某百貨旗艦店商業(yè)規(guī)劃與品牌組合案例分析課件

深圳東方時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目

[大型百貨旗艦店商業(yè)規(guī)劃與品牌組合案例分析]楊寶民深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司清華大學(xué)新加坡國(guó)立大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)班客座教授

目錄第一部分：項(xiàng)目基本概況第二部分：市場(chǎng)調(diào)查分析第三部分：項(xiàng)目整體定位第四部分：購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理第五部分：酒店式公寓營(yíng)銷策劃第六部分：實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況反饋第七部分：NEWMALL簡(jiǎn)介第一部分項(xiàng)目基本概況二期全景

東方時(shí)代廣場(chǎng)

占地13000平方米;建筑容積率7.5;第一期總建筑面積66851平方米.（其中商業(yè)營(yíng)業(yè)面積4萬平方米）第二期商業(yè)營(yíng)業(yè)面積4萬多平方米，總營(yíng)業(yè)面積9萬平方米的購(gòu)物中心。東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心市場(chǎng)調(diào)查與總體策劃任務(wù)表華強(qiáng)北店（內(nèi)部稱呼）時(shí)間：2002年10月—2003年10月開業(yè)二期2005年9月總體策劃，含總體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，含招商計(jì)劃、商業(yè)發(fā)展計(jì)劃楊寶民（營(yíng)銷副總）市場(chǎng)定位、市場(chǎng)特征研究及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究市場(chǎng)部參與人員促銷對(duì)策及促銷管理打造茂業(yè)百貨最前沿shoppingmall購(gòu)物中心賴格圓，宋恒明，王妍同時(shí)調(diào)集茂業(yè)百貨東門店導(dǎo)購(gòu)參與招商策劃（含招商手冊(cè)）茂業(yè)百貨8大采購(gòu)總監(jiān)參與，并重點(diǎn)提出修改意見

公司總部：廣東深圳主要行業(yè)：房地產(chǎn)、零售

行業(yè)地位：深圳最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一，深圳百貨龍頭企業(yè)。

商業(yè)策略：積極參與城市商業(yè)中心改造和運(yùn)營(yíng)。

茂業(yè)集團(tuán)1995年創(chuàng)建，是深圳最早參與城市運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)商。在深圳兩大商業(yè)中心“老東門”和“華強(qiáng)北”的改造和經(jīng)營(yíng)中，茂業(yè)集團(tuán)興建了“茂業(yè)商廈”等六個(gè)大型項(xiàng)目，開發(fā)總面積達(dá)45萬平方米，加上其它地產(chǎn)項(xiàng)目上，茂業(yè)集團(tuán)在深圳的房地產(chǎn)開發(fā)量已超過150萬平方米。其“茂業(yè)城”、“城市花園”等高檔住宅項(xiàng)目名噪一方，而剛剛建成的“世界金融中心”，更成為深圳新的地標(biāo)。百貨零售業(yè)“大鱷”，旗下6家“茂業(yè)百貨”，年?duì)I業(yè)額超過15億元，在全國(guó)零售企業(yè)中排名第36位。今年正積極籌備將“茂業(yè)百貨”在香港和內(nèi)地兩地同時(shí)上市。

第二部分市場(chǎng)調(diào)查分析

商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)商圈形成1988年，深圳市政府決定改造華強(qiáng)北。1990年中航集團(tuán)借助政府改造華強(qiáng)北之勢(shì)，以天虹商場(chǎng)為切入點(diǎn)，率先發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。掀起第一次商業(yè)浪潮。其后萬佳百貨等眾多商家紛紛進(jìn)駐，華強(qiáng)北商圈的繁榮從此拉開了帷幕。

華強(qiáng)北商圈業(yè)態(tài)組成餐飲業(yè)態(tài)

電器連鎖業(yè)態(tài)

超市業(yè)態(tài)

購(gòu)物中心業(yè)態(tài)

百貨業(yè)態(tài)IT賣場(chǎng)業(yè)態(tài)

業(yè)態(tài)特點(diǎn)（１）華強(qiáng)北電子與電腦市場(chǎng)占據(jù)統(tǒng)治地位。（IT賣場(chǎng)）由于深圳電腦與電子硬件制造業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位，深圳電腦與電子產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)保持強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)力。以賽格電子市場(chǎng)和華強(qiáng)廣場(chǎng)作為龍頭，形成一批專業(yè)的電腦與電子市場(chǎng)，覆蓋珠三角，輻射全國(guó)。（２）專業(yè)服裝、電器市場(chǎng)與超市繁榮了華強(qiáng)北。以萬佳百貨華強(qiáng)北店和女人世界、順電家居廣場(chǎng)進(jìn)駐開業(yè)為標(biāo)志，華強(qiáng)北打破電子市場(chǎng)單一業(yè)態(tài)。銅鑼灣的失敗標(biāo)志華強(qiáng)北激烈競(jìng)爭(zhēng)中，只有強(qiáng)者才能生存。

