“零公攤”、“得房率100%”龍頭房企搶先機

“零公攤”、“得房率100%”龍頭房企搶先機在西安、長沙乃至北京五環(huán)外區(qū)域，一批“零公攤”樓盤正在密集入市。通過“贈送”陽臺等半敞開空間的形式，部分項目實際得房率可以達(dá)到甚至超過100%。目前，廣州、合肥、浙江、長沙、佛山、肇慶等多個城市已明確發(fā)文，通過放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，側(cè)面提升項目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出臺政策支持開發(fā)商按套內(nèi)面積計價銷售。“卷公攤”的根本目的仍是競品質(zhì)和“卷銷售”，在滿足購房者需求的同時令項目更具比較優(yōu)勢。目前保利、華潤、龍湖及中鐵建等房企在“100%得房率”的賽道中參與度較高。在部分二三線城市，一批標(biāo)榜“零公攤”“得房率超100%”項目正高調(diào)入市。從上述城市出臺的新規(guī)來看，政策層面并未直接取消公攤，而是通過允許開發(fā)商“贈送”半開敞空間面積等形式“抵消”公攤。此前國內(nèi)高層住宅公攤比例通常為20%至25%左右，對應(yīng)得房率為75%至80%。理論上，房企只要利用新規(guī)合理設(shè)計，得房率可以達(dá)到甚至超過100%。更進(jìn)一步的是，9月4日，湖南湘潭更是直接支持按套內(nèi)面積計價銷售。據(jù)湘潭市政府發(fā)布的《湘潭市促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，對一次性團(tuán)購10套及以上新建商品住房的，團(tuán)購價格不納入城市商品房價格監(jiān)測范圍；同時支持房企實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售，進(jìn)一步優(yōu)化住宅銷售方式。“對于通過贈送面積來提升得房率的操作，業(yè)內(nèi)曾經(jīng)習(xí)慣把這叫做‘偷面積’，比如飄窗往外再多鋪一點兒，露臺和陽臺面積擴(kuò)張一點，如果是兩層復(fù)式的樓盤就把挑空面積做多一點等等，進(jìn)而增加實際的使用面積?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向本刊介紹，“現(xiàn)在部分城市的設(shè)計規(guī)范要求和調(diào)控政策有所放開，比如增加半開放空間的面積比例，同時這些設(shè)計不計入或者‘半計入’建筑面積。如此一來房子實用面積增加，呈現(xiàn)為‘零公攤’甚至得房率超過100%的結(jié)果。”不過，在張宏偉看來，“零公攤”并不一定等同“變相降價”?！暗梅柯瘦^高的房子，價格往往比常規(guī)樓盤略微高一點。畢竟飄窗、露臺等面積外擴(kuò)，意味著開發(fā)商投入的成本也會增加。不過，即使價格稍貴，這類房子性價比也高。”在張宏偉看來，開發(fā)商致力于提升得房率，無非出于兩種原因，一是與其他競品相比，這種房子更好賣；二是為了提升住宅的性價比，使項目更具定價優(yōu)勢。本刊了解到，在“得房率超過100%”的賽道中，目前以保利發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)和中鐵建為代表的頭部品牌房企落地項目較多，這批房企正通過“競品質(zhì)”搶占“第四代住宅”的市場份額。區(qū)別于部分二三線城市“普及零公攤”，以北京為代表的一線城市，正在外圍區(qū)域涌現(xiàn)高得房率的新盤，其中順義板塊尤為突出，譬如首開璞提潤府項目、建發(fā)觀云等項目都曾以“超高得房率”作為賣點；保利發(fā)展操盤的星宸和煦、頤璟和煦項目，更因“100%實際得房率”被市場人士稱為北京“卷王”。本刊了解到，盡管北京尚未明確出爐政策鼓勵開發(fā)商“零公攤”，但在順義、房山等非核心區(qū)域，在符合報建報規(guī)要求前提下，通過“贈送面積”提高得房率的形式具備可行空間。保利建工·星宸和煦項目置業(yè)顧問就此向本刊表示：“這個項目的名義得房率其實在85%左右，媒體口徑宣傳的‘100%得房率’是把贈送的防火挑檐面積計算了進(jìn)去。按照不同的戶型，我們項目的贈送面積在十五平方米至十八平方米左右。在順義，很多樓盤現(xiàn)在的得房率都挺高。”張宏偉就此表示，目前不同城市對建筑規(guī)范的管控和調(diào)整力度有差異，這取決于各個城市的市場狀態(tài)。高能級城市在建筑規(guī)范上執(zhí)行嚴(yán)格，二三四線城市操作空間很大。就北京區(qū)域而言，五環(huán)以外區(qū)域的項目面臨去庫存壓力，順義等區(qū)域允許“送面積”等操作去提升得房率，也是執(zhí)行尺度上的一種靈活調(diào)整。在其看來：“8月份樓市