碧桂園塘廈三盤踩盤報告

碧桂園塘廈三城時代城·觀瀾碧桂園·天麓山踩盤報告同致行地產(chǎn)2012.11報告目錄片區(qū)分析項目分析項目比較市調(diào)小結(jié)報告目錄片區(qū)分析項目分析項目比較市調(diào)小結(jié)

片區(qū)簡介片區(qū)定位片區(qū)交通片區(qū)配套片區(qū)樓市片區(qū)發(fā)展塘廈鎮(zhèn)簡介位于東莞-深圳-香港經(jīng)濟大走廊之間。東與清溪鎮(zhèn)相鄰，南與鳳崗、深圳交接，西與黃江鎮(zhèn)接壤，北與樟木頭鎮(zhèn)相連。距深圳市中心35公里；距東莞市城區(qū)52公里。莞深高速、龍林高速、東深公路、廣深鐵路貫穿而過，是東莞東南部的交通樞紐。莞深高速公路開通后，塘廈成為東莞市直通香港最快的交通要道之一。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年塘廈在建樓盤多達(dá)10余個，總面積高達(dá)120多萬平方米，僅次于南城，是東莞市最熱的房地產(chǎn)區(qū)域之一。而這些樓盤的開發(fā)商，不乏萬科、碧桂園、中信、新世紀(jì)、金地、三正、珠江、銀湖等國內(nèi)知名品牌地產(chǎn)集團和公司，塘廈也由此成為了我市最多知名品牌地產(chǎn)商進駐的鎮(zhèn)街之一。報告目錄片區(qū)分析項目分析項目比較市調(diào)小結(jié)

碧桂園時代城觀瀾碧桂園碧桂園天麓山碧桂園時代城碧桂園天麓山觀瀾碧桂園樓盤分布圖報告目錄片區(qū)分析碧桂園時代城項目比較市調(diào)小結(jié)

項目指標(biāo)建筑規(guī)劃建筑風(fēng)格園林景觀戶型設(shè)計樣板房設(shè)計營銷節(jié)點銷售情況項目指標(biāo)

物業(yè)類型：高層住宅占地面積：24086平方米建筑面積：108390平方米容積率：4.5

總戶數(shù)：932戶當(dāng)前售價：均價7200元/平米物業(yè)地址：東莞市塘廈鎮(zhèn)花園新街1號開發(fā)商：東莞市塘廈鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商：東莞市順塘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)劃碧桂園時代城是集商業(yè)與住宅為一體的商住樓，底層（或數(shù)層）為商場、商店、商務(wù)場所，其余為住宅的綜合性大樓；項目共規(guī)劃有8棟樓，呈圍合式布局，樓層數(shù)為30層，當(dāng)前推售樓棟為1棟。戶型為30-130平米1-3房，項目以小戶型洋房和公寓為主，所有洋房及公寓均精裝修發(fā)售。當(dāng)前推售建筑風(fēng)格

采用現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，時尚大氣，滿足現(xiàn)代高端人士的品位需求和生活習(xí)慣。園林景觀空中花園設(shè)計增加項目綠化空間碧桂園時代城位于于繁華的商業(yè)地段，為解決建筑占地與園林綠化爭地的矛盾，盡可能增大項目綠化面積，時代城選擇在建筑縱向設(shè)計空中花園。戶型設(shè)計時代城戶型以30-130平米1-3房為主，共有14種戶型，得房率均較低，當(dāng)前推售的1號樓以兩房、三房為主。5#1#8#戶型設(shè)計1#1#標(biāo)準(zhǔn)層戶型建筑面積套內(nèi)建面013房1廳約99.34㎡約74.59㎡022房2廳約88.32㎡約66.32㎡032房2廳約81.58㎡約61.26㎡043房1廳約113.03㎡約84.87㎡碧桂園時代城1號樓主力戶型為81-89平米兩房、99-114平米三房，其得房率約為75%，得房率較高。戶型設(shè)計5#5#5F戶型建筑面積套內(nèi)建面012房2廳約79.91㎡約58.92㎡023房1廳約115.62㎡約85.25㎡032房1廳約93.41㎡約68.76㎡042房2廳約79.91㎡約58.92㎡碧桂園時代城5號樓主力戶型為79-94平米兩房、115平米三房，其得房率約為73%，公攤較大，得房率較低。戶型設(shè)計8#8#偶數(shù)層戶型建筑面積套內(nèi)建面012房2廳約70.97㎡約50.93㎡021房1廳約50.06㎡約35.92㎡031房1廳約48.45㎡約34.77㎡041房約41.16㎡約29.54㎡052房2廳約70.97㎡約50.93㎡061房約30.42㎡約21.83㎡071房1廳約51.34㎡約36.84㎡081房約37.75㎡約27.09㎡091房1廳約54.37㎡約39.02㎡101房1廳約50.95㎡約36.56㎡111房1廳約50.74㎡約36.41㎡121房1廳約44.98㎡約32.28㎡131房約30.42㎡約21.83㎡碧桂園時代城8號樓主力戶型為30-42平米1房，44-55平米1房1廳，71平米三兩房，其得房率僅約為71%，公攤最大，得房率最低。樣板房設(shè)計營銷節(jié)點2012.05.01參與碧桂園塘廈三城深圳外展場，進行項目展示2012.06.23銷售中心開放，組織看房團活動2012.09.16銷售中心、樣板房體驗區(qū)正式開放，接受認(rèn)籌2012.10.01項目一期盛大開盤2012.10.01至今項目一期持續(xù)熱銷中項目銷售情況總建面總套數(shù)可銷售面積可銷售套數(shù)已銷售面積已銷售套數(shù)124846.3㎡1188套40758.51㎡490套35375㎡442套碧桂園時代城當(dāng)前僅推售1號樓，1號樓總套數(shù)為1188套，其中可售住宅套數(shù)為490套，自10月1日開售以來，其已銷售442套，銷售率達(dá)90.2%。在認(rèn)籌僅半個月，銷售期僅為一個月左右，其1號住宅樓即將售罄，銷售火爆。開盤盛況開盤盛況報告目錄片區(qū)分析觀瀾碧桂園項目比較市調(diào)小結(jié)

