四川遂寧河?xùn)|電梯公寓項(xiàng)目整體策劃案

目錄前言…………3概況篇…………………4-15地理特征與區(qū)劃/城市交通與規(guī)劃/河?xùn)|新區(qū)整體規(guī)劃市場(chǎng)篇…………………16-26遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/區(qū)域樓盤(pán)分析工程篇…………………27-34工程概況分析/優(yōu)劣勢(shì)分析/競(jìng)爭(zhēng)分析1總結(jié)……………………35-39定位篇…………………40-44產(chǎn)品定位/客戶群定位產(chǎn)品篇…………………45-67室外/室內(nèi)/景觀/配套/物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣篇……………68-81營(yíng)銷(xiāo)策略/推廣策略后記………………………822前言遂寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)日新月異，變化多端，營(yíng)銷(xiāo)籌劃公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力就在于對(duì)市場(chǎng)情況、客戶需求、產(chǎn)品特點(diǎn)的理解和研究以及科學(xué)系統(tǒng)的籌劃執(zhí)行力上。新的一年新的市場(chǎng)，為了配合河?xùn)|新區(qū)地塊工程的順利運(yùn)作，也為了成都維貝斯特企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)籌劃能時(shí)刻關(guān)注整個(gè)遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展方向。因此，本公司圍繞河?xùn)|新區(qū)地塊工程進(jìn)行了為期七天市場(chǎng)調(diào)查論證工作。以遂寧市的最新拍地情況、區(qū)域市場(chǎng)狀況、住宅市場(chǎng)情況〔主要以新出現(xiàn)的典型樓盤(pán)和與河?xùn)|新區(qū)地塊工程相關(guān)的樓盤(pán)〕與銷(xiāo)售周期為調(diào)查論證重心，并結(jié)合河?xùn)|片區(qū)本身〔地理位置、片區(qū)市場(chǎng)的定位、產(chǎn)品形態(tài)、戶型區(qū)間、以及戶型銷(xiāo)售比例等〕進(jìn)行調(diào)查研究分析，為河?xùn)|新區(qū)工程〔書(shū)香美邸旁〕順利運(yùn)作提供數(shù)據(jù)上的支撐和建議！3、、概況篇地理特征與區(qū)劃：遂寧市位于四川盆地中部，涪江中游。東西寬90。3公里，南北長(zhǎng)108。9公里，總面積5300平方公里。東鄰重慶、廣安、南充，西連成都，南接內(nèi)江、資陽(yáng)，北靠德陽(yáng)、綿陽(yáng)，與成都、重慶呈等距三角。歷史上，遂寧曾以其深厚的文化底蘊(yùn)、迷人的靈性山水和興旺的農(nóng)工商貿(mào)而成為川中政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，尤以紡織食品工業(yè)聞名，素有“東川巨邑〞“川中重鎮(zhèn)〞“小成都〞之稱(chēng)。1985年2月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，設(shè)立省轄遂寧市，現(xiàn)轄船山、安居兩區(qū)和射洪、蓬溪、大英三縣。幅員面積53254平方公里，人口384萬(wàn)。市城區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，人口約50萬(wàn)。建市后，遂寧人民勵(lì)精圖治，銳意進(jìn)取，不斷實(shí)現(xiàn)自我超越，使遂寧這座古老的歷史文化名城煥發(fā)出無(wú)限生機(jī)與活力，展現(xiàn)出嶄新的時(shí)代風(fēng)采，成為四川盆地中部、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)、中國(guó)第一條快速鐵路線——成渝新干線上重要的區(qū)域性中心城市，被譽(yù)為躍然升起的巴蜀明珠。重慶成為直轄市后，遂寧獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)出來(lái)。處于成渝經(jīng)濟(jì)圈核心經(jīng)濟(jì)帶的遂寧，是重慶、成都、綿陽(yáng)三大城市和川南、川東北地區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，是東進(jìn)重慶，西入四川的第一門(mén)戶。承東連接以重慶為中心的三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)圈，啟西連接成都平原經(jīng)濟(jì)圈，左右傳承川南、川東北經(jīng)濟(jì)區(qū)，起著左傳右遞、傳承輻射的作用，成為成都、重慶兩大經(jīng)濟(jì)帶的“戰(zhàn)略衛(wèi)星〞，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。5城市交通與規(guī)劃：遂寧作為規(guī)劃建設(shè)的成渝經(jīng)濟(jì)圈高速公路網(wǎng)絡(luò)中心和鐵路樞紐城市，正在圍繞“構(gòu)建盆中交通樞紐〞的總體目標(biāo)，實(shí)施“高速骨架〞、“干線暢通〞、“通鄉(xiāng)通村〞三大工程和鐵路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加快交通根底設(shè)施建設(shè)步伐。高速骨架工程，形成310公里“一環(huán)六射〞的“木〞字形高速公路網(wǎng)絡(luò)，與國(guó)家高速公路網(wǎng)絡(luò)連接，東達(dá)寧、滬，南通黔、桂，西連藏、疆，北接陜、甘?！耙画h(huán)〞：利用高速公路在遂寧交匯，形成環(huán)城高速公路，其中，西北半環(huán)即將形成，東南半環(huán)高速公路將在“十五〞末期開(kāi)工建設(shè)?！傲洙暎褐杆鞂幹脸啥?、重慶、綿陽(yáng)、南充、內(nèi)江、廣安的高速公路。其中，成南高速公路遂6寧至成都、南充段已于2001年底建成通車(chē)；投資10億元的遂寧至重慶高速公路已于2003年12月開(kāi)工建設(shè)；投資35億元的遂寧至綿陽(yáng)高速公路前期工作正在加快進(jìn)行，實(shí)行BOT方式建設(shè)，已有多家公司意向投資建設(shè)，2005年底開(kāi)工；遂寧至內(nèi)江高速公路將在“十一五〞期內(nèi)開(kāi)工建設(shè)；遂寧至廣安高速公路將在“十一五〞末期開(kāi)工建設(shè)。干線暢通工程：以國(guó)、省道為主干，構(gòu)建市內(nèi)“三個(gè)環(huán)形〞和“三橫四縱〞公路網(wǎng)絡(luò)?！叭齻€(gè)環(huán)形〞公路網(wǎng)絡(luò)：“內(nèi)環(huán)〞16公里，利用涪江二橋、涪江三橋和國(guó)道318線、省道205線圍成市內(nèi)小環(huán)，形成城市交通主干?！爸协h(huán)〞210公里，形成連接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五縣區(qū)之間的縣際快速環(huán)形通道，提高干線路網(wǎng)的綜合效勞能力?！巴猸h(huán)〞380公里，形成連接市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)形通道，提高公路網(wǎng)絡(luò)的輻射能力?！叭龣M四縱〞公路網(wǎng)絡(luò)：改造建設(shè)市內(nèi)280公里“三橫〞和460公里“四7縱〞公路網(wǎng)絡(luò)，打通遂寧與周邊地市的斷頭路。為營(yíng)造“觀音故里、西部水都〞璀璨輝煌的城市夜景，遂寧市各級(jí)將先后投入3500萬(wàn)元巨資，8在新老城區(qū)大力實(shí)施榮耀亮化工程?！拔鞑克绩晫⒊刹灰固?改造后的涪江二橋夜景效果圖)9通鄉(xiāng)通村工程。改造鄉(xiāng)道公路500公里，硬化村道公路7000公里，其中，2021年前硬化4000公里，為效勞“三農(nóng)〞、全面建設(shè)小康社會(huì)創(chuàng)造良好的交通條件。鐵路方面，根據(jù)鐵道部?中國(guó)中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃?，為滿足快速增長(zhǎng)的旅客運(yùn)輸要求，建立省會(huì)城市及大中城市間的快速客運(yùn)通道，規(guī)劃“四縱四橫〞鐵路快速客運(yùn)通道以及三個(gè)城際快速客運(yùn)系統(tǒng)，遂寧將是南京—武漢—重慶—成都客運(yùn)專(zhuān)線，連接西南和華東地區(qū)的重要通過(guò)地。同時(shí)按照客貨分線的規(guī)劃原那么，遂寧也將是雙層集裝箱運(yùn)輸通道的重要通過(guò)地。規(guī)劃中，將完善路網(wǎng)布局和西部開(kāi)發(fā)性新線，以擴(kuò)大西部路網(wǎng)規(guī)模為主，形成西部鐵路網(wǎng)骨架。