（３）摩爾與大型百貨店成為后起之秀.C-MALL銅鑼灣百貨開業(yè)，突出了華強(qiáng)北商業(yè)氣氛。茂業(yè)百貨進(jìn)駐改變了華強(qiáng)北商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，大型百貨店成為重要業(yè)態(tài)。

（４）

餐飲發(fā)展迅速，休閑娛樂業(yè)發(fā)展緩慢。以華強(qiáng)路金融、餐飲一條街為標(biāo)志，餐飲業(yè)發(fā)展迅速。深圳書城進(jìn)駐華強(qiáng)北形成氣候，由于營(yíng)業(yè)面積較大，華強(qiáng)北讀者群素質(zhì)超過東門，深圳書城在華強(qiáng)北得到良好發(fā)展。由于娛樂業(yè)缺乏創(chuàng)新，在華強(qiáng)北發(fā)展緩慢，因此大型創(chuàng)新娛樂休閑項(xiàng)目的引進(jìn)對(duì)于華強(qiáng)北未來發(fā)展十分重要。消費(fèi)者分析

1)客流量客流量既是商店經(jīng)營(yíng)的前提，又是經(jīng)營(yíng)的結(jié)果?？土髁康牡乩矸植紶顩r直接影響著調(diào)查商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。華強(qiáng)北的客流量的地理分布主要指華強(qiáng)北路南口、北口、公共汽車站及振華路、振興路與華強(qiáng)北路的入口處。據(jù)測(cè)試，以上幾個(gè)主要地點(diǎn)的日平均客流量大約為28萬人次。

2)消費(fèi)者構(gòu)成每個(gè)商圈的顧客構(gòu)成各不相同，不同顧客群又存在不同的消費(fèi)習(xí)性，為了對(duì)華強(qiáng)北商圈的顧客構(gòu)成及其消費(fèi)習(xí)性有個(gè)初步的了解，我們進(jìn)行了街訪式問卷調(diào)查，結(jié)果顯示顧客構(gòu)成方面有以下特點(diǎn)：1、工薪白領(lǐng)為主（占49%）；2、中青年、高學(xué)歷特征明顯；3、單身一族比例最大（占31.5%）；4、顧客主要來自二級(jí)商圈(占52.1%)。3)消費(fèi)者習(xí)性

在顧客消費(fèi)習(xí)性方面，我們發(fā)現(xiàn)：1、來華強(qiáng)北購(gòu)物的顧客主要是福田區(qū)居民，收入較高；顧客來華強(qiáng)北步行街以購(gòu)物為主，商品質(zhì)量始終是顧客關(guān)心的首要因素；2、外在環(huán)境因素是吸引顧客來華強(qiáng)北購(gòu)物的主要原因；3、大型百貨商場(chǎng)仍為顧客購(gòu)物的主要場(chǎng)所。

市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論華強(qiáng)北商圈特點(diǎn)：

1、老商圈成員不斷升級(jí)擴(kuò)容。2、新成員的搶灘入駐經(jīng)營(yíng)方面，呈現(xiàn)出四大特色：1、模式新；2、檔次高；3、規(guī)模大；4、業(yè)態(tài)全顧客構(gòu)成及其消費(fèi)習(xí)性：1、工薪白領(lǐng)為主（占49%）；2、中青年、高學(xué)歷特征明顯；3、單身一族比例最大（占31.5%）4、顧客主要來自二級(jí)商圈(占52.1%)。

第三部分

項(xiàng)目整體定位整體定位

城市綜合體，一種建造在城市商業(yè)核心地段，包括購(gòu)物中心、酒店式公寓、SOHO寫字樓等為一體，以商業(yè)和商務(wù)人士為核心使用群體。城市綜合體具有較高物業(yè)價(jià)值，整合巨大的城市資源，是輕松實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的頂級(jí)創(chuàng)富型物業(yè)，以“商住、商務(wù)、商業(yè)、商機(jī)”顯著識(shí)別于其他住宅物業(yè)、酒店和寫字樓。華強(qiáng)北東方時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)部分定位：以百貨為核心的現(xiàn)代白領(lǐng)特色購(gòu)物中心局部定位商業(yè)部分：大型ＭＡＬＬ式購(gòu)物中心，白領(lǐng)特色，準(zhǔn)確擊中女人世界、曼哈購(gòu)物中心單一購(gòu)物環(huán)境的缺陷，吸引客戶定位在中高檔白領(lǐng)為主的時(shí)尚購(gòu)物中心。設(shè)立數(shù)字化商務(wù)會(huì)所，健身、休閑、娛樂一體化，支撐購(gòu)物中心和高層住宅（辦公用途為主）。