項目指標(biāo)建筑規(guī)劃建筑風(fēng)格園林景觀戶型設(shè)計樣板房設(shè)計營銷節(jié)點銷售情況項目指標(biāo)

物業(yè)類型：高層住宅、別墅占地面積：111347平方米建筑面積：276140平方米容積率：2.48

總戶數(shù)：2367戶當(dāng)前售價：二期售價待定物業(yè)地址：東莞市塘廈鎮(zhèn)平山村高爾夫大道南（梅觀高速大坪出口觀瀾湖高爾夫深圳球會北門）

開發(fā)商：東莞市德廈碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司建筑規(guī)劃項目占地167畝，總建筑規(guī)模超26萬㎡，以高爾夫為特色，從項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、材料施工、物業(yè)服務(wù)等每一個細(xì)節(jié)精雕細(xì)琢，是專為莞深成功人士打造的高端項目。項目共設(shè)計有聯(lián)排別墅、高層法式洋房兩類產(chǎn)品，聯(lián)排別墅戶型為270-506㎡四房三廳五衛(wèi)，法式洋房戶型為80-240㎡兩房至四房。建筑風(fēng)格德式現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格聯(lián)排別墅，典雅、大氣，展現(xiàn)出無比震撼的力量感、幾何感；法式現(xiàn)代風(fēng)格的高爾夫景觀洋房，華貴而尊榮，樓體線條簡單、清晰地勾勒出現(xiàn)代簡約的風(fēng)格。戶型設(shè)計

觀瀾碧桂園規(guī)劃有279-506㎡聯(lián)排美墅和80-240㎡法式洋房；別墅N113、N115戶型面積450㎡，4房3廳5衛(wèi)，中空客廳、超大露臺設(shè)計，戶戶均帶私家電梯位；高層洋房從面積80㎡度假小戶型，94㎡、140㎡居家戶型，到180㎡奢華復(fù)式戶型。戶型方正實用，一字排設(shè)計，絕大多數(shù)戶型為朝南戶型或南北通透。營銷節(jié)點2011.08塘廈展示中心開放2011.09-2012.10項目持續(xù)接受誠意登記中2012.10.20項目開放銷售中心和頂級鉆石墅VIP體驗區(qū)2012.11預(yù)計11月首批開盤報告目錄片區(qū)分析碧桂園天麓山項目比較市調(diào)小結(jié)

項目指標(biāo)建筑規(guī)劃建筑風(fēng)格園林景觀戶型設(shè)計樣板房設(shè)計營銷節(jié)點銷售情況項目指標(biāo)

物業(yè)類型：高層花園洋房、別墅占地面積：129215平方米建筑面積：258430平方米容積率：2.0

總戶數(shù)：200余戶當(dāng)前售價：均價1萬元/平米物業(yè)地址：東莞市塘廈石潭埔社區(qū)