2021年后建設(shè)蘭州至重慶新線，該線由蘭州經(jīng)九寨溝、綿陽(yáng)過(guò)遂寧至重慶。及內(nèi)昆鐵路延伸，建成遂寧至內(nèi)江鐵路，必將穩(wěn)固遂寧成為四川鐵路樞紐的作用，使遂寧的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加顯現(xiàn)，投資環(huán)境更好，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)開(kāi)展的前景會(huì)更加優(yōu)越。10隨著交通根底設(shè)施工程的順利實(shí)施，遂寧現(xiàn)代化交通格局逐步形成，與周邊成都、重慶、綿陽(yáng)、內(nèi)江、南充、廣安等地時(shí)間距離將縮短在1.5小時(shí)以內(nèi)。遂寧將成為成渝經(jīng)濟(jì)圈交通網(wǎng)絡(luò)中心、四川第二大交通樞紐。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，日益突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)遂寧經(jīng)濟(jì)社會(huì)更快、更好地開(kāi)展。河?xùn)|新區(qū)整體規(guī)劃：11河?xùn)|新區(qū)位于遂寧市老城區(qū)東部，與老城隔江相望，橋水相連。市委、市政府為了加快城市化進(jìn)程，擴(kuò)大城市規(guī)模，改善遂寧城市擁擠及提升城市生活質(zhì)量，決定開(kāi)發(fā)建設(shè)河?xùn)|，將其打造成文化特色鮮明、人居環(huán)境優(yōu)雅、以旅游、教育產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開(kāi)展的山水園林城市。隨著新區(qū)城市根底設(shè)施的不斷完善，新城整體形象日益凸現(xiàn)，深度開(kāi)發(fā)河?xùn)|的熱潮已經(jīng)形成。各路商賈正朝著這片熱土云集，攜壯志和才氣到河?xùn)|考察、投資，河?xùn)|不但已成為投資者和建設(shè)者實(shí)現(xiàn)理想與熱望的大舞臺(tái)，而且逐漸成為風(fēng)景優(yōu)美的人居生態(tài)區(qū)域。12河?xùn)|新區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)面積7.36平方公里，區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦、自然環(huán)境優(yōu)越，是省級(jí)生態(tài)示范區(qū)。已累計(jì)完成投資近8億元，城市道路網(wǎng)絡(luò)初步形成，城市形象逐步彰顯，相繼建成了長(zhǎng)12公里的涪江東岸及聯(lián)盟河防洪堤，長(zhǎng)100米的聯(lián)盟河大橋，長(zhǎng)4.2公里、總投資9800萬(wàn)元的東平大道，總投資1.2億元的涪江三橋和遂中周邊道路、聯(lián)盟河左岸護(hù)堤等根底性工程。完成了靈泉風(fēng)景區(qū)一期工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)和靈泉湖整治，景區(qū)綠化、亮化等工程建設(shè)任務(wù)。占地1100畝可容納1.8萬(wàn)名學(xué)生的四13川職業(yè)技術(shù)學(xué)院河?xùn)|新區(qū)校區(qū)已開(kāi)工建設(shè)。占地250余畝，投資9000余萬(wàn)元的國(guó)家級(jí)遂寧中學(xué)新校區(qū)已建成投入使用?？偨ㄖ娣e8萬(wàn)平方米市行政中心大樓已開(kāi)工建設(shè)，市電大、民進(jìn)中專(zhuān)校，市中級(jí)人民法院、公安局110指揮中心、武警支隊(duì)、人民醫(yī)院等單位已在河?xùn)|落戶，局部單位辦公樓已建成并投入使用。另為提升人氣、促進(jìn)新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，會(huì)展中心商務(wù)酒店、大型住宅小區(qū)、靈泉古鎮(zhèn)、水上公園等一批商貿(mào)工程也將在近期陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。14小結(jié)：通過(guò)以上資料顯示，遂寧擁有豐富蘊(yùn)涵的歷史文化和優(yōu)勢(shì)的地理優(yōu)勢(shì)，且成渝新干線將給遂寧的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)飛速的開(kāi)展。結(jié)合遂寧市政府規(guī)劃，河?xùn)|新區(qū)將成為遂寧市的新政治、新教育、新商務(wù)、新居家、新旅游五大中心?，F(xiàn)已市中、檢查院、法院、人民醫(yī)院、武警支隊(duì)等落戶河?xùn)|新區(qū)，市政辦公大樓、四川職業(yè)技術(shù)學(xué)院已開(kāi)建設(shè)。據(jù)市政規(guī)劃隨之政府東遷，有很多相關(guān)部門(mén)及企事業(yè)單也即將搬遷。目前河?xùn)|新區(qū)完成了部份景觀和市政設(shè)施以及東平大道。15市場(chǎng)篇遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近兩年來(lái)，從遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在投放量上來(lái)看，出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，市場(chǎng)均價(jià)隨之時(shí)間與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展而翻了一翻，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈。據(jù)有關(guān)部門(mén)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2006年，遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量約200萬(wàn)㎡左右。從開(kāi)發(fā)區(qū)域看，高層電梯公寓的體量相當(dāng)寵大，多層成為稀缺品，且產(chǎn)品相對(duì)同質(zhì)化。最重要的是多層住宅銷(xiāo)售情況16比高層電梯公寓佳。開(kāi)發(fā)區(qū)域主要分布在河?xùn)|新區(qū)、市中區(qū)、城南、西山、城北以及濱江路。從目前在售樓盤(pán)來(lái)看，由于產(chǎn)品同質(zhì)化，區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)，各個(gè)樓盤(pán)反響出人氣相對(duì)較淡，銷(xiāo)售節(jié)奏較為緩慢，且錯(cuò)層比平層走勢(shì)要好。河?xùn)|新區(qū)現(xiàn)是遂寧市政規(guī)劃最重要的開(kāi)發(fā)區(qū)之一，隨之市政府東遷后，主城的相關(guān)企事業(yè)單位也即將東遷；從土地拍賣(mài)市場(chǎng)看，河?xùn)|新區(qū)即將成為遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；另從市調(diào)結(jié)果得知，現(xiàn)進(jìn)駐該片區(qū)樓盤(pán)有只有中鐵龍城、書(shū)香美邸和東海岸，都以中高檔定位。市中區(qū)占據(jù)優(yōu)越的地段位置，從金港國(guó)際和海琪公園新城就反復(fù)驗(yàn)證了地理位置的重要性。城南和城北及西山區(qū)域受到市場(chǎng)投放量和市政規(guī)劃施工進(jìn)度緩慢等因素影響，再加上產(chǎn)品無(wú)具特色相對(duì)同質(zhì)化，直接影響工程銷(xiāo)售進(jìn)度。濱江區(qū)域主要以高檔樓盤(pán)市場(chǎng)定位，均以江景為最大賣(mài)點(diǎn)，結(jié)合市政完善配套和小區(qū)配套，加以前期造勢(shì)好，工程進(jìn)度跟上，隨之銷(xiāo)售進(jìn)度目前較為理想。預(yù)計(jì)2007年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量約300萬(wàn)㎡左右，因此遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸白日化，競(jìng)爭(zhēng)更17加劇烈。據(jù)市政規(guī)劃分析，且高層電梯公寓供給量還呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。如產(chǎn)品無(wú)具特色，相對(duì)同質(zhì)化，會(huì)嚴(yán)重影響工程的銷(xiāo)售進(jìn)度。區(qū)域樓盤(pán)分析一、市中區(qū)片區(qū)： 建筑樓盤(pán)名稱(chēng)建筑規(guī)模戶型面積銷(xiāo)售情況形態(tài)金港國(guó)際高層占地面積6.42畝，總建筑面積5.5萬(wàn)㎡左右，總戶數(shù)380戶左右。40-136㎡住宅銷(xiāo)售完畢海琪公園新城