住宅部分：功能定位上作為深圳華強(qiáng)北的小型SOHO，在推廣階段作為酒店式公寓推廣。小型SOHO，符合華強(qiáng)北辦公需求特點(diǎn)，居住與辦公同步，偏向辦公，因?yàn)樯钲谛」緞?chuàng)業(yè)特點(diǎn)突出，注意按樓層組群銷售。由于辦公面積較小，因此，出于商務(wù)活動(dòng)的需要，我們要在商務(wù)會(huì)所設(shè)置多功能會(huì)議室和咖啡廳。第四部分購(gòu)物中心策劃——追求最佳商業(yè)經(jīng)營(yíng)效率與相互匹配的建筑形態(tài)合理的商業(yè)建筑形態(tài)，能夠最大限度為商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供建筑空間，不求奢華，但求適宜。建筑策劃與設(shè)計(jì)

東方時(shí)代廣場(chǎng)位于深圳華強(qiáng)北路，北面為嘉華大廈以及女人世界，南面為深紡大廈，西面為規(guī)劃中的小學(xué)，路東是曼哈廣場(chǎng)。華強(qiáng)北作為深圳新興商圈，建筑密度極高，綠化面積少。東方時(shí)代廣場(chǎng)第一期占地6553.4平方米，建筑容積率7.5，總建筑面積66851平方米，第二期建筑面積4萬多平方米，二期營(yíng)業(yè)后形成了８萬平方米購(gòu)物中心。交通組織設(shè)計(jì)

東方時(shí)代廣場(chǎng)東臨華強(qiáng)北路、北面為城市支路。主要人流車流等來自華強(qiáng)北路，故將主入口設(shè)置在華強(qiáng)北路，為了增加商業(yè)臨街面，在南側(cè)和北側(cè)各設(shè)一商業(yè)出入口與周邊城市支路連通。公寓人流由城市支路引至西側(cè)入口。

裙樓購(gòu)物中心設(shè)置四部電梯，貨梯一部，消防電梯一部，客梯一步，同時(shí)商場(chǎng)中廳兩側(cè)設(shè)置自動(dòng)扶梯系統(tǒng)。擬在華強(qiáng)北路架設(shè)藝術(shù)化人行天橋，引導(dǎo)更多人流直接進(jìn)入東方時(shí)代廣場(chǎng)二樓。業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)

樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容９層電影院和餐飲８層兒童服裝及用品７層運(yùn)動(dòng)世界６層休閑裝與皮具５層男裝與紳士用品３、４層女裝與女性用品2層青春少女裝1層璀璨時(shí)尚館（珠寶、精品、化妝品）負(fù)1層家電、超市東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局

頂層業(yè)態(tài)以電影院和餐飲為主通過增加餐飲和電影院,吸引更多人流,提高購(gòu)物中心的銷售額。招商策劃

1.招商手冊(cè)

突出如下關(guān)鍵點(diǎn)：A.通過鉆石地段的宣傳突出茂業(yè)百貨選址的正確性，樹立基本概念：核心地段的現(xiàn)代百貨與購(gòu)物中心相結(jié)合。B.通過事實(shí)列舉茂業(yè)百貨業(yè)績(jī)與榮譽(yù)，突出茂業(yè)百貨在深圳零售業(yè)領(lǐng)頭羊的地位，樹立東方時(shí)代廣場(chǎng)旗艦店形象。

2.承租戶的選擇

承租戶的選擇確保租金的來源。B.

需要保證購(gòu)物中心的商品種類的完整性。C.需要保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性。

3.招商活動(dòng)策劃

招商策劃核心，應(yīng)該注重日常供應(yīng)商資源整合與集中開展活動(dòng)相結(jié)合的原則，優(yōu)化供應(yīng)鏈效率，通過商業(yè)信息與零售知識(shí)共享與聯(lián)合營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)雙贏。楊寶民先生在主持招商活動(dòng)開業(yè)策劃

開業(yè)策劃是購(gòu)物中心最重要的里程碑，開業(yè)策劃至關(guān)重要，需要做好如下工作：A.提前進(jìn)行預(yù)熱宣傳，保證有足夠多的客流量，確保80％商戶統(tǒng)一開業(yè)。B.針對(duì)人流量大等特點(diǎn)，提前請(qǐng)其它物業(yè)管理公司提供人力支持。C.做好現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境管理，設(shè)立美觀明晰的導(dǎo)示系統(tǒng)。D.做好開業(yè)儀式以及活動(dòng)的策劃與排練。

