAMME05產(chǎn)品策略與設(shè)計P

R

O

D

U

C

T產(chǎn)品設(shè)計策略原則一：以市場客群需求為導(dǎo)向策略原則二：人無我有，人有我優(yōu)策略原則三：領(lǐng)先市場半步，守正創(chuàng)新，經(jīng)過驗證策略產(chǎn)品設(shè)計目標產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT產(chǎn)品設(shè)計目標高品質(zhì)高溢價與快去化高周轉(zhuǎn)的雙贏產(chǎn)品設(shè)計的核心策略每一類產(chǎn)品升維打擊1）住宅：“四代房”空中平墅對市場普通平層2）類住宅：“升級居住體驗”的類住宅對市場普通平層公寓3）LOFT

公寓：“5M+”高贈送公寓對市場“4M-”公寓住宅戶型產(chǎn)品設(shè)計策略產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT住宅產(chǎn)品策略“四代房”空中平墅1）

空中平墅，前庭后院2）

一梯一戶，一梯一堂3）

板式設(shè)計，南北通透4）

方正實用，結(jié)構(gòu)高效5）

戶型全南向，三開間

+

設(shè)計6）

全生命周期與靈活多變——包容更多的客群住宅產(chǎn)品匯總示意空中T2+=+空中三聯(lián)排=類T2+類T1+=空中五聯(lián)排=

類T2

x

2

+

類T1戶型平面T2產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT195195邊戶改造方式全生命周期戶型靈活多變①

②

③4

房

+

豎廳4

房

+

橫廳3

房

+

橫豎廳中戶改造方式全生命周期戶型靈活多變①

②

③3

房

+

豎廳3

房

+

橫廳2

房

+

橫豎廳戶型平面T3產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT戶型平面T5產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT公寓戶型公寓戶型匯總方案一產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT①類住宅低梯戶比②類住宅可分可合③LOFT雙面寬④酒店戶型示意類住宅產(chǎn)品產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT類住宅公寓產(chǎn)品策略“升級居住體驗”類住宅過道1）

享受封閉式類住宅庭院2）

低梯戶比，多面寬設(shè)計3）

可分可合，靈活多變4）

多鑰匙，自住與出租兼具5）

露臺贈送，高溢價核心筒?

類住宅產(chǎn)品梯戶比低，私密性強戶型示意類住宅產(chǎn)品產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT核心筒一般做法一梯一戶公寓模式一梯一戶辦公模式戶型平面類住宅產(chǎn)品產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT1078010780125

125戶型示意可分可合產(chǎn)品產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCTABA

BCCDDE

FE

F?

候梯廳分開設(shè)置，增強入戶感受。?

三戶共用玄關(guān)，提升空間儀式感，并為

Two-key提供可能性。?

利用規(guī)范創(chuàng)造公共交流空間?

根據(jù)資源條件合理分布戶型，實用率較高戶型平面可分可合產(chǎn)品產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT核心筒一般做法一梯一戶公寓模式一梯一戶辦公模式戶型平面可分可合產(chǎn)品產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT5060353580

65可分可合產(chǎn)品標準層平面產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT?

北面組團以小面積區(qū)間戶型為主?

三戶共用玄關(guān)，鼓勵相熟家庭及客戶入住共同組團?？蛷d客廳廚房臥室臥室臥室衛(wèi)生間餐廳餐廳衛(wèi)生間廚房衛(wèi)生間可分可合產(chǎn)品標準層平面產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT?

南面組團以較大面積區(qū)間戶型為主?

三戶共用玄關(guān)，鼓勵相熟家庭及客戶入住共同組團，同時促進鄰里間認同感的建立。戶型平面雙面寬四鑰匙產(chǎn)品

60

平方產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT戶型平面雙面寬四鑰匙產(chǎn)品

53

平方產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT戶型平面產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT產(chǎn)品設(shè)計策略產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCTLOFT

公寓產(chǎn)品產(chǎn)品策略“5M+”高贈送公寓1）5M+

復(fù)式，高贈送2）控面積，小總價3）雙面寬，淺進深設(shè)計4）四鑰匙、五鑰匙，自住與出租兼具5）南北通透，露臺贈送公寓戶型匯總方案二產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT①LOFT四鑰匙房②LOFT五鑰匙房戶型平面雙面寬四鑰匙產(chǎn)品

60

平方產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT戶型平面雙面寬四鑰匙產(chǎn)品

60

平方產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT戶型平面雙面寬

五鑰匙產(chǎn)品

52

平方產(chǎn)品策略與設(shè)計PRODUCT建筑面積（產(chǎn)權(quán)）：52.8m2使用率：75%套內(nèi)面積（產(chǎn)權(quán)）：39.2m2建筑面積：52.8m2使用率：75%套內(nèi)面積：39m2建筑面積：52.8m2使用率：75%套內(nèi)面積：39m2建筑面積：52.8m2使用率：75%套內(nèi)面積：39m2建筑面積：52.8m2使用率：75%套內(nèi)面積：39m2建筑面積：52.8m2使用率：75%套內(nèi)面積：39m206商

業(yè)

模

式BU

SI

N

E

SS商業(yè)體量分析商業(yè)設(shè)計BUSINESS3

萬商業(yè)體量如何解決？2FH=9.9M2FH=9.9M1FH=5.4M