多層占地面積42.6畝，總建筑面積90000㎡，小高層總戶數(shù)508戶。55-130㎡還剩少量電梯公寓 戶型18 綜合以上表格所述：該片區(qū)以樓盤(pán)優(yōu)越的地理位置和高品質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)造了良的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但在產(chǎn)品方面不具特色化，同時(shí)驗(yàn)證該片區(qū)的地段重要性。主要工程市場(chǎng)定位以自用和投資客戶群體為主，其工程的升值保值潛力凸顯。二、城南區(qū)域：樓盤(pán)名稱(chēng)盛世錦城福瑞花園建筑形態(tài) 多層 (5+1) 多層

建筑規(guī)模占地面積160畝，總建筑面積16000㎡，總戶數(shù)1250戶。占地面積20畝，總建筑面積29000㎡，總戶數(shù)232戶。戶型面積75-171㎡70-130㎡

銷(xiāo)售情況 ①期銷(xiāo)售完畢 ②期已銷(xiāo)50%還剩少量大面積戶型濱海名城高層(29+1) 多層占地面積9畝，總建筑面積464360㎡，總戶數(shù)300戶。85-130㎡正在銷(xiāo)售，銷(xiāo)售走勢(shì)緩慢19樓盤(pán)名稱(chēng)城南麗景建筑形態(tài)

建筑規(guī)模占地面積80多畝，總建筑面積戶型面積

銷(xiāo)售情況①②期銷(xiāo)售完畢，③期正在①②③期多層110000㎡左右，總戶數(shù)800戶左75-137㎡銷(xiāo)售中，走勢(shì)緩慢右。天宏領(lǐng)地多層占地面積20畝，總建筑面積50-130㎡多層剩少量，電梯公寓銷(xiāo)售小高層(9+1)55000㎡，總戶數(shù)380戶。相對(duì)較慢 綜合以上表格所述，我們可以看出該片區(qū)工程主要以多層為主，電梯公寓所占比例相對(duì)較少，其主要工程定位以中低端目標(biāo)客戶群體為主，該片區(qū)的產(chǎn)品相對(duì)同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。多層走勢(shì)情況較為良好，電梯公寓銷(xiāo)售相對(duì)較為緩慢。 20三、西山區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)都市風(fēng)景玫瑰上品建筑形態(tài) 高層 高層

建筑規(guī)模占地面積約20畝，總建筑面積60000㎡，總戶數(shù)500戶。占地面積約30畝，總建筑面積約5萬(wàn)㎡，總戶數(shù)504戶。戶型面積76-180㎡70-130㎡

銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售走勢(shì)良好銷(xiāo)售較為緩慢 綜合以上表格所述：該片區(qū)目前的樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況看，兩房、三房面積在70-100平米的銷(xiāo)售走勢(shì)良好，高層走勢(shì)都較為緩慢。且在建筑規(guī)劃上主以背靠山，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面也相結(jié)同質(zhì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。主要客戶群體以關(guān)系帶客，區(qū)域交通比較落后，市政規(guī)劃工程進(jìn)度緩慢。 21四、城北區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)建筑形態(tài)建筑規(guī)模戶型面積銷(xiāo)售情況世紀(jì)城高層占地面積21畝，總建筑面積80000㎡，總戶數(shù)470戶。77-140㎡中小戶型走勢(shì)好，剩少量 高樓層的戶型占地面積38畝，總建筑面積144720已售400多套，銷(xiāo)售接近近水樓臺(tái) 水晶城高層高層㎡，總戶數(shù)600戶。占地面積25畝，總建筑面積80000㎡，總戶數(shù)700戶。90-180㎡80-140㎡

一半正在銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售走勢(shì)緩 慢多層明月花園小高層占地面積約65畝，總建筑面積約10萬(wàn)㎡，總戶數(shù)754戶。60-150㎡銷(xiāo)售近兩個(gè)月,銷(xiāo)售150 多套電梯

22樓盤(pán)名稱(chēng)建筑形態(tài)建筑規(guī)模戶型面積銷(xiāo)售情況多層君豪·明 月陽(yáng)光明月星城小高層 電梯 多層 高層占地面積約20畝，總建筑面積約35000㎡，總戶數(shù)300戶左右。占地面積約25畝，總建筑面積約45000㎡，總戶數(shù)288戶。90-130㎡70-130㎡多層有少量的戶型，高層 電梯公寓走勢(shì)緩慢 多層已經(jīng)售完,剩下高樓 層少量房源

綜合以上表格所述：該片區(qū)目前的樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況看，中小戶型銷(xiāo)售情況較為理想，剩少量的大戶型房源。其主要定位于中低端客戶群體，多層走勢(shì)較好，電梯公寓銷(xiāo)售較為緩慢。主要受到總價(jià)、面積、環(huán)境的影響較大，且產(chǎn)品無(wú)具特色，相對(duì)同質(zhì)化。

23五、濱江區(qū)域：

樓盤(pán)名稱(chēng) 濱江雅居 凱麗濱江君豪·世代陽(yáng)光 水都鈺園 金港名都 盛世·上江城

建筑形態(tài)小高層(12) 高層 高層 多層 電梯 小高層 小高層

建筑規(guī)模占地面積35.8畝，總建筑面積68000㎡，總戶數(shù)608戶。占地面積53畝，總建筑面積23000㎡，總戶數(shù)1467戶。占地面積9畝，總建筑面積50000㎡，總戶數(shù)300戶。占地面積22畝，總建筑面積61628㎡，總戶數(shù)406戶。占地面積124畝，總建筑面積30萬(wàn)㎡，總戶數(shù)近2000戶。占地面積26畝，總建筑面積90000㎡。

戶型面積85-127㎡63-160㎡80-130㎡80-138㎡85-220㎡90-130㎡ 銷(xiāo)售情況剩少量工程內(nèi)側(cè)房源 銷(xiāo)售走勢(shì)良好 江景房銷(xiāo)售好 奇遇剩高樓層 暫時(shí)未銷(xiāo)售 剩少量大戶型房源 正在銷(xiāo)售中24 綜合以上表格所述：該片區(qū)目前面市樓盤(pán)主要以品牌優(yōu)勢(shì)，涪江即將蓄水，再加前期造勢(shì)較好，工程進(jìn)度跟上，目前銷(xiāo)售情況理想。濱江片區(qū)配套相對(duì)較為完善，該區(qū)主要市場(chǎng)定位為中高檔樓盤(pán)，但由于產(chǎn)品無(wú)具特色，相對(duì)同質(zhì)化，導(dǎo)致有局部樓盤(pán)銷(xiāo)售情況不理想。且錯(cuò)層銷(xiāo)售情況比平層好。六、河?xùn)|區(qū)域：樓盤(pán)名稱(chēng)中鐵龍城 東海岸書(shū)香美邸建筑形態(tài) 多層 電梯 多層 電梯 別墅 多層 電梯

建筑規(guī)模占地面積126畝，總建筑面積15萬(wàn)㎡，總戶數(shù)1012戶。占地面積180畝，總建筑面積20萬(wàn)㎡，總戶數(shù)1600戶。占地面積31畝，總建筑面積70469㎡，總戶數(shù)500戶。