第五部分酒店式商務(wù)公寓營(yíng)銷策劃酒店式商務(wù)公寓

在提借國(guó)際水準(zhǔn)的商務(wù)服務(wù)基礎(chǔ)上加入了五星級(jí)酒店式的高檔、體帖、細(xì)致的服務(wù)項(xiàng)目，增添了更多的人性化的關(guān)懷，既適于經(jīng)商又可以居住，具備了極大的靈活性，可以有效的適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要。茂業(yè)可以自己開發(fā)管理，也可以開發(fā)后委托管理，也可以出售給個(gè)人投資者然后收回統(tǒng)一管理。當(dāng)然，它與普通住宅開發(fā)相比，最大的不同點(diǎn)為：酒店式公寓以高品質(zhì)服務(wù)去贏得市場(chǎng)，以合理的租金回報(bào)吸引投資者。戶型結(jié)構(gòu)三室兩廳1衛(wèi)1處三室兩廳1衛(wèi)1處三室兩廳一廚一衛(wèi)兩室兩廳一廚一衛(wèi)一室一廚一衛(wèi)第六部分東方時(shí)代廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理體系－－以自營(yíng)百貨為中心的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理思路

深圳經(jīng)濟(jì)效益最佳的購(gòu)物中心坪效一期4萬平方米，實(shí)現(xiàn)每平方米2500利潤(rùn)2004年銷售額10億元經(jīng)營(yíng)狀況于2003年10月1日開業(yè)。經(jīng)營(yíng)面積40000多平方米，總投資5億元，從業(yè)人員3000多人，經(jīng)營(yíng)1200個(gè)品牌商品，月銷售額6000多萬元，商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)服裝、皮具、金飾、珠寶、化妝品、兒童用品、家居用品等，目前該商場(chǎng)是華強(qiáng)北最大、檔次最高的購(gòu)物商場(chǎng)。到２００４年１０月實(shí)現(xiàn)銷售額超過１０億元。2005年9月東方時(shí)代廣場(chǎng)二期開業(yè)吸引了超過35個(gè)品牌首進(jìn)華南地區(qū)，首次進(jìn)入深圳品牌達(dá)60多個(gè)，從而大大提升了深圳作為國(guó)際大都市的形象和地位。

茂業(yè)百貨創(chuàng)新性經(jīng)營(yíng)意義■華強(qiáng)北店是全國(guó)最大規(guī)模的單體百貨商場(chǎng)

■“地產(chǎn)+百貨”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式■“新型百貨”經(jīng)營(yíng)模式■符合中國(guó)零售業(yè)整體發(fā)展水平要求的新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

“地產(chǎn)+百貨”經(jīng)營(yíng)模式

茂業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式從東方時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目開始走出一條“商業(yè)＋地產(chǎn)”路子。其中地產(chǎn)是支柱，商業(yè)是龍頭，地產(chǎn)根據(jù)商業(yè)需要搞開發(fā)。反之，商業(yè)又成為地產(chǎn)的經(jīng)常性收入來源。為此，這些地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)用房部分，茂業(yè)采取“333制”，即公寓、商鋪等，1/3出售以便回收房款；1/3出租，收租金；1/3自主經(jīng)營(yíng)賺取商業(yè)利潤(rùn)，其中開設(shè)百貨店是商業(yè)利潤(rùn)的主要來源?！耙孕滦桶儇洖楹诵牡馁?gòu)物中心”概念

茂業(yè)百貨打造華強(qiáng)北店的東方時(shí)代廣場(chǎng)是以現(xiàn)代百貨為核心的購(gòu)物中心。一方面具備華強(qiáng)北店一期的優(yōu)勢(shì)地段、明確定位、商品規(guī)模、消費(fèi)便利、集客能力、購(gòu)物氛圍、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)兼具吸納購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商業(yè)互補(bǔ)、休閑舒適、配套齊全、單體成市的優(yōu)點(diǎn)，順應(yīng)中國(guó)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣和潮流，全面滿足深圳現(xiàn)代城市消費(fèi)者在商品品牌、人文個(gè)性和精神文化等方面日益增長(zhǎng)和提高的多層次需求，在理念創(chuàng)新、商圈輻射、商品內(nèi)涵、經(jīng)營(yíng)管理、人文活力等方面占有明顯優(yōu)勢(shì)的新一代百貨店。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及品牌

1．樓層分布：B2\B3層：停車場(chǎng)(停車位260個(gè))B1-9層：茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店10-29層：東方時(shí)代酒店式商務(wù)公寓2.業(yè)態(tài)組合：百貨業(yè)態(tài)：茂業(yè)百貨（自營(yíng)）生活超市：茂業(yè)超市（自營(yíng)）電器連鎖：崇德電器（自營(yíng)）手機(jī)連鎖：天音、協(xié)亨。餐飲連鎖：麥當(dāng)勞、星巴克、日本料理、匯一西餐廳、可頌坊。兒童樂園：貝貝樂園。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布B1F：家電\超市1F:璀璨時(shí)尚館2F:青春少女館3F:窈窕淑女館4F:佳麗名媛館5F:名流紳士館6F:魅力休閑館7F.活力運(yùn)動(dòng)館8F.親子童樂館9F.家居生活館