開發(fā)商：東莞市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)劃碧桂園天麓山規(guī)劃有雙拼別墅與高層洋房兩類產(chǎn)品，雙拼別墅戶型為230-360平米，洋房戶型為94-138平米。建筑風(fēng)格雙拼西班牙美墅，設(shè)計上秉承純正西班牙建筑風(fēng)格，刮砂墻身和文化墻身相結(jié)合，紅色屋瓦面，紅筒瓦、弧型墻等彰顯柔和、內(nèi)斂、尊貴氣息法式風(fēng)情洋房園林景觀園林設(shè)計上運用坡地落差將水系、山石景觀、建筑等元素整合歸一，進行層疊園林設(shè)計，并且將珍稀植物引入到園林中與園林景觀融為一體。園林施工上，以追求自然生態(tài)、立體景觀為原則，采用全冠移植、多層次景觀打造等手法。多層次景觀即：第一層以小型植被覆蓋地表,如夏威夷草皮等，第二層以小型灌木及花草親臨地面，第三層以灌木及小型喬木貫穿地面與天空，第四層以大型喬木直入天際線。同時各層次景觀作為一個整體景觀遙相呼應(yīng)。戶型設(shè)計3層2層1層負(fù)1層G-146-s5室2廳4衛(wèi)1廚

戶型方正實用，功能分區(qū)布局合理，多以南北朝向為主，采光通風(fēng)良好。多功能半地下室，締造私家會所;首層專設(shè)父母房，方便老人起居生活;二層主人房均設(shè)前后露臺，私密性得到完美保護戶戶帶有300-500㎡超大花園，二層主人房前后均設(shè)前后露臺，頂層超大露臺，超高贈送率。戶型設(shè)計2層G-165-s5室2廳4衛(wèi)1廚負(fù)1層1層3層

戶型方正實用，功能分區(qū)布局合理，多以南北朝向為主，采光通風(fēng)良好。多功能半地下室，締造私家會所;首層專設(shè)父母房，方便老人起居生活;二層主人房均設(shè)前后露臺，私密性得到完美保護戶戶帶有300-500㎡超大花園，二層主人房前后均設(shè)前后露臺，頂層超大露臺，超高贈送率。樣板房設(shè)計營銷節(jié)點2011.12于碧桂園塘廈聯(lián)合展點，進行項目展示2012.04于塘廈鎮(zhèn)政府天榮百貨設(shè)立咨詢點，接受咨詢2012.06.13營銷中心開放，首批別墅產(chǎn)品接受認(rèn)籌2012.09.01樣板房開放2012.09.15項目盛大開盤2012.09.15至今首批別墅產(chǎn)品持續(xù)銷售中項目銷售情況總建面總套數(shù)可銷售面積可銷售套數(shù)已銷售面積已銷售套數(shù)24953.46㎡76套15429.57㎡47套9524㎡29套碧桂園天麓山首批推售產(chǎn)品為雙拼別墅，洋房暫未推售。項目首批推出別墅76套，當(dāng)前首批別墅可銷售套數(shù)為47套，已銷售套數(shù)為29套，銷售率為61.7%。項目對比分析相似點：項目均為中高端，檔次較高，高層洋房均為精裝修出售，產(chǎn)品性價比較高，且在售樓盤去化率較高，銷售良好。差異點：項目定位差異較大碧桂園時代城位于塘廈鎮(zhèn)中心地段，依托成熟配套優(yōu)勢，項目定位為塘廈首席核心商圈生活社區(qū)；觀瀾碧桂園、碧桂園天麓山則借“深港后花園”之勢，植入深圳北概念，其中觀瀾碧項目名稱項目檔次建筑風(fēng)格戶型設(shè)計銷售期銷售率碧桂園時代城中高端現(xiàn)代簡約30-130平米1-3房為主1.5個月（認(rèn)籌半月）90.2%觀瀾碧桂園中高端德式美墅法式洋房聯(lián)排別墅279-506㎡4房洋房80-240㎡2-4房待售碧桂園天麓山中高端西班牙美墅法式洋房雙拼別墅230-360㎡5房洋房94-138㎡

約2個月（認(rèn)籌期3個月）61.7%桂園以觀瀾高爾夫球場為賣點，項目定位為深圳北·高爾夫國際生活社區(qū)；碧桂園天麓山以崖山公園、鯉魚塘水庫為賣點，項目定位為深圳北·至高品質(zhì)美墅社區(qū)。定位不同導(dǎo)致主要目標(biāo)客群不同碧桂園時代城定位瞄準(zhǔn)塘廈鎮(zhèn)區(qū)客群，目標(biāo)客群以本地客群為主，觀瀾碧桂園、碧桂園天麓山植入“深圳北”觀念，目標(biāo)客群以深圳客群為主。產(chǎn)品設(shè)計差異較大項目定位及目標(biāo)客群差異較大導(dǎo)致各項目產(chǎn)品