戶型面積 85-130㎡ 90-130㎡117-166㎡

銷(xiāo)售情況 正在銷(xiāo)售中已銷(xiāo)約400套 正在銷(xiāo)售中25綜合以上表格所述：在售的中鐵龍城、東海岸、書(shū)香美邸都定位中高檔客戶群體，都是多層、高層建筑形態(tài)組合。據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前多層走勢(shì)良好，電梯公寓銷(xiāo)售困難大，產(chǎn)品無(wú)具特色相對(duì)同質(zhì)化。該區(qū)域在售工程與本工程的軟硬件等多方面有些相似性，消費(fèi)群體那么具有一定的可比性。26工程篇工程概況分析河?xùn)|新區(qū)位于遂寧市老城區(qū)東部，與老城隔江相望，橋水相連。規(guī)劃建設(shè)面積7.36平方公里，區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦、自然環(huán)境優(yōu)越，該片區(qū)即將成為遂寧的新政治、新旅游、新居家、新教育、新商務(wù)五大中心。現(xiàn)有市人民醫(yī)院、法院、檢查院已相繼落成。隨之遂寧市政辦公大樓、四川職業(yè)技術(shù)學(xué)院、商務(wù)會(huì)展中心的開(kāi)工建設(shè)，相關(guān)的企事業(yè)單位也即將搬遷河?xùn)|新區(qū)。27本工程所處河?xùn)|新區(qū)東平大道與靈泉大道交匯處，整個(gè)地塊呈現(xiàn)規(guī)那么四邊形，環(huán)境優(yōu)美，面朝涪江，背靠靈泉圣景風(fēng)景區(qū)。臨街長(zhǎng)約約160米左右，進(jìn)深約約150米左右，地塊面積約22400平方米。臨街邊面臨河?xùn)|主干道東平大道，地塊前面有一個(gè)公交車(chē)站，交通四通八達(dá)，周邊的配套相繼完善。根據(jù)貴公司提供的產(chǎn)品規(guī)劃圖紙分析，工程是點(diǎn)式高層電梯公寓，且地塊小，總建筑面積大，容積率高。戶型面積88-140m2左右，均以戶型方正、錯(cuò)層、入戶花園、大陽(yáng)臺(tái)、大客廳，且有部份為異28形房，直接影響到產(chǎn)品的實(shí)用性。規(guī)劃配套有小區(qū)會(huì)所、中央廣場(chǎng)、戲水池等。優(yōu)劣勢(shì)分析一、優(yōu)勢(shì)1.從土地拍賣(mài)市場(chǎng)，現(xiàn)目前許多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商紛紛在河?xùn)|新區(qū)買(mǎi)地，且河?xùn)|新區(qū)即將成遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)。2.河?xùn)|將成為遂寧的新政治、新教育、新旅游、新商務(wù)、新居家五大中心，勢(shì)必帶動(dòng)河?xùn)|商務(wù)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。除遂寧政府的東移外，較多遂寧主城區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院、銀行等等也都將隨之東遷，這將為工程創(chuàng)造完善的教育、醫(yī)療、金融配套。293.工程位于進(jìn)入河?xùn)|主干道東平大道與靈泉大道交匯處，緊鄰遂中河?xùn)|新校區(qū),交通四通八達(dá)，地塊前有公交車(chē)站。4.整個(gè)地塊比較方正、平坦，這將減少工程前期的開(kāi)發(fā)本錢(qián)，地塊周?chē)h(huán)境比較優(yōu)美，視野非常開(kāi)闊，東北側(cè)臨四季常青的山及靈泉圣景風(fēng)景區(qū)。5.現(xiàn)進(jìn)駐河?xùn)|只有中鐵龍城、書(shū)香美邸和東海岸樓盤(pán)，且其產(chǎn)品無(wú)具特色，相對(duì)同質(zhì)化，在一定程度上減少了競(jìng)爭(zhēng)壓力。6.工程以中高檔市場(chǎng)定位，可共享河?xùn)|新區(qū)現(xiàn)有樓盤(pán)的客戶群體，且符合河?xùn)|新區(qū)市政規(guī)劃及開(kāi)展趨勢(shì)。30二、劣勢(shì)1.河?xùn)|新區(qū)正處在于開(kāi)發(fā)的城市早期階段，城市的繁華氣息和主城區(qū)相比而言要遜色不少，在城市建設(shè)過(guò)程中的揚(yáng)塵給該片區(qū)的環(huán)境造成污染。且在一定程度上引起到購(gòu)房者的抗拒和等待心理，這會(huì)影響到購(gòu)房者對(duì)工程的接受程度。2.河?xùn)|新區(qū)屬遂寧新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，該片區(qū)前瞻性較好，且部份有開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將眼光紛紛投向河?xùn)|新區(qū)。3.工程地塊離主城區(qū)比較遠(yuǎn)，市政生活配套還未完善，現(xiàn)有的交通生活配套還不能滿足中高端人群的需要，在一定程度上影響中高端購(gòu)房者對(duì)工程現(xiàn)有居住價(jià)值的判斷，從而影響他們的決策，加大銷(xiāo)售難度。4.工程地塊三面臨街，業(yè)主入住后且隨之河?xùn)|新區(qū)的開(kāi)展，在一定程度上會(huì)帶來(lái)噪音，影響到31臨街業(yè)主生活。5.在目前產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)同質(zhì)化，且房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸白日化。競(jìng)爭(zhēng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定原那么可比性：該建筑內(nèi)外部特點(diǎn)，消費(fèi)人群等具有一定的可比較性。相近性：在工程的軟硬環(huán)境如產(chǎn)品規(guī)劃，區(qū)域等方面有相似性。差異性：對(duì)手在推廣過(guò)程中的差異營(yíng)銷(xiāo)及效果。32二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析樓盤(pán)名稱(chēng)中鐵龍城建筑形態(tài) 多層 電梯

建筑規(guī)模占地面積126畝，總建筑面積15萬(wàn)㎡，總戶數(shù)1012戶。戶型面積85-130㎡

銷(xiāo)售情況正在銷(xiāo)售中多層?xùn)|海岸電梯占地面積180畝，總建筑面積20萬(wàn)㎡，總戶數(shù)1600戶。90-130㎡已銷(xiāo)約400套別墅書(shū)香美邸多層電梯占地面積31畝，總建筑面積70469㎡，總戶數(shù)500戶。117-166㎡正在銷(xiāo)售中綜合上述分析小結(jié)： 主以中高檔市場(chǎng)定位，擁有多層和高層建筑形態(tài)組合及高檔會(huì)所配套。