B1F.家電\超市經(jīng)營(yíng)范圍：家用電器、清潔用品、護(hù)膚用品、煙酒飲料、生鮮熟食、冷凍食品、日用百貨、藥品滋補(bǔ)品等八大類。餐飲品牌：麥當(dāng)勞.茂業(yè)超市和崇德家電連鎖都屬于茂業(yè)集團(tuán)自營(yíng)。麥當(dāng)勞的選址在地下一層也屬罕見?？梢钥闯霈F(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況十分可觀。出租管理體系超市：茂業(yè)超市電器連鎖：崇德電器后調(diào)整品牌承租戶：餐飲連鎖：麥當(dāng)勞按照麥當(dāng)勞的要求租賃，以銷售額提取方式為主。其他固定租金，根據(jù)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況適當(dāng)遞增租金。醫(yī)藥連鎖：二天堂其他專賣店：養(yǎng)生源、天龍、康富佳、寶興堂蘭亭\美麗絲路、姣蘭三本、提香百貨運(yùn)營(yíng)模式的特點(diǎn)１、依托優(yōu)勢(shì)地段和強(qiáng)勢(shì)品牌，收取入場(chǎng)費(fèi)，提取銷售額扣點(diǎn)。２、服裝特別是女裝作為主要盈利來源扣點(diǎn)為３０－３５％。皮鞋皮具扣點(diǎn)為２５－３５％，根據(jù)位置確定扣點(diǎn)率差別?；瘖y品５－１５％。３、能夠組織有效的統(tǒng)一營(yíng)銷，百貨與供應(yīng)商家雙方分?jǐn)?，個(gè)別強(qiáng)勢(shì)品牌可能不參加百貨公司的營(yíng)銷活動(dòng)。1F.璀璨時(shí)尚館

珠寶首飾化妝品鐘表眼鏡精品名鞋經(jīng)營(yíng)范圍：珠寶首飾、鐘表眼鏡、精品名鞋、化妝品

一樓化妝品典型專柜經(jīng)營(yíng)品牌：珠寶首飾（17）：周大福、謝瑞麟、六福珠寶、戴夢(mèng)得、今品鉆飾、三鑫、嘉樂祥、佳盈、康君、安錦龍、精雅雅、新麗生、順天福、查理絢麗、四千金、寶瑩鐘表眼鏡（6）：羅馬、英納戈、依波洛、西鐵城、山度士、依波精品名鞋(45)：百麗、達(dá)芙妮、思伽圖、天美意、安瑪莉、萊爾斯丹、星期六、JUMP、奧卡索、法娜媚、奧樂斯、華禮士、艾迪米斯、couber.G、索菲婭、千百度、利佳娜、INNET(意樂)、卡迪娜/哈森、高琪、蜜絲羅、芭迪、真美詩(shī)、瑪蘭.丹納、艾曼達(dá)、CNE、萬里馬、FED、Bsiuy、接吻貓、ALIDA、妙麗(ELLE)、多米尼克富麗達(dá)、BATA、路易.丹尼、艾子、EVERYONE、BamBinaRIZ、伊空間、JC、摩爾蒂納、卡丹路、老人頭、寶曼妮、ELLE、SPEEDWED、華斯度,好多福、長(zhǎng)蔓菲爾、皮匠世家、歐玫柯、mo-three、摩斯雷、力靡、老人頭、皮爾卡丹、老爺車?；瘖y品（35）：迪奧、蘭寇、ＳＫ２、露華濃、歐萊雅、卡尼爾、美寶蓮、色彩地帶、UP2U、a、卡姿蘭、小護(hù)士、奧洛菲、月之夜、玉蘭油、卡尼爾、歐珀萊、鄭明明H2O、雅芳、蘭芝、蘭亭、柏紛、娜乃摩、羽西、蝶妝、姬雪、范思哲、古芝、瑪貝拉、紅地球、HYDROPURE、柏姿、CK、露德清、清妃、高夫、安婷、依貝、鱷魚;巴寶利、活泉、伊麗雅、曼詩(shī)貝丹、B&F、奧洛菲、佰草集、葆蒂蘭（紅色字體為主導(dǎo)品牌）２F.佳麗名媛館經(jīng)營(yíng)范圍：精品女裝、職業(yè)女裝、女性內(nèi)衣、精品皮包配件、孕婦裝。

精品女裝女性內(nèi)衣職業(yè)女裝主要品牌：經(jīng)營(yíng)品牌：

精品女裝：boss、歌力思、白領(lǐng)風(fēng)采、綵源、娜爾思、李紅、麗天瑪、柯紋金、洪洋達(dá)、韓菲妮、柏詩(shī)姬、佳紛、歌蒂詩(shī)、赫伽爾.苑、米蘭登、SBO、適時(shí)雅集、錢太、帕絲特、帕羅、丹祺、昊藝、鄧皓、卡蘭（CALAN），scofield女性內(nèi)衣：黛安芬、安莉芳、芬怡、曼妮芬、嘉利詩(shī)、芬狄詩(shī)、夢(mèng)依詩(shī)、愛慕、惠葆、010、奇妮、曼蝶莉、依之妮、彩多姿、歐迪芬、新思雅、美標(biāo)、LACLOVER、伊維斯、浩沙休閑潮、寧雅旋、芳馨、媽咪舒雅、雪仙麗、睡之妮、康妮雅、cottonshop系列產(chǎn)品、桑扶蘭、YISELLE華歌爾、奇麗爾、奧麗儂、夢(mèng)特嬌、鱷魚恤、三工鳥、僑佳人、禮頓3F.窈窕淑女館經(jīng)營(yíng)范圍：淑女裝、個(gè)性女裝、銀飾水晶、手袋、面包坊。

淑女裝個(gè)性女裝主要品牌：經(jīng)營(yíng)品牌：

淑女裝：歐時(shí)力、veromoda、納帕佳、杰西、ON&ON、愛.特愛、THEME、藝之卉、可可尼、扣扣、朵蘭帝、奧菲、曼卡汶、露黛爾、莎維雅、iVYKKI、茗、城市儷人、安嘉妮、稀、播、歐柏蘭奴、珀思蘭迪、緹琦婭諾、astle、卡索、品良、DINY、MISSK、BONAMI、E.Y.S、依妙、零典、維尼婭、TiTi、sport-ti、DECO、安瑞井、UWN、葛來娣、ENI:D、吉祥齋、威蕓、華姿伊、華潤(rùn)厚木、華丹奴、米那諾、瑪?shù)霞{、奧菲、漁、雪蓮山、依衣人、天工坊、FACCOS、積高、華倫天奴、嘉比、巧帛、B2、秋水伊人、普普風(fēng)、４F.青春少女館

經(jīng)營(yíng)范圍：少淑女裝、前衛(wèi)女裝、休閑女裝、仿真飾品、頭飾、西餐廳。最早二樓以后調(diào)整到四樓少淑女裝化妝品咖啡廳主要品牌：經(jīng)營(yíng)品牌：

少淑女裝：ESPRIT、百圖、淑女屋、艾格、E-LAND、自然元素、水盈格、only、堡獅龍、bossini、佛羅倫、七彩嬌娃、季候風(fēng)、ＨＵＭ，veromoda、UWN、曼婭奴、普普風(fēng)、adasport、薰衣草、卡秀、凡恩、B2、秋水伊人、ELLE、SPORT、班尼路(e-base)\IIMK、ES、Scofield、olive、自由鳥、康格斯、b+ab。配飾：ADIDAS、ELLE、ACE、三上、富仕、PUCCA、夢(mèng)鑫、黃包車

４Ｆ青春少女裝冬季形象5F.名流紳士館經(jīng)營(yíng)范圍：男士正裝、商務(wù)休閑、高爾夫系列、男士精品、咖啡吧。

主要品牌：男士正裝男士精品經(jīng)營(yíng)品牌：

男士正裝：雅戈?duì)枴⒘_蒙、紳浪、勝龍、美爾雅、喬登、仕帝曼、雅濤、袋鼠、奧克尼、華倫天奴.比奴、華倫天奴.路易、夢(mèng)特嬌、金利來、開開、金盾、富鋌、杉杉、法函詩(shī)、萍果、雅韻、弗蘭派克、佳倫士、富拿、BABEI、箭牌、卡廷奧倫、斯廷.丹諾、瑞其卡登、雅迪希、高馳、蘋果樹、皮爾卡丹、馬克西姆、馬克世家、華倫天奴、雅思丹克蘋果,、紅豆、奧思威、皇家金盾、POLOMEISDO、迪森高爾夫、金威世家、科波菲爾、穗達(dá)、馬思圖、易初洋服、澤服制做、新竹、揚(yáng)帆、藏瑰寶,帕絲特、名盾、雪豹

商務(wù)休閑：馬克華菲、ESPRIT、jackjones、NIKE360、Maru、Sprinfield、KUHLE、猛龍、三葉草、藍(lán)威龍

皮鞋皮具：金利來、爵根仕、哈森、巴黎世家、萊爾斯丹、老人頭、鱷魚恤、皇冠(箱)、卓凡尼、華倫天奴、森泰斯、新秀麗、ACE、托卡諾、皇冠(包)、SKAP、賓度、皮爾卡丹、其樂多、米尼克、ECCO、沙馳、雅樂士、卡丹路、卓凡尼.華倫天奴、老人頭、藍(lán)吉斯、Roberta、丹希路、迪寶.阿治奧