331.中鐵龍城主要靠江景，品牌優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，且有很豐富的工程開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及和政府有比較緊密的合作關(guān)系，產(chǎn)品主以多層為主。2.東海岸主要以地理位置優(yōu)勢(shì)凸顯，憑借工程優(yōu)美的江景。3.書(shū)香美邸主要依托遂中、四川職業(yè)技術(shù)學(xué)院大力炒作文化盤(pán)，且憑借河?xùn)|新區(qū)規(guī)劃開(kāi)展5大優(yōu)勢(shì)〔政治、商務(wù)、旅游、居住、教育〕和獨(dú)特的自然條件。據(jù)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分析，總體銷(xiāo)售情況較為緩慢，多層住宅比高層電梯公寓走勢(shì)好。但因產(chǎn)品在市場(chǎng)同質(zhì)化，無(wú)具特色，真接影響了銷(xiāo)售進(jìn)度。34總結(jié)1.從土地拍賣(mài)市場(chǎng)，現(xiàn)目前許多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在河?xùn)|新區(qū)買(mǎi)地，河?xùn)|新區(qū)即將成遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)。因此，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也將眼光投向河?xùn)|新區(qū)。從而該片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供量加大，市場(chǎng)競(jìng)劇烈。如同等產(chǎn)品無(wú)具特色相對(duì)同質(zhì)化，直接將影響工程的銷(xiāo)售難度。2.結(jié)合遂寧市政規(guī)劃分析，河?xùn)|新區(qū)做為遂寧具有前瞻性的新城區(qū)，也是遂寧最重要的開(kāi)發(fā)區(qū)，城市功能規(guī)劃比較完善。且河?xùn)|新區(qū)擁用獨(dú)特的自然環(huán)境，陽(yáng)光明媚，是遂寧未來(lái)的東方明珠。3.河?xùn)|雖然目前還處在前期開(kāi)發(fā)階段，生活配套各方面還有待提高。工程的突破點(diǎn)應(yīng)該從兩方面來(lái)著手：一是借勢(shì)政府對(duì)河?xùn)|新區(qū)的建設(shè)造勢(shì)。隨之政府的東遷，主城區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院、銀行35等也都將隨之東遷，這將為工程創(chuàng)造完善的配套，讓購(gòu)房者堅(jiān)信河?xùn)|新區(qū)的升值保值潛力；二是注重產(chǎn)品的打造，可以說(shuō)本工程的產(chǎn)品自身差異性與區(qū)域性差異性的優(yōu)勢(shì)是支撐整個(gè)工程的核心所在。4.以上各片區(qū)樓盤(pán)可得出遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，工程主以江景和地理位置為主要賣(mài)點(diǎn)?，F(xiàn)市場(chǎng)上產(chǎn)品主以60-86平米左右的兩房?jī)蓮d、90-120平米左右的三房?jī)蓮d為主，產(chǎn)品特色主以入戶花園、錯(cuò)層、大陽(yáng)臺(tái)、大開(kāi)間、大客廳，其產(chǎn)品無(wú)具特色相對(duì)同質(zhì)化導(dǎo)至工程及區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)日漸劇烈。那么從以上各樓盤(pán)市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)計(jì)分析，不管是兩房還是三房錯(cuò)層銷(xiāo)售都明顯比平層好。因此建議我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)合理功能化及差異化，提升立體空間感及室外化，以彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)快速銷(xiāo)售，便于差異化后期營(yíng)銷(xiāo)推廣。5.綜合上述各個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際情況，結(jié)合貴公司提供工程規(guī)劃圖紙分析后。書(shū)香美邸在多個(gè)方面與36我們工程有相似之處，特別在戶型設(shè)計(jì)，該工程的產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計(jì)對(duì)我們工程有較高的參考價(jià)值。因此我們可參照其進(jìn)行產(chǎn)品定位，并在其根底上適當(dāng)?shù)奶岣摺?.綜合遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)，隨著遂寧市民的生活水平不斷的提高，那么建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀及物業(yè)管理都與市場(chǎng)需求都不相照應(yīng)。且建筑外觀及產(chǎn)品相對(duì)同質(zhì)化，直接加大產(chǎn)品的在市場(chǎng)的銷(xiāo)售難度。7.經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研該片區(qū)各工程實(shí)際情況后，結(jié)合遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)出河?xùn)|新區(qū)現(xiàn)目前工程都以多層、高層建筑形態(tài)組合。據(jù)該片區(qū)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，多層住宅銷(xiāo)售情況良好，高層電梯公寓銷(xiāo)售較為緩慢。8.通過(guò)對(duì)該片區(qū)在售工程購(gòu)置人群的消費(fèi)心理需求深入了解，目前對(duì)河?xùn)|新區(qū)的地理位置接受度較差，且他們對(duì)多層的認(rèn)同度較高，主要是多層建筑生活本錢(qián)較低、后期維護(hù)費(fèi)用相對(duì)較低、37公攤較小等因素。9.通過(guò)市調(diào)對(duì)書(shū)香美邸工程規(guī)劃及市場(chǎng)定位分析，工程擁有高檔的會(huì)所配套以及景觀功能設(shè)施配套。從而滿足他們心里消費(fèi)，賦予他們崇敬的身份象征。因些，建議我們?cè)诖蛟旄邫n會(huì)所的同時(shí)，注重購(gòu)房者生活需求和生活向往，及會(huì)所配套產(chǎn)品的差異性。綜合上述得出：遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量較大，土地供給緊缺，高層電梯公寓投放38量呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，多層住宅成為市場(chǎng)的稀缺品。目前市場(chǎng)的產(chǎn)品無(wú)具特色化，相對(duì)同質(zhì)化，多層住宅銷(xiāo)售情況比高層電梯公寓好，錯(cuò)層銷(xiāo)售情況比平層好。河?xùn)|新區(qū)在市政的規(guī)劃具有較強(qiáng)的開(kāi)展?jié)摿?，如本工程要在遂寧市?chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)脫穎而出，快速銷(xiāo)售躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議本工程在產(chǎn)品打造時(shí)注重四個(gè)點(diǎn)：一是室內(nèi)空間室外化，二是室內(nèi)空間立體化，三是室內(nèi)空間經(jīng)濟(jì)化，四是室內(nèi)空間功能化。