6F:魅力休閑館經(jīng)營(yíng)范圍：男女休閑服、時(shí)尚休閑裝、牛仔系列、休閑箱包、休閑鞋。主要品牌：經(jīng)營(yíng)品牌：

休閑服：佐丹奴、真維斯、班尼路、堡獅龍、茵佳妮、流恒色、美特斯邦威、波頓、SPARKLE、寶斯特、U2、生活幾何、卡丹達(dá)仕、Q-GEN、互動(dòng)地帶、賓寶、自由鳥、凱威爾、迪仕.尼奴、依米奴、馬克華菲、無印良品、MUJI、灰鼠、旗牌王、烈馬部落、名人、圣瑪田、晃三田

牛仔系列：第五街、LEVI‘S、LEE、MissTexwood、東寶、皮爾.卡丹、威格、藍(lán)威龍、SEBORN、萍果、三葉草7F.活力運(yùn)動(dòng)館經(jīng)營(yíng)范圍：運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)鞋、健身保健器材、棋牌、戶外用品。主要品牌：經(jīng)營(yíng)品牌：

運(yùn)動(dòng)服飾：adidas、NIKE、KAPPA、Reebok、安踏、鱷魚恤、Converse、k.swiss、CAT、MERRELL、美津濃、別克、PUMA、李寧、茵寶、BUTNON巴特儂、花花公子、百事、雙星、康威、浩沙、曼奴、Newbalance、洲克、SKECHERS、JANSPORT、ADIDAS、SPIUTO8F.親子童樂館經(jīng)營(yíng)范圍：童裝、童鞋、玩具、嬰兒用品、童車、童床、母嬰寶、貝貝樂園、手機(jī)。

主要品牌：經(jīng)營(yíng)品牌：

小豬班納、史奴比、巴布豆、好孩子、櫻桃小丸子、康貝、康貝愛、健寶、巴巴、足運(yùn)、廣迪、足華、恩東、巴布狗、乖乖狗、吉之象、輝煌虎、巴托、迪迦奧特曼、華倫天奴、力量、宮廷狗、臺(tái)北春天、卡卡拉、斗氣王、孖豹、金蘋果、卡奇寶貝、奧特曼、鑫利熊、先利達(dá)、迪爽、醒目仔、大力水手、、路豹、卡西龍、君萊、朦朦兔、金鴨子、七波輝\魔術(shù)屋、Disney、大力水手HELLOKITTY蝙蝠俠艾米鼠、比迪、卡迪、快樂狗、匯寶、吉之象、金萊克、第一步、卡西龍、巴布狗、朦朧兔、丑丑、JOJO、麗嬰房、麥克隊(duì)友、NAC.NAC、安奈兒、海威邇、可可鴨、派克蘭帝、Babyme、生肖王、堡獅龍、bossini、陽(yáng)光鼠、小豐龍、維歐佩爾、小豬嚕嚕貝絲堡迪、寶維尼、米奇、佐丹奴、甜心蜜兒、歐棕、芝麻街、TOMTOM、叮當(dāng)貓、金鑰匙、T100、哆啦A夢(mèng)、幸運(yùn)鼠、鉛筆俱樂部9F.家電/家居生活館

經(jīng)營(yíng)范圍：床上用品、工藝禮品、家居用品、廚具精品、水晶瓷器、家私琴行、數(shù)碼產(chǎn)品、小家電。初期規(guī)劃有電影院，后開業(yè)，增加周邊業(yè)態(tài)為餐飲業(yè)態(tài)。經(jīng)營(yíng)品牌：

床上用品：羅萊、黛富妮、簡(jiǎn)單生活、瑪天妮雅蘭、orunge、睡冬寶、雅芳婷、潮、埃迪蒙托、法格倫斯、淑女屋、佳麗斯、富安娜絲露夢(mèng)、富士、彩麗、奇寶、皮爾卡丹、遠(yuǎn)夢(mèng)、戴比爾斯、高雅天嬌、撒天嬌、卡撒珂芬、科思哲、達(dá)茜、Darcy、夢(mèng)達(dá)麗、金蘭、雅蘭、夢(mèng)麗莎、禧坊、馨而樂、紫羅蘭、賽拉維、艾詩(shī)曼。

酒店式商務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)首創(chuàng)“回購(gòu)”投資模式