39定位篇一、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位原那么：是根據(jù)產(chǎn)品的差異化在市場(chǎng)樹(shù)立工程形象，贏得市場(chǎng)口碑，到達(dá)本工程的快速銷(xiāo)售規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，轟動(dòng)市場(chǎng)帶動(dòng)河?xùn)|新區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性。以該片區(qū)已經(jīng)推出的中鐵龍城、東海岸、書(shū)香美邸工程都以中高檔定位為參照性，該工程定位為：40——中高檔電梯公寓社區(qū)那么必須遵循以下原那么：差異化原那么：據(jù)實(shí)際情況找準(zhǔn)自身定位，力求差異性，最大化躲避競(jìng)爭(zhēng)。高性價(jià)比原那么：在可以充分整合與利用自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)情況前提下，通過(guò)有效的控制各方面生產(chǎn)本錢(qián)。在有效節(jié)約本錢(qián)的前提下，在建筑規(guī)劃，園林景觀、配套設(shè)等方面力求功能適用，在戶型設(shè)計(jì)方面，力求創(chuàng)新、差異化。打造出高性價(jià)比的產(chǎn)品，以便迎合消費(fèi)者心理，使工程利潤(rùn)最大化。41二、客戶群定位目標(biāo)客戶群特征分析：通過(guò)對(duì)該片區(qū)已售和在售工程目標(biāo)客戶群的深入了解及該片區(qū)的現(xiàn)狀的分析，結(jié)合本案特征，對(duì)本案目標(biāo)客戶群特征分析如下：此類(lèi)客戶多數(shù)為二次置業(yè)或?qū)掖沃脴I(yè)，注重工程的升值保值等因素，改善居住環(huán)境，消費(fèi)行為趨于理性，注重產(chǎn)品整體素質(zhì)及地理位置的前瞻性。此類(lèi)客戶的年齡普遍在25-50歲之間，多為三口之家，及少局部的幾代同堂之家，家庭氣氛較為濃厚。河?xùn)|新區(qū)即將成為遂寧的新政治、新居住、新旅游、新商務(wù)、新教育五大中心及產(chǎn)品自身差異42化和區(qū)域性差異化是吸引他們?cè)诖速?gòu)房的主要原因。此類(lèi)客戶有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，社會(huì)地位穩(wěn)定且支付能力強(qiáng)。此類(lèi)客戶購(gòu)房目的需高品質(zhì)的居住條件外，還需滿足心里消費(fèi)，賦予他們崇高的身份象征。在價(jià)格相同的情況下，他們會(huì)考慮高性價(jià)比等因素。目標(biāo)客戶群區(qū)域分析：通過(guò)對(duì)遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案目標(biāo)客戶群的了解及對(duì)河?xùn)|片區(qū)市場(chǎng)的深入分析，遂寧主城區(qū)及工程周邊地區(qū)都將成為本案目標(biāo)客戶群的區(qū)域來(lái)源。河?xùn)|新即將成為遂寧的政治、商務(wù)、旅游、居住、教育五大中心，會(huì)選擇就近購(gòu)房，而本工程的產(chǎn)品差異性及高性價(jià)比會(huì)吸引一局部此類(lèi)客戶。43購(gòu)房用途分析：自用：此類(lèi)客戶消費(fèi)行業(yè)趨于理性，注重產(chǎn)品的整體素質(zhì)，認(rèn)同河?xùn)|新區(qū)的開(kāi)展前景；投資：此類(lèi)客戶對(duì)地理位置，注重產(chǎn)品的升值保值潛力。44產(chǎn)品篇在有效節(jié)約本錢(qián)的前提下，在建筑規(guī)劃，園林景觀、配套設(shè)等方面力求功能適用。在戶型設(shè)計(jì)，力求創(chuàng)新、差異化，打造出高性價(jià)比、實(shí)用性較強(qiáng)的產(chǎn)品，以便迎合消費(fèi)者心理，使工程利潤(rùn)最大化。產(chǎn)品策略結(jié)合工程定位及遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，本工程應(yīng)在產(chǎn)品規(guī)劃上具有在遂寧獨(dú)創(chuàng)優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，河?xùn)|新區(qū)在售工程銷(xiāo)售狀況呈困難的局面，無(wú)具特色的戶型和高層電梯公寓銷(xiāo)售困難。為了區(qū)別本工程與該45片區(qū)及遂寧市場(chǎng)在售中高檔工程，提升本工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力。建議如下：1.戶型設(shè)計(jì)：建議在戶型上增添特色，如功能房、錯(cuò)層、夾層、躍式、1+2、空中院館、觀景陽(yáng)臺(tái)等特色戶型；另將室內(nèi)空間室外化、立體化、經(jīng)濟(jì)化、功能化，以此帶動(dòng)銷(xiāo)售。2.建筑形態(tài)：建議在產(chǎn)品規(guī)劃上盡量保證擁有三面采光，外立面顏色建議以深色調(diào)為主，以突顯工程的中高檔品質(zhì)，讓工程在視覺(jué)上一眼就能區(qū)別與其他樓盤(pán)。46A、室外部份外立面：為讓工程的中高檔品質(zhì)表現(xiàn)在外面，工程的外立面色彩搭配顯得非常關(guān)鍵。目前河?xùn)|工程的外立面色彩多以淺色調(diào)為主，為凸顯工程的中高檔品質(zhì)，外立面顏色建議以深色調(diào)為主，讓工程在視覺(jué)上一眼就能區(qū)別于其他樓盤(pán)。層頂：結(jié)合外立面的色彩與風(fēng)格，建議簡(jiǎn)約線條的造形做頂部處理，表達(dá)工程的時(shí)尚、品質(zhì)、形象。4748B、室內(nèi)部份〔1〕、公共走道：1.建筑材料盡可采用綠色環(huán)保型；2.公共過(guò)道多面采光，要注意燈光設(shè)計(jì)(可考慮壁燈)；3.增置裝飾畫(huà)(壁畫(huà))的設(shè)置與風(fēng)格，美化視覺(jué)品質(zhì)；4.制作酒店式房號(hào)牌，推崇客戶身份感?！?〕、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：49Ⅰ、原始戶型修改建議：從目前河?xùn)|在售樓盤(pán)來(lái)看，幾乎都定位為中高檔樓盤(pán)，本工程也以中高檔定位。要提高工程的品質(zhì)含金量，在河?xùn)|中高檔樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須在戶型設(shè)計(jì)上有獨(dú)到。我們?cè)僮屑?xì)分析本工程的戶型，總體上顯得中規(guī)中矩，根本上沒(méi)有什么特別之處，甚至與緊臨的書(shū)香美邸的戶型有很大的相似之處。修改原那么：室內(nèi)空間功能化，除臥室與客廳的常規(guī)功能外，書(shū)房、健身房、個(gè)人工作室成為消費(fèi)者最偏愛(ài)的功能間。修改依據(jù)：書(shū)香美邸的戶型圖：〔見(jiàn)以下圖〕505152那么修改建議如下：①、客廳與主臥盡采用大開(kāi)間，動(dòng)靜干濕分區(qū)增加房間的立體空間及舒適度；②、部份入戶花園面積過(guò)大，直接影響客戶的接受程度；③、增加戶型的差異化與功能化，如錯(cuò)層、衣帽間與儲(chǔ)藏室；④、主臥盡可能用270度全落地飄窗，給產(chǎn)品帶來(lái)通透性，提升產(chǎn)品素質(zhì)。建議參考戶型圖如下：535455Ⅱ、巔覆型修改建議：本工程要在河?xùn)|劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利的地位，戶型上的創(chuàng)新顯得十分關(guān)鍵，而且要以顛覆性的創(chuàng)新引領(lǐng)遂寧的新戶型。根據(jù)市調(diào)的分析來(lái)看，河?xùn)|幾個(gè)在售樓盤(pán)的主力戶型都在120㎡左右，此面積的戶型在戶型創(chuàng)新上有很大作為，尤其是在立體空間感的提升上。從而迎合市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)，確保本工程在房地市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在主力戶型上建議以躍層和錯(cuò)層為主，在不減少功能的情況下控制戶型的總體面積，以到達(dá)在總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)。修改原那么：室內(nèi)空間室外化、室內(nèi)空間立體化、室內(nèi)空間經(jīng)濟(jì)化、室內(nèi)空間功能化。56躍層參考圖：躍層在空間上給人以開(kāi)闊、氣派的感覺(jué)，居住的舒適度和私密性要比平層和錯(cuò)層高得多，躍層能帶給人尊榮的居住感受，能夠在很大程度上提升工程的品質(zhì)。同時(shí)，躍層在遂寧還屬空白市場(chǎng)，沒(méi)有可比性，這也將為工程在競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位奠定根底。5758空中院館參考圖：即在靠近客廳、餐廳以及功能房之間，再設(shè)計(jì)一個(gè)約18-20平米的內(nèi)部庭院，使之成為家庭生活的中心點(diǎn)，兼顧了住家的私密性與平安性，并提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過(guò)渡。此外，這個(gè)空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變,從而迎合的本工程產(chǎn)品的市場(chǎng)差異化。5960錯(cuò)躍參考圖：錯(cuò)躍經(jīng)典設(shè)計(jì)，擁有平層無(wú)法比較的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)家庭立體感，具別墅般的感受。豪華氣派，彰顯主人的氣理與尊貴，符合此類(lèi)客戶的心里消費(fèi)。61夾層戶型參考圖：室內(nèi)空間經(jīng)濟(jì)化。層高在5.2-5.6米的夾層贈(zèng)送空間、連窗戶與線管均設(shè)計(jì)好的疊彩城“自由+1〞空間，可自由疊出20㎡的實(shí)效面積、增設(shè)可變空間或空中院館、270度觀景飄窗、嵌壁式衣柜等完全贈(zèng)送或減半計(jì)面積的空間，使得置業(yè)資金得到最大化節(jié)約。同等總價(jià)下，居住舒適性不變或增強(qiáng)，同時(shí)享受空間也得以增大。室內(nèi)空間的經(jīng)濟(jì)化趨勢(shì)顯然。62戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議：631.玄關(guān)入戶：要表現(xiàn)出居室整體風(fēng)格，兼顧展示、更衣、引導(dǎo)等實(shí)用功能。2.客廳：客廳一般可劃分為會(huì)客區(qū)、用餐區(qū)等。會(huì)客區(qū)應(yīng)適當(dāng)靠外一些，用餐區(qū)接近廚房。建議客廳可采用大幅面落地窗，能得到大幅面采光面。3.廚房：盡可實(shí)現(xiàn)大幅面采光，躲避漏水現(xiàn)像。4.主臥：盡可能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)角落地窗或轉(zhuǎn)角飄窗，室內(nèi)的充分采光。5.次臥：盡可能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，使之房間通風(fēng)效果、采光效果更佳。6.書(shū)房：盡可能采用飄窗設(shè)計(jì)，通風(fēng)效果、采光效果更佳。7.衛(wèi)生間：主臥室增設(shè)置獨(dú)立的衛(wèi)生間，盡可采用明衛(wèi)設(shè)計(jì)。8.空中會(huì)所：特別注重戶型內(nèi)部空間環(huán)境，建議將主要的生活起居即客廳、書(shū)房、臥室或者餐廳圍繞“空中會(huì)所〞來(lái)設(shè)置，會(huì)所之間的隔墻都采用玻璃材質(zhì)，擴(kuò)大了室內(nèi)空間的延展性、通透64性，實(shí)現(xiàn)室外空間室內(nèi)化，室內(nèi)空間室外化。形成一個(gè)收納自然的全功能開(kāi)放空間，可稱(chēng)為客廳、餐廳之外的第三個(gè)“廳〞。9.為降低工程銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)及后期產(chǎn)品的調(diào)整做鋪墊，局部戶型可采用雙流線入戶，實(shí)現(xiàn)戶型1+2靈活多變，可分可合，使購(gòu)房者的選擇余地加大。10.三房以上的戶型盡可能的考慮規(guī)劃貯藏間、書(shū)房、衣帽間等功能房。C、景觀部份65為迎合市場(chǎng)需求，保證小區(qū)品質(zhì)，增加本工程買(mǎi)點(diǎn)，為銷(xiāo)售創(chuàng)造良好的條件。首先，要保證本案要擁有面積合理的中庭花園，其次在社區(qū)內(nèi)塑造大量的綠化園林景觀，保證較大綠地率。再次，在社區(qū)周?chē)绕涫桥R東平大道栽種高大喬木，適當(dāng)可考慮景觀功能性，如中央廣場(chǎng)、中庭花園、跌水、健康步道等。D、配套部份按照工程中高檔電梯公寓的定位，社區(qū)內(nèi)的配套要讓客戶感到十足的尊榮感，建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)立多功能高檔會(huì)所，包括茶藝室、休閑廳、棋牌室、桌球、乒乓球等。除此之外還要提倡健康運(yùn)動(dòng)生活，建議社區(qū)內(nèi)利用小局部面積添置各種多功能健身器材形成露天“健身中心〞“老年活動(dòng)中心〞“羽毛球場(chǎng)〞，同時(shí)增設(shè)露天小型“游泳池〞“兒童娛樂(lè)天地〞，為社區(qū)兒童營(yíng)造快樂(lè)健康的社區(qū)氣氛。66E、物管部份物業(yè)管理到達(dá)先進(jìn)水平，為業(yè)主提供更全面、更個(gè)性化的效勞。聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理參謀，增加本工程的智能化，如家居室安防、可視對(duì)講、寬帶網(wǎng)接入、閉路電視監(jiān)控、三表遠(yuǎn)傳、背景音樂(lè)、周界防范及電子巡更系統(tǒng)提升本工程附加值。67營(yíng)銷(xiāo)推廣篇一、營(yíng)銷(xiāo)策略為本工程在遂寧快速的占有市場(chǎng)，樹(shù)立形象，贏得良好口碑，躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)迎合購(gòu)房者的心里消費(fèi)，除增加產(chǎn)品的特色化及差異化以外，對(duì)整體推廣思路有如下建議。〔1〕、景觀先行：按照“先造景觀，再造房子〞的理念，在工程正式開(kāi)始銷(xiāo)售前，將工程的休閑廣場(chǎng)和休閑景觀帶先營(yíng)造出來(lái)，給目標(biāo)客戶最直觀的視覺(jué)感受，塑造工程高品質(zhì)的市場(chǎng)形象。由于工程周?chē)h(huán)境還處在68建設(shè)階段，根本上沒(méi)有什么特色，一旦工程的景觀打造成功后，將成為該區(qū)域一大景觀亮點(diǎn)，對(duì)于忽視這一環(huán)節(jié)的