東方時(shí)代·商HOUSE以絕版位置、自身品質(zhì)、一步到位的投資選擇等優(yōu)勢(shì)。讓華強(qiáng)北商圈進(jìn)入了商HOUSE時(shí)代。而發(fā)展商茂業(yè)集團(tuán)在深圳首創(chuàng)向客戶提供了3年100％全額回購(gòu)保障計(jì)劃，更是空前的增添了人們的置業(yè)信心。到目前為此，深圳還沒有哪家發(fā)展商提出過3年100％全額回購(gòu)。華強(qiáng)北這個(gè)流金淌銀的街區(qū)，已經(jīng)再也找不到一塊空地，兩邊的每一幢樓房?jī)r(jià)格都呈幾何倍數(shù)的速率向上遞增。東方時(shí)代的確是華強(qiáng)路上最后一個(gè)樓盤、最后一座富礦了。其次，茂業(yè)百貨還在不斷“增量”，已經(jīng)建成營(yíng)業(yè)的一期4萬多平米，今年底還有二期4萬多平米。茂業(yè)百貨最終將擴(kuò)大成為領(lǐng)航華強(qiáng)北百貨商業(yè)的旗艦。這些都傳遞著華強(qiáng)北無窮的增值潛力?？梢钥隙ǎ谏虡I(yè)規(guī)模、檔次提高之后，華強(qiáng)北對(duì)市場(chǎng)的號(hào)召力將會(huì)得到進(jìn)一步提升，無形中將創(chuàng)造出更大的商業(yè)機(jī)會(huì)和生命力，而商業(yè)投資價(jià)值當(dāng)然也會(huì)水漲船高。橫向?qū)Ρ缺本┩醺?、上海南京路、廣州北京路，這些與華強(qiáng)北齊名的四大商業(yè)街，真正的沿街住宅售價(jià)已在20000元／平方米以上，而“臨街的惟一酒店式公寓”東方時(shí)代·商HOUSE自然更具升值空間。當(dāng)行業(yè)仍沉醉于“返租”、“零首期”等投資模式時(shí)，“回購(gòu)”則為整個(gè)行業(yè)帶來了新鮮話題———“回購(gòu)”而不是“返租”，也不同于“零首期”，它是對(duì)投資價(jià)值的絕對(duì)升值預(yù)期。經(jīng)營(yíng)分析優(yōu)勢(shì)：1.主題性突出：以白領(lǐng)女性主題商場(chǎng)作為購(gòu)物中心定位，在業(yè)態(tài)組合為基礎(chǔ)，各種配套性服務(wù)加以扶助，以“商住、商業(yè)、餐飲休閑”為核心。2.目標(biāo)客戶明確：根據(jù)以月收入4000以上的白領(lǐng)一族為主要目標(biāo)消費(fèi)者，通過高檔品牌的引進(jìn)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)以實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)特色。3.專業(yè)化程度高：業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中對(duì)于不同消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)分，單女裝就分為10個(gè)小類別。集團(tuán)優(yōu)勢(shì)有效利用，超市、家電連鎖、百貨業(yè)態(tài)都屬于自營(yíng)，有利于整體經(jīng)營(yíng)布局和控制。劣勢(shì)：1.功能性單一在經(jīng)營(yíng)初期為突出差異化，以商務(wù)功能為主非常適宜，但是隨著商圈功能由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中時(shí)，功能性應(yīng)該多元化，滿足不同消費(fèi)者需求。這一缺陷在二期業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中已經(jīng)彌補(bǔ)。2.商業(yè)性過于突出：休閑場(chǎng)所的缺乏，購(gòu)物中心的參觀與展覽功能得不到有效利用，經(jīng)營(yíng)目的性過于明顯。3.項(xiàng)目體量與華潤(rùn)萬象城相比相對(duì)較小，但是坪效遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于華潤(rùn)萬象城。２００８年１２月四日促銷單日銷售超過5000萬、單日客流超過10萬、最高每小時(shí)銷售額達(dá)五百多萬、眾多專柜單日銷售突破百萬、總銷售將近2億。第七部分案例總結(jié)分析項(xiàng)目開發(fā)成功的1.開發(fā)商背景2.選址3.市場(chǎng)定位4.入市時(shí)機(jī)5.開發(fā)策略6.業(yè)態(tài)規(guī)劃7.經(jīng)營(yíng)管理水平8.商業(yè)設(shè)施規(guī)劃水準(zhǔn)重要因素成功的意義購(gòu)物中心20萬平方米，寫字樓7萬平方米，五星級(jí)酒店4萬平方米，高級(jí)商務(wù)公寓14萬平方米，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、辦公、酒店、商務(wù)公寓等諸多功能于一體的現(xiàn)代化的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。欲在太湖廣場(chǎng)再造無錫華強(qiáng)北商圈。２．培育一批優(yōu)秀人才，通過東方時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目總結(jié)出核心商圈核心地段項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。第八部分NEWMALL簡(jiǎn)介做亞洲商業(yè)地產(chǎn)咨詢行業(yè)的領(lǐng)跑者